实物期权在房地产评估中的应用[精选5篇]

第一篇：实物期权在房地产评估中的应用

实物期权在房地产评估中的应用

摘 要：目前我国房地产评估理论与方法仍处在探索阶段，由于不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，因而房地产评估需要多元化拓展。本文通过理论研究和实例分析，系统的介绍了基于实物期权的房地产评估方法。第一部分回顾了国内房地产评估现状及选题意义；第二部分是实物期权理论概述，简单介绍了实物期权的定义和实物期权的种类；第三部分是房地产评估中的实物期权定价方法，主要介绍了两种方法在房地产评估中的应用；第四部分是物期权在房地产评估中的应用案例，列举了三个案例并进行了分析；第五部分是综合阐明本文观点，并展望其发展应用。

关键词：实物期权；房地产评估；B-S期权定价模型；二叉树定价模型

一、国内房地产评估现状及选题意义

目前我国的房地产评估业仍处于起步阶段，评估方法主要有：收益法、市场法、成本法，它们有各自的缺点和优点。但是因为不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，比如说扩大规模、转换用途，分期投资等等。在房地产评估中，我们应该考虑到这些实物期权的因素，只有这样才能准确地、完整地评估出房地产的真实价值。

魏凯（2010）在《我国房地产评估行业存在的问题及对策》中归纳了三个主要评估方法的特点：市场法认为一个房地产的价值应该与另一个具有相似效用的房地产价值大致相等；成本法认为房地产的价值等于房屋的重置成本，减去应计折旧，加上土地价值；而收益法则认为房地产的价值就是房地产预期未来的现金流的现值。

依据上述观点刘照云（2009）又作了进一步的补充指出现行的三种房地产估价方法本身有局限性，主要是其忽视了房地产估价对象具有的不确定性和动态灵活性所带来的价值。

下面的学者提出了改变这种现状的方法：

周悼华（2005）认为某一项房地产可以分区段开发，分阶段投资，而且以后也可以根据市场的情况，对此进行调整，这些都属于房产所有者的的一种权利，这就增加了房地产评估的柔性。而这点刚好可以用实物期权的思想来考虑。项盛辉，何芳（2002）在其论文中引入实物期权理论，将定性与定量、静态与动态分析相结合，对传统的房地产估价方法进行改善。

王宇（2004）在《实物期权方法在房地产开发中的应用研究 》中表明实物期权充分考虑了项目的潜在价值，如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、放弃期权等。

以上的学者从不同的角度引入了实物期权理论，使得在房地产评估领域，实物期权理论的应用使房地产评估的灵活性价值得以体现和量化。从理论上修正了传统评估方法的缺陷和不足，使房地产评估更加科学合理。但是目前实物期权在房地产评估中的应用还有待完善，我们应该充分考虑到这些实物期权的因素，这样才能更加完整的、准确的评估出房地产的真实价格。

二、实物期权理论概述

1、实物期权的定义

实物期权的基本定义是：以实物资产投资为标的资产的期权，具体表现在经营、管理、投资等经济活动中，使企业在将来具有活动空问和投资的可能性，并能根据变化的市场，以各种形式获得进行决策的权利。不同的人从不同的角度对此有不同的理解。

黄本尧（2003）从权利与义务的角度认为期权就是机会，就是在未来采取某种行动的权利，而不是义务。在实物资产中的机会权利被称为“实物期权”。

曾力勇，裘哑峥（2005）从与金融期权相比的角度，认为实物期权是：以一个具体替代的价格来获得或交换一份实物资产的任意决定或权利，但不是义务。

刘洪玉,黄霆(2003)在《房地产研究中的实物期权方法的研究》中认为开发商获得一块土地开发权的同时，也就获得了一个期权，即在未来进行投资决策的机会。通过实物投资获得的这种期权，能为投资者创造了获利的权利而又可以有效的控制风险，称之为实物期权。

常 颖 陈南平（2010）基于实物期权理论的房地产投资研究中认为实物期权是现实选择权，是指公司进行长期资本投资决策时所拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。

彭俊（2007）认为实物期权就是项目投资赋予投资者所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，如延迟、扩张、放弃项目投资等。

2、实物期权的种类

cSN(d1)Xer(Tt)N(d2)

 ln(S/X)(r2/2)(Tt)d1 (Tt)d2d1(Tt)

