影响国债销售因素及其负面效应探析[合集]

第一篇：影响国债销售因素及其负面效应探析

影响国债销售因素及其负面效应探析

[摘要]金融理财产品的大量推出以及国债销售主体的商业银行利益取向的变化，直接影响国债在金融投资市场的占有份额，国债投资追逐者逐渐减少，国债销售情况逐渐由热趋冷。为扩大国债发行的市场规模和占有率，本文拟从金融理财产品不断丰富以及国债销售利益分配机制不匹配等具体情况的对比入手，分析国债销售受到冷落的原因，针对性地提出意见或建议。

[关键词]金融产品；国债销售；现状分析

[中图分类号]F812.5

[文献标识码]A

[文章编号]1006-5024(2011)05-0186-04

国债发行不仅仅是一种弥补财政赤字的手段，也是筹集资金用于社会经济建设的一种行为，国债更是一种金融商品、信用工具和宏观管理手段。国债的销售变化情况较大程度上受基准利率调整、市场资金松紧、理财产品定价及货币政策预期等市场因素掣肘。然而，随着一些收益性高、流动性强、管理灵活的金融理财产品的不断推出和投资主体风险承受程度的提升，国债因风险定价和收益之间的确定性面临诸多投资主体投资偏好与销售主体利益取向等非市场性因素的影响，阻碍了国债在理财市场尤其是农村市场的销售态势。为分析影响国债销售的非市场因素及其负面影响，本文对江西抚州市影响国债销售的各类非市场性因素进行了调研分析与全面界定，以期最大程度地降低国债资金筹集主体的发行频率和成本，提升国债发行资金使用效率。

一、国债销售的基本情况

1．国债销售规模快速扩大

2005年，抚州市国债销售额仅为565.80万元，人均购买国债1.53元，占当年城镇居民人均可支配收入比重的0.18％。近年来，随着经济总量增大和财政政策导向顺势调整，国债发行和销售规模均呈现快速扩容的态势。2009年，抚州市国债销售额达到6157.60万元，销售量为2005年的10.88倍，人均购买国债额增长到15.79元，占2009年抚州市城镇居民人均可支配收入比重的1.20％。另外，国债销售增幅大大高于同期抚州市城乡居民收入增长幅度(见图1)，这就充分体现了“金边债券”的价值，同时，也反映出国债在城乡居民投资主体资产配置中的重要性日益凸显。

2．国债销售率低位徘徊

由于国债发行规模的扩大，导致国债销售主体下达给分支机构的销售计划也逐年增加。但是，从抚州市各销售主体近两年来的销售率分析(见表1)，各类国债销售率均低于40％，且销售率随着国债持有年限的增长而降低。因国债销售率低位徘徊，导致销售主体被动用大量自有资金垫付所持有的国债，销售主体被动持有的国债缺乏投资渠道和政策环境，因而，直接影响了国债销售主体对国债营销的积极性。

3．国债销售与其他理财产品相比呈逐年下降趋势

调查反映，以基金投资和黄金投资为代表的理财产品在居民资产配置中的权重大幅上升。随着品种多样的保险产品和其他年收益率偏高的短期理财产品的推出，迅速改变了“金边债券”为城乡居民投资理财首选产品的局面，国债销售与理财产品销售相比呈明显下降趋势。经统计，抚州市国债销售总量从2005年的565.80万元增长至2009年的6157.60万元，增长lO.88倍。然而，其理财产品的销售形势则是2005年抚州市各类金融理财产品销售额为1.49亿元，2009年猛增至195.70亿元，增长131.34倍，国债所占比重却从2005年的3.66％下降至2010年上半年的0.25％。

二、国债销售额逐年下滑的原因

国债销售形势的持续下滑固然有国债产品收益定价、金融市场化程度提高及投资渠道多元化等市场性因素的影响，但就作为国债销售主体的商业银行而言，国债销售利益分配机制才是影响国债销售主体销售国债积极性的主要因素。在政策环境和市场化程度不断成熟的条件下，唯有通过畅通国债销售利益分配机制来缓解目前国债销售过程中遭受非市场因素带来的冷落现象，才能真正达到国债发行成本最小化和发行方式最优化的目标。

1．国债销售总量与销售主体手续费收入不相匹配

从2009年以来的数次国债发行中，均将国债发行和兑付手续费合二为一，两者的手续费确定为7％，这部分手续费是商业银行承担国债销售任务的主要推动力。在商业银行致力于改变存贷差为主要利润来源的背景下，商业银行的利润中有很大一部分是来自其中间业务收入，国债发行、兑付手续费也是商业银行获取中间利润的重要途径之一。但是，国债销售利益分配机制设计并未对商业银行扩大国债销售总量带来积极推动作用，反而出现了国债销售总量与银行实际收益成反比的不利局面。

从抚州市各家商业银行2009年一2010年上半年国债销售的情况分析(见图2)，工商银行、邮政储蓄银行、中国银行、建设银行及农业银行2009年以来分别销售国债3797.00万元、1451.34万元、1340.00万元、776万元及600万元，在各家商业银行除去销售宣传、纸张、人工等费用后，上述5家国债承销机构每销售1万元国债得到的收益分别为67.26元、62.2元、65.76元、65.66元和66.87元。不难看出，图表上并没反映销售总额越多收益越高的态势，究其原因在于各家商业银行销售环境、系统改造、网点布局、人员培训、销售对象等条件不同，导致国债销售成本客观上存在较大差异，但财政部则是将各类国债销售主体的手续费统一核定为7％，这样势必会动摇国债销售主体的销售积极性和主动性，从而对下一轮国债销售带来更大的负面影响。

