“PVC-U纯国标排水管”项目分析报告

第一篇：“PVC-U纯国标排水管”项目分析报告

“PVC-U纯国标排水管”项目分析报告

根据我国化学建材2015年发展规划：2015年全国新建、改建、扩建工程中，建筑排水管道采用塑胶管道的比例须达到85％以上。其中主要有PVC、PE、PP管道三大类，而PVC管道占整个塑料塑胶管道总份额的70%左右，总体市场前景看好。

但由于国内PVC-U管道系统长期执行的“国家标准”是“非等效采用”ISO标准，和ISO标准还有一定的差距：

1.没有规定对材料断裂韧度的要求； 2.同时又降低材料抗冲击性能的要求。

因此在PVC-U管道行业长期发展过程中，对管道“抗开裂、抗冲击性能”始终没有引起足够重视。由此导致大量的“高钙”、“非标”管道充斥市场，目前碳酸钙已成PVC-U排水管行业的“罪魁祸首”。

因低端市场的生产能力远远超过市场需求，市场竞争日趋激烈。“价格战”已成“唯一杀手锏”，逐渐形成了“价格越低越好销”的恶性循环。逼迫一些大企业也要生产不同“档次、价格”的管道，以适应市场，求得生存空间----其实就是用管材中“添加多少比例钙粉”的方法进行产品分类。而近期相关监理部门通过对不合格“PVC-U排水管材”的质量分析总结，所暴露的主要质量问题如下：

1.排水管产品的拉伸屈服强度不足。通常硬聚氯乙烯管材“拉伸屈服强度”会大于其“拉伸断裂强度”，但一些管材由于碳酸钙填充量过高，在试验过程中经常未出现“屈服”而直接断裂现象。

2.管材抗落锤冲击试验不过关。产品抗落锤冲击表征管材在“存放、运输、安装、使用”过程中抵抗外物碰撞等对管材的损伤能力，如该项检测不合格，则管材在上述过程中就容易出问题。

3.管材密度过大。碳酸钙填充会提高材料密度，但过多填充钙粉后，不但会导致管材抗冲击性能下降，也会使管材无法达到 “50年的预期使用寿命”。

由于多年来国内市场忽视了对PVC-U排水管的“韧性“要求，再加上国内在施工、安装过程中也经常不遵守规范的现实，因此我国的PVC-U排水管系统的“事故率”也极为密集。可说“已犯众怒“，成为市场诟病。

一些注重品质的业主，出于对排水管市场的不信任，甚至直接寻找生产“给水、化工管道”的企业来定制“排水管”。而目前国内绝大多数的在建工程项目也都对管道品质提出了“质

检”要求，提出“检验不达标管材拒绝入场”的监理门槛。由此甚至直接催生出“检测管、安装管隔离操作”的行业潜规则。

而随着国家经济的发展，许多企业（业主、建筑商、房产商等）在获得企业生存发展的“第一桶金”，形成企业规模后，都开始有意识提升自身的“企业形象”。目前，国内企业已经进入“铸造品牌”的营销阶段。

另外，在我国推广应用PVC-U管道系统，还有一个不可回避的问题：“抗震性能”。我国属地震多发区，根据GB50011-2001《建筑抗震设计规范》介绍，2000年底，在全国663个城市中，有582个要求抗震设防（规定6度以上），占全国城市总数的87.8%。

综上所述，PVC-U排水管混乱的生产现状，和市场对优质PVC-U排水管的需求，目前已形成对立面。国内PVC排水企业也都开始积极研究对策，主动改变观念，以期拿出真正符合市场预期的产品。

不重视质量转型的企业，及粗制滥造的管道产品，其市场订单会越来越少，最终难以生存。而通过我们在市场上对其他排水管制造商的产品追踪，发现像一些大型企业已经在推出“完全达到国标”的排水管产品（密度1.50~1.56g/cm3，维卡82.5℃，推算钙粉含量15~25份左右）。这也说明市场对高档排水管的需求还是客观存在的。而像“检测管、安装管隔离操作”的行业潜规则之所以能流行，也侧面说明了市场上已经真实积聚了“需要高品质排水管”的巨大能量。

