第一篇：赴西安未央区、郑州二七区城中村改造考察报告
赴西安市未央区、郑州市二七区考察
城中村改造的报告
为提升我区城区建设水平，加快城中村改造步伐，8月30日至9月6日，区委常委、区纪委书记**带领**改造工程项目部、**街道、**村委会以及区国土分局、区社保局、区农水局、区医保局等部门领导及工作人员共计13人赴西安市未央区、郑州市二七区考察城中村改造工作。西安市未央区位于西安市的西北部，是西安市正在建设的城市中心。郑州市二七区位于郑州市的西南部，是郑州市的商贸中心。两区均位于城市未来发展的黄金地段，随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。近年来，未央区和二七区，积极应对区域面积缩减、土地资源紧张的不利形势，从城区内部寻空间，向单位面积要效益，强力抓好城中村改造工作，吸引省内外投资分别达360亿元和410亿元，较好地解决了城中村这一长期困扰城市管理的难题，有效地解决了城区经济发展中的土地、资金制约问题，推动了城区经济的快速发展，做法和经验值得我们学习借鉴。
一、未央区、二七区城中村改造的主要做法
（一）痛下改造决心，理清工作思路。未央区位于即将对外办公的西安新的行政中心所在地，全区总面积262平方公里，辖10个街道办事处，194个自然村，69个城市社区，其中列入城中村改造计划的村有67个，且多数位于城市黄金地段，可谓“寸土寸金”。郑州市二七区辖区总面积为156平方公里，辖1乡1镇13个街道办事 处，15个行政村，122个社区；2007年城中村改造工作启动以来，共有11个行政村列入改造计划，且在郑州市三环以内，中心区位优势明显。随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。但城中村长期以来缺乏规划、人口密度大、私搭乱建、环境较差，不仅实现不了土地的实际价值，而且在一定程度上制约了城市发展，成为城市建设、管理的难题。如郑州市二七区改造前的小李庄、佛岗村管理难、乱、差，严重影响了城市形象。如何主动适应城区发展新形势，痛下决心强力实施城中村改造，成功实现城中村改造和城区经济发展的良性互动，成为摆在二七区区委、区政府面前的难题。为解决制约城区经济发展的瓶颈，二七区区委、区政府将城中村改造作为实现城区发展的难点强力攻坚，适时提出了“集全区之力推动城中村改造”的工作思路，始终做到“三个坚持”，迅速打开了城中村改造局面。一是坚持政府主导、市场运作、群众自愿。政府主导就是由政府定原则、给政策、创环境，吸引开发商推动城中村改造。市场运作就是巧用市场之手，按照公开、公平竞争的原则选择开发商，引入社会资本进入城中村改造。群众自愿就是尊重群众意愿，动员群众参与，保障群众利益。二是坚持村民、开发商、政府三方共赢。在城中村改造中村民算好得失账，开发商算好收益账，政府当好利益裁判，找准利益的平衡点，实现村民、开发商、政府三方共赢。三是坚持突出重点、分类推进。对于严重影响市容、位置重要、开发商积极性高、大多数群众愿意的城中村先行改造，对暂不具备改造条件的村庄以整治为主，做到成熟一个、改造一个，改造一个、成功一个，不急进、不冒进、不 留后遗症。目前，城中村改造在该区全面展开，鹿砦、佛岗、小李庄等8个城中村顺利完成拆迁，占城中村总数的73%。
（二）深入调查研究，科学制定政策。搞好城中村改造，涉及开发商、群众等多方面利益，只有政策到位，程序规范，才能赢得各方对城中村改造的理解和支持，进而调动方方面面参与城中村改造的积极性和主动性。为确保城中村改造成功推进，二七区深入实际调查研究，充分尊重群众的意见和建议，全面了解开发商的想法和担心，认真总结试点经验，为郑州市科学制定城中村改造意见提供了第一手资料。2007年，郑州市人民政府下发了《关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号），明确了城中村改造必须遵循的基本原则，严格规范城中村改造运转程序，使二七区城中村改造由先期试点转入依法全面改造阶段。一是严格城中村改造土地供应方式。要求城中村改造土地必须通过招拍挂出让方式取得，为城中村改造工作创造了公开、公平、公正的市场竞争机制，能够实现土地资源利用价值，使政府更能充分引导城中村改造的方向。二是严格执行城中村改造详规。要求在城中村改造过程中除满足安置房和商品房的开发外，还要充分满足产业规划、配套设施建设等需要，充分考虑区域内的交通流量和基础设施承载能力，使城中村改造更加符合城区发展需要。三是严格确定城中村安置开发比例。经过认真调查研究，科学设定1：2的安置开发比例，维护了群众利益，使开发商的利润限制在一定的合理空间。对土地较多的村，政府还可储备一些土地，用于公益事业及基础设施建设。四是严格制定城中村整体发展规 划。努力通过城中村改造实现产业规划和产业培育，大力发展楼宇经济、特色街经济、商圈经济等多种经济形式，为区域经济发展提供强大后劲。
（三）强化组织领导，形成改造合力。良好的工作机制是干好工作的重要保证。为强力实施城中村改造，未央区、二七区都成立了高规格的城中村改造总指挥部，由区委、区政府主要领导亲自担任总指挥长；区四大班子领导担任各改造村项目指挥部指挥长，严格实行区领导分包责任制，每个改造项目明确1至3名区领导负责，明确了城中村改造总指挥部、各项目指挥部工作职责，形成了推动城中村改造的强大合力。为协调城中村改造的日常工作，还专门成立了城中村改造办公室（为常设机构），主要负责城中村改造工作的业务指导、综合协调和日常管理，具体负责制定和完善改造的总体规划目标和实施细则，确定改造条件基本成熟的村，对开发协议及拆迁补偿安置方案进行审核把关，组织实施改造项目的控规编制和土地的招拍挂。各改造村项目部主要负责拆迁组织、安全稳定、资料准备及遗留问题处理。在实际工作中，区城中村改造总指挥部与各拆迁村项目部建立了工作联动机制、项目联络员制度和工作例会制度，每个项目指挥部都设立一名专职联络员，负责上下沟通联系，定期召开工作例会，及时掌握工作进展情况，发现解决存在问题，保证了全区城中村改造稳步推进。同时，将城中村改造工作列入市区年度经济社会发展计划，实行目标管理，纳入市区年度重点目标任务督查考核体系，接受督查了 4 落实管理机构的监督检查，并与领导责任挂钩，对完成好的区、街道、部门和表现突出的个人，进行表彰奖励，与个人升迁挂钩。
（四）建立三种机制，破解拆迁难题。拆迁工作是城中村改造的难点，能否完成拆迁是城中村改造能否顺利实施的关键。在推进城中村改造过程中，未央区、二七区结合实际建立了三种机制，努力破解改造拆迁难题。一是建立市场补偿机制。通过市场化评估的办法确定补偿标准，全面真实地反映被拆迁房屋和安置房屋的市场价值，切实维护双方当事人的合法权益。未央区的二府庄村、薛家寨村和二七区的小李庄村、佛岗村在拆迁前期，村组与开发商都进行了充分的市场评估，制订了科学、合理的拆迁安置补偿标准，达到了村民满意、开发商乐意的目的。二是建立科学安置机制。在多方征求群众意见的基础上，结合改造村的实际情况，合理确定安置地点，做到各项配套设施齐全，居住舒适。在户型确定上，根据国家相关建筑设计规范要求，按照多数群众意愿，设计多种户型，征求群众意见后由开发商制定出安置房规划方案及沙盘模型、效果图，供群众自由选择。三是建立人性化拆迁机制。坚持以人为本的拆迁理念，通过深入细致的思想工作，广泛动员群众积极参与，实现“无情拆迁，有情操作”。深入宣传发动，使改造政策、补偿标准、安置办法等内容家喻户晓，赢得群众信任和支持。干部带头拆迁，充分发挥村（组）干部和党员的带头作用，使其带头签订拆迁协议、带头搬迁、带头拆除房屋，进而以村组干部的亲属、党员和已做通思想工作的村民群众为突破口，积极督促已签订协议的村民尽快搬迁。严格拆迁程序，所有拆迁项目都按 照有关法律规定的权限和程序进行，从房屋评估、补偿，到拆迁、安置，从政策到具体标准，一律公开透明，全程接受群众监督，保证拆迁群众的知情权和参与权，做到阳光作业、依法拆迁。
