二手房市场分析与总结（五篇模版）

第一篇：二手房市场分析与总结

二手房市场分析与总结

二手房市场分析与总结2007-02-06 09:57:4

5二手房市场分析与总结

2005年对于××二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。国家央行再次加息，提高了购房成本。5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格的意见》对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬××个别区域开始实行“先税后证”办法。8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》关于已购公房出售可以减免税费，对于整个××二手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》重申二手房交易必须

缴纳个人所得税，对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台对于2005年××房地产市场产生了巨大的影响。

2005年××二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响，但是从2005年××二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头。据“信一天”统计资料显示：今年××二手房成交量为65000套，与2004年57374套相比成交量增加了7626套，同比增长了%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是××二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年××二手房市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好的消息释放出来就会激发消费者的购买热情。

一、成交属性分析：

2005年××二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。据“信一天”统计资料分析：全年××

二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交34100套占总成交量的%，已购公房28000套占总成交量%。经济适用房3100套占总成交量的%。其他类型的二手房成交量占总成交量的2%。二手商品房的成交量首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天”市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”对于商品房来说，营业税的征收而直接影响了二手商品房的交易。

1.二手商品房不负众望 全面超过已购公房。据“信一天”统计资料显示：二手商品房占全年成交比为%：再上市公房占全年成交比为%。这是××二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房。据“信一天”监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇，而到今年二手商品房超过再

上市公房个百分点。由此可见，二手商品房已成为京城二手房市场的主力。“信一天”市场人士认为：二手商品房的大幅增长，主要在于以下几点：第一，丰台、通州、大兴、顺义等边城区交易活跃，直接导致商品房交易的上升。因为丰台、通州、大兴、顺义等区县以商品房为主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比较新，相比再上市公房有其明显的优势。公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交。二：由于新政后不少业主、买家暂停自己的出售或购买计划，进入观望状态，致使成交量萎缩。而随着国家对公房享受免征营业税的待遇，巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场，所以再上市公房的主导地位不会发生变化。

2.二手经济适用房表现突出 经济适用房在经过5年的禁期后，市场开始

逐渐升温。据“信一天”统计资料分析：今年二手经济适用房同比去年增长了25%。这主要是由于天通苑、回龙观两个社区经济适用房已经符合了“5年以后出售”的政策要求。从而带动了全年经济适用房增长。随着越多经济适用房解禁，经济适用房成交量将会大幅度增长。

二、成交区域分析

据“信一天”统计资料显示的成交区域来看：今年××二手房成交主要分布于十一个城区。其中主要的成交热点区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、石景山皆有了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总成交量的%和%，其余各区依次为：昌平%、丰台%、大兴%、通州%、石景山%、西城 %、宣武%、东城%、崇文%。

1.朝阳、海淀两个城区占据44% 据“信一天”统计资料分析：朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域。两区二手房成交量占到总成交量的44%这主要得益于这两个城区巨大的房源存量和

客户需求量。并且海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势仍然会吸引众多的流动人员到周边工作居住，朝阳则以其传统的××商务区域优势和良好成熟的社区配套设施服务同样也是众多的购房者首选，再加上这两区域的商品房价格一般比较高，即使二手房价格稍高一些，需求者也会偏好于地段的选择，而对价格变动的反映不太敏感。

2.中心城区保持平稳发展 据“信一天”统计资料显示，东城、西城、崇文、宣武等中心城区二手房成交量占总成交量的%。保持平稳发展。由于中心城区房源供应量保持在一定的规模，从而使得中心城区的成交量一直维持在一定的量。“信一天”市场人士认为，中心城区的成交量必定会受到房源的限制而使成交受阻，价格会继续攀升。

3.通州地区 由于近几年通州地区交通改变使通州地区与城市中心越加紧密联系，使之誉为“cbd”的后花园。也使

该地区房地产突飞猛进的发展，该地区已经逐渐成为热点区域。据“信一天”统计资料显示：近几年通州地区的二手房交易量呈逐年递增趋势，今年通州地区二手房成交量同比去年增长了25%。通州地区成交量也在京郊地区名列前茅。目前通州地区一手房价格4000元/平方米4500元/平方米，二手房价格在3000元/平方米3500元/平方米。通州地区购房者仍以自住为主。主要看好其交通便利、价格低廉等优势；而通州良好的发展机遇，也是广大购房者选择这里的最主要原因。

4.石景山地区 据“信一天”统计资料分析，今年石景山地区二手房成交量相比去年上涨26%。由于首钢搬迁的利好消息带动了石景山二手房成交量快速上升，因为首钢的搬迁，可以使得石景山的生活环境得到大大改善、更重要的是首钢原址将不在建高密度的居住住宅区，而是将其建设成大规模的综合服务中心，这样可以大大提高石景山的区位

优势，让一直不温不火的石景山二手房市场着实火暴起来。

5.丰台地区 自从去年南城改进力度的进一步加大，交通道路设施的进一步完善，丰台作为南城最具潜力的核心区域之一，在房产升值空间更加明朗的趋势下，其长期投资增长潜力加速释放，广大投资置业者纷纷抢占丰台。据“信一天”统计资料分析，今年丰台地区二手房成交量相比去年上涨23%。“信一天”市场人士认为：这不仅是由于第五商圈和丰台科技园区的兴起等因素而聚积的潜力使得丰台日益显现出强大的竞争优势的缘故，更是因为南中轴线的道路改进和地铁4、5号线的开通等交通设施的改善直接带动置业者到该区升级置业。