其中，C：期权的价值；

S；标的资产的现行价格； X：期权的协定价格； r：短期的无风险利率； T：以年表示的权利期间的长短； In()：自然对数；

e：自然对数之底的近似值；

：标的物价格的波动性；

N()：累积正态分布函数。

张炳信（2007）在其研究中认为实物期权定价的连续分析方法即在资本市场上能够寻找到一个与所要评价的实际资产或项目具有相同风险特征的可交易证券这样的情况，就可以建立B—S期权定价模型，推导出实物期权价值ROV。

杨若晶，张 丽(2005）基于对实物期权的研究将B—S定价模型应用于房地产开发项目中的等待期权，但其认为各参数的含义应有所变化。比如：s0表示开发项目投资后净收益的折现值；执行价格X为延迟投资房地产项目开发成本的现值等。

2、二叉树定价模型

单期二叉树定价模型的公式如下：

fert[pfu(1p)fd]ertdpud



45671、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。

2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。

3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生。

七、下步的打算

针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：

(一)积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;

(二)加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

(三)加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。

在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识，同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，cssm大安防的明天更美好!

员工年终工作总结【范文二】

一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆，不由的想起了以前。转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。

XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年，在这半年里我又学到了很多的知识。在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是，在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。同时也还存在着许多的不足与缺点。

学到了什么：1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事。5在观看“XX年度《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到

101112-

第二篇：期权在企业理财中的应用

期权在企业理财中的应用0）或拒绝（v0时，要么现在投资，否则以后就不投资。

但是许多经济学家研究后指出，在大多数情况下，投资具有可推迟性（如新产品生产投资），这与项目本身的性质有关。只要某项投资具有可推迟性，在面临外部风险（如市场价格、利率、经济形式等风险）的情况下，企业不要急于放弃，可能通过推迟现在的投资以获取更多的收

益，着取决于项目的发展状况。为了寻找更有利的投资机会，推迟投资的权利就是一种期权。当然，获得这项投资期权必须先投资于必要的市场部位、人力资本及技术等，这些可看作期权的权利金。此时，投资者只有权利而没有义务进行投资，市场环境有利时，他行使期权；市场不利时，可以放弃进一步投资，其损失仅为权利金。举例来说，企业面临开采石油的项目，先支付5年内开采石油的开发权费用。单从净现值角度分析，根据预测的现金流且进行折现，结果v<0，应该放弃该项目。但要把该项目放入期权的框架分析，把油田的开发权费用视为买进看涨期权支付的权利金，石油相当于基础资产，该企业支付开发权费用后享有开采石油的权利但不负有义务。只要在履约期限内，——超过履约价格及期权成本，企业进行开采就有利可图。——不开发丧失开发权费用，在这种情况下只要项目期权价格大于开发权价格，该项目就是可以接受的。这个项目之所以可行，在于他能给投资者未来继续投资提供可选择性。因此，引入期权后，投资项目的价值=传统的v 期权价值，这就对净现值进行了修正。

现实中许多项目的建设需要多期投资才能完成，这类投资决策都可以看作对复合期权的选择，每阶段完成后，企业就具有了是否完成了阶段的期权。投资决策转化为如何最有效的执行期权的问题，把整个项目各阶段结合起来进行评价，使决策更具有准确性。以上分析可以看出，期权概念及其定价方法在财务管理中已经得到广泛应用，许多问题在引入期权理论后变得更容易理解和精确。随着期权的进一步创新和财务理论的继续发展，我们或许会在期权的框架下解决更多的财务问题。

第三篇：浅谈电子商务在房地产行业中的应用

浅谈电子商务在房地产行业中的应用

随着科技的进步和人们生活节奏的加快，网络购物已然成为了人们生活中一部分。虽然对于绝大多数人而言，购房绝不是轻动鼠标就可以解决的小事。但是不得不承认的是，房地产市场电子商务时代的脚步越来越近。

一、什么是房地产电子商务

1、电子商务（Electronic Commerce）的定义

即以电子及电子技术为手段，以商务为核心，把原来传统的销售、购物渠道移到互联网上来，打破国家与地区有形无形的壁垒，使生产企业达到全球化，网络化，无形化，个性化、一体化。

通俗的讲，电子商务是指利用互联网为工具，使买卖双方不谋面地进行的各种商业和贸易活动。

2、电子商务应用领域

由于商务活动时刻运作在我们每个人的生存空间，因此，电子商务的范围波及人们的生活、工作、学习及消费等广泛领域，其服务和管理也涉及政府、工商、金融及用户等诸多方面。Internet逐渐在渗透到每个人的生活中，而各种业务在网络上的相继展开也在不断推动电子商务这一新兴领域的昌盛和繁荣。电子商务可应用于小到家庭理财、个人购物，大至企业经营、国际贸易等诸方面。具体地说，其内容大致可以分为三个方面：企业间的商务活动、企业内的业务运作以及个人网上服务。

