公共资金闲置的原因和对策

第一篇：公共资金闲置的原因和对策

公共资金闲置的原因和对策

公共资金闲置的原因和对策

今年的中央审计工作报告显示,资金“睡大觉”顽症仍待根治：在扶贫审计抽查的50.13亿元扶贫资金中，8.43亿元闲置超过1年，其中2.6亿元闲置超过2年，最长逾15年；保障房审计也发现，有748个市县结存结转专项资金共计603.55亿元，其中478.6亿元闲置逾1年„„

闲置折射出的是公共资金利用率低下，资金政策的运转不灵和执行不力，相关部门的慢作为和不作为。众所周知，资金只有流转和使用，才能不断创造价值，也才能保值增值和发挥效用。如果大量闲置，既增加了资金占用成本，也面临着自然贬值的风险，同时也影响了国家宏观政策措施的落实效果，损害了群众利益。为什么会有如此大规模的资金闲置？就连扶贫资金、保障房资金这些“保命钱”、“救急钱”也会“趴窝”？其原因无非在四个方面：

一是决策失误。一些地方、部门在专项资金项目立项上缺乏科学决策意识，一味地贪大求洋，不顾地方实际和群众意愿，不进行充分调查研究，拍脑袋决策，关门搞规划，以领导意图代替专家论证。结果事与愿违，争取来的项目不是无法执行，就是因配套资金无法落实或者资金超过项目执行实际需要而大量闲置于财政、项目主管部门。在其他资金上,由于预算安排的不科学、不完整，对有些资金的用途不明确、不细化、不具体，也是造成资金闲置的重要原因。

二是执行不力。有些资金和项目管理部门对项目的执行力度不够，重立项轻执行，重分配轻管理，重上马轻推进，导致项目不能按计划进展，项目完工后未及时组织检查验收，导致项目资金不能及时到项目而闲置.三是私欲作宠。不排除有些单位利用闲置资产、资金管理上的漏洞，化专款为经费，化公共资产为小团体“蛋糕”，甚至化公为私，从中渔利的问题。还有的地方、部门在项目申报环节，就存在弄虚作假，故意多报、虚报、重报问题，意图多争取资金。但资金争取后又因为没有具体项目而用不出去，只好趴在账上。

四是机制欠缺。如何加强闲置资金的管理，如何对造成大量资金闲置的行为进行问责等等，都还没有比较成熟的办法。以致有些地方没有及时将资金结余纳入下年度计划和预算，造成资金长期沉淀。

解决资金闲置问题，必须对症下药：

一是把好立项和预算关。加强对项目的立项管理，实行部门协作、专家论证、民意筛选，增强立项决策的科学性，确保项目符合群众需求，符合经济社会发展实际。在项目资金上也应按照全面考虑、事实求是，按照需要多少申报多少的原则进行，并严格审核把关，避免多报、重报、虚报。同时，要加强预算管理，进一步细化预算，明确各项资金的用途、执行进度。

二是把好执行关。对已批复执行的项目和预算，项目主管部门、财政、审计等相关部门要跟踪监督，督促项目按计划按要求推进，资金按进度拨付。对于已完工项目应及时组织检查验收，对不合要求的项目及时督促整改到位，并办理决算；财政部门对其他资金的预算执行情况也应加强监督，及时督办提醒，提高预算执行效率。

三是把好闲置资金处理关。要将资金结余纳入下年度预算管理或由财政部门收回统筹安排、整合使用，禁止有关单位自行管理或利用闲置资金获利。

四是改革和完善制度机制。要不断完善相关法律法规，进一步从制度上预防和减少资金闲置问题。比如，实行项目执行绩效考评和预算执行绩效考评，对资金闲置过多的责任单位和责任人进行问责制度等。强化相关部门和责任人的责任意识，主动作为，提高资金使用效率。

第二篇：土地闲置的原因及对策的研究

土地闲置的原因及对策的研究

黄

蛟

摘要：近年来，随着社会和经济的进步，我国房地产业的繁荣发展的同时，出现了大量的闲置土地，造成耕地质量下降、土地资产浪费、国有土地收益的大量流失、人地矛盾严重等一系列问题。为此，文章将分析土地闲置的原因，并提出管理闲置土地的相关措施。

