对城中村物业管理的探讨

第一篇：对城中村物业管理的探讨

对城中村物业管理的探讨

深圳市龙泉物业管理有限公司 江国忠

摘要：本文针对城中村的特点及所存在的问题，根据本人对城中村物业管理工作的多年经验，对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并提出相关建议，认为在城中村实施物业管理，需完善基础设施建设，切实抓好安全防范和环境卫生工作，重视对流动人口的管理和社区服务措施的落实。同时，政府在政策、资金和宣传等方面的大力支持和推动，是切实抓好城中村物业管理工作的强有力保障。

关键词：城中村 物业管理 探讨

伴随着深圳市宝安、龙岗两区城市建设和城市化进程的推进，27万农民完成了身份转换，两区整体转入城市化，镇改为街道，行政村转变为社区居民委员会。原村民委员会管辖的综合社区，物业分散，总体规模大，形成了在城市地域范围内，具有居住小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们称之为城中村。

如何做好城中村的物业管理工作已成为我们物业管理人的一个新课题。笔者根据本人对城中村物业管理工作的多年经验，通过对原城中村状况的分析，对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并提出相关建议。

一、原城中村的状况分析

（一）基础设施不完善

城中村普遍存在的现象是规划设计不合理，市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施的布局不合理，不能发挥其应有的功能。

（二）环境卫生状况差

城中村环境卫生状况差，公共卫生管理不到位。由于城中村整体规划不良，后续管理不到位，路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重，路面污水横流、垃圾成堆，占道经营、车辆随意摆放等现象随处可见，与现代城市形象格格不入。

（三）存在严重的社会治安问题

城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质、职业、文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题，入室盗窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。

出现城中村这种状况的根源，是由于缺乏统一的规划和严格的管理造成的。随着城市化进程的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，而政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、管理措施，从而产生了这些问题。城中村不论是从基础设施建设，还是治安、消防、环境卫生等方面都与实施物业管理的规范住宅小区存在很大的差距。

二、城中村物业管理工作的实践

我物业公司在多年住宅小区物业管理经验的基础上，于2005年正式接管了龙胜村。从A、B、C、D四个区域，到村市场和村公园的接管，经历了初步摸底到全面实施管理的全过程。龙胜村总建筑面积16.5万平方米，房屋240栋，居住人口约15000人，其中外来流动人口占了90%。通过实施全面物业管理，与原接管前相比有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境，小区发案率大幅下降，由原来的每月20多起到现在的不到5起；房屋的出租率由原来的不到80%到现在的99%以上，基本上无空置房；房屋租金增长率在35%以上，两房一厅的房子，原来租金为400元/月，现在可租到550元/月。2006年度，龙胜村被评为大浪街道城中村物业管理中唯一的一个“宝安区环境卫生达标社区”。笔者认为龙胜村作为一个典型的城中村小区能够通过实施物业管理使小区的安全、卫生等生活环境取得了巨大改善，与实施以下的相关物业管理工作密不可分。

（一）立足社区改造，扎实抓好基础工作

社区基础设施的完善是城中村物业管理工作得以正常开展的首要条件。根据龙胜村各个区域的具体情况，投入资金进行先期整治，改造严重老化破旧的道路和地下排污管道8处，修复消火栓设备3处，设置道闸6个，封闭出入口4个，为推行物业管理打下坚实的基础。

（二）采用封闭式管理，做好安全防范管理工作

安全有序的生活环境是社区居民安居乐业的重要保障。对龙胜村采用封闭式管理，各岗位分3班倒24小时轮流值班。对进出小区的车辆实行发卡登记制度，确保一车一卡通行；配置摩托车2部、自行车6部，建立巡逻队制度，监督盘查可疑情况；对消防设施的检查实行签到制度；对大件物品的搬运采取业主确认放行的办法。接管的第一年，共抓获小偷15人次，盗车团伙1个，抢劫7起，配合公安机关抓获犯罪嫌疑人40多人次，制止、处理斗殴事件5起，协调解决家庭纠纷、邻里纠纷30多起，有效地维护了小区的安全秩序。

（三）从根本上落实环境卫生工作

环境卫生管理是城中村物业管理中一项日常管理服务工作。仅在刚接管的第一个月，就清理沙井538个，清理残留垃圾300多车。在工作中严格执行卫生检查监督制度，对生活垃圾实行日产日清，防止卫生死角出现；对市场等公共场所实行定期冲洗、定期消杀、定期灭鼠的办法，为居民创造干净、整洁、有序的良好卫生环境。

（四）重点抓好对流动人口管理和社区服务

由于城中村流动人口所占比例相当大，重点抓好流动人口的管理工作是城中村物业管理的关键。首先，在档案管理方面，通过与辖区户管工作人员的互动，以户为单位进行居住人员的资料归档工作，并对人员变动情况进行跟踪，以便及时对档案资料进行更新，了解居住人员的基本情况。同时积极协助居委会做好计划生育的宣传和服务工作。其次，通过对社会动态和政府相关文件的宣传，为住户提供最为关注的信息。开展积极向上的社区文体活动，通过举办“大家乐”、蓝球比赛等丰富居民的文化生活。对住户的投诉进行及时的跟踪和处理，并做到有落实有反馈。

（五）及时调整收费方式

物业管理费的收取工作，必须以方便居民为出发点。刚开始，按合同约定逐户上门收取管理费，与居民的休息时间发生了冲突，实施起来困难很大。通过征询意见，改为原则上不向承租户个别收费，而向整栋楼宇的业主或代管人统一收取；由原来的每个月收取一次管理费转变为每个季度收取一次。由于调整了收费方式，管理费的收缴率大幅提升，由原来的不到30%增加到65%以上。

三、城中村实施物业管理过程中出现的问题和解决问题的建议

（一）缺乏维修基金筹集机制

物业管理企业在进驻时，由于缺乏先期整治资金，致使社区设施老化、破旧，消防配套设施不完善等问题得不到根本的解决，程度不同地存在着管理隐患；随着时间的推移，公共设施设备日后的维修、改造也需要资金保障。通过企业为社区整治补充投入大笔资金是不现实的，笔者认为建立以城中村为对象的专项维修基金制度是切实可行的办法，这就要求政府制定出城中村专项维修基金的筹集办法及实施细则，以切实保证城中村设施设备的改造及维修费用的落实。

（二）物业管理用房的缺乏

城中村没有物业管理用房，管理用房及员工住房皆由物业管理企业自行租赁解决，不仅给日常管理带来许多不便，而且加大了物管企业的成本支出。笔者认为从建设和谐社会的角度出发，由政府出面解决物业管理用房应是切实可行的办法，比如由政府出面在社区适当的空地加建临时建筑作为物业管理用房就是一个解决的方法。

（三）收费标准偏低，“收费难”的问题突出

在城中村实施物业管理工作中，普遍存在收费标准偏低的问题。以龙胜村为例，住房收费标准为每月0.25元/平方米，商铺为每月0.65元/平方米，相对其管理成本而言明显偏低，单靠管理费收入根本不足以维持公司的基本开支。“收费难”问题原因比较复杂，首要原因是不少社区居民缺乏物业管理消费意识，缴费积极性很低，存在既想有物业管理又不愿交费的思想。有些住户存在“搭便车”的思想，认为我不交费用总有人会交，找出种种借口迟交或不交费；其次，法规上没有强制推行物业管理的规定，政策上缺乏足够的支持。诸如此类的问题，需要政府相关部门在多方面给予正面引导，培养社区居民树立物业管理消费意识。建议政府尽快出台相关法律法规，及时解决城中村物业管理过程中出现的问题。

可喜的是，为了推进城中村的物业管理工作，深圳市宝安区已于2006年出台了相关规定。在《宝安区推广社区物业管理暂行办法》及配套文件中，确定由区政府和街道办各承担50%，在引进物业管理时，按社区建筑总面积每平方米15元核拔完善公共配套设施的经费补助。物业管理企业进驻的前三个月，可获管理区域内每平方米建筑面积每月0.20元的前期管理经费补助；并可享受三年的管理经费补贴：第一年补贴管理费的80%，第二年补贴60%，第三年补贴40%。这将在很大程度上解决了物业管理企业实施管理初期的经费问题，也为其他城市和地区的城中村物业管理的实施提供了借鉴。