二七区的小李庄，是一个拥有1566户村民的大村。改造之初，签约消息一经媒体曝光，情绪激烈的小李庄村民就聚众围堵了区政府和交通要道。面对村民对城中村改造的误解，该区委、区政府派出经验丰富的区领导为指挥长，同时抽调区市政局、行政执法局、建设局、拆迁办和办事处的精兵强将近300人，组建4个工作组进驻小李庄，通过开展宣传发动和思想教育工作，统一了村民的思想，安定了村民的情绪，争取到村民的最大理解和信任。小李庄在不足两个月的时间内顺利搬迁完毕，创造了“小李庄速度”。两个月后，占地1716亩，村民937户、人口2450多人的佛岗村，拆迁工作从召开动员大会、房屋面积丈量、登记、兑付到居民搬迁等环节，总共用了20天时间，创造了郑州市拆迁改造史上的神奇速度，被誉为“佛岗村速度”。
（五）培育产业支撑，繁荣城区经济。二七区实施城中村改造不是就改造论改造，而是把城中村改造与培育产业支撑有机结合，实现了改变城区面积和繁荣城区经济双赢的目标。二七区明确提出将城中村改造与产业发展规划相结合，以城中村、老城区、老市场、老企业“四个改造”为依托，强化规划引导，积极培育新兴产业，促进区域经济跨越式发展。一是提前谋划产业定位。在每个城中村改造项目前期，组织开发商和有关专家，根据城中村的位置研究、选择适宜发展的优势产业，引导开发商根据产业定位进行商业地产的建筑设计，尽可能多地扩大商业地产面积，以商品房开发促产业发展。该区召开小李庄村和佛岗村产业规划研讨会时，广泛听取有关专家和部门的意见，确立了打造全新的大型现代化商业中心的发展定位。二是着力培育产业支撑。把城中村改造与发展现代服务业相结合，积极引进符合改造项目产业定位的企业入驻。佛岗村改造与郑州亚新房地产开发有限公司和河南中联创房地产开发有限公司联合体签约、小李庄村改造与香港升龙国际投资有限公司签约，两村通过城中村改造共吸引省内外投资102.56亿元。三是积极推动发展转型。面对城中村改造带来的投资热潮，二七区提出大力发展楼宇经济、商圈经济和街区经济，努力推动土地招商向楼宇招商转变，推动商业经济向商务经济转变，推动经济增长以投资拉动为主向以消费拉动为主转变，形成了城区经济发展的新动力，创造了区域经济发展的新优势。二七区通过成功实施城中村改造，在辖区发展空间三年减少一半的情况下，不仅保持了每年GDP增长13％、财政收入增长18%的经济增速，而且为今后几年全区投资扩张和经济增长积蓄了后劲，有力地支撑了持续性跨越发展。
二、加快我区城中村改造的对策建议
与西安市未央区和郑州市二七区相比，我区城中村（棚户区）改造工作还存在一些差距和不足：一是机制不够健全。缺乏强有力的组织推进机构，配套的动员拆迁、补偿安置、产业招商、政策扶持等机制还没有形成。市、区两级政府未出台较完善的城中村（棚户区）改造相关制度，各城中村改造项目没有统一的政策标准，各自摸着石 头过河。二是改造的前期宣传工作不到位。百姓对城中村改造的目的、意义及改造后自身利益保障不了解，参与城中村改造的积极性不高，导致我区的城改工作出现“领导急，群众不急，多数干部一边看”的被动局面。三是产业带动效果不明显。城区改造缺乏有实力的大企业集团入驻，没有骨干的大建设项目推动，对区域经济的辐射带动作用有限。
加快城中村（棚户区）改造，是今后一个时期我区城区建设的重点。我们要紧紧抓住省、市强力推进城中村（棚户区）改造的难得机遇，认真学习借鉴未央区、二七区城中村改造的先进理念，坚持科学规划、合理布局、完善设施、培育产业的原则，强力实施城中村改造，努力为我区经济发展提速增效做出新贡献。
（一）解放思想，更新干群观念。思想解放的程度，决定着工作的力度。首先要解放干部职工的思想，组织城建、发改、国土、规划等与城中村（棚户区）改造密切相关的单位干部职工开展“解放思想，更新观念，推进城中村改造”大讨论，认真学习借鉴外地城中村改造的新经验，探索研究城中村改造的新方法、新政策，在规划、建设、用地、拆迁等方面敢于创新、敢于超越，为城中村（棚户区）改造创造良好的政务环境。可以借鉴西安、郑州两市的成功经验，出台《行政审批思想的工作意见》，建议市政府明确市发改、规划、国土、建设、环保、公安、消防等部门在依法办理城中村改造项目所涉及的行政许可事项的同时，应为城中村（棚户区）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务，在具体操作上，上述相关部门应在区级设有派 出机构，原则上由其派出机构负责办理城中村（棚户区）改造项目所涉及的行政许可事项。其次要解放城中村（棚户区）居民的思想，及时召开区、街道、村三级参加的城中村（棚户区）改造动员大会，坚决克服小农意识，牢固树立建设现代城市、打造新型社区的理念，鼓励城中村居民通过各种途径参与城中村（棚户区）改造，为城中村（棚户区）改造营造良好的舆论氛围，提高城区居民对开展城中村改造重要性、必要性和紧迫性的认识，激发调动群众参与城中村（棚户区）改造的内在动力和积极性。
（二）统筹规划，提高建设水平。科学规划对优化布局和资源配置至关重要。抓紧完善三江口的控规编制，科学界定城中村（棚户区）改造的发展方向、建筑风格、功能分区，从源头上提高中心城区建设的科学性、合理性和前瞻性。坚决实行土地集中供给，实现政府对土地收益的高度控制，利用土地收益置换更多的基础建设资金。强化规划监管，对规划执行、变更进行科学的监审和论证，对正在制定的控制性规划和修建性规划进行论证和评审，坚决维护规划的权威性和严肃性。
（三）健全机制，加快改造步伐。城中村改（棚户区）造涉及单位多、工作难度大、协调任务重，必须成立高规格的指挥机构，强力推进城中村改造。借鉴未央区、二七区城中村改造的成功经验，实行区领导分包项目负责制，建立项目联络员制度，在指挥机构的强有力领导下，科学制定我区城中村（棚户区）改造实施方案，结合实际制定拆迁动员、补偿安置、项目招商、施工协调等方面政策，为实施 城中村（棚户区）改造提供有力的制度保障。坚持突出重点、分步实施、辐射带动的原则，以***棚户区改造一期项目建设为契机，以露天剧场、城市广场、科技馆、湿地公园及安置房等项目建设为示范，以大容量的商务功能区开发改造为重点，全面掀起城中村改造高潮。
（四）注重引导，培育优势产业。树立经营城市的理念，将城市发展作为一个有机整体，盘活、用好土地及其它各类资源、资本。在搞好城中村（棚户区）改造的同时加大招商引资力度，吸引、鼓励、支持有实力的投资商加盟，积极培育发展楼宇经济、商业街区经济。加快大容量的商务功能区等项目建设，扶持发展购物、餐饮、休闲、娱乐、社会服务等第三产业。将城中村（棚户区）改造与产业发展有机结合，挖掘现有城区空间和潜力，积极发展优势产业，努力培育新的增长点。
第二篇：郑州城中村改造势在必行
郑州大学西亚斯国际学院
《城市规划》课程论文
题
目
郑州城中村改造势在必行
指导教师 xx
学生姓名
韩xx
学号 2010xxxxxxxxx 专
业
房地产开发与管理 班级 房产1班 院（系）商学院工商管理系
完成时间
2013年6月15日
目录
中文摘要 城中村与城中村改造 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
1.1 城中村 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
1.1.1中村的出现 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
1.1.2 城中村存在的问题
„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2 城中村改造 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
