话提醒制度会计中介服务行业中作用(精)

第一篇：话提醒制度会计中介服务行业中作用(精)

话提醒制度会计中介服务行业中作用

摘要：

有人说：诚信是企业的生命，是企业生存的底线。政府信用、银行信用、企业信用、中介机构信用以及个人信用是经济得以运行的基础条件。如果失信扩大的趋势不能遏制，到一定程度会发展成信用危机。在经济全球化的今天，对会计中介机构执业素质的要求越来越高。层出不穷的欺诈事件如国际上的美国安然、安达信事件、世界通信公司事件，美国施乐公司、默克公司等上市公司先后曝出会计丑闻，在国内证券市场上，大庆联谊、康赛股份、黎明股份、郑百文、银广厦、麦科特等近几年也先后被揭出会计造假问题，令世人对会计的独立性和执业质量产生了怀疑，会计领域的诚信问题成为世界性的热门话题和关注焦点。朱镕基总理提出了：“诚信为本，操守为重，遵循准则，不做假帐”的指示。能否在经济活动中建立良好的信用监督机制和职业道德体系对企业会计中介服务业提出了新的挑战。为整顿经济秩序，迎接世界性的信用风险考验，中国注册会计师协会适应经济发展的需要，及时出台了会计行业谈话提醒制度。

关键词：

谈话提醒制度 会计中介服务 作用原因 对策

一、谈话提醒制度的含义 2002年，中国注册会计师协会制定并采取了一系列自律性行业监管制度和重要举措，谈话提醒制度是其中的重要一项。谈话提醒是对涉嫌违反法律、法规以及行业执业规范的机构及其从业人员给予谈话提醒，旨在帮助、教育其充分认识到自己执业过程中的不足，深刻反省，引以为戒，提高风险意识和执业质量。2002年1月22日，中国注册会计师协会印发《注册会计师、资产评估行业谈话提醒制度（试行）》的通知，其中规定了会计师事务所、资产评估机构及其从业人员在执业过程中出现哪些情形应进行谈话提醒，并明确了谈话约请部门和谈话对象在执行谈话提醒过程中应尽的责任和义务以及其他应注意的事项。

日前，中国注册会计师协会在日常监管中发现某资产评估机构在执行评估业务工作中，存在着评估报告披露不全面、不充分和评估依据不合理问题，鉴于这种情况，中注协决定对两位签章注册资产评估师给予谈话提醒。

这次谈话提醒，严格按照《注册会计师、资产评估行业谈话提醒制度（试行）》要求，提前三天通知到谈话对象本人，中注协的有关领导和监管部的同志对谈话对象进行了谈话提醒，指出两名评估师在执行评估业务工作中存在的主要问题以及问题的性质及其后果，并向这两名评估师提出批评和整改要求。

通过谈话提醒，谈话对象表示诚恳接受中注协对其执业中存在有关问题的批评、教育和帮助，同时表示认真整改、吸取教训、谨慎执业。

谈话提醒制度是会计中介行业职业纪律的核心内容，是会计服务业职业道德建设的重要组成部分，是会计师行业自律管理的重要形式。所谓谈话提醒制度是指会计师行业协会对于涉嫌违反法律、法规，违反中国注册会计师相关准则和职业道德准则的规定，已确认存在违法违纪行为、尚未构成行政处罚以及其他有必要谈话情形的执业机构和执业人员进行谈话提醒。通过谈话发现谈话对象有严重违纪违规行为的，谈话方约请有关部门依法进行调查处理。对在一年内被谈话提醒累计达三次以上的单位和人员，在年检中不予通过。

二、引发谈话提醒制度发挥作用的原因

1、世界经济发展放缓，企业竞争失败，降低道德标准。

2、面对并购、控股、重组、衍生金融工具等，公司的监管体制、会计审计制度反映控制能力减弱。

3、信息化的过程提高了公众对会计信息预警作用的期望，对会计审计的缺陷容忍度下降了。

4、国有企业负责人因受业绩指标的考核，职务升迁等因素的驱动，以各种方式授意、指使、强令会计人员造假，而会计人员受制于企业，为保饭碗，违心屈从。

5、部分国有、集体企业的负责人，当惯了计划经济体制下的”太平官“，面对竞争激烈的市场经济，手足无措，一筹莫展。为了个人和小集体利益，以行贿开路，拉关系，通关节，有高招，最终在会计造假上做文章。

6、私营企业主为了追求和实现利润的最大化，偷漏骗税是他们的惯用伎俩。必然要挖空心思搞内外两套帐，制造虚假信息。

7、财务会计人员是本企业的股东之一，由于利益均沾的目的，自然会默许甚至主动迎合老板的造假意愿，更严重的是出谋划策、同流合污，钻政策和管理上的漏洞，浑水摸鱼。

8、有极端个别的会计人员，为了贪污公款，中饱私囊，利用职务之变，暗自捣鬼，擅自伪造假票据、假凭证。

9、内外监督力度不够。《会计法》及会计制度对造假均有制衡原则和强制性规定，但企业却难以执行。内部审计、纪委、监事会缺乏监督措施，外部财政、税务、政府审计、社会监督机构监督不力。

