关于英德市商业街结合城市道路规划模式的解读与构想[精选多篇]

第一篇：关于英德市商业街结合城市道路规划模式的解读与构想

关于英德市商业街结合城市道路规划模式的解读与构想

英德是广东省国土面积最大的县级行政区，全市总面积5671平方公里（2006年统计）。截至2011年，全市常住人口114.83万人。按《英德市总体规划（2011年—2030年）》修编，到2020年城市规划区城镇建设用地约为70平方公里，城市人口达到50～60万。因为英德不属于人口密集型城市，所以商业大多以沿街独立铺面为主，中大型商场较少。据2012年有关数据统计，英德市汽车2.9万辆，摩托车14.5万辆。英德市汽车总量并不多，但每年呈快速增长趋势。

基于以上几个方面因素，目前英德商业街结合城市道路规划的典型布局模式（见图1）为：①机动车道→②道路绿化→③非机动车道（宽约3.5m）→④人行道（宽约3.5m）→⑤商业广场（建筑后退用地红线由建筑外边线与人行道边线形成的空地，宽3～10m）→⑥骑楼（或商业外廊，一般宽2.5～3.5m）。

图 1

规划部门根据英德城市特点制定的商业街结合城市道路规划的模式，理论上是可行的。但经过对英德几条主要商业街实地调查显示，实际的交通现状与规划部门力求创造的有序的城市交通愿景存在一些偏差，比较突出的问题主要体现在以下三个方面：

第一、非机动车道未能发挥其应有功能。

非机动车道的设立，应是规划部门考虑到英德非机动车较多，为避免与城市干道机动车发生车流交叉，保障城市干道交通顺畅而设。但实际是，非机动车道被沿街商业临时停放的小汽车、摩托车等堵塞，而且3.5m的宽度，只需一辆小汽车即可堵塞整条非机动车道，使其形同虚设（见图2—5）。由于大多数商业街并未设沿街停车位，车辆又不能在机动车道边违章停车，临时停靠非机动车道也是无奈之举。但车辆临时停靠占用非机动车道，加剧了非机动车在机动车道上行驶，造成非机动车道被占道空置、机动车道车流杂乱的局面，这也给城市交通留下了安全隐患（见图6—7）。

图 2

图 3

图 4

图 5 图 6

图 7

第二、人行道因与商业街骑楼（或商业外廊）临近，功能重复，形成空置。南方多雨，加之日晒缘故，当沿街与人行道平行临近设置可遮阳挡雨的商业骑楼或商业外廊时，环境因素加上商品吸引，步行者不会选择走人行道，所以临商业街设置人行道实际意义不大。而广州上下

九、厦门中山路步行街（见图8—9）就将人行道内置到骑楼，既节约了城市道路用地，增加的城市交通人流也提升了商业气氛。

图 8

图 第三、商业广场的设置与商业街以独立铺面为主的商业功能有些偏差，作用不大。英德城市人口不多，外来人口也相对较少，城市经济不能相比大中型城市。商业街以独立铺面居多，少有大中型商场，所以室外商业活动普遍较少。由人行道边线与建筑退界形成的商业广场实际上很少发挥其商业辅助功能，反而形成了无序停车和人车混流的现状（见图10—11）。

到未来城市的发展，应着力于从以下三个方面进行改进：

第一、完善道路体系，为未来城市机动车发展预留释放压力的空间。

由于城市发展，机动车总量不断增加而使城市道路交通压力加大，现有道路体系难以满足现状要求，更难以承载未来城市发展。据英德市统计局资料，英德市机动车保有量增长迅速，机动化水平快速提升。在2005～2009年间，英德市汽车保有量由7889辆增加至16288辆，增长106.46%，年均增长19.87%。此外，英德市还拥有12.50万辆摩托车。同时，2011年英德市GDP达182.5亿元，同比增长10.4%。按常住人口计算，人均生产总值16340元，增长18.4%。根据国外经验，在人均收入达3000～6000美元时，机动车进入高速膨胀期。因此，可以预见，英德市与周边地区将进入“私家车时代”，迎来小汽车的高速膨胀期。随着英德市经济的快速发展，人民生活日益宽裕，机动车购买能力还将逐步增强。未来随着经济的快速发展和群众收入的不断提高，英德市不可避免将进入私家车保有量快速增长，交通出行的机动车水平大幅提升的阶段。

第二、解决商业街停车的需求，尽量避免城市道路无序停车。

有沿街商业场所就必定会有车辆参与商业行为，这是一个不容忽视的实际情况。开发商从土地利用角度出发，一般不会在达到规划部门建筑退界要求下再退出太多的距离来满足停车所需空间，交通部门也很难在并不富裕的城市道路边再规划出足够的停车位来。而且未来城市发展，机动车规模也会迅速增加，要在城市道路边规划出停车位已不太可能。

第三、节约土地资源，合理统筹规划人行道、商业广场、骑楼（或商业外廊）。

沿街人行道内置骑楼（或商业外廊）避免了两者由于太靠近设置而功能重复，浪费土地资源；另外，由于英德沿街商业大多以独立铺面为主的特点，加之商业广场一般配套于中大型商场，所以沿街设置商业广场显得有些功能不确定，不如利用其与人行道合并，设置生态停车场。

其实，英德市也有开发商意识到了这些问题，也曾有过一些尝试改进的案例。如龙山庄在城市道路用地内将人行道内置商业骑楼（见图12—14），原有人行道与商业广场合并成生态停车场，一定程度上缓解了停车难的问题。当然，由于车辆停靠缺少必要的缓冲空间而给城市主干道交通带来了一些负面影响，特别是单向只有一条车道时这种影响更为明显。但不管怎样，这种方案还是对解决商业街停车进行了一种有益的尝试。反之，如果开发商不重视这种现状存在的问题（见图15），那么停车难、行车难的问题留给交通部门，也会相当棘手而难以解决，最终无益于开发商利益，也无益于社会责任。

图 15

图 10

图 11

综上三点，英德市商业街结合城市道路规划模式确实存在一些比较突出的问题，须加以调整优化。考虑

图 1图 13

图 14 祥云·碧峰华府二期商住小区商业街结合城市道路规划模式，规划者希望立足现状、展望未来，力求在曾经对现有规划模式进行调整尝试案例的基础上，寻求突破。如果按原有规划模式（见图16—17），现行存在的实际问题无法解决，但如果将规划稍作调整（见图18），在不减少原有规划城市道路机动

车道及道路绿化宽度的前提下，诸多现实问题将会迎刃而解。湖南岳阳南湖大道商业街规划与此类似（见图19）。本案例中商业街结合城市道路规划模式的完善和优化，主图19

图 16

要体现在以下几个方面：

第一、机动车道增加，原有双向4车道可增至双向6车道，符合未来城市机动车辆将不断增加的发展趋势。

将原规划模式中非机动车道由3.5m扩至5m，作为未来城市机动车辅道给城市干道发展预留了空间；同时，英德作为发展中城市，摩托车较多的特点，过渡期可作为非机动车道（同时兼摩托车道），车道的拓宽也是必要之举；此外，5m宽的非机动车道（机动车辅道）也是生态停车场与城市机动车道的缓冲空间，保障了机动车道的顺畅与安全。

第二、设置商业街生态停车位。

图 17 商业街生态停车位的设置，既缓解了因违章停车而给城市道路交通带来的压力，也直接有益于商业街的经营；另外，停车位适当配置商业街绿化，使道路绿化面积得以增加，改善了城市道路生态景观，也有益于提升英德旅游城市的主题形象。

第三、人行道内置商业街骑楼，并适当加宽。

英德气候属亚热带季风气候，降雨多，该举措使行人较之在露天人行道上行走更加舒适，而且也为商业街增加了人气，有利于商业气氛的提升；骑楼由原规划3m宽增至4m宽，人行其中，更加顺畅与舒适。

历届的英德市委市政府领导班子对英德的交通建设一直是“咬定青山不放松”般地高度重视(摘自市统计局第二十九期《二0一二年英德市交通现状与发展分析》)，而商业街结合城市道路的模式是英德城市道路系统中的一个重要组成部分，因为商业集中，人流、车流相对复杂，所以它更是反映英德现实城市交通状况的一个窗口。站在决策者的角度和未来城市发展的高度，完善和优化商业街结合城市道路的模式已是刻不容缓的历史使命，规划者应该担负起这个神圣的职责，造福于社会，造福于人民！

图 18

关键词/英德

商业街

城市道路

规划模式

摘要/本文通过对英德市商业街与城市道路现状的解读，提出未来规划模式的构想。

KEY WORDS/YingDe, commercial street, city road the planning model

ABSTRACT/This paper through an analysis of the present situation on commercial street and city road in YingDe, put forward the idea of the future planning model.

第二篇：职工基本医保通分结合模式之构想

职工基本医保通分结合模式之构想

 2012-10-11 09:31:25

来源：《中国社会保障》2012年第4期

我国职工基本医疗保险改革从“两江”试点开始，实行的是个人账户与社会统筹相结合的方式。实践表明，这种结合是正确的。这个模式较好地实现了三个结合：将个人责任与社会责任相结合；将个人纵向积累自我保障与社会横向统筹互济相结合；将个人自我管理与社会共同管理相结合。同时也较好地反映了疾病风险的内在机理和社会医疗保险的基本规律。但是，职工基本医保统账如何结合，十分关键。目前主要有两种结合方式：“板块式”和“通道式”。实践告诉我们，这两种结合方式各有利弊，需要我们在理论与实践相结合的基础上，深入研究，进一步优化统账结合模式。

数据背后的启示及思考

以下为江苏省镇江市区医疗保险信息系统关于2008～2010年职工基本医疗保险相关数据。

按医疗费用发生额分段，各段人数及费用。将年医疗费用按金额分成未发生费用、3000元以下、3000～5000元、5000～10000元、10000元以上几个费用段。2008～2010年三年费用处于各段的平均人数分别为47473、306912、9603、19649、3722。统计数据显示，未发生费用及费用在3000元以下的人数最多，占总人数的91．5%，其费用占总费用的34．1%；费用在3000元以上的人数占总人数的8．5%，其费用占总费用的65．9%。而3万元以上费用段人数最少，仅占总人数的0．98%，其费用相对较高，占总费用的36．5%。