1.2.1 对城中村改造的认识 „„„„„„„„„„„„„„„„„1
1.2.2 城中村改造管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2 郑州城中村改造势在必行 „„„„„„„„„„„„„„„„„„2
2.1 郑州城中村改造的成绩 „„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.2 郑州城中村改造的必然性 „„„„„„„„„„„„„„„„„2
2.3 郑州城中村改造的困难„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
2.4 郑州城中村改造的反思„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
结束语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
郑州城中村改造势在必行
摘 要
城中村是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题。大量的城中村存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造城中村的难度极大，如何改造城中村，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。城市化的浪潮愈演愈烈，郑州也不例外。西史赵村的改造，打响了城中村改造的第一枪，之后的几年郑州的都市村庄改造也在轰轰烈烈的进行。尽管城中村的改造面临着重重困难，但是这是一个必将走完的步骤，都市村庄的消失是城市化进程的必然。政府要采取有效措施，解决补偿款与大量外来人口的问题，促进郑州未来更快更好地发展。
关键词
城中村/城市化/陈砦/西史赵村
1.城中村与城中村改造
1.1城中村
1.1.1城中村的出现
城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。
1.1.2城中村存在的问题
“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
1.2 城中村改造
1.2.1对城中村改造的认识
城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特色的贫民窟的表现形式。
1.2.2城中村改造管理
城市化进程的加快，使一些处于城乡结合部的村庄，融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区，严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展；不利于城市整体规划和建设。在其从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。
2.郑州城中村改造势在必行
2.1郑州城中村改造的成绩
2003年西史赵村的改造，打响了城中村改造的第一枪，现在，西史赵村的土地上的这片楼盘，名字叫做普罗旺世。西史赵村的改造拉开了郑州城中村改造的序幕，在随后的数年间，郑州城中村改造进行的轰轰烈烈，其中具有影响意义的是西关虎屯和眼庄的改造。改造后的西关虎屯成为了现在的郑州国贸大厦，融进并促进了郑州市花园路商圈的发展；燕庄则成为了现在的曼哈顿广场，高层住宅，底层商业的模式，为后来的房地产开发提供了参考。除此之外，升龙城、中原新城、郑州中原万达广场、郑州二七万达广场、锦绣山河等现在郑州炙手可热的楼盘，都是在城中村的基础上开发而来，甚至可以说，现在郑州的房地产项目，大部分都是在城中村改造的基础上而来。
借助郑州市城中村改造进行房地产开发的房地产集团多不胜数，其中，正商集团是最具有代表性的公司。目前正商集团开发的钻系列，大多都是城中村改造项目。这些项目在郑州南区抱团而立，吸引了许多购房者的目光，同时间接地促进了南区周边配套的发展，对郑州的区域发展功不可没。
2.2郑州城中村改造的必然性
城市化的浪潮愈演愈烈，郑州也不例外。涌入郑州的人越来越多，在郑州安家落户的人也越来越多，原有的老城区已经无法满足人们的需求，向周边村子扩张在所难免。现在的郑州周边，已经找不到旧时那种单纯的村庄，村民多已在自己原有住房的基础上改建楼房，用来容纳从四面八方到郑州寻求工作的人。市场的需求促使了村子的转变：与城区相比，它们柔软而充满温情；与传统的村子相
比，它们连接着繁华与便利。
城中村的改造，一方面是城市化的必然阶段，另一方面，也是村民自身对利益的追求。东赵是文化路北边的一个村子，几年前，这里还是一个传统意义的村子，村民的房子仅用来自住，这几年，随着涌入郑州的人越来越多，靠南的陈砦等城中村已经无法满足所需，于是，城市框架向北不断延伸，东赵也纳入了外来人员的考虑范围，村民抓住这个机遇，纷纷翻建自己房屋，用来出租，做生意。村民们打得算盘并不止这些“郑州的这些村子迟早是要改造的，陈砦、张家村，都是要被拆了重建的，东赵也不例外，现在房子能建多高就建多高，不拆了可以收房租，现在房租涨得厉害，别看东赵这么靠北，房子也很紧张呢，万一拆了，国家给的赔偿可不是小数目”话糙理不糙，从村民的话中，也能了解到现在郑州城中村改造的困难。
2.3郑州城中村改造的困难
城中村的改造远不止拆与建这么简单，其中牵扯到的利益纠纷三言两语说不清楚。陈砦是郑州市亟待改造的城中村之一，但是却迟迟难以落实，为什么，成本太高。以郑州当前的地价，陈砦就是一块让人垂涎但又难以消化的美食，除了地价，还有村民的补偿费，此外，拆了陈砦，现在住在里面的数万人又该安置在哪里？
尽管城中村的改造面临着重重困难，但是这是一个必将走完的步骤，不仅要走完，还要走的精彩。在过去的9年里，郑州积累了许多改造城中村的经验，形成了独具特色的“郑州模式”，而现在，城中村改造的热潮再次涌来，作为历史的必然，郑州的未来没有城中村。
2.4郑州城中村改造的反思
繁华而混乱、简单而卑微，城中村接纳了大部分外来人，村里的便利生活，为外来者提供了在这个繁华城市中生存下来的可能。
随着城市的变迁，城中村也渐渐被改造，变得繁华瑰丽。对于本地人来说城中村是家乡；对于外来者，城中村是这个城市曾经最柔软的接纳和腹地。城中村，都是他们生活和成长过程中，一截永难忘记的回忆。它是阶段性的存在，是过渡期的选择，也是城市发展过程中必经之旅。
城中村的存在是本地居民的心灵寄托，也是许许多多外来者进入都市舞台前 的经验与实践的积淀。城中村正走向城中城，外来者的生活境况又要面临严峻的问题，他们到哪里安身，再度高涨的生活成本，他们何以承担。但这番规模性的村城蜕变，带给他们的不仅仅是一段艰辛历程，这让他们也有了更加努力的方向，他们中的很多人还是愿意选择奔向城中城。
城中村的改造，有关部门应采取有效的措施，去解决不管是钱的问题还是人的问题。保障房与廉租房是切实可行的方案，虽有房妹的出现，但不能因噎废食，政府应加大监管力度，保证其实施，这可以很好地解决住房问题，同时推动城中村改造的进行，推动城市化的进行。
郑州城中村的改造势在必行，它是城市化进程的必然。
结束语
城中村是一种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题。大量的城中村存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造城中村的难度极大，如何改造城中村，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。城市化的浪潮愈演愈烈，郑州的城中村改造也在积极的进行，西史赵村的改造，打响了城中村改造的第一枪，之后的几年郑州的都市村庄改造也在轰轰烈烈的进行。尽管城中村的改造面临着重重困难，但是这是一个必将走完的步骤，都市村庄的消失是城市化进程的必然。政府要采取有效措施，解决补偿款与大量外来人口的问题，促进郑州未来更快更好地发展。