3、房地产电子商务

即电子商务理念和技术在房地产行业中的应用。包括房地产原料采购、房地产营销、房地产中介、物业管理等领域。

二、房地产电子商务模式分析

1、企业—企业的房地产电子商务模式（BtoB）

企业之间利用互联网从事商品交易和交易信息发布的活动。BtoB房地产电子商务涉及的面非常广，从房地产的开发、建造开始，直到房屋最终装潢，几乎囊括房地产行业所有相关企业。目前，BtoB房地产电子商务已经主要运用在建材以及装潢等行业。通过企业间建立的电子化交易平台，企业供应链的管理变的容易有效，直接成本和管理经营成本在很大程度上得到了降低。

2、企业一消费者的房地产电子商务模式（BtoC）

企业利用互联网与消费者进行商品交易和发布信息。该模式直接面向消费

者，受众面广，是电子商务模式中最基础的交易模式。BtoC房地产电子商务运用十分广泛。除了网上购房，BtoC房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。

BtoC类的电子商务主要面向广大消费者，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务。

3、消费者一消费者的房地产电子商务模式（CtoC）

CtoC电子商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台，卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。目前CtoC房地产电子商务主要涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估等。

CtoC房地产电子商务与传统的二手房市场相比，不再受时间和空间的限制，广泛方便的比价、议价、竞价过程可以节约大量的市场沟通成本。另一方面参与的群体庞大，选择的范围更广。

4、政府一企业/消费者的房地产电子商务模式（GtoB / GtoC）

GtoC/GtoB指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。房地产业是个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一。如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策发布和市场的监督投诉等。

三、房地产电子商务发展历程

2000年，搜房网联合SOHO中国首创网上拍卖的交易模式；

2002年，搜房网推出首个网上售楼处；

2003年，搜房网联合金隅地产推出全国首例网上排号；

2006年，搜房网携手华润置地开创网上摇号先河；

2007年，搜房网联合光华路SOHO再次网拍9天13.4亿元„„

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2011年4月初，淘宝网旗下的“淘宝房产”新房交易平台正式上线

2011年4月初，淘宝网旗下的“淘宝房产”新房交易平台正式上线，成为国内首个实现新房在线订购的平台。首个进驻此平台的房地产商户我爱我家率先在“淘宝房产”上推出其代理的27个城市86个新楼盘进行线上销售，其中包括70个新房项目和16个旅游投资新房项目，其中不乏各城市知名的地产项目，如北京的公园1872、三亚克拉码头等楼盘，据我爱我家方面介绍，广州的颐和盛世、新都广场、富力金港城和佛山的天御盈品等楼盘也即将上线。

2011年4月23日，SOHO中国携手新浪乐居举行银河及朝阳门SOHO商铺网络竞买

4月23日，SOHO中国携手新浪乐居举行“银河及朝阳门SOHO商铺网络竞买”。最终“朝阳门SOHO二期-122商铺”以720万元的一口价被网友“aiju_0619”竞得，“银河SOHO1-152户型”以1202万元被网友“guo188”拿下。北京市利兆公证处的公证员对此次网上销售进行了全程公证。

2011年4月27日，搜房网正式启动“0元起拍，限价封顶”大型新房拍卖活动

“0元起拍，限价封顶”！2011年4月27日搜房网314城联动推出大型新房拍卖活动，活动独创全新网络拍卖形式，将定价权交给购房者，探索房地产市场电子商务模式，推动房地产交易电子商务时代的发展进程。

2011年5月6日，新浪乐居房地产电子商务频道正式开通

5月6日，中国房产信息集团宣布旗下新浪乐居正式开通房地产电子商务频道，成为国内首个综合型专业房地产电子商务频道。

目前上线的测试版一共有两个类型，一是专卖区，专卖某一楼盘的全部或部分房源，价格主要由开发商定，是接近传统的销售定价方式。另一个类型是竞卖区，竞价方式包括零底价的自下而上竞价，也有自上而下的荷兰式竞价（设最高价，无人拍卖再自动下调一个单位），另外还有团购和秒杀等。

2011年5月17日，搜房网电子商务平台“狂拍团”北京区域率先发布

5月17日搜房网电子商务平台“狂拍团”北京区域率先发布，“搜房拍”、“搜房团”两大电子商务重量级产品引领中国房地产电子商务全面升级!首开国风美唐、合生世界村、世家光织谷、东亚马赛、水墨林溪等5大楼盘旗舰店正式进驻搜房网电子商务平台“狂拍团”，面向刚需，提供最多购房优惠及从预定到支付的全流程购房服务!

