住宅物业人对电梯问题的思考

第一篇：住宅物业人对电梯问题的思考

住宅物业人对电梯问题的思考

住宅物业人对电梯问题的思考

最近总会有吃人电梯，电梯吞人，夺命电梯等字样出现在电视、网络和报纸等媒体，我们物业人也在讨论着电梯以及关注着自己项目的电梯的情况。其实很多人都在谈论电梯的问题，包括一些专家学者和电梯的业内人士，每个人看问题的角度和实际经历是不同的，关于电梯的言论也就不尽相同。今天我想从一个住宅物业人的角度来说一下电梯的问题。

首先我个人非常不喜欢“吃人电梯，电梯吞人，夺命电梯”的说法，但是确实有因为电梯而失去宝贵生命的事情发生，这是不争的事实。其实媒体的报道很多时候夸大了问题的严重性，造成了一定的恐慌，而且很多时候物业公司很不幸成为了媒体眼中电梯事件的责任人，给物业企业带来了很多负面影响。我们物业人有没有责任，某些情况下肯定是有责任的，我们应该承担的责任我们不推卸。但是我们物业人需要全面的理性的看待电梯的问题，不要让电梯事件影响物业行业的形象。

经常能看到媒体报道电梯困人，也能看到消防员去破拆电梯的报道。其实每次看到消防员去破拆电梯的报道都会觉得心寒，消防部队配置几把三角钥匙不是什么问题吧。电梯盘车放人其实不能算是有难度的一件事情，作为专业救援的消防队部，简单学习一下就完全可以掌握的。物业人很多时候没有正确对待电梯困人事件，其实电梯困人是好事，为什么这么说，因为电梯下坠和冲顶是最危险的。电梯检测到危险信号而停止运行是对电梯和电梯内的乘客的一种保护，如果电梯下坠超过三层没有停住，那么这个电梯是有问题的，保护系统没工作。

电梯发生困人时，物业公司可以及时放人，也可以联系电梯维保公司及时救援，我觉得物业人应该也必须掌握电梯放人的技能。正如前面所说的盘车救人真的不难的，如果电梯不在平层，救援人员到达机房关闭电梯总电源，一人用开闸扳手打开制动器，另一人盘车，放到平层位置，然后用电梯三角钥匙开门救人。关闭电源是为了防止电梯突然启动，而利用电梯的配重可以很容易的手动盘车。在平层直接放人就更容易了，若果平层打不开，可以去上一层打开门再到轿厢顶上去打开门锁机构。其实问题的关键是你得有会救援的物业人，在任何时候会救援的人还得能及时赶到现场，另外就是电梯救援信号要及时传递到救援人那里。上面所说的这些如果达到了，经常发生的电梯困人事件对于我们物业来说就不是什么问题了。

下面回到电梯为什么会经常出状况的问题上，电梯是特种设备，9000认证，3C认证，型式实验一个都不能少，要求是很严格的。而且电梯的厂检和特检院的验收都是很严格的，特检院每年还有一次定期检验，维保公司每个月还有两次维保，物业公司每天都会关注电梯的使用和运行情况，理论上说电梯是不会出什么大问题的。但是在中国理论和实践总会有差别，我们来简单分析一下看看这些差别都在那里。

电梯属于特种设备，敢于生产电梯让电梯出厂的电梯厂家的电梯一般来说不会有太大问题，不过荆州安良百货公司就是因为电梯没有按图纸生产才给事故留下了安全隐患。都有谁应该发现电梯没有按图纸生产那？

1、电梯生产厂家。

2、电梯销售单位（有可能是厂家自己）。

3、电梯安装单位。

4、采购单位。

5、安装工程监理公司。

6、电梯检验部门。

7、电梯维保单位。

8、电梯使用单位（可能是物业公司）。这么多单位和部门都没有制止住没按图纸生产的电梯进行了安装和使用，这里的问题是值得我们深思的。其实这里面电梯使用单位的责任是最小的，因为这里面使用单位是外行。我们可以说这是一个全社会的问题，是一个大问题。我个人对电梯检验部门的意见最大，通常他们都是事业单位，是代表政府的，问题电梯在他们的检验下通过了验收投入使用，而且每年他们还要例行年检，真不知道他们是怎么进行检验的。

