真实案例

第一篇：真实案例

真实案例：不是不报，时刻未到

今天的这个故事，来自一本叫《寿命是自己一点一滴努力来的》的书，书中讲的是作者自己的亲历。作者为台湾人，所以故事发生在台湾。

为了方便讲述故事，以第一人称“我”，来讲述，这里的“我”，指的是讲述人。

我在上小学的时候，分为男生班和女生班，我们班上当时有位同学，因为小儿麻痹症而两脚萎缩，无法行走，平时只能用两只手在地上一手又一手地向前匍匐爬行。

我们因为同情她，所以我们女生班的同学，平时都会想尽办法来照顾她、帮助她。

我们班前面是几个男生班，其中有位男生家境非常富裕，父母有钱有势，他有自己的书房，还有专门的家教，所以他的成绩也非常好，很让人羡慕。

但这个男生的有一个行为却让我们觉得很残忍：他每天上洗手间，都会路过我们女生班，每次他碰上这位在地上爬行的女同学，都会十分不屑，说风凉话，嘲笑这位女同学，甚至用他的高级皮鞋去踩她萎缩的双脚。

每每这个时候，女同学都疼痛难忍，却挣扎不开。而我们所有师生对此有愤怒却无可奈何，因为他的爸爸已经买通了整个学校的老师，所以，都是敢怒不敢言。

女同学因为不堪其辱，最后吃老鼠药自杀了。

这位男同学毕竟家境殷实，最后读书都很顺利，还出国深造，获得了博士学位，继承了家里庞大的事业，成了当地名流。他后来还当了我们母校的同学会会长。

有一年，他出了车祸，被一辆醉驾的车子迎面撞上，车头全毁，他的两脚也被卡在了驾驶座上，下肢血肉模糊。当交警把他从驾驶座上救下来时，他已经昏迷不醒。

在医院抢救很久后，才醒了过来，但大腿以下的两脚全部截肢了，脑袋也因为受了重伤而缝缝补补，抢救过来之后，也成了半个植物人了。

因为他是我们母校的同学会总会长，我们很多同学都去医院看望他，大家都为他感到惋惜：他从小都带着光环，灿烂的一生因为这次的车祸而划上了句号。

只有我们班的同学们看到他，我们不仅泪流满面，这泪不是为他流，而是为我们那个当年被他欺侮自杀的同学而流。

整整三十年了，直到这一刻，我们才看到了真正的答案。

第二篇：真实案例分析

真实案例分析

试点法律事务（1）班 李 斌

一、案件基本情况：

2007年3月，申请人梁笑的母亲赵娟从乡下到广东打工，认识了老乡梁永，相互爱慕并在亲友的祝福中开始了同居生活。同居一年后，由于双方性格存在差异不欢而散，但此时赵娟已有身孕。赵娟多次找到梁永要求与其结婚，或者一次性给付小孩抚养费，但都被梁永拒绝。

2008年12月，赵娟生下女儿梁笑，为孩子办理了医学出生证明后，继续多次找梁永讨要女儿的抚养费，梁永却以梁笑不是自己亲生为由拒不支付费用。2011年4月，无奈的赵娟来到阜南县张寨司法所寻求法律帮助，在我所工作人员的指引下，赵娟先申请了人民调解，要求梁永支付抚养费。但是梁永拒绝调解，而后我们帮助赵娟申请了法律援助，主张要求梁永支付抚养费，并申请进行亲子鉴定。根据援助追踪，我们了解到阜南县法院受案后，多次找到梁永，希望他能配合做亲子鉴定，以查明事实，却屡遭梁永拒绝。

最后法院认为，原告要求确认与被告的亲子关系，不能适用“谁主张、谁举证”的一般举证规则，原、被告在本案中均负有举证义务，即做亲子鉴定义务。申请人已提供了医院出生证明等证明材料，完成了与其请求相当的举证责任，要求做亲子鉴定，其举证责任转换，应由被告承担举证责任，但被告不同意鉴定，又不能提供其他证据推翻该证据。尽管法院不得强迫其所为，但被告应承担举证不能的法律后果，故依法推定被告梁永是孩子的父亲，每月向梁笑支付抚养费200元。

