如何解决新入伙项目接管难点[范文]

第一篇：如何解决新入伙项目接管难点[范文]

如何解决新入伙项目接管难点

新项目能否顺利接管入伙，对我们物业服务机构来讲是一个重要考验，考验我们的专业水准、组织管理能力，考验我们团队的工作效能。新项目接管是一项繁琐的工作，每一个项目的实际情况不同，遇到的问题也不尽相同，下面我就如何解决新入伙项目接管难点这一问题，和大家一起探讨。

注重前期沟通，排除后期隐患。

新项目能否顺利接管入伙，取得建设方认可和支持很关键，但并不是每一个建设单位都能认可交付中物业管理方的重要性，这需要我们进行充分沟通，让建设方认识到，物业管理方的前期介入对房屋的顺利交付以及交付之后楼盘的物业管理服务质量的重要性，对维护开发商的声誉及保障后期销售业绩的重要性。这样他们才会支持和配合我们的工作。

合作双方互信、沟通良好，是各项工作开展的基础；一般情况下我们的沟通对象主要是开发商和施工分包单位。我们和开发商对口部门目标利益趋于一致，就是共同努力完成房屋交付，减少客户投诉，一般情况下沟通会比较顺畅。但因为物业管理方和施工部门没有直接的利益关系，相对较难建立紧密的协作关系，多数情况下施工方对物业公司的要求，不光配合力度不够，甚至不予理睬，认为物业公司添乱，影响了他们的工程进度，因此拒绝变更设计等，而这将会让我们在以后的物业管理中要面对客户的质疑和自身使用维护的不便。因此，建立“会议联系制度”是非常必要的。由开发商主要领导召集主持，我方、售楼代理、建设方销售及项目施工管理等部门均安排关键负责人参加，每周定期举行例会，围绕整个交付工作，明确各方的责任目标，提出的任务要求，通报进度和落实情况，对交付工作进行整体推进。这样避免了多方逐级请示，拖延时期、推诿责任的情况发生，便于及时决策和落实。

前期沟通我们主要侧重于工程施工问题、设施设备选型配备、承接查验方案、物业用房规划、交付方案等几个方面的内容。工程施工无缺陷、遗留问题少，交付使用后，我们遇到的投诉纠纷少，可以让我们投入更多的精力完善各项服务。设施设备选型好，有益于方便后期维护，保障客户使用便利。近几年我们接管的项目，多是分期完成开发交付的，而前期临时或正式物业用房的规划、装修，直接影响到我们员工安居乐业。

例如我们在和熙园前期跟进过程中，发现厨房、卫生间排气孔设置位置过低，客户使用该孔会致使吊顶后，房间净空过于低矮，客户在装修时就会重新打孔，势必破坏外墙保温、防水层，给后期房屋保修遗留纠纷隐患，也对房屋外立面美观度造成一定破坏；同时，我们也发现部分户型阳台排水管和天面排水口联通，但管径设计仅为50㎜，按使用常识判断是远不能满足排水要求的，一旦出现堵塞漫溢，就会引发水浸损失赔偿纠纷。对此，我们以维护开发商利益和业主利益为出发点，和对方进行了充分沟通，最终取得了对方的认可；避免了设计缺陷和后期隐患。

交付方案翔实，注重培训演练

项目接管入伙，各项准备工作纷繁琐碎，要做到各项工作条理清楚、有条不紊，不出现遗漏，具体策划人思维要缜密，交付方案考虑要周全，这直接关系到交付组织工作的成败。

为此要制定一份严谨翔实的交付方案，用于指导交付入伙的具体工作；交付方案制定过程中，参与组织工作的团队成员均要参与，发挥团队优势，对交付工作的各个环节进行缜密的思考，务必做到每个成员通晓整个方案。

成立交付工作小组，确定开发商和我方的总协调人，对双方成员进行合理分工；在制定整体工作计划阶段，要详列支持交付、直接服务交付及交付之后投入正常运行而必需完成的各项工作，主要包含编写制作入住表单及业主手册等入住文件资料，组建物业服务机构的物资装备计划，物业收费必备的行政批文，交付区域的开荒组织计划，满足交付后日常运行的管理方案、人员培训计划等内容。

项目集中入伙阶段，每天要接待几十上百户业主办理入伙手续，单靠项目有限的人力难于独立支撑完成，需要其他项目人员支援，也需要其他单位人员协作配合。我们制定了人员支援计划，确定了每天支援的人员名单、联系方式及具体岗位分工。而交付现场各流程各岗位保持井然有序、协调一致，给客户留下专业、规范的良好印象，需要进行有效培训，我们分阶段培训不同的内容，不同的部门人员采用不同的培训方式。

