平度市地下商业街调研报告

第一篇：平度市地下商业街调研报告

平度市地下商业街调研报告

目录

一、投资开发地下商业街的优势 1.项目区位分析 1)平度市地理位置简介 2)项目所处位置 3)市内公共交通分析 4)四通八达的交通网络 2.平度城市及项目区域未来规划 3.平度市商业业态分析 1)平度商业业态特色 2)项目周边商业业态分析 二．投资开发地下商业街的劣势 1.投资开发地下商业街的现状 2.投资开发地下商业街的趋势

3.地下商业街开发的特点和值得思考的几个问题 三.抓住定位原则，做好地下商业街开发经营

一、项目区位分析 1.平度市地理位置简介

平度市隶属青岛，地处山东半岛中心，是山东省面积最大的县级市和全省30个经济强市之一，是山东半岛城市群战略布局中的咽喉位置，是青岛大城市框架中的重要组成部分，位于青岛市“1小时经济圈”内，居全国县级市之首。2.项目所处位置

本项目位于平度繁华商业核心地段，北邻市级机关政府，国、地税，南邻平度市最大的商贸城，掌控苏州路购物广场及商业街黄金动脉，融汇人流、物流、资金流、独显地标龙头，这里群荟萃、大润发超市、苏宁电器、奥特莱斯品牌折扣店，胜利路及苏州路商业步行街、贸易城等，每天数万客流量。

3.市内公共交通分析

目前市政交通规划比较完善，经过几年的发展已经形成了“十横十纵一环”的主要道路交通网络，市区共计6辆车经停本项目，从本项目前往市区各地，公交线路四通八达，极为方便，为项目的后续提供了必要的交通条件。

4.四通八通的交通网络 本项目南侧500米紧邻平度长途汽车站，长途汽车站是平度市最重要的汽车站，有发往各乡镇的汽车以及全省各地的长途汽车，本项目所处位置交通及其便利，紧邻219、218、207,是连接周边县市的枢纽，同三高速、青银高速、潍莱高速三条高速绕城而过，构成了平度交通枢纽的金三角。

本项目距青岛机场仅80公里，青岛机场拥有国内国际航线近百条，是山东省最重要的国际航空运输港。距青岛港仅100多公里，有通往世界130多个国家和地区450多个港口的30多条国际航线。

大型地下商业街选址最基本的条件就是发达便利的交通网络，无论从微观还是宏观上看，本项目所处的位置都是独一无二的，拥有无可比拟的优势，凭借海陆空三位一体的立体交通，以及山东半岛地区通往山东内陆地区的咽喉之地这一优越的地理条件，项目建成后不仅是平度市的商业核心，更是连接平度市以及周边城市及乡镇的商业枢纽。

二、平度城市及项目区域未来规划

商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一，与城市长期性，持续性发展特征具有相结合的内在机理，商业地产选址必须跟紧城市规划的要求，只有与城市发展规划相协调，才有可能取得成功。以前地区居住用地主要分布在青岛路以北，新建居住用地集中在东部城及现河两岸，工业用地分布在城区南部，东部，另有少部分分布于老城区，城市商业金融主要集中在人民路，郑州路，青岛路，常州路围合范围内，文化娱乐位于红旗路西端，行政办公集中在人民路，红旗路西侧。

通过政府规划引导，城市建设用地以向南发展为主，东、西两边适当拓展，城市用地采取集约紧凑的布局模式。苏州路与青岛路交界以南的贯通项目正在进行中，预计在2011年6月完工，苏州路在青岛路以北部分已经形成浓厚的商业氛围，是平度市重要的商业街之一。苏州路南侧是政府规划的中央大街，本项目所处位置未来几年必将成为核心商业地段，可是说是独一无二的黄金地段。