各费用段医疗保险基金补偿比。2008～2010年三年来各费用段制度内医疗保险基金的平均补偿比分别为：0、99．5%、86．7%、84．9%和83．7%。如果将目录外费用计算在内，年医疗费用在3000元以上的病人，个人负担占35%左右。

个人账户、社会统筹收入及支出比。目前镇江市医保基金的个人账户划入比例分别为4%、5%和6%（即45岁以下人员个人账户划入4%，45岁至退休期间人员个人账户划入5%，退休人员个人账户划入6%）。在这样的划入比例下，2008～2010年，镇江市个人账户基金收入分别占基金总收入的53%、52%、56%，三年平均为54%，个人账户基金支出分别占基金总支出的46%、46%、43%，三年平均为45%；社会统筹基金收入分别占总收入的47%、48%、44%，三年平均为46%，社会统筹基金支出分别占总支出的54%、54%、57%，三年平均为55%。

由此带来的启示如下：

统账结构不合理。以2008～2010年三年平均数为例，三年中个人账户基金收入占基金总收入的54%，支出却只占基金总支出的45%，社会统筹基金收入占基金总收入的46%，而支出却占了基金总支出的55%，统账结构的不合理，一方面导致个人账户的过多沉淀，另一方面减少了统筹基金即期支出总量，降低了统筹基金的互济能力和基金使用效率。

制度内补偿比较高，制度外个人负担较重。从上文数据可知，镇江市医疗保险制度内补偿比达到85%左右，但住院负担较重，一般达到35%，而且制度外费用仍有逐年上升趋势。如在三级医院进行抢救、手术、肿瘤治疗，个人负担更高，是应高度重视并认真研究解决的一个新问题。

大量人群医疗费用未及风险线。从上文数据可知，镇江市2008～2010年费用发生在3000元以下的人数占了参保总人数的91．5%，而3000元费用中个人账户支付占很大比重，个人现金支付并不多。这部分人群的医疗费用一般不会对个人的生活造成影响，也就是没有触及风险线。这一数据将对我们设定统筹基金起付标准及相应管理制度具有非常重要的现实意义。

账户沉淀过多。2008～2010年，镇江市个人账户基金收入分别为3．23亿元、3．73亿元和4．26亿元，而同期个人账户支出分别为2．09亿元、2．61亿元和2．85亿元，个人账户收远大于支，累计结余越来越高。2008年个人账户累计结余5．2亿元，2009年累计结余6．4亿元，2010年累计结余达7．6亿元，分别为当年医疗保险基金总支出的116．2%、114．4%和115%，也就是说，个人账户累计结余用于支付一年的医疗保险费用还绰绰有余。过多的个人账户沉淀，使账户基金由“活钱”变成了“死钱”，造成了当期统筹基金运用的不足，影响了统筹基金的共济性。

根据上述启示，以及总结多年医保管理工作实践后，我们也得出以下几方面的思考：

疾病的多样性和统一性。疾病是多样的，按病种划分，可将疾病分成消化系统疾病、循环系统疾病、血液系统疾病等；按治疗方式划分，可将疾病分成门诊治疗的疾病和住院治疗的疾病；按疾病的缓急可以分为急性病和慢性病，等等。“板块式”主要以病种和治疗方式作为保险补偿的依据，这样就会把一些发生费用较高而未列入报销范围的病种排除在医疗保险补偿范围以外。因此，以病种或门诊、住院作为保险的补偿依据是不科学的。但是，多样的疾病又存在统一性，即都要消耗一定的卫生资源，具体体现在治疗疾病都需花费一定的医疗费用。如果以医疗费用来作为医疗保险补偿的依据，将更加科学、公平、简洁。

疾病风险的经济性和相对性。疾病风险的经济性是指疾病风险发生后会给患者带来一定的经济负担，疾病风险的相对性是指疾病风险的大小是相对于患者的经济状况来说的。国际上一般以2002年WHO提出的以个人现金自付费用占家庭消费的15%和40%为标准来衡量疾病风险，当高于40%时可认为家庭发生了灾难性卫生支出，疾病风险较高，低于15%时可认为家庭受重大疾病卫生费用支出的影响不大，疾病风险很低。因此，起付线不应以定额为标准，而应按个人工资总额的～定比例设置。

疾病诊断、治疗的差异性和复杂性。实践告诉我们，同样的疾病，因患者的个体差异及医生的经验、经历等因素，会有不同的诊断及治疗方案，且治疗效果也会因人而异，显示出诊断结果及诊疗方案、过程的差异性和复杂性。简单地以病种或门诊、住院作为补偿的依据，缺乏科学性、公平性和有效性。

供方对医疗费用增长的主导性。供方处于医疗费用增长的主导地位是公认的事实。对医疗费用浪费的控制、保持医疗费用的合理增长、维护医患双方的合法权益是医疗保险的重要职责。如果其中某一部分医疗费用游离于结算办法之外，都会因为种种因素的共同作用，导致这部分医疗费用增长的失控。镇江曾经一度实行个人账户按实支付的做法，结果当年个人账户支出增长达70%。因此，无论是个人账户、统筹基金、个人自费，还是门诊或住院，都应纳入统一的医疗费用结算办法中进行支付。

需求多样性和行为规范性。不同性别、年龄、文化背景、收入水平以及身患不同疾病的患者，医疗消费需求都不尽相同。但是，如果从医疗需求多样性引申为就医行为的多样性，就很难建立统一、规范、系统的就医秩序，不能建立有效的医疗保险基金结算、管理系统。在目前参保人员医疗知识普遍不丰富的情况下，过多强调个人就医行为的自由，不仅造成就医的盲目性和医保基金的浪费，还会增加参保人员的负担。因此，国家应加强基层医疗机构的医疗定点管理，强化基层医疗机构首诊制、转诊制，发挥好医务人员对参保人员就医的指导作用。

如何改进职工基本医保模式

将三段通道式改为两段通分结合式。取消传统意义上的个人账户和自付段的划分，将个人账户和自付段合并称之为低费用段，并确定一条起付线。发生于低费用段内的医疗费用主要由个人账户或个人现金支付。个人现金支付的多少主要取决于个人账户的多少，个人账户结余越多，个人现金支付就越少，个人账户结余超出起付线的人，起付线以内的医疗费用完全由个人账户支付，个人无需支付现金；起付线以上部分（含大病医疗统筹）称之为中、高费用段。发生于这个费用段的医疗费用由统筹基金和个人按比例共同支付，个人账户在这～阶段仍有结余的，可用于冲抵个人自付部分（含目录外）（见下图）。同时，为了防范过了起付线后门诊方面的风险，可以按门诊、住院分道支付，将门诊个人（账户）支付比例高于住院。这样的制度设计，使个人账户与现金完全等价，更好地体现个人账户的积累保障功能，提高广大参保人员节约账户的意识，减少账户基金的浪费。

降低个人账户划入比例。要提高医疗保险基金的运行效率，必须对账户基金和统筹基金进行合理分配；而要合理分配账户基金和统筹基金，两者的划入比例应该和各自的支付比例相适应。我们认为，可以在原三个年龄段划分的基础上，再增设35岁以下年龄段。对各年龄段个人账户划入比例作适当下调，并对低年龄段个人账户划入比例下调幅度更大一点，以进一步降低个人账户沉淀，增强统筹基金可使用量。

调整统筹基金起付标准。目前的统筹基金起付标准为一级账户+自付段，其中一级账户为当年划入账户部分+上年结余在3000元以内部分，自付段为个人工资总额的10%，退休人员为本人养老金的5%。三段变两段后，为维护政策的稳定性与连贯性，统筹基金起付标准只能在目前的基础上调整。可以考虑将起付标准定为在职人员工资总额的18%和退休人员养老金总额的14%。这个标准对账户结累多的人负担是减轻的，对账户结累少的人负担有所增加，这符合个人账户设置的初衷。这样的制度设计，账户结余越多个人负担越低，有利于激励健康人群和在职人群的个人账户纵向积累意识，实现将现在多余的钱用于以后患病和年老时的医疗费用支付。

增加统筹基金支付比例。为解决基金对中、高费用段医疗费用补偿不足的问题，必须增加统筹基金的支付比例。而个人账户划入比例的下调和统筹基金起付标准的提高，从基金的来源和支出上都给统筹基金支付比例的增加提供了可能。以2010年为例，若通过上述调整后，用于支付年医疗费用3000元以上的，统筹基金将增加9000万元。将原个人账户沉淀基金转换成统筹基金，用统筹基金置换个人支付的目录外部分医疗费用，将综合补偿比从现在的65%提高到85%左右，以减轻高费用段个人负担。

为防止进入高费用段的参保人员在统筹基金支付比例提高后，发生过度医疗消费的风险，仍需将高费用段的门诊和住院费用分道报销，给予不同的报销比例。为不加重大病患者在门诊就医的医疗费用负担，将门诊特殊病种患者在门诊发生的医疗费用按住院医疗费用的比例报销，维持现行政策不变。

适度提高社区医疗机构的自付比例。镇江市医倮政策规定，参保人员在社区就医发生的门诊费用由医保基金报销90%，住院医疗费用由医保基金报销85%，以引导参保人员小病进社区，然而过高的报销比例也易引发参保人员从社区贩卖药品等一系列的道德风险及过度医疗需求，造成基金流失。对此，可适度提高社区医疗机构的自付比例。将病人向社区引导不能仅靠医疗保险的报销政策，而应更多依靠政府对卫生资源的合理配置，不断提升社区医疗机构的服务能力。应在国家加强基层医疗机构、全科医生建设的基础上，逐步实现医疗保险基层医疗机构首诊负责制和逐级转诊制。

调整医疗费用结算办法。医疗费用结算是社会医疗保险的关键和灵魂。我们认为，医疗费用结算应把握好以下几点：一是变基金总额预算为医疗费用总额预算，即将“目录内”与“目录外”医疗费用全部纳入总额之内。二是将医疗费用增长与地方经济增长相挂钩。医疗供需必须以经济发展为前提，医疗费用增长速度过高超越经济发展速度是不可持续的。所以，医疗费用增长必须与经济增长相协调，这也是“以收定支”原则的具体体现。三是必须界定“三个目录”的地位与作用。在目前“三个目录”制度下，临床上实行的是目录内外的双轨制。在医保基金总量有限的情况下，如果目录内外没有一个明确界定，就会造成“三个目录”在临床的“挤出效应”。我们认为，目录外的使用应该控制在一个合理幅度以内。同时，形成调整、更新目录的常态机制。