“搜房团”则是“搜房团购”的再次升级。与“搜房拍”一样，“搜房团”也将以满足购房者的刚性需求为出发点和落脚点。针对市场的刚性需求，每日推出一个楼盘的多套特价房源，限时抢购，购房者参与“0门槛”，只要注册为搜房卡会员即可以参与团购。团购项目价格绝对低于市场价并且会在专题页面上公示出来，有效规避传统团购中由于价格不明确带来的争端，最大幅度地给购房者

带来优惠，保障购房者的利益，这也与目前国家正在倡导的“一房一价”政策不谋而合。同时，“搜房团”以房地产电子商务平台“狂拍团”为依托，实现真正的网上购房。

四、房地产电子商务的意义

1、对房地产开发而言

特别及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各种优惠政策，为其准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效的降低了由于信息不对称而造成的信用危机。

直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，以全面了解房地产需求动态。

避免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。

2、对房地产中介而言

实现跨越城市地域房源信息共享，能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥了房地产市场媒介的作用，服务更加专业化。

企业的房地产信息发布、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交表单供房地产管理部门登记备案和请求房地产管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。

3、对房地产营销而言

房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，创造顾客满意。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式。同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。

面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况，选择精确的专业媒体尤其是专业网站来发布信息，优势更加明显。

五、房地产电子商务的发展方向

伴随着房地产电子商务发展而获得的巨大利益，令众多房地产企业趋之若骛，其前景不言而喻。今后我国房地产电子商务发展的大致趋势可以从以下几个

方面来概述:

1、区域化

我国幅员辽阔，经济发展的不平衡性，地区自然条件、生活水平、文化风俗的差异性，以及房地产本身的地域性，都使房地产电子商务表现出较强的区域特征。目前一种以区域房地产经济为特点的网站正在快速发展，这些网站今后将成为房地产电子商务的基础平台。

2、融合化

只有融合，才能实现优势互补，资源共享。如《搜房网》与联通上海分公司合作WAP电子商务，又与《新浪》和《搜狐》结成战略合作伙伴关系，使《搜房网》一跃成为中国房地产电子商务网站中的名牌。这种融合，是对市场的扩展和网站服务领域延伸的深度发展。

3、专一化

专一化网站比较好地满足了上网者的个性化方面的深层要求，受到人们的欢迎。今后电子商务网站，将从六个方面满足个性化要求:制定信息的个性化、选择商品的个性化、发挥潜在能力的个性化、参与评论和发表见解的个性化、业务扩展的个性化和深度服务的个性化。我国现已建立的中房预警系统、国房景气指数等就是专一化代表。

4、大众化

大众化是网络经济和电子商务发展的必然要求。如我国每年流动进城的暂住人口有4000万，其中许多人要租房，房屋租赁市场巨大。

5、延伸化

延伸化趋势是电子商务发展的必然结果，也是电子商务生命力的体现。房地产电子商务中的增值配套服务就是延伸化趋势的最佳体现。

6、国际化

电子商务的国际化趋势是历史的必然。它促使市场开放程度加大，贸易机会增多，给中国的房地产企业提供了展示自我形象的广阔空间和表现舞台。随着房地产业的快速发展，信息技术在中国房地产业应用日渐普及，房地产电子商务将迎来更加灿烂的明天。

六、目前制约我国房地产电子商务发展的主要瓶颈

1、购房者的认识不足；

2、网络平台不够成熟；

3、监督机制严重缺位；

4、交易秩序无法保证；

5、有关法律尚不完善。

七、发展房地产电子商务需要注意的问题

1、研究解决安全认证支付管理问题

行业机构尽可能在现有技术条件和客观环境下，为房地产电子商务提供一套全方位的安全解决方案，为以后电子商务的良性发展奠定基础，进而实现真正意义上的电子商务。

2、抓实内部管理

围绕电子商务快速、虚拟和互动的特点，突破传统思想，以新的方式确立企业内部管理思想。

在机构设置上围绕加快企业快速处置事务的能力来设置，全面实行电脑化管理。在全盘的商务策略的考虑和规划下，确定企业前进的阶段性目标。加强对人员的培训，建立一支优秀的电子商务队伍。

