IPO集体土地案例总结

第一篇：IPO集体土地案例总结

二、IPO集体土地案例总结-1.承包

一、集体土地

集体土地如果从大的范畴里划分，主要包括农用地、建设用地和未利用地三类，而农用地又可以分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，耕地又可以分为基本农田和其他耕地。

（一）农用地 1.承包

（1）铁汉生态（300197）

瑕疵：租赁被集体经济组织以外的单位承包的农村集体土地承包经营权、林地承包经营权； 反馈问题：发行人2009年12月与出租方梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体土地和林地承包经营权流转合同。请发行人说明并披露上述承包经营权的权属沿革和办理流转手续的情况。请保荐机构和律师对是否存在潜在纠纷和经营风险发表意见。解释：

（一）梅县国土资源局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇守台村民委员会出具《证明》，“广东省梅州市梅县大坪镇内301.6亩土地属于集体土地，为守台村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚未申领集体土地权属证书。经查，守台村集体所有土地水田为25.3亩、旱地为276.3亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：煤渣坝堤面至凌角塘大路水平以下为界，西：狗爬礤及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：守台小学至沙下山腰的大路为界，北：煤渣坝及原电厂水库库尾为界。经查，该土地上未设置他项权利”。

根据梅县林业局2005年5月23日编号分别为04414211309JDS00012、04414211309JDS00002、04414211309JDS00010的《森林、林木、林地状况登记表》，座落于大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组，面积为585亩的林地为大坪镇守台村村民集体所有。

根据梅县大坪镇守台村村民（户主）代表大会《关于守台土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇守台村于2009年11月30日在村委会议室召开了村民（户主）代表大会，应到会户数1200，实到会户数944。该次会议作出决议，同意将梅县大坪镇守台村的土地301.6亩（水田25.3亩、旱地276.3亩）、林地585亩承包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司。梅县大坪镇守台村民委员会在会议记录表上批注了“情况属实”的意见并加盖了梅县大坪镇守台村民委员会公章，梅县大坪镇人民政府在会议记录表上批注了“情况属实、批准承包”的意见并加盖了梅县大坪镇人民政府公章。

1．梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《土地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于凌角塘和长江岌与白沙下、面积为301.6亩的土地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途为农业、林业及其他经济作物的种植，土地承包费为水田每年按人民币400元/亩、旱地每年按人民币150元/亩的价格计算，付款方式为将承包费价款总额一次性全额支付。

梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为515亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同时先付前二十年的承包款，二十年承包期满之日前一次性足额支付下一个二十年承包期的承包款，第二个二十年承包期满之日前一次性足额支付剩余十年承包期的承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002623的《林权证》。

梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为70亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在该合同签订之日即全额支付清该承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002619的《林权证》。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称“《土地承包法》”）第48条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定以及梅县大坪镇守台村村民（户主）代表大会《关于守台土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇守台村民委员会将其集体所有的土地及林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，已经取得三分之二以上村民代表同意并获梅县大坪镇人民政府批准，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司与梅县大坪镇守台村民委员会均具有相应的主体资格，意思表示真实、充分，其签订的土地承包合同及林地承包合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州锦绣大地农林生态发展有限公司已依法取得该等土地和林地的承包经营权。

2．发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体土地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村、面积为301.6亩土地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于农业种植等用途，承包经营权出租价款为水田每年按人民币500元/亩、旱地每年按人民币200元/亩的价款计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营土地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为301.6亩的土地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为515亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为515亩的林地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为70亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为70亩的林地承包经营权流转给发行人。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》（以下简称“《流转管理办法》”）第15条“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转”的规定以及梅县大坪镇守台村民委员会2009年12月28日出具的《关于同意承包经营土地流转的函》、《关于同意承包经营林地流转的函》，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司及发行人具备相应的主体资格，意思表示真实、充分，标的——土地和林地的承包经营权合法有效，前述承包经营权流转合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已取得发包方梅县大坪镇守台村民委员会的同意，合法有效；发行人已依法取得该等土地和林地的承包经营权。基于前述，该等承包经营权的设定及流转不存在潜在纠纷和经营风险。

（二）梅县国土资源局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇汤湖村民委员会出具《证明》，“广东省梅州市梅县大坪镇内399.4亩土地属于集体土地，为汤湖村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚未申领集体土地属证书。经查，汤湖村集体所有土地水田为136.7亩、旱地为262.7亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：长江岌山顶为界，西：狗爬礤及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：守台小学至白沙下山腰的大路为界，北：煤渣坝及原电厂水库库尾为界。经查，该土地上未设置他项权利”。

根据梅县林业局2005年6月6日编号分别为04414211307JDS00006、04414211307JDS00008的《森林、林木、林地状况登记表》，座落于大坪镇汤湖村塘尾、围里村民小组，面积为889亩的林地为大坪镇汤湖村村民集体所有。

根据梅县大坪镇汤湖村村民（户主）代表大会《关于汤湖土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇汤湖村于2009年11月30日在村委会议室召开了村民（户主）代表大会，应到会户数1120，实到会户数988。该次会议作出决议，同意将梅县大坪镇汤湖村的土地399.4亩（水田136.7亩，旱地262.7亩）、林地889亩承包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司。梅县大坪镇汤湖村民委员会在会议记录表上批注了“情况属实”的意见并加盖了梅县大坪镇汤湖村民委员会公章，梅县大坪镇人民政府在会议记录表上批注了“情况属实、批准承包”的意见并加盖了梅县大坪镇人民政府公章。

1．梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《土地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于长江岌和白沙下与和尚山脚、面积为399.4亩的土地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途为农业、林业及其他经济作物的种植，土地承包费为水田每年按人民币400元/亩、旱地每年按人民币150元/亩的价格计算，付款方式为将承包费价款总额一次性全额支付。

梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为784亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同时先付前二十年的承包款，二十年承包期满之日前一次性足额支付下一个二十年承包期的承包款，第二个二十年承包期满之日前一次性足额支付剩余十年承包期的承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002621的《林权证》。

梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为105亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同之日即全额付清该承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002622的《林权证》。根据《土地承包法》第48条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定以及梅县大坪镇汤湖村村民（户主）代表大会《关于汤湖土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其集体所有的土地及林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，已经取得三分之二以上村民代表同意并获梅县大坪镇人民政府批准，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司与梅县大坪镇汤湖村民委员会均具有相应的主体资格，意思表示真实、充分，其签订的土地承包合同及林地承包合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州锦绣大地农林生态发展有限公司已依法取得该等土地和林地的承包经营权。

2．发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体土地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村，面积为399.4亩土地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于农业种植等用途，承包经营权出租价款为水田每年按人民币500元/亩、旱地每年按人民币200元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营土地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为301.6亩的土地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为784亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为784亩的林地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为105亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为105亩的林地承包经营权流转给发行人。根据《流转管理办法》第15条“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转”的规定以及梅县大坪镇汤湖村民委员会2009年12月28日出具的《关于同意承包经营土地流转的函》、《关于同意承包经营林地流转的函》，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司及发行人具备相应的主体资格，意思表示真实、充分，标的——土地和林地的承包经营权合法有效，前述承包经营权流转合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已取得发包方梅县大坪镇汤湖村民委员会的同意，合法有效；发行人已依法取得该等土地和林地的承包经营权。基于前述，该等承包经营权的设定及流转不存在潜在纠纷和经营风险。分析：

1.原集体土地承包经营权的设立合法、有效；

2.发行人以租赁方式取得该等土地和林地的承包经营权，并已取得发包方同意，承包经营权的流转符合法律法规规定，发行人已依法取得承包经营权。

（2）圣农发展（002299）

瑕疵：承包、租赁农村集体土地

反馈问题：请保荐人、律师对下列问题进行核查并发表专项意见：（1）发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于租赁农村土地从事公司经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，上述租赁行为的程序和效力是否合法合规，有权机关及政府主管部门的意见；（2）土地采用租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响，以及公司对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施。〔反馈意见第一部分第1条〕 解释：

（一）关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性

1、发行人承包、租赁农村土地情况

因从事生产经营及建设本次募投项目需要，发行人作为承包方与光泽县崇仁乡人民政府及光泽县崇仁乡洋头果场、光泽县寨里镇桃林村民委员会、光泽县鸾凤乡中坊村民委员会、光泽县崇仁乡崇仁村民委员会（发包方）分别签订了4份《土地承包合同》，发行人向发包方承包4宗农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施）；同时，发行人作为承租方与光泽县鸾凤乡油溪村民委员会等32个农村集体经济组织（出租方）分别签订了66份《土地租赁合同》，发行人向出租方租赁66宗农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施）。〔详见《法律意见书》及《律师工作报告》第十条“发行人的主要财产”第（七）款“房屋、土地租赁或土地承包情况”〕

2、关于发行人承包、租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途

根据国土资源部发布的《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的的畜禽舍及相应附属设施用地）属于农用地中的其他农用地。本所律师认为，发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途。