回过来我们再说一下电梯的采购单位，以商品房住宅项目为例吧，开发商负责采购。电梯也分三六九等，奥迪斯有天津奥迪斯，杭州奥迪斯还有子品牌。每一个牌子的配置也不一样，而且有的时候我们可以看到一个小区用多个品牌的电梯，我知道一个不是很大的项目用了4个品牌的电梯。电梯的销售很多时候都有政府主管部门的人插手向开发商要合同，也有电梯厂家自己公关做市场，但是同时用4个牌子的电梯有点夸张了。开发商为了省钱，采购的电梯很多时候都是低配的。很多小区河政府部门用的一个牌子的电梯，可是政府的电梯基本不出问题。上述的多品牌和低配电梯给我们后期的物业管理带来了很大的麻烦，物业公司很无奈。

再说一下电梯安装的问题，我们有一种公认的观点，电梯后期出问题很多时候是因为安装工作做得不够好。电梯生产，安装，维保都是需要独立的资质的，很多销售电梯的厂家自己不安装电梯，都是外包给电梯安装公司的，电梯安装公司又分包给别人，这里就留下了很多隐患。中国的电梯安装工人的意识和素质还没有达到完全符合电梯安装规范的要求，很多时候都是经验主义和无所谓的态度，经常会说都是这么安装的没事的。中国的资质要求大家都心知肚明，要不然怎么会有那么多的考证族和挂证族。建设单位和监理以及电梯销售单位的现场负责人员的工作态度也会极大的影响安装质量，如果他们都按规范做到位了，那么安装出来的电梯不会有什么问题的。

再有一点提醒大家，项目建设过程中会出现很多意外情况，比如赶工期，比如资金不到位，比如中途停工，还有就是泡水淹电梯和电梯被破坏以及电梯丢部件等情况，这都会严重影响电梯的安装质量。再有电梯安装之后没有验收交付之前施工单位也会使用电梯，这阶段也很容易对电梯造成损坏。

再来看看业主装修阶段对电梯的使用，这个阶段一般来说是物业公司在管理的，但是不同的物业公司管理的水平不一样，对电梯的保护也不一样，对后期造成的影响也不相同。装修公司和装修工人是不会爱护电梯的，业主也着急装修，因此这个阶段是物业需要下大力气管理的阶段，务必严格管理。电梯超载都会有保护会停止运行，但是电梯什么时候会出现超载那，不是在一楼的时候而是在其他楼层中途装货上人的时候。装修过程中最担心的是什么？泡水把电梯淹了。如果电梯里的监控都做到位，防止电梯进水的措施也都到位，那么物业管理的工作就容易多了。

再来说说业主和物业使用人，不爱惜电梯，不掌握电梯的基本常识。电梯是谁的，电梯是全体业主的，业主自己不爱惜电梯，一出了什么问题就找物业，这是社会问题，是全民素质问题。很多物业人乘坐电梯都有一个习惯，稍微等一下看一下还有没有其他人一起乘坐电梯，晚上的时候自己上了楼会按一下1楼的按键让电梯在楼下等待晚归的人，看到有小孩子在电梯里乱按按键和蹦蹦跳跳的时候会提醒他这样不安全要做好孩子当电梯小卫士等等。

维保公司也是物业公司的痛，现在维保价格压得很低，维保质量不高也给电梯安全留下隐患，更有甚者有些物业公司干脆不找维保公司，这样的情况让物业人很无奈。电梯的生产、安装、维保都需要资质而且还分不同等级，但是又能怎么样那？

可以说电梯问题是全社会的问题，作为物业人来说我们首先要把自己的养护和管理职责做好，一定要找好的维保公司把维保工作做到位。加强自身队伍建设把电梯管理工作做到位，向业主宣传好电梯的安全使用，把管理和使用人和谐的结合在一起。

如果开发商和电梯检验部门把工作做到位了，其实电梯对于物业公司来说真的不是什么问题。或许有的时候较真的打几场官司电梯的问题就会妥妥的解决了。

第二篇：对当前电梯物业管理中有关问题的思考

对当前电梯物业管理中有关问题的思考 Problem s of Elevator Management 陈海鹰，张东平，重庆市特种设备质量安全检测中心

中国电梯 2009年1月第20卷第02期

随着城市电梯数量不断增加，电梯与百姓生活密切程度也进一步加深。与此同时，电梯使用的安全性、可靠性逐渐成为使用者关注的焦点。尽管上述两方面要求涉及了电梯的设计、制造、安装、维修、检测、使用等方面。但今天我们将针对电梯物业管理中的有关问题与大家共同思考，其目的是为了使大家对当前电梯物业管理中存在的问题有一个客观的认识，理性思考这些问题产生的原因，本文借此抛砖引玉提出建议与大家共同探讨，从而，进一步提高电梯物业管理水平，为电梯安全、可靠使用营造一个良好氛围。