当然，市场虽然存在，但也不是那么容易开拓，积弊于过往的排水管整体市场形象的低落，一般客户在选择高品质排水管的时候，更多考量的是制造商的“品牌号召力”。

而作为后发企业，想在行业竞争中反手占先，首先就必须破除“以企业规模划分品牌号召力”的概念。因为企业是否是“行业领军人物”，一直充满变数。自国家开放以来，各行业的领军企业都在不断变换：“巨人”、“爱多”、“三株”、“长虹”等诸多企业都先后稳做行业霸主，可随后就烟消云散。个中原因虽然不同，但在“顺应市场规则崛起后转而保守，以致不能适应市场变革步伐”这一点上，多少有些共通之处。而在市场主导时代，“适者为王”毫不过分。类似故事，在排水行业也是朝夕可见。

“##企业”目前虽然还只是排水行业里所谓的“

二、三线品牌”，但整个企业却充满朝气。且能及时发觉市场“拐点”的来临，这当然与公司领导层深度的市场观察能力，及丰富的营销经验有关。而在战略规划上，也已然走到前面。当然，在“纯国标管排水管”的量产和运作上，还需要更多“异质思维”的突破与考量。

1.对于“生产”这一块，我们不会“简单做个配方投产”就行。“做就要努力做到精致”！我们

要对“挤出设备、模具、原料”等所有细节做充分改善，并结合“配方”改良，使管材 “物性”在超越同行的基础上，外观亮度也能有一个“质”的提升，以有效吸引市场眼球，并努力走在行业前端。

2.紧密抓住公司落户“上海”的这个特点进行宣传。作为一个国际化的大都市，“上海”本身就是“财富、科技、创新、专业、精致、时尚”的代言人。在这个都市里，每天都会有大量“品牌”被发布，并迅速被市场接受。公司可以大力围绕“蓝色、科技、精致”的营销理念展开推广工作。如再善用“集团化经营”的“资本”概念，做好“企业文化”的内涵文章，就能在市场上塑造出“行业里游进来一条大鳄鱼”的形象，则“强势品牌与新概念产品”的结合就比较容易被客户接受（若能在有意无意间制造点“小道消息”，“透露”企业某些“深厚背景”来，则更易市场操作）。

3.从生产技术能力看，##主要的生产管理人员都拥有丰富的“低钙标准管”的生产经验，因此生产“完全国标”的排水管，更易发挥他们的技术特长。后续公司再完善“现代企业管理模式和薪酬制度”，努力建设/挽留人才梯队，使员工安心工作，透过熟练工人的留任而逐渐积累技术能量，夯实企业基础。

4.从工厂的场地看，拥有足够的发展空间。而工厂又属公司自建，不但没有场地“租金”的困扰，还可随意调整生产布局。与其他租场地生产的小企业比较，公司在市场上的“抗摔打能力”，无疑具有成本优势。