2．国债销售与个人酬金间未形成有效激励机制

抚州市现有的5家国债承销机构对国债销售采取的是差异化管理措施，工商银行、邮政储蓄银行和中国银行采取地市分行额度管理形式，对于未完成营销任务的国债销售机构，其未销售部分由各地市分行以自有资金出资承销。建设银行和农业银行则实行省分行统一管理销售额度，地市分行不承担具体国债营销任务，对于未销售的部分国债由省分行统一出资承销。上述两种管理措施直接导致营销人员的国债销售收入差异明显。如采取地市分行承销模式的工商银行、邮政储蓄银行和中国银行每销售1万元国债，营销人员分别可获得营销收益为8.25元、6.22元和3.81元，而这3家承销机构国债销售额与个人酬金完全呈现出逆向态势。采取省分行统一承销模式的建设银行和农业银行不给营销人员支付个人营销酬金，这也是2家承销机构国债销售量排名靠后的重要因素之一。国债销售激励机制未有效与个人酬金挂钩，使营销人员对国债营销不积极，这在很大程度上也会直接影响后续国债的销售，因而，固化了国债销售额与个人酬金的反比趋势，增加了影响国债发行的非市场性因素。

3．国债与其他理财产品的营销收益存在较大差异

在以往情况下，商业银行的营销人员往往是国

债销售的主力军，因为大多数百姓对国债投资有一定的认知度，认为投资国债安全性高、收益稳定、可抵押或提前支取，营销人员对国债产品的推荐和引导能对国债销售对象产生较强的驱动效应。而且，国债市场购买主体的年龄层次普遍偏大，对保险、基金、黄金、国债以及品种繁多的个人理财产品难于决策，银行营销人员对金融理财产品优、劣势特征的介绍，在一定程度上对投资者的决策能起到导向作用，在此时，支付给国债营销人员的个人酬金则成为决定国债销售重要的非市场性因素之一。调查发现，抚州市各商业银行营销人员销售各类理财产品所获收益差异较大(见表2)。以农业银行抚州市分行为例，该行营销人员销售1万元理财产品获得营销收益为20.00元，代售保险产品的营销收益为16.00元，吸纳1万元储蓄所获得的营销收益为2.00元，而在国债销售任务采取省行统一管理模式下，国债销售任务不纳入对营销人员的绩效考核范围，营销人员个人也得不到任何营销收益；再以工商银行为例，销售人员营销1万元国债，可获得营销收益为8.25元，也是低于其他理财产品的营销收益，因而，营销收益激励制度的设计促使高收益的金融理财产品对国债产品的“挤出效应”。

三、国债发行规避非市场性因素影响的措施或建议

在市场经济体制下，投资理财产品的期限结构日臻完善，品种繁多的基金、黄金、保险以及个人理财产品层出不穷，且投资者的投资偏好也产生了个性化和多样化。长期以来信誉度高、收益稳定、品种限期单一的国债已不能完全满足各种投资需求，当年的“金边债券”其独特的优势将渐渐地被新的理财产品所代替。为增强国债的吸引力，扩大国债投资群体，建议在国债产品的设计和利益分配机制的制定等方面，应摒弃指令性任务、政策性包销和期限结构简单等政策导向，通过疏通利益分配机制、优化产品设计和畅通国债投资渠道规避阻碍国债销售的非市场性因素。

1．建立国债发行手续费浮动匹配机制

2009年以来，面向个人投资者发行的国债主要有1年期、3年期和5年期三种。从文中表1可以看出，1年期国债最受个人投资者青睐，持有期限较长的3年和5年期国债因期限长、流动性差而销售冷淡。但3种不同期限的国债其发行手续费则统一为7％。从理论上说，财政部门发行期限较长的国债其成本相对偏低，反则国债销售成本高而利用率低，从客观上造成财政部门国债发行成本和频率增加的现实难题。为此，建议建立国债期限和发行手续费之间的浮动匹配机制，即5年期国债发行手续费高于3年期和1年期国债发行手续费，通过调整不同期限国债的发行手续费来推动中、长期国债的发行，从而提高营销人员对中长期国债营销的主动性和积极性，确保国债发行市场的健康发展。

2．优化国债结构，丰富国债品种

国债期限种类的设计应尽可能满足不同喜好投资者的需求，采取长、中、短期相互结合的国债发行比例进行灵活调整，针对当前市场的需求，可适当扩大短期国债的发行比例，如发行3个月、6个月、9个月等多种期限的国债种类。同时，要及时了解百姓投资理财的特点，适时调整国债发行频率，如根据每年第一期国债销售火爆的特点，可在每年的一季度加快国债发行频率，到下半年的9、10月可适当放缓发行频率，从而达到降低国债发行成本和发行频率的目的。进一步丰富国债品种，财政部门需要对应债主体的投资行为模式进行分析，根据不同的应债主体设计特色国债品种，例如在农闲时发行农村特色国债，年底分红派息和投资回笼资金较多时发行短期贺岁国债等等，以更多地吸收社会闲散资金。同时，可将长期国债利率与国家通货膨胀指数相结合，适当考虑保值补贴，有效消除投资长期国债者的后顾之忧。