10、法律法规不完善，处罚环境建设滞后。公正会计信用档案及评级根不上时代需要。

11、对虚假会计信息的强烈需求是引发信息质量问题的重要原因，此时需要谈话提醒。

在当前的社会中会计机构提供的会计信息，其中很大一块是虚假的或者说是不真实的会计信息。对会计信息真实与公允最为关心的是真正的市场行为主体，其主要部分是股东和债权人。而虚假的会计信息对股东和债权人损害最大，因此急需谈话提醒，进行事中监督。

12、会计工作本身存在客观局限性为信息造假提供了可乘之机，需要谈话提醒消除局限。

首先，在会计计量中，存在许多估计的成分和主观判断的因素。其次，目前最常使用的历史成本法计量技术在反映资产价值变动方面具有滞后性，影响着会计信息的真实性。再次，货币计量假设使会计不能描述公司所有的经济事项，造成账面价值与市场价值之间出现了巨大的落差。

13、公司法、证券法、刑法等法律不完善，导致上市公司信息披露制度存在重大缺陷，使得谈话提醒制度应运而生，以弥补法律缺陷。

公司证券法制定不完整、不配套、没有前瞻性和统筹计划性；会计准则和制度的制定仍没突出投资人和债权人的信息要求；准则内容仍过于简单，缺乏明细，操作性不强，透明度不高，部门立法，部门分割，选择上十分随意；制度制定速度仍不够快，落后于经济现实；信息披露内容过于简单，透明度不够高；对于一些重要信息如表外业务、无形资产、企业社会责任等的处理和披露没有作出规定或规定得不够恰当；新旧法规以及各个法规之间存在着矛盾及不协调，如会计准则与税收制度之间都存在不协调甚至矛盾、冲突的地方；与国际通行准则之间仍存在相当大的差异，等等。

14、不健全的公司治理结构呼唤会计谈话提醒拾遗补漏。

15、国家缺乏对中介机构的严格监管，导致其功能不到位，责任不清，信息披露缺乏有效的外在保障和监督机制，谈话提醒可起到事半功倍的效果。会计造假案例的主要原因在于：会计师事务所丧失独立性；会计师事务所的有限责任制使责任与执业风险脱节。

16、缺乏对信息披露违法行为进行强有力惩罚的法律环境。缺乏对会计信息具体认定的法律规定。运用谈话提醒可起到预防作用。

三、实行谈话提醒制度采取的对策

高质量的财务报告不仅是高质量会计、审计准则的产物，它更依赖一个具有支持作用的基础机制来运作，以保证准则能够被严格地理解和运用。只有建立一套成熟有效的监管机制，以合理保证最终公开披露的财务报告的真实性，才能使中小投资者利用这些真实会计信息作出正确的投资决策，最大限度地免受大股东、经理层的利益侵害。