3、培育市场树立品牌

房地产电子商务是一个新事物，其发展有赖于社会经济环境的整体提升。但其广阔的发展前景是可以预见的。因此作为从事房地产电子商务的企业，必须从现在就把开拓市场，树立品牌作为大事来抓。要让消费者了解我们的企业，了解我们的电子商务，加入到我们的客户群体中来。加强宣传力度，扩大影响，树立网上品牌。

4、加强对连锁网点的管理

房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介应用电子商务的重要内容。针对每一笔业务进行全过程业务控制，从评估、网络委托、交易签约、手续办理、资金收付以及利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。

结束语：

有人说2011年将成为中国房地产市场上的一个重要转折点。今天，商品买卖的形式正从传统的门店走向网络，网络交易也正逐渐成为当代民众的一个重要消费渠道。把买房这一大宗交易商品搬上网络，为购房者搭建更加便利，更具实惠的电子商务交易平台。即便仍有购房者对于“网上买房”保持观望，但不得不承认的是房地产电子商务时代的脚步越来越近。

第四篇：浅谈电子商务在房地产行业中的应用

浅谈电子商务在房地产行业中的应用

吴晋华

随着科技的进步和人们生活节奏的加快，网络购物已然成为了人们生活中一部分。虽然对于绝大多数人而言，购房绝不是轻动鼠标就可以解决的小事。但是不得不承认的是，房地产市场电子商务时代的脚步越来越近。

一、什么是房地产电子商务

1、电子商务（Electronic Commerce）的定义

即以电子及电子技术为手段，以商务为核心，把原来传统的销售、购物渠道移到互联网上来，打破国家与地区有形无形的壁垒，使生产企业达到全球化，网络化，无形化，个性化、一体化。

通俗的讲，电子商务是指利用互联网为工具，使买卖双方不谋面地进行的各种商业和贸易活动。

2、电子商务应用领域

由于商务活动时刻运作在我们每个人的生存空间，因此，电子商务的范围波及人们的生活、工作、学习及消费等广泛领域，其服务和管理也涉及政府、工商、金融及用户等诸多方面。Internet逐渐在渗透到每个人的生活中，而各种业务在网络上的相继展开也在不断推动电子商务这一新兴领域的昌盛和繁荣。电子商务可应用于小到家庭理财、个人购物，大至企业经营、国际贸易等诸方面。具体地说，其内容大致可以分为三个方面：企业间的商务活动、企业内的业务运作以及个人网上服务。

3、房地产电子商务

即电子商务理念和技术在房地产行业中的应用。包括房地产原料采购、房地产营销、房地产中介、物业管理等领域。

二、房地产电子商务模式分析

1、企业—企业的房地产电子商务模式（BtoB）

企业之间利用互联网从事商品交易和交易信息发布的活动。BtoB房地产电子商务涉及的面非常广，从房地产的开发、建造开始，直到房屋最终装潢，几乎囊括房地产行业所有相关企业。目前，BtoB房地产电子商务已经主要运用在建材以及装潢等行业。通过企业间建立的电子化交易平台，企业供应链的管理变的容易有效，直接成本和管理经营成本在很大程度上得到了降低。

2、企业一消费者的房地产电子商务模式（BtoC）企业利用互联网与消费者进行商品交易和发布信息。该模式直接面向消费者，受众面广，是电子商务模式中最基础的交易模式。BtoC房地产电子商务运用十分广泛。除了网上购房，BtoC房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。BtoC类的电子商务主要面向广大消费者，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务。

3、消费者一消费者的房地产电子商务模式（CtoC）

CtoC电子商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台，卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。目前CtoC房地产电子商务主要涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估等。

CtoC房地产电子商务与传统的二手房市场相比，不再受时间和空间的限制，广泛方便的比价、议价、竞价过程可以节约大量的市场沟通成本。另一方面参与的群体庞大，选择的范围更广。

4、政府一企业/消费者的房地产电子商务模式（GtoB / GtoC）

GtoC/GtoB指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。房地产业是个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一。如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策发布和市场的监督投诉等。

三、房地产电子商务发展历程

2000年，搜房网联合SOHO中国首创网上拍卖的交易模式； 2002年，搜房网推出首个网上售楼处；

2003年，搜房网联合金隅地产推出全国首例网上排号； 2006年，搜房网携手华润置地开创网上摇号先河；

2007年，搜房网联合光华路SOHO再次网拍9天13.4亿元„„ „„„„

2011年4月初，淘宝网旗下的“淘宝房产”新房交易平台正式上线

2011年4月初，淘宝网旗下的“淘宝房产”新房交易平台正式上线，成为国内首个实现新房在线订购的平台。首个进驻此平台的房地产商户我爱我家率先在“淘宝房产”上推出其代理的27个城市86个新楼盘进行线上销售，其中包括70个新房项目和16个旅游投资新房项目，其中不乏各城市知名的地产项目，如北京的公园1872、三亚克拉码头等楼盘，据我爱我家方面介绍，广州的颐和盛世、新都广场、富力金港城和佛山的天御盈品等楼盘也即将上线。