3．国债发行手续费实行差异化管理目前，国有商业银行、股份制商业银行和地方商业银行之间国债承销比例和销售成本存在较大差异，按照统一标准支付发行手续费势必影响承销比例较高的国有商业银行的销售积极性，在地市和县乡网点较多的国有商业银行，其国债营销成本要高于集中程度较高的其他商业银行。因此，建议对国债承销总量大、贡献大的商业银行实行差异化发行手续费管理，借鉴保险公司和基金公司的营销手段，适当提高国债承销总额较高机构的手续费标准，充分调动承销机构和营销人员的销售积极性。

4．允许地方国库尝试现金管理操作，吸引国债持有银行竞标国库现金存款

国债政策性包销制度导致商业银行被动持有大量未售出国债，在现行政策和市场环境下，商业银行对持有的国债缺乏投资渠道。目前，部分国有商业银行已具备了国库现金存款定价机制，如个别国有商业银行具有SHIBOR实时利率浮动2％以内进行协议竞标存款的操作权限。对此，建议逐步放开地方国库现金管理政策限制，允许持有一定数量国债的国有商业银行进行国债投资，畅通被动持有国债的投资渠道，在丰富市场投资品种的同时抵消国债承销政策对商业银行盈利能力和资金使用效率的影响。

参考文献：

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[4]国家金库深圳市分库．凭证式国债的创新方式探索[M]．北京：中国金融出版社，2009．

第二篇：我国国债适度规模影响因素的计量分析

我国国债适度规模影响因素的计量分析

内容摘要：本文从促使国债适度规模扩大和制约国债适度规模的两个角度来讨论影响我国国债适度规模的因素。并利用数据建立计量模型，对影响我国国债发行规模的影响因素做出实证研究。

关键词：国债适度规模 影响因素 计量模型

在现实的经济中，国债发行的适度规模是受多个层次和方面的因素影响和决定的。从宏观的角度来看，经济增长率、经济周期、经济社会的发展程度、居民的收入和消费水平、财政收支状况、社会投资规模以及金融的发展程度等等，这些宏观方面的因素都会影响国债适度规模的大小。从微观层面上分析，国债自身情况是一个主要的影响因素，如国债的管理水平和结构状况，包括：国债期限安排、品种搭配、偿还方式、应债来源以及国债资金的使用效益及使用范围，这些因素都很大程度上影响着国债适度规模。下文分两个角度来讨论影响国债适度规模的因素——促使国债适度规模扩大的角度、制约国债适度规模的角度。并利用实证的数据建立计量模型，对影响我国国债发行规模的影响因素做出计量分析。

促使我国国债规模扩大的相关因素分析

（一）财政赤字弥补方式的转变

随着改革开放的开展和我国经济的高速发展，我国政府对财政赤字的弥补方式也发生了很大的变化。1987年之前财政赤字的规模比较小，而其主要的弥补方式是采用财政向中央银行透支的方式。1987年，国务院顺应经济发展的需要，做出了新的规定，财政不能够向中央银行透支的规定。为了贯彻执行这一政策，稳定金融的同时达到减少直至取消财政对中央银行的借款和透支，政府对全国金融机构发行了40亿元的财政债券，占当年全部国内债务收入的30.14%，从而也造成政府举债规模首次的高速扩张。1994年，中央政府出台《预算法》，明确规定政府不得向银行透支或通过向银行借款的方式来弥补财政赤字，发行长期和短期国债成为弥补财政赤字的唯一方法。在1995年颁布《中国人民银行法》中再次重申了中国人民银行不得向政府透支，不能直接认购政府债券的规定，同时还强调，中国人民银行不得向各级地方政府提供贷款、包销政府债券等规定。由此，在不考虑税收等因素的条件下，财政赤字的弥补只能完全依靠发行国债，这种情况也催生了政府举债规模的高速增长。

（二）隐性债务和或有债务

对于隐性债务和或有债务的介绍已有相关文献进行详细论述，本文不再赘述。正是由于这两部分的债务没有比较准确的对其规模和期限的估计，并且组成债务的各种成分复杂，如果这部分债务，在外界客观条件发生变化的情况下，比较短的时期内转变成了对政府现实的债务，由于政府的财政状况不可能短期内变化，那么政府势必要通过发行国债的方式来消化这部分债务。显然，这会使得国债规模趋于扩张。

（三）国债规模的累积效应

国债的发行具有其自身特有的特点，最主要的一点是还本付息的刚性。1981年我国恢复发行国债，5年后我国正式进入偿还期。这之后，历年发行国债的规模不断增加，国债余额像滚雪球一样地产生累积效应，使得每年应偿付的到期国债及利息额逐年增加。对国债及利息的偿还的基本方式是财政盈余、增加税收以及举借新债，而我国的现实情况是，财政收不抵支，连年出现财政赤字，同时，由于政策的限制和国债项目经济效益低下等原因，依靠增加税收和国债项目取得经济效益偿还国债的方式不适用于目前的经济形势。因此，国债规模的累积效应带来的后果是国债规模进一步的扩大。