1、物业管理在电梯安全使用过程中的重要性

现今，商品房已逐渐取代了以前单位的福利房，电梯的产权也随着开发商售房的进程，逐渐由开发商转移到楼宇内的每位业主。若按常规理解，特种设备监察部门就要面对划小了的电梯使用单位——千家万户进行监管显然是不科学的。根据国家质检总局 特种设备注册登记与使用管理规则》的有关规定，“使用单位” 是指具有在用特种设备管理权利和管理义务的单位或个人。既可以是特种设备产权所有者，也可以是受特种设备产权所有者委托，具有一年以上在用特种设备管理权利和管理义务者。据此，我们可以将物业管理单位确定为电梯的使用单位。作为受委托的物业公司其职责就是保证电梯的安全、可靠运行。若电梯不能正常使用，不仅使业主们的出行安全和生 活便捷得不到保证，还有可能激发矛盾，产生群体性事件。

要确保电梯的正常使用，满足业主出行安全和便捷的需求，电梯使用单位必须保证各项管理工作到位。在《特种设备安全监察条例 中第二十三～三十四条，第三十七～四十一条等条款对使用单位在电梯管理中的相关职责从技术档案管理、维修保养单位管理、日常检查、定期报检、注册登记、应急救援等内容上进行了明确规定。这些内容都是在电梯使用管理过程中应该从人力、物力和财力上加以重点控制的环节。

综上所述，电梯物业管理的重要性体现在为业主提供优质的服务，而安全、完好的设备是优质服务的基础。因此，电梯物业管理无论从技术层面的安全管理还是服务层面的人性化管理都有许多方面值得广大物业公司去思考，通过思考分析使电梯物业管理水平更上一个台阶。

2、目前电梯物业管理中存在的问题

与国家对电梯物业管理所提出的要求相比，目前电梯物业管理所存在的问题要复杂得多。这些问题客观说有的并不是物业管理本身造成的，其中有比较复杂的背景。通过对存在问题的分析使我们能更有针对性预防和弥补电梯物业管理中的不足，为广大用户提供更安全可靠的电梯服务。2．1对电梯物业管理认识上存在误区

由于我国目前物业管理是实行多层次的综合性服务。因此，物业管理一个显著特点是综合性的管理。对于电梯等技术性要求较强的机电设备，目前大部分物业公司都采取的是聘用具有维修资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作，而正是如此，很多物业公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养，就尽到了自己的管理职责。存在这种认识一方面是使用单位对电梯管理职责的一种误解，另一方面更是对物业管理在电梯使用管理过程中的重要性认识不足所至。

要搞好电梯物业管理，必须对其工作的性质、内容、国家相关部门对其管理的相关要求以及顾客的其他特殊要求有清醒的认识。电梯作为特种设备不同于物业管理的其他机电设备，由于其在使用过程中存在一定的风险，因此，电梯物业管理的首要任务是在使用管理环节降低这种风险的机率和发生事故的严重程度。而目前很多物业公司对这点并没有引起高度重视，对电梯日常使用的投入除了日常维修保养费用外，在电梯使用管理中的投入很少。我们知道，电梯的日常维修保养只是使用过程中安全保障措施之一。按照相关规定，电梯维修保养每15日进行一次。而电梯运行是一个动态过程，其故障出现的规律具有一定的偶然性，如果电梯物业管理人员不认真履行国家的有关规定“每天对电梯进行日常检查”及时发现电梯使用过程中存在的故障，通知维修保养单位立即排除，就有可能导致电梯事故的发生。客观说电梯维修保养单位仅对电梯提供必要的技术支持服务，电梯正常运行管理职责大部分还是落在了物业管理身上。因此，物业管理公司必须在观念上消除电梯日常管理只是监督电梯每月两次的维修保养和电梯发生故障时的救援的误区。与此同时，应该加大对电梯日常管理的投入，聘用具有责任心强、专业技术能力符合管理要求的人员，按国家对电梯管理的有关规定认真履行其自身的职责。