通分结合模式的意义

笔者认为，通分结合模式兼具了“板块式”和“通道式”的优点。

个人账户存在的必要性。我国社会医疗保险改革是在原公费、劳保医疗基础上进行的，所建立的新型社会医疗保险制度，带有一定的福利成分。实际上，无论过去、现在、将来，都存在大量人群日常小毛小病医疗费用开支来源及管理方式的选择问题。在通分结合模式下，个人账户作为参保人员日常小毛小病医疗费用来源并由个人自我管理，应该是一种好的选择。从镇江实际情况看，很多中、老年人只要不生大病，大多精打细算，努力将自己年医疗费用控制在账户以内。我们应当运用好、发挥好个人账户自我管理的积极性。

清晰界定了个人（账户）和社会（统筹）责任。将起付线设在略高于90%人群年医疗费用处（见上页图表），左侧为个人（账户）责任区，右侧为社会（统筹）责任区，界定清晰。同时这也能在规范首诊制、逐级转诊制的前提下，防范低费用段的道德风险向社会（统筹）段传导，而且将过起付线后，门诊住院分道，设立不同的个人支付比例，可以防范过起付线后门诊的风险；可以根据不同时期的具体情况，只要适当变动起付线就可重新界定个人、社会责任，避免繁复的政策调整。通分结合模式较好地集纳了“板块式”和“通道式”的优点，避免了各自的不足。

实现个人账户按实划入，简化医保信息系统。“三段通道式”决定了年初一次性划入全年个人账户的做法，不仅导致了医保基金的流失，也造成了医保信息系统的复杂性。采取二段通分结合式后，实现了个人账户与个人现金的完全等价，改变了原来账户段——自付段——统筹段的必经支付序列。在起付线内，账户有钱，账户支付，账户上没钱，现金支付。过起付线后，个人账户有钱，可替代个人现金支付，实现了个人账户资金与个人现金的完全等价。从而为按实划入个人账户创造了条件。

简化政策体系，强化保险责任。由于二段通分结合模式比较清晰地界定了个人、社会责任，能比较好地防范低费用段道德风险向统筹段传导，从而可以改变原“三段通道式”中通过复杂的政策体系设置来防备风险的做法，而由此派生出来的二级账户等，都将在这个模式下得到简化、优化，从而可以大大简化政策体系。通过起付线设定，统账结构调整及过起付线后个人支付比例等参数设计，可以简便灵活调整收入结构、支出结构，优化统账结合模式，强化社会医疗保险在中、高费用段的保险责任。

（作者：江苏省镇江市人社局医疗保险处 江苏省句容市医保中心）

第三篇：城市商业街的发展战略及规划布局构想

城市商业街的发展战略及规划布局构想

现代商业街是城市的精华，它既是大众生活须臾不可或缺的组成部分，又是展示城市商业繁荣的窗口；既是反映城市经济发展程度的标志，也是城市建设水平的体现。它以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，以其整体优势展现城市的综合竞争力。商业街的发展和建设越来越受到消费者的关注和各级政府的重视。

一、商业街的特点及分类

所谓商业街，顾名思义就是城市商业最集中的街区。商业街多延续历史建在城市中心或交通便利、人流汇集之处，其长度一般大于100米，商业网点的密度大于50%。商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，是由各种独立的商店构成，商业资源的有效配置和集中形成了商业街的整体优势。

1.商业街的特点。

一是功能齐全。商业街作为现代人理想的购物、休闲、旅游、娱乐场所，首先具有商品贸易功能，这里人气最旺、商品最全、商机最多、交易最容易成功；其次具有旅游功能，古老的商业街区往往是一个城市中最具地方传统特色的景点，经

营具有地方特色的纪念品和传统风味的食品的商业街常常是游客最愿意光顾的场所；第三具有休闲功能，经过改造的商业街，成为城市的一道亮丽的风景线，充分满足了人们休闲享受的需要。此外，其文化功能使商业街显示着城市的人文特色，丰富了人们的精神生活，促进了城市文化建设。

二是品种丰富。现代商业街各类商品荟萃，名、优、特产品应有尽有，特别是大都市中心商业街不仅做到“买全国货、卖全国货”，而且经营众多的国际知名品牌，把民族化与国际化有机地结合起来，使商业街成为中外游客钟情的购物场所。

三是分工细致。现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求商业街分工专业化，各商店都有明确的目标市场，为特定的顾客提供特定的商品和服务，实行错位经营、特色经营和个性化服务。这样既避免了内部竞争，分流了顾客，又有利于共同发展，形成整体优势。

四是环境宜人。购物对于现代人来说，不仅是生活的必需，而且是放松身心的休闲方式，是一种享受。商业街巨大的吸引力还来自其优雅、整洁、舒适、协调的购物环境。充满人性化的设计，使顾客充分体验逛街的乐趣，得到更多的物质和精神享受。

五是服务周到。服务是商业街的“软件”，服务水平不仅关系到现代商业街的形象，而且直接影响顾客的购物心理和情绪，从而决定着商业街的销售状况和经营效益。优质服务降低了顾客的购物总成本，提高了顾客的满意程度，已成为商业街吸引顾客的一张“王牌”。

六是完善了城市公共服务设施。商业是人们日常吃喝穿用消费环节中的重要一环，商业是城市公共服务设施中的重要组成部分，而商业街则是其中不可缺少的部分。选好和建好商业街不但满足了大众的物质需求，同时也满足了部分精神需要。更主要的是完善了城市公共服务设施，使城市的载体功能得到了提升。

2.商业街的分类。

商业街种类繁多，各具特色，可按不同的标准进行分类： 第一，按经营品种划分，可分为综合性商业街和专业性商业街。

第二，按主导功能划分，可分为零售主导型商业街、批发主导型商业街和服务主导型商业街。第三，按辐射范围划分，可分为市级商业街、区级商业街和社区级商业街。第四，按商品档次划分，可分为精品商业街、中级商业街和初级商业街。第五，按街道长度划分，可分为大型商业街、中型商业街和小型商业街。第六，按交通疏导方式划分，可分为普通商业街和步行商业街。

二、我国城市商业街发展建设中存在的问题

1.布局不够合理。

由于历史的原因，商业街主要分布在老城区和市中心，数量几乎占各城市商业街总数的一半还多，而边缘区域和一些新建的住宅区，商业街明显不足。商业街的高度密集，不利于充分发挥商业街的功能，不利于综合利用城市资源，尤其会给交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等造成很大的压力。

2.特色不够突出。

许多商业街在建设、改造的过程中，缺乏整体规划，未能结合本街的历史传统、自然条件及区位优势塑造自己的特色，而是市场定位模糊、经营项目雷同，商业街的趋同化发展必然降低其吸引力和辐射力。3.设施不够完善。

虽然近几年商业街的购物环境逐步得到改善，但仍然存在着一些问题。如地处市中心的商业街人流集中、车流量大，而现有的窄街小巷满足不了交通行驶和车辆停放的需要；不少商业街货运量大，而车辆进出受到时间和线路限制，很不方便；城市道路的拓宽改造对一些商业街形成消极影响，短时间内难以恢复元气；有些商业街在绿化美化、休闲娱乐、灯光广告、货运托管等方面的设施还不配套，在一定程度上影响了商业街档次的提高。

4.管理相对滞后。

主要表现在对城市商业街的地块开发、建筑外观、整体形象缺乏统筹规划，导致分布不均衡、特色不突出、功能不齐全；对现有的商业街以行政管理为主，市场机制尚未完全建立起来，也影响了商业街的快速发展。

三、促进城市商业街发展的战略及规划布局构想

商业街是城市商业设施的重要组成部分。无论改造旧有的商业街还是新建商业街，都要充分考虑其在城市中的选址（布局），使其具有合理的服务范围，同时也要与商业本身的内在发展规律相结合；与城市经济社会发展的阶段相结合，才能建设并逐渐形成符合大众需要的成功的商业街。

1.合理规划。

合理规划商业街不但要从城市空间布局上予以考虑，还应从优化商业资源配置，提高商业组织化程度出发，制定符合我国国情、区域市情的商业街规划原则，拟定规划标准，加强规划管理，才能克服商业街建设和发展中的随意性和盲目性，发挥政府和政策的宏观调控作用，促进商业街建设的经济效益、社会效益和环境效益的有机结合。一个城市商业街的布局规划必须讲究科学，体现全局性，既要考虑历史形成的商业营销氛围和顾客的购买习惯，又要考虑未来购物和旅游人口的导入与流向；既应照顾本地区的布局均衡，满足居民的购物需求，同时又要了解商业街对周边地区的辐射作用，避免商业街布局的重复和不均。商业街的规划 应与旅游业的发展相结合，凡有旅游景点的地方，都应有与之相适应的商业服务业，如上海的老城隍庙把经营定位在为旅游服务上，创出了自己的特色，获得了可观的效益。在商业街的事业发展规划中还应处理好与城市总体规划的关系；在规划商业街的同时必须有与之相配套的城市交通和基础设施规划。

2.特色鲜明。

商业街的生命力在于其与众不同的特色，顾客之所以不计较时间和路途，专程来此购物，就是因为在这里有其他商店买不到的商品、享受不到的服务、体验不到的乐趣，正是这些特色构成了商业街的核心竞争能力。商业街要塑造自身的特色，必须找准市场定位。根据商业街所处地理位置、商圈辐射范围、目标顾客的消费层次、购买能力和需求特征，以及周边地区商业布局和经营状况，确立别具一格的市场定位。首先是商品定位，那些专业性的商业街更容易受到消费者的青睐，像服装街、食品街、古玩街等，集中经营需求差异大、挑选性强的同类商品，方便了顾客的购买；而综合性的商业街特色不突出，不宜过多发展。其次是经营档次定位，如上海的南京路步行街定位于大众化的旅游商业街；而静安区的南京西路，则云集了众多的国际品牌，成为上海市最具规模的国际化高档消费区。此外，还可以通过独到的服务项目、新颖的经营方式、不同凡响的促销活动以及创立自有品牌来突出商业街的特色。