二、案件来源：张调字【2011】002号

三、个人见解：

这个案件再次证明我国《婚姻法》亲属制度的缺项，即非婚生子女认领制度。在亲子关系上，《婚姻法》还缺少婚生子女否认、非婚生子女准正等制度。这些亲子关系制度《婚姻法》都没有规定，是必须进行补充的。

在本案中，赵娟与梁永同居，分手后发现怀孕并生下梁笑。赵娟认为梁笑与梁永具有亲子关系，并且提供了相应的证据。梁永予以否认，但不同意进行亲子鉴定。在这种情况下，法院依据举证责任的证据法则，确定负有举证责任的梁永承担对自己举证不能的后果，推定为亲子关系，确认其抚养义务，是公平的，伸张了社会正义。这个判决完全正确。

因此设立非婚生子女认领与准正制度具有十分重要的意义:(1)随着时代的发展所带来的婚恋观的变化, 我国试婚、同居、“包二奶”现象的日益增多, 非婚生子女呈上升趋势。现实生活中, 非婚生子女的生父推卸责任、规避对非婚生子女的抚养教育义务, 甚至基于自身利益的考虑不愿公开承认非婚生子女的现象较为普遍。(2)生母被迫离开非婚生子女和生母抛弃非婚生子女的现象也不少见, 这些违反法律和社会公序良俗的行为严重侵害了非婚生子女的合法权益, 影响着非婚生子女的健康成长。因此, 我国必须在立法上确立认领与准正制度, 以防范亲生父母逃避责任。我国设立非婚生子女的准正与认领制度可以借鉴国外相关立法, 具体建议如下。

1.准正制度。我国可以设立婚姻准正与法院宣告准正两种形式。当然, 设立准正制度, 要将尊重正式婚姻与保护非婚生子女的理念相结合, 以鼓励、促进非婚生子女的生父母正式结婚。一般情况下, 非婚生子女因亲生父母结婚而当然为婚生子女;当生父、生母不可能结婚或者由于非常严重的障碍无法于事后结婚, 可根据生父母双方共同、生父母一方、非婚生子女或利害关系人提出的请求以非诉讼案件程序宣布子女为婚生。但生母于受胎期间内曾与他人通奸或为放荡生活的, 并且证明夫在受胎期间没有与生母同居, 或虽然同居,根据具体情形由夫受胎显然不可能时, 不得准正。准正需具备如下要件:(1)须有血统上的非婚生父母子女关系。关于血统关系的确立, 生母与子女以分娩事实确定或自愿承认确定;生父与子女以自愿承认、亲子鉴定而确立。(2)须有生父母的婚姻或法院宣告。非婚生子女准正后当然成为婚生子女, 自子女出生之日起发生婚生效力, 其权利义务与婚生子女相同。