2.2 电梯物业管理前期介入意识欠缺

电梯物业管理前期介入很必要。目前相当一部分物业公司所管理的电梯是直接从开发商手中移交过来的，作为房地产开发商通常情况下与电梯生产厂家签订的都是“钥匙工程”，房地产开发商关注的最终结果是：能否按时取得使用合格证，因此，就开发商本身而言对电梯安装过程的监督力度是有限的。

基于上述原因，电梯安装过程中和检测过程中遗留的问题有时无法得到有效整改，而这些遗留问题对今后电梯的安全、可靠使用或多或少都有一定的影响。作为物业公司对此也有自己的看法，总认为房屋开发商交给自己的应该是合格产品，又有专业检测机构的检测报告作支撑，因而，对前期介入电梯的安装验收没引起足够的重视。然而，实践证明当一个房屋在土建和装修工程即将完工，物业管理公司准备进驻时，其中的验收工作是一个重要过程，把住这一关，对今后的管理和使用者有着很重要的意义。同时，对安装过程中如果出现电梯安装方和房屋开发商由于其中任意一方技术原因无法满足电梯安装要求时，能够及时明确责任，及时加以解决。避免在使用过程中暴露出问题时，双方出现不必要的争议。

电梯物业管理前期介入内容。除了前面提到电梯安装过程的监控以外，还包括房屋装修过程中的电梯使用管理问题。由于装修材料中有河沙、水泥、家具等。如果电梯装载这些物品时未进行任何保护，也未采取相关的管理措施，就可能导致电梯在今后使用过程中开关门不可靠，同时还可能使轿壁被尖锐物品戳压变形。但是目前，很多电梯即使在物业接手后对电梯装修过程的控制力度很不够。

综上所述，物业公司对电梯的前期接管工作之所以有顾虑，一方面是物业公司出于对前期介入后所支付成本的考虑。另一方面，电梯物业管理人员对前期介入的重要性认识不足。2．3对电梯维修企业选择上存在误区

按照《物业管理条例 》，物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。然而，物业公司由于其本身也是业主所聘用的。因此，在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求，另一方面，从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。根据调查目前物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式。

(1)电梯管理维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作，且签订的电梯保养合同形式是全面保养合同即大包。

(2)电梯的管理工作由物业管理公司管理，电梯维保工作则委托电梯保养公司，一般签订的电梯保养合同有全面保养合同，有标准保养合同(清包)。(3)电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责，委派专人专职管理，专职上岗维修工负责维保，有些物业管理公司与电梯专业维保公司签订技术支持、配件销售合同。

以上几种形式投入到电梯管理、维保上的费用则高低相差极大，高则每月约1000元／台，低则每月约200元／台。上述几种保养方式也各有利弊，作为电梯物业管理公司一方面要通过选择维修保养价格低的电梯维修公司来降低电梯的日常管理成本，另一方面，经济实力较强的电梯物业管理公司为了规避电梯使用管理中的风险，采用全包维修方式。上述两种方式应该说作为物业公司来说由于所考虑的角度不一样，因此，所采取的维修保养方式也在情理之中。但这并不等于说价格高维修保养的质量就高，之所以维修价格高主要是维修保养单位要考虑设备本身存在的风险。而将价格低作为选择维修保养公司的首要标准显然存在更大的风险和陷阱。由于维修保养价格低的电梯公司经营优势是靠价格优势占领市场，而要在市场中获取更多的利润，显然只能在人工、原材料上下功夫。因此，通常情况下这种类型公司电梯维保人员保养的电梯数量比其他公司要多。同样的工作时间要维修保养不同数量的电梯，因而，对电梯日常的维修内容将可能存在一定程度上的“缩水”。经过不完全统计电梯维修保养质量所引起的电梯故障占整个故障的25％。由此可见，选择一个维修保养价格适中，保养质量优良的电梯维保公司对提高电梯物业管理水平具有举足轻重的作用。2．4 电梯物业管理技术档案资料不健全

目前一些单位电梯物业管理中电梯技术档案资料不健全、保存状况令人堪忧。这其中既有客观原因又有主观因素。有以下几方面问题。

(1)由于目前物业管理人员流动较频繁，导致在电梯物业管理人员流动时由于资料交接制度不健全而造成技术档案的遗失。

(2)土建在房屋移交物业过程中电梯技术档案就已经遗失。而物业管理公司又未督促土建补齐相关技术档案。

(3)物业管理过程中由于人员借阅后未归还而造成了技术档案遗失。(4)由于业主中间更换物业管理公司而相关协调工作不尽如人意，造成两个物业公司在资料移交过程中一方从中作梗，导致技术档案无法顺利移交。(5)由于电梯物业管理人员自身电梯管理知识欠缺而致使电梯技术档案建立不健全。