3.业态先进。

根据市场需求的变化，对零售业态进行置换、创新和混合，是发达国家零售业发展的特点。如百货店引进专业店；百货商场经营超市；专卖店超市化经营；超市与仓储商店合一，存售一体，批零兼营；特别是大卖场的出现，在坚持传统超市生鲜食品优势的同时，又兼有百货店、专卖店品牌、品种的优势，形成多业态、多功能、多品种的理想购物场所。商业街的业态配置应与顾客的消费水平、消费结构相适应。鼓励发展新兴业态，适应目标市场消费观念和购买行为的变化，进一步满足消费者日益增长的多元化、个性化的需求。商业街的管理部门应对街区内的业态、业种进行合理的规划和引导，特别是对新建或改造的商业街尤为重要。因为不管是政府开发还是企业兴建，最终都要分散卖或租给中小业主，如果事先没有统一的规划，很难形成商业街的主业和特色，并难以形成规模效应，失去商业街的集中优势，甚至相互影响，破坏商业街的整体形象。商业街除少数大型百货商场外，应以专业店、专门店和专卖店为主；其次，要支持有实力的连锁企业进入商业街；最后，在与世界市场接轨的过程中，有目的地引入适合我国国情的先进业态，实现新型商业与传统商业的有机结合。

4.配套完善。

商业街的发展要积极借鉴和引进国内外先进的营销方式和管理手段，大力拓展现代商业市场空间。如建立绿色营销理念，开展绿色营销；以互联网为购销手段，开展网络营销，引导消费者网上订货、网上消费；开展文化营销，适应人们从单纯追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变的趋势，注意发掘和利用商业街的历史文化资源，开发商店、品牌和商品的文化内涵，把卖商品提升为“卖文化”；开展定制营销，加强与顾客的“一对一的信息沟通”，及时掌握市场动向和顾客需求，并向顾客提供个性化的销售和服务。

商业街应不断改善服务态度，提高服务水平，开拓新的服务领域，为顾客购买、使用商品提供更多的便利。经营文化、娱乐、体育用品的商业街要尽可能开辟此类消费场所，供人们学习、唱歌、跳舞和健身锻炼，还可以与文化、体育等部门联合组织文艺汇演、体育竞赛、举办各种文化节，以商品销售推动文化体育事业的发展，为此在布局上要留有足够的空间。商业街的新建和改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、演出舞台、绿化景观、广告设施等，否则会造成难以弥补的遗憾，也为今后的管理带来不必要的麻烦。同时，要积极完善各类市场服务体系，提高流通社会化水平。如大力发展社会化配送中心，形成高效的物流系统；加大信息技术改造的力度，逐步实现市场信息化、网络化，为电子商务提供必要的物质条件和制度环境；培育和发展各种市场中介组织，提高流通组织化程度；加快建立商业信用体系，拓展更大的商业空间；重视各种市场软件建设，促进大流通，降低流通成本。

四、商业街改造布局中应注意的问题

1.继承商业街的历史文脉。

商业街的形成大多具有历史渊源和大众逐渐认可的过程，商业街的古老建筑是城市文化的载体，应该将它们完整地保存下来，成为现代城市的有机部分。特别是对历史悠久的老商业街进行改造时，拓宽、加高、延长都必须慎重，尽量避免使用推倒重建的办法，要将古老历史文化遗迹融入新的规划，使传统与现代相结合，继承和延续城市的原有的历史文化风貌，造福子孙后代。

2.控制商业街的有效长度。

商业街不是越长越好，考虑到顾客的时间和体能的限制，商业街的长度一般不超过1000米，如果是步行街，长度应控制在800米左右，并排除其中夹杂的少数非商业段落。能够调动顾客购物情绪，形成商业兴奋点的路段通常为300~600米。所以，在商业街的起点处，不宜安排大型商业设施，待顾客逛街购物渐入佳境，再出现热点和高潮。

3.把握商业街的合理高度。

商业街的建筑不宜过高，除个别大商场可建多层楼外，一般应控制在2~3层以内，因为过高的建筑会使人产生压抑感，影响购物者逛街的心情。再者，人们不喜欢爬楼梯，即使有电动滚梯，也不愿意来回折腾。

4.确定商业街的适当宽度。

商业街不宜过宽，一般应控制在25~30米，否则，会无谓地消耗游客的体力，使他们对来往穿插产生顾虑，涣散“人气”。

5.规划商业街的总营业面积。

一条商业街的总营业面积不宜过大，一定要考虑消费者的体力和心理承受能力，据了解20万平方米可能是人们能接受的最高值，否则，会超出人们的耐受能力，带来消极影响。

6.整合商业街的业态结构。

商业街的业态应多种多样，相辅相成，如百货店、超市、专卖店、连锁店、折扣店等，同时应将购物、餐饮、娱乐、旅游、文化、休闲等行业包括进来，这样可以避免商业街千店一面，有效地激发顾客的逛街兴趣，还可以使各商家门店都找到自己的发展空间。

7.研究商业街的行走规律。

不少商业街都有街的两侧客流量不一致的情况，这与商店的排列、经营的品种、商店的形象等因素相关，而且，多数人逛街习惯走“之”字形折线，在一侧走上一段距离，穿行到另一侧，走一段后再折返回来。这样，使商业街上出现逛街的“盲区”，在这里设置餐饮、娱乐、服务、休闲等网点，倒是不错的选择。

8.重视商业街的景观和环境设计。

商业街的景观设计必须以人为本，满足人们对环境空间多方位、多层次的需要，以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，突出景观性、功能性、安全性。如在街道的适当部位摆放盆栽、种植树木、灌木和花卉，创造轻松惬意的视觉效果。在功能方面，设置公用电话亭、休闲座椅、公共厕所、垃圾箱及统一管理的广告设施和标识系统，做到使用方便，造型优美。此外，在街道出口、上下台阶处要考虑残疾人的特殊要求，以及防火防灾、紧急疏散的要求。

上海的住宅底商规划及使用

住宅底商，顾名思义就是位于常规住宅下方的商业设施，几乎所有开发商都会面临住宅底商的设计、建设及租售问题。由于属于住宅配套商业以及所处位置的特殊性，用常规的商业地产逻辑来操作住宅底商是非常的不恰当。

上海版的住宅底商：

走过那么多城市，住宅底商一般均属于标准的社区配套型商业，而社区商业的好坏与城市中产阶级的多少有着密切的关系，就如上海的便利店发展广泛并成熟，换而在其它城市就很少能见到象上海这样便利店密集的情况了，所以住宅底商一定根据城市的不同采用不同的操作策略，这也是商业在房地产中的复杂性。住宅底商的可售性：

住宅底商一般情况下基本为“街铺”格局，也就是可能有独立门牌号并面对街道或马路的商铺，基本具备出售的标准。商业地产所谓的持有并不是指所有商业必须持有，类似象住宅底商或市场类商铺则应该积极出售。当然当住宅底商的设计是多楼层大面积时，其出售条件的能级随之下降，届时将更多的应考虑如何分拆或如何持有经营了。住宅底商的区域性：

所谓区域性也就是底商位于所在地理位置的实际情况，一般而言在内环线的住宅底商，由于中心城区土地面积小，开发商均尽可能的用足规划指标，当土地没有限定必须做足够面积商业时，住宅配套的商业基本都位于住宅的下方。而在环线以外地区，这种情况存在的基础下，更多的是商业独立存在于土地的某一区域，形成商业与住宅分离或混合的模式。这从侧面体现了市中心区域土地的稀缺性，换而言之，中心区域的商铺投资价值更高更安全。

住宅底商要做几层：

住宅中的商业是属于配套性质，在规划指标中是有一定限制的，一般情况下从3%-10%不等，但并不代表有了10%的指标后就要把它用足。当商业形态及规划出现问题时，均有可能造成商铺滞销或变成死铺，与其这样不如造些住宅更容易出售。所谓的商铺价格大于办公，办公价格大于住宅的观念应从我们的脑海中抹去。

那么住宅底商到底做几层为好呢？从上海中心城区住宅底商案例中发现，一般情况下是控制在1-2层为佳，因为商业的使用便利性与价值会随楼层的高度增加而下降，除非能够设计良好的垂直动线，或则具备形成规模性商业。但在设计二层商业进出通道时，必须对一层入口进行重点设计，要形成与一层商铺外观不同设计风格，使垂直动线更为明显，这点钱不能省。

住宅底商的建筑形态：

常见的住宅底商有3种形态为多，其一为独立的一层和独立的二层，其二为一二层复式结构，其三为一层高挑空形成内复式结构。但从商业本身的可使用性看，独立一层或二层是最便于使用的。复式结构商铺对于经营业种有较多的局限性，同样内复式结构商铺只能是作为出售的一个卖点（所谓买一送一的概念），但在商业真正的使用中不具备广泛性。

从商业中心城区商铺经营情况看，多数复式结构商铺的二层处于空置中，或者成为仓库，使商业面积严重的浪费，商业价值无法体现。所谓在设计住宅底商时，应基本考虑设计为独立的一层和二层格局。

住宅底商的格局是所有商铺格局中最差的，主要因为楼上住宅的核心筒部分将在商铺中得到体现，造成商铺部分位置受承重墙等因素成为“迷宫”，使完整的商铺“四分五裂”。有条件的情况下，当然能够在商铺与住宅中设计转换层以避免大量柱、墙等影响商铺，但这会造成投资费用的增加，一般情况下，结构不好的位置应多考虑住宅其它配套功能，如：安排居委会、物业管理办公室等。格局不好的商铺对商业的使用性影响也是非常之大的。

住宅底商的功能规划：

最好的商铺就是能够做餐饮的商铺，无论租用或购买者做不做餐饮，商铺功能越全其价值相对越高。上海对于住宅底商有明文规定，不得做餐饮。其主要考虑餐饮排污等问题会影响楼上的居民，所以在功能设计过程中，应巧妙的进行规划，尽可能在设计中安排部分餐饮功能商铺，其不但利于出售而且也能成为未来住宅小区生活配套的一部分。

住宅底商的招商工作：

开发商为更好的卖出住宅底商商铺，往往会要求先行招商。其实从上海城区类似物业的发展看，一般住宅底商的商铺租赁其自然形成的案例较多，迄今尚未发展刻意招商的项目。由于住宅底商的特殊性（有大量住宅居民为背景，相对所处位置均是沿街等因素），招商难度远低于大型商业，所以不用过分刻意去追求招商。