城中村引进物业管理是一个新的课题，是适应当今时代发展，提高社区居民的生活水平，完善社区功能，消除安全隐患，促进资源效能发挥的必然需要，也是促进和谐社会的重要组成部分。

总而言之，在城中村实施物业管理的过程中，不但需要我们物业管理人的探索和实践，更重要的是需要在政府和社会各界的支持下，把物业管理与社区建设有机结合起来，为探索出适合当前实际的城中村物业管理模式而共同努力。

附：深圳市宝安区推广社区物业管理暂行办法

宝安区推广社区物业管理暂行办法

为了推广社区物业管理，扩大我区物业管理覆盖率，营造良好的社区人居环境，加强基层基础工作，促进和谐宝安、效益宝安的建设，根据国家和省、市的有关法律政策，结合我区实际，制定本办法。

第一条 本办法适用于非开发商开发的住宅小区和住宅为主的综合小区（以下简称小区）。

第二条

凡宝安行政区域内的社区，符合成立物业管理公司条件的，均可向有关部门申请成立物业管理公司，从事物业管理活动。

第三条 申请成立物业管理公司管理小区物业的，区政府有关职能部门应大力支持，并适当放宽准入条件，协助办理相关手续。

第四条

所有社区的建成区，均应逐步实行物业管理。区行业主管部门和各街道、社区居委会（工作站）应制订社区实施物业管理的中长期发展规划和年度实施计划，争取在五年内所有小区实行物业管理。

第五条

各街道应高度重视推进社区物业管理工作，指定一名分管领导，并列入领导班子考核目标。各街道物业管理工作由街道城市建设办公室（科）负责，社区工作站承担相应的协调服务工作，形成区、街道、社区三级管理网络。第六条 社区实施物业管理的基础设施和公用设施，具体的项目、标准和程序，由区物业管理主管部门制定，由社区居委会（工作站）编制本物业管理区域所需的资金预算，报街道办、区物业管理主管部门、区发展计划局和区财政局核定后，由区、街道两级财政各承担50%，维修改造工程的施工由街道办按区工程建设的有关规定组织实施和验收，费用报街道办、区物业管理主管部门、区发展计划局和区财政局核准后拨付。

上述政府投资所建成的公用设施、设备，为政府公共财产，产权属于政府，物业使用、管理、维修和处置按照政府物业资产的管理规定执行。

第七条

实行物业管理的小区，物业管理公司享受三个月前期管理经费补助。物业管理公司接管小区三个月内，由区政府、街道办各出资50%，按管理区域内每平方米建筑面积每月0.20元的补贴标准，由社区居委会（工作站）、街道办、区物业管理主管部门和区财政局核准，拨给物业管理公司作为前期物业管理经费补助。

第八条 实行物业管理的小区，物业管理公司享受三年管理经费补贴。即前三年按价格主管部门核定的收费标准，所需费用由社区居委会（工作站）、街道办、区物业管理主管部门、区财政部门共同审核后，由区、街道两级财政和业主（使用人）共同承担。具体标准为：第一年，区承担40%，街道承担40%，业主（使用人）承担20%。第二年，区承担30%，街道承担30%，业主（使用人）承担40%。第三年，区承担20%，街道承担20%，业主（使用人）承担60%。第四年起，由物业管理公司按物价部门核定的收费标准足额收取，自主经营、自负盈亏。

第九条

对取得优秀称号的小区，给予物业管理公司适当奖励。社区成立的物业管理公司，在接管小区的三年内，所管理的小区通过政府有关部门的检查、验收、评比，获得国优示范、国优、省优、市优称号的，由区政府分别给予一次性10万、8万、5万、3万元奖励；获得省级安全文明标兵、先进、达标小区的，由区政府分别给予一次性奖励20万、15万、10万元。同时获得两个奖项的可重复计发。

第十条 区房屋租赁管理部门会同有关部门组织开展“文明守法租赁单位”创建达标活动，对房屋租赁文明守法达标的物业管理公司给予租赁管理费减免。对在活动中表现突出的物业管理公司，授予“文明守法租赁单位”荣誉称号，并按市房屋租赁管理部门的有关规定，享受房屋租赁管理费减免政策。第十一条 对投资总额超过500万美元或者2000万人民币的特区物业管理公司，到本区从事小区物业管理经营期限在10年以上的，从开始获利的年度起，第一年免征所得税，第二年和第三年减半征收所得税。

第十二条 区物业管理主管部门负责举办物业管理各类从业人员培训班，提供多渠道多形式的人才培训和交流服务，加快物业管理公司人才队伍建设。培训经费由区财政核拨。

第十三条

鼓励符合条件的深圳市物业管理公司参与我区小区物业管理，享受同等优惠待遇。

第十四条

本办法如有与法律法规规章相抵触的，以法律法规规章为准。

第十五条 本规定由区住宅局负责解释。

第十六条 本办法从发布之日起实施。

第二篇：如何做好“城中村”物业管理项目

如何做好“城中村”物业管理项目 [摘要]: “城中村”是深圳经济特区改革开放发展中的产物，是农村城市化发展的标志。站在城市建设的高度上，“城中村”的管理应该成为政府工作的重要组成部分，应该是物业管理新的挑战和考验。

经过23年的风风雨雨，深圳的物管在众多物业人的共同努力和细心呵护之下，如今已茁壮成长。曾几何时，深圳的物管几乎成为了中国物管的代言，这是让每一位为深圳物管默默贡献着的物业人的喜悦！纵观深圳这20多年来的历程，我个人认为深圳之所以长期走在全国的物管行业前列，其最重要的一点在于对管理理论、方法和模式的不断创新。“城中村”的物业管理模式，就是深圳物管的一种新尝试和新挑战。

人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，是农村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。随着我国现代化的进程，在北京、上海尤其是深圳这样新兴的大都市，就出现了在城市地域范围内，具有居民小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们俗称为--城中村。“城中村”是伴随着中国改革开放和城市发展，从而导致大量农村人口进入城市的必然产物。在北京、上海、大连、广州等发达城市，目前都有“城中村”的存在，并将随着我国经济的进一步发展而逐步扩大。

“城中村”的现状

深圳“城中村”的物业产权和业主构成非常复杂，业主和使用人的比例严重失调，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，外来人口是本地户籍人口的10-15倍，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。近几年来，在深圳渐渐迈入国际大都市的城市发展进程中，据统计累计已有300万以上人口居住在“城中村”！

“城中村”实行物业管理的意义

农村人口在全国13亿人口中占绝大多数，城市化水平每提高一个百分点，就意味着可能有1000多万农村人口转移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其与城市发展和社会发展同步，就成为了人们最为关注的问题之一。除了政府和社会各界的努力之外，作为最可能直接与“村民”接触、与社区接触的物管企业，一旦进入这一被城市居民小区物管遗忘的“物管盲区”，就可以在一定程度上把“城中村”作为城市结构的一个重要组成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活质量，从而紧跟深圳向着现代化大都市发展前进的步伐。因此，“城中村”的物业管理更是具有长远和深刻的意义。

“城中村”物业管理的开展

深圳市金洲房地产开发有限公司早在1995年就对金坑山庄实施物业管理。金坑山庄总建筑面积达17万平方米，整个小区有400多户，居住人口达1万多人，70％以上为流动人口。小区管理处成立以来一直立足于解决小区“脏乱差”问题，对小区实行24小时保安管理以及巡逻制度，在小区各安全死角设立治安岗，每幢楼房前都放置垃圾桶，清洁工每天早晚两次对小区进行全面的垃圾处理和卫生打扫，管理人员实施了晚上值班及假期值班制，接待小区住户投诉和咨询等。经过不断地实践和完善，有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境。与此同时，管理处为了进一步丰富小区住户的生活，根据小区住户的兴趣爱好，举办了各种社区文化活动，如象棋、拔河比赛等，不仅活跃了小区的气氛，也增进了管理处与住户的沟通。10年来，小区房屋的出租率不断攀升，如今已高达99％。目前小区正逐渐走向成熟、健康和文明。笔者近期有幸来到该小区进行实践，对“城中村”物管进行初浅的探索，并获得了在“城中村”实施物业管理的直接体验。