关键词：土地闲置；原因；对策；

土地是一种珍贵而稀缺的资源，而我国又是一个人多地少的国家，土地后备资源不足是我国的基本国情，而我国却有大量土地闲置。据国土资源部的统计,截至2008年,供给给开发商的土地还有14.5万亩闲置,约占当年开发面积的近四成。根据国土资源部副部长贠小苏在国新办发布会上的数据显示，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置土地的占比46%，政府原因占比54%。最近（8月19日上午）国土资源部在房地产用地专项整治工作新闻通气会上公布的数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%。这里统计的数据还没包括农村闲置的土地，如果一并算入一定是个惊人的数目。

我国现行的土地管理法律法规对闲置土地做了很多的规定，可是为什么闲置土地的数量还是居高不下呢？本文将阐述闲置土地的概念、相关的法律法规，并分析土地闲置的原因，提出自己对加强闲置土地管理的相关建议。一．闲置土地的定义及其相关法律法规 1.闲置土地的定义

闲置土地是指，空闲搁置而未及时利用的土地。根据我国1999年国土资源部出台的《闲置土地处理办法》(国土资源部令第5号)，第二条之规定：闲置土地，是指土地使用者依法取得士地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。根据作者朱林兴对闲置土地的看法认为，闲置土地还应分为农村闲置土地和城市闲置土地。

2.处理闲置土地的相关法律法规

为了盘活闲置土地，加大闲置土地的管理，我国先后出台很多相关法律法规，对闲置土地的处理做出了相关规定。如，“1994年，《城市房地产管理办法》对房地产开发

[收稿日期]2010年3月3日 闲置土地做出规定：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿地收回土地使用权。其中，由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。”

“1998年《中华人民共和国土地管理法》第37条规定:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。”

“2006年国务院办公厅转发了建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，要求加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，按闲置土地处置。”

“2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》(国发[200813号)，要求严格执行闲置处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。”等等法律法规。

“2009年，新《土地管理法》第六十一条规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种。已经恢复耕种的，如果需要继续使用该土地进行建设，应当依法给予青苗补偿。”

从以上的法律法规的规定来看，国家似乎已经认识到闲置土地的严重性，对该行为的处理也作出许多的规定，为什么闲置土地的现象还是如此严重呢？接下来，笔者将分析闲置土地的原因。

二．闲置土地的原因分析

因为闲置土地分为农村闲置土地和城市闲置土地，本文将分别研究其土地闲置的原因。

㈠农村土地闲置的原因

1.国内经济快速发展，特别是工业进步较快，需要大量的劳动力，农民有了更多的就业渠道，大量的涌入城市，降低了农民对土地的依赖。

过去，农民的生活大多依赖于土地。自从中国实行改革开放以来，经济的快速发展，加快了中国城市化的进程，大量的企业也向雨后春笋般增加。由于信息的流通、交通的便利、农民意识的改变，他们不再向过去那样死死守几分薄田，特别是欠发达地区，他们认为农用土地经济效益低下，外出打工比在农村干活的收入高，所以纷纷将耕地闲置，开始追求和向往新的生活方式，从而出现了许许多多农民“弃农向工”的现象。所以农村大量土地闲置。

2.农民用地结构不合理，粮食作物占地多，而主要的农副产品价格下跌，经营成本相对较高，农业收益不甚理想，影响农民生产积极性。

我国很多农村的农业结构与土地利用结构协调程度低，耕地中粮食作物占地多、经济作物、饲料作物和绿肥占地比重小。加之，随着经济的发展，我国农产品市场由卖方市场过渡到了买方市场，农产品相对过剩，主要农产品价格下跌，农民收入下降,有的时候甚至要依赖于国家政策的扶持，农村流传一句话叫“政策好、粮价高，人努力、天帮忙”。农民种地的积极性受到严重打击。

由于农用生产资料价格的上涨，农产品新品种、新技术的成本高、效益低，土地投资边际成本的不断上升，农民税费负担沉重等因素的影响，导致我国农业生产成本连年上升，农业经营成本相对较高。面对“种粮越来越不划算”的现实，农民收入减缓，甚至负增长，农民生活苦难，农民的生产积极性低落，这是造成土地闲置的根本原因。①

㈡城市土地闲置的原因

1.城市土地闲置是房地产商囤积土地，投机取巧赚取高额利润的结果。

土地资源是稀缺资源，它的有限性决定了其价值。它的可供应量是相对固定的，而需求却是不断增加的。这导致土地成为一种资产，一种财富的象征，它可为开发商带来巨大的利润，开发商以购置土地来实现其财富的保值升值。开发商购买到土地后，开发房产的周期是3—5年，而炒卖土地经常是瞬间的，因此许多开发商投机取巧，抢地却不开发，以至于大量土地闲置。