2011年4月23日，SOHO中国携手新浪乐居举行银河及朝阳门SOHO商铺网络竞买 4月23日，SOHO中国携手新浪乐居举行“银河及朝阳门SOHO商铺网络竞买”。最终“朝阳门SOHO二期-122商铺”以720万元的一口价被网友“aiju_0619”竞得，“银河SOHO1-152户型”以1202万元被网友“guo188”拿下。北京市利兆公证处的公证员对此次网上销售进行了全程公证。

2011年4月27日，搜房网正式启动“0元起拍，限价封顶”大型新房拍卖活动

“0元起拍，限价封顶”！2011年4月27日搜房网314城联动推出大型新房拍卖活动，活动独创全新网络拍卖形式，将定价权交给购房者，探索房地产市场电子商务模式，推动房地产交易电子商务时代的发展进程。

2011年5月6日，新浪乐居房地产电子商务频道正式开通

5月6日，中国房产信息集团宣布旗下新浪乐居正式开通房地产电子商务频道，成为国内首个综合型专业房地产电子商务频道。

目前上线的测试版一共有两个类型，一是专卖区，专卖某一楼盘的全部或部分房源，价格主要由开发商定，是接近传统的销售定价方式。另一个类型是竞卖区，竞价方式包括零底价的自下而上竞价，也有自上而下的荷兰式竞价（设最高价，无人拍卖再自动下调一个单位），另外还有团购和秒杀等。

2011年5月17日，搜房网电子商务平台“狂拍团”北京区域率先发布

5月17日搜房网电子商务平台“狂拍团”北京区域率先发布，“搜房拍”、“搜房团”两大电子商务重量级产品引领中国房地产电子商务全面升级!首开国风美唐、合生世界村、世家光织谷、东亚马赛、水墨林溪等5大楼盘旗舰店正式进驻搜房网电子商务平台“狂拍团”，面向刚需，提供最多购房优惠及从预定到支付的全流程购房服务!

“搜房团”则是“搜房团购”的再次升级。与“搜房拍”一样，“搜房团”也将以满足购房者的刚性需求为出发点和落脚点。针对市场的刚性需求，每日推出一个楼盘的多套特价房源，限时抢购，购房者参与“0门槛”，只要注册为搜房卡会员即可以参与团购。团购项目价格绝对低于市场价并且会在专题页面上公示出来，有效规避传统团购中由于价格不明确带来的争端，最大幅度地给购房者带来优惠，保障购房者的利益，这也与目前国家正在倡导的“一房一价”政策不谋而合。同时，“搜房团”以房地产电子商务平台“狂拍团”为依托，实现真正的网上购房。

四、房地产电子商务的意义

1、对房地产开发而言 特别及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各种优惠政策，为其准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效的降低了由于信息不对称而造成的信用危机。

直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，以全面了解房地产需求动态。避免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。

2、对房地产中介而言

实现跨越城市地域房源信息共享，能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥了房地产市场媒介的作用，服务更加专业化。

企业的房地产信息发布、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交表单供房地产管理部门登记备案和请求房地产管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。

3、对房地产营销而言

房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，创造顾客满意。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式。同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。

面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况，选择精确的专业媒体尤其是专业网站来发布信息，优势更加明显。

五、目前制约我国房地产电子商务发展的主要瓶颈

1、购房者的认识不足；

2、网络平台不够成熟；

3、监督机制严重缺位；

4、交易秩序无法保证；

5、有关法律尚不完善。

六、发展房地产电子商务需要注意的问题

1、研究解决安全认证支付管理问题 行业机构尽可能在现有技术条件和客观环境下，为房地产电子商务提供一套全方位的安全解决方案，为以后电子商务的良性发展奠定基础，进而实现真正意义上的电子商务。

2、抓实内部管理

围绕电子商务快速、虚拟和互动的特点，突破传统思想，以新的方式确立企业内部管理思想。在机构设置上围绕加快企业快速处置事务的能力来设置，全面实行电脑化管理。在全盘的商务策略的考虑和规划下，确定企业前进的阶段性目标。加强对人员的培训，建立一支优秀的电子商务队伍。