组织交付培训时，我们分三个阶段进行。首先，交付工作启动初期开展了一系列基本的应知应会业务培训，每项课件内容都是结合项目实际情况修订的，通过培训大家循序渐进的掌握了各项基本业务规范内容，知晓整体交付方案，清楚各项交付准备工作的重要性。其次，在接近交付一周左右时，我们尽可能的召集参与交付的物业工作人员，进行一次岗位分工动员及入住问题统一说辞、紧急情况预案培训，使参与交付的各岗位人员明确各自职责，统一回答业主问题的口径，知晓遇到紧急情况下的一般处理程序。最后，在交付前三天时，务必组织各协作单位的交付岗位工作人员，进行一次协调动员会议，着重知会交付工作纪律，并组织和其他交付工作人员一起进行模拟演练；组织者对演练中发现的问题，及时进行整改完善。在和熙园交付过程中，遭遇的不多的异常情况，各岗位责任人均能通过预设方案，有效化解危机，前期编制的紧急预案，开展的培训、演练，关键时刻发挥了一定效果。交付方案中，我们对交付中常见的紧急情况编制了处理预案，分不同情况制定处理措施。如规定客户身份证未带要求先办理入住，不遵守公示交付流程要求先验房后缴费或先验房后领钥匙的，确定了引导客户离开交付现场，统一由应急机动组统一决策安排的原则；规定在交付过程中若出现客户以房屋质量、设计变更、对景观配套设施不满意而拒收房等情况时，制定了处理应急措施；制定了交付期间详细的车辆停放方案，现场预备常用药品的便民药箱及应急车辆，用于出现病患时使用。结合隆冬季节交付的实际情况，还制定遭遇不良天气的应对方案，预备了扫雪除冰器具及机动人员。还为突遭媒体采访预先指定专人接待，规定了解答原则。承接查验细致，及时整改问题

项目建筑取得竣工备案证书，就具备了交付条件。我方就应按前期物业服务合同的约定，组织进行承接查验，我们组织承接查验是向全体业主承担责任，无论是从我们承担的责任，还是从接管后将要进行的维护保养工作，都要求我们不急不躁，有条不紊的仔细进行承接查验。按常规程序，首先要确定物业承接查验方案，明确交验双方对接人员，并进行分工，准备查验工具、查验记录表单等；其次，督促建设方在正式查验前20天移交有关图纸资料，组织查验人员分专业不同，熟悉图纸资料；在此基础上，根据查验方案确定的日程，交验双方对共用部位、共用设施设备，在现场比对图纸资料查验，记录发现的问题；针对查验中发现的问题，提交责任单位整改；交验双方确认现场查验结果，并签订物业承接查验协议，约定整改效果及期限；协议签订后10日内交验双方办理物业交接手续，签订正式的移交证明，该项工作应于交付15日前完成。

其中，移交的图纸资料将是项目的永久档案资料，不能缺项；主要包括项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，建设方和其签订的安装合同的维保条款部分；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件，一般是开发商和对应单位签订的配套建设协议；物业质量保修文件和物业使用说明文件，即俗称的两书。

我方自交接后30日内，备齐前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录等文件向项目所在地的房地产行政主管部门办理备案手续，即全部完成承接查验工作。

在实施承接查验过程中，需要我们特别注意的是要将查验的问题进行分类；至少要分清施工缺项、施工遗漏问题和施工工艺缺陷、规划设计缺陷等两大类问题。例如在和熙园查验中，我们发现小区围栏较多部位竖杆间距净空尺寸达20㎝以上，普通身材的人员侧身就可钻过围栏，明显不符合使用要求；比对设计图纸，发现图纸设计只有每块围栏竖杆数量要求，并未标注该处竖杆间距尺寸要求；查询国家规范标准，该类围栏竖杆间距净空尺寸要求应小于15㎝，属设计考虑不周，施工方施工时也未结合实际使用需要施工，只能依据国家规范标准协调建设方采取弥补措施。

因种种原因，项目施工进度总会出现不同程度的滞后，出现仓促交付的现象。如按常规程序，先进行承接查验后交付使用，势必造成延期交付致使建设方违约，这是建设方不能接受的。像和熙园工期紧张，交付时仍在进行部分扫尾工程，难于按要求在交付使用15日前完成承接查验，为此双方只能协商变通，对应进行查验的部位和设施设备，先行投入使用，待完成集中交付完成之后，双方进行正式的承接查验。如双方能以互信为基础，有负责任的态度，最终也能解决好查验问题，和熙园按此操作，事后证明查验的问题也陆续得到了解决。

当然，部分施工单位急于移交而催促我方进行承接查验，我方排除干扰，坚持不急不躁，一律按既定方针处理。稍稍分析施工方急于移交的心理，多是因工程完工后想尽快撤走施工人员，不愿为已完工的工程再投入人力，都想尽快将现场移交出去；若我方迫于压力，在现场熟悉不够的情况下草草查验承接，会遗留一些隐患问题，给后期的整改、维保带来一定的难度；特别工期紧张的施工项目，极易出现施工遗漏，万不可仓促进行承接查验。

坚持完成交付工作后再进行承接查验，可以给我们赢得一个缓冲的时间，还可以获得一个熟悉现场的过程，即在通过一段时间的使用和观察，查验部位和设施设备的问题基本已知晓，再进行查验就能有的放矢

第二篇：物业项目接管

工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备 的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。

由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般 标准如下：

(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。

(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使 用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。

(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安 装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。

(4)建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。

(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。

经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关 的所有技术资料。

验收程序

1原有房屋接管验收程序

(1)移交人书面提请接管单位接管验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；

(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；

(4)对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；

(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；

(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有 权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。

2、新建房屋接管验收程序。

(1)建设单位书面提请接管单位验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；

(3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；

(4)对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；

(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。

3、住宅小区综合验收程序

①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出 住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；

②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月 内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环

境卫生)、规划、房地产、工 程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住 宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管 部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开 发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