住宅底商也属于商业地产的一部分，商业之复杂性是所以接触过的人的共识，虽然商业地产有核心理念，但面对不同城市，不同形态的商业均需要独立分析。住宅底商是商业地产中一个非常特殊的形态，千万别被传统商业理念迷惑了自己的眼睛。

来源：中国商业地产策划网

谈购物中心的规划与设计

选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。

城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依 据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特 点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客； 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。 有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

2、交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3、商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因 素。

另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

4、地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

5、城市规划的要求

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变 化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

某项目业态规划布局细分理解

一层（时尚国际 精品名店）

一、2～3家大型国际速食连锁餐厅

主入口与次入口处，1+2层模式，每套平均在300～500㎡左右，总量在1500㎡左右。商家展现出良好的品质形象，表现出项目整体的定位；有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升；消费群体是大众人群，与本项目的【全家式】相匹配；商家占据一楼入口，楼上最好有相应的西化产品相配合，强化时尚的消费潮流。

二、31家左右的百货品牌专卖店

临曙光东二路与宁海中路入口处。每套平均在80~120㎡左右，总量在2000 ㎡左右。其良好的店面展示和足够的租金承受力都给项目带来良性互动以及创造品质。其主要客户群体为成熟女性和成功男性。

三、35家左右台湾时尚生活馆

內街南主动线与內街主入口两家稍大面积展示店，每套平均在40～110 ㎡左右，总量在2200 ㎡左右，南內街两侧能够集中展示台湾时尚。其客户群体为时尚青年。

四、16家港韩流行配件（皮具、鞋区、彩妆、饰品、香水等）

15家港韩服饰百汇

分别位于內街中线与內街北动线，每套平均在30～50 ㎡左右，总量在2400㎡左右。服饰利于內街聚集人气，租金承受力高利于销售，商家数量多，有利于招商，形成一定规模有一定市场竞争力。其主要客户群体为青少年、学生等。

五、10家左右精品名店（黄金、珠宝、眼镜、名表、艺廊等）

內街北动线靠北前沿，每套平均在30～130㎡左右，总量在600 ㎡左右。业态的多样性防止客户产生视觉疲劳，并且珠宝，眼镜等也为项目创造一定的品质。较容易与对面的港韩服饰区产生良性互动。其客户群体为成熟女性和成功男性。

六、50家彩游馆（流行饰品、杂货、彩妆、哈日商品、DIY商品等）

圆形广场东北处，每套平均在20～30 ㎡左右，总量在1000 ㎡左右。小面积，多数量小店，利于随机型客户人流导入，与大卖场人流分流，单套租金不高，利于经营与展示海安本地小商品文化等，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换调整率带来的不良影响。其主要客户群为青少年、学生等。

七、异国美食百老汇（美式乡村、南洋美食、台式茶餐厅、意式咖啡）

圆形广场北正方与圆形广场中部，30套左右单间，但每家商家估计体量在200～300 ㎡左右，总量在1100㎡左右，如果1+2层，总量在2100㎡左右。餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业项目必选的业态之一；可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费客群带动商场经营；项目地下一层有足够的场地停车；餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；餐饮可以带动茶楼与楼上保健、健身等的消费。其主要客户群为大众消费群。

八、社区配套（药局、美发、面包店、美容、洗衣、鲜花、租碟等）

分别位于曙光东二路沿街东段住宅三处入口旁与彩游馆北边的住宅双入口旁，一层每套平均在80～200㎡左右，估计有23套，为1+2层模式，总量在2600 ㎡左右。因本项目有相当体量高品质的住宅，社区配套可以解决掉本项目住户，周边住户以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在此两处位置。但在银行客户方面，其晚上营业时间结束早，其灯光效果不佳，所以对于银行客户的数量和位置要多加控制。二层（仕女淑媛 儿童天地）

一、26家流行童装、玩具 7家婴幼童、母婴、孕妇用品

二楼入口处南动线两方格及其二楼沿街部位。每套平均在30～90 ㎡左右，总量在1150 ㎡左右。1+2层国际速食餐饮人流的导入以及二楼沿街广告展示的良好位置都会对本块商业有很好的帮助。

二、22家仕女名媛（1000㎡）

17家仕女配件（女鞋、女包、饰品、杂货等）

8家女士内着精品（内衣、睡衣、居家服）

二楼中街南块、內街南块、二楼入口北入口处和次入口二楼转角处，每套平均在20～60 ㎡左右，总量在2000 ㎡左右。仕女淑媛区，逛街女性居多，女性服饰楼层二层符合女性体力状况，并且较好沿內街展示位与主入口展示位都较容易吸引女性顾客上二楼。配件与内着精品区在其旁边利于女性一次购齐型消费，并且符合布局的配套原则。在与旁边的流行童装等品牌客户群接近一致，有利于客户共享与互动。

母婴用品、孕妇服饰用品、寝具、家饰、布艺以次动线加以辅助。以配件形式来协调业种的丰富度，满足消费者的不同需求。

三、都会新贵(750 m2)摩登新潮（350㎡）

二楼中街北块，內街北动线，每套平均在25～50 ㎡左右，总量在1100 ㎡左右。这两块的客户与仕女名媛等客户一致，并且在服饰的装饰上有互补性，利于女性服饰消费多样化。

四、主题餐饮（1650 ㎡）

圆形广场二楼北区与二楼中部。每套平均在70～110 ㎡左右，有16套，总量在1650 ㎡左右。本块与一楼餐饮互动，适当的进行1+2模式，并且在內街北块延伸过来，较容易吸引人流。有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升。

三层（风尚休闲 知性影音）

一、11家运动品牌专卖店

宁海中路入口处北边二楼，每套平均在40～150 ㎡左右，总量在800㎡左右。租金贡献较好，安排在二楼入口处；主要消费者为学生和年轻人，同楼健身娱乐客户相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。

二、8家个性牛仔服饰专卖店

二楼內街北块，每套平均40～60 ㎡左右，总量在300 ㎡左右，承接运动品牌的人流。

三、19家中性休闲服饰专卖店（900 ㎡）

19家品味绅士（600 ㎡）

11家流行少绅（380 ㎡）

7家男士精品配件区（男鞋、男包、袜帕、领带）（250 ㎡）

二楼南区整块，每套平均30～100 ㎡左右，总量在2100 ㎡左右。此块为整体男性顾客服饰消费区域，具有消费的连续性，一次购齐性能。承接运动品牌等的客流与主入口、次入口的人流导入。

四、3C、数码、影音主题馆、复合式书局

三楼中区，分两块业态。3C数码为800 ㎡，复合式书局为700 ㎡。以高聚客力的业态来引导消费人群向高层流动，并且与传统的三楼纯男装模式有差别，改变纯男装的目标型消费模式，与男装客户资源共享，弥补品味绅士、流行少绅、男士精品配件等业态人气的不足，提升三楼的整体人气。

五、美式主题牛扒馆（500 ㎡）

三楼內街北块延伸，承接运动品牌客户，并且与书局相对，提高其文化经营品质，与其他餐饮相连，提供餐饮多样性，满足不同客户餐饮需求。

六、主题餐饮（1000 ㎡）

三楼圆形广场北边，承接一、二层的餐饮客户与本层消费客户，整幢餐饮业态展示效果明显。

七、婚纱、礼服、儿童摄影（650 ㎡）

圆形广场三楼东区，每套平均70 ㎡左右，共9套。与二楼童装、四楼娱乐互动，多样化补充式消费，利于品牌自身形象展示，也体现恒天新世界业态布局的合理与建筑的完美相结合。南街的流行、北街的复古，加上空中花园、圆形广场、大型城市舞台，本身就是一个摄影、拍照的好去处。

八、文艺才艺教室（500㎡）

与北侧儿童摄影互动，并且有可能把品质高的婚纱摄影品牌转移到此，展示面好，在国际速食连锁餐饮楼上，更利于人流导入。

四层（青春动感 美食娱乐）

一、VIP健身中心（780 ㎡）

四楼主入口处。健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享。其楼上也有高品质住户，可一定程度满足需求。内部承重柱距离较远，可满足桌球客户的需求，这块做为桌球室也可。

二、大型室内游乐园（动感活力区、亲子乐园区）（1700 ㎡）

四楼中区，楼层稍高，租金便宜，强大的娱乐补充，顾客可以在此休闲或娱乐停留。与北边的餐饮互动。

三、国际连锁KTV酒吧

纯四楼面积约1300 ㎡，由于KTV /酒吧、迪厅对于商场而言，更偏向于夜间消费，其营业相对的独立性，营业时间的特殊性把其规划在偏离住宅的曙光东路（近宁海路上）。也考虑到白天的人流可能较少，显得冷清，特在其边上规划了主题餐饮。

四、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅（2200㎡）

4+5层模式，补充本地婚宴市场需求，偏高档次的个体消费。

五、空中花园主题餐饮（700 ㎡）

空中花园，是减轻购物疲劳、放松心情的绝佳去处。

六、瘦身美体SPA会馆、美容美发沙龙（500 ㎡）

满足顾客多样需求，本项目的住宅客户也提供了一部分客源。楼层稍高，但是租金偏低适应这块业态的一个租赁租金需求。

五层（大型餐饮 美容美体）

一、美容、美体SPA会馆

五层位置较高，适合目的性较强的私密型消费业态经营，并且可以提供大体量的铺面给商家，以此满足他们的开店需求。与四楼的瘦身美体的中型面积相呼应。

同时也可承接四楼KTV。

二、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅

承接四楼。

来源：中国商业地产策划网

商业地产规划七大成功要素

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

一、遵循商业量化原则

商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。

首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；

研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

二、满足需求而非创造需求

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

三、体现实施的可行性

合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

四、奠定高质量招商的基础

合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

五、确保持续稳定经营的实现

综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

六、保证投资回报的安全性

只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

七、加大融资的可能性

有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段。来源：中国商业地产策划网

商场布局规划

（一）商场布局规划谈

目前中国零售业竞争日趋白热化，各大百货商场各自使出浑身解数来招揽顾客，促销战硝烟弥漫、服务牌百变玲珑，但是在充分施展各种战术的同时，商场还应该考虑以设计科学、装饰优美、布局合理的商场规划来诱发消费者的购买情绪、刺激消费者的购买欲望并最终完成购买行为。

