根据法律,别墅质量不合格要如何退房

第一篇：根据法律,别墅质量不合格要如何退房

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根据法律,别墅质量不合格要如何退房

购房者发现问题准备退房时，一定要先了解一下具体有哪些法律规定能够支持自己退房，因为很多时候退房会遭到开发商抵制。退房先看购房者是否符合退房条件，如果条件符合按照一般退房流程即可办理。那么买了别墅可以退房吗?别墅质量不合格如何退房?

买了别墅可以退房吗?

1、买了别墅是可以退房的，但是需要满足退房的条件。一般来说，退房的条件包括约定条件与法定条件两种。如果在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。

2、开发商缺“证”，开发商开发手续不全导致合同无效，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。

3、开发商未经购房人同意擅自变更设计，在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。

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否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。

4、房屋面积误差超过3%，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

5、房屋质量不合格房屋质量不合格是房屋的“硬伤”;根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷，开发商在出售房屋之前就所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。

7、迟延办理房屋所有权登记，根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。

8、按揭合同办理不下来，无法得到贷款在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。

别墅质量不合格如何退房

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1、当购房者已经交订金(定金或认购金)，但还没签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

2、已做预售登记阶段，买卖双方已经到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。

3、开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。

以上就是买了别墅可以退房吗?别墅质量不合格如何退房的全部内容，若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

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流

程

中的司

法

审

查

范

围

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申

诉

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范

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  刑事案件审理期限 http://s.yingle.com/l/ss/735194.html 谈被

羁

押

人

会

见

亲

属

权

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 刑事强制措施的诉讼地位

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 法院决定再审的方式有哪些

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 什么是涉外民事诉讼流程

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 传唤（强制传唤）法律依据

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    刑事证据有哪些 http://s.yingle.com/l/ss/735187.html 如何进行交换证据 http://s.yingle.com/l/ss/735186.html 起诉书格式 http://s.yingle.com/l/ss/735185.html 一般侦

查

羁

押

期

限的相

关

内

容

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 拘传和刑事拘留有什么区别

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 审判监督流程的特点

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 贵州省人民代表大会常务委员会关于实施刑事诉 http://s.yingle.com/l/ss/735179.html

  什么是民事诉讼 http://s.yingle.com/l/ss/735178.html 强制措

施

权的滥

用

形

态

分

析

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 重视对没收财产刑罚的适用

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 证明同一事实的数个证据，如何认定证明效力 http://s.yingle.com/l/ss/735175.html

 拘传的程序包括哪些

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 构建中国刑事证据开示制度的法理思考 http://s.yingle.com/l/ss/735173.html

 审判人员如何认定全部证据

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 终止难民身份不一定就是驱逐出境的前提条件 http://s.yingle.com/l/ss/735171.html

  什么是行政赔偿 http://s.yingle.com/l/ss/735170.html 刑事诉

讼

证

据的种

类

有

哪

些

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 如何提高刑事二审裁判文书质量的探讨 http://s.yingle.com/l/ss/735168.html

  除权的效力 http://s.yingle.com/l/ss/735167.html 如何

递

交

民

事

起

诉

状

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 不当强制措施的变更或撤销

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 申请执行书范本2018 http://s.yingle.com/l/ss/735164.html

 论刑事诉讼中的瑕疵证据

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 交通肇事可以取保候审吗

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  超期羁押种类形式 http://s.yingle.com/l/ss/735161.html 再审案件是按

什么流程

进行审理

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  最高人民法院 http://s.yingle.com/l/ss/735159.html 在法定刑以下判处刑罚和适用特殊情况假释的核准程序 http://s.yingle.com/l/ss/735158.html

 内地和香港仲裁裁决的执行

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 申请再审的条件有哪些

http://s.yingle.com/l/ss/735156.html

 法院进行民事搜查要具的法律条件2018最新 http://s.yingle.com/l/ss/735155.html

 犯罪嫌疑人被逮捕后在侦查阶段可以羁押多长时间 http://s.yingle.com/l/ss/735154.html

 最高人民检察院关于在检察工作中贯彻宽严相济 http://s.yingle.com/l/ss/735153.html

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 死刑命令已经签发，在哪些情形下应当停止执行 http://s.yingle.com/l/ss/735152.html