2.5物业管理公司、电梯维修保养公司与业主之间存在一定的矛盾

一是电梯发生故障后，业主向物管投诉，而物管以电梯维修保养负责为借口进行推诿，形成三方矛盾。目前由于物业管理公司的管理人员专业知识上还存在一定的差距，无法准确判断故障原因，因此，通常情况下只能依靠电梯维修人员来进行判断、处理。电梯发生故障后，业主投诉是冲着物业管理公司，对电梯维修保养公司的投诉是间接的。所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿，不是物业管理的问题，而是电梯保养公司的责任，但业主的管理费是缴给物业管理公司的，而不是直接缴给电梯维保公司的，理所当然要投诉物业管理公司。二是专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡得不到统一。物业管理公司要生存，要参与市场的竞争，除了要得到业委会认可、续聘外，还要考虑自身发展，电梯维修保养公司同样面临这样的问题。物管公司尽可能用较小的成本满足电梯的运行使用，往往采用低价格或延迟支付资金给电梯维修保养公司的方式。这就造成物管与电梯公司之间的矛盾，引发电梯不交付使用等情况的出现，最终导致业主不能乘坐电梯，诱发新的矛盾。3 对今后电梯物业管理的有关建议 3．1对电梯维修保养公司选择的有关建议

如前所述，电梯维修保养大包方式固然对于物业公司来说省事，但经济上付出较大。这种方式对于制造、安装质量较好的电梯前期使用并不能体现出较大的优势。如前所述，大包形式的维保模式一个特点就是维修保养价格相对于半包模式一般情况下要高出1倍左右。而高出这部分价格实际上在维修保养工作内容上并不会有所体现。同时，电梯的运行故障周期和原因是有一定规律可循。一般情况下电梯故障频繁出现主要是由于在电梯使用几年后电器元件老化或机械零件磨损以及平常维修保养公司维保不到位等因素所造成的。因此，维修保养方式如果采用全包模式公司应首先对自己电梯的使用状况、运行过程中的故障产生原因有较清楚的认识。如果可以通过改造或大修解决问题应对其产生的成本与全包成本进行对比后再决定保养的形式。

综上所述，对于每个物业公司在选择电梯维修保养公司时，应根据自己物业公司的经济实力，在充分考虑自己管理电梯的使用状况、故障类型、发生故障时间间隔等因素的基础上来决定维修保养方式。3.2对电梯物业提前介入的有关建议

前面我们已对电梯物业管理中提前介入存在的有关问题进行了阐述。总之，电梯物业提前介入既是电梯今后安全、可靠运行的保障措施之一，又是整个电梯物业管理工作延续开展的基本保证。为此，对电梯物业管理提前介入电梯施工过程提出以下几点建议。

(1)电梯物业管理提前介入电梯施工过程，一方面，物业管理公司出于对今后电梯安全使用和管理考虑，物业管理公司应从业主的角度监督电梯施工中的弊端，切实维护广大业主的利益。另一方面，通过对发现问题与电梯施工安装单位和房地产开发商的有效沟通使各种不利于后期物业管理的弊端在施工中就及时避免、改进和处理，从而一方面为业主争得了良好的硬件条件，另一方面也确保了物业打造名优品牌，使后期的物业管理更加省心。(2)提前熟悉所安装的电梯，并进行很好的保护，确保业主从入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。如前所述，目前很多电梯在业主入住后，发现电梯使用可靠性上存在一定的问题，这些问题产生的原因不排除电梯安装过程中安装质量欠缺等原因，但对业主装修其间电梯成品保护不力是其中的重要原因之一。因此，由物业公司提前对电梯进行成品保护，是减少电梯故障率，确保业主在正式人住后，电梯能在良好的工作状态下运行。(3)通过调查我们得知那些等房屋正式从房地产商手中移交过来以后再去组建电梯物业管理队伍，往往会造成仓促上阵，难免在电梯初期的管理中导致不应有的失误，给业主留下不好的印象。电梯物业管理的提前介入就有充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。使电梯正式移交后物业公司能顺利、及时、成熟地为业主提供优质服务。