6.昌平地区 昌平在今年的交易中表现出强劲的增长势头，成交占比占到了％。“信一天”市场人士认为：这主要是由于××第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放量的缘故。经济适用房在积累了几年力量后，今年终于爆发。

7.亦庄地区 据“信一天”统计资料显示：亦庄地区二手房成交量逐年增加，交易价格也持续攀升。2005年亦庄地区二手房成交量同比去年增长了35%。价格也在不断攀升，目前亦庄的二手房的平均价格已经达到了4000元/平方米4500元/平方米，比去年上涨了%。而新房的价格5000元/平方米5500元/平方米。亦庄地区二手房成交量增长和价格的上升最主要是由于近几年亦庄经济技术开发区，吸纳了国内外大中型企业，成为南城经济产业中心。京津塘高速，新通的五环路又让城市与亦庄的联系更紧密。地铁五号线向南延伸到亦庄的轨道线也被正式命名为××亦庄轻轨线。而带动了亦庄地区房产的升值。

8．顺义地区 据“信一天“统计资料显示：今年顺义区二手房交易情况表现良好，同比去年增长了25%。该地区二手房价平均在3000－4800元/㎡。而随着该区域工业、产业特色的越来越明显，以及卫星城建设规模的不断扩大，便利 的交通、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，该地区的二手房必定会吸引越来越多的购房者的关注。

三、成交价格分析

总价在30—50万的成为交易主流 据“信一天”统计资料分析，从今年二手房成交的总价来看，总价在30—50万的成交比例占到了57%，相比去年的54%上涨了3%。总价在50万以上的成交比例也有明显的上升，比去年上涨了5%；总价在30万以下的中低价二手房成交占比由去年28%下降为今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可见，更多的消费者偏好中档房，特别是总价在30—50万之间的中档房更成为交易的主流。

四、成交面积分析

据“信一天”统计资料分析：其中51—100平米的二手房最受投资置业者的青睐，占二手房总成交量的64%；“信一天”市场人士认为：这主要是由于购买二手房的还是以满足居住为主，而中小

户型既能够解决自住，还能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房比较抢手。与此同时，100到150平米之间的房屋成交量开始下滑。“信一天”市场人士认为：大面积二手房下滑主要受到新政后期的影响，因为高额的营业税，使很多业主把将原本出售的房产转投租赁市场。

另外，从户型结构来看，两居的主体地位仍然非常明显，今年上半年80平米左右的两居占总成交量的56%，同时，值得注意的就是面积适中、户型合理的三居室的成交量出现较大增长，已经成为投资置业者的第二选择。

第二篇：xx县二手房市场分析报告

XX县二手房市场分析报告

一、XX县简介

XX县地处X，东邻X，西邻X，常住人口50万人，XX县按行政规划有10个乡镇，6个牧场，3个管理处，XX县市区人口有10万人以上。

二、XX县二手房公司发展现状

XX县正规依法注册的二手房公司只有一家，就是本公司。自2011年7月份开始在XX县运营二手房交易市场。到现在已经历时8个月时间，整体运营状况良好，每个月平均销售房产在10套以上。公司收取服务费的标准是按房产成交价的4%收取，一般情况成交一套房产，公司收取的服务佣金在1万元左右。公司自开张营业至今正逢国家对房地产市场的宏观调控，所以目前的销售情况和利润还不算太理想。2012年春节后，新疆房地产市场的成交量普遍回升，房地产市场越来越热，虽然总体销量不能和2009年、2010年相比，但肯定要比2011年下半年要好很多。据2012年3月15日的新疆新闻报道，新疆在十二五计划期间将建设一批50万人口以上的大城市，新疆作为一个正在成长中的边疆省份，以稳定为主，经济发展为辅，国家绝对不会刻意打压新疆的房价，影响新疆正常的经济发展。我认为在未来20年，新疆的房市只会越来越稳，越来越好。本公司有信心在XX县把二手房交易业务做得更大，更好，更赚钱。只要银行贷款能正常审批，本公司一年的纯利润超过100万元不是问题，“吃水不忘挖井人”。滴水之恩，当以涌泉相报。

三、本公司发展到现在所遭遇到的困难很多，但最大的一个困难就是自2011年7月份开业至今，二手房按揭贷款的业务一直没有做通，做顺，做好，作为公司的负责人，在公司开业之前，就已经努力和XX县各大银行商谈，沟通。当时除了XX县邮政银行答应可以合作外，其他银行都已，从未办理过二手房按揭贷款的业务为借口，拒绝和本公司合作。站在我个人的角度，发自内心的真的很感激XX县邮政银行给我的帮助和支持，如果没有XX县邮政银行积极明确的态度，我公司根本就不敢在XX县挂牌经营，也不会有现在的丰厚利润，更不会有未来。可现实是残酷的，从2011年7月份我公司正式开张营业至今，到现在都已经8个月了。除了以个商贷款的名目，邮政银行给我公司客户，放了唯一一笔贷款外，没有做成任何一笔二手房按揭贷款业务。光乌苏市邮政银行，一家银行在2010到2011年上半年就发放两千多万元的二手房贷款。可是总人口超过40万的XX县，近一年的时间没有做成一笔二手房按揭贷款业务。难道是整个XX县购买二手房的购房人条件全都不合格？XX人是劣等公民？二等公民？XX市购买二手房的购房人条件全都合格。我很奇怪了？

