银川市物业管理条例

第一篇：银川市物业管理条例

银川市物业管理条例

（根据2008年4月17日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第3次会议通过、2008年7月24日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第4次会议批准的《银川市人民代表大会常务委员会关于修订〈银川市物业管理条例〉的决定》修正）

第一章 总 则

第一条

为加强物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。第二条

本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。第三条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。第四条

银川市房产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

银川市物业管理办公室受银川市房产行政管理部门委托具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。

永宁县、贺兰县、灵武市房产行政管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。第五条

政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，提高城市物业管理水平。

第二章 业主大会及委员会

第六条

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。第七条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地房产行政管理部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%以上，或首次交付之日起满两年且交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积30%以上时，建设单位或出售单位应当组织业主召开首次业主大会。

首次业主大会的费用由物业建设单位或出售单位承担。第八条

下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定上款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第九条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十一条

业主委员会是业主大会的执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为5人以上单数。业主委员会委员应当由自觉履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的业主、配偶以及直系亲属，不应作为业主委员会成员。

业主委员会任期由业主大会议事规则确定，其成员可以连选连任。业主委员会成员在任期内业主资格终止的，其委员资格自行终止，业主委员会应根据业主大会议事规则及时增补委员。

业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。第十二条

业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以履行下列职责：(一)拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；(二)根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。第十三条

业主委员会选举产生之后，应当及时在物业管理区域内公示，并在30日内向物业所在地房产行政管理部门备案。

业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。第十四条

业主委员会作出的决定，应当由全体委员半数以上签字同意。第十五条 管理规约应当包括以下内容：(一)物业的名称、地点、面积及户数；(二)业主委员会组织机构；

(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施的权利；(四)业主参与物业管理的权利；

(五)业主对业主委员会及物业管理服务企业的监督权；(六)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

(七)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；

(八)违反管理规约的责任。管理规约对全体业主具有约束力。

管理规约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示，并在15日内向物业所在地房产行政管理部门备案。

管理规约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。第十六条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十七条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地房产行政管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第十八条

业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，费用的筹集方式、业主委员会工作人员津贴或薪酬标准等由业主大会决定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。第二十条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定，但不得违反法律、法规及管理规约。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第三章 物业服务企业

第二十一条

从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的物业服务企业资质。从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第二十二条

物业服务企业享有以下权利：

(一)按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务；(二)收取物业服务费或物业服务酬金；

(三)选择专业性服务企业承担专项经营服务业务；

(四)制止物业管理区域内违反管理规约和物业管理规章制度的行为；(五)享有经营自主权，按经营范围开展经营活动；(六)法律、法规规定的其他权利。第二十三条

物业服务企业应当履行以下义务：(一)履行物业服务合同，提供物业服务；(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督；

(三)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；

(四)向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；(五)接受物业所在地房产行政管理部门的监督管理；(六)协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序和公共安全；(七)在物业服务活动中维护业主的合法权益；(八)法律、法规规定的其他义务。第二十四条

物业服务企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平。第二十五条

物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内设施的用途。

第四章 前期物业管理

第二十六条

物业建设单位或出售单位应当按有关规定选聘物业服务企业进行前期物业管理。建设单位选聘物业服务企业进行前期物业管理的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务可以约定期限，但期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位应在前期物业服务合同签订后15日内向物业所在地房产行政管理部门备案。第二十七条

鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地房产行政管理部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

物业管理招投标具体管理办法由银川市人民政府另行制定。

通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。第二十八条

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约应作为物业买卖合同的附件并报物业所在地房产行政管理部门备案。市房产行政管理部门应当制作管理规约示范文本。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十九条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约、前期物业服务合同内容向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第三十条

物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担，约定由物业买受人交纳的，建设单位负连带交纳责任；物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担。

前款所称的交付使用，是指物业通过竣工验收，住宅物业符合《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满30日后。第三十一条

物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：

(一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房；

(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；

(四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地；

（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。第三十二条

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。第三十三条

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。

查验中发现的问题，属于建设单位、物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任；属于部分或者全体业主责任的，业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任。第三十四条

建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交物业共用设施设备及下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后7日内将物业共用部位、共用设施设备和上述资料移交给建设单位或业主委员会。第三十五条

建设单位必须在首次业主大会成立后30日内，按下列标准向业主提供物业管理用房：(一)住宅总规划建筑面积在5万平方米以内的，按不低于总建筑面积4‰提供；物业管理用房面积小于150平方米的，按150平方米提供；

(二)住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积4‰提供，超过部分按不低于2‰提供。

物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋，具备基本装修和水电功能，可直接投入使用。任何单位和个不得擅自改变其用途。第三十六条

建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施坐落位置、面积等相关资料。物业所在地房产行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房、配套设施坐落位置和面积等同时进行登记。