1、完善经济领域法律法规建设，严格执行《会计法》及会计制度。

新《会计法》42-26条对会计体系防范惩治造假有明确规定，现在关键问题是有法不依、执法不严、违法不究。2.完善公司治理机制，建立企业内部有效制衡、约束制度 a.完善独立董事制度(1)规范独立董事的选聘机制。确保独立董事的独立性，是实施独立董事制度的关键，也是独立董事制度的生命力之所在。保证“独立性”关键在于独立董事的选聘机制。如果我们希望独立董事能够真正维护中小股东的权益，就必须构建由中小股东选聘独立董事机制。但是，证监会2001年颁布的《关于上市公司建立独立董事制度的指导意见》明确规定，“上市公司董事会、监事会、单独或者合并持有上市公司已发行股份1%以上的股东可以提出独立董事候选人。”这一规定无异于宣告大股东依然控制独立董事人选的合法性。因此，目前在我国构建由中小股东选聘独立董事的机制还有困难，但作为一种过渡，应当适当限制大股东及执行董事所代表的股东的独立董事提名权。(2)独立董事的人选问题。独立董事必须具备相应的资格和条件。目前一些上市公司的独立董事主要由政府主管部门或董事会或董事长聘任，聘任中人情董事、名人董事的现象非常严重，使得独立董事的知情权和工作时间得不到保证，而且这些人未必“董事”。笔者认为，应选择那些经济上无后顾之忧、人格上具有高度社会责任感、专业上具有胜任能力的人担任董事，且应建立独立董事档案管理制度。(3)规范独立董事的权利与责任。赋予独立董事独立的权责有利于提高其独立性。《指导意见》规定，上市公司除赋予独立董事具有公司法和其他相关法律、法规赋予董事的职权外，还应当赋予独立董事特别职权和独立意见发表权。笔者认为，为强化独立董事的责任意识，应明确独立董事行使特别权利和发表独立意见既是权利，也是义务，独立董事“必须”行使职权和发表独立意见，而不仅仅是“应当”，且在上市公司年报中披露独立董事履行权利责任的情况。另外，从法律层面上，需要对《公司法》等相关法规进行修改，明确独立董事的权利与责任，协调独立董事与监管的权利与责任，协调独立董事与监事会的关系，使独立董事在运作过程中有法可依。(4)建立独立董事的激励机制。独立董事也是“经济人”，也存在激励问题，需要明确谁来评价独立董事的绩效，如何评价，如何奖惩等一系列问题。目前，我国独立董事的绩效评价机制尚未建立起来，这也是独立董事未能发挥作用的一个原因。笔者认为，独立董事激励机制必须考虑“独立董事声誉机制”是一种自律的道德约束，一旦独立董事在上市公司中表现出应有的独立和客观，无形当中保护和提升了他们的声誉，并拓展了他们未来市场。b.规范内部控制制度(1)完善内部控制规范体系。目前我国企业内部控制规范还缺乏一个成型的体系。随着《内部会计控制规范》的基本规范、货币资金的具体规范的颁布实施和其他的具体规范的陆续出台，内部会计控制方面将会形成一个较完整的规范体系，但是，在操作性层次上，尚有相当艰巨的任务。目前许多规范的诸多内容非常原则，现实可操作性相对较差。规范的缺失与失效都会影响规范的有效性。(2)加强对内部控制行为主体“人”的控制，把内部控制工作落到实处。离开了人的能动作用，制定再好的管理制度和控制措施也都无济于事。人员素质控制包括：知人善任；加强对员工特别是会计人员的职业道德教育和建立技术轮训制度，提高员工的职业道德和技术素质；建立员工技术考核和业绩评价制度；建立奖惩制度；建立职务轮换制度等。(3)建立良好的信息沟通系统，提高企业内部控制效果。它包括：确认、记录所有有效的经济业务；随时详细记录经济业务，以便恰当归类、提供会计报告；采用恰当的货币价值计量经济业务；确定经济业务发生时期，并保证在合理会计期间记录经济业务；在财务报告中恰当提示经济业务。(4)改进内部控制的设置方式。建议借鉴COSO报告和我国台湾地区的做法，按企业业务循环来设计内部控制制度。这样既能与内部控制的基本构成联系在一起，又便于审计人员测试被审单位的内部控制制度，提高制度基础审计的效果。(5)建立内部控制评价制度。为了保证企业内部控制制度能有效发挥作用，并使之不断地得到完善，企业必须定期对内部控制制度的执行情况进行检查与考核。对于严格执行内部控制制度的，给予精神鼓励和物质奖励；对于违规违章的，坚持给予行政处理和经济处罚，并与职务升降挂钩。只有做到压力与动力相结合，才能最终达到内部控制的目的。

3、大力加强对企业领导的法制教育，促使其加强财务管理，严格依法办事。表面现象是会计是造假账的直接操作者，但多数案件的幕后主谋却是企业负责人。这是会计造假的根子。整治造假必须从根子上着手。这也是人们常说的”兵熊一个，将熊一窝“的道理，反映出”一把手“的重要性。