3、关于发行人承包、租赁农村土地从事生产经营是否已履行必要的审批、批准或登记手续，其程序和效力是否合法合规

（1）根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”经核查，在发行人承包的四宗农村土地中，有三宗土地是由发行人向当地村民委员会承包，已经发包方村民小组（户代表）会议全体代表三分之二以上同意，并已经当地乡（镇）人民政府批准；另外一宗农村土地是由发行人向乡办集体企业光泽县崇仁乡洋头果场承包，不涉及村民，该乡办集体企业的主管部门光泽县崇仁乡人民政府作为发包方之一，已对该土地承包予以认可。本所律师认为，上述农村土地承包行为已履行必要的审批手续，其程序和效力合法合规。（2）发行人租赁的66宗农村土地属于农户家庭承包经营的土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）第八条规定：“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。”《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条规定：“农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。”经核查，发行人租赁的66宗农村土地系由承包方（即农户）自愿委托发包方（即农村集体经济组织）与发行人签订农村土地租赁合同，承包方已出具土地流转委托书，上述农村土地租赁合同已向当地乡（镇）人民政府备案。本所律师认为，上述农村土地租赁行为已履行必要的备案手续，其程序和效力合法合规。

4、政府主管部门的意见

光泽县国土资源局和光泽县农业局于2008年5月26日共同出具了《关于福建圣农发展股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》，确认发行人因生产经营及本次募投项目所承包、租赁的农村土地用途均为禽畜养殖（包括兴建养鸡场及相关附属设施），不存在改变农业用途的情况；发行人能够遵守国家及地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，租赁经营的农村土地已经在当地乡（镇）人民政府办理了租赁备案登记手续，上述承包、租赁农村土地行为的程序及效力均合法合规。综上，本所律师认为，发行人生产经营及本次募投项目所需大部分土地采取承包、租赁农村土地方式是合法合规的。

（二）关于土地采用租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响，以及公司对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施

1、发行人因采用一体化自养自宰生产模式从事肉鸡生产而需要使用大量土地。发行人现有的办公楼、检测中心、2个肉鸡加工厂、3个饲料厂（其中1个饲料厂处于在建阶段）和2个孵化厂以及本次募投项目中拟建设的1个孵化厂、研发中心系以出让方式取得国有土地使用权，发行人现有的12个种鸡场和29个肉鸡场以及本次募投项目中拟建设的8个种鸡场和21个肉鸡场所需要的土地，主要来自于租赁的农村土地。本所律师认为，（1）发行人在租赁农村土地时已按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和规章的要求，与当地村民委员会签订了长期租赁合同（最短的租赁期限至2028年1月届满）。上述农村土地租赁均已取得土地承包农户的同意，并办理了农村土地租赁备案手续，符合国家的土地政策和有关法律、法规和规章的规定。（2）我国是人口众多的农业大国，发展农业及畜牧业一直是我国的基本国策。因此，国家在区域发展、养殖模式、用地支持、税收优惠、资金扶持等方面制定了一系列促进规模化畜禽养殖的政策，鼓励禽畜产品生产企业向规模化、产业化、集团化、国际化的方向发展。发行人大规模一体化自养自宰的生产模式较散户养殖相比，更有利于集约用地、节约用地，符合国家土地政策。（3）出租方通过出租土地，避免了直接耕种土地的风险，获得了较稳定的租赁收益，在发行人过往的土地租赁中未曾出现过出租方违约现象。综上，发行人主要采用租赁农村土地方式从事规模化家禽养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。

2、发行人对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施如下：

（1）政策风险与应对措施

A．政策风险：近年来国家宏观政策稳定，国内经济持续高速发展，土地需求大，畜牧业是一个需要大量使用土地的行业，国家土地管理政策变化有可能对发行人土地租赁产生政策风险，将对发行人产生不利影响。

B．应对措施：发行人采用一体化自养自宰生产模式从事肉鸡生产，符合目前国家的土地政策，为避免或减少国家土地政策变化对公司造成不利影响，发行人将及时跟踪、了解、研究国家土地政策发展动向，并根据国家土地政策的变化而相应调整公司的用地模式，进一步加强对土地的合理利用，集约用地、节约用地。（2）法律风险与应对措施

A．法律风险：发行人一体化自养自宰的肉鸡生产模式所使用的土地大部分来源于租赁的农村土地，在租赁过程中若不按法律规定签订有关合同、履行有关法律程序，将导致土地租赁存在法律风险，对公司生产经营产生不利影响。

B．应对措施：发行人已严格按照法律法规的规定与土地的出租方签订租赁合同并履行有关法律程序，今后发行人将继续严格按照法律法规的规定租赁农村土地，避免法律风险给公司带来不利影响。

（3）出租方违约风险与应对措施 A．出租方违约风险：随着地区经济发展以及周边土地用途的改变，存在出租方违约的风险。一旦出租方违约，将对发行人的生产经营造成不利影响。

B．应对措施：发行人严格按照有关法律法规的规定，与出租方签订土地租赁合同，土地租赁合同对租金、违约责任等租赁双方的权利、义务、责任有明确的约定，并且租赁双方依法办理必要的审批、备案等法律手续，确保土地租赁合同合法有效。土地出租方通过出租土地，避免了直接耕种土地的风险，获得了较稳定的租赁收益。在土地租赁合同履行过程中，发行人作为承租方，按时足额向出租方支付租金，认真履行承租方的各项义务，避免发生纠纷。在今后履行合同过程中，发行人仍将按时足额支付租金，认真履行合同，避免出租方违约现象的发生，一旦出租方违约，发行人将按照合同的约定积极稳妥的解决问题，避免由此给公司带来不利影响。分析：

1.发行人向村委会承包集体土地、向农民租赁个人承包集体土地，已履行必要的审批手续，其程序和效力合法合规。

2.发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途。

3.光泽县国土资源局和光泽县农业局于2008年5月26日共同出具了《关于福建圣农发展股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》，确认发行人因生产经营及本次募投项目所承包、租赁的农村土地用途均为禽畜养殖（包括兴建养鸡场及相关附属设施），不存在改变农业用途的情况；发行人能够遵守国家及地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，租赁经营的农村土地已经在当地乡（镇）人民政府办理了租赁备案登记手续。

（3）煌上煌（002695）瑕疵：承包集体水塘

反馈问题：请保荐人、律师对下列问题进行核查并发表专项意见：⑴、发行人生产经营所需部分土地采取承包、租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于承包土地、水面、农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，承包租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见；⑵、土地采用承包、租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响。请发行人补充披露：承包养殖地面及水面土地性质、面积、作用、占发行人相应面积的比例，发行人生产场所采用租赁方式可能产生的风险（主要包括政策、法律风险、出租方违约风险），前述风险的应对措施。（《反馈意见》

一、重点问题/8）解释：

1.发行人生产经营所需部分土地采取承包、租赁方式的合法合规性 1）发行人承包农村土地的情况

发行人子公司煌大食品于2011年3月9日与国营南昌市五星垦殖场签署《承包合同》，承包国营南昌市五星垦殖场所有的：（1）养殖基地：五星大堤程家池至血防站地段大堤压浸台地面及水面，总面积172.74亩；（2）种鸭养殖基地：天子庙养鱼场4套塘，总面积72 亩；（3）孵化基地：用地3.3 亩。

发行人子公司永修煌上煌于2011年3月25日与永修县九合乡人民政府签署《水塘承包合同》，承包永修县九合乡人民政府所有的240亩水塘（原九合乡水产场）。

2）是否已履行必要的审批、批准或登记手续，承包租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见

根据2007年10月1日起施行的《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》（以下简称为江西省农村土地承包法），“属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）集体经济组织发包。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理的日常工作。”根据上述规定并经永修县九合乡人民政府证明，永修县九合乡人民政府对于《水塘承包合同》项下的土地、养殖水面拥有完整的使用权和处置权。《水塘承包合同》中的发包方为永修县九合乡人民政府，承包方并不涉及村民或其他个人。综上，本所律师认为，永修煌上煌与永修县九合乡人民政府签订的承包协议合法、有效。

根据江西省农村土地承包法，“属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）集体经济组织发包。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包，乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理的日常工作。辖有农村土地的城市居民委员会、国有垦殖场、国有林场、国有园艺场发包的土地，参照本办法执行”。根据上述规定并经国营南昌市五星垦殖场证明，国营南昌市五星垦殖场对于《承包合同》项下的土地、养殖水面拥有完整的使用权和处置权。《承包合同》中的发包方为国营南昌市五星垦殖场，承包方并不涉及特定的村民或其他个人。综上，本所律师认为煌大食品与国营南昌市五星垦殖场签订的承包协议合法、有效。

根据江西省农村土地承包法，“县级以上人民政府农业、林业行政主管部门是农村土地承包管理部门，分别依照各自的职责，负责本行政区域内的农村土地承包及承包合同管理”。根据南昌县农业局、南昌县畜牧水产局和永修县农业局出具的证明意见，发行人及其下属子公司能够遵守国家和地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，相关承包合同已向当地乡（镇）人民政府办理了备案手续，其承包经营农村土地行为的程序及效力均合法合规。