致 谢
在此论文完成之际，谨此向我的任课老师徐雅老师致以衷心的感谢和崇高的敬意，本论文的工作是在老徐师的悉心指导下完成的。徐老师以她敏锐的洞察力、渊博的知识、严谨的治学态度、精益求精的工作作风给我留下了刻骨铭心的印象，这些使我受益匪浅，并成为我学习的动力。
参考文献
[1]
王新.城中村何去何从.中国市场出版社，2010，12 [2] 南方都市报.未来没有城中村.中国人民主法治出版社，2011，5 [3]
陈湛.城市化进程中城中村问题的研究.云南大学出版社，2009，5 [4]
周素红.快速城市化下的城中村改造与村社转型.中山大学出版社，2011，10 [5]
刘琴琴.村庄终结.中国农业出版社，2010，5 [6]
建设部课题组.城中村规划问题研究.中国建筑工业出版社，2007，12 [7]
陈双.中西部大城市城中村空间形态的和谐嬗变.东南大学出版社，2011，5
第三篇：西安城中村项目考察报告
西安城中村项目考察报告
一、西安城中村改造的正规流程：
1.计划申报阶段：（赵村已经完成）
提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。
赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。2.改造方案的编制及审定阶段：
1)赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安臵专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。2)改造方案审定的前提：
a)改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵）。原则上，该笔资金不少于拆迁安臵资金的50％。
b)赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。
3.土地手续：
a)获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。
b)根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积，市城改办审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安臵房用地约170亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。
c)安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包开发安臵房，由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进入市城改办监管的账户。
d)城中村改造首先建设安臵房，安臵房的建设只能正对村民还建，原则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大，社会影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。e)将村民安臵完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地产开发流程。
二、拆迁安臵资金的计算标准（举例）：
1.货币或现房安臵的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安臵，有部分货币安臵）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安臵和现房安臵的各占50％左右）。
2.赵村安臵面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。
3.按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安臵部分，现房安臵 2 约20万平方米；货币安臵约10万平米。
4.拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。5.赵村的拆迁补偿资金＝货币安臵资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。
6.分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安臵，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安臵资金不足的问题，需滚动开发回笼资金）
7.安臵资金：2000元/平米×安臵房屋面积约20万平米＝4亿元（安臵保证金可与市城改办协商）。安臵资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。
8.根据碑林区成功的操作模式，拆迁安臵专项资金支付和使用方式如下：
f)若委托区城改办拆迁安臵，则在签订委托协议时，支付拆迁安臵保证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批）g)区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%； h)拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。
三、安臵房销售风险：
控规阶段，已经确定了安臵房的用地范围和指标，若投资商将安臵房对外销售，导致村民安臵无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安臵村 3 民，导致安臵房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安臵专项资金到监管账户。
若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。
四、城中村房地产开发的优惠政策：
1.城中村改造的优惠政策：安臵房免除所有规费；
2.商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政策；
a)若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安臵费，则配套、人防等规费不予减免；
b)若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规费、税费等方面给予减免。
c)原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（前提是拆迁安臵资金到位）
五、浐灞城改办状况：
1.目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公； 2.浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。
3.根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改造处于初级阶段。
六、城中村安臵房销售的市场前景
1.市场角度：以安臵房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取决于赵村安臵房的价格优势。