4、严格执行会计人员从业资格认证制度，努力提高会计从业人员的业务素质和政治素质。学习和自律是提高素质的有效途径。

5、学习借鉴美国等发达国家的会计管理先进经验，推行会计委派制度,改变企业领导层选任会计的不合理做法。

6、建立并推广会计集中核算制度，实行财务公开制度。

7、发挥社会公众及舆论工具对会计造假的监督和定期爆光制度,加大打假治乱力度，形成全民参与，人人抵制假信息的好风气。

8、全面推行会计信息真实性承诺和责任追究制度。

9、推进会计师事务所体制改革，发挥企业外部监管制度的效用(1).加快合伙制在会计师事务所的普遍实行 目前，我国会计师事务所多数为有限责任制，这种组织形式使注册会计师面临的执业风险较小，与注册会计师应受到的社会责任约束以及社会对注册会计师的公信力不相称。因此应大力发展合伙制，包括有限责任合伙制。(2).建议适当发展个人独资会计师事务所 个人事务所虽然规模小，业务范围易受限制，但由于可以满足日益增长的中小工商企业和非审计的会计业务增加的需要，能够弥补大型事务所不愿或无暇承办小型业务的缺憾，同时，个人独资的无限责任和个人其他财产连带责任也能在较大程度上限制个人独资的执业人员违反职业道德。这不仅能使注册会计师的执业质量得到保证，而且可以减少工商企业财务会计核算上的虚假行为，顺应了市场机制的需要，另外，也将会吸引一批在国外知名会计公司工作的、获得发达国家注册会计师资格的中国公民到国内兴办事务所，开通高级人才的引进渠道。(3).逐步建立和完善个人财产登记制度和共有财产分割制度 无论是普通合伙制还是有限责任合伙制，合伙人承担责任的过程都会涉及个人财产或其与他人共有财产的问题。如果没能建立相应的合伙人个人财产登记制度和财产的分割制度，合伙人在合伙制度实施过程中承担无限责任和连带责任的义务就往往难于兑现，使应承担责任的合伙人规避了法律规定的义务，从而削弱合伙制对风险责任的约束力。因此，在实施合伙制的同时，必须逐步建立合伙人个人财产登记制度和其与他人共有财产分割制度，才能确保合伙制的顺利进行。加大财政、审计、税务、金融等企业会计资料的外部监督检查制度。与领导人的离任审计和人事任免建议结合起来。10.健全民事赔偿机制，发挥制裁机制威慑效应 2002年1月，最高人民法院下发了《关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》，标志着我国证券市场民事赔偿机制正式启动。但过高的诉讼成本和偏低的诉讼收益，注册会计师被真正提起诉讼的概率也会很低，为此极需健全民事赔偿机制。(1).改进诉讼方式，允许集团诉讼和风险诉讼 笔者建议采用集团诉讼和风险诉讼相结合的诉讼方式。所谓集团诉讼就是当标的为同一种类，当事人一方人数众多时，可以推选出代表人，代表共同意志和利益的诉讼行为。通过集团诉讼可以扩大诉讼标的，减少诉讼成本，提高诉讼效率。风险诉讼则是律师和当事人胜诉后按比例分成，也就是将诉讼风险由律师和当事人共同承担，增大了诉讼力量，在司法过程中若能将这两种诉讼方式有机结合，将会大大提高受害投资者的民事诉讼积极性。(2).改变举证责任，降低诉讼成本 我国目前对于举证责任，仍然适用“谁主张，谁举证”。但审计是非常专业的技术性活动，要资本市场的普通投资者举证大股东、经理层、注册会计师，难度大、成本高。美国1993年《证券法》规定个人投资者只要证明财务报表存在重大不实，就可以向法院提起诉讼，注册会计师则需要提供证据证明自己清白。这样，将举证责任转移给注册会计师，相当于注册会计师承担全部的诉讼成本。我国也可借鉴这种制度，降低诉讼成本。(3).加大对造假者的惩处力度，提高诉讼收益 民事诉讼的最终目是取得民事赔偿，这是投资者最关心的问题。我国到目前为止，唯一能引用的就是《消费者保护法》。而按照这一法律，审计师的赔偿通常是“退一赔一”，即最高不超过审计收费若干倍。如中国证监会在“红光实业”案中对蜀都会计师事务所的经济处罚是“退一赔二”，对郑百文案件中涉案的注册会计师罚款30万元。注册会计师赔偿责任小，中小投资者的诉讼收益低，引发的诉讼概率就低。此外，受欺诈的投资者的损失如何确定，是仅包括直接损失，还是既包括直接损失又包括间接损失尚存在争议。但是从经济学的角度考虑，投资者因信息欺诈而遭受的损失不仅是现有利益，还应包括未来可得利益。建议在目前有关法律如《民事诉讼法》中增加有关“因会计信息欺诈造成投资者损失”的民事赔偿具体条款。

11、加强教育，提高认识，树立诚信会计观念，改革企业内部财务会计管理制度和人事管理体制，消除会计本身的局限性，从源头上杜绝虚假会计信息的产生。1

2、建立会计人员职业道德规范，加强会计人员和会计中介机构职业道德建设，提高财会人员素质，促其严以律己，真正达到操守为重，不做假帐。

13、完善会计法规建设，建立并执行会计违法举报制度、会计责任追究制度和企业内外监督制度，加大会计执法力度，使其不敢造假。具体措施： 一是尽快建立高素质、业务强的会计稽核队伍；二是加大领导对真实会计信息的重视，营造领导反对造假的气氛，强化单位负责人在会计工作中的责任；三是加强会计继续教育；四是完善国企稽查特派员监督制度；五是推行会计电算化，规范财务会计操作，提高核算和监督水平；六是强化内部审计监督。

14、建立与国际接轨的科学的公司治理机构，规范股份有限公司特别是上市公司会计信息披露制度，实行上市公司与中介机构连带责任制度。目前，可行的是对会计师事务所等中介机构实行无限责任制度。

15、建立政府财政、审计、税务、海关等执法部门对会计中介部门和从业人员的监管制度和约束机制，促其依法办事。

16、建立财会人员素质考评机制、教育机制、自我约束机制和会计机构及单位的信用评级制度。当前会计师事务所的失信问题、经济领域的应收账款危机、会计造假、偷逃骗税问题对会计的信用提出了挑战。因此，迫切需要实行谈话提醒制度，对会计中介机构严格信用考核。用法律或制度限制违约者行为；要使违约者对其行为付出代价。建立一整套谈话提醒具体制度和确定信用类别的理论和方法。强化公民的信用意识，形成全民打假的良好风气。总之，市场经济是法治经济、竞争经济、信誉经济。随着市场经济的顺利发展，珍视会计信用资源开发，重视会计中介业信用体系建设已成为中国经济运行的鲜明特色。我国必将建立诚实信用会计机制和有效的法律监督和有序运行机制。随着人们守法意识的提高，谈话提醒制度会逐渐退出历史舞台。相信未来的中国将是一个文明诚实的信用大国。2002年9月18日 参考资料：