第五章 物业管理服务及费用

第三十七条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当包括以下主要内容：(一)委托管理物业的基本情况；(二)物业服务事项；

(三)物业服务等级或服务质量；(四)服务费用；(五)双方的权利与义务；

(六)物业服务企业使用公共物业及利用公共物业所得收益的分配；(七)专项维修资金的管理与使用；(八)物业管理用房及配套设施设备；(九)合同期限；(十)违约责任；

(十一)双方约定的其他事项。

物业服务企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向物业所在地房产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示。

市房产行政管理部门应当制定物业服务合同(含前期物业服务合同)的示范文本。第三十八条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和本条例第三十四条第一款规定的资料交还给业主委员会；未成立业主委员会的，交还给建设单位。

物业服务合同终止时，业主大会重新选聘物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第三十九条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，收费标准实行政府指导价和市场调节价。第四十一条

物业服务费用的收取方式可实行包干制或酬金制。

物业服务费用包干制的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。第四十二条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。第四十三条

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担，依照本条例设立共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)并符合专项维修资金使用条件的，可在专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。第四十四条

业主应当根据物业服务合同的约定全额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十五条

物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托方收取一定的代办费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。第四十六条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四十八条

物业所在地房产行政管理部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。第四十九条

业主委员会应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜，并将决定书面通知物业服务企业；物业服务企业应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知业主委员会或建设单位。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同。

物业服务合同依法解除后，物业服务企业应当退还多收取的物业服务费，有过错的应当承担赔偿责任。

业主大会未按照法律、法规规定及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同，给物业服务企业造成损失的，全体业主应当承担赔偿责任。

第六章 物业的使用与维护

第五十条

物业的使用与维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。第五十一条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。第五十二条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因公共利益或维修物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十三条

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和物业服务企业同意，并与物业服务企业签订恢复协议。第五十四条

物业管理区域内禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；

(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；

(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。第五十五条

业主应当按规划部门批准或者房地产产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况需改变物业用途的，应征得相关业主及业主委员会的同意，经规划部门批准并告知物业服务企业。

业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用及违约责任等进行约定。

市房产行政管理部门应当制定《住宅室内装饰装修管理服务协议》的示范文本。第五十六条 利用住宅小区内道路、空地等共用部位停车以及利用物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十七条

物业管理区域内的机动车场(库)，应当优先满足本物业管理区域内的业主和使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。第五十八条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时，造成公共或他人物业损坏、财产损失的，责任人应当承担修复和赔偿责任。

责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第五十九条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位，应当按国家的有关规定交纳专项维修资金。

住宅物业管理区域外的非住宅物业的专项维修资金的收缴、使用和管理参照上款执行。

第七章 法律责任

第六十条

业主、使用人违反本条例或者临时管理规约、管理规约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。第六十一条

有下例行为之一的，由物业所在地房产行政管理部门依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚：

(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；

(二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

(三)不移交有关资料或逾期不移交有关资料的；(四)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；(五)挪用专项维修资金的；

(六)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(七)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；(八)物业服务企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的；(九)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(十)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(十一)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； 未取得资质证书从事物业管理的或以欺骗手段取得资质证书的。第六十二条

违反物业服务合同，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。第六十三条

违反本条例规定，房产行政管理部门或者其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附 则

第六十四条

本条例所称物业管理用房是指物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主活动用房等。第六十五条

本条例所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指按照规划部门批准且建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用给排水管道、加压水泵、水箱、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室、停车场、车库、文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。第六十六条

本条例自2005年5月1日起施行。[1]

第二篇：银川市物业管理项目经理资格考试 (复习题)

银川市物业管理项目经理资格考试

（复习题）

一、单项选择（每小题只有唯一正确答案，每小题1分）

1、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用是。

A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用 B.小区供水总表前的管线维修养护费用 C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用

D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用

2、银川市普通住宅小区物业服务费政府指导价是（）出台，基准价分为（）个等级 A、2007年9月1日，四个 B、2009年9月1日，三个 C、2003年7月1日，三个 D、2006年3月1日，四个

3、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，住宅保修期从（）之日起计算。A竣工之日起

B开发企业竣工验收的住宅交付用户使用 C竣工验收合格之日起 D完工之日起

4、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，供热、供冷系统和设备的保修期为（）。A1个采暖期或供冷期 B2个采暖期或供冷期 C1年 D2年

5、物业服务合同终止时，如物业服务企业不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期满前（）书面告知委托方

a)A、1个月 B、2个月 C、3个月 D、6个月

6、社区文化能使社区成员从内心产生一种积极上进和不断进取的精神，这是社区文化的（）功能

a)A、娱乐功能 B、凝聚功能 C、引导功能 D、激励功能

7、物业经营管理中的 是对各种可能的方案进行分析比较的过程。a确定战略 b构建信息基础 c决策分析 d确定标准

8、的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

a写字楼物业 b 零售商业物业 c 出租型公寓 d休闲娱乐设施

9、早期介入的销售阶段销售前的主要工作内容（）

A、印发有关资料和制度，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化。B、督促物业建设单位与业主签订《前期物业服务协议》。