2.赵村具有较强的市场发展前景：
a)根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（2011年世界博园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。
b)根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。
3.西安本地开发商看城中村项目：
a)西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。
b)二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，对政府关系要求较高。
c)考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城中村改造上去。
d)就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。
4.由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热土。2008年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。
5.区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点进行开发。
6.地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。
七、赵村改造项目的考察总结：
1.项目前景良好：
a)西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。
b)浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。2.赵村操作难度大：
a)拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安臵投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。
b)政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安臵专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安臵房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。
c)村民与村委关系至关重要：安臵房首先满足村民的前提下，若村民拆迁补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安臵房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。
3.政府资源可控的前提下，实现安臵与房地产开发滚动实施的模式。安臵房的 6 低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安臵房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源）
4.考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。5.况总的尴尬：
a)改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。
b)850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。c)后续拆迁安臵专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。）
d)在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。e)安臵房屋的大量资金投入更是没有着落。
f)在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。
6.我司介入赵村项目的前提：
a)按照我司前期既定的模式合作； b)搞定市城改办高层政府资源。
第四篇：西安城中村项目考察报告
西安城中村项目考察报告
一、西安城中村改造的正规流程：
1.计划申报阶段：（赵村已经完成）
提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。
赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。
2.改造方案的编制及审定阶段：
1)赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安臵专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。
2)改造方案审定的前提：
a)改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵）。原则上，该笔资金不少于拆迁安臵资金的50％。
b)赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。
3.土地手续：
a)获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。
b)根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积，市城改办
审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65
平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安臵房用地约170
亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。
c)安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包
开发安臵房，由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进
入市城改办监管的账户。
d)城中村改造首先建设安臵房，安臵房的建设只能正对村民还建，原
则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大，社会
影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。
e)将村民安臵完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改
造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。
揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地
产开发流程。
二、拆迁安臵资金的计算标准（举例）：
1.货币或现房安臵的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面
积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安臵，有部分货币安臵）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安臵和现房安臵的各占50％左右）。