总之，通过对电梯物业管理工作提前介入并扎实有效地进行前期管理，使小区在电梯安装质量、物业管理质量等各方面有了很好的保证，为今后电梯的物业管理奠定了良好的基础。3．3加强电梯日常使用管理势在必行 前面分析了目前电梯物业管理中存在的问题，这些问题的出现，既有主观原因也有客观因素，《特种设备安全监察条例》 明确规定电梯使用单位承担电梯安全使用的主体责任。因此，作为电梯使用单位所委托的物业管理公司有义务对电梯的日常管理负责，为此，电梯物业管理应在以下几方面有所加强。

(1)电梯物业管理公司除聘请具有维修保养资质的电梯公司对电梯进行日常维护保养外，更应对电梯日常的运行状态进行记录、及时发现电梯运行过程中的故障状态，以便电梯维保公司及时处理，从而减少电梯的故障率。(2)科学制订电梯的年维修计划，由于电梯是机电产品，因此，正常的磨损和元器件的老化是正常的，很多电梯故障也是因为对老化的元器件未加以更换而产生的，因此，科学的制订维修计划是保障电梯安全运行和减少电梯故障的有效手段，在具体操作中不能只听一面之词来决定维修的内容，最好请专业技术机构对电梯进行全面检查评估后再决定维修内容。

(3)加强对三角钥匙管理、建立三角钥匙专人保管制度。定期对应急救援预案进行演练，通过演练发现存在的问题，不断完善。使其更具有可操作性。(4)定期对电梯应急照明装置、报警电话、机房盘车装置、停电应急平层装置进行检查，减少电梯故障出现后轿内人员被困时间。

(5)采取多种形式开展对业主安全乘梯知识的宣传，同时将电梯安全使用须知，报警电话号码张贴在醒目位置。3．4为业主提供更为人性化的电梯物业服务

上面我们分析了物业公司与业主在电梯物业服务过程中存在的矛盾，从分析中我们不难体会到矛盾的起因是电梯经常性出现故障，而对故障处理的响应时间又较长，无法满足物业承偌的条件。同时经常性的维修保养可能会给业主的出行带来不便。针对上述问题，作为电梯的物业管理部门首先应该对业主进行宣传维护保养电梯的重要性以及国家对电梯维修保养的相关规定，同时，应同电梯维修保养公司进行协商，尽可能将例行维修保养时间调整到电梯运行高峰期之外，并且，提前告知业主维修保养时间是星期几、什么时段，让业主有所准备，时间长了业主也就有了概念。每月物业公司征求业主意见表中划出一栏“业主对电梯使用的意见” 等。其实电梯物业管理归结起来本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。物业公司在电梯管理中对业主的作用很简单，就是公共服务，同时，其重要职责就是管理。综上所述，也只有将人性化的服务理念与科学管理手段、细致的工作内容结合起来才更能体现电梯物业管理的本质。4 结语

以上通过对电梯物业管理重要性的介绍，希望能引起物业管理公司的高度重视，转变观念，提高电梯物业管理水平。通过对目前电梯物业管理中存在问题的分析，能使大家看到目前电梯物业管理还处在一个不成熟的萌芽阶段，对管理中存在的误区、缺陷、不足还需要我们共同去寻找破解的答案。根据对电梯物业管理的认识所提出的相关建议由于知识水平有限，希望大家批评指正。最后，我们殷切的盼望电梯物业管理人员能够集思广益、创新管理理念，扎实地履行好电梯物业管理义务。为大家创造一个安全、和谐的乘梯环境。