（四）国民经济宏观调控的需要

财政政策是影响国债规模的一个重要的因素。例如，如果政府实行积极财政政策，必然要扩大政府的支出，这会导致政府发行国债规模的扩大。相反地，如果政府实行紧缩性的财政政策，那么财政赤字的缺口就会缩小，那么国债规模也会相应的减小。比如2007年以来，受到美国次贷危机的影响，我国经济处于低谷，国内有效需求不足，政府为了刺激经济的发展，促进经济增长，政府实行了扩张性的财政政策，扩大赤字、增发国债用来增加政府投资。特别是进入2009年，随着政府政策的进一步深入，我国国债发行规模已达到历史性的1.6万亿元。

制约我国国债规模扩大的因素分析

（一）国民经济的发展水平

显而易见，国债的发行规模的大小要与该国财政的债务偿还能力相适应，而这个问题从根本上说还是要使得国债的发行规模与经济发展的水平相一致。这也就是说，一个国家的经济发展的状况决定了所能发行国债的规模的大小。若经济发展水平低下，GDP增速缓慢，财政收入不稳定，那么必然不利于国债适度规模的扩张。相反，一个国家GDP高速稳定增长，财政收入平稳增加，那么国债适度规模就会较大，国债规模可以稳定的增长且不会形成债务的风险，从另一方面讲，当一个国家经济发展水平非常高时，GDP高度发达，政府的财政收入非常多，政府对国债发行的依赖也会降低，会主动地减少国债的发行。目前我国的经济发展处于社会主义的初级阶段，经济发展水平相对发达国家还是比较低，这也从根本上制约了我国国债规模的扩大。

从另一角度来看，国债发行规模明显会受到社会资金总量的制约，而社会资金总量正是国民经济发展表现的一个方面。应债主体的资金能力是制约国债规模的重要因素，是决定国债是否能顺利发行，能发行多少的重要因素。众所周知，我国国债发行的应债主体是个人和单位，而居民储蓄的多少和信贷规模的大小可以看作是对这两者资金能力的一种体现。充足的居民储蓄以及较大的信贷规模则表明认购国债的资金量充足，有利于国债的适度规模的进一步扩张；反之，则会制约国债适度规模的扩张。另外，1992年政府的政策发生变化，从这一年开始允许金融机构包括各类基金认购国债，这使得国债的认购主体得以扩展。因此，从这方面看，金融机构对国债的应债能力的强弱同样制约了国债规模的扩大。

（二）国债的结构及国债市场的完善程度

国债结构的定义是一国各种性质债务相互搭配以及债务收入来源、利率和发行期限等有机的结合。合理的国债结构在降低筹资成本，减轻财政负担，发掘社会资金潜力并满足不同类型投资者的需要方面起到至关重要的作用。但我国目前的状况是，国债结构不够合理，而且有着诸多问题存在，这些问题主要体现在：国债持有者的结构分布不够合理，国债的利率期限结构还不够完善等等。显而易见，不合理的国债结构制约了我国国债适度规模的增大。

我国国债市场发展已经历了近三十年的历程，在这近三十年的时间里，我国国债市场有了很大程度的发展和规范，但是与西方发达的国家相比，仍然存在很多不足和不够完善的地方，国债市场还有许多需要亟待解决的问题存在。主要存在的问题如下：市场规模小，品种较少；市场分割并且缺乏统一性和流动性；市场缺乏有效规避风险的机制；投资者结构不合理等等。

国债的规模与相应的市场的发育情况是相关的，比如西方国家有着很高的负债水平而不会影响财政的稳定，这当然是与他们国家成熟、完善、发达的国债市场息息相关。而反观我国，由于国债市场还不够完善、发展水平低等现状阻碍了我国国债适度规模的扩张。

（三）政府的管理水平和信用程度

国债的负债主体是一国政府或财政，其自身的债务管理水平和信用状况显然成为了制约着国债适度规模扩大的一个重要因素。如果政府存在信息不全，政府行为本身存在缺陷，一般来说，这样往往会造成对经济形势判断的偏误，并且信息的滞后对决策存在很大的不利影响，甚至导致决策上的失败。因此，若一国政府对国债的管理不够完善，管理水平不高，并且政府信誉低下，那么这必然导致该国的适度国债规模的低下，这样政府可利用的债务规模小，其对宏观经济的调控能力必然较弱。相反地，如果政府对债务管理水平很好，并且政府在国债的还本付息方面有着极高的信誉，那么国债的适度规模势必会比较高，政府对宏观经济的调控能力会比较强。

第三篇：影响楼盘销售的十大因素

影响楼盘销售的十大因素

正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。

综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：

1、环境因素。楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。

从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。

2、消费个性因素。消费个性集中体现在消费心态的不同。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。这是欧美国家极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。

3、区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。

4、物业管理因素。小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。

5、WTO因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着WTO的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。WTO对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。

6、发展商信誉因素。发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。

7、付款方式因素。付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。

8、促俏因素。随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。

9、楼盘质量因素。这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。

10、政策因素。这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。

上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。

楼盘销售重在营销控制

在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。

一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。

以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。

销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中，谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。

客户购买行为的分析

一般对于不同类型的客户，促成其购房的方式也有所区别，主要有以下四种方式：

纯冲动。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因现场售楼处、看板或因朋友购买而产生自已也需拥有的想法。提醒式。属于区域或区域外的客户，有一定的房产知识和使用经验。因某体吸引，对地段、景观、产品感兴趣。