总结金坑山庄的物业管理，有以下几方面值得学习和倡导：

1、业主档案管理

“城中村”的产权复杂，这是一种普遍现状。一般都是由村投资公司集资开发，然后卖给村民，再由村民转让或出租给第三者，而在这一过程中容易出现产权不明晰。因此，物业管理进入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，对产权人进行立档及建立完整的资料。同时，作为发起人组织成立业主委员会机构，对产权人或使用人进行物业管理知识的宣传，提高其物业管理意识，充分发挥业主委员会的作用。对业主委员会的选举采取弹性成员，成员结构不仅要有产权人，也要有长期使用人，以及临时居住人（特别成员），这样才能使不同结构人群的不同需求和建议得到满足。业主委员会在“城中村”的作用不仅有利于管理费的收取，对流动人口（租户）或使用人的管理也起到了举足轻重的作用。因此，物业管理企业在“城中村”的管理过程中，如何与业主委员会建立良好的关系和沟通，是一个非常重要的环节。

2、流动人口管理

改革开放以来，大城市现代化的超常规发展，吸引了大批农村劳动力涌向城市与开发区。大量人口的流动既给城市经济发展带来了廉价劳动力与生力军，同时也给城市管理带来了新的问题，主要体现在外来人口的生活、居住、计划生育、就业等问题。然而在对城中村进行管理的过程中，不可忽视对流动人口的管理。如何有效地对“城中村”流动人口进行管理？

首先，通过与村居委会的沟通并与其建立共建关系，对小区内居住人员进行资料归档，以户为单位，做到及时追踪和资料的更新。同时协助居委会做好计划生育的宣传和管理。虽然“城中村”人口流动量较大，但管理处也要做到入住一个就对其进行资料的登记、建档。对每一位住户都有一定的了解和基本情况的掌握，这不仅有利于日后的管理和服务，也有利于协助居委会等相关部门的有关工作；其次，在就业问题上，管理处可设立信息栏，定期发布一些最新就业信息，为小区待业人员免费提供就业信息平台和就业指导服务。同时，该小区管理处针对区内居住人员情况正在筹划与有关部门建立外来务工维权服务中心，为众多进城务工者提供法律支持，维护其合法权益。只有设身处地的为住户解决其最为关注的困难或问题，才能更好地赢得业主或使用人（租户）的认可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以说是一件头等大事，也是一件艰难的工作。人口流动量大，且流动人口的背景复杂，直接影响到治安管理。金坑山庄小区整体结构属于封闭式，整个小区只有一个出入口，相对于深圳多数敞开性“城中村”而言，较有利于管理。该小区对物品放行严格实行由业主或使用人签字许可制度，确保小区财产安全。与此同时，也与小区所属管辖的公安警务、消防等部门达成共建安全文明社区的共识，并对小区住户进行定期的消防知识、治安管理的宣传，同时管理处还与其建立了应急措施和消防演习机制，从而大大提高小区治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇岗村、草埔村等地已经正式的引入了物业管理，但目前它还只是处于试点阶段，它还需要很多的物管企业参与“城中村”的管理和建设，需要更多的物业人为“城中村”管理献计献策，需要不断地实践和探索。

总结“城中村”的特点，对其实施物业管理，首先就要处理好三大现实问题，即建筑物质量差、消防安全标准低甚至还有违章建筑以及建筑密度高、村开敞性大；外来人口比例严重失调，物业产权人结构复杂。解决五大难题，即业主问题；管理费问题；治安问题；流动人口问题；封闭式管理问题。更重要的一点就是要让外来人口找到家一般的生活环境，因为他们在住房、医疗、子女教育等方面与市民还不能享受同样待遇，很难真正融入城市，转变为真正意义上的市民，只能在城乡间来迁徙，既没有安身立命的自我认同，也找不到安居乐业的归属感，因此，为居住在城中村的外来人口营造一个家一般温暖的生活环境和空间，是“城中村”物业管理的重中之重。

“城中村”是深圳经济特区改革开放发展中的产物，是农村城市化发展的标志。站在城市建设的高度上，“城中村”的管理应该成为政府工作的重要组成部分，应该是物业管理新的挑战和考验。

第三篇：城中村物业管理标杆----上城物业

城中村物业管理标杆----上城物业

引言

所谓的城中村，是指在城市化进程中，农村村落由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

城中村是深圳历史的“活化石”，记录了历史文化、宗族变迁、人文风情等，像下沙黄氏重阳祭祖习俗、下沙大盆菜宴、沙尾村莫氏点灯礼等声名远播。

深圳“城中村”房屋产权多数属于个人，物业产权和业主构成非常复杂，导致物业管理、维护和服务混乱；业主和使用人的比例严重失调，外来人口是本地户籍人口的十几倍，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。

深圳市福田区对城中村管理状况进行大规模的整治行动始于二十一世纪初，主要模式是由原村落集体股份公司成立专业化物业管理公司或引进品牌专业物业管理公司对城中村进行规范化物业管理，改变城中村物业经营管理模式。

深圳市上城物业管理有限公司是深圳市最早实施城中村专业化管理的物业公司，早在1993年，上步实业股份公司就注册成立了物业公司。经过十八年发展，上城物业已经成为具有良好的品牌美誉度和200多万平方管理规模的品牌物管企业，以成功实现城中村专业化、规范化管理而名闻遐迩，是深圳城中村专业化物业管理的标杆企业。

上城物业的历史渊源

上个世纪八九十年代，随着特区经济的高速发展，取消农村组织、取消农民 1 户口、提升城市管理成为深圳发展的需要。

从1991年，深圳农村城市化开始启动，而特区内的上步村成为第一个试点，由时任深圳市委书记的厉有为亲自挂帅，推进上步村改居工作。

其实在上世纪90年代初，上步村的电脑产业早已与闻名海外的北京中关村不相伯仲。这里集中的多是电子工业部的下属企业和科研院所创办的企业，除研发之外，这些企业更注重吸收国外信息和技术，注重技术的转移和制造，还致力于收录机、彩电、电子零组件等方面的制造。此时的上步村，云集了当时国内最多的电脑电子产业人才，企业集聚成片，城市化改造条件早已成熟。

1992年4月1日，由市、区两级共同组建的试点工作组正式在上步村开展工作。试点工作组和村党支部、村委会决定首先实行政企分开，先撤销村民委员会和村民小组建制，成立居民委员会，将原村里承担的社区管理职能转到居委会，各自然村的经济组织归属上步村企业公司属下各经济管理部。

根据上步村土地已被征用完毕，业已形成的产业结构、经营机制和分配方式，试点工作组和原村党支部、村委会决定进行“股份合作制”改革，把股权分为三种形式：集体积累股、个人分配股和个人集资股。经过两个多月的清产核资和资产评估等筹备工作，1992年7月16日，上步村在特区率先完成农村城市化试点改革，成立了深圳市最早的农城化股份公司——上步实业股份有限公司。此时，公司拥有近20万平米的自有物业，物业租赁是上步公司的主要经济来源。

农村城市化后公司的经济发展向哪里去？如何利用现有的资源来发展和培养自己的专业公司？如何在激烈的市场竞争中确保自有物业保值增值、解决股民子弟就业的问题、建立自己的专业管理团队、保证集体经济做大做强？

上步总公司董事长林展强先生以及公司决策层在公司成立伊始，便审时度 2 势，很快把目光投向了房地产开发和与之配套的物业管理行业。在还不被大多数人认同的情况下，力主组建自己的物业管理公司。