四、银行方面主要提出以下几个难点

1、根据中国现行法律，居民购买的唯一，首套住房。作为抵押物不能被法院判决拍卖，给银行还贷款。只能被法院查封，不准居民继续居住使用。直到购房人还清全部银行贷款为止。银行有风险呀。

2、破解：现实情况是，购房人把自己的房产做完抵押、公正的手续，抵押给银行，申请购房贷款。当购房人违约不偿还银行贷款时，银行就通过法院判决查封、收回、拍卖该套房产。拍卖后所得房款除偿还银行房贷外，剩余的还给购房人。欠债还钱，天经地义。

3、银行给购房人办理按揭贷款时，客户虽然购买了财产保险和人身意外伤害险，也不能完全保证银行发放的购房贷款能安全收回。

4、破解：银行在给购房人发放购房贷款前必须强制购房人买财产保险和人身意外伤害险。财产保险：可以在该套房产发生火灾等意外灾难时，致使该房产受到损毁，为避免购房人赖账，保险公司负责赔偿购房人欠银行的剩余购房款。人身意外伤害险：购房人在偿还银行购房贷款期间，出现意外死亡或伤残，无力继续偿还银行贷款时。购房人欠银行的剩余购房款由保险公司一次性支付。

5、房产经纪公司与银行方面合作，给银行交纳最低10万元以上的保证金。银行每个月固定给房产经纪公司一定数量的贷款额度。当购房人不能每月按时偿还银行房贷月供时，银行可以从房产经纪公司的保证金账户里扣除。银行担心购房人长期耍赖，拒绝偿还银行的所有购房贷款，房产经纪公司所交保证金的数额根本就不够抵扣，银行的风险大呀。

6、破解：房产经纪公司给银行交纳保证金的制度，避免了很多因为购房人暂时经济困难，连续拖欠银行房贷月供的弊端。保证金和购房人集体贷款的总金额相比，确实很少。但是保证金制度可以为银行节省很多的时间和精力，不致于因为购房人暂时拖欠房贷月供，银行就浪费了大量人力，物力，到法院起诉购房人。中国８０％以上的，绝大多数银行都是以这样的方式和房产经纪公司合作的。对双方都有好处。

４、住房贷款周期太长，规模太小，利率低，利润少。不像农业贷款周期短，银行收回本金快，规模大，利率高，利润高。

破解：住房贷款虽然回收周期长，利率低，利润低，但是放一笔贷款可以帮助银行挣几十年的利润，而放其他短期贷款虽然利率高，利润高。但是没有住房贷款收益稳定，手续简单方便。一次放贷，银行长期收益。住房贷款刚开始做规模小，不等于以后永远规模小，本公司是XX县第一家二手房公司，以后的市场也会越做越大，在业务量小的时候不合作，那业务量大的时候又应该怎样合作呀？

农贷：农贷业务量再大，银行也不可能一年到头，只单一放农贷。过了农贷的季节，其他贷款品种还是要做的，市场经济互惠互利，长期合作嘛。购房人在某个银行办理房贷业务，习惯性的就会在该银行办理其他存款类业务和理财类业务。购房人就成了银行未来潜在的优质客户群体，对银行的长期利益而言利大于弊呀。

５、购买二手房的购房人大多数都是农民个体户和在企业上班的普通职工，这部分购房群体占了XX县二手房市场８０％以上的市场份额。银行认为他们是条件差的劣质客户，他们购买二手房申请住房贷款必须要找行政事业单位的担保人，否则银行就不审批贷款。

破解：二手房最大的卖点是地段好，价格低，省装修，交通便利，有现成的房产证，可以立即办理房产过户，迁户口。是大多数农民，个体户和普通企业职工最喜爱的购房目标。XX县是农业大县，拒绝农民的需求，就是放弃XX县市场，就是自杀。不是所有的农民都是好人，但也绝不是所有农民都是坏人。有一部分农民通过自己的勤劳苦干，积攒了十几万元的购房首付款。他们种了一辈子的地，不想自己的儿孙们还继续当农民，为了孩子上学方便，他们一定要把房子努力买到学校附近。有很多很多这种需求的农民，这部分有条件买房的农民是一群相对而言，经济条件较好，人品较好，信誉较好，勤劳肯干，身体健康的好农民。他们确实有购买二手房的需求（新楼房一般都盖在郊区，地理位置偏远，交通十分不方便）。

像条件这么好的农民，购买二手房向银行申请贷款，银行非要逼农民找一个什么行政事业单位上班的职工，作担保人，否则就不受理该农民的购房贷款业务。

人以类聚，物以群分。农民有过打交道的人，绝大多数都是农民你让他们到哪里去找行政事业单位的担保人呀？

没有任何好处，谁愿意冒险给别人做几十万元的担保人呀？连自己的亲人都不愿意，更不要说是外人了，将心比心，你们银行的领导们，在事业单位上班，条件好，收入高，你们愿不愿意给购房人当几十万元房贷的担保人呀？