2.认领制度。认领制度可以使子女, 尤其是未成年子女找到亲生父母, 以得到生父母的关爱和良好抚养照顾。设立认领制度既要尊重血缘关系又要兼顾各方利益尤其是非婚生子女的利益。我国认领制度也可以采用任意认领和强制认领的形式。本来亲子关系应依自然事实而定, 不应依父母之意思而改变, 母子关系以分娩事实即可确定, 无须认领而当然发生法律上的母子关系。然而生母抛弃子女的现象并不少见, 只有经生母认领才可使他们产生法律上的亲子关系。再则, 非婚生子女与生父的关系, 无法以分娩之事实来确定。而且父子之间的血统联系并非像分娩之事实那样明显, 生父明知是自己的非婚生子女, 因种种利害关系不愿认领者, 也并不罕见。所以, 自愿认领既可以是生父, 也可以是生母。具体为: 生父、母均有自愿认领其生子女的权利;生父认领未成年亲生子女的, 须经子女的生母同意, 但特殊情况除外, 即对子女利益有特殊不利的情况;认领成年亲生子女, 须得到该子女本人的同意;子女的生父、母或其他法定代理人或成年子女, 可以提起强制生父、母认领之诉。当然, 生母对分娩之事实予以否认时, 可以以母子关系确认之诉来决定。强制认领可以是生母, 也可以是生父, 当生父和生母均抛弃非婚生子女的情况下, 甚至还可以是其他法定代理人或成年子女本人。值得强调的是, 应规定生父认领未成年子女, 须经生母同意和认领成年亲生子女, 须得到该子女本人的同意。这主要是因为子女并非出自于父亲身体, 生母受胎情况比较复杂, 有可能是被父强奸、诱奸等情况, 在此情形下, 生母无疑受到过伤害, 如此一来, 认领对生母、子女的名誉等可能造成不利或有害的影响, 允许生父认领有可能产生不良后果。另外, 生父、母明知为自己之非婚生子女, 因种种利害关系不愿认领的;非婚生子女经生母指认的生父不承认是他所生的;已婚妇女与第三人通奸所生子女, 女方指认第三人为孩子生父而遭否认的, 利害关系人可以提起确认生父、母之诉。总之, 赋予非婚生子女的生父、母或其他法定代理人或成年子女以认领请求权, 向法院提起强制生父、母认领之诉, 可以使非婚生子女能够得到及时的关爱和抚育。

本案判决推定梁永是梁笑的生父，并且负担抚养费给付义务，其实就是适用强制认领规则，但我国《婚姻法》并没有这样的规定。在制定《民法典》时，应该予以补充，以应司法急需。

四、参考文献：

《我国非婚生子女准正与认领制度探究》 陈雪萍, 杨仲姬

第三篇：心理健康真实案例

以下是我与女儿之间发生的真实案例

案例1.吃过晚饭，我和女儿独坐一起，书面交流。在这之前我们俩刚斗过嘴，她满脸还挂着泪珠。看着女儿伤心的样子，我的心里也好难受。我一边给她擦眼泪，一边用文字和女儿对话。我问：“你最不喜欢什么样的人？”她说：“自私、骄傲、爱骂人、忘恩负义的人。”我接着问：“你喜欢妈妈什么？不喜欢妈妈什么？”她说：“喜欢妈妈对我的爱无私，为我做了那么多，也不喊累，而且我还不听话，让妈妈生气；不喜欢妈妈的太厉害，以后给我讲道理要心平气和，我保证不厌烦。”我又问：“你最想对爸爸妈妈说的话是什么？”她说：“爸爸妈妈，我都快11岁了，你们不要为我操太多的心，我一定听你们的话......”我们交谈了很多，看着稚嫩的女儿说出这样的话，我的心也很震颤。想想平时回到家里，看到女儿犟嘴，不好好做作业，我就生气，就严格管教。造成女儿与我沟通的少了，很少把心里话告诉我。其实那一个父母不希望自己的孩子好呢？每个父母都想把心掏出来给孩子。可偏偏事与愿违。如果我们静下心来，对孩子态度好点,注意方式方法，多与孩子交流，站在孩子的角度想问题，处理问题，我想孩子一定会欣然接受的。家有女儿已长大，作为母亲的我以后更要多与女儿交流，给女儿一个宽松、舒适的生活、学习空间，让女儿健康，快乐的成长。

孩子长大了，有了自己的思想，有自己对问题的理解和看法，我们要做的就是走进他们的心里，了解他们的想法，平等的与他们交谈，沟通。这个时期的孩子已经不是把父母看作是一贯正确的人了，也看到了父母的缺点和不足，父母也是平常人。你如果不站在平等的地位说话，那么沟通就只有单向，要善于做到严中有情，情理交融，既要给予警示和适当的压力，又要给以宽容和温暖。