诱导式。第一次购房，需要一定时间对产品进行考虑后决定。可能因现场看板、售楼处的吸引而进入，需现场人员详细介绍产品。

计划式。对于房价昂贵的产品而言，存在犹豫不决的客户层。可以通过增加附加值和可能的降价等办法来进行说服。

一、客户购买心理分析

1、详细研究所需购买的产品。

2、探究有关资料（价格、企业形象）。

3、依靠已有的经验进行判断并采取行动。

4、等待机会。

5、模仿他人的判断（根据广告的暗示）。

6、用投机心理作冒险尝试。

7、抽样方式选购（没有时间考虑）。

8、满足最小限度的条件即可。

无论何种购房行为，在客户的内心深处都存在或多或少的购买意向和需求——潜在意向及需求，在进入售楼处后，需通过销售人员促成其购买的行为。

二、销售基本技巧

1、在接待过程中仔细观察客户的身体语言。

2、询问技巧。

3、介绍产品的技巧。

4、掌握销售程序（介绍产品的优先顺序、循循善诱客户）。

5、议价技巧。

6、促成下决心的技巧。

7、签约技巧等。

三、沟通技巧

销售人员介绍产品，采取口语化或非口语化（观察客户的肢体语言及倾听技巧）的形式来挖掘客户的需求（面积、总价、单价）、预算、喜好（楼层、朝向、面积、景观等）。可以借助以下道具和活动来达到沟通的目的。

1、产品的优点与特性。

2、POP广告。

3、接待中心的气势和内部的布置。

4、媒体广告、派夹报、DM等。

5、售楼书。

6、样板房以及现场演示等其他设备。

7、现场促销活动（SP活动、赠品等）。

四、成交技巧

在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好，那么如何根据经验，向客户推荐其满意的房型呢？

（一）锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。

1、抢购方式。

2、直接要求下决心。

3、引导客户进入议价阶段。

4、下决心付定金。

（二）强调优点

1、地理位置好。

2、建筑物外观风格独特。

3、产品规划合理（朝向、格局方正、得房率高）。

4、建材标准高。

5、房型规划好、私密性好、景观佳、得房率高。

6、小区环境有特色。

7、周边设施齐全，生活便利（学校、图书馆、名人等）。

8、付款方式轻松。

9、开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等。

以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，强调产品的优点，再次促成其下决心。

（三）直接强定

如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：

1、客户经验丰富、二次购房、用于投资的同行。

2、客户熟悉附近的房价及成本，直截了当要求以合理价位购买。

3、客户对竞争个案非常了解，若本案不具优势，可能会失去客户。

4、客户已付少量定金，订购其他个案的房产，而你想要说服他改变。

（四）询问方式

在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：

1、展示过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等。

第四篇：影响销售目标达成的几大因素

影响销售目标达成的几大因素

成功有其方法，失败有其原因。营销人员的目标达成亦是如此。一个企业的销售指标能否保质保量的完成，事关企业的发展大计，牵涉到企业战略目标规划能否顺利实现，也是企业月度、指标能否顺利分解的坚实物质基础。影响和阻碍目标达成的因素可谓很多，本文从目标设定、薪酬设计、营销管理、培训机制、营销执行的层面，分别加以阐述，并附以案例，供广大同仁参考。

1、目标设定不科学

销售目标的制定是一门学问，因为它关系到营销人员的薪资考核和职位升迁，所以，需要营销和市场部门认真研究和谨慎对待。目标定的太低，易于达成，往往会使营销人员缺乏挑战精神，容易让营销人员丧失斗志和激情，从而不思进取，安于现状；目标定的太高，“掂起脚尖，甚至蹦一下都够不着”，则是“鞭打快牛”，容易“拔苗助长”，引发市场后患，不利于企业和市场的深入、持久发展，因此，制定符合市场实际的、科学的销售目标尤其重要。

案例：某饮料公司4月份在湖北省实现销售收入300万元，5月份，该公司考虑到随着气温进一步升高，饮料市场全面进入旺季，同时，也为了达到缩减相应营销费用的目的，经过权衡，销售目标就定到了500万元。此销售目标一经公布和下分，整个营销中基层一片哗然，因为他们心里都明白，上个月之所以完成了300万元的销售量，其实都是通过良好的客情关系、“苦口婆心”地劝说压货甚至不惜动用公司促销、返利等资源才完成的，由于湖北省是该饮料公司的老市场，市场增长空间已不是很大，因此，这些“拔高”的销售任务无法往下派发。由于营销高层一再坚持，这多出的200万就硬性地层层分解到了片区经理、营销人员以及经销商的身上。可是，半个月过去了，令人想不到的是，该公司才销售了100多万元，这时，公司高层急忙派人下去调查，反馈过来的结果是，过高的销售任务让营销员和经销商“喘不过气来”，他们自认为再努力也完不成，于是消极怠工，得过且过，个别区域甚至出现与公司对抗的过激现象。整个营销团队丧失了应有的战斗力，加上5月中旬以后，天气阴雨连绵，该饮料公司在湖北省的销售计划彻底落空了。