在XX县申请购买二手房的个体户和企业上班的普通职工，在购房时对银行方面提出的必须要找一名行政事业单位，担保人的硬性规定，根本就做不到。为了要买房子，他们通过自己的勤奋努力积攒了十几万元的购房首付款，他们自身的生存能力和人品肯定比那些没钱，靠租房生活的人要好。他们也是未来银行方面潜在的优质客户。如果银行方面非要求购买二手房的农民、个体户、企业职工必须要找行政事业单位上班的职工做担保人，那么结果就是10个购房人有9个都找不到担保人，二手房按揭单款业务在银行根本就没有办法做下去。

６、在行政事业单位上班的职工如果需要贷款购买二手房，对银行来说就是优质客户，银行只愿意做优质客户的二手房贷款业务。破解：在行政事业单位上班的职工收入高、收入稳定、福利好、交“五金”，对银行来说确实是优质客户，但是既然他们条件这么好，他们咋会缺房子住？他们为啥需要掏钱买二手房？而且就算他们确实确实需要通过贷款方式买房的话，他们完全可以在XX县住房公积金管理中心申请办理住房贷款业务，只要购房人交够12个月以上的住房公积金，个人资料齐全，从递交资料开始，快则2天，最慢5天，住房贷款就可以全部发放到位。这样简单的手续、这样快的速度，他们有必要去选择时间又漫长、手续又复杂的银行房贷业务吗？现实情况是，在行政事业单位上班的职工，不但不缺房子住，更不缺新房子住。根本不需要花钱买二手房，他们的家里少的有一套住房，多的有3套、5套住房。他们还经常利用业余时间多余的钱再“炒房”。银行怎么能指望这些人在银行申请贷款购买二手房呢？

市场经济，银行和银行之间，银行和住房公积金之间竞争都很激烈，恳请银行领导明察。

７、外省居民在XX县购买二手房，申请做二手房按揭贷款业务，银行拒绝受理。银行方面担心，外省人在本地打工、经商、工作不稳定，收入不稳定，户口又不在XX县，万一还不上钱人跑了咋办？银行到哪里去找人？拖欠银行的住房贷款谁来偿还？

破解：国家政策有规定，支持外省人在XX县贷款购买首付住房，只要外省人能提供在XX县交纳13个月以上的社保，或者12个月以上的在XX县当地纳税的税票，就可以理直气壮的在XX县各银行申请办理住房贷款业务。

银行方面如果担心外地人收入不稳定跑了咋办？请问XX县本地人如果收入不稳定就不跑了吗？XX县本地人如果跑了银行就一定能找到吗？购房人支付十几万，二十几万元的购房首付款息不要了？傻子跑呀？房产是固定资产，人跑了，房子不会跑呀。按揭货款人的全部程序都做完了，银行担心啥呀？

总的来说：只要做事就有可能出错，就有风险，除非停下来啥都不干，就不会出错。如果说住房贷款有风险，难道银行其他的贷款品种就没有风险？就100%安全可靠？如果银行每个贷款品种，每笔贷款业务都要求借款人必须要找一名在行政事业单位上班的职工做担保人。否则银行坚决不发放贷款，那银行一年到头，能放几笔贷款呀？

住房贷款是风险最低的贷款品种，购房人的主体大多是男性，为了以后成家立业。男性必须要肩负起社会责任，必须要买房，以我本人多年的房地产销售经验，男人情愿放弃老婆也不愿放弃房产，因为男人只要有房产，还有机会找别的女人当老婆，如果没有房产，现在的老婆都不一定保的住。对于普通购房人来说，不买房子也要掏钱租房子。如果每个月的房贷有月供租房月租金差不多，那购房人为了生存没有理由不变，房贷月供呀，总要有个地方住呀！我公司目前的现状就是贷款做的太失败，太艰难。公司的销量虽然做的很好，可是因为贷款做的很差，几个月批不下来一笔贷款已经成交的房产退房，退了十几套。公司先后损失了二十多万元的利润。我作为公司的主要负责人正在积极和XX县各家银行商谈合作的项目。工商银行正在办理准入备案的手续，中国银行已经成功做完一笔二手房按揭贷款业务。2010年10月份开始，忙完农贷，准备大量报批二手房贷款业务，建设银行同意在2012年4月份开始办理准入、备案的相关手续。别的银行既然可以做，邮政银行应该也能做，而且会做到更好。为了以后的长期合作，恳请贵行领导能帮我及时解决公司现在的困难。

XXX：（电话号码）

X年X月X日

第三篇：市场调查与市场分析总结

市场调查与市场分析总结

名词解释

市场调查：对用来解决问题的信息、设计、收集、分析和报告的过程。叙述统计：主要依据样本资料计算统计值，找出数据特征，计算代表性计数字。抽样调查：即非全面调查，从全部对象中，抽部分调查，对全部对象估计和推断的调查方法。

总体：称之为母体，具有某种特征的事物的全部个案。样本的统计值：在实际研究中直接从样本中得到的数量。分层抽样：是将总体分组采用简单或机械抽样，确定抽取得单位。

整体抽样：将总体归成互不交叉、互不重复的集合，以群为单位抽取样本的方式。再测信度：用同一种方式对同一个前后测量两次，再根据分数计算相关系数。复本信度：有两种以上的复本，交替使用，根据得分计算相关系数。

定量调查：结构式问卷，抽取样本，依据标准化程序收集信息，传统“市场调查”主要通过这种方法。

市场调查质量控制：检查和核实调查活动在质量上是否符合调查要求，对调查过程中产生的误差及时预防和纠正。

统计分析：运用统计学方法对调查数据定量分析，以揭示事物数量、规律、发展趋势的方法。

态度：人对于事物的长期评价、感觉及行动倾向，且构成对某一事物的整体态度。营销调查：在市场调查中收集、记录、分析、信息帮助经理们制定营销决策的程序。参与观察：观察者为了深入了解情况，直接加入到某一群体，以内部成员的角色参与各种活动，收集与分析有关的资料。