在商场布局规划方面，笔者认为可以从商场的外观设计、内部布局、商品陈列几个方面着手。

一、商场的外观设计

二、商场的外观是由商场的门面、招牌、橱窗、霓虹灯和广告牌等组成的一个综合概念。

门面

各商场的门面应符合本点的经营特色、体现本店的风格，如北京西单商场的门面古色古香，体现西单商场的历史；迈凯乐大连商场的店面结构简洁明快、格调和谐、庄重清新，体现商场的现代意识；大商新玛特购物广场营口店的整个楼体的外立面以富有现代感的白色为主色调，楼顶设计成海燕的造型，以“直线与曲线相结合”的特殊建筑语言，演绎着有大商特色的“海文化”建筑理念。

招牌

对商场经营内容具有高度概括力和在艺术上具有强烈吸引力的招牌，对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。招牌是消费者识别商品、商场用来招徕生意的牌号或标记。各商场既要充分利用现有的招牌，又要赋予招牌更为丰富的内涵。

橱窗

橱窗不仅是一种重要的广告形式，同时又是装饰商店门面的重要手段。橱窗可以激发消费者的购买兴趣，丰富消费者的联想。

霓虹灯和广告牌

霓虹灯和广告牌的主要作用是造成一种活跃气愤，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场进行购买行动。

商场在注重上述方面的同时，要注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。

二、商场内部布局

商场内部布局包括商场的高度、通道、各层营业厅的规划等方面。

高度

一般一层营业厅的楼层高度介于4.5米——6米之间，而其他楼层的高度介于3.6米——4米之间。过高的楼层高度易造成建筑物的空间浪费，而高度过低则会给消费者造成压抑感。

通道

营业厅内顾客通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定。一般商店的主通道宽度为1——4.5米，副通道的宽度在0.6米——2.1米之间。入口处最好没有门，道路和店堂之间没有阶梯或坡度。

营业布局

商场各层营业布局的规划一般应遵循以下原则：一楼营业厅应保证客流的畅通，适宜布置购买时选择商品时间较短的轻便商品；

二、三楼气氛要稳重，适宜销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品；

四、五楼营业厅可分别布置多种专业性柜台；六楼以上营业厅则可以销售需要大面积存放的商品；地下经营面积一般用来开办超市。

三、商品陈列

商品陈列是零售企业组织经营业务活动的一项重要的宣传手段。商品经营者通过商品陈列，集中反映商店的经营类别和特色，向广大顾客传播经销信息，提高顾客对商品的了解、记忆和信赖的程度，从而诱导消费者作出购买的决定和行动。因此，商品陈列的最终目的是希望能使任何一个逛商店的人都变成一名真正的顾客，从而实现企业的效益。

商品陈列讲究科学性与艺术性的有机结合。科学的、匠心独具的商品陈列形式，可以赋予商品鲜活的生命、可以抓住顾客的眼睛、捕捉顾客的心灵，成为商店“无声的推销员”，它通过陈列用具、光、色的结合，并配合各种装饰品或背景，从不同角度淋漓尽致的展示商品的个性特色，来感染并最终征服我们的“上帝”。

商品陈列展示是品牌风格、观念共识、操作实践以及经验积累的创新的综合。它注重对消费行为心理、审美取向、品牌内涵、产品开发层面的探索、洞察以及融会和突破。但是，商品陈列没有正确的答案；没有明确的参照系统，且无绝对的“对”与“错”的操作管理相关标准，各店唯有依据具体环境和条件，以服务“品牌形象”和销售为主旨，本着理论结合实际的原则进行运作实施才能达到最佳效果。

此外，商场还要综合运用灯光、色彩、气味、音响等效果，创造销售氛围。商场应该重视照明的作用，好的照明可以使商品变得五光十色、光彩夺目，让店内形成柔和愉快的气氛，这样更能引起顾客的购买欲望。商场内部的色彩搭配是否得当，对消费者和售货员在购买活动和销售活动中的情绪调节是有很大意义的。商场可以利用色彩对比来突出主力商品，不同季节或不同气候地区选择不同的色彩。

（二）、色彩在商场中的运用

色彩对人们的心情会产生影响。不同的色彩及其色调组合会使人们产生不同的心理感受。

色彩 顾客心理感受 适用 使用时注意

红色

热烈，温暖，强烈的心理刺激 一种吉祥欢乐的气氛

传统节日，庆典布置

红色过于突出，使人产生紧张的心理感受，避免大面积、单一采用

绿色

充满活力，生机勃勃，象征树木和花草

黄色

柔和明快，充满希望

食品销售的主色调，如面包、糕点等

黄色面积比例过大，给人一种病态和食品变脏的心理感受，应以明黄、浅黄为主，避免大面积单一使用

紫色

庄严、高贵、典雅，敬畏感

销售高档、贵重商品，如珠宝首饰、钟表玉器等

黑色

一种消极性色彩，沉重、压抑

在商场不单独使用，与其他颜色适当搭配，也会产生一定的视觉冲击力

蓝色

联想到海洋、天空，深邃、开阔

旅游商品

商场的色彩设计也可以刺激顾客的购买欲望。

1、在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，有凉爽、舒适的心理 感受。

2、采用这个时期的流行色布置女士用品场所，能够刺激购买欲望，增加销售额。

3、儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。

4、色彩还可以弥补营业场所缺陷。如将天花板涂成浅蓝色，会给人一种高大的感觉；将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得渐渐浅下去，给人一种辽阔的感觉。一段时间变换一次商场的色彩，会使顾客感到有新奇感。

5、商场一层营业厅，入口处顾客流量多，应以暖色装饰，形成热烈的迎宾气氛。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张、忙乱的心理。

6、地下营业厅沉闷、阴暗易使人产生压抑的心理感觉，用浅色调装饰地面、天花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。

7、色彩运用要在统一中求变化。商场应定出标准色，用于统一的视觉识别，显示企业特性。但是在运用中，商场的不同楼层不同位置，又要有所变化，形成不同的风格，使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳

来源：中国商业地产网

第四篇：《城市道路与交通规划》学习心得

城市道路学习总结

中国古代营建都城，对道路布置极为重视。当时都城有纵向、横向和环形道路以及郊区道路并各有不同的宽度。中国唐代(618～907年)都城长安，明、清两代（1368～

1911年）都城北京的道路系统皆为棋盘式，纵横井井有条，主干道宽广，中间以支路连接便利居民交通。

巴基斯坦信德省印度河右岸著名古城遗址摩亨朱达罗城(Mohenjo Daro，公元前15世纪前)有排列整齐的街道，主要道路为南北向，宽约10米，次要道路为东西向。古罗马城(公元前15～前6世纪)贯穿全城的南北大道宽15米左右，大部分街道为东西向，路面分成三部分，两侧行人中间行车马,路侧有排水边沟。公元1世纪末的罗马城，城内干道宽25～30米，有些宽达35米，人行道与车行道用列柱分隔，路面用平整的大石板铺砌，城市中心设有广场。

随着历史的演进，世界各大城市的道路都有不同程度的发展，自发明汽车以后，为保证汽车快速安全行驶，城市道路建设起了新的变化。除了道路布置有了多种形式外，路面也由土路改变为石板、块石、碎石以至沥青和水泥混凝土路面，以承担繁重的车辆交通。并设置了各种控制交通的设施。

1949年以来，中国城市道路建设取得了重大成就。全国许多大城市改建、兴建了大量道路，铺筑了多种类型的沥青路面和水泥混凝土路面，新兴的中小工业城镇也新建了大批整洁的干道。如北京市展宽了狭窄的旧街道,修建了二、三环路及通达卫星城镇的放射性道路,并修建了一些互通式立体交叉及机动车、非机动车分行的三幅车行道的道路，既改善了市内交通状况又便利了对外联系，改变了旧北京的交通面貌。又如中国工业城市上海，建国以来也新建改建了大批道路，并建成横跨黄浦江的大桥和黄浦江打浦路隧道，两岸交通得到进一步的改善。

城市道路一般较公路宽阔，为适应复杂的交通工具，多划分机动车道、公共汽车优先车道、非机动车道等。道路两侧有高出路面的人行道和房屋建筑，人行道下多埋设公共管线。为美化城市而布置绿化带、雕塑艺术品。为保护城市环境卫生，要少扬尘、少噪声。公路则在车行道外设路肩，两侧种行道树，边沟排水。

主干路

连接城市各主要部分的交通干路，是城市道路的骨架，主要功能是交通运输。主干路上的交通要保证一定的行车速度，故应根据交通量的大小设置相应宽度的车行道，以供车辆通畅地行驶。线形应顺捷，交叉口宜尽可能少,以减少相交道路上车辆进出的干扰,平面交叉要有控制交通的措施，交通量超过平面交叉口的通行能力时，可根据规划采用立体交叉。机动车道与非机动车道应用隔离带分开。交通量大的主干路上快速机动车如小客车等也应与速度较慢的卡车、公共汽车等分道行驶。主干路两侧应有适当宽度的人行道。应严格控制行人横穿主干路。主干路两侧不宜建筑吸引大量人流、车流的公共建筑物如剧院、体育馆、大商场等。

次干路

一个区域内的主要道路，是一般交通道路兼有服务功能，配合主干路共同组成干路网，起广泛联系城市各部分与集散交通的作用，一般情况下快慢车混合行驶。条件许可时也可另设非机动车道。道路两侧应设人行道，并可设置吸引人流的公共建筑物。

支路

次干路与居住区的联络线，为地区交通服务，也起集散交通的作用，两旁可有人行道，也可有商业性建筑。

等级

根据国家《城市规划定额指标暂行规定》的有关规定，道路还可划分为四级。

一级道路（设计车速为60~80公里/小时），机动车的车行道不少于4条，每条宽3.75米。非机车的车行道宽度不小于6~7 米。机动车与非机地动车的车行道之间必须设分隔带。道路总宽度为40~70米。一级道路与其它道路交叉时，应当设置立体交叉，近期未能修建时，可予留用地。

二级道路（设计车速为40~60公里/小时），机动车的车行道路不少于4条，每条宽3.5。非机动车的车行道宽度不少于5米。机动车与非机动车的车行道之间分隔带。道路总宽度为30~60米。