三、平度市商业业态分析 1.本项目商业业态特色

本项目占据着苏州路商圈的核心位置，以得天独厚的区位优势、绝佳的风水脉络，打造着城市的旺铺传奇，掌控着城市的财富发展大势。在这里，不仅汇聚着八方财源，更有唾手可得的无限商机。尽享数十万消费人流，赚取无限财富商机，扼守平度经济黄金交割点，作为城市最具发展前景的中央商圈、核心商业区，其冠绝全城的商业凝聚力，每年吸纳着约35万人口的强大消费力，给予您人气、财气上的保障。本项目所处地段初步可以定位于年轻一代的聚及地，主力消费群年龄一般在18——35岁之间。

2.项目周边商业业态分析

通过调研分析，平度市商业业态具有扎堆经营，规模经营的特点，如本项目周边聚集了数十家专业的服装卖场，3个专业的数码广场以及十多个手机通讯卖场等等，其余便是零散经营户，没有形成规模。

经市场调查，多家零散商户对地下商业街非常感兴趣，也可充分的发展他们的宣传力，使其变为我们的潜在客户。纵观国内大中城市，都已经形成了颇具人气的商圈，如呼和浩特的国际商贸城、泉州的高岭车站财富地下街、深圳罗湖的地下商业街，滨州浙江大市场等等，都成为一个城市的财富风向标，引领着城市商业发展新方向，本项目建成后便可成为平度市地下商业街的核心，以无以伦比的体量和高前瞻的商业市场定位，引领平度商业升级换代。在这里，不仅将构筑一个享受时尚休闲购物的城市商业航母，更将成为聚焦人气的最佳财富磁场。

地下商业街开发的现状趋势问题和出路

合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。

从空间发展战略来看，平度发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。一.投资开发地下商业街的现状

随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，各个城市都已经开发的地下商业街，但经营状况确大不相同，有喜有忧。在青岛，两年来，地下商业街闹“空心病”。佳世客远洋广场地下商业街、中山路地下商城以及龙山地下商城保持相对稳定的经营状况。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置，30多家店铺一年多只租出去一半，而这其中还有一半关门歇业。火车站的益群地下商业街以及香港中路的华夏丽人地下商业街经营不佳。不过，还没有到关张歇业的境地，收入勉强只够付房租。

在这种情况下，在平度投资开发的地下商业街项目，尤其值得关注，尤其需要认真论证，精心策划。集中力量将其中一两个重点项目做好，做精，做强，做活，对于提振信心，激活地下商业资源，优化城市资源的空间配置，具有积极地战略意义。主动开发这些地下商业街的投资商，应该得到各界的支持和扶持，使之为这座城市地下空间的发展做出贡献。

寻找一个投资的主体显然已经成为本项目目前的重中之重，观望全国各地的地下商业街的经营主体，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的人防商业街。蓝光作为成都商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层的四方街地下商业街。以女性饰品、彩妆为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。而离本项目最近的总营业面积约1.6万平米的华达金街则是打出：相约华达金街，品位时尚生活的标题，也就是说他们主做年轻人的市场，共分为：“梦幻淘宝坊、流行时尚坊、休闲美食坊、数码科技坊”四个版块。综上所述，寻找一个好的开发主体是十分关键的。但平度必竟是一个县级市，不论是人口数量还是人均消费水平都还在一个发展中阶段。有多少商家愿意投资地下商铺？地下商铺的价格定为多少才能使商家满意？以什么做为主体打造多元化时尚的地下商业街？本项目周边的人流客流能否达到一个高水平？等等。这些问题都是我们为之调研的重点。二.投资开发地下商业街的主体趋势

从发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成平度商业发展的趋势。投资开发地下商业街的主体趋势将一一列举：

一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。

二是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。

三是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。

四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。

中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。三.地下商业街开发的特点和值得思考的几个问题

我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前，特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点。概括起来，有以下特点：

一是高成本。地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。

二是高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买等问题。

地下商业街的定价、人客流量，周边环境繁荣与否都起着举足轻重的作用。

1、地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析。地上、地下业态的错位整合。

地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。一方面是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩；另一方面，地上客流主体的需求心态直接关系地下商业的业态。第三，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。

坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大的难题。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费者。