.现行取保候审制度的问题及对策 http://s.yingle.com/l/ss/735151.html

  法审判监督程序 http://s.yingle.com/l/ss/735150.html 民事案

件

第二

审

程

序的意

义

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 捐赠财产的使用应当尊重捐赠人意愿 http://s.yingle.com/l/ss/735148.html

 打官司如何避免诉讼风险

http://s.yingle.com/l/ss/735147.html

 管制由谁来执行，执行机关是谁

http://s.yingle.com/l/ss/735146.html

  法庭上的崔英杰 http://s.yingle.com/l/ss/735145.html 相对负刑事责任年龄人的责任范围 http://s.yingle.com/l/ss/735144.html

 聘请律师注意事项2018最新

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  死刑的停止执行 http://s.yingle.com/l/ss/735142.html 绑架人质索要高额赎金四川三被告人一审获重刑 http://s.yingle.com/l/ss/735141.html

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 在法律没有具体规定，无法确定举证责任承担时，如何进行举证 http://s.yingle.com/l/ss/735140.html

 中止执行 http://s.yingle.com/l/ss/735139.html

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第二篇：国有股权转让根据法律

国有股权转让根据法律、法规规定，需要经过以下程序：

一、初步审批

转让方就本次股权转让的数额、交易方式、交易结果等基本情况制定《转让方案》，申报国有产权主管部门进行审批，在获得同意国有股权转让的批复后，进行下一步工作。

二、清产核资

由转让方组织进行清产核资（转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资），根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册。

三、审计评估

委托会计师事务所实施全面审计，在清产核资和审计的基础上，委托资产评估机构进行资产评估。（评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有股权转让价格的参考依据）

四、内部决策

转让股权所属企业召开股东会就股权转让事宜进行内部审议，（如果采取协议转让方式，应取得国有资产主管部门同意的批复，转让方和受让方应当草签转让合同，并按照企业内部决策程序进行审议），形成同意股权转让的决议、其他股东放弃优先购买权的承诺。涉及职工合法权益的，应当听取职代会的意见，并形成职代会同意转让的决议。

五、申请挂牌

选择有资格的产权交易机构，申请上市交易，并提交转让方和被转让企业法人营业执照复印件、转让方和被转让企业国有产权登记证、被转让企业股东会决议、主管部门同意转让股权的批复、律师事务所的法律意见书、审计报告、资产评估报告以及交易所要求提交的其他书面材料。

六、签订协议

转让成交后，转让方和受让方签订股权转让合同，取得产权交易机构出具的产权交易凭证。

七、审批备案

转让方将股权转让的相关文字书面材料报国有产权主管部门备案登记。

八、产权登记

转让方和受让方凭产权交易机构出具的产权交易凭证以及相应的材料办理产权登记手续。

九、变更手续

交易完成，标的企业修改《公司章程》以及股东名册，到工商行政管理部门进行变更登记。

第三篇：限购令下退房 的法律风险

限购令下退房 的法律风险

截止到2010年10月18日,已有北京、深圳、厦门、上海、宁波等13个城市分别出台「限购令」。其中2010年10月7日上海市政府颁佈的限购令中明确:暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。同日,上海市住房保障和房屋管理局发佈了具体实施细则,更加明确规定「对违反规定购房的,房地產登记机构不予受理房地產登记」的相关措施。

「限购令」的纷纷出台,严重影响房地產买卖合同的履行,也势必导致房地產买卖合同纠纷的產生。俗话说:「上有政策,下有对策」,面对政府发佈的「限购令」购房者也想出了各种对策,真可谓是「百花齐放」:假离婚、办假证、假材料、改动孩子的年龄等。但在政策坚定不移地执行中,这些对策可都是有法律风险的,《房地產买卖合同》的当事人在「不小心」的情况下就有可能会吃上官司。所以要提醒当事人在签订此合同时千万不要轻易动这些想法。

近日看到这样一则新闻「各大城市因限购令再度出现退房潮——多个城市出台住宅『限购令』,各大城市的退房潮也开始隐现,新一波退房纠纷主要是因為行政指令计画不准买房,引发购房者与开发商的纠纷。退房的原因有两点:限购导致无法过户;首付增加无力买房。」

根据退房的原因我们今天就分析下「限购令」的法律性质,是否导致合同无效,以及房產买卖双方当事人的权利主张方式及责任承担方式為何等等法律问题。

一、合同是否有效?