物业接管验收应提交的资料

1、原有房屋接管验收应检索提交的资料。

(1)产权资料

①房屋所有权证；

②土地使用权证；

③有关司法、公证文书和协议；

④房屋分户使用清册；

⑤房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料

①房地产平面图；

②房屋分间平面图；

③房屋及设备技术资料。

2、新建房屋接管验收应提交的资料。

(1)产权资料

①项目批准文件；

②用地批准文件；

③建筑执照；

④拆迁安置资料。

(2)技术资料

1)竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2)地质勘察报告；

3)工程合同及开、竣工报告；

4)工程预决算；

5)图纸会审记录；

6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

7)隐蔽工程验收签证；

8)沉降观察记录；

9)竣工验收证明书；

10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

11)新材料、新配件的鉴定合格证书；

12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

13)砂浆、混凝土试块试压报告；

14)供水、供暖的试压报告。

物业移交

在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在 验收签字的同时就可予以移交。

物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用 管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才 对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操 作等。

物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其 向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业 主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居 住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。这就像造好的机 车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟 要花许多人力和财力。

物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查 对责成返工的工程是否保证质量地完成了。

交接双方的责任

1、为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做 好 房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时 签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并 商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

3、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同 分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

4、新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向 接 管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收 接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

5、新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担 因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

接管物业的善后问题

房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。在移交验收中，如果发现 物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。

物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委 托方提供的保修款。

由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担。

办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料： 工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设 备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用 房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。

竣工验收后的物业保修

一、保修的范围

竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定进行保修。

各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：

(1)屋面漏雨；

(2)烟道、排气孔道、风道不通；

(3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；

(4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；

(5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；

(6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水；

(7)外墙外漏水、阳台积水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；

(11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。

二、保修期限

保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。

(1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；

(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；

(3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小区道路为1年；

(5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由 使用单位和施工单位在合同中规定。

第四节 接管验收注意事项

一、物业管理企业自身的注意事项

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通 过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业 管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

1、物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收 工作。

2、物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

4、落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理 企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

5、开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

6、物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

二、物业管理企业外部的注意事项

1、接管不规范，验收不合格。虽然国家或地方颁布了接管验收方面的一些规范，但实际操 作 过程中常常不能严格执行。之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接 管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。即使接管后出现质量问题 或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。近几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。开发或 建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。同时，由于接管验收的不规范，有时会造成 管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。

2、物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。计划体制下的房屋管理模式仍 带 有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都 有待在实践中逐步改善。一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了，但实质内容没变，接管验收免不了老一套。按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验 收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。

3、缺乏统一的接管验收合同文本。接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的 不 同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。现在一些地区制定了 一些标准合同文本，但大多都不成熟。有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会 出现矛盾或事后的纠纷。而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考 虑较少等问题也需要引起重视。

签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：

①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。

②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。

接管合同概述及标准合同样本

一、合同的概述

(一)物业管理合同的特征

1、物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。因此，物业管理公司因 处 理委托事务(如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等)所支出 的必要费用，应由业主承担。

2、物业管理合同是有偿的。也就是说，业主不但要支付物业管理公司在处理委托事务中的 必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。

3、物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等 手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。

4、物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并 不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故 为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

(二)物业管理合同的主要内容

物业管理合同应当载明下列主要内容：

1、委托方和受托方的名称、住所；

2、物业管理区域的范围和管理项目；

3、物业管理服务的事项；

4、物业管理服务的要求和标准；

5、物业管理服务的费用；

6、物业管理服务的期限；

7、违约责任；

8、合同终止和解除的约定；

9、当事人双方约定的其他事项。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：(1)物业共用部位共用设备的使 用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水 泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务；(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管 理；(7)物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：(1)业主或使用 人的自用部位和自用设备的维修、更新；(2)业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事 项。

第三篇：新入伙协议书

个人入伙协议书

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

第一条 依据《中华人民共和国民法通则》及法律、行政法规、规章的有关规定，并依据合伙协议，按照平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经新合伙人与原合伙人全体协商一致，订立本协议。

第二条 本合伙为普通个人合伙，是根据合伙协议自愿组成的个体工商户。全体合伙人愿意遵守国家有关的法律、法规、规章，依法纳税，守法经营。

第三条 合伙字号（个体工商户字号）：

第四条 经营场所：

第五条 乙方入伙期限：自 年 月 日起至合伙停止营业止。

第六条 出资方式和出资期限。

1、乙方以货币方式出资，计人民币伍万元，占全体合伙人出资总额的30%。

2、因乙方为甲方进行其他店面的财务核算，乙方30%份额中的10%为乙方的劳动报酬；但乙方财务核算的店面不超过五家，超出部分，由双方另行协商。

3、乙方在本协议签订前已经将出资款支付给甲方。

第七条 盈余分配与债务承担。

甲方负责合伙事业的日常经营，乙方负责财务核算。

1、盈余分配和亏损承担：利润分配（含计提或摊销的相关费用）甲方占70%，乙方占30%；亏损甲方承担80%，乙方承担20%。

2、债务承担：合伙产生的对外债务由甲方自行承担。

3、若合伙今后需要追加投资，甲方承担80%，乙方承担20%。

第八条 甲方应当每月向乙方报告合伙的经营及财务状况。

第九条 若本合伙有新合伙人加入，由甲方在自己所占份额内与新合伙人进行份额划分，与乙方无关，不得影响乙方的相关权益和本协议约定的盈余分配。

第十条 双方履行本协议如发生争议，应当先协商解决，协商无效，向协议签订地的人民法院起诉。

第十一条 本协议一式两份，双方各执一份，自签订之日起生效。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

签订地点： 常州市钟楼区

签订地点： 常州市钟楼区 1篇二：个人新入伙协议书

个人新入伙协议书

第一条：依据《中华人民共和国民法通则》及法律、行政法规、规章的有关规定，按照平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经新合伙人与原合伙人全体协商一致，订立本协议。