案例中该饮料厂家之所以销售目标全盘皆输，与该公司过分想当然，不切实际的制定销售目标息息相关。因此，销售目标的科学设定，事关营销全局，既能“加压”，又能“驱动”的销售目标才是好的营销目标。

２、薪酬设计不合理

薪酬是激发营销人员达成目标的原动力，合理的薪酬制度让人振奋，而不合理的薪酬制度则让人消沉，设计公平、公正、公开的薪酬体系是能否实现销售目标的核心和关键。

案例：JY食品公司为了体现薪酬的人性化，在终端直铺的第二个月针对直销员薪资体系调整如下：凡销售公司生产的任一规格和档次的方便面，1500件以下都享受600元/月的底薪保障，超过1500件，超出部分每件提成0.4元。此薪资体系调整后，令人大跌眼镜的是销售量不但不升反而下降，目标达成更是无从提起。后来经过仔细研讨和分析后才知道，由于1500件的目标量很难完成，销售1499件和销售1000件、500件的结果一样，都是600

元工资，因此，他们一看完不成1500件，拿不到提成，于是便往往放弃向上冲的机会，让市场自然销售；而不分产品档次、价位的销售提成考核方式，也让营销人员一味地推销便宜、好卖的低价位品类，致使产品结构严重失调，利润率大为下降，从而使销售目标和利润目标双双失利。

薪酬体系事关营销人员“人心向背”，案例中的JY厂家之所以“祸起萧墙”，连连失手，其实都是难以服众的薪酬制度“惹的货”。因此，销售目标的顺利达成，离不开合理、富有竞争性的薪酬考核体系。

３、过程管理无跟踪

很多企业的销售目标难以达成，往往与其粗放式的无跟踪的过程管理有很大的关系，对市场、对营销人员疏于管理的结果，是公司倍受蒙蔽，有时是使企业“赔了夫人又折兵”，既花了钱，但却没有起到应有的市场效果。

案例：2004年，XY方便食品公司对于市场的管理可以用一个“粗”字来概括：每月月底公司的营销政策一公布，销售指标开始逐级、逐层分解，然后休息一天，全体营销人员便全部下到市场。这种管理模式运行了一年，2亿元的销售目标完成了1个亿不到，以致企业的管理高层非常纳闷，为什么营销员一个月在市场上“呆”了26天，差旅费用没少花，但销售指标却还仍然完不成呢？2005年，企业借助“外脑”建议，开始导入过程管理、跟踪管理，全面实施深度分销，对各级营销人员的工作时间、工作内容等进行了量化和细化，并通过系列表格、互联网等方式，对销售目标“日日跟踪，周周跟踪，月月跟踪”，并针对通过跟踪中发现的市场问题，快速反应，及时处理，取得了较好的销售效果：截至今年5月份，该公司的销售额已达1亿多元，05年销售目标的圆满完成已成定局。

随着销售渠道的下沉和市场的精耕细作，市场的管理由粗放到精细，由量化到细化已成营销界共识，“放鸭子”式的市场管理模式对于销售目标的达成将有百害而无一益，并将随着市场竞争的白热化而逐渐淡出市场。

４、培训机制不健全

一个企业最大的损失就是把没有经过培训的营销员放到市场上，而一个营销团队最好的成长方式，就是通过培训的平台，获得最快、最有效的经验和体会，它对于营销目标的达成，会起到一种内在驱动力的作用。

案例：现在身为某食品集团公司营销总监的李华在03年担任大区经理时曾遇到一件可笑而又可气的事，属下一位营销员，已经在公司工作了半年，后来在和一个县的新客户谈生意时，竟然不知道X方便面和Y饮料产品是“同胞兄弟”，而竟说成了是两个厂家的产品，结果引发客户对营销员身份和能力的质疑，一桩本来能够成交的生意因为营销员的“训练无素”而泡汤。通过汲取这次教训，李华开始注重营销团队的培训工作：除了公司的正常培训外，自建培训体系，每月初和每月中旬都进行为期一天的全封闭培训，针对营销工作中出现的问题，集思广益，现场讨论解决办法，并即时进行演练；其次，针对公司、产品、市场知识、营销技能、操作流程和规范进行全方位的灌输和培训，借以提高营销团队的核心竞争力，“磨刀不误砍柴工”，李华的培训机制的创立，其明显的效果很快得以体现，不仅销售目标月月完成，而且还水到渠成地促进了市场的蓬勃发展，使团队销售业绩大幅攀升，并一直保

持遥遥领先的市场地位，04年，李华被提拔为该公司的营销总监。

很多企业为了少投入，多产出，往往不肯在营销人员培训上下功夫，不能把营销员作为公司最宝贵的市场资源来加以培养和运用，这种“本末倒置”的经营眼光与思路，使企业的销售目标达成沦为“无水之源，无本之木”，企业的高速、持续发展沦为口号和空谈。