案例2.今天是母亲节，因昨天与单位同事出去游玩了一天，早晨我还在睡觉，女儿就早早起床练琴了，等我起床后她已经到老师那里学琴去了。我收拾完家务，做好午饭等他们父女俩回来。１２点１０分了，听到敲门声，我开门看见他俩提着包东西神秘兮兮的直接到女儿的卧室去了。不一会，女儿从卧室里拿出一支康乃馨送到我眼前，眼睛闪着亮晶晶的光芒，亲切的对我说：“妈妈，祝您母亲节快乐！”随后老公也配合女儿递给我一盒蛋糕，祝我节日快乐。看着他俩默契的举动，我一时惊呆了，不知说什么好。看着可爱的女儿站在我眼前等我对她的评价，能言善辩的我此刻无语了。我抚摸着女儿的脸颊激动地说：“谢谢你，女儿，你是我的最爱，希望你健康快乐的成长，希望我们家庭永远幸福快乐！”女儿两眼噙着激动的泪水，哭着抱住了我说：“妈妈，我永远爱你，你是我最好的妈妈，我以后要听你的话，不惹你生气了。”看着长大了的女儿，我感到无限的温馨和欣慰。外面一直下着小雨。看着女儿冻得冰凉的小手和脸蛋，我才知道女儿学完琴后一路小跑为我到花店和蛋糕店买礼物的，回来衣服都湿了。原来她把自己平时积攒下来的零花钱都拿出来为我买了礼物。我的脸贴着女儿冰凉的脸蛋对她说：“你不要给妈妈买礼物，你快乐、健康的成长就是给妈妈最好的礼物。” 看着可爱的女儿，我只有一句话想对她说：“女儿我爱你，你是我的最爱！”

第四篇：教育故事真实案例

教学形式多样化案例

永昌小学高智美

上课铃声响起，班上学生由带读小组成员带动开始课前读书，以开水每个人都声音响亮，精神饱满，5分钟过去，再一看，三分之一的人已经开始“开小差”，再过几分钟，一半的人不知道读到哪里，听一听声音，已经是有气无力，毫无感情，我不禁想到，读书都如此，课堂教学又能好到哪里，因此我就不断寻求和实践新的教学方式，经过一段时间的努力后，我所教的班级有一些好的收获，现就将我的教学方法归纳为如下几方面。

（一）课前

好的导入是一堂课成功的一半，好的导入能激发学生学习兴趣，启发学生思考，促进学生产生学习欲望，我曾听过一堂课的导入是这样的：某校进行教师公开课评比，一位新教师当天要上的课是《黄继光》，孩子们在家里已经预习了课文，上课时教师先叫孩子们讲一讲自己崇拜的英雄人物，讲完后，教师问全班：“你们知道老师最崇拜的是谁吗？”全班异口同声回答：“黄继光”，这时的老师在讲台上真是哭笑不得。由此案例，不禁引发我的思考，导入到底应该怎样才能更加自然流畅呢？我在教学中主要实践了以下几种方法：

1.借事导入

今天是周一，学校举行每周一次的升旗仪式，升旗仪式结束回到班里后，我让同学回忆一下刚才的升旗仪式上自己是怎么做，怎么想的，同学们各自发表了自己的看法：身子要挺直、少先队员要敬礼、双眼要注视国旗，唱国歌时声音要洪亮……在同学们的这些回答中，我顺利的导入了今天的新课----《升国旗》。

2.留下悬念

我们班每天做完课间操我都要求孩子们跑接力赛，由于每天坚持，所以在校运动会上取得了较好的接力赛成绩，到了后一年的运动会，孩子们因为上一年的优异成绩，加之又是每天练习，所以根本没把比赛当做一难事，但这次赛后成绩却是出乎意料又在情理之中的第三，接这次比赛，我告诉同学们在很久以前，蜗牛是有翅膀的，但现在蜗牛却没了翅膀，它丢翅膀的原因在第二天课文里会讲到，有想提前知道的同学可以读一读《蜗牛的奖杯》这篇课文。

通过上面这两种方法，使我的课堂进入成为顺理成章的事情，孩子们很自然的就可以进入到课文中去，使授课成为自然流畅的事。

（二）课中

1.演一演

在低段教学中学生对课文的理解仅仅依靠老师的蒋介石不够的，所以在课堂上我会用演一演的方式让学生感受，在给学生上《小稻秧脱险记》一课时，我演小稻秧，让同学们演杂草，让同学们感受杂草将小稻秧“团团围住”“不由分说”“蛮不讲理”与小稻秧抢营养时的情景，让同学们能直观的去“看懂”这几个词。