5.从营销角度看，一般有以下几种营销模式可以组合应用：

①市场代理经销。此种营销模式最为辛苦，且成效缓慢，然一旦站稳市场，则可保持足够的市场品牌占有率，且其市场份额较为稳固。

②绑定房产商或建筑商，由他们协调引入市场。这个方法可避免售后服务的诸多“消极因素”的影响，但销售利润稀薄，且不适用大项目的投标竞争。

③和项目的业主关系融洽，依托关系纽带招揽业务。但此法不易复制扩张。

④联系设计单位，由设计院推荐进入市场。这个办法适于项目招投标，且易于扩张。但对“售后服务”能力要求很多，要能够及时摆平各方面“利益参与者”的刁难，避免有始无终。

而无论采用何种模式营销，最终都是要先“做好产品”，再由市场评说。

综上所述，我们可以紧密围绕“上海”；“多元经营大鳄”；“蓝色、科技、精致”的概念进行包装营运，则我们事业的发展，大有潜力。

第二篇：项目分析报告

项目分析报告

（一）一、项目提出的必要性和依据

鹧鸪，又名赛飞龙，是一种集野味、观赏、保健、医疗为一体的珍禽新品种。鹧鸪生长快、繁殖力强，肉质细嫩鲜美，清香可口，具有补中益肾，平喘，补肝肾及补脑提神之功效。鹧鸪肉中锶和钼的含量比 鸡肉高10%以上，有预防和治疗癌症的作用，是一种理想的营养滋补保健品，鹧鸪肉具有强身壮体，滋补五脏气血，增强人体免疫功能，延缓衰老等多种奇特功效。我特膳食品厂开发生产的鹧鸪系列产品已步入大城市的餐馆、酒楼，成为“仔烧鹅”“乳鸽”后又一特色新品。另外养殖鹧鸪还具有以下优点：

1、保险：鹧鸪是野生禽类，可适应各种恶劣气候，抗病力特强，不易得瘟疫，全国均可养殖，投资可靠保险。

2、好养：与家鸡相似，主食五谷杂粮，用普通饲料加青草、青菜，用旧房间、仓库圈养。一 人可养1000只，成年鹧鸪6只/平方米，刚出壳苗200只/平方米。

3、好卖：鹧鸪是野味，人人喜欢，酒家饭店需求与日俱增。据统计，仅广东、上海等地年需求量就达5000万只，而供应只有350万只，预计10年内难以满足市场。

4、高效：一只鹧鸪出壳养80天可达0.5公斤，目前市场价20-30元/只。

5、快捷：种鹧鸪6个多月产蛋，年产蛋120-180枚，开产几个月就可收回投资。是投资少、见效快的好项目。所以开展鹧鸪养殖是一项风险小、效益高、市场前景好的新兴致富门路。

二、市场前景

据调查，一般地区级城市，酒家、饭店都在500家以上；县城及所在周围乡镇的酒家约250家，按每个县以他们1/10的购卖能力，每家酒店日均消费５只，年需求鹧鸪就达45万只，而且这还是保守的数字。再加上周围其它县市的市场及重大节日期间普通市民的消费，一般需求量都在5-10万只以上。另外，野味食品风糜全国，很多肉制品厂也开始上马野味食品生产线，仅我们食品厂年加工量就在500万只以上。因此建立鹧鸪养殖场是稳妥可行的。

三、项目的技术保证措施

鹧鸪适应能力强，疾病少，主食五谷杂粮，用普通饲料加青草、菜叶既可喂养，养殖方式可利用旧房进行圈养或笼养。经过1年多的努力，我们已建起了鹧鸪繁育基地。我们利用蝇蛆饲料培育出了健壮鹧鸪良种，我场的鹧鸪经过提纯复壮，多元杂交后，产蛋率、受精率、成活率均很高，优于其它品种。并且我们拥有20名中高级畜牧师，摸索总结出一整套技术秘决，还有全套技术资料和良好的售后服务，可解决养殖中出现的问题，确保养殖顺利成功。最近我们又投资百万建起了全国首家速冻鹧鸪物流配送中心，我们的速冻鹧鸪可以及时发往全国各地，形成了产、供、销的一条龙服务体系。为该项目的实施提供了有力的保证。

四、投资规模

该项目投资宜在4.9万元左右，普通民房3-5间，初次引进种鸪100组（100公，300母）计算，300只母鸪年产蛋36000枚，按孵化率90%计算，可孵化商品鸪32400只。

五、投资估算及资金投入

项目总投资4.9万元，其中固定资产投资：（100组×490元/组）4.9万元，流动资金0.4万元。为扶持发展，引种100组以上我处无尝扶持3万元，实际投资1.9万元。