实际上在城中村纳入城市范围之初，各村在原有的基干民兵连的基础上组建起治保会并逐步承担起治安维护的职能。但是由于外来人口的增加，村级治保会的职能由原有的治安维护逐步过渡到外来人口管理、治安秩序维护、环境卫生维护等职能，其沉重的费用负担基本由股份公司全部承担。在城中村整体拆迁改造之前，物业管理已经逐渐成为城中村规范化管理的必经之路。

而在上世纪90年代初，深圳物业管理行业刚刚起步，甚至并不被人看作一个独立的行业，物业管理商品消费意识还很淡漠，上步人创办物业公司不仅难以得到当地居民的理解和支持，甚至在工商管理部门的注册也一波三折。当时深圳也只有那几个大的地产开发商为了管理自己开发的物业才成立物业管理公司，农城化股份公司创办物业管理公司，这没有先例！

没有先例，可以开创先例！深圳创办特区何尝有先例？上步村的农村城市化又何尝有先例？上步人还真不信邪。

1993年11月13日，上步总公司公司注资500万元成立了深圳市第一家由集体股份公司组建的全资子公司——深圳市上城物业管理服务公司（规范化登记后改为深圳市上城物业管理有限公司），主要从事住宅区、写字楼及其它用途物业的管理服务，提供清洁绿化、保卫安全、机电设备维修保养、房屋租赁代理等综合管理服务，逐步展开了对上步公司物业的规范管理。

在物业管理行业的起步阶段，许多居民对自己的房产还要交纳物业管理费不理解，甚至有所抵触。为了争取上步居民的理解和支持，时任上城物业总经理的郑伟佳领着公司的骨干成员挨家挨户做业主的思想工作，直至得到大多数居民的 3 理解和支持。

从农民到居民，换了身份，更要换脑筋。上步股份公司董事会一班人深深地认识到，要办好物业管理公司，使之能在市场上立足发展，必须转变观念，在观念上创新，在创新中发展。公司放远眼光，决定让思想活跃、观念求新求变的年轻人挑起上城物业管理公司的大梁。于是，20多名德才兼备的上步青年走马上任，成为上城物业管理公司的创业主力军。

在上步，有一条雷打不动的“村规”：每位青年都必须参加民兵应急分队，并“服役”2年。组建于城市化初期的上步民兵应急分队，是深圳市第一支民兵应急分队。应急分队实行部队军事化管理，通过军事训练、理论学习、国防教育等方式，培养、锻炼年轻人成长、成才。成立之初的上城物业管理公司除聘请少数业务骨干外，其经营班子和部门负责人几乎都“出身于”民兵应急分队。“深圳市第二届十佳青年”、应急分队首任队长的郑伟佳担任了物业管理公司第一任总经理，几名副总经理都曾是民兵应急分队骨干。

这帮年轻人凭着在民兵应急分队磨练而成的闯劲、拼劲，以及自强、自立、自信、自律意识，边学边干，白手起家。公司实际上于1996年借助接管上步大厦为契机挂牌开始运营，由于管理团队缺乏专业知识，缺少管理经验，就主动请来福田物业管理公司加盟，共同管理上步大厦，在共同管理过程中学习经验，总结管理模式。经过不断学习和实践，通过专业化公司的“传、帮、带”，到1999年最终从福田物业公司手中全部接管了大厦的物业管理工作。上步大厦也先后被评为“广东省城市物业管理优秀示范大厦”、“全国城市物业管理优秀示范大厦”。

由于以郑伟佳为核心、以罗利安等人为骨干的这帮年轻人，一开始就以不服输、敢想敢干的精神进行创业，将公司发展战略定位于高起点、高标准、高要求，4 服务管理水准上定位于向万科、中海等一流物管企业看齐，经过两届领导及上城物业人的共同努力，上城物业管理公司逐步走上了现代化、专业化、品牌化道路。

1999年通过ISO9001—2000质量管理认证后，并于2002年在所有管理物业全面导入ISO9001—2000质量管理体系，使公司管理规范化水平大大提高。

2003年罗利安升任物业公司总经理后，秉承上步人不断开拓进取的创业精神，进一步推进公司管理升级工程，将环保理念和职业健康安全理念融入公司文化之中。

2004年该公司又相继导入ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全体系标准，逐步形成专业化、品牌化的物管体系。

上城物业管理公司在坚持专业化、品牌化的同时，致力于走规模化经营之路，不断扩大其专业品牌的辐射力、影响力。一方面积极向外拓展经营，大胆走出去承揽社会物业。通过参与市场竞争，先后取得了鹏丽大厦、兴华苑小区和御景华城等物业管理权。另一方面，结合“城中村”改造，将“城中村”物业纳入专业化管理，改造一栋接管一栋，改造一批接管一批。时至今日，上城物业已经基本上将原上步村民分散的物业全部纳入专业化管理，管理范围覆盖了整个上步的“城中村”。

2004年上城物业管理公司取得国家二级物业管理资质，2008年取得国家一级物业管理资质，一举跻身深圳市物业管理品牌企业之列。

城中村管理典范创建

在城中村实施物业管理，与商品房住宅小区的物业管理相比较，最大的差异就在于物业基础条件的差异。

其

一、基础设施不完善，消防设施不足。

由于历史的原因，所有的城中村不在城市规划范围之内，街巷布局杂乱无章，缺乏规划设计，市政配套建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施等的布局杂乱横陈。再加上城中村配置的消防栓数量少而街巷道路狭窄，消防车辆根本无法驶入。一旦遇到火灾时，后果不堪设想。

其二、出入口众多，规格各异，管理难度大。

城中村在由乡村整体转入城市时，不少村民的楼房属于抢建、私搭乱建，房屋质量堪忧外，还造成城中村联通外界的街巷数量众多，有的能通过车辆，有的则只能让路人通行。

其三、环境卫生设施设备欠缺。

由于城中村在整体配置环卫设备时缺乏全局观念，再加上缺乏后续管理，街巷路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重，经常见到村内路面污水横流、垃圾成堆、老鼠白天到处游走、蟑螂四散。

其四、外来人口无法控制，居住人员成分复杂，治安环境严峻。

由于城中村出租房价格低廉，吸引来数量众多的外来人员暂住。这些暂住人员的成分非常复杂，作奸犯科者隐于其间，也有通缉逃犯藏身其间。

其五、缺乏必要的安防硬件配置。

在城中村，有摄像头、治安岗亭的不多;城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质、职业、文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题，入室盗窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。而缺乏诸如24小时监控、治安岗亭及其他硬件，则加大了治安防范的难度。

其六，村民素质参差不齐，商品意识差，缺乏物业管理观念。

城中村的居民，世代耕种谋生，文化素质不高，商品意识差，缺乏物业管理观念，在城中村推行物业管理服务，并向村民收取费用，收费难成了最大的问题。若收费率过低，则物业公司将难以维持盈亏平衡。而且，由于股份公司囊括五个自然村，不同村落因历史因素存在着不同的利益格局，收费标准和模式缺乏成熟的操作方式。

18年前，对于刚刚成立的上城物业来说，既没有先例可供借鉴，又面对城中村这个从未有人啃过的硬骨头，艰难程度，可想而知。

上城物业的年轻创业者们脚踏实地，因地制宜，根据股份公司实际状况，在公司组织方式和经营管理模式上进行了开天辟地的创新，采取了一系列扎实有效的管理策略，迅速开创出宏大的组织布局。

首先，上城人以上城物业总部为核心，建立办公室、财务部、品质部、市场部、工程部、保安部等职能组织，统一品牌，统一经营，统一管理，使企业的经营管理占领战略制高点。公司制度的确立，为上步村物业管理事业发展奠定了制度基础和组织基础，这个颇有远见的制度创新和组织安排，后来的发展证明十分关键，是上城物业事业发展的最根本的出发点。而专业职能部门的设置则大大强化了物业管理专业管理组织能力和服务管理水平，是公司规范化、高水平发展的组织保障。