3、培育市场树立品牌

房地产电子商务是一个新事物，其发展有赖于社会经济环境的整体提升。但其广阔的发展前景是可以预见的。因此作为从事房地产电子商务的企业，必须从现在就把开拓市场，树立品牌作为大事来抓。要让消费者了解我们的企业，了解我们的电子商务，加入到我们的客户群体中来。加强宣传力度，扩大影响，树立网上品牌。

4、加强对连锁网点的管理

房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介应用电子商务的重要内容。针对每一笔业务进行全过程业务控制，从评估、网络委托、交易签约、手续办理、资金收付以及利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。结束语：

有人说2011年将成为中国房地产市场上的一个重要转折点。搜房网“狂拍团”的亮相正是这一特殊时期的一个重大突破。今天，商品买卖的形式正从传统的门店走向网络，网络交易也正逐渐成为当代民众的一个重要消费渠道。把买房这一大宗交易商品搬上网络，为购房者搭建更加便利，更具实惠的电子商务交易平台，房地产电子商务必将越发凸显其地位和优势。

第五篇：浅谈实物投影和微机在物理课堂教学中的应用

浅谈实物投影和微机在物理课堂教学中的应用

曾有人戏言：未来的学校是“机器”社会，学校里只要有一个人就可以把学校里所有的事情都包揽下来。也有人说：未来社会可谓是“鼠标一点，指点江山”“按下按钮，指挥万千”，虽然现在我们的社会和学校还没有发展到如此发达的地步，各类电教媒体却已如雨后春笋般进入了中小学课堂，为课堂教学“增砖添瓦”。笔者在近几年的教学过程中，实物投影和微机使用较多，越来越感觉到它们已成为物理课堂教学的“左膀右臂”。

一、实物投影──物理课堂教学的“左膀”

1．运用实物投影可以展现物理现象，提高课堂教学效果。

很多演示实验，由于器材和条件所限，实验的可见度小，效果差。常常是前面的学生看门道，后面的学生看热闹。例如：演示实验“磁体周围有磁场”时过去我们的做法是，先把六个小磁针放在讲桌上围成一个圆圈状，中间放一个条形磁铁，观察小磁针南、北极的方向变化。但是，由于学生是坐在座位上，只有前排学生能看得清楚。由于磁针太小，就连前排的学生也很难看清楚，为了提高效果，教师不得不将实验送到学生面前巡回展示。白白浪费时间。采用实物投影仪后，我将磁铁和磁针全部放在投影仪上，整个现象清晰可见，即使坐在最后面的同学也能看得一清二楚。既提高了效果，还节省了时间。

2．使用实物投影可以动态展现物理过程，使抽象的物理概念形象化，有助于学生理解。许多物理概念很抽象，有时候只用嘴巴很难和学生讲清楚，学生也无法想象出它的形成过程。运用实物投影可以生动形象的展现出来，启发学生思维，降低理解难度。例如：磁感线的概念，传统教学方法是，先在玻璃板上用磁铁和铁粉形成磁感线的形状，然后端给学生看，学生对其过程仍不清楚。运用实物投影仪后，我先将玻璃板放在投影仪上，打开投影，然后在玻璃板薄薄地撒上一些铁粉，接着，将磁铁放在玻璃板下面，学生很快看到磁铁附近的铁粉形成轮廓状排列，紧接着，我轻轻敲击玻璃板，学生很快看到玻璃板上所有铁粉都形成更有规律的排列，最后和同学们在黑板上描画铁粉排列的形状，便得到了磁感线。跟传统方法相比，概念的形成过程更清晰，学生掌握更快。

笔者在多年的教学过程中，总结了以下实验利用实物投影效果更好一些：振动的音叉激起的声波实验、压力的作用效果与压力和受力面积的关系、带电物体吸引轻小物体的性质、决定电阻大小的因素、电阻的串并联实验、电磁感应现象、通电螺线管的磁场实验等等。使用投影仪做一些实验没有固定模式，总的指导思想是：我们能够借助一下投影手段放大一些微小的、不易观察的实验现象，使学生能够更清晰、更直观、形象地观察到用常规手段观察不清楚甚至观察不到的现象，并且还能激发学生的观察兴趣，调动学生观察的注意力，这样就达到了使用实物投影仪的目的。