综上，本所律师认为，发行人承包农村土地、水面从事畜禽养等农业生产经营的行为已履行必要的审批、批准或登记手续，承包行为的程序和效力合法合规。3）承包土地、水面、农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途 根据国土资源部发布的《国土资源部关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255 号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地五类，其中，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施用地）、养殖水面（指人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附属设施用地）属于上述类别中的其他农用地。根据上述《承包合同》及《水塘承包合同》，发行人子公司煌大食品及永修煌上煌承包的土地、水面属于畜禽饲养地和养殖水面。

根据南昌县国土资源局和永修县国土资源局出具的证明意见，发行人下属子公司生产经营所承包的农村土地（包括养殖地面、养殖水面、鱼塘）用途均为畜禽养殖（包括兴建种鸭养殖基地、示范养殖基地、孵化基地及相关附属设施），不存在改变农业用途的情形。

综上，本所律师认为，发行人承包农村土地、水面从事畜禽养殖等农业生产经营不涉及改变农用地用途。

2.土地采用承包、租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响

1）根据本所律师核查及发行人的确认，发行人的主营业务为酱卤肉制品的开发、生产和销售，在养殖业务的过程中主要是以养殖业务的组织者、产品质量的管理者和农产品的最终收购者的身份开展业务，不从事具体的养殖业务。发行人承包农村养殖地面及水面兴建种鸭养殖基地、养殖基地、孵化基地等主要目的在于带动周边农户的养殖热情，增加农户家庭收入，促进农业产业化。

2）根据发行人的说明及本所律师核查，发行人生产所需的毛鸭主要通过向主要禽肉、畜肉供应商进行批量采购取得，上述承包土地所涉及的肉鸭供应量较小，发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭仅占发行人采购总额的2%左右。

3）中共中央、国务院于2010 年1 月31 日发布的《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》以及农业部于2011 年4 月26 日发布的《关于创建国家农业产业化示范基地的意见》，均鼓励建立农业产业化示范基地，发挥龙头企业集群集聚优势，促进农民就业增收。

4）南昌县农业局、南昌县畜牧水产局、南昌县国土资源局和永修县农业局、永修县国土资源局均已出具证明意见，证明发行人下属子公司承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，相关承包合同已向当地乡（镇）人民政府办理了备案手续，其承包经营农村土地行为的程序及效力均合法合规。综上，本所律师认为，发行人采用承包方式从事畜禽养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。

3.承包养殖地面及水面土地性质、面积、作用、占发行人相应面积的比例

根据南昌县农业局、南昌县畜牧水产局、南昌县国土资源局和永修县农业局、永修县国土资源局出具的证明意见，发行人下属子公司生产经营目前所承包的养殖地面及水面土地性质为农用地，用途均为畜禽养殖，作用为兴建种鸭养殖基地、示范养殖基地、孵化基地及相关附属设施。南昌县农业产业化暨两带建设推进领导小组亦证明发行人“在国营南昌市五星垦殖场的示范养殖基地、种鸭养殖基地、孵化基地为农业产业化示范基地”。根据本所律师核查及发行人的确认，发行人目前承包养殖地面及水面的面积占发行人全部用于畜禽养殖地面及水面相应面积的比例为100%，发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占发行人总采购金额的2%左右。4.发行人生产场所采用租赁方式可能产生的风险（主要包括政策、法律风险、出租方违约风险）以及对前述风险的应对措施 发行人生产场所均为自有物业，少量毛鸭采购来源于承包自国营南昌市五星垦殖场和永修县九合乡人民政府的养殖土地、水面，不存在采用租赁方式取得农村土地的情形，可以避免因出租方权属不清、租赁批准备案程序缺失、出租方违约等情形而导致的风险。对于发行人通过承包方式取得的国营南昌市五星垦殖场和永修县九合乡人民政府的养殖土地、水面的经营权，发行人已与相关方签署了相关承包合同，且已取得当地国土资源主管部门和农业主管部门确认其承包行为合法合规的证明，加之发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占其采购毛鸭总数的比例较小，因此，发行人因承包方式取得生产场所而可能产生的风险较小。分析：

1.发行人承包农村土地、水面从事畜禽养殖等农业生产经营不涉及改变农用地用途。2.发行人已与相关方签署了相关承包合同，且已取得当地国土资源主管部门和农业主管部门确认其承包行为合法合规的证明。

3.发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占其采购毛鸭总数的比例较小，因此，发行人因承包方式取得生产场所而可能产生的风险较小。

2.出租

（1）华英农业（002321）

瑕疵：租赁农村土地承包经营权，租赁集体建设用地使用权。反馈问题：发行人租赁的农村土地承包经营权 解释：

发行人租赁使用的22 宗农村土地（以下简称“标的土地”）的详情如下：

（一）标的土地的承包经营权 2007年12月20日，相关村民委员会根据每位农户的授权委托分别与发行人签订了22份《河南省农村土地承包经营权出租合同》，发行人以租赁方式取得了22宗农村土地的承包经营权。经核查每位农户与村民委员会签订的《土地承包合同》、每位农户持有《承包经营权证》、每位农户签署的《授权委托书》，本所律师认为，标的土地所涉每位农户均具有标的土地的承包经营权，相关村民委员会在签订《河南省农村土地承包经营权出租合同》前，均已取得每位承包标的土地的农户的书面授权。

（二）发行人取得标的土地的承包经营权合法

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，本所律师认为，标的土地所涉农户有权委托村民委员会出租其已取得的土地承包经营权。

农业部于2005年1月19日发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）第三条规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限”。根据《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255 号）的规定，畜禽饲养用地为农用地。经本所律师核查，土地承包经营权流转没有改变土地的农业用途，发行人对标的土地承包经营权的租赁期限没有超过农户对标的土地承包期的剩余期限。《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条规定，“承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份”。经本所律师核查，发行人签署的《河南省农村土地承包经营权出租合同》已在相关乡（镇）人民政府备案。

综上，本所律师认为，发行人依法取得了标的土地的承包经营权。

（三）发行人租赁标的土地从事规模化畜禽养殖的合法性 1．发行人租赁标的土地从事规模化畜禽养殖合法

国土资源部、农业部于2007 年9 月21 日联合发布的《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发[2007] 220 号文）（以下简称“国土资源部220号文”）规定，“其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理。畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续”，“规模化畜禽养殖用地的规划布局和选址，应坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地、尽可能不占或少占耕地的原则，禁止占用基本农田”。根据潢川县国土资源局出具的《关于河南华英农业股份有限公司用地有关情况的说明》以及淮滨县国土资源局出具的《关于河南华英农业股份有限公司淮滨分公司用地有关情况的说明》，标的土地符合土地利用总体规划，不属于国家基本农田。本所律师与保荐人共同实地核查了养殖场占用土地的情况，逐一对照国土部门提供的养殖场所在乡镇基本农田保护片图，本所律师认为，标的土地没有占用国家基本农田，可以用于规模化畜禽养殖。本所律师认为，发行人以租赁方式取得标的土地的承包经营权从事规模化畜禽养殖符合法律法规和规范性文件的规定，不属于国务院于2008 年1 月3 日发布的《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号）所禁止的 “擅自将农用地转为建设用地”和“„以租代征‟将农用地转为非农业用地”的情形。

2．租赁使用标的土地进行规模化养殖履行的法律程序

国土资源部220 号文规定，“其他企业或个人申请规模化畜禽养殖的，经县级畜牧主管部门审核同意后，县（市）、乡（镇）国土资源管理部门积极帮助协调用地选址，并到县级国土资源管理部门办理用地备案手续。其中，生产设施及绿化隔离带用地占用耕地的，应签订复耕保证书”。根据该文的规定，发行人已就租赁标的土地进行规模化养殖事宜在潢川县畜牧局和淮滨县畜牧局办理了备案手续，并同时在潢川县国土资源局和淮滨县国土资源局办理了用地备案手续，对于养殖场内生产设施及绿化隔离带用地占用耕地的情况已签订了复耕保证书，保证在租赁期满后负责恢复该等耕地的种植条件。本所律师认为，发行人已经履行了租赁使用标的土地进行规模化养殖所必需的法律程序。

（四）律师对发行人租赁使用标的土地的结论性意见 本所律师认为，发行人以租赁方式取得标的土地的承包经营权并进行规模化养殖的行为，符合《土地管理法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》等相关法律、法规和规范性文件的规定，且履行了必要的法律程序。

本所律师认为，发行人以租赁方式取得22 宗农村土地的承包经营权并在该等农村土地上进行规模化养殖的行为合法、有效。分析：略。

（2）雏鹰农牧（002477）

瑕疵：生产经营及募投项目大部分土地租赁农用地，属于农用地中的其他农用地。反馈问题：关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，上述租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见；（2）发行人主要生产经营用地采取租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响（可能产生的风险主要包括但不限于政策风险、法律风险、出租方违约风险等）；发行人是否已经制定了应对前述风险的具体措施 解释：