2.赵村安臵面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房
屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。
3.按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安臵部分，现房安臵
约20万平方米；货币安臵约10万平米。
4.拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。
5.赵村的拆迁补偿资金＝货币安臵资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上
约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。
6.分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安臵，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安臵资金不足的问题，需滚动开发回笼资金）
7.安臵资金：2000元/平米×安臵房屋面积约20万平米＝4亿元（安臵保证金
可与市城改办协商）。安臵资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。
8.根据碑林区成功的操作模式，拆迁安臵专项资金支付和使用方式如下：
f)若委托区城改办拆迁安臵，则在签订委托协议时，支付拆迁安臵保
证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批）
g)区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%；
h)拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。
三、安臵房销售风险：
控规阶段，已经确定了安臵房的用地范围和指标，若投资商将安臵房对外销售，导致村民安臵无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安臵村
民，导致安臵房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安臵专项资金到监管账户。
若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。
四、城中村房地产开发的优惠政策：
1.城中村改造的优惠政策：安臵房免除所有规费；
2.商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政
策；
a)若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安臵费，则配套、人防等规费
不予减免；
b)若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规
费、税费等方面给予减免。
c)原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（前提是拆迁安臵资金到位）
五、浐灞城改办状况：
1.目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公；
2.浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。
3.根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改
造处于初级阶段。
六、城中村安臵房销售的市场前景
1.市场角度：以安臵房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取
决于赵村安臵房的价格优势。
2.赵村具有较强的市场发展前景：
a)根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（2011年世界博
园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。
b)根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片
区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。
3.西安本地开发商看城中村项目：
a)西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。
b)二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，对政府关系要求较高。
c)考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城
中村改造上去。
d)就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太
大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。
4.由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热
土。2008年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。
5.区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点
进行开发。
6.地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出
现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。
七、赵村改造项目的考察总结：
1.项目前景良好：
a)西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。
西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。
b)浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。
2.赵村操作难度大：
a)拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安臵
投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。
b)政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关
键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安臵专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安臵房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。
c)村民与村委关系至关重要：安臵房首先满足村民的前提下，若村民拆迁
补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安臵房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。