然后，以原来的自然村落为单元，组建物业分公司，实施独立经营核算，以清晰的责权利分配模式建立起科学合理的总分管理模式。在收费方式上采取居民出一点，分公司承担一点，基层服务单位创收一点的模式。这种组织模式类似于物业管理项目的独立核算制度，基于谁交费谁受益的市场化基本原则，尽管和完 7 全市场化的商品房物业项目财务制度有所迥异，但核心的基本市场原则是相同的。

第三，采取旧有旧办法，新有新办法的差异化管理策略。在旧村落格局的城中村，以构建完善服务体系、提升居民生活品质为宗旨，采取保本经营、服务提升的管理策略，通过城中村安全、环境、设施硬件改造和服务体系软件建设相结合的方式，大幅度改善城中村环境、安全、设施管理服务水平，使城中村居民生活水平大大提高，令原村民的物业租赁经营收益率获得提高；在城中村改建项目，以建立与市场接轨的服务管理模式为目标，采取高端商品房物业管理模式，进行高端服务创建和品牌展示，形成公司市场外拓发展潜力。这种差异化管理策略，是城中村物业项目的管理各取所需，适应了不同类型物业产权模式和物业使用状态对不同物业管理服务水平的需求，也使公司能够在不同区域不同类型的物业之间实现不同的战略定位和价值功能，从而取得业主的广泛认同和良好的社会效益、经济效益与品牌效益。

第四，明晰企业发展战略规划，确定了以股份公司自有物业经营管理为核心，以专业化、市场化、规范化、高水准服务管理体系和知名物管品牌创建为目标，以落实总公司可持续发展，搭建居民就业、骨干培养平台为基点，实施差异化市场竞争策略，择机进行资产投资，走上步特色的发展道路。

十八年过去了，上城物业的前瞻性战略规划已经落到实处，取得了骄人的经营业绩。正是上步股份公司领导人超前的经营意识和果敢的经营决策，创建了物业管理专业公司的制度平台和组织平台，上城物业才能够抓住历史发展的机遇，使企业从无到有，从小到大，从粗到精，从低端到高端，创造出城中村物业管理公司不断发展壮大的奇迹。正是上城物业一帮不甘人后、高瞻远瞩的战略定位和 8 发展规划，为企业梳理出清晰的发展思路，创建出科学合理的组织管理模式，采取正确的经营管理策略，使企业在激烈的市场竞争中逐渐脱颖而出，不仅实现了总公司赋予的物业保值增值、员工就业培养的历史使命，而且在市场上屡有建树，形成了上步特色的社会化、市场化发展道路。就这样，上城人以敏锐的社会洞察力、果断的决策力、科学的组织力、超前的创新力，开创了中国城中村实施专业化物业管理的先河，以准确的定位、周密的规划、强力的执行、卓绝的努力，塑造出城中村管理模式的一代典范。

永无止境的创新

上城物业的历史，是城中村管理模式不断升级的历史，也是上城经营管理模式不断创新的历史。

1993年，上城人率先成立全国第一家以城中村管理为基础背景的物业管理公司，开始了一系列制度创新。

1996年，以上步大厦管理为开端，开创了全国第一个城中村物业公司管理甲级写字楼先河。

1997年，上城物业管理的上步大厦成为第一个取得全国优秀示范大厦荣誉示范称号的城中村物业公司在管项目。

1999年，赶在深圳物业管理行业第一波物业管理质量管理国际化标准体系建立和认证，成为全国第一个完成质量管理体系认证的成中村物业管理公司。

2004年，上城物业成为全国第一家引进环保和职业安全管理理念，进行质量、环保、职业健康安全管理体系三合一认证的城中村物业企业。

如果说1999年接管深圳市上步大厦，成为上城公司经营管理创新发展的一 9 个里程碑，那么2005年接管赤尾旧村改造项目——御景华城，无疑已成为上城公司创新发展历程中的一个新的起点。

2005年初，由深圳著名房地产开发公司京基集团开发的26万平方米大型现代化酒店公寓社区——御景华城隆重开盘，上城物业成为御景华城的“大管家”。

为了把御景华城打造成酒店式管理的智能化物业小区，上城物业“接单”后，推出了一系列现代化、专业化、品牌化管理措施，让数千名业主、住户享受到酒店式星级服务。步入御景华城“酒店式”大堂，着装整齐、彬彬有礼的服务生、服务小姐即刻迎上，犹如走进了星级酒店。比照“酒店式”物业服务要求，上城物业御景华城管理处设有服务中心、管家部、服务部等，小到“叫醒”、干洗衣物，大到房屋租赁、理财咨询等等，只需拨打一个电话即可搞定。社区装备了全套智能化管理系统，住户出入刷卡，客人来访由楼宇可视对讲系统联系。每家每户都配置了居家智能安防系统、煤气远程抄表系统等，居民尽享安全舒适的数字化生活。

如果说御景华城的接管和服务模式创新，不仅是上城物业在接管物业类型上的创新。那么，也可以说，这是上城物业进一步创品牌、树形象，进而走出村落边界，走进社会化市场竞争的开端。

此后上城物业开始大胆走出去承揽社会物业，面向社会参与竞争。数年来，公司先后获得鹏丽大厦、玉福大厦、兴华苑、光华园小区和基伍伟业厂房物业项目的物业管理权。其中地处罗湖的兴华苑是一个老住宅区，引入上城物业的专业化管理后，小区面貌焕然一新，住户满意率达98%以上。光华园小区则是公司通过公开投标方式取得的第一个外接楼盘。到2008年，上城物业又成为深圳市第一家由集体股份组建的城中村物业管理公司取得国家一级资质的知名企业，十八年来，上城物业始终坚持走创新之路，在制度创新、经营创新、管理模 10 式创新、组织方式创新等方面充分体现了敢为天下先的首创精神，并且取得了卓著的经营业绩。此外，他们还把这种创新精神和理念应用到员工素质改造、管理骨干培养以及观念、文化更新升级上。

一是观念创新缔造精英团队。

从农民到居民，换了身份，更要换观念。上城人深深认识到，要办好物业管理公司，使其能在市场上立足发展，必须转变观念，在观念上创新，在创新中发展。上城物业成功发展的决定性因素之一，就在于公司决策层高瞻远瞩，大胆用人，放手让一批思想活跃、求变求新的年轻人挑起上城物业的大梁。20多名德才兼备的上步青年被委以重任，成为上城物业的创业主力军。

上城公司的成立和运作是高起点的，上步总公司遵循“扶上马，送一程”的原则，在公司成立之初不仅在财力和物力上予以大力扶持，更为公司配备了众多的优秀人才。在上城公司这个充满朝气和活力的集体中，锻炼和造就了一大批企业骨干。

上步股份公司决策层的高瞻远瞩，无疑给上城公司创造了生存发展的机遇和空间，而上城物业领导班子的精诚团结，开拓创新和无私奉献，更为上城物业十几年的发展，为深圳物业管理行业的壮大添上了色彩浓重的一笔。

经过十多年的发展，上城物业造就了一支优秀的、专业化的管理团队，上城物业负责人班底几乎都“出身”于民兵应急分队。组建于城市化初期的上步民兵应急分队，是深圳市第一支民兵应急分队，其实行部队军事化管理，通过军事训练、理论学习、国防教育等方式，培养、锻炼年轻人成长、成才。“深圳市第二届十佳青年”、上城物业首任总经理、上步实业现任董事长郑伟佳就是应急分队首任队长，几名副总也都曾是民兵应急分队骨干。这批热血男儿凭着在民兵应急分队 11 磨练而成的闯劲、拼劲，以及自强、自立、自信、自律意识，边学边干，边干边学，逐步成长为现代化的企业管理精英人才。

与此同时，深知人才是竞争取胜法宝的上城物业注重面向社会选聘英才，逐步形成人才优势。十多年来，公司始终坚持“以人为本”的用人机制，任人为贤，广纳英才，通过对人才的开发和利用，人员结构日趋合理。截止2011年中，公司员工总计400多人，其中具有中高级职称技术人员31人，管理人员中大学本科和大专以上学历的占85%，物业管理人员和特殊工种人员持证上岗率均达到100%。