５、营销执行无打造

销售目标完不成，其实与营销人员缺乏相应的执行力不无关系。对市场缺乏管控、对客户不闻不问、放任自流甚至“歪嘴和尚念歪经”的现象经常在市场上演。

案例：A酒业公司为渡过6、7月份的销售淡季，决定颁布和推出新的营销政策：即凡在6、7月份打款进货的经销商，均享受每件酒随车配送精美茶具6件套的渠道驱动和消费者购酒可以抽奖的终端拉动奖励政策，措施出台后，令人意想不到的是除了6月份销量稍有增长外，7月份还竟然还下滑了10%，后来，公司总部派员深入基层及市场一线进行摸排，才明白了事情的原委和真相：由于营销人员缺乏执行力，没有深入领会茶具奖品是为了刺激分销商购货积极性，而抽奖是为了拉动终端消费，有的营销员对公司的促销政策及经销商甚至是“睁一只眼，闭一只眼”，造成了经销商变卖促销品当利润，“刮刮乐”抽奖独自“吞”掉现象，致使较好的市场政策和促销资源得不到合理、有效利用。促销的执行“大打折扣”以及市场资源被无端“截流”的结果，使销售目标的达成成了“空中楼阁”。

营销人员不能正确领会公司的战略意图和缺乏强有力的执行手段，往往使公司的市场管理和市场运作流于形式，销售目标的达不成也就见怪不怪了。

当然，影响和阻碍销售目标达成的因素还很多，比如产品的淡旺季转换、实力强大竞品的冲击、市场形势的急剧变化、生产、物流部门的协作不力等等，都有可能使销售目标难以实现。其实，不论是什么原因使然，只要企业能够找出达不成的“病根”，科学分析，认真对待，然后“对症下药”，作为企业，还是能够“妙手回春”、“药到病除”，从而实现销售目标与战略规划“双赢”局面的。

第五篇：房地产销售人员薪酬影响因素分析（本站推荐）

薪酬设计与管理论文 题目：西安雅荷地产公司销售

人员薪酬影响因素分析

西安雅荷地产公司销售人员薪酬影响因素分析

【摘要】在现代市场经济条件下，中国企业进入了一个“以销定产”的时代，“销售是企业的龙头"已经成市场经济下企业家的共识，我们常说，客户是企业的上帝，而销售人员就是将上帝回来并要上帝掏腰包的人。销售职类在企业中一直扮演着独特的角色，其中最令人咋舌的莫过于销售从业者判若云泥的薪酬差距，这样的差距对销售人员的工作积极性产生了很大影响。本文通过对西安雅荷地产公司销售人员薪酬影响因素的分析，对企业如何利用薪酬来激励销售人员完成高业绩，实现高业绩提供了参考依据。

【关键词】 薪酬销售人员影响因素

西安雅荷房地产开发有限公司成立于一九九八年，注册资金1.5亿元，具有房地产开发二级资质。公司始终坚持“以持续地服务于人们高品质的生活”为使命，整合资源，关注品质，现已形成了以房地产开发为龙头，集物业管理、园艺绿化为一体的现代化专业公司。雅荷地产历经十八年的努力拼搏，公司先后在西安成功开发了以“雅荷”为品牌的七个楼盘项目，雅荷花园、雅荷翠华大厦、雅荷度假山庄、雅荷城市花园、雅荷智能家园、雅荷中环大厦、雅荷春天等项目，累计占地约1500亩，总建筑面积约150万平方米，已建成面积约100万平方米。在西安引起了强烈反响，成为西安房地产业的一枝奇葩。

该公司一直将销售量作为企业发展的核心力量，销售人才对于西安雅荷地产公司的重要性显而易见，薪酬，是维持和促进企业销售人员满意并因此提高工作效率与工作质量的最重要的激励手段之一，也是企业吸引和留住销售人才的关键所在。实践证明，薪酬分配对企业的发展具有持久的影响力，对销售人员的行为形成内在的驱动力。

那么影响销售人员薪酬因素又有哪些呢？为此，我们抽取了50名西安雅荷地产销售人员进行问卷调查和访谈，为了确保调查结果的准确性，我们以不同性别、不同年龄、不同学历水平的原则来选取样本，初步整理后，我们得知，西安雅荷地产公司销售人员的薪资结构主要由两部分组成：基本工资、佣金提成。显然，销售人员的薪酬是“多劳多得”，经过对问卷的深入分析，我们了解到影响

销售人员薪酬因素主要有以下三个方面：

1.社会因素

社会因素即企业外部因素，影响薪酬水平的因素主要有： 地区及行业薪酬水平、劳动力市场的供求状况、物价水平。

1.1地区及行业薪酬水平

由于个体选择的行业及生活地区指数不同，所以对自身的收入有很大影响。调查问卷结果显示，在西安这类二线城市，56.66%的销售人员认为企业所在区域和行业特点对企业薪酬水平的影响较大，分析得知：发达地区，企业人才竞争激烈，企业的整体支付能力较高，销售人员薪酬水平显然偏高，而较落后地区企业支付能力欠缺，物价水平也偏低，销售人员薪酬水平也相应偏低。

1.2劳动力市场的供需关系

调查得知，销售人员薪酬水平也受到劳动力市场供求关系的影响。87.7%的销售人员认为劳动力市场供求关系失衡人才稀缺时，劳动力价格也会偏离其本身的价值，一般供大于求的时候，薪酬水平会下降，供不应求的时候，薪酬水平会上升。