2.土地管理的法律法规有缺陷，闲置土地处罚力度不够，没能给土地投机者以痛击。根据《城市房地产管理办法》的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。以一宗5000万的土地为例，一年未动工罚以20%的闲置费，也就是1000万处罚金。对于对于土地而言，由于它的珍贵和稀缺，是最具升值空间的资产，所以价格的上涨速度是惊人的，常常以每年20-30%的增长速度，有的土地地段好的话，甚至不止这个速度。如果按这样来说的话，有些房产商宁愿铤而走险，愿意交罚金而闲置土地，因为闲置土地给他们带来的利润比交罚金来的多。更何况，很多地方政府并未严格抓闲置土地的行为，大部分闲置土地都没有进行严格的查处，这更加助长了开发商囤积土地的行为。

3.有些政府谋求GDP增量纵容圈地，造成土地大范围闲置。

有些地方政府的收入主要依靠卖土地，甚至有的地方财政收入70%来源于房地产。有

①鹿存礼，《农村土地闲置原因浅析》，《齐齐哈尔大学学报》，（哲学社会科学版），2005年11月。时为了弥补财政和建设资金的不足，他们大量高价供应土地，这些土地均采用了超常手段，直接导致房地价开发成本增加。经济业内人士透露：当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量，所以才有这种纵容行为的出现。如某省有关政策规定，税务部门要对房地产开发土地每年按4元／平方米收取土地闲置税，土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额则越多。但这项抑止土地闲置的重要手段，却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”献给开发商。①

4.政府对于出让的土地前期工作没到位，条件未成熟就进入市场，开发商拿到地后无法及时开发，致使土地闲置。

对于要出让的土地，政府及土地主管部门应做好规划设计、土地征用、土地拆迁、用地预审、三通等工作。而一些地方政府并未完全做这些工作就匆忙进入市场出让。有的政府土地出让时还未向老百姓征用，出让后才解决土地征用、百姓的土地补偿等事情，开发商虽然拿到地却不能及时开发。如上饶的一宗土地，土地面积为61905平方米(约９3亩)，与2006年就进入市场拍卖，直到07年才被江西一公司以7640万元竞得。该公司拍卖前交给政府保证金800万元，竞拍到该地后发现该地政府还没有完全向老百姓征收，该公司拒绝缴纳其余保证金，并向法院提起诉讼维护自己的权利。该案件直到2009年下半年才判决，政府败诉，退化该公司保证金。从这宗土地我们可以发现，政府并没有完全做好出让土地应该做好的前期工作，向一部分老百姓征收了土地，其余的土地没有和老百姓协调好就进入拍卖的程序。国家征收的这部分土地没有进行建设，老百姓也没有进行农业种植，完全可以说是闲置，这对于国家和百姓来说都是一大损失。三．闲置土地的管理措施

土地闲置不仅浪费宝贵的土地资源，也加剧了人地矛盾。同时，土地闲置会导致耕地质量的下降、制约经济与社会的发展、减少社会经济效益、诱发投机炒作，所以我们应该加强对闲置土地的管理，节约保护土地资源。以下是笔者提出的相关对策。

1.农村闲置土地管理的措施

第一，完善和健全农业生产服务体系建设，改善农村企业投资环境，增强农民种地的信心。建立比较健全的农业生产服务体系，提高农民提高劳动生产率，从而提高农民投资的经济效益，起到鼓励农民投资土地的积极性。从而吸引农民种植耕地，减少土地闲置的面积。

第二，优化农业用地结构，提高土地利用综合效益。为了提高土地利用综合效益，应按照区域特征，调整农业用地结构，精选主导产品，调整农作物和林业结构，形成具有区域特征的农产品生产基地，促进农业产业化。

2.城市闲置土地管理的措施

第一，加强土地的管理，加大闲置土地的处罚力度。在土地管理的整个过程中，政

①陈刃心.剖析土地闲置的内因及对策［J］.见：福建省土地学会2008年学术年会.2008年学术论文集［C］，2008年府都应该参与管理与监督，防止“虎头蛇尾”，不要只注重卖地而不管不顾买地者的地干什么了，注意跟踪后期管理。对于闲置的土地，一定要重拳出击，打在他们的痛处，否则就像“隔靴挠痒”，起不了作用。就像广州今年对于土地闲置的做法那样，严厉打击土地闲置，并修订新的《广州市闲置土地处理办法》。该《办法》规定“土地闲置满一 年的，按价款的20%征收闲置费，闲置的土地增值的要调整土地价款缴纳差价，逾期不缴纳土地闲置费的还要缴交滞纳金”。开发商赚不了差价，无利可图，闲置土地也就没有意义了；国家惩罚大了，他们也就不敢了。