3.政府资源可控的前提下，实现安臵与房地产开发滚动实施的模式。安臵房的低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安臵房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源）
4.考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。
5.况总的尴尬：
a)改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。
b)850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。c)后续拆迁安臵专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使
保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。）
d)在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城
改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。
e)安臵房屋的大量资金投入更是没有着落。
f)在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻
找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。
6.我司介入赵村项目的前提：
a)按照我司前期既定的模式合作；
b)搞定市城改办高层政府资源。
第五篇：西安城中村改造方案
西安市城中村改造管理办法
第一章 总 则
第一条 为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造，适用本办法。
第三条 本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。
本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。
第四条 城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。
第五条 市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好城中村改造的相关行政管理工作。
市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。
第六条 各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。
高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作，由其管委会负责组织实施，所在区人民政府应当予以配合。
第七条 民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。
第八条 市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准。经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。
第九条 城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。
对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。
第十条 城中村改造，应当以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，由所在区人民政府决定合并改造。
城中村改制完成后，城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。第十一条 设立城中村改造专项资金。城中村改造专项资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。
第二章 方案制定
第十二条 城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。
高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区域内的城中村改造方案，由其管委会组织编制，其中涉及改制的内容应当与所在区城中村改造办公室协商一致。
城中村改造方案应当包括村庄现状、社区居民委员会设立方案、清产核资方案、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。第十三条 城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准。
高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区域内城中村改造方案经村民会议通过后，由管委会报市城中村改造办公室批准。
城中村改造方案未经批准，不得实施。
第十四条 经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。
第三章 改 制
第十五条 城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。
第十六条 实施改造的城中村，其人员依照法定程序转为城镇居民户口。
第十七条 实施改造的城中村，其集体土地依照法定程序转为国有土地。
第十八条 城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示并经村民会议确认。
农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。
第十九条 城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实施。原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。
第二十条 新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。
新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。
第二十一条 城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。
第二十二条 城中村改制后，原村民应当依法参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担，具体办法由市劳动和社会保障部门制定。
前款规定的政府承担的费用，以城中村土地依法收益中支付。
城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。
第二十三条 城中村改制后，其原有的基础设施纳入市政统一管理范围，环境卫生由区环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理。
第四章 土地利用
第二十四条 城中村改造综合用地应当纳入用地计划。
城中村改造综合用地应当严格按照市人民政府规定的城中村改造综合用地专项规划指标执行。
改造综合用地之外该城中村的其他土地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。