大凡经营业绩好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业。大凡经营不好甚至关门的地下商业街，绝大多数都是与地上建筑物业态不整合的人防设施。

2、地下商业街的业态与品牌定位。品牌忠诚，培植消费目的地。

有些区位不一定很好的地下商业街，也能很红火。特色、品牌、认知度是顾客愿意光顾地下商业街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街，可以成为中高端消费者购物目的地，也能红火。

零售业在国际贸易中属于服务贸易，服务贸易的经营效益，体现在服务和信誉的附加值上，而不是商品本身。

3、空间环境对地下商业街业态的影响。

确定地下商业街的业态，一定要认真地聘请专业市场调研分析策划机构进行调研分析，绝对不能想当然或者简单凭主观推断。要用精准的数里分析，搞清楚业态定位与相关诉求的关系。譬如开超市，必须要对周边居住群体的人口、消费需求、购物习惯、交通工具等相关信息进行摸底调查分析。要建高档名牌商品街，必须分析一公里半径内高端群体购物需求和购物出行趋势。不然，就可能出现定位错误而功败垂成。如果一定要搞一个服务高端的名牌家具一条街，下场必然是第二个劝业名品的悲剧。一是交通制约；二是与地上广场的定位不整合。

4、硬件设施对地下商业街制约。

地下商业街配套设施的设计、装饰，直接关系到客流的取向，也能决定其项目的生死存亡。因为商业是顾客用脚选择的产业。没顾客进入，就倒闭。当然，通风、采光、空调等设施自不待言。出入口、游线、地上配套景观至关重要。四．抓住定位原则，做好地下商业街开发经营

第一是区位性。在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点。但华达金街离本项目太近也属于综合性商业街，所以这对我们是一个不小的冲击力。

第二是专业性。专业化发展的原则，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目的现代商业业态应注重其扩展性。地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，是紧密结合的。这需要政府在地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。

地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。

第三是综合性。地下商业街要注意综合性规划，一般地下商业街，都要具备有商业中心，交通枢纽和旅游景观的多种功能。

地下商业街开发离不开大环境，不是绝对的。但这并不意味着地下商业街不宜投资。关键还是项目策划。战略上把握好定位，战术上运作好经营特色，硬件方面重视设计优化，服务上培植魅力，打造品牌，优化环境，蓄养人气，培植一个具有影响力的品牌，才能红火起来。

第二篇：商业街调研报告

主题商业街调研报告 调研时间：

2017年2月4日

一． 调研地点：

海门购物文化广场、大悦城五号车库、大悦城骑鹅公社等3个主题街区。

海门购物广场调研小结：

建筑基本形态：市场类、沿街商铺。街区基本造型：属于传统一字型排列街区

街区简介：街区全长为100米，横跨3.5米。，顶高4.5米左右，整体装修风格为绿色花纹底简欧风格。

1.型与形，包括建筑基本形态，街区基本造型，街区动线设计，动线基本长度与宽度，动线节点位置的选取特点，如何氛围营造，店铺基本面积及进深，店铺房型主要类型，天地墙的选材与布置，街区的大致面积。

2.街区主题，经营什么业态，相邻及相近商铺经营的关联性，街区业态分布的基本比例，业态与主题的关联特点，租金概况。、5号车库：

全国首个以手作艺术为基调的室内街区

以西方车库文化为积淀，以台湾诚品书店、方所书店为参照模板，目标客群直指25-35岁都市新贵。

业态组合：整个车库内部为“H”型挑空布局，车库分为上下两层（1F：书店+设计师零售+手作工坊；2F：书店+餐饮）；5500平方米错层空间；5000米慢速情怀街；1家情怀书店；1家花店；6间设计师工作室；6家精致下午茶；13间手工作坊。其中，80%品牌首次进驻天津；27家店铺全部首次在购物中心亮相。进驻品牌：川上陶艺、玲珑窑、山间集、西厢、米有沙拉、纯粹咖啡、今日阅读、花也、大声音乐、梵谷、ta.lk、又见梵高、弄汤、离弦、全爱工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音师、RE调香室、流FLUX、miss me、best+dessert、归拙小筑，80%品牌首进天津。