2.唱一唱

对于某些课文是改编过歌曲的，在上完课后我会让同学去学唱那首歌曲，而不单单让学生读课文，如《让我们荡起双桨》，孩子们用场的方式在不经意间就记住了课文，理解了课文。

3.看一看

在我的教学中，我常常会借助多媒体来让学生理解一些不容易用语言表达的地方，在上《夕阳真美》一课时，夕阳的美用语言形容孩子们始终无法感受，所以我就给孩子们看了许多夕阳的图片，孩子们看后终于亲身感受到夕阳的美，在读文章时也读的更“美”了。

4.听一听

课上，我还会让同学们听课文录音，听老师读课文，听同桌读课文，让孩子们自己来听一听，自己读的音是否准确，句子是否通畅，孩子们反复训练后不仅会改正自己不对的，还能给别人当评委呢！

5.猜一猜

在识字教学中我会用猜字谜的方法让孩子学字，如“洒”字的教学，我会说：西山下雨了。孩子们很快由我的字谜中“雨”会想到三点水或者是两点水，这样孩子们不仅感兴趣，而且能理解偏旁部首的含义，久而久之，不仅孩子们会猜，他们也能自编，就像一年级汉语拼音的：一个圆圈o o o，一个城门n n n等，都是孩子们自己编的。

6.摸一摸

在二年级时，下了一场雪，对于昆明这样的城市是很稀奇的事，我当然不会放过这样的机会，我让全班同学都去操场玩雪，孩子们当然兴奋的不行，摸雪的，玩雪的，尝雪的，看雪的……当然，让孩子们玩雪可不是白玩，回到教室，我让孩子们各自说了自己对雪的感受，之后就是顺理成章，将感受写下来，就这样一篇习作就初步完成了。

（三）课后

1.续一续

孩子们对于童话类的课文总是有浓烈的兴趣，总是想发表一下自己的看法，而童话类的课文结尾也总是给孩子们留下续写的空间，就如《狼和小羊》一课，我们班续写的结尾就各种各样：狼还是将小羊吃掉的，小样的妈妈出现打跑狼的，猎人帮助小羊脱险的，狼和小羊成为朋友的……这样的续写不仅又是一次小练笔，也是孩子们自主学习思考的成果展示。

2.画一画

画画是孩子们最喜欢的劳动之一，我常常让孩子们为课文配图画，为诗配图画，从孩子们的图画里我可以知道孩子们在课堂上学到了什么，学到了多少，而且画画还训练了孩子们的美感，有些孩子还会将图画做成立体的，在《航天飞机》一课后，我就让孩子们为航天飞机做一张名片，有一个孩子就做了一架在太空中的航天飞机，甚至画出了银河，地球，月球等等，这样的形式孩子们既动了手又动了脑。

第五篇：房地产真实经典案例

女子198万买房被出租20年 昨日法院开庭审理两个小年轻要结婚，双方父母拿出几乎一生的积蓄，为他们购买了杭州滨江一套二手房。等他们付完房款及各种税费216万元，拿到房产三证后，却遭遇晴天霹雳：房子里租客，且租约长达20年。

钱拿不回来，房子也住不进去地。本欲筹备婚礼的孙家几近崩溃。

当时，女方妈妈孙女士曾求助媒体。此事经广泛报道，在社会上引起巨大反响，有法律界人士甚至评价：此事的解决方式将影响房地产交易秩序。

昨天，案件终于在杭州滨江法院开庭：买房的小年轻告了原房东、中介公司，租客作为第三人。

案子从下午2点半一直审到晚上10点多，笔录就记了50多项。长达8小时的“抽丝剥茧”，让这个离奇的房屋买卖纠纷，一点点清晰起来，而当时舆论普遍谴责的原房东老王老天在法庭上的表现也非常“出挑”

在中介授意下先支付尾款，“2个多小时后出了大事”