简答

市场调研的特点：

1、调查具有实践性；

2、内容具有广泛性；

3、研究具有目的性；

4、方法具有多样性；

5、程度具有约束性。

基本调查内容：

1、调查市场需求情况；

2、调查生产情况；

3、调查市场行情。专项调查内容：

1、市场环境调查；

2、消费者调查；

3、需求研究；

4、产品研究；

5、大众传媒调查。市场调查一般流程：

1、制定目标；

2、制定计划；

3、收集资料；

4、分析资料；

5、陈述研究发现。

探索性调研可用于下列任何一种目的：

1、更准确地界定问题；

2、确定选择的程序；

3、设计假设；

4、分离出关键的变量和关系；

5、了解解决问题的办法。

抽样调查特点：

1、随机原则；

2、推断总体；

3、有可能用更少的人力、物力、时间、达到对总体的认识；

4、用一定的概率将误差控制在规定的范围之内。

确定样本大小，一般考虑因素：

1、精确度要求；

2、总体性质；

3、抽样方法；

4、客观制约。

问卷设计中的一些基本的原则：

1、目的原则；

2、接受原则；

3、简明原则；4匹配原则；

5、排序原则。

 影响资料信度和效度德因素的几个方面（万能公式）：

1、调查者；

2、测量工具；

3、调查对象。

4、环境因素及其他偶然因素。

观察法的优点：

1、最大的优点在于实地观察；

2、能够得到对象不直接说出的感想；

3、简便易行，灵活性较大；

4、观察时间可长可短资料可靠。

定量调查优点：

1、标准化；

2、操作容易；

3、揭示“隐性问题”；

4、易于制表和统计分析；

5、反映了差异性。

网上调查优点：

1、组织简单；

2、客观性高；

3、快速传播；

4、便于对系统控制；

5、没有时空限制；

6、周期大大缩短。

统计分析方法注意问题：

1、注意统计分析与定性结合运用；

2、根据目的制定具体分析计划；

3、根据不同尺度选用恰当的统计方法。

营销调查的功能有：

1、协助识别消费者需求；

2、为开发新产品提供信息；

3、有助于财务规划、经济预测、质量控制的传统活动。

品牌的形成主要依赖于三个要素：

1、产品知名度；

2、企业社会形象；

3、经营者能力和个人魅力。

一份优秀的调查报告，起码要符合的要求：

1、语言简介；

2、结构严谨；

3、内容全面；

4、资料翔实；

5、结论明确。

市场预测方法：

1、平均发展速度法；

2、商品生命周期曲线的分析判断法；

3、市场占有率计算法；

4、市场因素分析法；

5、ABC分析法。

论述

论中国市场调查发展面临一些待解决的问题主要体现在那几方面？

1、中国市场调查需求的扩大，使得市场调查公司的数量增长很快，一些不规范的、不科学的研究成果损害了市场调查业的整体形象；

2、外贸并购、兼并不断出现，短视行为增加；

3、研究质量参差不齐；

4、常规的、监测性质的内容份额过大，专题性、研究性、分析性的产品一直没有得到重视；

试述我国市场调查业的发展趋势？

1、市场调查业将成为热门行业；

2、市场调查专业化；

3、市场调查规范化；

4、市场调查现代化；

5、市场调查集约化；

6、市场调查国际化；

7、市场调查多元化；

8、市场调查产品化；

9、市场调查实用化；

10、市场调查顾问化。

试述问卷在调查过程中的作用有？（试论市场分析在企业经营决策中的重要作用主要有哪几个方面）

1、问卷调查广泛使用工具

2、提供标准化数据

3、了解应答者信息

4、提供决策所需的信息

5、将目标转化为具体问题

6、提高精度

7、易于对资料进行统计处理

8、提高调查效率

 论结构式问卷优缺点 优点

1、答案标准化；

2、便于资料处理；

3、回答者对问题比较明白；

4、答案较完整；

5、比较容易取得合作。缺点

1、回答者在不清楚问题时，容易胡乱打钩；

2、回答者勾出的答案意义容易使研究者误解；

3、有时容易在两个答案之间圈错；

4、会浪费回答者的时间。试述问卷设计的程序

问卷设计是由一系列相关的工作过程所构成的

1、确定调研目的

2、确定收集方法

3、确定回答形式

4、决定问题用词

5、确定问卷的流程

6、评价问卷

7、获得认可

8、预先测试

9、准备最后的问卷

10、实施

论述文案调查的功能具有表现在那个方面

1、文案调查可以发现问题并为市场研究提供重要参考依据

2、文案调查可为实地调查创造条件

3、文案调查可用于有关部门和企业进行经常性调查

4、文案调查不受时空限制 试述市场预测的主要内同有那些？

1、市场需求变化预测；

2、购买力趋势预测；

3、销售预测；

4、商品资源预测；

5、商品生命周期预测；

6、供需平衡预测；

7、营销网的建立和发展趋势预测；

8、经济效果的预测；

9、全国生产形势发展变化。

论述一个购买决策一般包含那几个方面的决策内容？

1、产品种类决定，消费者认识到自己的需求

2、产品式样决定

3、品牌商标的决定

4、购买地点决定，决定何处购买

5、数量决定

6、时间决定，何时购买，何时更新等

7、付款方式决定，采用何种付款方式。

第四篇：服务与市场分析

第二部分 服务和市场分析

2.1.0 服务介绍

在世界人口总体走向老龄化和发达国家人口老龄化形势加剧的同时，中国的人口结构也步入老龄化阶段。截至2007年底，中国60岁及以上老年人口达1.53亿人，占总人口的11.6％。预计到2020年，全国老年人将达到2.43亿，占总人口的17%，形成了一个庞大的老年消费群体。到21世纪中期，中国老年人口将超过4亿人，其中80岁以上的老龄人口将不少于8000万人。