第三篇：物业电梯管理制度

物业电梯管理制度

电梯是小区精神文明窗口，电梯司机的服务水准直接影响着物业形象，为此特制本规定，要求电梯司机认真贯彻以下规定：

1、客人乘梯时礼貌待客，不许与乘客发生争执；

2、提前10分钟到岗做好开梯前的准备工作（按开梯时间运行）；

3、不准非正式电梯司机操作；

4、不准迟开梯和提前停梯；

5、工作时间不准饮酒、吸烟，做其他与工作无关的事；

6、坚持正常出勤，忠于职守，有事须提前一天请假；

7、认真填写运行记录；

8、工作时，必须着装工作服，佩戴标志；

9、接班司机未能按时岗时，当班司梯要继续开梯，并及时通知有关负责人；

10、轿厢内外及侯梯间保持环境整洁、干净，坚持每天打扫。

第四篇：物业电梯岗位职责（范文模版）

一、负责公司电梯的日常运行，值班和清洁工作，密切监视和掌握电梯运行状态，根据各流变化，及时做好调理工作。

二、遵守各项规章制度，不得擅自离岗、串岗，按规定巡视时间检查设备项目，做好值班记录，填好工作日报表。

三、熟悉和掌握电梯系统的（应急处理程序和措施），如遇紧急情况，应保持镇定，采取必要应急方法，及时排除电梯故障，并向领导汇报。

四、按时完成电梯设备的定期保养项目和维修任务，定期开展电梯安全性能测试和运行安全检查，做好防火事故工作。

五、负责设备维修、保养，使设备经常处于良好技术状态，做好三干净（设备干净；机房干净；工作场地干净），四不漏（不漏电；不漏水；不漏油；不漏气），五良好（设备性能良好；密封良好；润滑良好；坚固良好；调整良好）。

六、严格执行岗位责任制，服从领导工作安排，按时完成领导分配和各项工作任务。

一、负责公司电梯的日常运行，值班和清洁工作，密切监视和掌握电梯运行状态，根据各流变化，及时做好调理工作。

二、遵守各项规章制度，不得擅自离岗、串岗，按规定巡视时间检查设备项目，做好值班记录，填好工作日报表。

三、熟悉和掌握电梯系统的（应急处理程序和措施），如遇紧急情况，应保持镇定，采取必要应急方法，及时排除电梯故障，并向领导汇报。

四、按时完成电梯设备的定期保养项目和维修任务，定期开展电梯安全性能测试和运行安全检查，做好防火事故工作。

五、负责设备维修、保养，使设备经常处于良好技术状态，做好三干净（设备干净；机房干净；工作场地干净），四不漏（不漏电；不漏水；不漏油；不漏气），五良好（设备性能良好；密封良好；润滑良好；坚固良好；调整良好）。

六、严格执行岗位责任制，服从领导工作安排，按时完成领导分配和各项工作任务。

第五篇：物业电梯管理制度

物业电梯管理制度

物业电梯管理制度1

1、熟悉电梯方面的各种法令、法规和有关条例。

2、认真贯彻执行政府有关部门政策、法令和上级对电梯管理的各项指示、要求和规定。

3、制订电梯规章制度及安全操作规程,并负责监督执行。

4、制定电梯安全管理目标,包括各项的'规章制度及安全操作规程,规定各级安全负责人的职责,并监督贯彻执行。

5、建立健全电梯安全管理组织机构,对电梯安全运行情况、电梯工作计划实施情况进行监督。

6、定期进行电梯安全管理情况抽查和总结,对存在的安全隐患要求立即整改。认真听取对安全管理的合理化建议。

7、加强电梯的定期维修保养工作力度,减少安全责任事故的发生,保证电梯安全运行。

8、指导培训工作,提高电梯公司员工技术素质。

物业电梯管理制度2

为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定：

1、电梯内任何设备非电梯维修人员禁止操作。

2、运行中突然出现故障，工程部值班人员尽可能疏散乘客，并通知电梯工作人员检修。

3、切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。

4、电梯维修人员每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音或电梯损坏，应立即停梯检修。

5、全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的.维修、保养规则，认真填写维修保养记录及故障处理记录。

6、因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。

7、组织专人应每天用清洁剂擦拭电梯一遍。

物业电梯管理制度3

1、电梯钥匙应由专人保管，除维修、管理人员外，其他人员不得使用。

2、机房内照明、温度应正常，保证通讯及降温设备正常工作状态。

3、轿厢内必须配备专用消防器材。

4、轿厢内环境要保持清洁。

5、每周定期对电梯设备进行检查并作好记录，确保设备运行正常。

6、操作电梯时应确保厅、轿门关闭，点动上下各运行一次后，再操作电梯运行。

7、在暴风雨来临之前，做好电梯的.防雨准备工作。

物业电梯管理制度4

一、电梯管理制度

1、日常检查制度

2、电梯维保制度

3、电梯定期报检制度

4、电梯钥匙使用管理制度

二、电梯应急预案

1、建立本单位电梯使用登记情况表。新增电梯在投入使用前或

投入使用后30日内，向设区市特种设备安全监督管理部门办理注册登记。

2、每年由电梯安全管理员根据本单位的实际情况制定电梯的'检验计划。并在安全检验合格标志有效期届满前1个月向特种设备监督检验机构提出定期检验要求，并及时通知维保单位到现场配合检验。