二是文化创新成就上城未来

物质资源是会枯竭的，唯有文化才会生生不息。

上城物业在长期的发展过程中已制订了一整套完善的运行机制和规章制度，形成了健全的运行机制，并通过全面详实的诊断，加上自然的沉淀，上城人提炼设计出自己的企业精神、企业目标和企业口号。

上城精神：团结、责任、学习、创新。在上城精神之中，团结是上城凝聚力的表现，责任是上城执行力的保证，学习是上城提升力的基础，创新是上城竞争力的核心。

上城目标：培养一流人才、创造优质服务、塑造知名品牌、争当行业先锋。上城公司的奋斗目标是在物业管理领域，用一流的人才，优质的服务，一流的管理，建设成为一流的品牌企业，实现社会效益、经济效益双丰收。

上城服务口号：尽心尽意、尽善尽美。尽心尽意：用心做事、用心待人、用我们的真诚让业主满意；尽善尽美：不断改进，不断完善，力求完美。

为了进一步构建独具特色的企业文化，上城物业提出了《企业文化实施规划 12 纲要》，通过对企业文化的宣传和推广，上城人将逐步建立和完善自然明晰的公司文化理念，塑造上城物业特色文化，提升企业综合竞争能力，用上城特有的企业文化铸魂、育人、凝心、塑形。

三是经营创新夯实企业发展根基。随着物业行业的竞争日益激烈和成本压力的不断加深，给上城物业的各项工作带来巨大的压力，面对严峻的形势，公司审时度势，及时调整经营策略，在巩固和稳定原有物业项目的基础上，进一步挖掘增收潜力，杜绝不必要的开支，稳步拓展多元化市场，并且通过严谨的市场分析，稳妥地投资低风险高收益的物业资产项目和金融投资项目，完善了企业资产结构，夯实了企业发展的基础，确保公司平稳发展。

创新，制造奇迹；创新塑造未来。上城人就是这样通过永无休止的创新，缔造出一个城中村物业管理企业专业化、市场化、品牌化的发展道路，同时，获取永续发展的不竭动力。

新上城，新战略

上城物业现任总经理罗利安是上城物业公司创新精神的新一代传承者，也是上城物业的创业元老之一。上世纪八十年代末，深圳经济特区发展方兴未艾，大学毕业任职中学教师的罗利安毅然辞职回村，成为村委会的得力助手。1996年上城物业开始管理第一个物业项目——上步大厦时，那时合作公司福田物业的项目经理、现任深圳物管协会会长的曹阳前来挂帅担当统筹，罗利安作为上城物业的核心骨干，在上步大厦管理处担任副主任。七年后，这个当年的毛头小子成了上城物业的担纲者。

尽管上城物业领导层有所更迭，但是在林展强、郑伟佳等前任领导带领下所 13 塑造的上城精神、上城文化和上城战略依然坚持下来，上城物业的战略核心主线依然坚持下来，那就是确保股份公司主要资产——物业资产的保值增值和可持续发展，保障居民生活环境和居民就业、骨干培养。在此基础上，上城物业的每次新突破，都是城中村物业管理经营管理模式的创新，是城中村物业管理质量的层进式提升。从物业公司注册的制度创建，到接管物业实施实质化物业运营；从旧村落环境的大幅度改善，到商品化旧村改造项目引进酒店式物业管理模式，从住宅物业管理模式完善到写字楼、高科产业厂房管理，上城物业都是在总结城中村物业管理经验基础上，跨出新的步伐迈向新的台阶。

十八年过去了，上城物业逐渐形成了自身特色的产业结构。

一是股份经济体物业资产的租赁经营，承担着商业办公类物业的商业定位、布局规划、招商租赁、日常经营业务。

二是物业服务管理，从旧格局村落物业管理到商品化旧村改造项目的物业管理；从旧村改造项目的日常物业服务，延伸到新城规划设计的前期介入顾问服务；从一般的物业服务，到设备设施管理；从住宅区物业管理，到高新企业综合物业后勤服务。物业服务产品体系日渐丰富和完善，品质管控体系日趋周密。

三是投资理财经营。上城物业在物业资产投资和金融产品投资领域完善了公司的资产结构和经营方式，投资收益率高达数十倍，取得了卓越的业绩。

在市场发展策略方面，上城人最早设置专门的市场拓展职能部门，早期的目的在于保持企业与市场的互动，在互动中和一流的品牌企业处于一线竞争平台，使这种手段成为投入企业“鱼缸”里的沙丁鱼。使企业时时保持警醒，在服务管理、模式设计和竞争意识上与社会市场需求对接，促使企业和员工不断进取，近年来，上城物业在市场领域不断有所斩获，甚至从中国最知名企业手里通过公平公开的 14 招投标竞争夺得物业项目，实施管理后业主评价上城物业的服务品质和管理水平丝毫不弱于杰出品牌物管，某些方面更是胜出一筹，充分验证了上城物业十八年坚持市场化、专业化、规范化、品牌化、高端化企业发展理念的努力。

如今，上城物业在股份公司的大力支持下，积极参与旧城改造项目前期介入服务，全程参与200万平方米旧城改造项目的规划设计，并拟参与旧城改造工程的全过程。除了为自己股份公司旧城改造提供前期物业介入顾问服务外，上城物业还为上梅林等股份实业公司提供物业顾问服务，从公司注册、组织设计、人员培训、制度建设、流程梳理、模式建立，到资质审核升级、企业文化品牌建设、品质管控、财务管控、收费模式等方面进行顾问指导，甚至为其他股份实业公司提供旧城改造和设施完善、土地存量功能规划、物业资产租赁招商经营等也不遗余力地给予指导。

目前，上城物业通过对企业自身资源和社会市场环境的现实研究，制定了差异化市场竞争策略，将高科技企业的设备设施管理与物业后勤综合服务管理纳入公司的目标市场体系，针对目标市场积极开拓，去年上城物业公司通过招投标接管了基伍伟业项目，该公司座落在深圳市龙岗区坂田上雪科技工业城，是一家致力于通讯产品的研发与销售的高科技企业，其服务需求包括办公楼、厂区、员工公寓、会所、食堂等一揽子综合后勤服务。基伍伟业项目的取得，使上城物业在新市场发展战略实施的新成果，成为上城物业市场发展的新的里程碑。

因为创新，所以发展；因为精心，所以周到；因为专业，所以卓越。上城物业的发展历程，是不断创新、不懈拼搏、不断进取的历程，是专业提升、建树品牌、一路层进的历程，是精神传承、文化重塑、强化责任的历程，是明晰目标、落实战略、成就辉煌的历程。

展望未来，继续传承团结、责任、学习、创新等企业精神和尽心尽意、尽善尽美的境界追求，上城人必将坚持以体制创新、经营创新、技术创新、管理创新、服务创新为先导，大力推进公司品牌化、专业化、规范化、市场化、规模化、人文化建设，以周到的服务、科学的管理、辛勤的劳动超越自我，再创佳绩！

第四篇：对“城中村”改造的思考

对“城中村”改造的思考

摘 要：城中村问题给我国城市健康发展带来了隐患,解决城中村问题成了我国各城市的当务之急。本文分析了城中村的概念、类型、改造中存在的问题及其改造对策，侧重论述了城中村的概念，分析了城中村改造中存在的问题,提出了切实可行、有效的措施保障城中村的顺利改造。

关键词：城中村；改造：概念：问题；对策

一：前言

城中村是我国快速城市化过程中出现的一种普遍现象，在沿海发达地区城市 中，城中村现象表现突出。1990 年代中期以前，中国城中村问题尚未显现，1990 年代中后期，随着城市化进程加速，城市周围土地被大量征用。由于城市政府要在农村土地房屋补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本，为规避巨额成本，城市政府选择了绕开村落迂回发展的思路，导致了城中村的出现。