昨天，孙女士坐在原告席上，时不时摘下眼镜，抹一把眼泪。这3个月来发生的遭遇，对她而言就像做梦。

7月8日，孙女士找到中介卓家房产。几次看房后，敲定一套滨江区锦绣江南的二手房。115平方米，三房二厅。

7月14日，房东老王的买卖代理人阿宝出面。双方签订转让协议书，确定房子总价190万元，内部装饰8万元，总共198万元。孙女士支付定金5万元。

7月26日，孙女士支付100万元。7月31日，签订房屋转让合同，支付3万元装饰款。8月1日，支付房款18万元，尾款90万元，以及各类税费、中介费，共计216万元。这个过程，孙女士都是和代理人阿宝接触，所有的钱都打入了中介的监管账号。8月6日下午4点，中介通知孙女士拿三证。同时告诉她，要签一份承诺书，同意交房前中介把尾款支付。

这份承诺意味着，还未收房，尾款已全部转入阿宝账户。而孙女士以为拿到三证就是完成了所有程序。

仅仅2个多小时后，中介来电。大事不秒。

从未露面的房东老王这时候现身了。他说，房子已被刘某占有，门锁被换，无法交房。原来，老王向刘某借了高利贷，还没还清，并将高利贷关系变相转换成了租赁关系，当天下午中介在中间调解无果。

孙女士完全懵了，他们7月14日最后一次看房时，还是空置房，怎么无缘无故跳出个租客？而最气愤的是，“中介明知房子已有纠纷，还要我们签承诺书，支付尾款，这是设置圈套，欺诈。

当天晚上，中介叫来开锁人员，重新换锁。孙女士进到房子一看彻底傻眼，房子增添了部分设施，有人住进去了。

更大的打击还在后面。租客刘某不肯腾房，拿出的租赁合同上，赫然写着“租赁期20年，总租金40万元。”

那一刻，孙女士觉得天都塌下来了。

格局急转：庭上，原房东侃侃而谈“这对年轻人很无辜，急着结婚，我们就算审到天亮也愿意。”昨天，房东老王到庭，没有请代理律师。他的态度很明确，希望孙女士这边尽快拿到房子。昨天的庭辩

格局，发生了戏剧性变化。原房东老王俨然和孙女士成了同一战线，他们的矛头都直指租客刘某。

刘某手上的这份租赁合同是否合法有效，也成了法庭辩论焦点。

“外面人都说我诈骗，这里我要说出真相，我不是‘一女嫁二夫’，这个房子租给刘某并没有实际发生，那是我向他借高利贷的逼迫无奈。”

老王说，他在杭州城北开厂，急需钱。3月份开始，通过中间人，陆续向刘某借了90多万元。

“5月份，我向他借了40万元，他就让我签了租赁合同，租期是从5月算起。” 6月17日，老王工厂倒闭。

老王强调，这份租约并非他的真实意思表示，“况且我没收到过一分租金，这算什么租赁？”

但刘某的律师不这么认为。这是一种以租金来抵债的方式，从租约日期来看，早于孙女士 的买卖合同。“6月份我们就交了装修的物管费给物业，并实际居住，孙女士买的是一套带有租约的房子。”

原告的代理律师当庭反驳，这份租约本身根本不合法，“它只是个形式，实质是维护非法的高利贷利益，这是不受法律保护的，是不能对抗买卖合同

事件中还扯上一个“神秘关系人物”阿宝

昨天庭审，还扯出另一个神秘人物，阿宝。他是房东老王经过公证的房屋买卖代理人。签合同和收房款的都是他。那么，他到底是谁？

刘某的代理律师道出了阿宝的“渊源”：房东老王还欠阿宝的钱。

早在5月，老王就把这套房子抵押给了阿宝。这个房子当时协商价格198万元，刚好抵老王向阿宝借的192万元。所以房东老王为了借钱，一房二吃，一边把房子所有权抵押给阿宝，一边把房子使用权抵押给刘某。

而老王昨天在庭上也揽下了所有“责任”，“阿宝不知道我把房子租掉了”，所以，“阿宝是在不知情的情况下把房子拿去卖的，阿宝没有违反诚信原则”，所以，“房屋转让协议有效”。