3、使用情况需要变更的（如报停、报废、拆除等），应及时将变更情况书面向特种设备安全监督管理部门报告，并抄送相应检验机构。

4、对检验机构提出的整改要求，本单位特种设备安全管理员应及时督促维保单位进行整改，如需要复检的，在整改结束后，及时通知检验机构前来复检。对于无需复检的一般整改项目，安全管理员也要督促、落实维保单位整改到位或采取相应的安全防护措施，监护使用。

5、收到检验报告和安全检验合格标志后，将安全检验合格标志张贴到设备的显著位置。

6、未经定期检验或检验不合格的特种设备，不得继续使用。

物业电梯管理制度5

一、电梯的运行管理

为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的'监督检查。

二、电梯服务标准

1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;

3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;

4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;

5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理

1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。

2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理

1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查

1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。

2、每月3号前事务员将上月《电梯运行抽查、考核记录》，交中心主任审核后，上报公司财务部，公司财务按照维保合同中相关约定，按电梯维保工作考核实际得分情况支付维保费用，电梯维保费用计算公式：月承包费×乙方实得分数%.

3、在维保合同到期前一个月，物业管理部根据服务中心每月的《电梯维修保养考核表》，对电梯公司进行评定，以此决定是否续签合同。

物业电梯管理制度6

电梯维修工作属高处作业，较危险及容易发生意外事故。工作时要充分利用各种安全设施，严格执行国家安全操作规程。

电梯出厂时，必须附有制造企业关于该电梯产品或者部件的出厂合格证、使用维护说明书、装箱清单等出厂随机文件。合格证上除标有主要参数外，还应当标明驱动主机、控制柜、安全装置等主要部件的型号和编号。门锁、安全钳、限速器、缓冲器等重要的安全部件，必须具有有效的型式试验合格证书。

一、维修管理

1、维修工作人员在工作时，必须遵守安全规程，避免和尽量减低意外事故的`发生。工作前，班长向维修人员交待安全事项并签字。

2、工作前，要事先确定好工作方法和内容，事先检查好各种安全器具和工具，并注意本人的健康状态，不可勉强工作。

3、工作时不得随意离开现场进入其他危险场所。工作后要检查是否有未完成的工作、遗留工具等，并于事后清理工作场地。

4、在到达某处工作或检修时，要事先通知该处的管理人员在其工作的电梯和主要入口处挂上必要的记号（如：'检修停用'等），在维修检查电梯时不得载客或载货。电梯发生故障时，需二人进行操作。电梯修复后试运行确认无误后投入运行。修复后填写维修故障记录，并交管理处设备主管签字确认。

5、维修工作内容及技术要求按照公司要求及国家规范执行。

6、对于工作中出现的问题及事故处理按公司规定执行。

7、维修完毕应填写相应的《维修故障记录》并经主管人签字认可。

二、保养管理

1、管好电梯机械钥遵守公司各项规章制度，按照安全操行规程操作，杜绝事故发生。

2、熟习电梯构造、原理、对电梯主机、控制屏定期检查保养，提高各项技能。

3、严格按照《电梯保养计划表》对电梯进行保养，并作好记录。

4、电梯在开始进行保养时，应在电梯首层或在客户出入较多的厅门口设置好醒目的安全警告标志和防护栏。

5、应有两人同时对电梯进行保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安全。

6、每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。

7、对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录。

8、做好电梯的消防工作，特辑对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开关顺畅。

9、做好电梯机房的三防'工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复。

10、出现火、水灾时，应及时停用电梯，按照《电梯紧急情况的应急处理》处理。

11、电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。

12、协助、督促分包电梯维保单位或自保的项目搞好电梯的保养工作。

13、当电梯年检期临近时，通知分包维保单位或自保的项目应对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促分包维保单位或自保的项目整改不合格项目。

14、妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告。

15、保匙、操作面板钥匙和机房钥匙。

物业电梯管理制度7

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。

2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。

3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。

7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。

8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的.单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，严禁撞击。

（2）不许吸烟，勿靠厢门。

（3）运行之时，挤门危险。

（4）危险物品，禁止进梯。

（5）保持清洁，勿吐勿丢。

（6）运载货物，须先报批。

（7）若遇意外，请按警铃。

（8）超载铃响，后进退出。

（9）儿童乘梯，成人陪同。

（10）发生火警，切勿乘梯。