三级道路（设计车速为30~40公里小时），机动车的车行道不少于2条，每条宽3.5米。非机动车的车行道宽度不少于5米。机动车与非机动车的车行道之间可设分隔带。在设分隔带时，非机动车道的宽度不少于3米。道路总宽度为20~40米。

四级道路（设计车速为30公里/小时以下），机动车的车行道不少于2条，每条宽3.5米。机动车与非机动车的车行道之间可设分隔带，道路总宽度为16~30米。

交通就是“人与物的运输与流通”，他包括各种现代的与传统的交通运输方式，从广义来说，信息的传递也可归入交通的范畴。现代城市交通是一个组织庞大、复杂、严密而又精细的体系。就其运输方式来说，有道路、铁路、水路、航空、管道运输与电梯传送带等；就其空间分布来说，有城市对外的实际与城乡间的交通，城市范围内的市区与市郊间的交通；就其运行组织形式来说，有公共交通与个体交通；就其运输对象来说，有客运交通与货运交通。城市道路是随着城市形成而形成的。社会生产力的发展推进着人类物质文明，道路交通也是遵循着这条规律逐渐形成和发展期。

据《周礼》记载，“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，左祖右舍，面朝后市，市朝一夫。”说明了当时城市道路网的规划布局状况，可见周朝的道路规划已经是相当发达，更不提早在上古时代我国道路的发展便已经开始。

在奴隶社会时期，世界各地区在交通方面亦有发展。在印度河下游发掘的公元前三千多年的谟亨约·达罗城，城市接近长方形，有排列整齐的街道，主要道路呈南北向布置，顺着主导风向，宽度约10m，东西由此要接到连接，在十字路口，拐角等成圆形，以便于车辆行驶。

而回归到当今，我从《城市道路与交通规划》课程学习时所记录的笔记中还可以了解到如下知识点：

道路在道路交通网中的地位、公路可分为干线和支线。干线公路是在公路网中起骨架作用的公路；支线公路是起连接作用的公路；而干线公路可分为国道，省道，县道，乡道。

公路又可以从使用任务、功能和适应交通量分为高速公路，一级公路，二级公路，三级公路，四级公路。

按照道路在道路交通网中的地位、交通功能以及对沿线建筑物的服务功能等，城市道路分被为四类：快速路、主干路、次干路以及支路。

道路规划设计的内容包括：路线设计、交叉口设计、道路附属设施设计、路面设计和交通管理设施设计等五个部分。其中道路选线、道路断面组合、道路交叉口选型等都是城市总体规划和详细规划的重要内容。

城市道路的设计应本着以下原则进行：

①城市道路的设计必须在城市规划、特别是土地利用规划和道路交通系统规划指导下进行；

②要求在经济、合理的条件下，考虑道路建设的远近期结合、分期发展，避免不符合规划的临时性建设；

③要综合考虑道路的平面线形、纵断面线形、横断面布置、道路交叉口、各种道路附属

设施、路面类型，满足行人及各种车辆行驶的技术要求；

④设计时，应同时兼顾道路两侧城市用地、房屋建筑和各种工程管线设施的高程及功能要求，与周围环境协调，创造良好的街道景观；

⑤合理使用各项技术标准，尽可能采用较高的线形技术标准，除特殊情况外，应避免采用极限标准。

道路的通行能力是指正常的气候和交通条件下，道路上某一路段或交叉口单位时间内通过某一断面的最大车辆数或行人数量，以veh/h，p/h或veh/d表示

基本通行能力是指道路组成部分在道路、交通、控制和气候环境均处于理想条件下，该组成部分一条车道或一车行道的均匀段上，或某一横断面上，单位时间内通过的车辆或行人的最大数量，也称理论通行能力。

设计通行能力是指一设计中的道路的组成部分在预测的道路、交通、控制和气候环境条件下，该组成部分一条车道或一车行道对上述诸条件有代表性的均匀段或某一横断面上，在所选用的设计服务水平下，单位时间内能通过的车辆或行人的最大数量。

城市道路平面线形规划设计的主要任务：根据道路网规划确定的道路走向和道路之间的方位关系，以道路中线为准，考虑地形、地物、城市建设用地的影响；根据行车技术要求确定道路用地范围内的的平面线形，以及组成这些线形的直线、曲线和它们之间的衔接关系；对于小半径曲线，还应当考虑行车视距、路段的加宽和道路超高设置等要求。

缓和曲线的作用，目的是通过曲率的逐渐变化，适应车辆转向操作的行驶轨迹和路线的顺畅，缓和行车方向的突变和离心力的骤增，使离心加速度逐渐变化，并可作为缓和超高变化的过渡段，从而使汽车从直线段安全、迅速地驶入小半径弯道。汽车在缓和曲线上的行驶时间至少应有3秒。

平面线形设计的一般原则：

(1)平面线形连续、顺势,应与地形、地物相适应,与周围环境相协调；

(2)满足行驶力学上的基本要求和视觉、心理上的要求；

(3)保证平面线形的均衡与连贯；

(4)避免连续急弯的线形。

纵断面线形设计的一般原则:

(1)保证行车的安全与迅速；

(2)与相交道路、街坊、广场以及沿街建筑物的出入口有平顺的衔接；

(3)在保证路基稳定、工程经济的条件下，力求设计线与地面线相接近，以减少路基土石方工程量，并最少地破坏在自然地理环境；

(4)应保证道路两侧街坊和路面上雨水的排除：

(5)在城市滨河地区，路面设计标高应在最高洪水位以上：

(6)道路设计线要为城市各种地下管线的埋设提供有利的条件；

(7)综合纵断面设计线形，妥善分析确定各竖向控制点的设计标高。

城市道路横断面设计的基本要求：

(1)保证车辆和行人的安全与畅通；

(2)满足路面排水、绿化、地面标线和地下管线的公用设施布置的工程技术要求；

(3)横断面布置应与道路功能、沿街建筑性质、沿街地形相协调；

(4)节约城市用地，节省工程费用，兼顾人防要求；

(5)减少污染，保护环境；

(6)近远期规划与建设结合过渡。

道路定线就是在红线设计或初步设计的基础上，结合细部地形、地质条件以及现状城市建设条件，综合考虑平、纵、横三方面的合理安排，确定道路的平面、竖向线形及主要技术经济指标，并绘制平、纵断面设计图。

距三角形：最靠右侧的直行机动车与右侧横向道路上最靠中心线驶入的机动车在交叉口相遇的冲突点起，向后各退一个停车视距，将这两个视点和冲突点相连，构成的三角形称为视距三角形。

城市道路景观规划设计的基本原则：

(1)应符合城市规划的各项规定，满足道路交通设计和使用的各种要求；

(2)城市道路系统规划应与城市景观系统规划、绿地系统规划、历史文化和环境保护规划协调一致，相互融合；

(3)协调统一有富有景观个性，保护景观特征；

(4)按照功能要求和美学原则组织各景观要素。

了解我国各大城市道路交通的现状；掌握城市道路与城市交通的基本概念及课程特点。行人的基本知识，设计车辆基本的概念和基本尺寸，常用机动车和非机动车的停放面积标准；通行能力和通流特征。

圆曲线半径的计算；平曲线要素；平曲线衔接的规划要求；停车视距、会车视距、横净距的基本概念和用途。

最大纵坡和最小纵坡的概念；纵坡值的确定因素；凸行竖曲线和凹形竖曲线的设置条件；竖曲线要素及半径的选择。

机动车道、非机动车道、人行道的规划设计要求；道路绿化规划设计要求；道路横断面的形式与选择；道路横断面综合设计考虑的内容。

城市道路定线的意义原则；线形的综合处理；特殊地段的线形处理以及景观规划。

平面交叉口要素设计；交叉口的通行能力和用地面积；环形交叉口的交通特点和适用条件；立体交叉口的设置条件、类型和适用性。

城市道路路面种类及其特点；城市桥梁选址；城市高架桥设计要求；城市隧道设计要求。

这门课程的结束，并不等于我们对“城市道路”知识学习的结束，日后的学习工作中，我们更应当不断充实自己对道路规划知识的理解，因为在改革开放几十年来，我国城市建设的发展正经历着质的飞跃，城市建设已取得了巨大的成就，城市化的进程突飞猛进。与此同时，城市道路与交通规划作为一项能够有效的调节城市空间的布局，改善人民的居住环境，促进城市经济的重要能力之一，在步入快速发展的城市化阶段中，我们作为即将面向社会的专业人才，更应当努力学习并牢牢掌握这门课程中所了解的理论知识，用以为国家的快速建设发展，贡献自己的一份力量。

第五篇：商业街发展机遇与规划

商业街发展机遇与规划

一、城乡统筹发展带来的机遇

党的十八大强调中国经济发展走“新型城镇化”道路，坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。商业特色街是新型城镇化建设的重要内容，并能充分发挥大城市产业资源分流配置的导向作用。

二、xx城市定位带来的机遇

城市定位决定了商业特色街的走向。xx以“建设中国最美的中等现代化的山水城市”为定位和目标，将进一步促进旅游、休闲产业的发展。xx商业街作为购物休闲游的载体将发挥很大的作用。同时，生态旅游业的发展，也对现代服务业的发展提出新的要求，着眼产业“提升、延伸、完善”，将促进产业的转型升级。

三、全球知识经济带来的机遇

信息化带来了全球知识经济的浪潮，而知识经济的核心在于创新。知识产权的保护为创新提供了保障。随着产业能级的提升，xx商业街面临创新升级的需要。伴随全球知识经济的浪潮，大力发展“智慧型”经济，推动技术创新、业态创新、品牌创新和服务方式创新，将为xx商业街带来新的经济增长点。

四、现代服务业兴起带来的机遇

现代服务业是伴随信息技术和知识经济的发展而产生的。它通过采用现代新技术、新业态、新服务方式提升传统服务业和发展新兴服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务。xx商业街应抓住机遇，大力发展以新技术和知识经济为依托的现代服务业。