六、项目经济效益分析

1、收入预测：该项目建成饲养满一年收入计算，300只母鸪预计年产商品鸪32400只，每只商品鸪平均体重0.5公斤计算售价15元，可收入468000元，项目建成后可获销售收入468000元。

2、成本分析：A、人员工资：平均每人每年按6000元计，2人共计1.2万元。B、企业管理费：包括销售费、业务费、差旅费，不可预见费1万元计。C、喂养费：每只商品鸪按平均体重0.5公斤计算（料肉比3.5：1），饲养成本不足4元，在计算期内约需饲料费129600元。D、水、电费年支约3000元，引种款等2万元，共计开支174600元。

3、利润计算：纯利润等于销售收入减去费用支出：即468000—174600=311400元，年可获纯利311400元。以上经济效益只是在当年，两年后饲养场年纯利会成倍增长，如果在当地发展养殖或加工成野味食品、工艺标本，就地销售利润更高。

七、社会经济效益分析

养殖鹧鸪是一项投资少、见效快、无风险的冷门养殖项目，该项目建成后可促进当地特禽养殖业的发展。因此，该项目的建设经济效益和社会效益都很显著。

项目分析报告

（二）野鸡，又名雉鸡、山鸡，极为漂亮，是凤凰的原型，最大特点就是：好看、好吃。野鸡不仅是世界公认的山珍野味，具有极高的经济价值，被誉为“野味之王”、“动物人参”。近年来，随着人们生活水平的提高，野味食品已成为餐桌、宴席上不可缺少的美味佳肴。但是，野生野鸡受国家法律保护，严禁猎杀和非法经营，加之自然界存量极少，因此人工养殖野鸡商机无限。

一、如何饲养：

野鸡为野生动物，生命力、适应力和抗病力极强，对环境要求不高，能耐46℃的高温和-32℃的严寒，养殖技术与家鸡一样，主食五谷杂粮，用普通饲料加青草、菜叶即可喂养，可利用旧房、仓库等进行圈养或笼养。

野鸡从周龄开始到16～18周龄为育肥阶段，此阶段野鸡体重呈直线上升趋势。

1、合理饲喂。采用原粮饲喂野鸡的养殖户，可适当增加玉米、高粱等能量饲料的饲喂比例(推荐配方：玉米40%、小麦15%、炒熟的豌豆20%、菜籽饼15%、麸皮5%、米糠4%、骨粉1%，另每吨料加入食盐2.5公斤及适量微量元素)。采用家鸡饲料饲喂的可购买肉鸡生长料进行饲喂，并保证充足的饮水，此外可以添加10%～20%的青饲料。让野鸡每周至少沙浴一次，并在河沙中喷入2%的敌百虫溶液，以杀灭体外寄生虫。

２、控制密度。育肥初期(5～11周龄)每平方米可养10～12只野鸡，以后可按公母、强弱、大小进行分群饲养，使其密度逐步降至每平方米6～8只。同时，应设置足够的料槽让其均匀采食，生长一致。

３、设栖架、防啄癖。育肥野鸡舍内外应放置栖架供野鸡飞攀栖停，这样不仅充分利用了养殖空间，还有利于减少野鸡的啄癖。发现有被啄伤的野鸡应在伤口处涂紫药水或樟脑软膏，并隔离饲养。