（一）关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式 1.发行人生产经营及募投项目用地情况

发行人生产经营及本次募集资金投资项目涉及的租赁土地共有90宗，除1宗地为工业用地外，其余89宗地均为租赁农村土地。除租赁用地外，公司还自有8 宗国有土地使用权。本次募集资金项目除“年出栏60 万头生猪产业化基地项目”用地为租赁农村土地，其它三个项目用地均使用自有用地完成。

发行人现有养殖场分为自建养殖场和租赁养殖场两类。自建养殖场系发行人在与村委会或土地承包经营权人（以下简称“承包人”）直接签订租地协议后，在该租赁土地上自行建场。租赁养殖场则是由他人（指与发行人签订农户自建养殖小区协议的合作建设农户，又称为“业主”）在与村委会或承包人签订用地协议后，按照发行人提供的设计方案投资建场，建成后再租赁给发行人使用。

发行人就现有自建养殖场用地与新郑市薛店镇山后马村村委会等19 个村委会签署了42 份土地租赁协议，与周根亭等8 名承包人签署了8 份土地租赁协议；就本次发行募集资金投资项目之一“年出栏60 万头生猪产业化基地项目”用地与尉氏县岗李乡三石村村委会等6 个村委会签署了6 份土地租赁合同。上述租赁合同项下的租赁土地共56 宗（详见《律师工作报告》附件十“河南雏鹰农牧股份有限公司租赁集体土地情况表”）。

发行人目前共签署34 份农户自建养殖小区合作合同，租赁养殖场34 个（详见《律师工作报告》附件十二“河南雏鹰农牧股份有限公司租赁养殖场情况表”），其中33 个租赁养殖场为租赁农村土地，另有雏鹰农牧第一后备种猪场为直接租赁建于国有土地上的养殖场（新村镇弓刘庄村西侧国家粮食储备库围墙东原养鸡场红瓦房20 栋、平房6 栋、配电房两间、厕所两个、水井三眼）。对于发行人租赁的上述国有土地上的养殖场，出租人目前不能提供有权出租相关养殖场房屋的证明文件。根据《合同法》的有关规定，出租人有义务保证其有权出租上述房屋，若因出租人对所出租房屋存在权利上的瑕疵而导致发行人发生损失的，出租人应对该等损失承担赔偿责任。若因出租人对所出租房屋存在权利上的瑕疵而导致发行人不能继续租赁该等房屋的，由于发行人的生产经营并不依赖于上述房屋，发行人在当地寻找新的租赁房屋并无困难，因此，该等房屋租赁不会对发行人造成实质性损失，不会对发行人生产经营构成重大不利影响。2.发行人租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途

根据《国土资源部关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的的畜禽舍及相应附属设施用地）属于农用地中的其他农用地。据此，本所经办律师认为，发行人租赁农村土地从事畜禽养殖，不涉及改变农用地用途。

3、发行人租赁农村土地从事生产经营是否已履行必要的审批、批准或登记手续，其程序和效力是否合法合规

经核查，发行人租赁的56 宗土地中，50 宗为个人承包经营土地，6 宗为集体经济组织所有但尚未发包给个人的土地。

（1）《中华人民共和国农村土地承包法》第32 条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”；第49 条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。

《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47 号）第8 条规定：“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章”，第21 条规定：“农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。”

发行人租赁的50 宗个人承包经营土地中，42 宗为承包人委托村委会与发行人签署土地租赁协议，并已出具书面农村土地承包经营权流转委托书；8 宗为承包人与发行人直接签署。上述土地已向乡（镇）人民政府备案。

（2）《村民委员会组织法》第19 条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理

（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用……

（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”；第17 条规定：“村民会议由本村十八周岁以上的村民组成召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。”发行人租赁未发包土地共6 宗，发行人作为承租方与村委会签署了土地租赁协议，并由村委会或土地所属村民小组召开村民会议讨论通过，上述土地已向乡（镇）人民政府备案。经核查，本所经办律师认为，上述农村土地租赁行为已履行必要手续，合法有效。发行人现有34个租赁养殖场中，雏鹰农牧第三种猪场系由薛店镇格大张村村委会在本村集体未发包土地上建场后出租给发行人，因此没有另行签订土地租赁协议；雏鹰农牧三元仔猪十场的土地由业主以承包方式取得；雏鹰农牧第一后备种猪场为直接租赁建于国有土地上的养殖场；其他31 个租赁养殖场的集体土地则均以租赁方式取得。

业主租赁的集体土地同样包括集体未发包土地和个人承包经营土地两种。对于租赁个人承包经营的土地，同样既存在直接与承包人签订土地租赁协议，亦存在承包人委托村委会或其他个人签订土地租赁协议的情形。经核查，业主租赁土地亦办理上述相关手续，合法有效。4.政府主管部门的意见 2010 年1 月11 日和2010 年1 月12 日，新郑市农业局与新郑市国土资源管理局分别出具《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营使用农村土地的意见》，确认发行人及其前身严格遵守国家及地方有关基本农田保护、土地管理等方面的法律、法规、规章和其他规范性文件，发行人生产经营所租赁、承包农村土地用于畜禽养殖，符合土地利用总体规划，不存在占用基本农田的情形，亦不存在违反农村土地管理法律、法规、规章和其他规范性文件的其他情形；发行人租赁、承包农村土地已办理必要手续，属合法有效。

2010 年1 月10 日，尉氏县农业局与尉氏县国土资源管理局分别出具《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》，确认发行人严格遵守有关基本农田保护、土地管理等方面的法律、法规、规章和其他规范性文件，发行人现生产经营及为首次公开发行股票募集资金投资项目所租赁、承包农村土地均用于畜禽养殖，符合土地利用总体规划，不存在占用基本农田的情形，亦不存在违反农村土地管理法律、法规、规章和其他规范性文件的其他情形；发行人租赁、承包农村土地已办理必要手续，属合法有效。据此，本所经办律师认为，发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁农村土地方式合法合规。

（二）发行人主要生产经营用地采取租赁方式对公司持续经营是否会产生 重大不利影响（可能产生的风险主要包括但不限于政策风险、法律风险、出租方违约风险等），发行人是否已经制定了应对前述风险的具体措施 1.本所经办律师认为，发行人主要生产经营用地采取租赁方式不会对公司持续经营产生重大不利影响，理由如下：

（1）发行人租赁农村土地进行畜禽养殖符合国家土地管理法律法规的规定，且发行人已按照《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规履行所有必要手续，包括签署土地租赁协议，取得土地承包人的书面授权委托、经村民会议决议通过等，并向乡（镇）人民政府办理了土地备案手续，发行人对租赁土地的使用合法、有效；

（2）在符合国家法律法规有关农村土地租赁期限规定的前提下，发行人均与出租人签署了长期土地租赁协议（自协议签订之日起20 年或至2027 年12 月31 日止），并在协议中明确，租赁期限届满，同等条件下，发行人享有优先承租或承包权，可一定程度上保证发行人用地的稳定性；

（3）发行人目前经营养殖场呈现分散格局，若个别或部分养殖场的土地无法继续租赁，因单个养殖场的面积比较小（除第一生猪出口基地和第一祖代场面积规模较大外），发行人较易寻找新的土地及进行场所搬迁；

（4）农业是我国的基础产业，发展农业及畜牧业一直是我国的基本国策。近年来，国家在土地、税收优惠、资金扶持等方面制定了一系列促进规模化畜禽养殖的政策，鼓励畜禽养殖企业向规模化、产业化、集团化方向发展，发行人进行规模化畜禽养殖，有利于集约用地、节约用地，符合国家土地政策和产业政策；

（5）出租方通过出租土地，获得较稳定的租赁收益，尚未发生违约现象。

2发行人制定的应对可能产生的政策风险、法律风险，出租方违约风险等的具体措施（1）政策风险与应对措施

畜牧业是我国国民经济和社会发展的基础产业，需要占用大量的土地。目前，国家宏观政策稳定，畜牧业用地享受国家土地政策扶持。将来如国家对畜牧业特别是畜禽养殖用地管理政策的变化，可能导致发行人土地租赁政策风险，将对发行人生产经营产生不利影响。

发展农牧业是我国的基本政策。“分散养殖”是发行人养殖经营模式的主要内容之一，可以使发行人通过取得众多零星的小块土地用于养殖，有效利用农村闲散的土地资源，符合目前国家的土地政策。为避免或减少国家土地政策变化可能造成的不利影响，发行人将加强对国家土地政策的分析和预测, 加强与土地及有关部门的沟通力度,建立信息收集与分析整理体系,充分了解、掌握、运用国家土地及相关政策，调整用地计划，科学、合理利用土地。（2）法律风险与应对措施