第二，要转变建设用地需求配置方式，节约集约用地。必须转变建设用地需求配置方式，即对建设用地需求配置应立足于对闲置地的回收和利用上。改变过去粗放经营，大手大脚，以征用农地占用新地作为建设用地需求的配置方式这种配置方式。这种方式既有悖于人多地少耕地资源短缺的国情，且易滋长乱占滥用土地，以及易导致土地投机行为、耕地锐减、土地利用结构不合理和产出率低，土地浪费以及严重损害失地农民利益成为影响社会安定制约社会经济持续发展的重大障碍。

第三，要完善法律法规。可以说，这么多年以来我国陆续出台了一系列土地管理法律法规并逐渐趋向完善，但是当前有些问题值得注意。一是法规不配套；以土地闲置为例，国家对闲置土地收回的规定虽然已提出多年并写到中华人民共和国土地管理法中，但至今没有一个实施细则，导致这一规定形同虚设。近几年，中央出台了一系列强化土地资源管理的法规政令，其数目之多对违法违规用地者言辞之重不谓不严厉仍以土地闲置问题为例尽管一再说地要严肃处理，但至今也没有收回多少闲置土地。一些地方政至今无所顾忌顶风作案，违法批地占地卖地成风。因此，为解决以上两个问题，当务之急是应努力完善法规，从立法上对闲置土地、囤积土地及其炒作等作科学的界定并制定颁布实施细则。

第四，规范政府行为,避免政府的任意行为。许多地方土地的闲置是由于政府原因所造成的，如拆迁不到位、土地征收补偿没协调好、规划随意调整、资金没到位等等。因此，必须规范政府的行为，建立政府约束机制。对于由于政府因素造成的土地闲置，不仅仅是收回土地，而且应追究相关政府部门的责任。

参考文献：

［1］李帅,段建南,曾敏.闲置土地成因及盘活的对策思考［J］.国土资源导报,2009:071-072 ［2］王小印.健全机制 让闲置土地不闲［J］.中国土地,2005,(8):10-11 ［3］朱林兴.土地闲置问题的严重性、成因及其处置［J］.探索与争鸣,2006(11):8-12 ［4］陈刃心.剖析土地闲置的内因及对策［J］.见：福建省土地学会2008年学年年会.2008年学术论文集［C］，2008年

［5］鹿存礼.农村土地闲置原因浅析［J］.齐齐哈尔大学学报，哲学社会科学版，2005（11）［6］周红升.我国欠发达地区农村可耕土地闲置原因及解决对策［J］.农村经济,2005年第3期,177-178 ［7］谢俊林.闲置土地处理相关法律问题探析［J］.西南民族学院学报,哲学社会科学版,第10期,2002:(10),25-26

第三篇：浅谈公司闲置资产产生的原因及其对策

浅谈盘活公司闲置资产工作

一、企业闲置资产及其产生的原因

企业闲置资产是指已停用一年以上，且不被需用的，或者是已被新购置具有同类用途资产替代的资产。对企业目前的生产经营来说，闲置资产是利用率很低的资产，但并不是“不良资产”，可能对另外一个企业来说是“优质资产”。公司闲置资产形成的原因有很多，主要分为以下几个原因：

（一）设备的更新换代

随着生产技术的不断进步，大量新技术、新设备、新材料的运用，使得很多传统设备已经不能适应市场的需求，为了保持产品的先进性和科技含量，公司会根据多经公司下达的内部投资指标，适当的购进生产新设备，与此同时，伴随的是公司原有资产设备的报废与部分旧设备的闲置

（二）公司产业结构的调整

公司面临着自主盈亏，自由竞争的生存模式。公司本着优化产品结构、科技创新、可持续发展的原则，通过对技术水平低、污染自然环境的设备进行了更换和停产整顿，加大了适应市场需求的设备投入，造成了原有的设备闲置。

（三）资金周转缓慢

就生产公司来说, 存在需求单位与生产单位之间、企业与企业之间相互拖欠货款的现象。一些建设单位,既不按合同规定付款, 产品生产后又不按合同规定及时取走, 有的产品已交付使用多时, 所欠货款仍不能结清,令一方面，购买生产原材料的单位不允许拖欠材料款，公司要在没有收到货款的情况下先支付材料款。造成公司的资金紧张，生产链接不及时，这也成为闲置资产不断增加的重要原因。