第二条：本协议未尽事宜，经全体合伙人协商一致，达成补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力;无法达成的，以法律、行政法规、规章的规定为准。

第三条：经营场所：本协议约定之煤矿地点位置属东江镇，名称为仁里煤矿。

第四条：经全体合伙人决定聘请龙政红为本合伙的法定代表人，全权负责仁里煤矿的经营管理。

第五条：原合伙人共两人(以下共同简称为甲方)，分别是：

1、谢基能，男，年 月 日出生，身份证号码：，现住所，联系方式：。

2、王志华，男，年 月 日出生，身份证号码：，现住所，联系方式：。第六条：新合伙人(以下简称为乙方)：

龙政红，女，年 月 日出生，身份证号码：，现住所，联系方式：。

第七条：乙方以货币方式出资，计人民币壹佰壹拾捌万

元整，占全体合伙人出资总额的50%。

第八条：乙方出资分两次付清。第一次于2011年 月 日预付人民币伍拾万元整；第二次在2011年 月 日之前将余款全部付清。逾期未缴或未缴足的，应对应缴未缴金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。

第九条：乙方履行出资义务后，即成为本合伙的合伙人。乙方入伙后即以其50%的股份比例享有入伙后的各项合伙人之权益，承担入伙后各项合伙人之义务。

第十条：甲方为乙方出具《新合伙人出资证明》贰份，壹份由甲方持有，壹份作为本协议的附件。

第十一条：利润分配，以乙方占仁里煤矿50%的股份比例为依据，按此股份比例进行分配。

第十二条：乙方入伙前涉及仁里煤矿的任何纠纷及遗留问题均由甲方负责处理，乙方入伙前仁里煤矿的所有债务亦均由甲方负责清偿，乙方对此不承担任何责任和债务。若乙方因入伙前之纠纷、遗留问题和债务承担责任，给乙方造成损失的，甲方必须全额赔偿乙方之损失。

第十三条：乙方入伙后的合伙债务先由合伙财产进行清偿，合伙财产不足以清偿的，以各合伙人所占仁里煤矿的股份比例为据，按股份比例承担。

第十四条：甲方应向乙方如实告知原合伙的经营状况与财务状况。

第十五条：经全体合伙人决定，委托乙方负责经营、管理合伙业务，甲方必须积极协助。其权限是：

1、对合伙事业进行日常管理;

2、出售仁里煤矿的产品(货物)，购进常用物品（货物）;

3、负责全矿职工安排、销售、财务管理等，甲方应积极做好上层关系、周边关系、当地纠纷等事宜，但不得干扰乙方进行仁里煤矿的正常经营管理，尽最大努力保证仁里煤矿的正常生产经营。

4、财务管理方式：乙方应每月结算公布一次财务的盈余分配表和财务支出分摊表。要每月及时在下个月3日前公布公摊费用，重大资金开支必须向全体合伙人商议后，方可开支。

5、仁里煤矿的煤炭销售价格需经全体合伙人统一议价后方可定价销售，合伙人以外的购货人必须以现金形式购买煤炭方可发货。合伙人购买煤炭每月结帐付清，逾期不支付货款将从股本资金中扣除，不能有任何拖欠理由。

第十六条：乙方应当每 向甲方报告合伙的经营及财务状况，其经营合伙所产生的收益归全体合伙人共有，所产生的费用及亏损由全体合伙人共同承担。

第十七条：全体合伙人在合伙期间，应依照本协议，认真履行工作职能及合伙人之义务，非合伙事务执行人或未经授权禁止私自以合伙名义进行业务活动。

第十八条：其他约定：

1、甲方应保证在乙方入伙后，仁里煤矿的开采时间达两年以上，假如因政策原因、政府行为等任何原因不能保证在乙方入伙后仁里煤矿两年的开采时间，则自仁里煤矿停矿

之日起，每少一年，甲方必须按每年人民币陆拾万元向乙方退还入伙股本金，此款必须在一周内由甲方一次性支付给乙方。若甲方逾期不予退还股本金，第逾期一日，按未退还之股本金数额3%向乙方支付违约金。

2、甲、乙双方应严格按照本协议的约定行使权利、履行义务，否则承担支付违约金 元的违约责任，给对方造成损失的，还应赔偿对方损失。

第十九条：甲、乙双方在履行本协议过程中，发生争议的，应当协商解决，协商不成的，可依法向协议签订地北湖区人民法院提起诉讼。

第二十条：本协议自全体合伙人签字（盖章）后生效，协议附件与本协议具有同等法律效力。

本协议壹式叁份，各合伙人各执壹份，具有同等法律效力。

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

签订地点：

年 月 日

附件：

新合伙人出资证明

本合伙依据《中华人民共和国民法通则》组建，根据本协议书特发放此证。

兹证明龙政红是仁里煤矿缴清全部出资款的所有人，其出资额为人民币壹佰壹拾捌万元整，占全体合伙人总出资额的50%。

本出资证明经原合伙人与新合伙人确认为有效。特此为证。

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

年 月 日(此证明需全体原合伙人签字并加盖公司章、财务章)篇三：入伙协议范本 入伙协议

依据《中华人民共和国合伙企业法》和_________合伙协议，按照自愿、平等、公平、诚实的原则，经新合伙人和原全体合伙人协商一致，制定本协议。

一、新合伙人履行出资义务，即成为________________的合伙人。

二、新合伙人姓名，出资方式及出资额：

新合伙人姓名：____________，住所：_______________________，身份证号码：_________；

出资方式：________________；

出资额：计人民币_________元。

三、新合伙人承认原合伙企业所有协议，与原合伙人享受同等权利，承担同等责任。

四、新合伙人对入伙前合伙企业的债务承担连带责任。

五、本协议一式_________份，合伙人各持一份，并报合伙企业登记机关一份。本协议经新合伙人和原合伙人签字后生效。

六、本协议未尽事宜，按国家有关规定执行。

新合伙人（签章）：________ 原合伙人（签章）：________ _________年____月_______日 _________年____月_______日