城中村，既是村落历史的遗物，又是快速城市化过程中新生的活体。有的学者称之为“都市里的村庄”。

由于城中村在土地利用、规划管理、建设、景观、社会治安、社区文化等方 面表现出强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序，引起了城市 政府和社会各界的广泛关注。

二：概念

国内学者从不同的角度出发,对城中村内涵的认识也不尽相同。总的来看,主要有以下角度认识。

李培林(2002)从亲缘关系出发,认为城中村实际上就是一种由血缘、亲缘和宗缘等社会关系网络联结的“大家庭”。

赵过渡等(2003)从职业结构的角度,认为城中村是指城市总体规划发展区内农业用地已经很少或没有,居民职业结构与生存方式的主要指标上已完成向城市社区的转变,但在基本素质上仍缺乏城市社区的内涵特征的村落。

张金望等(2005)从居住形态和社会形态对城中村进行定义,认为城中村是急剧城市化过程中原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来,没有有机参与新的城市经济分工和产业布局,仍然以土地及土地附着物为主要生活来源,以初级关系为基础形成的社区。

谭媛媛等(2005)从文化角度,认为城中村是指在城市中主要以传统情感维系为纽带、以初级关系为基础形成的社区,包括城市周边原农村居住区域和进城务工人员聚居区。

也有的从管理方式出发,认为城中村是指在城市中仍然保留和实行集体所有制、农村经营和管理体制的农村社区,其管理组织是村委会,常住人口是村民。

综合来讲,笔者认为城中村是指:在快速的城市化进程中,随着城市建成区面积的不断扩张,广大近郊农村耕地被征用同时被纳入到城市建成区内,由于受到城市化的影响,出现谋生手段多元化、社会关系的复杂化、文化的多元化、物质设施的现代化,但仍以土地为主要经济来源、以初级关系为纽带、以农村管理方式为主、本土文化仍有顽强的生命力,从而形成的不同于传统农村和现代城市的特殊区域。

简单来说，城中村是在城市总体规划中已经划定为城市建设区域的范围内，仍然保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

城中村, 是城市化发展过程中, 由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后造成的特殊现象。城中村长期保留农村建制, 实行农村管理体制, 已形成封闭的小社会, 难以按照城市管理体制实施管理, 其规划、建设长期处于混乱无序和低水平状态。

由于城市的迅速发展与扩张，城市政府在征地时为规避成本绕村而过，政府部门在规划、国土等方面管理不到位，城市政府没有为低收入人群和外来人口解决好住房，城中村农民失去土地以后怎么生存发展，这些原因导致了城中村问题的突显。政府要推进城市化进程，营造良好的城市发展环境，必须改造城中村。三：城中村的类型

一般研究者认为，城中村主要分为三种类型：一种是处于繁华市区，已经完 全没有农用地的村落；二是处于市区周边，还有少量农用地的村落；三是处于远 郊，还有较多农用地的村落。

四：城中村改造中存在问题的分析

（一）、土地产权不清

由于我国特有的历史形成的城市与乡村的二元经济社会结构性矛盾,城中村各种矛盾的根源在于,传统的计划经济体制下的二元土地制度在多元市场经济体

制下形成的土地经济矛盾。城乡土地的不同产权制度造成城中村的根本原因。

（二）、农民思想观念的问题

我国农民对土地的依赖已有成千上百年的历史,受旧的传统观念和生活习俗的影响,对农村改造有一种潜意识的抵触情绪,他们虽然向往城市生活,但真正关心的并不是将来农村变成城市后景观会多么优美,道路会多么整齐,环境会多么宜人,而是更多关心改造后没有了房产和土地,不但没有了自己原有的资产,而且又失去了谋生的手段,从“有产者”变成了“无产者”。村民相对来说多数文化素质低,在劳动就业市场上的竞争力弱,失去了土地就等于失业,对将来成为市民是否能享受到劳动保险、医疗保险、就业保险等一系列福利待遇存有疑虑,多重的心理压力影响了农民对农村改造的积极性。

（三）、决策者的疑虑

保护古城,建设新区,虽然是城市规划的决策,更是城市政府意志的反映,但在实施规划中政府也将面临很多的问题。要推进城市化的进程,要征收农民的土地,拆农民的房子,改变农民祖祖辈辈的生活习俗,如果没有切实可行的方法,解决不了农民切实的问题,很容易遭到农民的反对,重大决策不能实施,政府管理者的政绩很难体现出来,决策者对农村改造也会产生疑虑。

政府提供的廉价出租房太少。城市居民住房尚不宽裕,政府无力也无暇顾及外来劳工人口的住房供给;开发商也不会投资于预期收益小、风险大的廉租房,城中村恰好为如此大量的外来人口提供了低租住房的空间,同时也为市场就业能力较低的村民提供了收入的来源。

（四）、经济利益的制约

城中村的改造,影响最大的是农民的利益：

1、农村景观要变成城市景观,要拆掉农民的房子,回收农民的土地,房屋拆迁和土地补偿标准的制定是一个关键的问题,定得低了农民不接受,定得高了政府和开发商谁也负担不起。

2、农村建设占地大,农民多数是独门独院,闻听要改造,立即就会乱搭乱建,圈地造房,要满足这些投机者的要求,成本就会提高,而改造的难度也就更大了。

3、农村中很大一部分集体财产,改造后怎么处理怎么分配,这些农民比较关心的问题处理不好,也会造成农村改造的消极因素。

4、改造资金来源难。城中村改造成本较高,涉及问题复杂,社会资金进入城中村改造的积极性不高。

（五）、政策及管理的问题

我国从建国以来就存在农村户口和城市户口之分,二者在社会生产、生活中分别存在不同的管理体制,农村变为城市,农民由农业人口变为城市人口,这种转变需要在政策上采用特殊的措施才能解决。我国土地所有权归国家,要建设城市首先要把农村集体土地使用权转变为国有土地使用权,才能把土地开发和城市建设纳入到城市规划管理的范围内,这种土地性质的转变也存在困难。

如社会管理模式的变革阻力。城中村的管理是通过村委会实现的,它虽不是一级政府,但在某种意义上行使着一级“政府”的职能,管理着村里方方面面的事,与城市管理组织的居委会相比,在实际管理事务中拥有更大的自主权和更广泛的内容。城中村改造必然要从管理体制上把原村委会纳入城市管理组织序列,这种变革涉及人事安排的调整和权利的再分配,实际操作起来也不是一件容易事。五：城中村改造对策思考

（一）、规划中应注意的问题

在编制规划中首先考虑现状用地情况,尽量把现状的农村住宅建设用地规划为城市居住用地,在村庄的基础上改造建设住宅,配套基础设施,形成居住小区,改造后村民变为市民,离土不离乡,村民仍然可以居住在一起,保持原有的社会邻里结构形式,增强他们的地缘感,从而提高村民对农村改造的积极性。改造过程中,要根据各个城中村不同的特点有区别地进行改造,对于发展好的、合乎城市规划 要求的可以不进行物质层面的改造;对于严重违背城市规划的城中村要彻底改造;而一般的可以采取局部改造,拆迁部分使其达到城市发展的要求,而剩下没有拆迁的部分可以通过经济的手段让其慢慢适应城市发展。毕竟大部分城中村经过了长时间的发展,利用强制性的规划方案来改造是不科学和困难的,应做到规划方案与现状整合,做到最大限度的适应城市的发展。

（二）、规划出台后的管理

规划一出台,向社会公布首先会引起农民的注意,他们会趁机扩大建设占地,其他单位或个人也会趁价低储备土地,这必将增大将来改造的难度。规划的实施需要有一定的时间,新区不可能一下就形成,因此,政府必须及早制定措施,控制土

地自由买卖,防止土地资源的流失。同时对现在的每项建设都要严格审查,首先要控制道路红线,对近期建设项目严格把关,永久建筑必须符合规划要求,把新区土地开发建设纳入到城市规划管理中。