必要时对野鸡群进行调控，方法为：

(１)在舍内挂青草或青菜，引诱野鸡啄菜以分散其啄羽的精力，同时也补充了维生素和纤维素。

(２)9～11周龄时，可在饲料中加入1%的羽毛粉。

(３)饲料中的食盐要提高到2.5%，或在饮水中添加食盐，并保证供水充足。

４、防惊飞。尽可能保持场内安静，谢绝参观，()以减少外界因素的影响。为防惊飞出现撞伤或撞死，可剪掉野鸡一侧的初级飞羽。

５、做好防疫工作。野鸡舍应每天清扫，每周用百毒杀等消毒剂进行一次消毒。8～9周龄的野鸡要进行新城疫Ⅱ系疫苗饮水接种，并预防禽霍乱或球虫病的发生。

二、开发：

1、食用价值：野鸡肉质细嫩鲜美，野味浓，其蛋白质含量高达30%，是普通鸡肉、猪肉的2倍，脂肪含量仅为0.9%，是猪肉的1/

39、牛肉的1/

8、鸡肉的1/10，基本不含胆固醇（见下表），是高蛋白质、低脂肪的野味食品。野鸡因此成为历代的皇家贡品，清代乾隆皇帝食后赞叹不已，写下“名震塞北三千里，味压江南十二楼”的名句。全国政协副主席叶选平食后评价：“好看、好吃、有野味”；著名营养学家于若木也对野鸡的营养成份给予很高的评价。山鸡送人是高档礼品，待客是珍稀野味，还是美国白宫招待国家元首的保留菜肴。正因为如此，每年春节前后，市场上都掀起一股送山鸡的热潮。

2、药用：《本草纲目》记载：野鸡补气血，食之令人聪慧，勇健肥润，止泻痢，除久病及五脏喘息等。经广州中山医科大学测定：它含有人体所必需的氨基酸21种之多，其中有多种是人体自身所无法合成的，符合世界卫生组织规定的氨基酸模式。并富含锗、硒、锌、铁、钙等多种人体必需的微量元素，对儿童营养不良、妇女贫血、产后体虚、子宫下垂和胃痛、神经衰弱、冠心病、肺心病等，都有很好的疗效，对人体的滋补功能远远高于久负盛名的甲鱼、鳗鱼等。野鸡中锶和钼的含量比普通鸡高10%，还有防治癌症的作用。

3、观赏：节日送山鸡是我国自古就有的传统，有表达吉祥如意和美好前程之意。同时还可制成漂亮又好卖的标本。我场用野鸡的皮毛做成的标本，光彩鲜艳、栩栩如生、高贵典雅，每架200多元还畅销各大城市工艺礼品店、旅游景点。野鸡的羽毛别具特色，还可以制成羽毛扇、羽毛画、玩具等工艺品。英国国防部还把它做成最有效的防弹衣。

三、经济效益分析：

1、收入预测：以引进50组（1公5母/组）野鸡为例，每只母鸡年产蛋按100枚计算（实际产蛋量要高得多），250只母鸡年产蛋25000枚。种蛋合格率按95%计算，受精率、孵化率、成活率均按85%计算，则年产野鸡为：25000×95%×85%×85%×85%=14585只。饲养3个多月商品鸡可达1.5公斤，目前售价30-50元/只，即使按土鸡价卖，也可卖24元。一年收入：14585只×24元/只=35万元。

2、成本分析：

① 引种款1万元。

② 饲料费：每只商品鸡成本7-10元，14585只约需饲料费10-14万元；种鸡饲料费约1万元。共计15万元。

③ 水、电费年开支约1000元。

④ 人员工资：平均每人每年按6000元计，2人共计1.2万元。共计开支18.7万元。

第三篇：超纯铁精粉项目分析

超纯铁精粉项目分析 张丽红 | 一、项目概论 超纯铁粉是粉末冶金、磁性材料、永磁铁氧体产品生产的基础材料 , 消耗量大 , 应用面积广 , 主要应用于汽车、摩托车、农机、机械、焊接、火焰切割、家电、化工、航天、电子、办公装备、食品、医药、水处 理等行业。超纯铁粉还是制取还原铁粉的优质原料。随着我国粉末冶金的飞速发展，粉末冶金工业市场前景看好，粉末冶 金制造业呈现持续发展的势头。目前国内许多铁粉的品种和质量满足 不了市场需求。本项目采用先进的制取工艺生产超纯铁粉。主要生产 磁性材料、粉末冶金的基础材料、制取还原铁粉的优质原料。为高纯 铁精矿展现了良好的市场前景。