3．运用实物投影讲解例题和习题，加深对知识的理解，起到示范的作用。

例题和习题评讲是物理课堂教学的环节之一，运用实物投影组织课堂练习十分方便。在教学过程中，我要求学生每人准备好练习本，习题训练时，对典型练习要求学生做在练习本上，学生在答题过程中，教师巡回检查，从答得较好和犯有典型错误的答题中各抽取一至二本，投影在屏幕上，组织学生评议，纠正错误。通过实物投影，使学生能够从错误的解法中加深对知识的理解，避免以后出现类似的错误。通过实物投影投出解题格式和解题过程比较规范的同学的做法，既给了这部分同学展现自我的机会，也为其他同学做到了示范的作用。

二、微机──物理课堂教学的“右臂”

飞速发展的计算机技术在当今教育领域的应用是教育现代化的一个重要标志。计算机技术具有运用多种现代化手段对信息进行加工处理，显示与重放、模拟、仿真与动画技术的应用。可以使一些普通条件下无法实现或无法观察到的过程和现象生动而形象地显示出来，可大大增强学生对抽象事物与过程的理解与感受，使学生的课堂学习向多方式、多途径方向发展。用微机进行教学能促进教师去进一步完善课堂教学，使教学过程更具有科学性，能帮助教师在课堂上更合理地掌握和使用时间，能吸引学生的注意力，使学生在课堂上接受和掌握更多的知识，是提高物理课堂教学效率的有效手段。

1．微机机辅助教学，解决燃眉之急。

在讲授《音调、响度和音色》时，找不到各类乐器，怎么办呢？急中生智，想到了物理课堂教学的“右臂”。在网上搜集了各种乐器发出的声音，让学生听、分辨各种乐器发出不同的声音，引出音色的概念。学生掌握效果较好。

2．微机辅助教学可以化静为动、变动为静，变不可见为可见，把运动操作过程分解或变换展示等手法，减少学生想象的困难，激发学生的学习兴趣，提高了学生学习的效率。

在学习《内燃机》时，我把汽油机和柴油机的构造和工作过程用flash制作成课件，把各部分结构和工作过程配合动画分解开讲解，再使其连续工作。减少了学生想象的困难，激发了学生的学习兴趣，提高了学生学习的效率。在讲授《回声现象》时，声波看不见，摸不着，很难理解，笔者事先从网上搜集了回声动画，变不可见为可见，降低了理解难度。

3．微机辅助教学可以变枯燥为有趣，激发了学生的学习兴趣，使学生积极主动地参与学习。

现代教育对老师的一个基本要求是：让学习变得有趣味。因为计算机软件色彩鲜艳，图象生动形象，为学生创设了良好的学习情境，使枯燥的物理问题趣味化，充分调动了学生的学习积极性。

4．利用微机辅助教学可优化教学过程

传统的教学方式是教师口授，学生听讲。课堂上以老师为主，学生只充当被动接受的角色，调动学生的方式也很单──提问式，这种教学方式有时很难使学生全身心地投入。利用微机进行教学可以增强学生的投入意识，在老师的主导作用下，使学生以最简捷有效的方法获得科学知识。例如在《蒸发》这节课中，在课堂上计算机将载有蒸发的文本、音响、动画、图像等信息一起传输给学生，这些信息具有很强的表现力，同时调动学生的眼、耳、口、手、脑等多种感官，促使学生主动记忆，认真思考，努力探索，积极参与教学。学生的主体作用得以充分发挥，学得轻松活泼、愉快，对新知识学得快、掌握得快。利用微机教学，调动学生学习的主动性、积极性，增强学生的求知欲和自信心。学生学习更加刻苦，其探索欲、创造欲更加强烈，学习效果更佳，教学过程也更完善。良好的教学过程保证了物理课堂的教学效率。

5．利用微机辅助教学可起到事半功倍之效

利用计算机技术不仅能增强学生的投入意识，优化教学过程，激发学生的学习兴趣，而且能在一节课的时间里增大课堂的信息容量。在《压力和压强》这一节中，如果用传统的教学手段，光板书和画图就约占一节课的三分之一时间，讲完练完这么多内容也约需两课时的时间。现在运用多媒体技术，节省了大量的板书和画图时间，保持了学生在学习中思维的连贯性，把节省的时间用于学生学习新知识、巩固新知识，完成巩固性、检测性练习；用于老师当堂检查学生掌握这节课知识的情况，使学生在一节课的时间里真正学到了更多的知识，起到了事半功倍的效果。

以上是我一点粗浅的体会，实物投影和计算机在教学中的应用前景是非常广阔的，还有许多未知领域有待我们去探索。有志于电教研究的同行们，让我们携起手来一起来探索吧！早日使物理课堂教学的“左膀右臂”更进一步显示出它强有力的勃勃生机！