1.3物价水平

销售人员在当地生活费价格水平的变动，对薪酬也有一定的影响。当货币工资水平不变，或其上涨幅度小于物价上涨幅度时，物价上涨将导致职工实际薪资水平的下降。

在本次调查研究结果中还有一些其他社会因素也会影响销售人员薪酬水平，例如，国家政策、社会劳动生产率等，但被调查者认为这些因素对他们的薪酬水平影响不是很大。

2.企业内部因素

企业内部因素中主要包含企业经营状况、企业员工的数量和结构、企业性质

2.1企业经营状况

企业经营状况是影响薪酬水平的重要因素，据调查了解，大约98.3%的 销售员认同经营状况好的企业，支付就能力强，都能保持薪酬有一定的增幅，而经营状况差的企业，企业的薪酬负担超过了企业的支付能力，不得不考虑人力成本的因素，销售人员的薪酬水平就会受到影响。

2.2企业员工的数量和结构

经过对问卷数据结果的处理，我们发现企业薪酬水平和员工人数之间的关系

大致呈现此关系：

___X薪酬水平=∑薪酬÷∑人数

可见，企业的薪酬水平与薪酬总额成正比，与企业员工人数成反比，要想提高薪酬水平，就要加大薪酬总额，或者减少企业的员工人数，除此之外，调查中还有一部分人认为，员工流动的加剧也会降低企业的平均薪酬水平。

2.3企业性质

企业性质也会影响到销售人员的薪酬状况，调查中我们了解到，私企、国企、外企和民营企业的薪酬政策是不同的，有将近70%的被调查人员认为公司性质直接营销到期薪酬水平。当然，在我们调查过程中，也有31.3%的受访人员认为企业的性质对影响销售人员的薪酬不是很大。

除以上三大主要因素外，企业的薪酬制度、工会力量也影响企业销售人员的薪酬水平。

3.员工个人因素

在对西安雅荷地产销售人员调查中我们发现，主要影响其薪酬的因素就是雇员自身的因素，主要有岗职差异、工作绩效、工作技能和付出，学历水平等因素。

3.1 岗职差异

调查样本中，其中销售主管6人，他们的基本工资为1200元/月，销售代表共44人，他们的基本工资为1000元/月，可见职位的差异主要体现在基本工资的设定方面，另外，不同的职位，在工作繁简、难易、责任轻重等方面的差异也影响着薪酬水平的高低。

3.2 工作绩效

工作绩效对于地产销售人员来说对他们的薪酬水平是最重要、最直接的影响因素。

如果销售人员的投入程度不同，绩效有差异，那么对公司的价值贡献也是不同的。调查发现，100%的被调查人员认为绩效是影响销售人员薪酬的主要因素，公司薪酬的分配依据是对销售人员的业绩评估，对于销售人员的绩效评估 包括有效工作量的部分（即未产生直接销售成果，但是有价值的行为），如销售产品数量、潜在客户开发、销售机会发掘、项目运作等，总之，普遍认为销售人员的薪酬是有销售人员的绩效价值所决定的。

另外，西安雅荷地产的佣金提成标准，也说明了销售人员工作业绩的重要程度。佣金提成标准采用累加提成方式（按销售月度计），即：

完成销售1-2套，佣金提成按5‰计算；

完成销售3-5套，佣金提成按6‰计算；

完成销售6-9套，佣金提成按7‰计算；

完成销售10套以上（含10套），佣金提成按8‰计算。

销售主管按总销提成，提成标准为：总销金额的1‰-1.5‰（完成销售计划佣金提成按1.5‰执行，未完成按1‰执行）；

3.3工作技能和付出

通过本次调查和研究我们了解到销售人员的技能和付出也会影响到销售人员的薪酬，99%的被调查人员都认为销售人员的技能和付出会直接影响到销售人员的业绩从而影响到销售人员的薪酬水平。

销售冠军每月额外奖励人民币300元,销售亚军每月额外奖励人民币150元(个人业绩未完成个人月销售计划任务的不执行此奖励制度）；连续三个月为销售冠军的再奖励人民币1000元；五次（含）以上被评为销售冠军的奖励人民币2000元，同时按销售人员要求可将其劳资关系调入公司。

3.4学历水平

销售人员作为企业与客户的纽带，代表企业与客户接触，其本身的一言一行表现出企业的文化层次。使销售人员的基本薪资与其受学历水平挂钩，一方面是对销售人员前期投资的回报，另一方面体现出企业对知识和文化的认可，员工学历水平的高低也与员工在工作中表现出来的工作能力、工作技能紧密相关，如：与顾客沟通能力、对行业现状的把握、对家居行业知识的掌握等。

除以上因素外，还与销售人员的性别差异、工作年限、工作经验等因素有关。连续计算为企业服务的年限并与薪酬挂钩有利于稳定员工队伍，降低流动成本的作用，并能提高员工对企业的忠诚度。但对于销售人员来说，这个权变因素不能占有过高的比重，所以，决定力量并不是很大。

销售人员的薪酬作为企业内部管理的一项重要因素，影响因素可谓多种多样，每一个因素都有可能影响到销售人员薪酬。西安雅荷地产公司需要抓住这些重点影响因素，对薪酬制度作出相应的改进措施，将会极大地激发销售人员的积极性。

参考文献：

【1】 吴海波 《企业员工薪酬水平影响因素实证研究》；经济论坛 2009.05

【2】 骆品亮《销售人员的薪酬机制设计研究综述》管理工程学报 2001.1

【3】 陈晓东《销售薪酬管理》经济管理出版社 2003

【4】 刘昕《薪酬管理（第二版）》人民大学出版社2007