二、市场需求分析 一个国家粉末冶金工业发展的重要标志是以超级铁精矿的产量、品种、质量及成本来衡量的。具不完全统计 , 当前我国粉末冶金每年原材料 的需求量可达数十万吨。磁性材料产量已达 100 多万吨，缺口非常大。世界磁性材料产量以 15 ％的年增长率增加，由于一些发达国家以及 港、台地区磁性材料工业逐步向中国转移，预计今后几年内我国磁性 材料工业将有较大的发展，对原料的需求无论在数量上还是质量上都 将有较大幅度的增长和提高。在新的形势下，有效利用市场需求大、附加值高的超纯铁精粉资源可提高综合效益。国内生产的磁性材料常见的是永磁铁氧体。生产原料主要是氧化铁红、历史老照片不能说的秘密慈禧军阀明末清初文革晚清铁鳞和铁精矿。由于氧化铁红价高，铁鳞量少，且质量不稳定，因此，超纯铁精矿凭借其质量高、来源广的优势已成为许多永磁铁氧体预烧 料生产的首选原料。随着人们的生活的不断提高，家电、不锈钢制品正快速进入家庭，据 统计我国的产量目前不足 20%，国外的不锈钢制品行业将会大量涌入 中国，中国的原材料和廉价的劳动力使销售价格低于国外的原材料的 成本。采用先进的生产技术，生产还原铁粉的优质原料将是我们一个 非常好的发展契机，国家近期不允许再建高炉的政策导向，给生产直 接还原铁带来很好的发展机遇，优质精矿需求量可望与日俱增。如果 抓住这个市场机遇 , 将会带来较大的社会效益。

三、生产工艺流程 超纯粉，一般指 TFe 含量大于 71.5 ％、Si02 小于 0.6 ％、Fe304 在 99 ％ 以上的精矿粉。它既是选矿的深加工产品，又是一种很有发展潜力的 新型功能材料，不但用于粉末冶金、生产金属化球团和磁性材料，还 可用于化工、环保、食品保鲜和污水处理等领域。超纯精矿粉是将常 规的精矿用浮选法(包括正浮选和反浮选)、磁选法、电选法等联合流 程进一步分选得到的。由于粗选铁精矿品位已达 66 ％，因此，要进一步提高铁精矿品位，必须采用特殊的工艺处理方 法，使得精选铁精矿品位达到超纯粉的标准 > 标准要求。超纯铁精矿粉生产还原铁粉在我国的发展现状及前景分类： 还原铁粉的化学成分稳定、纯度高（其全铁含量达 98.5% 以上）、杂技含量低、压缩性高、成型性好，是一种优质的粉末冶金机械零件 生产的基础原料。文中阐述了国内外由超纯铁精矿粉生产还原铁粉的 发展现状及技术进步，并指出在我国用超纯铁精矿粉还原生产铁粉的 发展前景。