首先,根据商品房买卖合同法的规定,对房屋买卖合同而言,签约主体合法,买卖标的有效,双方意思表示一致,双方签订的《房地產买卖合同》就依法產生法律效力。限购令,仅仅是针对房地產行业的一个行政调控措施,属行政管理手段,其產生的法律效果也仅仅涉及房產交易过程中的一个环节,并不涉及对合同效力的判定!因此,限购令和合同的效力是没有关系的。

其次,《合同法》实施以后,法院确认合同无效,应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规為依据,不得以地方性法规、行政规章為依据。也即,判定合同无效,必须依据法律或者行政法规。而此次房產调控颁佈的文件,充其量只是行政规范性文件,根本没有达到判定合同效力的法律阶位。因此,还是可以认定限购令和合同的效力是没有关系的。

二、合同是否可以解除?

根据第一点的分析,若是根据《合同法》的认定合同有效的情况下,购房者因限购令而无法办理过户或是登记,那麼合同又该做如何处理呢?

⑴「限购令」是否属不可抗力?

到底什麼是不可抗力呢,我们先分析下「不可抗力」这个概念。

《合同法》第117条第二款规定「本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。」由此可见,构成不可抗力的客观情况要同时具备「不能预见」、「不能避免」、「不能克服」三个特点,缺一不可。

《民法通则》第107条规定:「因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任」。《合同法》第117条第一款规定:「因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。」由此可见,在因不可抗力的情况下合同的当事人是可以解除合同的。

但是「限购令」并非完全不能预见,理由如下:

2010年1月7日,国务院办公厅:「合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求」;

2010年4月17日,国务院:「要严格限制各种名目的炒房和投机性购房……地方人民政府可根据实际情况,採取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。」

2010年4月30日,北京市:「暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。」2010年5月5日,深圳市人民政府办公厅:「限制各种名目的炒房和投机性购房」。

2010年9月29日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会: 「各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。」

由此可见,「限购令」正是基於前述行政法规、规章、规范性文件中「合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求」、「坚决抑制不合理住房需求」、「 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房」以一贯之的精神出台的,「限购令」出台的可能性随时存在,并非完全不能预见,故「限购令」不属「不可抗力」。

所以,《房地產买卖合同》的当事人是不可以根据不可抗力而主张变更合同或是解除合同。⑵「限购令」是否属情势变更?

何谓情势变更?

在2003年4月28日,《最高人民法院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第23条规定,「因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。」

在2009年4月24日,《最高人民法院关於适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中第26条规定,「合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属商业风险的重大变化,继续履行合同对於一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。」

由此可知,情势变更是指合同成立以后发生了在订立合同时无法预见、非不可抗力并不可归责于当事人双方的原因如价格、币值、市场、合同目的、政策法令等情势致法律行為基础丧失,使当事人目的无法实现或形成对价关系障碍,所维持合同效力显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构变更合同内容或解除合同。

据此,我们来分析下「限购令」是否属「情势变更」?

虽然,「限购令」出台的可能性随时存在,并非完全不可预见,但是具体在何时出台、限购套数、户籍与非户籍居民的是否区别对待、有没有缓衝期,一般房地產买卖的交易双方均无法预见,「限购令」且自发佈之日起便生效,更是广大民眾始料未及的,应属「不可归责于当事人双方的事由」「 导致商品房买卖合同不能继续履行」,「 非不可抗力造成的不属商业风险的重大变化」的「客观情况」,「继续履行合同……不能实现合同目的」。故「限购令」属情势变更。

因此,《房地產买卖合同》的当事人是可以根据情势变更做出如下应对:

一变更合同

因「限购令」只是暂时限定购房套数,故可变更《房地產买卖合同》中相关条款,待「解限」时继续履行合同。

当然,这只是从法律角度可以考虑的一种策略,在实际中当事人应该没有这个耐心,且对未来市场的变化是无法预见的。当然对购房者我们不建议採用。

二解除合同,出卖人返还买受人购房款本金及其利息或者定金。

根据《最高人民法院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条、《最高人民法院关於适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条的规定,「限购令」,应是「不属商业风险的重大变化」的「客观情况」,「继续履行合同……不能实现合同目的」;亦属「不可归责于当事人双方的事由」 导致「商品房买卖合同不能继续履行」,故「当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人,恢复原状。」