第二十五条 城中村改造综合用地以划拨方式供给。除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的改造综合用地，可以变更为经营性用地，进行开发建设。
第二十六条 实施改造城中村范围内的少量国有土地，可以根据城中村改造需要，由政府土地储备机构依法收购或置换，用于城中村改造。第二十七条 在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。
第五章 规划建设
第二十八条 城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案，并经批准后实施。
主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第二十九条 城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，与城中村改造同步进行。
第三十条 城中村改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
第三十一条 城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金。安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费（不含代收资金），其他用于原集体经济组织发展经济的建设项目减半收取城市基础设施配套费（不含代收资金）。
第六章 拆迁安置
第三十二条 实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。
旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室组织、监督下实施。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第三十三条 城中村改造主体应当按照本章规定制定补偿安置方案，进行拆迁安置。
被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造主体应当参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》补偿标准，给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。
第三十四条 城中村改造主体实施拆迁前应当依法领取房屋拆迁许可证。
城中村改造主体在动迁之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经市城中村管理办公室同意，银行不得拨付。
补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。第三十五条 实施房屋拆迁，城中村改造主体可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资格的单位拆迁，接受委托单位不得再次转让。
第三十六条 城中村改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价，估价参照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。
第三十七条 城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。
《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。
第三十八条 城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。
实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。
实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。第三十九条 房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：
（一）安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；
（二）原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置。补差的面积部分按新建房屋重置价结算；
（三）对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算。
第四十条 城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的二倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。
过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。
第四十一条 城中村改造主体应当在领取房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：
（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；
（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；
（三）安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；
（四）违约责任和解决争议的方式。
第四十二条 城中村改造主体与被拆迁人达不成补偿安置协议的，由当事人申请市城市房屋拆迁安置管理办公室依法对争议进行协调、裁决。第四十三条 改制后的新经济组织作为改造主体实施改造的，可以按照批准的改造方案结合本村土地资源和实际情况，自行制定具体的拆迁安置补偿方案和过渡补助费标准。拆迁安置补偿方案及过渡补助费标准应当公示，并经原村民会议讨论通过。
第四十四条 城市居民在农村购置宅基地，属1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定执行；属1987年1月1日以后购买的，严格按照《中华人民共和国土地法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定执行。
第七章 监督管理
第四十五条 城中村改造主体在实施改造过程中应当文明守法。弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，依法承担相应的法律责任。
第四十六条 城中村改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行城中村改造，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法规进行处理。
第四十七条 城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
第四十八条 在实施城中村改造过程中，违反土地、建设、规划、财税、城市拆迁等法律、法规规定的，由有关行政管理部门予以处罚。
第八章 附 则
第四十九条 本办法自2007年10月20日起施行。西安市人民政府2003年4月4日发布的《西安市城中村改造建设管理暂行办法》及西安市人民政府办公厅2004年3月5日下发的《关于城中村改造建设管理有关问题的通知》同时废止。
点击咨询 