工业铁粉是一类技术指标高、质量要求严、量大面广的冶金产品，其 工艺技术、生产规模、品种质量都是衡量一个国家粉末冶金水平的重 要标志之一。还原铁粉作为工业铁粉的一种，具有自身的特点和用途。在粉末冶金 工业中，还原铁粉颗粒细且多内孔，呈不规则形状，比表面积大，多 用于低、中高密度、中高强度的粉末制品及薄壁、异形零件等，是润 滑轴承、离合器部件、凸轮等不可缺少的原材料。还原铁粉的生产是利用气体或固体燃料（如氨分解气、H2、CO、固 体碳，或气体和固体联合燃料）作为还原剂，将铁氧化物（如铁矿精 矿粉、低碳沸腾轧钢铁鳞，黄铁矿、硫酸亚铁、氯化亚铁、氧气转炉 炬钢炉灰）在固体状态下还原成一种金属化程度相当高的铁产品的工 艺过程，其全铁含量超过 98.5% 以上，C 含量小于 0.01%，P、S 含量 非常低。其原料主要是超纯磁铁精矿粉、低碳沸腾轧钢铁鳞。国外 80% ～ 90% 的还原失粉都是以超纯铁精矿粉为原料进行生产的。在以铁鳞为原料的还原铁粉生产工艺中，对原料铁鳞的种类要求非常 严格，只有低碳沸腾轧钢铁鳞才可以用于还原铁粉的生产。但是随着 钢铁工业的迅速发展，这类铁鳞大量被冶金工业再利用，导致其来源 范围变窄，价格上升，引起大量劣质铁鳞泛滥市场，这就从根本上影 响了还原铁粉的化学成份、物理、冶金性能 / 所以难以用大批量生产 质量稳定、档次高的粉末冶金还原铁粉。因此，还原法生产铁粉的原 料资源就成为国内钢铁粉末冶金工作者期待解决的问题之一。超纯铁精矿粉既是一种选矿深加工产品，又是一种新型功能材料。与 铁鳞相比较，它具有纯度高，量大质稳，有害杂技少，特别是锰含量 极低等优点。并且由于选矿深加工工艺技术的需要，使其粒度较细，-200 目的粒级含量达到 95% 以止，比表面积大，从而增加了与 CO 的 反应速度，使得铁粉生产率较铁鳞高 36% 左右，而且该工艺具有流程 短，能耗低等特点。再者用它生产的还原铁粉具有发达的海绵体结构，颗粒更加疏松多孔，这样一来，在很大程度上提高了铁粉的成型性和 压缩性，改善了铁粉压坯的烧结性能，因而它在节材省能、改进质量、提高产量方面更具有潜力。其次，用它来生产金属化球团，直接轧制 钢材；由于失红价格昂贵，铁鳞成分不稳、大多磁性材料生产厂家用 超纯铁精矿粉生产的海绵铁快速冷却制取非平衡材料、废水处理、化 工颜料、蓄电池、高纯度的海绵铁，作为冶炼特种钢的原料等等。