③特殊情况,应承担违约责任。

如买卖双方在合同中有「因政策调整的风险由买方承担」等类似约定时,买方解除合同,应向卖方承担违约责任。

三、责任分担

因「限购令」,导致第二套房无法办理过户、完成最终交易,或是解除合同,那麼相关的责任该如何分担呢?本律师认為,这需要区分不同情况:

一新购二套房的签约时间在2010年10月7日(新政)之前:

根据上述分析,《房地產买卖合同》的当事人双方可以根据情势变更而主张解除合同,根据法律的规定,此种情况下买卖任一方均可以主张解除合同,并无须承担买卖合同中约定的违约责任,而因此產生的损失,由买卖双方自行承担。

二新购二套房的签约时间在2010年10月7日(新政)之后:

法律规范一旦实施,当事人「不能以不知道為由,主张免责」。虽当事人在一定条件下可以无法实现合同目的為由而主张解除合同,但根据上述分析,我们应该清楚合同约定的违约责任仍对合同双方当事人具有法律拘束力。但就具体责任分担而言,本律师认為考虑到双方对合同的签订都有过错,责任可按公平原则五五分成為和。当然此时责任分担的基础是「直接损失」而不是「约定的违约金」。所以,我们提醒《房地產买卖合同》的当事人,在签订合同时我们要先分析自己是否符合购房的条件,不要等到无法过户或是登记时再后悔!

第四篇：质量不合格整改

针对《质量不合格/不吻合整改通知单》的回复

(编号：E11038-CD-NCRN-WS-004)

【中国成达工程有限公司四川晟达PTA项目部】

我公司已明确质量不合格部位/问题，并已按要求整改完毕。对文件中第二、三条质量问题采取了以下处理：

1、我项目部已重新进行施工技术交底,并严格按设计及规范要求

进行施工,对施工进行合理安排，避免出现不必要的、过多的施工缝。二次混凝土浇筑之前对施工缝混凝土进行凿毛处理,并附加混凝土粘接剂。（附：专项处理措施）

2、我项目部已对违反报验程序的相关人员进行教育、培训及处

罚，避免该情况在后续施工中再次出现。

【惠生工程四川晟达PTA项目部】

申请人/日期：

批准人/日期：

关于施工缝留置的专项处理措施

出现的问题：精制区ＳＴＲ－４０１基础施工中，Ａ轴与ＰＲ－１３管廊间ＤＬ－１施工缝留置不正确。

原因分析：施工组织安排不够明确合理，且基础施工前进行的施工技术交底未对施工缝的留置问题进行重点交底，导致在施工过程中，未明确施工缝留置的要求，施工缝留置的不正确。

问题处理：我项目部已安排专人（技术员）现场跟踪、监督，对已造成的问题进行整改。且对STR-401基础施工的施工组织设计重新进行修改完善，并重新进行施工技术交底，对施工缝留置问题重点交底，说明问题严重性，避免后续施工中再次出现类似问题。

问题预防：为防止类似问题在后续施工中再次出现，我项目部已安排专人（技术员）对施工过程进行全面指导、监控，严格按照规范规定及设计要求进行施工。

针对《质量不合格/不吻合整改通知单》的回复

(编号：E11038-CD-NCRN-WS-005)

【中国成达工程有限公司四川晟达PTA项目部】

我公司已明确质量不合格部位/问题，并已按要求整改完毕。对文件中第二、三条质量问题采取了以下处理：

1.我项目部已下达指令，要求钢筋班组待丝扣加工完，及时安装塑料盖帽，钢筋倒运至现场后，采取下垫措施。

2.在大体积混凝土表面覆盖棉毡，并安排专人定期浇水养护，加强木工班组拆模时成品保护意识，对已造成的缺棱掉角现象级进行打磨修补。

【惠生工程四川晟达PTA项目部】

申请人/日期：

批准人/日期：

第五篇：根据上级要求和学校工作计划

根据上级要求和学校工作计划，受市、县人社局委托，我校模具专业二年级学生于2012年元月9日上午完成 焊工方向的职业资格考试任务，由于准备充分，安排合理、加上学生的积极配合，工作顺利，受到到了市、县各级领导的好评。