街区特色：一层广场区域设计为梯田造型，供路人落座沉思。

充分利用通道，将其打造成为“车库美术馆”，用来迎接未来丰富多彩的个性艺术展览。

第三篇：地下商业街分析1

冷静地、客观地分析看待地下商业街开发热

理论探讨加入时间：2009-8-31 10:45:45

中国步行商业街工作委员会主任 韩健徽

去年开始，全国兴起了地下商业街开发热，河北省曾经是中国地道战的发源地，在石家庄市即将又拉开商业“地道战”的序幕。伴随着中国城市化的进程，城市立体化再开发进程和三维化发展模式的加快，使地下商业街成为我国城市商业开发的新热点。

一、我国商业街的发展趋势

从未来的发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成为我国城市商业发展的趋势、无论地下商业街、地上商业步行街和商业街区纵观来看，全国商业街的发展趋势、大体呈现出这样几个方面：

一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。

二是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。

三是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么的名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。

四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。

中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。

二、地下商业街开发的特点与难点

我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前、特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点：概括起来，有以下特点：

一是高成本、地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。

二是高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看成功的地下商业街成为死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开发商要对投资者负责。

地下商业街开发难于地上商业街的建设，主要难在哪些方面；坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大地难题。

第一个难点：习惯性。有效地定位和业态开发，无论地下商业大厅或地下商业街和地下商业设施，如何搞活将人流引入地下，恐怕很难。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费群体。

第二个难点：可视性。地下商业街的可视性就更加重要，在全国很多城市开发时对地下商业街没有重视可视性的问题，可视性在项目前期做好规划。

第三个难点：环境问题。一般来讲地下商业街层高问题处理不好，有压抑感觉；国外的地下商业街、和地上的不相上下，光线充足，光线甚至比地上还要充足，规划地下商业界的环境的要超过地上商业街。

第四个难点：导向性。地下商业街造价成本有相当一部分导向性、动线和进出口，要做到和地上一样。高度注意人流导向系统，地上地下人流避免人流重复交织，如：大连万达、沃尔玛要求顾客不重复地在卖场中进行选购，出入口很重要，强调对动线，注意宽阔的空间业态动线设计。

要注重软件的管理方面的问题，对已经开发成功地下商业街的要注意业态动线的软条件进行

设计，在国内比较好的动线设计典型事例如家乐福入场先到二层再到一层的动线十分成功。第五个难点：招商问题。地下商业街价值低，使招商比地上要难，地下商业街区有各种类型：一字型、十字型、非字型、井字型、国字型的布局。

三、认真分析地下商业街的成功因素

从国内商业街成功或不成功的街区典型的原因进行分析。总结国内很多城市地下商业街比较好的成功案例，大体在以下几种。

第一种是国际化特大城市的地上商业街比较容易成功。地下商业街是衡量一个城市国际化商业发展程度的重要标志；

第二种往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的城市比较成功，如深圳地铁、香港地铁周围地下商业发达，石家庄的轻轨建成就将使地下商业街有一个大的发展。

第三种往往地上商圈发展比较发达，才能将地下商业街带动起来。

第四种自然条件非常极端的地方比较成功：如东北特别冷，南方比较热，能够有利于地下商业街的发展，相对比较而言，南方和东北发展地下商业街具备条件。

第五种特色突出的比较成功。特色是地下商业街成功的条件，目前在国内成功的地下商业街的定位十分有特色。定位是地下商业街成败的关键，一条地下商业街定位脱离不了区域环境、经济发展、人口资源、消费水平、市场机会等，也脱离不了项目的自身优势。

四、抓住定为原则，做好地下商业街开发经营

地下商业街开发离不开大环境但不是绝对的，例如80年代末的北京第一家商业专卖店恰恰开在地下，北京王府饭店。

地下商业街定位的第一个原则是区位性，在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点。

第二原则是专业性，专业化发展的原则，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目的现代商业业态应注重其扩展性。