“十一五”同“十五”相比，中老年人口增长速度明显加快。传统的观念往往认为中老年人是社会的边缘人，但却忽略了中国进入高龄化社会之后，庞大的中老年人群体为形成一个巨大的中老年消费市场奠定了基础。拥有数以亿计的中老年人消费市场是未来中国必然的商机与趋势。到2020年，中国中老年人用品市场份额将上升至2万亿元。由此可见，老年市场将随着客户群的增多而出现更多的商业契机，面对如此广阔的市场，目前该产业的发展现状怎样呢？这引发了我们的思考，经过调查我们了解到目前老年产业存在的空白：与国外发达国家相比，我国老年用品的经销和开发还很落后，而随着社会福利制度的完善，收入日渐丰裕，老年人的消费力将逐年增强，但这个诱人的市场却存在着太多的空白，老年人多层次的消费需求还不能得到较为全面的满足。

基于这些原因，我们公司为市场提供老年人用品，主要提供老年人生活用品，如老花镜、小型按摩器、玩具以及老年人报刊图书等体育文娱用品。

2.1.1 老年人用品的需求与作用

老年人作为一个弱势群体，很多时候都需要我们的关注，但我们往往无法时时伴在老年人的身边，或者说老年人很多时候都要自力更生，这时我，我们提供的老年人用品就可起到很大的作用了。如一些适合老年人日常生活的产品和服务，如腰腿部好，或者是出行不便等等，面对如今庞大的老年人的人口数量，对于老年人的需要、求应该也得到满足，才能适应整个潮流，如今，现在也有针对老年人的专用品的设计和生产，但很多都不健全，很多不完善，对于老年人的消费特点和心理特点来看，我们需要进一步的调查和开发满足老年人的当今的需求。如老年人保健食品，老年人均有不同程度的记忆衰退现象。因此，老年人尤其是从事脑力劳动的老年人，需要进食健脑食品，以改善脑力不足现象。医学研究发现，卵磷脂、脑磷脂、谷氨酸等食品，能提高大脑的活动机能，延缓大脑的老化和衰退。富含卵磷脂的食物有蛋黄、大豆等。蜂蜜、巧克力也是健脑食品。现代医学研究表明，食物与睡眠有关睡前饮用一杯牛奶，其色氨酸量可起到催眠作用，饮用牛奶的温饱感更能增强催眠效果，还可使老年人睡得更香。老年人常由于吸收功能减弱和维生素D缺乏而易导致缺钙，造成骨质疏松，使骨骼承受能力降低，易发生骨折。为此，老年人要多吃一些含钙丰富的食品，如鱼、虾、豆制品及猪排骨等。还有，老年人身体退化，日常生活中行动多有不便，这时就需借用一些器械的帮助，如拐杖、手杖、轮椅等；再者，老年人也需要精神上的享受与体验，琴棋书画、文房四宝、桌球、门球、渔具、鸟笼、盆景等体育文化用品都可为孤独空虚的老年人享受无限美好的晚年生活。

2.1.2经营特色及其策略：

特色：开设老年用品商店，首先应是关心和爱护老年人的一份“孝心”体现，面对老年人的巨大消费市场，也是投资者最佳的投资项目。老年用品商店的经营特色应体现在：

1、突出老年人用品的经济和时尚性。

2、以中国传统红色为背景，将时尚流行元素点缀其中，无论南北城市都应是繁忙街道上一个亮丽醒目的消费点。

3、在商品琳琅满目的陈列中，应多为老年人喜爱的新兴实用商品，能自然吸引老年人尤其给老年人买生活用品的子女，为老年人送礼的青年人和结伴而来的溜街的中老年人。

4、厂家生产和销售的老年人用品应是最具人性化的产品，应从老年人的生活各个方面各个细节着眼，开发提供系列、丰富、多采的产品。

5、老年用品除了物质需求，更注重老年人的精神健康注重娱乐锻炼用品，可引进国外大量娱乐产品。

“老有所乐”是所有老年人的追求，“老有所得”是老年人一举改变孤闷烦燥的生活。老年用品不仅注重产品好，价格合理，质量可靠，更要安全，好用耐用。

策略：公司能否成功，是否收获可喜的利润，施行切实可行的策略是不可或缺的。美国著名投资专家伯格勒在《投资圣经》一书中指出：投资者在投资项目时，应优先考虑：

1、市场前景广阔，2、贴近人们生活，3、产品服务独具卖点，4、具有现代经营方式，5、投资额小，6、利润较大，营销策略到位。

在制定经营策略时很好的考虑以上方面，相信有着5000年的文化传承，有世界投资风潮的带领，有1.5亿中国老人的期盼，有4000亿老年消费市场的需求，我们公司一定会获得成功。