发行人畜禽养殖用地均采取租赁方式取得。在租赁过程中如未按照法律法规的规定签订有关租赁协议并履行必要的审批、备案程序，或签订的土地租赁协议未对租赁双方权利义务作出明确约定等，将导致发行人土地租赁的法律风险，对其生产经营产生不利影响。发行人已严格按照法律法规的规定与土地出租方签订租赁合同并履行有关法律程序，土地租赁协议就双方权利义务作出了明确约定，今后发行人将继续严格按照法律法规规定的程序租赁农村土地，对于租赁养殖场涉及土地，仍继续严格要求业主按照有关法律法规规定的程序租赁有关土地，避免在土地租赁方面的法律风险。（3）出租方违约风险与应对措施

随着地区经济发展以及周边土地用途的改变，可能存在出租方违约的风险。一旦出租方违约，将对发行人的生产经营造成不利影响。

发行人及业主严格按照有关法律法规的规定，与出租方签署土地租赁协议，就租赁期限、违约责任等租赁双方的权利、义务予以明确约定。发行人及业主均按时足额交纳了租金，认真履行协议约定的义务；同时，出租方也获得了稳定的收益，避免了直接耕种带来的风险，租赁双方均能履行协议约定。在以后的履约过程中，发行人及业主仍将按时足额交纳租金，认真履行协议约定义务，避免发生出租方违约情形，减少由于出租方违约给发行人经营带来的不利影响。若出现部分出租方解除或终止协议，由于租赁的养殖场土地较多且分散，单个养殖场租赁面积较小，发行人通过新租赁土地替换原场地的实施难度相对较小，少数养殖场的搬迁不会对发行人生产经营造成重大不利影响。分析：

1.发行人租赁农村土地从事畜禽养殖，不涉及改变农用地用途。2.农村土地租赁行为已履行必要手续，合法有效。

3.业主租赁的集体土地同样包括集体未发包土地和个人承包经营土地两种。对于租赁个人承包经营的土地，同样既存在直接与承包人签订土地租赁协议，亦存在承包人委托村委会或其他个人签订土地租赁协议的情形。4.农业局与国土资源管理局分别出具《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营使用农村土地的意见》。

5.随着地区经济发展以及周边土地用途的改变，可能存在出租方违约的风险。一旦出租方违约，将对发行人的生产经营造成不利影响。

（3）圣农发展（002299）[1] 瑕疵：承包、租赁农村集体土地

（4）金新农（002548）瑕疵：发行人目前所在的生产经营场地，系自然人陈隆智向原深圳市宝安区公明镇将石村（现为深圳市光明新区公明街道办事处将石社区）租赁了集体所有的土地，根据发行人的设计要求建造房屋后，出租给发行人的。原将石村及陈隆智出租土地、建设房屋未办理农用地转用或土地征收、房屋规划建设等审批手续。反馈问题：核查在集体土地上建造房屋用于商业用途是否经过法定的批准程序，是否违反法律、法规的相关规定，该转租是否存在潜在的法律风险。（《反馈意见》第10题）解释： 发行人目前所在的生产经营场地，系自然人陈隆智向原深圳市宝安区公明镇将石村（现为深圳市光明新区公明街道办事处将石社区）租赁了集体所有的土地，根据发行人的设计要求建造房屋后，出租给发行人的。原将石村及陈隆智出租土地、建设房屋未办理农用地转用或土地征收、房屋规划建设等审批手续，不符合《土地管理法》及其实施条例等法律、法规的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）的有关规定，陈隆智向将石村租赁集体土地及向发行人转租的行为，均存在一定的法律瑕疵，相关租赁合同存在被认定为无效合同的法律风险，并可能导致租赁关系的终止、房屋的拆除等法律后果，但发行人作为承租人及相关土地、房屋的实际使用人，租赁合同被认定为无效的直接后果，是生产经营场地的搬迁所产生的费用、成本及经营损失。鉴于：（1）陈隆智向发行人转租用地已经原将石村同意，发行人与陈隆智的房屋租赁合同已经房屋租赁管理部门备案（备案号分别为“光AE029442（备）”、“光AE029410（备）”、“光AE029413（备）”），其租赁关系已得到房屋租赁管理部门的认可；（2）深圳市光明新区拆迁办已出具《关于金新农公司用地有关情况的说明》，认定发行人所处的用地目前未纳入光明新区公共基础设施项目征收拆迁范围，近三年内也无其他公共基础设施项目计划征用；发行人至少在可预见的三年内可以继续租赁、使用上述房屋；（3）发行人已在距离现址约120公里的广东省惠州市横沥镇通过出让方式取得一宗国有土地使用权，拟用以募集资金投资项目，该项目建成投产后，视生产经营需要可逐步取代发行人在上述房屋的生产任务，发行人对该处房屋的依赖可逐步降低直至消除；（4）发行人的控股股东、实际控制人均已承诺：若发行人所租赁的房产（包括办公楼、厂房和宿舍）根据相关主管部门的要求被强制拆除，则本人/本公司愿意在毋需股份公司支付任何对价的情况下承担股份公司所有拆除、搬迁的成本与费用，并弥补其拆除、搬迁期间因此造成的经营损失。因此，本所律师认为，发行人的房屋租赁瑕疵对本次发行上市不构成法律障碍。分析：

1.原将石村及陈隆智出租土地、建设房屋未办理农用地转用或土地征收、房屋规划建设等审批手续，不符合《土地管理法》及其实施条例等法律、法规的相关规定。

2.陈隆智向将石村租赁集体土地及向发行人转租的行为，均存在一定的法律瑕疵，相关租赁合同存在被认定为无效合同的法律风险，并可能导致租赁关系的终止、房屋的拆除等法律后果。

3.陈隆智向发行人转租用地已经原将石村同意，发行人与陈隆智的房屋租赁合同已经房屋租赁管理部门备案。

4.深圳市光明新区拆迁办已出具《关于金新农公司用地有关情况的说明》。认为该等用地未纳入征收规划，至少在未来三年内发行人可继续租赁使用该等土地。5.募投项目使用土地可逐步取代发行人在上述房屋的生产任务，发行人对该处房屋的依赖可逐步降低直至消除。

6.发行人的控股股东、实际控制人均已承诺。

（5）普邦园林（002663）瑕疵：租赁基本农田种植苗木 反馈问题：请保荐机构、发行人律师对公司用于苗木基地建设所承包租赁土地的用途是否合法合规进行专项核查。解释： 本所律师核查了公司（主要通过其子公司普邦苗木，以下统称“公司”）用于苗木基地建设的有关土地租赁合同，对公司租赁土地具体经办人员进行访谈，并到所租赁土地现场进行核查，同时走访相关市林业局、国土资源局等有关土地主管部门了解公司的用地情况。经核查，公司所承包租赁土地主要分为募投项目用地和非募投项目用地，其土地用途的合法合规性情况如下：

一、公司募投项目用地用途的合法合规性

经核查，公司募投项目用地的基本情况如下所示：

根据上述列表，公司承包租赁用于募投项目的土地合计面积4,099.00 亩，本所律师核查了该等地块所在地村民委员会或镇政府出具的有关证明、已取得的林权证或相关主管部门出具的正在办理林权证的证明，该等地块均为林地，可在该等地块上种植苗木。根据《全国土地分类（试行）》（国土资源发[2001]255 号）的规定，在林地上种植苗木符合其土地用途。本所律师认为，公司募投项目用地符合林地的农业用途。

二、非募投项目用地用途的合法合规性 经核查公司承包租赁土地的相关合同，所在地块村民委员会或镇政府出具的有关证明或土地主管部门的证明或备案批复文件，公司非募投项目用地的基本情况如下所示：

根据上表，公司非募投项目用地有林地、耕地（部分耕地属于基本农田保护用地）和未利用地。

（一）林地

经核查，该地块共200.00 亩。本所律师认为，公司在林地上种植苗木，其用途合法合规，参见本《补充法律意见书

（一）》本条问题之“

一、公司募投项目用地用途的合法合规性”的论述。

（二）耕地

1、一般耕地

经核查，河源新东村地块系耕地（576.86 亩），其已取得广东省东源县国土资源局的有关备案，同意公司在所承包租赁的地块上种植苗圃。根据《全国土地分类（试行）》（国土资源发[2001]255 号）的规定，公司在该地块上种植苗木并未改变其农业用途。经本所律师与保荐机构到该地块进行现场核查，该地块已荒废多年，毗邻地块上面杂草丛生，并无种植任何作物。公司在该地块上种植苗木，避免了土地资源的闲置和浪费，且并无改变其农业用途。根据农业部于2005 年1 月19 日发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47 号令）第三条规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限”，该地块土地承包经营权流转并没有改变土地的农业用途。本所律师认为，公司在该等地块上种植苗木并没有改变该地块的农业用途，且已取得相关主管部门的备案许可，其用地合法有效。