二、盘活公司闲置资产的对策

盘活闲置资产应在集团的宏观调控下，解放思想,转变观念，以市场为导向，以资产效益最大化为目标，结合产业结构调整和可持续发展原则，打破暂时利益和单位之间的界限，先易后难，逐个解决，进而达到整体盘活的目的。

（一）加大开滦集团对铁拓重机公司政策性的扶持力度

要想及时有效地盘活闲置资产,仅依靠公司自身是不够的,开滦集团应该制定扶持政策,给予大力支持和指导,为企业转让闲置资产提供方便。

1、制定扶持政策,加强指导协调。集团应针对闲置资产制定一些扶持政策,并监督政策的执行。同时, 并利用集团公司对外联系渠道广、范围宽的优势,为公司牵线搭桥,提供有需要的信息交流平台,对公司闲置资产盘活进行必要的指导和协调。

2、加强对外投资，寻找合作伙伴。对于公司内部不需用的、但整体完好的、不影响生产的闲置资产，引导其有序、规范、高效的流通,在物尽其用的基础上满足社会需要,可以采取对外投资，积极寻找合作伙伴，尽量把闲置资产利用起来，并取得相应的投资收益。

（二）公司做好对固定资产的投资、管理

1、可持续战略对待固定资产投资。由于固定资产一次投入的资金数额较大, 且投入的资金在短期内难以收回, 因此, 公司在进行固定资产投入前, 必须进行可行性研究和收益分析报告会。例如，车间递交一份新增生产设备的内部投资申请，公司在决定是否需要购进的时候，既要充分考虑到车间生产技术的实际需要，又要考虑到公司对资金运用的承受能力和新增资产给企业带来的长期收益情况。

2、做好固定资产在籍、维修维护工作。公司统一对设备进行在籍登记管理，要根据生产任务的变化, 加强对系统内设备的统一调度使用。加强维修保养工作, 提高其完好率和使用率, 充分发挥其使用效能。

（三）加大铁拓重机公司自身的盘活力度

1、建立公司设备信息库，优化公司资产配置。对生产设备实行专门管理部门,采用计算机系统辅助设备管理,建立信息库,及时反映公司内部设备资产的使用情况，可迅速提供闲置设备的清单（如表1）, 把各生产车间不适用、不需用的闲置资产在公司内部进行互相调剂，相互调拨，起到优化资源配置的作用，充分利用公司闲置资产，创造经济效益，从而提高公司整体的生产能力，达到公司内部盘活闲置资产的目的。

表1 闲置资产明细表

2、利用资产租赁,盘活闲置资产。在生产经营过程中,经常会出现一部分企业大批资产闲置,而另一部分企业因融资困难无法添置所需的同类设备。针对这种状况,可以考虑将闲置资产对外出租,或分块出租,或整体出租。对于出租方来说,既可以达到盘活闲置资产的目的,又可以收取一笔租金,增加企业的收入,收取的租金可以投入到新的项目中,使得企业能正常地运转。对于承租方也是有益的,可以解决无力添置设备的困难。

3、通过面向社会公开拍卖转让,深挖掘闲置资产经济潜力。随着市场体系的建立和完善,闲置资产可以通过借助交易平台，面向社会拍卖转让的方式达到盘活的目的。这样就能把闲置资产变废为宝。对于一些整体效益较好,但存在大量闲置资产的车间,应把闲置资产从车间中分离出来,然后采取拍卖转让的方式已达到闲置资产利益最大化。案例：鞍钢集团公司处置闲置资产的管理程序，在聘请中介机构对标的进行评估并备案后，经集团公司资产处置工作领导小组批准，选择进场网络竞价交易方式公开处置矿厂机器、厂房、房屋建筑物、构筑物及其他资产。以中介机构评估值1417.54万元为起拍价，经过299轮次竞价，标的最终以人民币7526.81万元高价成交，高于挂牌价5780万元，增值率达到330.89%。成功的挖掘了企业闲置资产的潜在自己效益。

4、通过公益性捐赠，获取减免税收的权益。所谓的公益、救济性的捐赠是指纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关、民政等向公益事业和遭受

自然灾害的地区、贫困地区的捐赠。一些对公司作用不大的闲置资产,公司可以考虑公益、救济性的捐赠。这样既可以用低成本作了一个宣传公司的广告,又可以抵扣一部分应纳税所得额。

5、通过鼓励员工技术创新,改造闲置资产。很多闲置资产是由于技术水平落后，不能满足产品的生产需求被闲置的，公司应该加强科学技术和资金的投入，培养、鼓励员工技术创新，把闲置资产通过技术手段改进，以成满足生产优质产品的要求。谁拥有了先进的科学技术，就能降低公司生产成本，增加公司资产利用率，从而达到盘活闲置资产，提高公司市场竞争能力的目的。