2.1.3 产品服务分类

经营项目

A、本公司的货物全面，定位于食品、服装、文娱、保健四大类商品上。

B、老年人食品多样。老年人牙口不好，啃不动硬性和韧性食品，喜欢口感较佳的软性食品。同时还选择一些滋补品、可预防疾病的保健食品，如可预防高血压、糖尿病的食品。

C、老年人服装以舒适美观为度。面料要柔软舒适，成衣款式大方，色泽上要适合老年人心理，应考虑保温和实用性。

D、老年文化娱乐用品品位要高雅。花鸟虫鱼、琴棋书画、文房四宝、桌球、门球、渔具、鸟笼、盆景都受老年人青睐。

E、老年医疗保健用品定位准。选择老年人专用的电动按摩器、健身球、健身器、拐杖等。

主要产品

服装服饰类：软底鞋、跳舞鞋、中式服、蝙蝠衫、发夹等

便利生活类：放大镜、老花镜、穿针器、假牙清洁剂、定时提醒药盒、快速干发、方便杂用品、假发、血压仪，血糖仪，体温计等

休闲锻炼类：练功剑、练功扇、健身球、双节棍、快板、钓鱼用品、门球等。按摩器类：天然木质按摩器、电动按摩器等。

睡眠类：药枕、颈椎枕、磁疗床上用品、睡眠仪等

拐杖类：多脚拐杖、伸缩拐杖、折叠拐杖、藏剑拐杖、木拐杖等。

高龄护理：坐便器、尿床用品、助听器、风湿酸痛、颈脖痛、腰肌扭伤等。保健用品：保健器械、急救药箱、助行架等

食品类：蜂蜜、茯苓、香菇、红枣、莲子、小米、桂圆等

2.1.4 后期构想

老年人市场是一个非常巨大的市场，事实上，老年人用品只是其中很小的一部分。本公司还处在开始发展阶段，随着资金的积累，经验的丰富，预计五年之后，我们将逐步夸大我们的经验范围，在城市各处开办连锁店，甚至在全国开办连锁店。

此外，随着全球真正进入老龄化阶段，我们将会迎来一个很大的商机。因为老年人对从生活用品到健身用品都缺乏一种特色化的服务；其次，随着家庭结构的变化老年人对特色化家庭服务的需求也将越来越大；最后，随着老年保障的完善，老年人的购买力将有大幅度的提高，这将激发老年人对旅游业等新型老年产业的需求。后期若市场成熟，我们将扩大经验服务范围，不仅仅只是被动地提供实物性产品，更可以为老年人量身定做专业化服务。

2.1.5 市场分析

1、服务需求调查

有投资者说：“人类在18世纪发现了儿童，19世纪发现了妇女，20世纪发现了老年人。”老年市场的迅猛崛起，引发了世界各国的新一轮投资高潮。

市场投资者通常把目标群体锁定在消费意愿和消费能力强盛的年轻一族，却将看似冷门但颇具潜力的老人用品市场给忽略了。但在发达国家，老年人用品市场早就成为未来十大市场之一。

自上世纪70年代后期实行计划生育政策以来，我国人口年龄结构已逐渐进入老龄化阶段，年轻一族的增加速度明显慢于老年人的衰老速度，老年人比例日渐升高。到2050年，我国老龄人口将激增至4亿左右，占我国总人口的25％，而且这个比例还将不断攀升。统计显示，目前我国已经进入老龄化社会，全国60周岁以上的老年人已达1．4亿，约占全国总人口的11%。有关专家预测，老年人数量正在进入增长高峰期。老年人是一个庞大的消费群体，如果以每个老人平均年消费3000元计算，全国就会有4000多亿元的“银发”消费市场。

老龄时代孝心消费，在逐渐形成的“四、二、一”家庭（即一对夫妻赡养四位老年人和抚养一个孩子）结构中，子女对老人的日常护理总是力不从心，所以老人用品就成为分担子女一部分责任的最好载体。但是，目前中国老年人用品市场却只有保健品在服务，且大都强调健脑、补钙、降脂等半治疗功效，老年人用品店铺就更是凤毛麟角。再看看西方社会，一些厂商为了迎合老年人的需要，千方百计发展老年人商品和服务市场，从药品到宠物食品、家居防盗安全系统、适合老年人假牙咀嚼的口香糖、自动配药服药定时器等，花样繁多，老年人用品店更是遍布各地。

据记者了解，当下的老人用品市场上，60%-70%是老年保健品，而购买者

74%为老年人的子女。在此背景下，中国传统的尊老文化将会推动“孝心消费”，从而在冷门领域创造出一个大市场。

夕阳人群，朝阳市场，老年人市场供应疲软由来已久，但随着中国经济实力的快速提高，老年人遇上了前所未有的物质丰富时代，因而消费观也随之而变，过去的勤俭为家型已经逐步转化为自我享受型。当老年人手上的“活钱”增多，购买欲望甚至比青年人更强烈，形成井喷消费——