签订地点：________________ 签订地点：________________篇四：个人合伙合伙人新入伙协议书

个人合伙合伙人新入伙协议书

来源：未知 作者： 第一章 总则

第一条：依据《中华人民共和国民法通则》及法律、行政法规、规章的有关规定，并依据 合伙协议，按照平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经新合伙人与原合伙人全体协商一致，订立本协议。

第二条：本合伙为普通个人合伙，是根据合伙协议自愿组成的个体工商户。全体合伙人愿意遵守国家有关的法律、法规、规章，依法纳税，守法经营。

第三条：本协议条款与法律、行政法规、规章不符的，以法律、行政法规、规章的规定为准。

第四条：本协议未尽事宜，经全体合伙人协商一致，达成补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力;无法达成的，以法律、行政法规、规章的规定为准。

第五条：协议附件与本协议具有同等的法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二章 合伙的字号、法定代表人、期限、主要经营场所的地点。

第六条：个体工商户字号：

第七条：经营场所：

第八条：经全体合伙人决定聘请 为本合伙的法定代表人，薪金。其权限如下：1、2、3、法定代表人的权利义务仅限于协议的约定。

第八条：合伙期限为 年。(如果不需要，可删除)第三章 新合伙人与原合伙人信息。

第九条：原合伙人共两人(以下共同简称为甲方)，分别是：

1、，(性别)，年 月 日出生，身份证号码：，现住所，联系方式：。

2、，(性别)，年 月 日出生，身份证号码：，现住所，联系方式：。

第十条：新合伙人(以下简称为乙方)：，(性别)，年 月 日出生，身份证号码：，现住所，联系方式：。

第四章 新合伙人(乙方)出资方式、数额、缴付期限。

第十一条：乙方以货币方式出资，计人民币 万元，占全体合伙人出资总额的 %。

第十二条：乙方自 年 月 日至 年 月 日实际缴足出资，逾期未缴或未缴足的，应对应缴未缴金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。

第十三条：乙方履行出资义务后，即成为本合伙的合伙人。

第十四条：甲方为乙方出具《新合伙人出资证明》，作为本协议的附件。

第十五章 利润分配、债务承担方式。

第十五条：利润分配，以 为依据，按比例分配。

第十六条：合伙债务先由合伙财产进行清偿，合伙财产不足以清偿的，以各合伙人的 为据，按比例承担。

第六章 合伙事务的执行。

第十七条：甲方应向乙方如实告知原合伙的经营状况与财务状况。

第十八条：乙方承认原合伙所有协议，与甲方享有同等的权利，承担同等的责任，并对入伙前合伙的债务。

第十九条：经全体合伙人决定，委托乙方负责经营、管理合伙业务，任职合伙的经理职务，薪金。其权限是：

1、对合伙事业进行日常管理;

2、出售合伙企业的产品(货物)，购进常用货物;

3、其他合伙事务由甲方负责执行。

第二十条：乙方应当在 期内向甲方报告合伙的经营及财务状况，其经营合伙所产生的收益归全体合伙人共有，所产生的费用及亏损由全体合伙人共同承担。

第二十一条：甲、乙双方在执行合伙事务过程中，可以针对各合伙人执行的事务提出异议。如发生争议，依据本协议第二十二条的规定进行表决。第二十二条：合伙人对合伙有关事项作出决议，实行

表决方式。

第七章 禁止行为。

第二十四条：在聘请 作为本合伙的法定代表人期间，应依照本协议，在全体合伙人决议授权的范围内履行工作职能，禁止下列行为：

1、禁止私自以合伙名义进行业务活动;

2、3、第八章 争议解决方式。

第二十五条：甲、乙双方在履行本协议过程中，发生争议的，应当协商解决，协商不成的，按下列第 方式解决：

1、提交 仲裁;

2、依法向 人民法院提起诉讼。

第九章 违约责任。

第二十六条：乙方在任职合伙经理职务期间，如违返本协议的约定，给各合伙人造成重大损失的，应按照合伙的实际损失予以赔偿，并承担 违约责任。

第二十七条：甲、乙双方应严格按照本协议的约定行使权利、履行义务，否则承担 违约责任。

第十章 其他事项。

第二十八条：经甲、乙双方协商一致，可以修正、变更或补充本协议。

第二十九条：本协议连同附件共 页，一式 份，具有同等的法律效力。协议持有人情况如下：1、2、3、4、5、第三十条：本协议自全体合伙人签字之日起生效。

新合伙人： 原合伙人：

年 月 日 年 月 日

签订地点： 原合伙人：

年 月 日

签订地点：

附件一：

新合伙人出资证明

本合伙依据《中华人民共和国民法通则》组建，根据《合伙协议》及《入伙协议》发放此证。

兹证明 是合伙经营(字号)缴清全部出资款的所有人，其出资额为人民币 万元，占全体合伙人总出资额的 %。

本出资证明经 方为有效。

特此为证。

年 月 日

(此证明需全体原合伙人签字并加盖公司章、财务章)篇五：公司入伙协议书 公司入伙协议书

入伙公司（甲方）： 名称 : 法定代表人：

原股东： 身份证号码： 入伙人（乙方）：

姓名: 身份证号码：

依据相关法律法规的有关规定，并依据合伙协议，按照平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经新入伙人与原公司股东全体协商一致，订立本协议。