地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，紧密结合的。这需要政

府在商业地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。

第三是综合性，地下商业街要注意综合性规划，一般地下商业街，都要具备有商业中心，交通枢纽和旅游景观的多种功能。

针对石家庄的地下商业街的开发热的状况，盲目的乐观和悲观都是不合适的，作为城市的发展，我们要用十年后的眼光来看待今天的事物。面对地下商业街发展的趋势，也面对着地下商业的先天不足，要冷静的分析，从大的方面来讲，要按国际化的标准规划，按中国国情去发展，要适合在本区域的特色，这样从宏观、中观、微观；长期、中期、短期来看，国内有一些城市地下商业街取得成功值得借鉴。像西安的世纪金花精品广场、哈尔滨的地下商业街、重庆江北观音桥地下商业街、济南泉城地下商城都不错。

总体来看，石家庄市场比较特殊，从地上商业看，特别很多外来商业，不管是洋的还是国内的进驻石家庄后，经营状况成功的不多，成为中国商业的“百慕大”。地下商业街会不会重蹈覆辙，应该引起足够的重视，认真看待。外来商业对石家庄的状况要认真调查，分析其人文环境、经济环境、社会环境。目前在建的、或规划中的地下商业街的开发一定要做好调查石家庄的市场情况，重点是整个地区、整个商圈的情况，未来一段时间，真正做到地下商业街与地上交通融为一体的，特别有信心，特别有实力，特别有特色的企业就会成功。要避免一哄而上的局面出现。祝愿石家庄的地下商业街能在21世纪成为“中国商业地道战”的新典型。

第四篇：商业街考察调研报告

商业步行街考察调研报告

前言：

针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街——芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。正文：

一、商业街的发展历程与现状特点

1．商业街发展历程

商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西方国家。

从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。

第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。

第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。

第四个时期，大型商业街的出现。

《清明上河图》局部

第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。

第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。

第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。

2．商业街的分类

根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。

商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。①传统商业街

传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”

传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在

目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。

②新建商业街

芙蓉街近年来，伴随着我国城市旧城改

造和商业街——在发展中演变新区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取 “ 政府推动 + 房地产开发 ” 模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在新区建设商业街所面临的最大问

诚基中心商业街

题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。③综合商业街

综合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街 致经济效益下降和社会资源的浪费。④专业商业街

专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。

⑤旅游商业街

旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。

旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴商业街——在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。⑥室内商业街

伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。

⑦地下商业街

我国长期的和平环境，地下人防工程 “平战结合 ” 于 20 世纪 80 年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。⑧站点商业街

基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街——在发展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。

3．现代商业街发展的新特点

现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。

二、旅游商业街（RBD）

1、RBD的概念

RBD 是 Recreational Business District 的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区――RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。RBD最初由Stansfield和Rickert（1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。

2、RBD的形成机制类型

（1）城市商业格局提升形成的RBD形态 CBD叠加型与伴生型

此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。

客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。

商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。

业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。大型购物中心型

城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。

商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。

业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。特色购物街区型

该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。（2）城市旅游提升促进形成的RBD 旅游资源伴生型

客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群――消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。

业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。新游憩目的地型

不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用

（1）旅游吸引物与游憩方式设计 旅游吸引物设计理念的应用

从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

商业形态的趣味化设计

商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统――主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。

商业配置的全程游憩化设计

在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。

商业形态的主题化理念

主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。

商业形态的体验性与参与性设计

无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。商业行为的游乐化设计

通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。（2）景观设计理念的应用

不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造： 情趣化商业景观

RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。情景化商业景观

与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。消费型景观

“商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。

公共空间设计理念

RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。（3）旅游功能分区和游线设计理念的应用 旅游功能分区与商业业态布局结合

旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。

旅游游线与商业人流动线结合

RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。

三、济南泉乐坊商业步行街

泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源，中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来” 的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。

已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。

泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。

四、商业街发展的新形式

如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。

虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处？会不会持久？是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢？会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢？这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作！