由于阿宝昨天没有到庭，所以卖房前他到底是否知情，目前还不得而知。

原告再次“肯定”老王的说法，孙女士的买卖合同是受法律保护的。原告支付了所有的房款，现由于第三人发放高利贷引起了纠纷，并非真正的“买卖不破租赁”，是不能对抗合法买卖的。

庭审一直持续到晚上10点，没有宣判。

关于这个案子的几个疑问

资深房产律师还是认为：租赁有效买卖亦有效

昨天庭上发生的一切，包括原房东老王的说辞，让事情似乎越来越复杂。此事所涉及的法律关系和责任承担，我们有必要来重新梳理一下。

浙江省直律协建筑与房地产专业委员会副主任、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人陈钟律师一直关注此案。记者理了几个问题与他探讨。

1.为还高利贷而建立的租赁是否有效？

开庭前，原房东老王放话，上庭要把所有“真相”都说出来。所谓的“真相”就是租客其实是放高利贷的，租赁20年就是为了还高利贷。老王的意思是高利贷是违法的，所以租赁合同是无效的。

陈钟律师说，国家对不高于银行利息4倍的借款是保护的。超过4倍利息以外的那部分才不受保护。但这不影响以租金抵债这个租赁协议本身的有效性。也就是说，租赁协议还是

有效的。

2.买卖代理人阿宝不知道租赁，买卖协议是否有效？

原房东老王还有一个观点：买卖代理人阿宝不知道房子已被出租掉，阿宝没有恶意隐瞒违反诚信，所以，由阿宝签署的房屋转让协议还是有效的。

陈钟律师说，原房东也欠了阿宝钱，所以把房子抵押给阿宝，且授权阿宝全权处理。阿宝和老王之间是委托代理关系，阿宝有权通过买卖来获得优先受偿权。所以，阿宝的买卖确实也是合法有效的。

3.租赁有效，买卖亦有效，该怎么办？

陈钟律师认为，从现在他了解的信息来分析，此案买卖有效，租赁亦有效。

那么事情仍然陷入僵局，买了的房子却被别人住着。

陈钟认为，问题的症结还在原房东老王身上。他先把房子出租，又把房子抵押，把一套20年使用价值掌握在承租人手中的房子出售，涉嫌“欺诈”。根据合同法52条，这样的合同一年内可以撤销。

若往撤销买卖合同这个方面来设想事情进展：买卖撤销，老王显然已无法把房款退给孙女士，那么孙女士可以申请法院将这套房子拍卖。20年租赁肯定会影响房屋的售价，这部分差价再向老王追偿。

所以，陈钟认为，这个官司的打法，不是要求确认房屋买卖有效，恰恰相反，应该背水一战，确认房屋买卖无效。

4.中介有没有责任？

昨天的官司，房产中介“卓家”是第三被告。孙女士方面指出中介在仅仅交付三证给孙家后，就催促她承诺将尾款从第三方账户交给房东。而仅仅2个多小时后，中介就告知她“房子有问题”。

中介的这个做法让陈钟律师大感意外，因为按照目前杭州市二手房交易的惯例，中介通常都是在房屋完全交付(包括钥匙交付，水电管煤等统统结清)后，才会将尾款支付给房屋出售人。

在这个事件中，中介有很大过错。

从法律角度上来说，中介要为它的过错承担的责任不仅仅是退还中介费，而且应该做出赔偿。赔偿范围基本上是在40万元租金的范围内(因为中介没有发现租赁问题)由法官酌情判决。

但记者发现，孙女士只诉请要求退还3万元中介费，没有要求中介赔偿。对未提出的诉请，法院当然不会主动去判。

5.原房东打的是什么算盘？

原房东老王一方面说租赁是为还高利贷，租赁合同无效；另一方面又说阿宝不知租赁，买卖合同有效。

实际上，老王欠了双方的钱，他的算盘是确认买卖有效，那么他跟阿宝之间的债就可以拿房款清了；而租赁无效，那么他和租客之间的债就可以免了。