第一条：乙方入伙期限：自 年 月 日起至公司停止营业止。第二条：乙方以货币方式出资入伙，计人民币叁万元整，占公司股份的10%。第三条：在本协议签订日之前，甲方经营所得的收益或债务由甲方核算清楚，并由原股东共同分配或承担，与乙方无关。

第四条：自本协议签订之日起，乙方加入湖南蹦迪小象贸易有限公司与原公司股东一起共同经营，按股份比例共同分配收益、共同承担风险、共负盈亏。

第五条：若合伙今后需要追加投资，乙方按照股份比例承担10%。

第六条：若本合伙有新合伙人加入，由甲方在自己所占份额内与新合伙人进行份额划分，不得影响乙方的相关权益。如必须涉及到乙方相应股份的调整，甲方须与乙方协商一致，签订新的《股权认定协议书》。

第七条：双方履行本协议如发生争议，应当先协商解决，协商无效，向协议签订地的人民法院起诉。

第八条：本协议一式两份，双方各执一份，自签订之日起生效。

第四篇：5步解决房地产开发项目管理6大难点

5步解决房地产开发项目管理6大难点【精】

中国房地产策划联盟

★1.项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，即项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本。

前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

决策机制不完善。决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的 “注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。

项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。例如某项目的阳台栏杆形式确认达半年之久；某项目在销售阶段才意识到户型单

一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建项目使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改；某项目重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”；某项目已拿地近3年，产品定位不明，概念设计已经进行一年有余，至今仍犹豫不决等等。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时“干耗”（无工程建设目标的本身就不可思议！），项目管理目标往往落空，无论是开发商内部的工程管理和销售部门等，还是参与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房客户等各个方面都不满意。

决策阶段工作效率低下，导致项目实施丧失机遇，效益损失。时间就是金钱，效

率就是效益，要算大帐，提高工作效率。如果某开发商完成开发工程量近10亿元，仅利息一项每延误一天平均大约要直接损失10余万元。

★2.施工图设计文件供应迟慢，变更多。

因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔”，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用；建筑细部设计及装修设计滞后。现在的开发项目中从样板房到公共部分均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，建筑细部设计不到位、装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵；许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等。

★3.工程施工承包合同不严密，项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及接口界定不清，没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作，甲方分包工程项目管理难。

目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。

因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工程总承包施工单位）签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。工程的前期主要是项目总承包单位进行的土建施工工作，工作单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又无工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细，合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。

总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方，监理方在这方面也无能为力，监理方此时最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“总承包”单位，甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”，难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有80％以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮，向甲方推诿责任，责任不好界定，如此甲方分包工程还有违反建筑法及工程质量、安全管理条例等法规之嫌疑。

项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕，开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近，出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面，甲方的工程项目管理现场代表总要“求”完了这个乙方，再去“请”另一个乙方，还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作，焦头烂额。在项目收尾阶段，甲方的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量可想而知。

开发商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗，导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗，使得工程项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。

★4.供方资源的整合工作不足，与供方平等、诚信合作双赢意识差，影响项目管理。

开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的，工程实物是由若干施工单位建设出来的，而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施，工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供，在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系，即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系，故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在，也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入，工程招投标工作流于形式，对工程项目发包内容和接口要点不清，而工程招标工作组织不规范，工程建设方面的资源积累较少，平时整合的供方资源不足，往往是临时抱佛脚，使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配，造成工程项目管理难度加大。

有的开发商片面地认为自己既然是买方，就要高人一等，想什么时候需要，就会有合适的甚至优秀的承包方就会蜂拥而至，对待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，过度挤压承包方的赢利空间，过度使用“主动权”；有的开发商对待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供应，不经协商向承包商转移、转嫁现金流压力，或经协商后又不讲诚信及时履行乙方让步后的甲方义务，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，合适的供方资源不能及时整合到位，影响项目的正常进展。

其实，开发商要把承包方看成是通过项目实施实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴，平时就要注意收集、整合各种与房地产工程项目建设相关的各种社会资源，建立、充实不同内容的供方资源库，以便在工程项目建设需要时有备无患。例如有的开发商因整合的工程承包商（尤其是装饰、景观等分包工程的承包商）、监理方等社会资源较少，使得工程经常为选择最佳合作方卡壳、犹豫、等待，对个别工程内容只知道是公司领导“推荐”的某个施工单位，在工程项目管理人员的眼中成了难以合作、管理的“领导指定”的施工单位。

房地产项目开发的工程建设的主导者是甲方，在项目建设阶段开发商是工程质量的第一责任人。许多开发商在工程建设过程中，尚未真正发挥其主导性、主动性作用。有些该由开发商做的工作，自身并没有做好，而有些本该由供方进行的工作，开发商反而常常“越位”，也会影响工程项目的规范化管理，甚至会出现“违规”、“违法”行为，后果严重。

★5.甲方供料不当影响项目管理。

开发商为了集中整合、利用社会资源，集中采购便于节约成本、节约投资，也为了保证工程项目所用主要材料、设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料一般主要是指由开发商供应钢材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安装工程的未计价材，以及电梯、水泵、变配电、空调等主要设备等。而有的开发商甲方供料内容越来越多、越来越细，还存在者甲方供料的交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大了开发商的工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期责任归结于甲方；甲方供料的质量问题及供应滞后，给施工方工程质量问题、工期拖延造成理由，而且会产生承