随着公司发展脚步的加快，公司参与市场竞争已越来越激烈。解决好公司闲置资产中存在的问题, 对企业来说, 意义重大。公司应依靠集团的相关政策和自身采取必要措施，把盘活闲置资产管理工作当作一件大事来抓, 真正管好、利用好各项闲置资产, 促进公司经济效益的提高和闲置资产的保值增值，为公司发展创造更好的环境，帮助公司抓住机遇、克服困难、迎接挑战。

第四篇：关于闲置土地存在的原因和建议

关于闲置土地存在的原因和建议

当前，在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出，特别是在全国耕地面积越来越逼近18亿亩“红线”的严峻形势下，中央加大了对土地的宏观调控，土地征用实行了严而又严的审批制度，征用土地也成了一些地方制约经济发展的重要“瓶颈”。然而，在有些地方，部分土地征而未用，土地荒芜、土地闲置的现象却仍然大量存在，造成了资源和资产的浪费，阻碍了经济社会的可持续发展，整治清理闲置土地势在必行。

据国土资源部资料表明，在房地产用地专项整治过程中，发现违法用地面积近19万亩，其中闲置用地占九成以上。那么，造成有如此大数量的闲置土地的原因是什么呢？又如何清理和盘活这些闲置土地，使之科学利用与管理，更好地服务经济建设呢？就此谈几点初浅的看法。

一、闲置土地存在的原因分析

（一）由于原国有企业改制造成土地闲置。

随着经济体制改革的逐步深化，许多国有企业被兼并、重组或关闭，有的停产、转产或破产，从而造成大量土地闲置。企业原有部分划拨土地长期处于闲置或低效利用状态。大部分企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨，后来又转移到个人名下，土地成本低廉，而政府又难以将这部分闲置土地收回重新处理。这些企业因资金和规划等原因，暂时不会新上项目，所占大量国有土地仍将继续闲置，继续影响土地管理的正常秩序。

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（二）尚未形成完善的闲置土地查处机制。

每一宗闲置土地的出现，都涉及相应的人、财、物，牵涉错综复杂的社会关系。仅仅单一的依靠国土资源管理部门来认定、处置，很难达到目的，必须依靠当地的政府、法院、公安、财政、建设、规划、审计等多个管理部门。对于闲置土地的处置问题，因涉及地方政府前期的拆迁、人员安置、土地补偿、基础设施配套、规划审批等多种问题，闲置土地的查处难的问题显而易见。此外，由于政策调整和规划变更等原因致使个别项目的审批程序上存在瑕疵，项目被搁置也在所难免，从而造成土地闲置。

（三）部分开发商存在囤地现象。

土地作为一种稀缺资产，具有保值和增值作用，从长远来看是有很好的增长预期，囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高，因此，一些开发商意识到地价的翻番是比建房、卖房更大、更快的暴利获取方式后，他们看中的便不再是土地的产出效应，而是土地的升值效应。取得一块土地后，对其投入尽可能少的资金，然后拿这块土地抵押后继续购入新的土地，采取推迟开发来获得更多的利润导致了土地的闲置。另外，部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化，大部分资金用于缴纳土地出让金，无法消化前期土地储备，或者随行就市放缓开发节奏，也导致了囤地现象的出现。有的项目土地开发手续早已完善，但开发企业之间相互转让，造成开发时间延误，从而造成土地闲置。

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（四）相关法律法规的不完善导致闲置土地处置难度大。

虽然《土地管理法》规定了满一年未动工开发的土地应收取闲置费，连续两年未使用的土地无偿收回，但同时又规定了因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。这个规定弹性很大，许多用地项目的土地闲置在土地管理部门查处时都能找到规避处置的种种借口。而且法律法规对收回土地使用权和收取土地闲置费都没有明确可申请法院强制执行的条款，这就造成了闲置土地调查容易，执行难的现象。

（五）供地不及时造成部分闲置土地。

在征地过程中，不少农民对土地价格、补偿标准、利益分配等问题存有异议，影响和干扰征地工作，导致政府无法如期供地，造成不少建设用地闲置。还有一些项目由于缺少建设用地指标，无法向用地单位供地，以致一些建设项目搁置，有些农用地在进行了前期开发后难以有效利用。