第五篇：莱山区商业街现状调研报告

莱山区商业街现状调研报告

特色商业街（步行街）作为一个城市名片，在引领城市消费潮流、增强城市综合服务功能等方面发挥着重要的作用。近年来，区委区政府十分重视特色商业街建设，从规划引导、政策支持等方面大力推动特色商业街区科学、有序发展。目前，全区拥有各类特色商业街区10余条，初步形成了布局合理、层次分明、各具特色的商业街区发展体系。

一、发展状况

此次调研在对我区特色街区建设现状和规划发展进行全面梳理分析的基础上，重点就万象城步行街、祥隆城市广场金街、雨岱山渔人码头美食风情街进行了实地考察，深入商户就街区建设、经营情况等问题展开调研。

万象城商业步行街。该项目位于烟台市莱山区清泉路28号，是滨海商业旅游综合体的重要组成部分，由山东康惠工贸有限公司与烟台祥隆置业有限公司合作兴建，集餐饮、游玩、购物、休闲、娱乐多功能于一体。全长500米共有商铺128套，年实现营业收入2.8亿元左右。

祥隆城市广场金街。“上市里”特色商业街区由山东华都置业有限公司投资2亿元打造，共4万平米，为烟台第一座全开放式大型购物公园，含9条特色商业街（兰桂街、青春广场、酒吧街、领航路、烟大路、花园路、斯卡布罗集市、日本霓虹街、香港霓虹街），共有388个店铺，目前已招引278家品牌入驻，正在装修、打造商业氛围，部分已开始营业。

雨岱山渔人码头美食风情街。烟台海昌渔人码头美食风情街全长600米，总占地面积约4万平方米，建筑面积2.6万平方米，由12栋北美风情的低层建筑组成，建筑风格体现了维多利亚、乔治以及其他海洋风格的建筑特征，集中展示了邻海建筑的特色。美食风情街集商业、旅游、休闲、渡假、娱乐为一体，汇聚来自天南地北的各路美食，成为烟台高档餐饮休闲区。全长600米的特色商业美食街现已全部对外营业，是全市第一条欧式建筑风情美食街。2017年全年营业额达2亿元。

特色商业街作为城市发展的一个重要标志，已成为展示城市商业发展水平及建设风貌的重要窗口，提升城区综合竞争力的重要载体，释放城乡居民消费潜力的重要场所，在促进我区经济发展方式转变，增强城市发展活力，完善城市功能等方面发挥着日益重要的作用。

二、存在的问题

个别商业街规划布局建设存在人为造市和一定区域内的重复建设，出现空置现象，经济效益欠佳。一些商业街规模过大，与周边商业网点相互影响。个别商业街建造在居民小区附近，存在噪音污染、垃圾乱倒的现象，不同程度影响了周边市民的正常生活。从经营业态看，现有的一些商业街由于缺乏文化底蕴或因未能很好地发掘行业的文化底蕴，一条街改造之后，硬件档次是高了，但人流、商流少了，街也冷清了。另外，个别商业街的日常管理基本都是由各企业物业部门进行管理，没有专门的行业协会进行综合监管。

三、意见和建议

一是商业街建设要与招商引资工作相结合，要与城市功能、服务管理水平、文明城市创建提升相结合，坚持政府主导与市场运作并举。商业街所占地一般是城市的中心地带，在建设方面有很强的规划性，有大量的公共设施存在，这就要求必须由政府对商业街实施统一规划、建设和管理。同时，应发挥市场在资源配置中的基础作用，调动广大商家和企业参与商业特色街区的建设与发展。

二是商业街建设要注重商文结合、商旅结合，互相促进，互相带动。特色商业街建设应展现地域文化亮点，以文化特色彰显特色商业街品质，坚持商业与旅游、观光、休闲互动，把特色商业街区作为旅游、文化产品来打造，以商气聚人气，以人气聚财气。要准确把握消费者的需求点，合理安排商业发展项目，有意识地引导消费。

三是建议成立行业协会，加强对经营者的专业技能和服务技能培训，从而进一步规范特色商业街发展。