2、基本农田保护用地

经核查，四会清东、四会下峁、四会迳口地块（以下简称“该等地块”共540.38 亩）属于基本农田保护用地。关于该等地块用途的合法合规性，补充说明如下： 公司租赁该等土地后向四会市农业局和四会市国土资源局提起《关于申请租赁土地予以备案的报告》。2011 年1 月31 日，四会市农业局受理备案并出具“同意调整农业结构，但不能改变农保耕地的用途或在农保区域里搞其他建设等，并送国土部门核批。”的批复。同日，四会市国土资源局亦受理备案并出具“同意调整农业结构，但不能破坏耕地耕作层，不能搞非农建设，不能种植永久性高大乔木。”的批复。根据《基本农田保护条例》第六条规定，市农业局和国土资源局系基本农田保护用地的主管部门，根据四会市农业局和四会市国土资源局的备案批复，公司已取得基本农田保护用地的主管部门的用地许可。根据四会市农业局的《抓好结构调整，贴身服务三农促进农民持续增收》的工作报告，其强调以兰花、玫瑰、杜鹃、绿化树为主要品种，重点区域为龙甫、石狗、下峁、等镇街道，“十二五”末全市花卉种植面积达到10 万亩，发展成为珠江三角洲城市群的后花园。通过产业调整，形成柑桔、水产、畜牧、蔬菜、花卉五大农业支柱产业。公司在四会租赁的该等地块亦符合地区产业发展规划。

本所律师与保荐机构到该等地块进行实地察看，并到四会市国土资源局进行访谈了解到，该等地块在公司签订合同之前并未种植庄稼，大都种植芭蕉或是柑橘（现已荒废）。公司当时租赁土地的时候亦是认为种植苗木并不会破坏其土地使用现状，并已得到有关主管部门的批准。

尽管公司已经通过合法程序承包取得该等地块的土地使用权，并已经得到相关主管部门的备案核准，但为了更加规范自身的用地情况，公司将尽快将该等地块转让给无关联的第三方。综上，本所律师认为，公司租赁的该等地块虽涉及基本农田保护用地，用地存在法律瑕疵，但是其已经得到有关土地主管部门同意调整农业结构并种植苗木的备案核准，同时也符合地区产业发展规划，且已经计划尽快将该等地块转让给无关联的第三方，该等地块的用途瑕疵不会对发行人本次发行上市构成重大法律障碍。

（三）未利用地

经核查，河源曾田村地块（71.73 亩）系未利用地。公司在签订合同之后已取得所在地国土资源局的有关备案，同意公司在所承包租赁的地块上种植苗圃。经本所律师与保荐机构的现场核查了解到，该地块尚未确认使用用途。本所律师认为，公司在取得国土资源局的备案后在该等地块上种植苗木，其用途合法有效。分析：

1.公司在该等地块上种植苗木并没有改变该地块的农业用途，且已取得相关主管部门的备案许可，其用地合法有效。

2.本所律师与保荐机构到该等地块进行实地察看，并到四会市国土资源局进行访谈了解到，该等地块在公司签订合同之前并未种植庄稼，大都种植芭蕉或是柑橘（现已荒废）。公司当时租赁土地的时候亦是认为种植苗木并不会破坏其土地使用现状，并已得到有关主管部门的批准。

3.公司租赁的该等地块虽涉及基本农田保护用地，用地存在法律瑕疵。

4.该等土地已经得到有关土地主管部门同意调整农业结构并种植苗木的备案核准，同时也符合地区产业发展规划，且已经计划尽快将该等地块转让给无关联的第三方，该等地块的用途瑕疵不会对发行人本次发行上市构成重大法律障碍。

第二篇：农业银行IPO案例

农业银行的成功上市，标志着经过八年多的努力，中国大型商业银行的改制上市已成功完成。这是我国金融改革取得的重要成就，对于增强银行业的稳健经营与可持续发展能力、对于提升金融业的核心竞争力和对外开放水平，具有重要的全局性意义。

2010年7月，农业银行成功完成境内外发行，以221亿美元的融资规模，成为有史以来全球融资规模最大的IPO，创造了全球资本市场的一个经典案例。2003年中国大型银行财务重组和股改上市正式启动以来，交通银行、建设银行、中国银行、工商银行先后利用迅速发展且不断走高的资本市场登陆境内外资本市场。但农业银行从启动上市进程伊始，就面临着迥然不同的严峻形势。当时全球经济复苏步伐放缓，世界经济面临二次探底的风险；资本市场也持续低迷，在农业银行路演期间，国际股指大幅下跌；很多新股上市还频频破发。

面对如此不利的市场状况，农业银行IPO面临着“发还是不发”的两难选择。农业银行迎难而上，坚持按既定时间表推进上市工作，顺利实现发行上市，并且股票获得多倍超额认购。可以说，经济环境的复杂多变和资本市场的剧烈波动是农业银行IPO面临的困难之一。

困难之二，是农业银行的业务模式及外界对农业银行盈利能力和市场形象的质疑。由于上市之前媒体及投资者对农业银行了解相对有限，并且对县域金融业务的发展前景存在认识上的片面性，因此在上市的过程中，媒体及投资者对农业银行存在一个普遍的认识：农业银行是专门向农民发放小额贷款的银行，是中国“农村”银行、中国“农民”银行。这些不了解实情的报道在一定程度上误导了投资者对农业银行的认知，对农业银行的发行上市工作造成了十分不利的影响。

在困难的局势下，农业银行的成功发行上市也积累了宝贵的经验，其成功因素可以归纳为以下几个方面：

成功因素之一，是中国经济快速增长，经济结构转型升级。中国经济的持续增长在全球范围内得到了最广泛的认同，为投资者关注成长经济体中的银行业奠定了积极、正面的认知基础。同时，中国经济增长正逐渐由投资和出口拉动向消费驱动转型。农业银行拥有巨大的个人客户群体，将直接受益于中国持续的宏观经济增速和经济结构转型。

成功因素之二，是中国银行业具有良好的成长性和发展前景。从资本充足率和资产质量来看，中国商业银行不良贷款率不断下降、资本充足率持续提升。中国大型商业银行的资产回报率、股本回报率高于美国、欧洲银行业均值。

成功因素之三，是科学的发行方案设计。农业银行上市发行的股份配售采取了科学、合理的发行机制和分配模式。在发行机制方面，农业银行在股票发行过程中还引入了“绿鞋”机制，为稳定发行价格起到了保驾护航的作用。

成功因素之四，是精心提炼的投资故事。首先，农业银行横跨城乡的独特定位与未来中国经济增长高度契合。中国引领世界经济增长，农业银行是中国银行业的主力军。农业银行是中国个人客户基础最庞大的银行，其横跨城乡的布局与定位，在中国的大型商业银行中独一无二，将显著受益于中国经济增长和结构转型。其次，农业银行强大的银行业务平台为长期发展提供坚实基础。最后，推动农业银行盈利增长的因素还包括：农业银行的息差优势明显，提升潜力大；多元化业务结构保证了手续费收入的高速增长；不断提升的运营效率也导致了信贷成本下降；持续提升的盈利能力更是农业银行盈利增长的发动机。

成功因素之五，是高密度且全面覆盖的IPO预路演。2010年4月下旬至5月下旬，农业银行通过“一对一”或群体会议等多种形式进行了覆盖A股、H股重点投资者的“非交易路演”，着重向市场介绍农业银行的定位和基本情况，为投资者继续深入认识农业银行的投资价值打下了良好的基础。A股的路演安排在北京、上海、深圳、广州四个城市，共覆盖机构投资者100多家；H股路演安排在中国香港、迪拜、阿布扎比、伦敦、爱丁堡、法兰克福、纽约、波士顿、旧金山、新加坡十个城市，共覆盖机构投资者400多家。

成功因素之六，是科学合理的定价。农业银行H股发行价格区间为2.88~3.48港元/股，最终发行价格为3.20港元/股，对应1.66倍2010年市净率(“绿鞋”后)。农业银行A股发行价格区间为2.52~2.68元人民币/股，最终发行价格为2.68元人民币/股，对应1.59倍2010年市净率(“绿鞋”后)。农业银行H股定价较A股有近4%的溢价。合理的定价是农业银行最终获得超额认购并得以行使“绿鞋”的重要保证。

哈佛大学商学院认为，面对错综复杂的经济形势和剧烈波动的资本市场，以及外界对于农业银行业务模式的质疑和不解，农业银行在三个月的时间内成功完成全球最大规模的上市项目，高效、成功的项目执行是IPO历史上的优秀案例。农业银行上市的成功实践被全球顶级学府编入教学案例，充分体现了境内外各界对农业银行股改上市所取得的卓越成就的尊重和认同。

第三篇：关于IPO上市过程中集体土地和房产法律问题研究

关于IPO上市过程中集体土地和房产法律问题研究

目录

一、证监会对发行人资产的发行条件要求......................................................................................1

二、上市公司存在占用集体用地的案例分析..................................................................................1

三、关于土地问题审核过程中关注的问题......................................................................................4

四、对土地使用权的处理方案.........................................................................................................4

一、证监会对发行人资产的发行条件要求

《首次公开发行股票并上市管理办法》 第十二条 发行人的注册资本已足额缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕。发行人的主要资产不存在重大权属纠纷。第十八条发行人不得有下列情形：