（三）、对村民进行培训,完善养老保险制度

村民大多数文化低、素质差,在建设新区改造农村的前期办一些学习班,对村民进行文化思想素质教育和劳动技能培训,增强其市场竞争的能力,尽快完成由村民向市民的转变。建立完善保险制度,让老年村民加入养老保险,解决他们生活的后顾之忧。

（四）、解决改造资金的来源

采取政府投资、村民自筹、开发商投资、银行贷款等多种渠道。政府可以重 点投资公共设施,而拆迁和重新建设方面可以在政府的指导下由村民和开发商共同开发共同收益。将改造中村民付出的利益(现金投资、住宅拆迁损失、宅基地损失和出租收益损失等)和开发商的投资按照一个科学标准量化“股份”份额,在改造后按股份多少获得收益。

（五）、安置好外来务工人员

现在我国大部分城市还难以解决本地职工的住房问题,更没有多少精力来解决外来务工人员的住房问题。因此,在现阶段,政府应该在城市规划框架下引导城中村的出租房的建设,这样不仅可以为外来务工人员提供住房,也为城中村带来收益,同时也减轻了政府对城中村改造后的社会保障压力。

（六）、引入市场机制推进城中村改造

在城中村改造中,可引进市场机制,多方筹集资金,采取滚动式发展。广州海珠区沥窖村,是广州规划发展区中规模最大的城中村,村民入股集资,采用工程分期,滚动式推进的方法改造农村,建设住宅、幼儿园、敬老院、医疗门诊、居委会、户外活动场、游泳池等,彻底改变旧村落后混乱的局面,改善了人居环境,创造了城中村改造的新模式。

六：结 论

由于城中村在环境景观、社会管理、村民就业与社会保障等方面存在严重问 题，与城市经济社会发展和现代化要求不相适应，城中村已成为制约城市发展的一个重要因素。尽管城中村改造存在很多障碍，但是我们如果不痛下决心进行全

面改造，问题长期拖下去，随着时间的推移，改造成本会越来越高，势必影响各个方面参与改造的能力和意愿。因此，城中村改造必须引起城市政府的高度关注，加快城中村改造的步伐。

参考文献：

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第五篇：关于城中村拆迁安置小区物业管理的调研

关于项目建设及城中村改造拆迁安置小区物

业管理的调研报告

随着高新区城市建设的快速推进，拆迁安置小区相继建成，安置群众已开始入住，安置小区的物业管理问题对于办事处、对于城改工作来讲是新生事物，也是必须面对的课题，在不远的将来极有可能成为城市社区管理的难点，是必须引起高度重视的一大社会问题。我们在对辖区各村拆迁安置小区现状深入调查的基础上，提出加强拆迁安置小区的物业管理的思路和建议。

一、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理现状 崇业办辖区六个行政村，农业人口2580户9058人，全部处于城市规划区内，随着高新区城市建设的发展，项目建设在各村先后产生拆迁，辖区六个行政村已全部被列入城中村改造范围内，郑家村、白杨村、王贺村的拆迁安置户，已先后入住拆迁安置住宅小区。

1、郑家村拆迁安置小区物业管理现状

郑家村辖3个村民小组，360户1370人。安置小区由威楠公司开发，王林公司代建，共建设6层安置楼15幢，建筑面积77000平方米，已交付的四幢楼（8#、11#、12#、13#）用于安置中心广场拆迁户，目前，大部分安置村民正在装修，小部分已经入住。除已交付使用的四幢楼外，小区内还有9幢楼施工未结束，小区内道路局部建成，绿化、亮化等其它工程未开始

施工，建成区与建设区没有围挡并经同一入口进出，小区燃气、供暖、宽带、有线电视未通，小区无大门、单元无楼宇门、无保洁、无安保，物业管理处于缺位状态

2、白杨村拆迁安置小区物业管理现状

白杨村辖9个村民小组，913户,3400人。安置小区由新宇公司（白杨村城改投资主体）投资建设，小区一期工程已建成6层安置楼7幢，建筑面积3.3万平方米，已安置310国道改线、广场西路、渭南中学项目用地内拆迁村民153户。小区物业处于无序管理状态。

3、王贺村拆迁安置小区物业管理现状

王贺村辖3个村民小组，286户、895人。已建成6层安置楼1幢，由王贺村委会出资建设，用于安置城中村改造拆迁户，物业由村委会下属公司金马公司聘请人员负责，承诺免收3年物业服务费。

二、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理存在的问题

1、无物业管理机制。辖区已经有的3个拆迁安置小区，2个小区无物业管理，1个有物业管理的小区即王贺村拆迁安置小区,为自发管理、临时管理，承诺3年不收物业服务费。当前，关于城中村拆迁安置小区物业管理如何启动、如何实施管理，没有一套可以遵循的规章和标准，现有拆迁安置小区物业管理水平较低。

2、建立物业管理机制需要明确的两个基本问题

一是在业主委员会成立之前，物业服务企业由谁聘请？二

是物业服务费用由谁承担？村民被拆迁后从村庄住进小区，认为自己为城市发展做出了牺牲，对物业管理收费有强烈的抵触情绪，缺乏花钱买服务的观念。

三、关于加强项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理的建议

拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是居民生活的基本场所。安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅区中度过的，拆迁安置小区的物业管理水平的高低，不仅影响小区居住条件和居住品位，更进一步会影响到政府的服务形象，影响后续项目征迁及城中村改造等工作的开展，甚至成为社会不稳定因素。

从高新区的实际来看，目前城中村拆迁安置小区物业管理工作的重点在制定完善政策、健全体制机制上。因此，城中村拆迁安置小区的物业管理，要顺应拆迁居民提高生活品质的新要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，做到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有”，打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型居民安置小区。

1、建立物业管理体制。按照“条块结合、多方协同”的原则，由城改办成立城中村拆迁安置小区物业管理领导小组，由物业管理行政审批主管部门牵头，建立以物业管理行政主管部门、街道办、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的物业管理机制，强化建设、执法、工商、公安、物价、规划、卫生、环保、消防、民政等职能部门协同配合责任。

2、规范物业管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原则，“鼓励自治管理，引进专业管理”，即鼓励城中村或改制后的新经济组织自行组建物业管理机构，按照社区标准化物业管理的要求和标准，组织居民进行自治管理。或与有资质的物业管理公司合作组建物业管理公司，也可以聘请物业公司作为物业管理实施主体。

3、物业服务企业聘请与物业服务费用。在业主委员会成立之前，物业服务企业的聘请，根据《物业管理条例》第三章第二十一条之规定，可由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。待业主委员会成立后，由业主委员会招集业主大会选聘物业服务企业。物业管理费用可借鉴外地经验由改造单位承担5－10年的物业管理费用。从有利于培养居民花钱买服务的意识出发，建议改造单位负担额度由全额负担到阶梯式退出，总体时间以6年为宜，前3年由改造单位全额负担，后3年逐步降低比例退出。负担方式可参照合疗个人费用的缴费方式，或采取住户先缴纳后报销的办法支付物业管理费用，以培养居民缴费意识，为今后收费打下基础。

4、成立物业主管行政部门指导下的区物业协会。积极协助管委会完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。

5、推行物业管理扶持政策。一是实行困难群众物业管理费用补贴制度，对困难群众的物业管理费用部分或全额补贴。二是实行物业服务企业财政扶持政策，对为城中村拆迁安置小区服务的物业管理企业在税收上给予减免，支持企业发展。

6、强化社区（村）基层组织的管理职能，充分发挥其综合协调优势，同时要适时组织引导小区业主做好业主大会、业主委员会组建和换届改选工作，并加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督。

7、加强对小区居民和租住户的教育引导，充分依靠城中村拆迁安置居民和社会各方面力量，在全社会形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。开展形式多样的宣传教育活动，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导拆迁安置居民和租住人员改变农村生活习惯，提高拆迁安置居民和租住人员共建共享美好家园的自觉性。

二〇一二年十月十五日