二、处理闲置土地的对策及建议

（一）进一步加大宣传力度。

特别是加强对金融机构的土地政策宣传，如对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资总额不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。此外，政府部门应定期公布所有土地闲置、开发情况及闲置土地被依法处置的情况，将每一幅用地都置于公众监督之下，以借助社会和舆论的压力来监督和打击开发商的囤地行为。

（二）建立健全闲置土地共同查处机制。

由政府统一协调，组织专门班子，建立由发改、城建、规划、国土以及乡镇政府等多部门分工协作的共同查处机制，形成合力共同做好此项工作。对批而未供土地和闲置土地，请市政府向区政府下达限期整改处置通知书，督促按照国土资源管理规定和国家、省有关要求，依法限期对批而未供土地进行供应，对闲置土地处置到位，同时对新增建设用地供应和供地后跟踪管理情况建立联动管理制度，形成日常工作机制，加强日常巡查管理，保证土地及时供应和有效利用。

（三）通过金融手段减少企业囤地行为。

对于开发商自身原因造成的闲置，除了收回闲置土地，取消有严重闲置土地行为的发展商在土地一级市场上投标的资格外，还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。国土部门与银行部门联手清查闲置土地，通过银行对房地产企业贷款加以控制，努力改善土地存量市场，督促开发商早日动工，减少囤地行为。

（四）加大执法力度，依法收回闲置土地。

市政府要加大土地执法力度，依法对土地闲置超过的用地单位征收土地闲置费；对开发面积不足三分之一或者已投资总投资额不足25%，除征收土地闲置费外，对建设单位的经济能力、土地实际需求量进行重新评估；对确因无力全面开发，切实做好协调工作，采取补偿的方式予以收回。要探索建立收回闲置土地的有效机制，对闲置超过的建设用地，应无偿收回。收回的国有土地要纳入储备，作为存量建设用地进行管理使用。

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（五）积极解决困难，及时做好供地工作。

加大对征地有关法律法规的宣传力度，努力营造良好的法制和社会氛围。深入基层，广泛听取村两委和被征地农民的意见，对征地工作中人民群众反映强烈的问题，认真研究解决，总结经验，破解难题。同时，切实做好失地农民保障工作，合力制定征地补偿标准，解决失地农民的后顾之忧。确保如期供地，加快经济发展。

第五篇：大额闲置资金管理新途径

大额闲置资金管理新途径： 大额闲置资金管理新途径：玩转国债逆 回购
国债逆回购是近来颇受欢迎的一种大额闲置资金管理方式，通过证券交易账 户即可进行交易，收益率上也颇有亮点。在“打新族”中流行起一种新的闲置资金投资方式——国债逆回购。与通知 存款、银行的无固定期限理财产品相比，国债逆回购的收益率更为可观；操作上 国债逆回购也更为便捷，无需将资金转出到银行账户，直接在证券账户中就可进 行交易操作。从历史收益率的情况来看，每逢月末、季末，国债逆回购的收益率 往往高位运行，即使比起银行的“高息揽储”也有过之而无不及。

大额闲置资金管理新途径 王先生是一位经验老道的股民，有一笔百万元的资金主要用于打新股获得一 级市场的收益。不过，前段时间新股连续破发让一直稳健运行的新股申购也蒙上 了阴影，王先生也决定暂时退出这个市场，打新股的资金转道国债逆回购市场。简单地解释，国债逆回购的本质就是一种短期贷款，也就是说，个人通过国 债回购市场把自己的资金借出去，获得固定的利息收益；而回购方，也就是贷款 人用自己的国债作为抵押获得这笔借款，到期后还本付息。与国债逆回购相反的操作是国债回购，也就是使用自己的国债作为抵押，向 资金供应方借得资金。但是，按照我国证券市场的规定，只有机构账户才可进行 国债回购的操作，普通的个人投资者只能进行国债逆回购，也就是说把自己的钱 借给市场上的机构以获得一定的利息收益。那么，国债逆回购的收益率，也就是借出的利率是如何确定的呢？在上交所 的交易系统中，目前提供 1 天、2 天、3 天、4 天、7 天、14 天、28 天、91 天和 182 天九个国债回购品种，如 1 天国债回购 GC001，其交易代码为 204001；7 天 国债回购 GC007，交易代码为 204007；14 天国债回购 GC014 交易代码为 204014； 其他依次类推。天、天、天国债回购产品也是市场上最为活跃的三个品种。1 7 14 我们以 1 天国债回购 GC001（204001）为例，它的实时交易价格也就是这一产品 的即时利率。如在 2011 年 2 月 16 日，GC001 的开盘价格为 1.700，这就意味着 当天开盘时回购利率为 1.700%。对于个人投资者来说，进行逆回购的操作就是 “卖出”GC001，GC001 的交易单位为 100 手（每手为 1000 元），假设投资者卖 出 100 手 GC001，交易价格为 1.7%，那么这笔拆借可以获得的收益就为 100000×1.7%/360=4.6575 元。当然，像一些交易活跃的品种，交易价格也就是利率的变动非常显著。不仅 各个交易日的交易价格有很大波动，单个交易日内价格也会出现较大波幅。以 1