（二）最近36个月内违反工商、税收、土地、环保、海关以及其他法律、行政法规，受到行政处罚，且情节严重。

土地和房产为公司发行上市的主要资产，是发行条件的重中之重，如存在权属不清，主要经营场所存在无房产证或土地证的资产不符合上市条件。

二、上市公司存在占用集体用地的案例分析

1、广东汕头美联新材（300586）土地违规问题解决案例：（1）土地违规问题的背景

公司实际控制人黄伟汕2003年承租广东汕头市月浦居委会拥有的5亩集体建设用地和10亩临时用地，该租赁事项未履行集体用地流转手续，发行人地上已建办公楼、生产车间等无法办理报建、工程规划和施工许可。

（2）土地违规问题的处理

2011年美联新材向政府申请厂房所在地纳入“汕头市”三旧改造计划，2013年4月，公司解决临时用地问题，临时用地变更为集体建设用地。

2013年5月，美联新材与月浦居委会签署集体建设用地使用权出让合同，并按每平米593元缴纳出让金，2014年5月，公司取得《中华人民共和国集体土地使用证》和《房地产权证》。（3）土地违规问题的处罚及是否对发行人上市产生重大影响

美联新材在完善用地手续的过程中，受到了汕头市国土资源局、汕头市金平区城市管理行政执法局和汕头市金平区住房和城乡建设局作出的行政处罚4万、15万和4.6万元。公司已按时足额缴纳了罚款，依法取得了土地使用权证，上述政府部门亦出具证明，公司相关行为不构成重大违法行为。

2、广东中山和胜工业（002824）集体土地流转案例参考：（1）集体建设用地使用权出让过程

2007年中山市三乡镇平南村社员代表决议，将集体土地使用权转让给林永谦，并签署出让合同，且在国土部门登记备案。国土局认定该出让过程手续合法。

（2）律师对土地转让过程中核查的相关法律凭据

发行人律师核查了土地使用权的出让合同、缴款凭证、土地使用权证、缴款通知书、完税凭证、支付凭证、中山市国土资源局审查表、中山市建设项目用地预审报告书等出让和流转材料，并查阅了相关法律法规。同时，律师获取国土局审批确认核心：土地权属来源合法，转让手续清晰，对转让行为予以批准。鉴于上述情况，律师认为土地转让符合《土地管理法》、《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等法律法规的规定。

（3）证监会审核中对该问题的关注

证监会对该问题进行了充分关注，并在和胜工业反馈意见19题，第五次反馈意见和第八次反馈意见中针对该问题多次要求保荐机构和发行人律师核查，充分说明该问题在审核过程中的关注度和重要性。

律师对该问题进行了充分的答复，未成为其发行的实质性障碍。

3、广东东莞万里马（300591）集体土地出让问题解决案例：（1）集体土地出让问题的背景

蔡树容于1997年从东莞市长安镇乌沙李屋经济合作社购买集体土地使用权，该使用权证书权利人一直未进行变更，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定，出让集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意，与土地所有人签订书面合同；集体建设用地使用权出让的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限，并应按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。

发行人以535万元向蔡树容购置上述土地使用权。（2）土地违规问题的处理

① 确认1997年土地出让合同效力由万里马继承

2012年4月，经长安镇乌沙社区居民委员会三分之二以上居民同意，东莞市长安镇乌沙李屋股份经济合作社、蔡树容与万里马签订《协议书》，并经东莞市长安镇乌沙股份经济联合社见证，协议确认东莞市长安镇乌沙李屋经济合作社和蔡树容于1997年11月8日签订的“东长乌李外（97）土权偿让第006号”《关于土地使用权有偿转让的合同》中蔡树容的权利义务由万里马概括承受，东莞市长安镇乌沙股份经济合作社同意将该土地使用权剩余的出让期限转让给万里马。

② 补充土地出让合同，确认土地剩余年限使用权出让至万里马

经东莞市长安镇乌沙社区居民委员会三分之二以上居民同意，2012年4月16日，万里马与东莞市长安镇乌沙股份经济联合社签订了“东国土资流转出补合[2012]12号”《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定东莞市长安镇乌沙股份经济联合社将集体土地使用权出让给万里马。

③ 东莞市国土局核准土地出让

2012年7月17日，东莞市国土资源局出具“东国土资流转出让补字[2012]12号”《关于广东万里马投资实业有限公司受让集体建设用地使用权的通知》，核准万里马有限受让位于长安镇乌沙社区面积为13,504平方米的集体建设用地使用权，出让年限为37年，自2012年4月18日起至2049年10月31日止。

④ 获取东莞市政府土地使用权证书

2012年8月20日，万里马有限取得东莞市人民政府核发的证号为“东府集用（1998）第1900120602156号”的《集体土地使用证》。

（3）土地问题对发行人上市的影响

证监会对该问题进行了充分关注，鉴于万里马已取得《集体土地使用证》，且相关流程和证书均得到政府部门批准，上述事项未形成重大障碍。

三、关于土地问题审核过程中关注的问题

1、土地使用权出让背景的真实性；

2、土地使用权出让和转让过程中是否完税；

3、土地使用权出让过程是否取得2/3以上村委会代表（非全体村民）同意；

4、土地出让过程中国土资源部门的核准；

5、取得最终的《集体土地使用证》。

四、对土地使用权的处理方案

1、确认历史上土地使用权转让的法律效力和规范性（1）确认公司所取得土地使用权的土地性质 根据相关法规，土地性质应当为集体建设用地。（2）确认历次土地转让过程中的法律效力

公司应确认最初土地出让过程中，是否取得村委会的相关审议，并确认相关转让过程是否在土地主管部门进行登记，是否完税。

（3）按正规程序获取土地转让的法律认可

公司争取与当地村委协商，完成相关规定中的土地使用权转让流程，补充土地主管部门的法律认定。

2、按正规程序办理房产证 按正规程序办理房产证。

3、如上述方案无法达成，储备其他合法合规用地，做好两手准备 公司进一步储备合法合规的建设用地，做好两手准备。

第四篇：中国石油IPO案例分析

中国石油IPO案例分析

中国石油天然气股份有限公司于1999年11月5日在中国石油天然气集团公司重组过程中成立。中石油集团向中国石油股份公司注入了与勘探和生产、炼制和营销、化工产品和天然气业务有关的大部分资产和负债。中石油是中国最大的原油和天然气生产商，2004年在世界500强中排名第46位，该年净利润突破1000亿元，达到1045亿元，是中国利税总额最大的公司。公司广泛从事与石油、天然气有关的各项业务，包括原油和天然气勘探、开发和生产；原油和石油产品的炼制、运输、储存和营销(包括进出口业务)；化工产品的生产和销售；天然气的输送、营销和销售。中国石油天然气股份有限公司发行的美国存托股份及H股于2000年4月6日及4月7日分别在纽约证券交易所及香港联合交易所挂牌上市。

中石油聘请高盛（亚洲）有限责任公司和中国国际金融有限公司（CICC）作为IPO联席全球协调人，保荐人及配售承销商，于2000年3月27日公布招股说明书。详细说明其全球发售的结构：由香港公开发售，亚洲发售，北美发售和欧洲发售组成；发售H股和美国托存股份，全球总计发售17，582，418，000股H股；全球购买发售股份的时间及条款等。

首次公开发行（IPO）过程一般要经历准备，实施和发行后三个阶段，执行以下四大任务：重组、尽职调查和估值文件起草、上市申请审核和批准、交易促销。而对于中国公司尤其是国有企业来讲，IPO是进行改革和实施广泛重组，进而提高在行业内的竞争力的良机。同时，上市还有其他一些的益处，包括提供收购所需货币，拓宽融资渠道，公司亦可藉以建立员工激励机制等。

上市为中石油集团发展提供了强大的资金支持。2004年中石油股份的净利润率已高达26.9%，在目前一年期定期存款利率只有2.25%且还要上缴20%利息税的情况下，这样高的净利率促使拥有大量资金的中石油集团迅速开展收购与回购业务，不仅可迅速完成产业链整合，提高公司资本利用率，高盈利还可以采取更高的财务杠杆。但中国石油上市也并非一帆风顺，由于高估了散户需求，按7%的红利收益定价，不符合美国人投资国外企业的习惯。结果中石油跌破发行价。直到2000年下半年才走势强劲，涨幅27%。而随着近年来原油价格持续走高，中国石油的股价持续不断大幅攀升，2006年4月H股已达到8.5港元。在海外上市的中国公司要取得持续的成功，有赖于很多关键因素，包括：树立国际资本市场认可的公司形象、选择合适的财务、法律和会计顾问，遵循发行过程，尤其是上市促销程序和强劲的后市支持等。

第五篇：中国农业银行IPO案例分析

中国农业银行IPO案例分析

摘要：中国农业银行是我国四大国有商业银行之中上市最晚的一家银行，同时也是融资规模最大的商业银行。本文就农业银行上市前的准备、上市原因、上市情况以及上市成功的原因做了简要论述，并提出自己的观点。