包商索赔，加大工程项目管理和项目成本。故甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当也会加大开发商工程项目管理的难度。

从以上分析影响工程建设进展的主要因素归纳来看，开发商进行工程项目管理的主要难点有：首先，开发商前期投资决策阶段的市场详细可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多；其次，事先整合的工程项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难；最后，甲方供料不当。以上因素是造成影响房地产项目工程建设进展的主要原因，也是开发商工程项目管理的难点。针对上述影响因素和房地产开发项目管理的难点，为改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率，减少项目管理难度，对开发商提出以下建议和方法：

☆1.要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设；有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

☆2.要重视、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作。整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

☆3.要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

☆4.要重视供方的资源整合和管理，真正成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者；讲诚信，把供方视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的工程、材料设备招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责权利分明的合作联盟。

☆5.要尽量减少甲方的分包项目，对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。在工程招投标文件及工程建设承包合同中明能由总承包单位完成的工程内容尽可能让总包单位组织施工。开发商可同意由总包单位分包，由总包单位选择几家专业分包施工单位，开发商主持分包工程的招投标工作并确认分包施工单位，在开发商同意的前提下分包施工单位与工程总承包单位签订工程分包合同。这样，有利于甲方及监理的管理、协调，规避如质量、工期、安全、保修责任等风险。同时，针对不能或无法由总承包单位组织分包的工程内容，即必须由开发商发包的工程内容，要细化、深化各类发包工程内容的自身招标合同条件，更重要应事先研究各工程内容建设的时间、验收、保修、交接、资料、协作、费用、安全、场地等接口配合条件，就甲方发包（含总承包）的各内容工程之间可能产生项目管理的难点事先制订对策和要求，在工程招投标文件及工程建设承包合同中明确，减少甲方现场代表的协调工作量，使得工程合同更具操作性，更多体现业主的主导性和主动性。

☆6.甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。对于工程用通用地方建材，可由承包方自行采购；对于工程主材可采用甲方指定若干厂家并确认价格和提货、支付方式，由施工单位自行进货；对于工程未计价材和工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采购管理费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。

总之，开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作，并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的组织和制度，加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性，注意预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。

第五篇：XX项目接管验收方案

**项目接管验收方案

2009-03-20 09:51:06| 分类： 地产物业管理 | 标签： |字号大中小 订阅组建物业接管验收小组(11月11日—15日)2 组长：漆春刚 3 技术顾问：刘正丰 第一小组：金东（小组长）、朱永红、张婷婷、黄劲松、赵述芳、倪辉蓉、赵瑜佳、瞿阳、罗羚。5 第二小组：张屈波（小组长）、赵光辉、邹伯川、陈长清、王其同、肖强、张仕兵。工作职责 ? 对**项目进行综合性接管验收，? 以确保**项目合格，?

满足业主质量要求。第一小组：负责从客户角度对保洁、绿化、方便客户服务方面进行接管验收，包括“**项目”的产权、工程、设备资料、业主资料的验收移交工作以及协助楼宇的验收移交工作。第二小组：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作，以及从安全方面进行接管验收。5 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。6 派出技术人员工地现场摸底，制定好接管验收计划。提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。准备好接管验收记录表格，包括：《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》。资料的接管验收 5 蔚信应移交相关资料：

1、物业产权资料，2、包括：项目开发批准报告 规划许可证 7 投资许可证 8 土地使用合同 9 建筑开工许可证 10 用地红线图。

3、竣工验收资料，4、设备5、12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

6、施工设计资料，7、23 24 25 包括：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）

建设工程竣工验收证书 建设消防验收合格证

公共配套设施综合验收合格书 供水合同 供电协议书 许可证 供气协议书 许可证

有线电视台合格证 通信设施合格证 电梯准用证 包括：地质报告书

全套设计图纸 图纸会审记录 设计变更通知单 工程预决算报告书 26 重要的施工会议纪要 27 隐蔽工程验收记录 28 沉降观测记录 其他可能会影响将来管理的原始记录。

8、机电设备

9、资料，10、包括：机电设备

11、出厂合格证 机电设备使用说明书（要求中文）31 机电设备安装 32 调试报告 33 设备保修卡 34 保修协议

12、业主相关资料，13、包括：已购房的业主姓名

14、、位置、面积、联系电话等

已购房业主的付款情况或付款方式物业硬件设施接管验收和竣工的区别

1、接管验收：主要是观感验收和使用验收，2、它侧重观感是否合格、设施设备

3、的使用是否符合业主要求。

4、5、竣工验收：是全方位的内外质量验收。

接管验收是管理处为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而

6、采取的一种替业主提前服

7、务式的验收，而

8、非具有法律效力的政府评价行为。管验收标准和验收方法

15、验收标

16、准为建设部（91）年ZBP30001-90《房屋接管验收标

17、准》及业主生活的合理要求。

18、楼宇本体硬件设施的具体验收标准1、3、5、7、本体结构外墙不

2、得渗水。

渗漏。

渗漏。

无裂缝，11、无验收方法为观感验收法和使用验收法。

屋面排水畅通、无积水、不

4、出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不

6、楼地面面层与基层粘结牢固，8、不

9、脱皮，12、起砂。

空鼓。整体面层平整，10、13、块料面层表面平正，14、接缝均匀顺直，15、无缺棱掉角，16、粘贴牢固，17、色泽均匀一致，18、无明显色差。

19、内墙面抹灰面平整，20、23、25、28、30、无污渍

24、。

色泽一致。

面层涂料均匀，21、无漏刷。无面层剥落，22、无明显裂缝，块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，26、无缺棱掉角。面层无裂纹、损伤，27、对缝砂浆饱满，29、线条顺直。