1、曹阳，《上市公司会计信息披露缺陷的理性思考》，2002.8.19,中国财经网

2、沾化县财政局，《谈新形势下如何加强会计人员职业道德建设》，《山东财会》，2002年第8期

3、烟台财政局，《加强对会计中介机构的监督 提高会计信息质量》，《山东财会》，2002年第8期

4、文艳，《关于现代企业会计工作的几点思考》，《山东财会》，2002年第8期

第二篇：2015年黑龙江房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试题

2015年黑龙江房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。A：围墙工程费 B：电力设施工程费 C：居委会用房建设费 D：人防工程费

E：工业用地的监测点评估价格

2、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

3、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的中提出。A：《规划意见书(选址)》 B：《设计方案审查意见》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设用地规划许可证》 E：借款合同

4、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价 B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价 E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是__。A．借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法 B．以“借”和“贷”作为记账符号。“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加；“贷”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少

C．以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据

D．以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则

6、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。A：土地总量有限 B：规划限制

C：房地产不可移动 D：价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

7、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A．总效用 B．边际效用 C．总效用率 D．边际效用率

8、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：2 400 B：2 580 C：2 607 D：2 760 E：工业用地的监测点评估价格

9、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。A：使用面积 B：套内建筑面积 C：共有面积 D：建筑面积

E：执行层的组织协调

10、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

11、契据登记制度的理论基础是。A：非对抗要件主义 B：不对抗要件主义 C：对抗要件主义 D：成立要件主义 E：执行层的组织协调

12、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制 B：房地产使用管制

C：房地产权利的设立和行使的限制 D：房地产相邻关系的限制 E：工业用地的监测点评估价格

13、__的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A．居住物业 B．商用物业 C．工业物业 D．出租物业

14、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A．3000 B．5000 C．7500 D．8000

15、下列不属于房地产金融特点的是。A：集中性

B：资金周转期短 C：资金运动固定性 D：资金增值性

E：执行层的组织协调

16、投资组合是__的一个有效措施。A．提高投资收益 B．提高市场竞争力 C．开拓投资领域 D．规避投资风险

17、一宗房地产拍卖保留价的4 500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4 000万元，依次报价的最高应价为4 328万元，则。A：以4 328万元成交 B：以4 500万元成交

C：在4 380万元-4 500万元之间协商成交 D：拍卖无效

E：工业用地的监测点评估价格

18、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。

A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人

B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交

C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人 D：价高者得规则不约束委托人 E：执行层的组织协调

19、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。A．土地使用权出让费 B．土地使用费

C．土地使用权转让费 D．毛地价

20、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。A：存在效益外溢和转移 B：需要适时更新改造投资 C：不一样性

D：保值性与增值性 E：借款合同

21、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。A．2427 B．2500 C．2575 D．2632

22、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

23、房地产估价的主要难点是。A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化

C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格

24、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位

25、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。

(2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。A：王某转租该套住房，必须经李某同意

B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除 E：抵押财产被查封

2、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁 B：市场供给的过量 C：建筑设计的缺陷

D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化

3、土地价值不包含地上__的价值。A．装修工程 B．物业 C．建筑物 D．物产

4、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。A．变动成本的设置 B．平衡点的设置 C．同定成本的设置 D．产销售量的不同

5、房地产测绘的特点包括。A：测图比例尺大 B：测图比例尺小 C：测绘内容较多 D：精度要求高 E：修测、补测及时

6、选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择__。A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳效益 D．最佳档次

7、属于房屋产权转移登记情形的有__。A．翻建 B．扩建 C．分割 D．抵押 E．裁决

8、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的

B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的 C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的 D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的 E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的

9、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。A：物业服务成本 B：法定税费

C：物业服务企业的利润 D：物业服务支出

E：物业服务企业的酬金

10、估价报告书的内在质量取决于__。A．估价方法选择的正确性 B．估价报告的文字表述水平C．估价结论的准确性 D．估价报告书的格式

11、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A．工程勘察资质证书 B．工程设计资质证书

C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

12、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘 B．国有土地出让合同签订 C．拆迁公司现场动员搬迁 D．房屋拆迁许可证颁发

13、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A．一面临街的矩形土地 B．前后两面临街的矩形土地 C．一面临街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地

14、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权

D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任

15、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权

16、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。

A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置

B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行

D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿

17、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%

18、目标定价法属于（）定价方式。A．成本导向定价法 B．随行就市定价法 C．竞争导向定价法 D．购买者导向定价法

19、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税

20、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10

21、成本法中的利息计算，包括__的利息。A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本，开发成本、管理费用和利润 D．借贷资金 E．自有资金

22、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。

A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场 B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场 C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场 D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

23、以下这些权利中，属于他物权的有__。A．使用权 B．租赁权 C．地役权 D．所有权 E．抵押权

24、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

25、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润

第三篇：海南省房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试试卷

海南省房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试

试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。A．一定大于 B．一定小于 C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

2、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

3、按房产余值计征房产税的，税率为__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%

4、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工业用地的监测点评估价格

5、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。A：8.8％ B：10％ C：18％ D：18.6％