关键词：农行，上市，IPO

一、前言

中国农业银行是我国四大国有商业银行之一，在国民经济和社会发展中扮演着十分重要的角色。虽然在1951年，中国农业银行已经成立，当时叫做农业合作银行，但是由于中国农业银行长期担负着中国“三农”发展问题，各种政策性业务制约着其发展。因而，农行真正的商业化道路起步很晚，至今为止也不过十几年的时间，就在2010年，农业银行在完成政策性业务及不良资产的剥离以及股份制改造后，同时在A股和H股同时成功上市。

二、农行上市原因分析

农行之所以上市，其主要原因就是为了圈钱，另外也有一定的理由是为了更好地发展。在我国，20世纪末和21世纪初，国有银行在完成股改和资本化后，纷纷上市，其中有很大的原因是因为缺钱。银行为什么会缺钱呢？其实，银行有很大一部分钱被炒房的人掏空了。从近年来的新闻和国家政策上，也可以看出，国家逐步加强对房地产行业的监控，其中有很大一部分的原因就是为了限制炒房人不择手段的利用银行的钱去炒房，当然也有其他的一些因素。

另外，从中国人民银行2010年4月20日发布的统计报告中，也可以看出房地产行业对银行业的影响。2010年1季度，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，其中个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%。数据充分说明，房贷资金对银行业的影响是比较大的。

三、农行IPO前的准备

农行上市前的准备可以分为几个过程，包括商业化改革过程，对不良资产的剥离过程，补充资本金的过程和公司治理改革过程。商业化改革过程

从1980年开始，农行已经开始进行商业化改革，主要就是把政策性业务从农业银行中剥离出去。在1994年，中国农业发展银行成立，同时，农业银行按农业发展银行的会计科目和应划转业务范围，对农业政策性贷款和负债余额向农业发展银行进行划转，农业银行向商业银行转变迈出了实质性一步。到了1997年，农业银行确立以利润为核心的经营目的，从此农业银行正式步入现代商业银行的行列。不良资产的剥离过程

由于农业银行一直以来主要依靠政策性业务与其他商业银行竞争，1997年后，政策性业务额完全剥离，导致农业银行的经营状况出现很多问题，包括存款结构不合理，经营规模萎缩，贷款质量下降等。因此，农行上市前要对这些问题进行整治，其中最主要的就是对不良贷款进行剥离。

从1998年开始，农行在政府的指导下，逐渐剥离其不良资产给四大资产管理公司，除此之外，农行还通过对外打包出售，资产证券化，提取呆账准备金等方式，对其不良资产进行处置，2005年底，农行的不良资产率为26.17%，最后到上市前，也就是2009年底，其不良贷款率已经降低到2.91%，已经低于国有银行上市要求的10%。补充资本金的过程

除了政府向农业银行注资外，农业银行还通过其他途径来补充资本金。

2008年，中央汇金投资公司向农业银行注资1300亿元人民币等值美元，同时，这也标志着农业银行从国有独资银行转变为股权多元化的股份公司。

2009年，农业银行发行了500亿元次级债，以此来提高资本充足率，增强营运能力，提高抗风险能力。公司治理改革过程

2009年1月15日，中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司，注册资本为2600亿元人民币，此时中央汇金投资有限责任公司和财政部代表国家各持有中国农行股份有限公司50%股权。另外，中国农业银行股份有限公司按照国家有关法律法规，制定了新的公司章程，以“三会分设、三权分开、有效制衡”为原则，形成“三会一层”（股东大会、董事会、监事会和高级管理层）的现代公司法人治理架构。董事会下设战略规划委员会、三农金融发展委员会、提名与薪酬委员会、审计委员会、风险管理委员会。

2009年11月，中国农业银行股份有限公司在香港成立农银国际控股有限公司，成为其全资附属机构，注册资本近30亿港元。农银国际控股有限公司及旗下各子公司作为中国农业银行开展投行业务的专业平台，主要从事直接投资、企业融资、证券经纪、资产管理等全方位的投资银行服务。

四、农行上市情况

农行上市可分为上市策划，承销商选择，上市定价和最终上市四个过程。上市策划

在考虑选择在何地上市的问题上，农行借鉴了之前股改上市的几家国有银行。境外上市。显然对于农行而言，境外上市是不太现实的，美国市场要求相当高。

但是股改后财务指标明显变好的农行，不少境内外投资者对投资农行IPO表现出了浓厚兴趣，加之在国际化方面，周边地区例如香港、东南亚等将是农行走向国际的重点区域。选择在香港联交所上市将是必然选择。

同时，由于农业银行的主要业务是立足于大陆本土的，且肩负了支持三农这样的本土政策性任务，在国内进行募股融资也将是一个必然的选择。之前上市的国有银行积累的A+H上市的经验使得农行在克服上市过程中可能出现的在不同市场要同股同权同价等技术问题有了一定的应对准备。

在充分考虑了这些因素之后，农行选择了同时在A股和H股IPO上市融资的上市策划方案。承销商选择

在农行IPO开始遴选承销商的时候，预计超过200亿美元募资额将使得农行IPO成为世界上最大桩的IPO案例之一，若按2.5%的费率计算,参与的投行将可分享约5亿美元的佣金，因此，争夺农行IPO承销商的大战在农行上市之前便显得异常激烈。

最后世界顶级的承销商们名列农行IPO承销商名单：高盛、中金公司、摩根斯坦利、摩根大通、德意志银行、麦格理和农银证券等机构将承销农行H股。中金公司、中信证券、国泰君安以及银河证券入选为农行A股承销商。股票定价

由于农行上市时机并不是很好，2010年，中国市场不景气，相应的各大银行的市盈率都不是很高，因此在定价时，农行的股票价格比当年中行、建行以及交行都要低，但是，由于农行有其自身的优势，在路演推介阶段，农行以“中国网点最多的商业银行”、“盈利增长最快的商业银行”为卖点，最终，在市场和承销商的博弈之下，A股首次公开募股价定在每股人民币2.68元，同时H股首次公开募股价定在每股3.2元港元。4 上市

2010年7月15日，中国农业银行A股在上海证券交易所挂牌上市，同时于7月16日H股在香港证券交易所上市。另外，由于农行首次公开发行股票数量远远超过4亿股，因而农行及其主承销商可以在发行方案中采用“超额配售选择权”，即“绿鞋机制”，用来稳定大盘股上市后的股价走势，防止股价大起大落。

最终，农行A+H两股的新股集资总额合共为221亿美元，成为当时全球最大的集资记录。

五、上市后农行经营情况

总体来说，农行上市后的经营情况是非常好的，主要体现在两个方面：经营业绩大幅提升和资产质量显著提高。经营业绩大幅提升

截止2010年底，中国农业银行实现营业收入2904亿元，同比增长30.7%，实现净利润949亿元，同比增长46%，增速位居四大国有银行之首。农行2010年实现归属于母公司股东的净利润948.7亿元，高于招股说明书中预测的829.1亿元，为公司股东创造了超出预期的利润，保持了强劲的增长势头。资产质量显著提高

2011年1季度末，农行不良贷款余额为917亿元，较2010年末减少87亿元，不良贷款率为1.76%，较2010年末降低0.27个百分点；拨备覆盖率达到197.44%，较上年末上升29.39个百分点，风险抵补能力显著增强。农行的资产质量不断提高，风险抵御能力不断增强，为其以后的成长打下坚实的基础。

另外，从表1中的数据，我们也可以看出农行近年来资产结构方面也是逐渐好转的。

表1 中国农业银行2011与2012部分财务数据（比率）表

六、农行上市成功原因分析 农行在中国经济不是很景气的时候上市成功的原因并不仅仅是因为它是中国国有商业银行，有国家的支持。其实，农行上市成功与其发行方案的设计等方面有很大的关系。目前，国外很多大学都把农行上市的过程作为一个经典的案例在课堂上与同学们一起探讨，由此也可以看出农行上市的成功并不是一个偶然。

对于外部条件，比如中国经济快速增长，中国银行业具有良好的成长性和发展前景等，这个不是人为可以控制的，因此，在此就不在一一赘述了。

科学发行方案的设计是农行上市成功的关键。农业银行上市发行的股份配售采取了科学、合理的发行机制和分配模式。在发行机制方面，农业银行在股票发行过程中还引入了“绿鞋”机制，为稳定发行价格起到了保驾护航的作用。

高密度且全面覆盖的IPO预路演和科学合理的定价也为农行成功上市奠定了基础，除此之外，农行独特的优势也是其成功上市的原因之一。

七、结语

中国农业银行通过长期的准备，吸收其他国有商业银行的上市经验，最终在中国经济比较低迷的时候同时在A股和H股成功上市。这是一个经典的IPO案例。我们可以从中认识到一个企业想要成功上市，时机固然重要，但是也不能忽略其他因素的影响，比如充足的准备，科学发行方案的设计以及科学合理的定价等。要能够利用一切可以利用的有利条件，比如农行利用“绿鞋机制”来稳定上市后短时间内的股价，来达到成功上市的目的。

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