顶棚抹灰面平整，31、面层涂料均匀，32、无漏刷，33、无脱皮，34、无裂纹，35、无霉点，36、无渗水痕迹。37、40、41、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，38、不

39、应有积水、倒泛水和渗漏。

木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

门、窗：门开启自如，42、无晃动和裂缝，43、零配件齐全，44、翘曲变形。

位置准确，45、无

46、门锁、窗销连接牢固，47、开启灵活。48、52、54、57、60、61、64、玻璃安装牢固，49、胶封密实，50、无明显刮花痕迹，51、无损伤。

油漆均匀，53、色泽光亮新鲜、完整。电子防盗门通知清晰，55、完好，56、不

58、锈钢房盗门表面光亮，59、高档装饰门装饰完整。

门铃、对讲电话安装牢固，62、操作灵活，63、效果良好。

色泽均匀，无锈迹。

无刮花、变形。

楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，65、无锈蚀、弯曲，66、油漆完好，67、68、71、表面平滑。楼梯无裂缝，69、无表皮剥落。木装修工程表面光洁，70、线条顺直，对缝严密、牢固。

对缝平直。72、75、77、80、82、85、89、92、饰面砖表面平整，73、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，74、油漆、刷浆色泽一致，76、无脱皮、漏刷现象。电器插座安装牢固，78、符合“左零右火”规定，79、电源已接通正常。

有线电视已开通，81、收视良好。开关安装牢固，83、灯具安装牢固，86、开关灵活，84、完好无损，87、接触良好。反应灵敏，88、无损伤。

和刮花，96、接口密实，发光正常。

水表、电表、气表安装牢固，90、读数正常，91、卫生洁具安装牢固，93、97、无渗漏现象，98、配件齐全，94、无污渍95、无堵塞，99、排水通畅。接口密实，102、无渗漏、锈迹，103、流水通畅，104、100、给水设施安装牢固，101、有足够压力。

105、地漏、排水管道安装牢固，106、配件齐全，107、无堵塞，110、排水通畅，111、完好无损。

接口密实，108、无渗漏现象，109、112、防盗网、晾衣架安装牢固，113、焊接密实，114、迹，116、无裂纹、折损。

设施要求齐全、完好，119、面漆完好均匀，115、无脱皮、锈117、其他配备118、型号与设计相符，120、工作正常。公共配套设施接管验收标准1、2、4、5、9、14、17、天台天沟、落水口畅通完好。隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，3、坡离适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。

路灯、装饰灯安装牢固，6、完好无损，7、工作正常。灯柱安装牢固，8、油漆完好。绿化符合设计要求，10、绿化水管布局合理，15、道路路面平整，18、缝饱满，22、23、不

11、缺株少苗，12、无死株，13、无大面积杂草。

阀门开关灵活，16、安装稳固。

无起砂、断裂。路牙石砌20、筑整齐，21、灰

无水泥块，19、无缺角损伤。

整齐，25、平整牢固，26、无明显裂缝、缺棱掉角。交通标

27、块料面层拼砌

24、识清楚，28、玻璃完好。

29、室外消防箱标30、标33、37、40、44、49、53、识清楚，31、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固，32、无渗漏水，36、识清楚。

使用方便。水压充足。识明显，34、阀门完好，35、标

39、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，38、垃圾中转站密封完好，41、外表装饰完整，42、油漆完好，43、保安岗亭安装牢固，45、保安道闸安装牢固，50、配件齐全，46、开启灵活，51、标

47、标

52、识清楚，48、完好无损。识完好无损。

停车场地面平整，54、照明充足，55、标

56、识清楚，57、安全防护和排水设施良好。

58、单车、摩托车棚安装牢固，59、照明充足，60、水设施良好。63、68、71、75、77、82、85、设备的接管验收 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范。15 有电梯运行准运证。机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备明沟、暗沟排水畅通，64、不65、积水，66、无断裂，67、沟板安装牢固、平稳。

池内无杂物。

筑平实、牢固，74、无裂缝。

标61、识清楚，62、安全防护和排沙井、检查井、化粪池排水畅通，69、池壁无逢，70、护坡、挡土墙泄水通畅，砌72、筑牢固。台阶、踏步砌73、水池、水箱卫生清洁，76、无渗漏。信报箱安装牢固，78、完好无损，79、雕塑、小品牢固，83、完好，84、招牌、广告牌安装牢固，86、标80、识清楚，81、表面平整光洁。

安全。

表面平整光洁。

安全，87、安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。保安监控设备：同消防监控设备。14 接管验收遗留问题的处理 15 遗留问题的登记确认 对资料验收中发现的资料不齐、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交蔚信相关人员签字确认。对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备登记表》中并请蔚信相关人员签字确认。对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐。对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求蔚信在两周内解决。重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，管理处以备忘录的形式将问题登记后交给蔚信进行备录。根据开发公司要求，接管验收小组确定时间，对**项目作接管验收前的初验。将发现的问题书面提交开发公司进行整改，并与开发商商定时间对整改内容进行复检，对整改不合格项目再次书面提交开发公司进行整改，并再次对整改内容进行复检，直至合格。开发商在工程竣工验收完毕，并具备接管验收条件后，书面通知物业公司正式对**项目进行接管验收。

成都洁华物业管理有限公司二○○二年十一月十五日

**项目管理处