E：工业用地的监测点评估价格

6、下列不应免征房产税的有__。A．职工自用住房

B．企业创办的学校用于教学的房产 C．产权不确定的及有纠纷的房产 D．经有关部门鉴定的危险房屋

7、房地产泡沫产生的基础是__。A．投机需求膨胀 B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发 D．土地资源的稀缺性

8、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。A：一般保证

B：贷款人、保证人分担责任的比例保证 C：连带责任保证 D：信誉保证

E：执行层的组织协调

9、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

10、关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是__。A．以土地地块边界为主，地物为辅 B．带有高程或等高线

C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上 D．城市地籍图比例一般为1:500

11、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。A：3～5年 B：3～8年 C：5～10年 D：10～15年

E：执行层的组织协调

12、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费

D：开发成本和管理费用

E：工业用地的监测点评估价格

13、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。A．0.05‰ B．0.1‰ C．0.3‰ D．0.5‰

14、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。A．契约型 B．公司型 C．封闭型 D．开放型

15、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质

E：工业用地的监测点评估价格

16、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。A．2～7 B．3～11 C．5～11 D．6～13

17、房地产投资资本金不能低于总投资的__。A．10% B．20% C．30% D．35%

18、我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是__。A．为城市规划、建设和管理提供依据 B．保护房地产权利人的合法权益

C．是建立一套标准化的房地产管理制度的基础 D．使房地产市场向秩序化、正规化、健康地发展

19、物业管理的全面启动以为标志。A：物业的接管验收 B：业主入住

C：日常的前期物业管理服务 D：首次业主大会召开 E：执行层的组织协调

20、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为 A：75％ B：79％ C：81％ D：84％

E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。A．超额利润 B．投资回报 C．内部收益 D．风险补偿金

22、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。A．区域因素 B．1 C．2 D．3 E．权重估价对象可比实例 F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125

23、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：结构施工图 D：建筑立面国

E：执行层的组织协调

24、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积 B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积 C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积

25、写字楼分类过程中需考虑的因素有（）。A．写字楼的级别 B．写字楼的物业管理

C．写字楼的级别，写字楼的位置

D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。

A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元 C．该房地产的实际价格为50万元 D．该房地产的实际价格高于50万元 E．该房地产不存在名义价格

2、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险 E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

3、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款

B．商用房地产抵押贷款 C．商业性住房抵押贷款 D．政策性住房抵押贷款 E．个人置业抵押贷款

4、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。A：有效市场大于服务市场 B：服务市场大于潜在市场 C：潜在市场大于有效市场 D：渗透市场大于有效市场 E：服务市场大于渗透市场

5、用益物权包括__。A．承包经营权 B．建设用地使用权 C．债权 D．典权 E．所有权

6、住房公积金的特点包括。A：义务性 B：强制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性

7、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证 B．使用权凭证 C．所有权凭证 D．收益权凭证 E．分配权凭证

8、当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A．净现值法

B．差额内部收益率法 C．费用现值法 D．内部收益率法

9、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

10、房地产业。

A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业

B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动 C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门

D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业

E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务

11、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是。A：服务市场 B：合格有效市场 C：有效市场 D：潜在市场 E：借款合同

12、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务 B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务 C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系 D：超出自己的业务范围的估价业务 E：自己的专业能力难以胜任的估价业务

13、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场 E．乡镇企业用房

14、房屋开发费包括。A：规划设计费 B：建筑安装工程费 C：公共配套设施建设费 D：基础设施建设费 E：管理费

15、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。A：直接费 B：间接费

C：直接工程费 D：措施费 E：企业管理费

16、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

17、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。A．《住宅平面示意图》 B．《住宅立面示意图》 C．《住宅剖面示意图》 D．《住宅质量保证书》 E．《住宅使用说明书》

18、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。A．政府协议出让土地 B．购买相邻房地产 C．卖方不了解行情 D．设立抵押的房地产

19、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政府 E：县级人民政府

20、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。A．营业执照

B．企业章程和验资证明

C．企业法定代表人的身份证明

D．专业技术人员的资格证书和聘用合同 E．企业纳税证明

21、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。A：甲银行优先受偿

B：按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C：乙银行优先受偿

D：按两家银行的债权比例受偿 E：执行层的组织协调

22、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋

E：改建或添建而使房屋面积增加

23、一般来说，债券具有（）特征。A．偿还性 B．决策参与性 C．流动性 D．安全性 E．收益性

24、下列不属于房地产区位因素的是__。A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层

25、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费 B．审计费

C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费

第四篇：礼节礼貌在服务行业中的作用

礼节礼貌在服务行业中的作用

1、什么叫礼节？

礼节是人们在日常生活中，特别是在交际场合相互表示尊敬.祝颂.致意.问候.慰问以及给予必要协助和照料的惯用形式.礼节是关于对他人态度的外在表现行为规则.是礼貌在语言行为仪态等方面的具体规定.礼节往往从向他人表示敬意的仪式方面表现出来.像鞠躬.点头致意举手注目握手吻手和接吻等都属于礼节的各种形式.各国各民族都有自己的礼节,然而礼节也是随着时代的进步而发展的.由于当代国际交往的频繁,各开放国家的礼节有着趋向互相融通的趋势.但各国各民族的特点是客观存在的,传统的礼节仍是差别有异.因此,在相互的交往中,熟知和尊重各国各民族的礼节和风俗习惯,就显得十分必要的了。