第四章 xx商业街发展的总体思路和目标

商业街自古以来就是城市人群经济活动的中心，伴随着人们的日常生活需求而产生，具有生产加工、商品销售、物流转运等集聚功能。

一、总体思路

以科学发展观为指导，围绕建设一流商业文化街区目标，通过规划引导、服务创新、法制保障、人才支撑、品牌引领、产业集聚、开放带动、政策扶持，加快发展以购物旅游、服饰文化、休闲娱乐、创业服务、创意服务、信息服务为重点的现代服务业，大力推进生产型服务业的发展，积极促进生活型服务业的改造和提升，全面提高整体素质和水平，不断增强集聚和辐射功能，努力形成商旅互动、综合服务功能强大、产业特色鲜明的街区发展新格局，进一步提升品位内涵和综合竞争力。

二、发展目标

（一）近期目标（2014年——2015年）

打造“宜游、宜商、宜文、宜娱”的旅游目的地城市休闲购物街区，导入街区形象，美化街区环境，丰富业态布局、完善街区功能，成为产业发展的重要平台、时尚生活的靓丽窗口、旅游城市的金色名片。

（二）远期目标（2016年——2018年）

通过文化建设，提升xx商业街的品位和内涵;通过品牌建设，提升xx商业街的形象和地位;通过营销推广，提升xx商业街的知名度和美誉度。通过不懈的努力，把xx商业街逐步打造一流的特色商业街，使之具有高格调的经营环境、高品位的商业气息和高层次的人文内涵，成为xx的标志性商贸旅游示范街区。

三、基本原则

1、科学规划与分步实施并举

坚持规划先行，增强规划的科学性、系统性、前瞻性和权威性，用规划统揽全局。根据业态特点进行具体规划，注重实现目标的启动方式、发展路径、突破点，做到近远期目标明确、步骤清楚、重点突出。

2、商贸发展与文化建设并重

政府引导和市场运行相结合，坚持“两轮驱动”，即商贸发展与文化建设并重原则。按照市场经济的要求，大力拓展商贸服务领域，同时加强文化建设，形成商贸与文化齐头并进的新格局。

3、传统商业模式向现代服务业转化

积极引入现代管理手段和先进适用技术，使传统服务形态和商业模式向现代服务业的深度和广度转化，着重培育商贸旅游、创意服务、营销服务、金融服务、商务会展等现代服务新型产业。

4、优化提升消费型服务业与培育生产型服务业共进

大力拓展消费型服务业的领域，优化提升服务的档次品质。同时不断向生产型服务业延伸，开拓生产型服务的新领域。

5、坚持“四化”

以市场化做大商业街规模、以国际化提升服务业能级、以信息化提高服务业水平、以法治化优化服务业环境。

商业街发展规划

一、主题与定位

1、主题

根据xx现有的业态基础，主题业态定位为服饰。据此，可命名为：

xx商业街

2、街区定位

xx商业街是以时尚服饰商品为主要经营内容的，具有鲜明个性、独特景观、丰富内涵、完善功能的，集购物、美食、商务、休闲于一体的现代商业文化街区。

3、目标消费群定位

以本地顾客为主流消费群体，辐射周边县市消费者。同时，吸引部分外地旅游者。

4、业态定位

（xx商业街业态分布图）

主题业态：服装及饰品、鞋帽、箱包等关联业态。

辅助业态：时尚饮品、休闲小吃等配套业态。

特色业态：体现xx针织服饰、箱包产业特色，及当地土特产、旅游纪念品（剪纸、笔类），以吸引外地游客。

5、风格定位

时尚品位，潮流风标。

二、空间布局

xx商业街的空间结构为“丰”字型布局：南起市民广场，北至滨江路，中间与xx路、xx、xx路三条干道相串连，形成一纵三横的“丰”字型街区。

（xx商业街空间布局平面图）

三、具体规划

充分发挥区位优势，根据定位，优化业态结构，提升品位，增强内涵。实施“1234”工程，即“一中心”、“二基地”、“三窗口”、“四大景观带”。

一中心：服装购物中心。

以服饰购物为主业态，辅以餐饮、商务、休闲等配套业态，形成布局合理的xx现代城市商业文化中心。

二基地：本土品牌展示基地;消费者体验互动基地。

品牌展示，尤其是本土针织服饰、箱包品牌的集中展示，充分发挥市场化作用，助推当地的特色产业。在电商大行其道的形势下，注重消费者体验式互动，创新营销模式。

三窗口：时尚生活之窗;服饰文化之窗;产业品牌之窗。

四大景观带：商业景观带、绿化景观带、广告亮灯景观带、雕塑艺术景观带。

商业景观，xx的商业景观是由一间间优雅精致的沿街店铺、各种不同的品牌店招组合成的视觉感官景色;绿化景观，xx沿街以植物艺术造型和绿化小品组合串连起来的景观;广告亮灯景观，户外电子广告牌、街灯与树上的装饰灯，组成“火树银花不夜天”的夜间景观；雕塑艺术景观，分置街头的城市雕塑小品，构成艺术景观，并提升xx的艺术气质。

三、行动纲要

1、以信息化技术为标志，提升xx商业街营运水平

——逐步建立街区智能化服务系统，实现“数字城管”和电脑监控系统全覆盖。

——建立资讯中心，提供信息服务。建立xx商业街官方门户网站，提供服饰产业动态、时尚生活、品牌展示、物业等信息。

2、运用现代化通讯工具，打造“智慧型”街区

——采用4G技术，整个街区实现WIFI全覆盖，使消费者在任何地方均可无线上网。

——采用“二维码”及App技术，及时传播街区的各种信息。

3、以服饰文化为重点，增强xx商业街的内涵

——围绕服饰文化，推进品牌文化、创业文化，演绎现代服饰人文精神。

——大力开展各种活动，使xx商业街成为xx时尚生活、流行趋势的发布地。

——大力开展研讨会、论坛等学术活动，积极探索服饰文化的发展。

——充分利用各种媒体进行服饰文化推广，同时创办一份xx商业街时尚杂志。

4、以本土服装为支柱，加强国际、国内品牌引入，形成品牌集群化

——通过xx商业街的平台，扶优助强，有重点地扶持本土服装的品牌，起到示范化作用。xx与三合路节点，打造针织服饰与箱包产业品牌集聚区。

——根据xx商业街的消费定位，高、中、低档次相结合，逐步引入国际和国内较有知名度的品牌，形成品牌的集合效应。

——自主品牌创新，整合商标注册、设计、企划、生产、展示、推广各种资源，形成“一条龙”产业服务链。

5、以购物为中心，休、娱、食、旅全面发展，促进商旅互动

——把xx商业街打造成全县商贸旅游的示范街区。

——继续整合沿街店铺，建议收租县残联九间门面，充分发挥商业空间效能。

——在强化购物功能的基础上，逐步完善休闲、娱乐、餐饮等配套功能。

——发展夜市经济，打造xx夜市一条街，通过举办各种夜市活动，丰富人们的夜生活。

——加大推广宣传力度，广泛吸引游客。

6、以“创业”为基点，集约多种产业，强化内聚力

——xx商业街要通过产业引导、政策扶持、信息服务，吸纳更多的创业人才。

——建立“智库”，努力吸引设计、咨询、策划、媒体、模特、代理等产业相关的人才，变单纯贸易型为智慧创意型商业街。

——联同金融、法律、工商、税收等各部门简化手续规范程序优化服务，为创业者提供良好的创业软环境。

7、以硬件改善为契机，提升xx商业街商业环境

——街区主入口。在xx路、xx路两端设立xx商业街的地标性形象符号——街柱（体现LOGO、街名等元素）。并在街柱下面设置一块花岗石碑（镌刻商业街介绍文字、商业街平面图），具有导引功能又有装饰性，同时对入街者会产生一种较强的归属感。

——街区环境。

“七大系统”营造提升街区环境。

视觉系统：采用xx剪纸艺术元素，设计街区视觉识别系统，以统一xx商业街形象。

导示系统：在xx商业街各路口设立个性化的导示系统（中、英双语），指示引导游人向xx商业街聚集。

具体设置位置：

1、南端——市民广场与xx路口；

2、东端——xx路、xx、xx路与xx路路口；

3、西端——xx路、xx、xx路与大奇山路路口；

4、北端——滨江路与xx路口。

广告系统：在xx商业街两侧设立户外电子广告灯箱，使之从形式到内容均与街区的整体风格相协调，作为形象宣传载体。

具体设置位置：

南起市民广场北至xx路（全长约660米），沿街单向间隔50米设置一个，全路段双向约设置24个。

休憩系统：增设xx商业街休憩设施，方便游人小憩。

1、露天休闲吧。

大润发超市、xx口现有隔离带进行整治，并移除报亭，改造成一个露天休闲吧；在xx与xx交叉口（xx北侧东西两端）各设置一组露天休闲吧。

2、休闲椅。

xx商业街（xx路至xx）两侧，单向间隔约60米设置休闲椅一组，双向约十组。xx（xx至xx路）人行道较窄，不建议设置休闲椅。

绿化系统：设计绿化系统，增强游人心旷神怡的心理感受。

建议对xx商业街（xx路至xx路）两侧的高大乔木全部移植，采用类似xx路的灌木绿化带，加上较大的时花盆栽，组成绿化系统。

夜灯系统：设计夜间照明系统，组成夜间灯光景观。

街灯——建议对xx商业街（xx路至xx路）两侧现有冷色调的高大路灯进行更换，采用暖色调的古典罗马风格工艺街灯，体现温馨感。单向间隔约30米一根，全路段双向约40根。

楼宇轮廓灯——沿街楼宇设置LED灯带。

树形植物灯——市民广场至xx路现有行道树悬挂星形节日灯。

雕塑系统：在街区空旷地段设置雕塑小品，增强街区文化艺术氛围。

具体设置位置：

1、xx大润发路口、xx路口各设置xx商业街标识的雕塑小品一个；

2、xx（xx路至xx）两侧设置3、4个雕塑小品。

——交通环境。

近期解决xx车辆单向行驶和单边停车问题，几年内争取使之成为商业步行街。

建议xx路至xx段采用车辆单向行驶和单边停车；xx至xx路段因道路较窄采用单向行驶，取消停车位。

xx与xx交叉口设置减速带、交通信号灯，减少对行人的影响。

建议xx两侧划出机动车临时泊位，不收费。

其余机动车可停泊于原xx第四小学、国税局、大润发地下3个停车场。

xx取消非机动车停放，可在xx、三合路、xx路、xx路设置非机动车停放点。

人行道路面建议换成大理石，增加行人舒适度。人行道高度为10公分左右。