第四篇：影视项目分析报告

影视片项目报告

一、项目状态

1、[项目名称]

影片名称

2、[演示者姓名]

执行制片人

二、状态概况

项目题材意义及类型

本项目是否符合当前政策，社会及市场环境以及市场现状。目标市场定位 目标观众分析

项目商业元素、卖点分析及实现的可能及形式。

表现的形式（如何拍摄，如何表现主题使节目可看性更强）

可操作性定位（实现本项目需要的资源列表、技术性及可实现性）。我们的人、财、物及公关方面的优势。资金回收渠道及方式。

1、项目进度是否符合计划（计划产生的原因）

2、最终交付期限？（计划完成周期，完成剧本及分场剧本的交付，应确保项目交付时在市场依然具有当前预期的价值）

3、最终成本估算（成本效益估算）

4、与其它高层计划冲突的事件（市场和生产中预见上的问题，各项风险的预见，当最可能出现的风险出现时的应变方案是什么。）

（1）生产率（价值率、成本分割）

（2）交付：可推算的结果（利润率，申报备案）

（3）合作伙伴，及其它（相关产业链，希望资本来源）

（4）如何确保资金可以按时到位，如果资金是分次到位，每次的数额是多少以及如何确保每次能按时到位。

5、宣传方案（前、中、后期）

三、进展

1、列出上述状态内容获取的成绩和进展（1）计划开展的措施方法

（2）讲解日程表中的依赖关系

2、强调对所取得的进展起推动作用的事件和需要注意的方面（强调对项目运作过程中的各项有利因素和必须规避的风险的可能）

3、列出上述状态更新以来的日程推迟和问题（1）列出所采取的纠正性措施（2）讲解日程表中的依赖关系

4、确认您对下列问题的理解

（1）导致推迟或阻碍进展的问题（2）问题未能预见的原因

（3）客户是否希望与高层领导者会谈

（4）项目进行前与发行放映方的接触与谈判。

四、日程

1、列出最重要的宏观日期（实施方案的宏观周期表）

2、确保简洁（勿使听众因细节过多而分散注意力）

3、如有必要，分发详细日程

（1）确保您熟悉计划中的每一个细节，以便回答问题

五、交付

1、列出主要的关键交付日期：确定最终生产计划交结日期（有一定的宽容期）

（1）从您到全组主创和工作人员

（2）从您到外部服务机构（内外景，转场等）

（3）从外部服务机构到您（你的关系可利用的可能量）

（4）从其他部门到您（相关部门审批和公关的可利用的可能量）（题材涉及专业部门）

2、讲述您对每个交付日期能否实现的置信程度（1）如有必要，用幻灯片指出置信程度

六、成本

1、列出新的成本估算（可控制的成本项目以及工作效果）（1）包含以前的估算

2、理解这些数字差异的原因（突出价值率和市场评估标准）（1）回答这些问题

3、如果有超出预计的成本（可能预见的超出部分和原因）（1）概括原因

（2）列出所采取的纠正或防范措施（3）给出对未来开支的切实估算

七、技术

1、列出已解决的技术问题（如使用设备，主创人员能力与水平，影响力）

2、列出急需解决的技术问题（如使用设备的优劣势）（1）概括这些问题对项目的影响

3、列出项目所依赖的不稳定的技术（如三维3D技术等承包商能力与水平）（1）指出疑问的来源

（2）概述采取的措施和后备计划

八、人力资源

1、概述项目的人力资源（管理人员、参与人员）

2、主创人员（品牌）：导、摄、美、明星（演员的作用）等

（1）这些主创人员的能力和素质或资质。

（2）专职（3）兼职

（4）如果因为人力资源缺乏使项目受阻，请提出可能的解决方案

3、请理解投资者和出品方都有这样的心情：希望使用所有可能的资源，同时精确地控制成本。

4、下一次状态更新的时间。

5、如有疑问，项目进展过程按规定定期汇报工作状态。列出下一次汇报检查的对象。

（1）将完成的特定部分（2）即将解决的问题

6、确保项目中的每个人理解计划

第五篇：房地产项目分析报告

房地产项目分析报告

（一）一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案

旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理 局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理 和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分 析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户 的定位

目标客户 群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；

二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理 模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户 需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户 群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户 感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户 的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户 的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。

预测前提：

土地173.6万元/亩；

营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米；

营业成本26,600.27万元；

单位成本2,927.61元/平方米；

税金3,854.77万元；

费用1,070.00万元；

贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（数据见附表5）

（2）、动态分析

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占计划销售量的92.82%

销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占计划销售单价的92.82%

盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地产项目分析报告

（二）一、总论

1、项目建设背景

A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商项目可行性分析报告范文。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。

2、项目概况

该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷煤炭经营可行性分析报告，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。

本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通酒店可行性分析报告过土地抵押和预售房款解决。

二、A州市介绍

A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。()市区392.3平方公里，其中建成区68平方软件项目可行性分析报告公里，古城区14.2平方公里。

三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析

在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：

①土地价格是一个首要的因素可行性分析报告模板。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。

②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。

③居民居住观念没有改变。大多数A州人项目可行性分析认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。

④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

2、2002年以来A州市住宅市场分析

2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A可行性分析报告编写州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。

①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。

②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模软件可行性分析报告化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。

④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

3、A州新区住宅市场煤炭经营项目可行性分析报告具体分析

A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。

四、项目投资估算及盈利分析

1、编制依据

①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；

②各种费率依据国家相关文件。

2、投资估算

3、销煤炭可行性分析报告售收入

根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/m2，低层商铺均价定位为4500元/m2。

4、营业税及附加

本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。

5、盈利能力分析

五、结论与可行性分析报告编制建议

1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；

2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区可行性分析报告总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。