2、什么叫礼貌? 礼貌是文明行为的起码要求,是人与人之间在交往接触中,相互表示敬重和友好的行为规范.它体现了时代的风尚与人们的道德品质,体现了人们的文化层次和文明程度.在不同的民族.不同的时代以及不同的行为处境中.礼貌表达的形式和要求虽然不同,但其基本要求是一致的,即做到诚恳.谦恭.和善和有分寸.礼貌是一个人在待人接物时的外在表现,这种表现是通过仪表.仪容.仪态以及语言和动作来体现的.讲究礼貌是一个国家.民族的社会风貌.道德水准的重 要标志之一,是一个人思想觉悟.文化教养.品德修养程度的重要标志之一.倡导讲究礼貌是人类社会发展的客观要求,是人们正常地进行社会生活的起码条件.我国是文明古国,富有优良的文明礼貌传统,素有 礼仪之邦的美称.在当今的社会主义时代,人与人之间建立了平等友爱.互相合作的关系.但人们在日常的工作.学习和生活中总还会有这样或那样的各种矛盾.如果我们能够大力提倡和讲究礼貌,相互谅解,相互尊重,矛盾就有可能比较容易得到解决而不致升级激化.当然,讲究礼貌也是有分寸的,应该不卑不亢,落落大方,既不失礼.又讲究原则.讲究礼貌绝不意味着就应该放弃原则,卑躬屈膝.3、什么叫礼仪？

礼仪是一个区域内人们交往时所认同的准则和行为规范，是在较大隆重的场合，在礼遇规格和尊重而举行的礼宾仪式，是在国际交往接待时，在礼遇规格和礼宾次序方面应遵循的礼节礼貌要求。礼仪这个古老而新鲜的课题在人类文化史中留下深刻的印痕。它是中国古代文化的基础，从某种意义上讲，中国古代文化就是礼仪文化。中国被誉为“文明古国，礼仪之邦”，有着优良的道德传统，注重“诚于中而形于外”.4、礼节礼貌的作用

服务质量是服务行业的生命,要提高服务质量,不仅要向客人提供主动热情和耐心周到的服务,而且要提供礼节礼 貌服务,这三者相辅相成，缺一不可。礼节礼貌在服务行业中具有十分重要的作用.①礼节礼貌是服务行业提高服务质量的重要保证。服务行业服务质量，是利用设施.设备和产品所提供的服务，在使用价值方面适合和满足宾客需要的物质和心理满足程度。其服务质量的高低主要表现在对客人享受到服务后的物质和心理满足程度的高低。它包括两个方面：一是物质上（即有形产品）的满足程度。它通过设施设备和实物产品表现出来，如设施.设备的完好度.舒适度，饮食的品质度，用品的适用度等；二是心理上（无形产品）的满意程度，它主要通过直接劳动方式所创造的使用价值表现出来，是服务质量最终的满意程度。如服务态度.服务方式.服务技巧.清洁卫生等。两者是相互依存，互为条件的。有形产品的质量是无形产品质量的凭借和依托，是由无形产品接待服务来创造的。无形产品的质量是在有形产品的基础上提供的，是服务质量的本质表现。要使客人心理上得到满足感，其关键在于服务者心理素质的高低，而服务者心理素质高低的表现形式又在于礼节礼貌。因此，我们说礼节礼貌是服务行业服务质量的重要保证。

②礼节礼貌体现服务行业服务者的人格和风度。人格是指一个人在社会中地位和作用的统一，是一个人做人的尊严.价值和品格的总和。在我国，每个公民的人格都是平等的，都有自己的尊严和价值。服务行业的服务者更应有这样的意 识。优秀的人格主要指：诚实.正直.自尊.乐于助人和进取精神。服务行业人员在客人面前彬彬有礼，既不失态.自卑.低三下四，更不能丧失人格和国格。这就是服务行业服务者的人格外化。风度是一个人德才学识等各方面修养的外化，是人的行为.在接人待物时的一种方式。是外表的美.优雅举止.内心纯洁和内在美的统一，是一个人良好道德的外在表现。在服务行业的服务过程中，良好的风度是谦恭和沉稳的日常表现形式，被看作是善于控制自己行为，待人关切及分寸适度的一种形式，也是我们服务行业的工作者人格化的体现。