月 31

日 GC001 的交易行情为例，开盘价格为 10.00，最高达到 11.00，盘中大部 分时间价格保持在 4.8 的水平，而在收盘时价格直接跌落至 1.9 的水平。事实上，国债回购利率与资金市场的供求有着密不可分的关系。我们可以看 到，在每个月末、季末前夕，国债回购利率明显地跳高。通常这也是银行不惜高 息揽储的时间，市场上的资金需求量较大。如 2009 年 9 月 29 日，GC001 的回购 利率触高至 16.79%；2009 年 12 月 30 日 GC001 最高达到 16%的收益率；今年 1 月下旬 GC001 的交易价格也有明显的攀升。对于投资者来说，掌握这些规律，将 获得比资金临时搬家到银行更高的收益。实用交易指南玩转逆回购 那么如何参与到国债回购这个市场？交易中有何特殊的要求？一般来说，现 在大部分的券商都可以为个人投资者提供国债逆回购的服务，但是需要投资者在 券商处开通国债回购这一交易功能。一些券商的规定是，投资者需要亲自携带相 关的证件、资料到营业部柜台开通这一功能，沪、深两市都有债券回购的交易品 种，但交易活跃的主力交易品种都集中在沪市。也有一部分券商的规定是，通过 客户服务电话或是网上操作就可开通国债逆回购的交易功能。在开通这一业务后，投资者就可在证券交易系统中进行操作。与普通股票交 易所不同的是，个人投资者使用的操作为“卖出”某一交易品种，如 GC001、GC007 等，按照回购品种的期限，投资者的资金将拆借给国债的回购方。待到期 限满，资金和利息将自动返还到投资者的账户。国债逆回购中，交易的单位为 100 手，1 手的面额为 1000 元，也就是说最 低的交易单位是 10 万元。在实际的操作中，每 10 万元方可参与交易，举个例子 来说，投资者拥有的资金为 55 万元，但实际可以参与交易的资金将为 50 万元。此外，投资者需要考虑的另外一个因素是交易的手续费率。在进行国债逆回 购的交易时，券商标准手续费率的规定如表所示。如 GC001 的标准手续费率为 0.001%，10 万元交易手续费为 1 元。每 结合上文，假设成交时回购利率为 1.7%，那么 10 万元资金获得的收益为 4.6575 元，扣除 1 元的手续费后，投资者的净收 益仅为 3.6575 元。因此，进行国债逆回购时手续费率对于实际收益的影响非常 大，尤其是当利率水平较低时，投资者的收益可能还比不上券商收取的佣金。不 过，不少券商对于开通这一交易的客户都会给予一定的手续费优惠，客户按照自 己的交易等级、资金量等可以获得一定的折扣，以降低投资的成本。据了解，一 些券商可以为国债回购业务提供免交易佣金的优惠。建议投资者在开通这一业务

时，向自己的券商详细地了解佣金的水平。表：国债逆回购标准费率 回购品种 GC001 GC002 万元交易手续费（交易费率 每 10 万元交易手续费（元）0.001% 1 0.002% 2

GC003 GC004 GC007 GC014 GC028 28 天以上品种

0.003% 0.004% 0.005% 0.01% 0.02% 0.03%

3 4 5 10 20 30

另外一个比较实际的问题就是国债逆回购交易的流动性。按照回购交易的规 定，投资者卖出一个交易品种后，资金和佣金即被扣取，待到拆借到期，这笔资 金和利息将到达投资者的股票账户。但是，不同的券商对于到账后资金的结算速 度并不相同。还是以 GC001 一天回购产品为例，交易的第二天也就是 T+1 日，大 部分券商对于这笔资金的规定是：可用不可取，也就是说这笔资金可以进行股票 交易或是再次进行逆回购操作，但无法转出到银行账户；只有到晚间结算后才可 取出，事实上投资者只有在 T+2 日才可进行提取。但是也有一小部分券商的规定 是：次日不可用，既无法提取也不可进行其他的交易操作，这往往会影响到逆回 购交易的资金流动性，包括新股申购时间衔接、再次交易，都会因此受到影响。