首先，“重积蓄、轻消费”、“重子女、轻自己”的传统观念正被抛弃，花钱买健康，花钱买潇洒成为现代老年人时尚追求。其次，在物质和精神生活相对贫乏的五六十年代度过青春年华的老人，一直没有机会满足各种生活追求。现在，他们终于从繁忙的工作和家庭负担中解脱出来，因此希望补偿过去，让自己的晚年生活得更幸福、充实和绚丽多姿。另外，老年人上无可赡养的父母，下无抚养子女的义务，因而可尽量满足自己的需求，最大限度地将潜在消费力转化为现实购买力，其边际消费倾向明显高于中青年消费者。

老年人需求日渐多样化随着人们生活水准的日渐提高，老年人对自己的晚年生活同样寄予了厚望。据调查，大多数老年人都有要求家庭服务的希望，更老一些的(70岁以上)则希望进养老院，尤其是无子女的老人这种想法居多。从家庭服务的内容看，他们希望包括日常生活买菜买粮、代购日用品、医疗服务、打扫卫生、陪聊等。

此外，老年用品市场的需求也日渐强烈，老年人对特殊生活用品，如老人床垫、浴盆及护理商品如手杖、轮椅等大多有需求，对辅助商品如老花镜、助听器、假牙假发等需求较多。在调查中发现，多数老人并不认为自己是老人，人老心不老，他们对提供适合老年人偏好用品的需求比较高，要求在服装方面更能显示出年轻与活力，尤其女性时装的开发颇具潜力。在生活用品上，老年人要求方便舒适，在老年保健品的开发上，需求潜力前景十分看好。

由于老年人用品尚未形成成熟市场，相关产品通常缺乏同类比较，更缺乏价格参照物，因此老年人用品定价也较为主动，保证了这一行业的利润空间。同时由于市场尚在培育期，各种产品均有待开发，因此产品“撞车”现象也极为罕见，也就是说竞争远远还未形成，市场空间十分广阔。

2、价格需求调查

随着物质生活水平的提高，老年人正抛弃传统观念，开始花钱买健康，花钱买潇洒，同时，年轻人孝敬长辈，送礼从不计较价格，花钱从不心疼，因此在价格制定方面超市有较大的主动性。据有关人士介绍，全国老年人口的经济水平大体分三个层次，一是年收入在3000至5000元间的温饱型消费，由于其购买力有限，有效需求明显不足，这部分人大多集中在农村。二是年收入在5000至8000元间的温饱型向小康过渡型消费，这部分老年群体具有一定的购买力，消费观念受年轻人的影响，已开始对品种、质量、品牌、档次表现出明显的关注。三是多于8000元收入的小康型消费，这部分老年人需要全方位的居家服务，生活讲究舒适，服装讲究品牌，对生活有着较高质量的要求。

3、竞争调查

据我们调查，绝大多数城市还没有一家专卖老年人用品的店铺，只有在大商场、大超市有出售某一方面需求的产品，由于市场过于分散，严重缺乏统一规范机制，且价格偏高、种类不全、选择性差，不能综合老年人在康复、保健、护理、治疗、健身、娱乐、休闲各方面所需用品，因此无法满足广大消费者的要求。

第五篇：二手房销售员总结

工 作 总 结

尊敬的各位领导、来宾及同仁们：大家好！我叫张玉萍，现在“我爱我家”南关店上班，并担任店长职务。

转眼间又到了年末，新年的脚步悄然来临，在这新旧交替之际，很有必要对年内的工作做个总结。

2014年元月至12月我在“我爱我家”十中店上班，这一年我们的业绩不是很理想，没有完成公司所制定的目标，是历年来最欠收的一年，分析其原因我觉得主要在以下几方面：第一，自身的业务素质有限，许多顾客是电话询问，尽管很努力地去沟通和引导，但最终还是把顾客丢了。第二，这几年国家对于房价宏观调控的政策，使城市房价持续下跌，买房顾客的观望情绪严重，二手房交易处于低迷状态，致使我们业绩不佳。第三，恰巧在今年我们周边开了不少房屋中介店，客户有所分流。第四，我们对房源的保密可能存在一定的疏漏。

在这一年中我们的业绩尽管不景气，但比起十中附近区域里其它公司的店来说还是值得欣慰的，相对而言我们的售房数量是较多的，这主要与公司周经理的正确指引是分不开的，同时也是我们店里另外两位搭档努力的结果，她们两人对工作认真细致，勤快踏实，并有较好的交流沟通能力。配合默契，工作气氛和谐愉悦。这也是我这一年来的工作心得，人员的和谐搭配对工作业绩很重要。找出工作中的长短优缺，目的就是为惩前毖后，扬长避短，干好明年的工作。对于明年我有自己的一些新打算。

第一、我要加强学习，继续提高专业技能。以公司培训为契机，继续加强基础学习，完善房源资料，熟练掌握房屋的位置、楼层、优缺点等，以便对客户进行有针对性地促成和服务，提高成效率。

第二、热情服务、诚信待人。我们中介行业是服务业的一种，要树立正确的服务理念，像对待自己的亲朋好友一样对待客户，这会让顾客对我们有一种亲切感，拉近我们和客户的距离。一旦获得了客户的认可和信任，我们的成功率会大大提高。

第三、坚持到底，水到自然渠成。接待顾客时要不厌其烦，即使客户看了很多房子，我们还是要耐心接待。只要他们想看，我们就多努力。不到最后关头我们决不放弃。

明年我将以一个积极的、饱满的精神状态来迎接自己的工作，从而获得更多的收获，完成公司下达的任务。

最后祝大家在新的一年里身体健康，万事如意，财运亨通！