③礼节礼貌能起到人际关系间的磨合作用。在服务行业服务过程中，经常有两种人际关系的存在。一是被服务者与服务者的关系（即客我关系）。二是企业内部同事或同行之间的关系。在处理这两种关系时，应采用礼节礼貌中的“双强原则”。即在生活和工作中“你是强者，我也是强者”，这就意味着自己有自豪感，但并不追求“优越感”，意味着愿意与别人建立一种平等的.互相尊重的关系。有了这样的意识，在为客人服务时，就不会因为扮演“提供服务者”的角色而觉得“低人一等”，也不会因为要显示自己是“强者”而故意对客人表现出傲慢的态度。有了这种相互尊重的关系，被服务者和服务者之间，才有共同语言，才能感情相近。客人往往十分重视服务中的公德问题，服务时，稍有不礼貌表现，客人就会感到人格受损，失去了尊严。这尊严实 际上是他对自身的社会价值和道德价值的自我意识，而且经常与自己的国家和民族联系在一起，从而会引起国家及民族纠纷。因此，服务行业工作者对所有的服务对象必须以礼相待，一体待客。在服务过程中，对于客人在旅途和自身活动过程中的困难必须十分理解。若双方发生误解时，应将心比心，从客人的角度体谅对方，帮助对方，主动致歉，把对让给客人，使精神上达到彼此沟通。人需要被理解，也需要理解别人，人与人相互理解是创造美好和谐关系的前提。理解他人的同时，也使自己的胸怀开阔，品格得以升华，这就是心理学中的“双胜原则”。因此，礼节礼貌的服务，关键在于服务行业工作者保持良好的工作情绪，在任何场合下都能掌握自己，待人亲切，彬彬有礼.举止文雅，这种行为能产生难以估量的良好效果，产生人的外在魅力，从而起到平衡人们之间的关系，缓解人们心理上的某些消极.摩擦因素，从而改善人际间的关系。

第五篇：上海2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业组织试题

上海2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业组织

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。A：委托人

B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立

E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产转让的程序中，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在日内作出是否受理申请的书面答复。A：7 B：10 C：15 D：30 E：执行层的组织协调

3、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》 E：执行层的组织协调

4、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。A：成交价格 B：平均水平价格 C：最高价格 D：最低价格

E：工业用地的监测点评估价格

5、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。A．6.78% B．4.55% C．2.99% D．3.66%

6、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率 B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

7、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。A：800万元 B：1000万元 C：1800万元

D：800~1000万元之间

E：工业用地的监测点评估价格

9、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。A：500 B：2500 C：3500 D：6000 E：执行层的组织协调

10、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

11、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值量大 C：流动性差和价值量大 D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格

12、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则)A：144.6 B：160.8 C：170.8 D：180.8 E：工业用地的监测点评估价格

13、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。A．相关房地产的价格水平B．该种房地产的开发成本 C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期

14、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费

D：开发成本和管理费用

E：工业用地的监测点评估价格

15、业主大会由__组成。A．缴纳物业服务费用的业主 B．物业管理区域内全体业主

C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人

D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表

16、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。A．国家建设部 B．国家文物局

C．国家建设部和国家文物局 D．国家建设部或国家文物局

17、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。A：35.00 B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工业用地的监测点评估价格

18、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。A．经营成本 B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

19、某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为元。A：1 002．45 B：1 012．45 C：1 027．42 D：1 037．45 E：借款合同

20、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年

E：借款合同

21、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。A．1.2 B．1.5 C．1.8 D．2.0

22、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调

23、运货单属于。A：商品证券 B：货币证券 C：资本证券 D：实物证券

E：执行层的组织协调

24、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

25、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。A：5％

30％ B：10％

30％ C：10％

50％ D：20％

50％

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产间接投资的形式主要有。A：投资房地产信托

B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发

2、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起日内，到房产部门进行转移登记。A：90 B：60 C：30 D：10 E：执行层的组织协调

3、处分抵押房地产所得金额，应首先__。A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

4、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。

A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同

B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间 D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会 E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位

5、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。A：50％ B：100％ C：150％ D：200％

E：执行层的组织协调

6、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同

7、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动

B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》 D：物业管理活动的依据是物业服务合同

E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

8、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测

B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发

D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

9、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式。A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：灵活型

10、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法

11、外汇市场的参与者。A：外汇经纪人 B：客户 C：外汇银行 D：中央银行 E：商业银行

12、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

13、某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元／㎡，预测销售价格为8000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。A：1．4 B：1．5 C：1．6 D：1．8 E：借款合同

14、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（）等方面的知识。A．市场分析与市场推广 B．项目策划与投资决策

C．国家法律政策与各级政府及其部门的规章 D．房地产估价 E．财政金融

15、建设工程开工实行__许可证制度。A．规划 B．施工 C．拆迁 D．用地

16、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁 B：实施强制拆迁必须以裁决为前提

C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁

D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行 E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行

17、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。(2006年试题)A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同

18、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A．投资机会寻找 B．市场分析

C．投资机会筛选 D．财务评价 E．规划设计

19、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。A．相互影响论 B．相互补充论 C．相互制约论 D．需求带动论 E．成本决定论

20、下列会计恒等式，正确的是。A：收入-费用=利润

B：资产=权益=债权人权益-所有者权益 C：资产=负债+所有者权益 D：所有者权益=资产+负债

E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)

21、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项

22、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括__。A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C．弄清城市规划设计条件 D．弄清将拥有的土地权利 E．测算开发项目的预期利润

23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

24、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。A：当事者 B：房地产商品

C：房地产交易需求 D：交易组织机构 E：房地产交易制度

25、下列墙体中，属于非承重墙的有。(2008年试题)A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