C、明确各项费用的收费标准及办法，必要时履行各种报批手续。D、督促物业建设单位依据有关规定依法收取专项维修基金。

10、物业企业加强设备日常维护的标准主要有（）。A、点检标准 B、点检和润滑标准 C、润滑标准 D、维修标准

11、电火花是电极间的击穿放电，大量电火花汇集起来即构成电弧，电弧温度高达 ℃。（）

A、5000 B、6000 C、7000 D、8000

12、下列不属于相变制冷方式的是（D）.A、蒸汽压缩式制冷 B、吸收式制冷 C、蒸汽喷射式制冷 D、热电制冷

13、物业管理处对管辖物业资金运作方面，原则上实行（），物业管理日常运 行所有费用均应由管理费支付。

A 自给自足 b 自支自收 c 自负盈亏 d 总公司支付

14、物业管理公司的员工培训工作是一个系统工程，它包括（）、计划制订、培 训实施、效果评价等关键环节。

A 市场分析 b 人员分析 c 培训定位 d 需求分析

15、物业管理公司对员工要实行规范化、制度化的培训，一般分为入职培训、转岗培训、（）和更新知识培训4种类型。

A 技能培训 b专门业务培训 c上岗培训 d能力培训

16、物业管理的内容是（）。

A、对物业进行维修

B、对物业进行养护、管理

C、对相关区域卫生、保洁

D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

17、（）可作为物业管理活动的前提条件。

A、市场原则

B、平等原则

C、公平原则

D、公开原则

18、物业管理起源于19世纪60年代的（）。

A、法国

B、德国

C、英国

D、美国-

19、新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（）的过程。

A、由小到大，再由大到小

B、由大到小，再由小到大

C、一直持续大

D、一直持续小

20、（）美国成立了第一个行业协会

芝加哥建筑管理人协会。

A、20世纪初

B、20世纪末

C、21世纪初

D、20世纪中期

21、我国的物业管理制度是由（）共同组成。

A、国家法规

B、地方性法规

C、中央性法规

D、国家法规政策和地方性法规政策

22、（）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

A、1994年3月20日

B、1994年3月21日

C、1995年3月23日

D、1994年3月23日

23、（）是物业管理的基础。

A、业主的住宅权

B、业主的财产权

C、物业管理者所得

D、物业管理服务

24、物业服务合同规定以外的服务是（）。

A、无偿服务

B、义务服务

C、有偿服务

D、业内服务

25、物业管理应（）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。

A、每两日1次

B、每日1次

C、每三日2次

D、每日2次

26、物业服务的原则是（）。

A、合理原则

B、公开原则

C、收费与服务水平相适应原则

D、合理、公开、收费与服务水平相适应原则

27、《价格法》对价格管理规定了（）。

A、政府定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价、政府指导价、市场调节价

28、以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（）。

A、不利于物业管理企业提高服务质量

B、不利于物业管理企业降低服务质量

C、利于物业管理企业提高服务质量

D、利于物业管理企业提高服务态度

29、物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（）。

A、权利

B、义务

C、权利、义务

D、权利和义务的法律依据

30、下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括（）。

A、物业管理事项

B、物业服务质量

C、专项维修资金的管理与使用

D、物业服务态度

31、物业收费的形式为（）。

A、1月收1次

B、1年收1次

C、1日收1次

D、包干制或酬金制

32、《物业管理条例》（）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

A、第四十七条第二款

B、第四十七条第一款

C、第四十六条第一款

D、第四十六条第二款

33、物业管理企业（）。

A、应自觉接受公安机关监督和指导

B、被逼迫接受公安机关监督

C、不受公安机关监督

D、不受任何部门干涉

34、（）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主和物主

D、以上人员都不可

35、物业管理区域内的道路、场地是为（）而建设。

A、业主利益

B、物主利益

C、业主共同利益

D、国家利益

二、多项选择（每小题有2个或2个以上正确答案，多选、错选均不得分，少选得1分，每小题2分）

1、在物业管理活动中，建设单位的角色定位（）。A、首家物业管理企业的选择者 B、首次业主大会的筹备者之一

C、物业服务费的收取者 D、未出售物业业主产权的代表者

E、物业质量的保证者和法定时间内的保修者

2、在物业管理活动中，物业管理企业的角色定位（）。A、物业区域内管理制度的制定者 B、完成物业配套建设的责任者 C、市场运行过程中的监督者 D、物业管理活动的实施者

E、物业管理服务质量的被监督者

3、物业项目管理的原则（）A、统一指挥原则 B、分工协调原则 C、精简高效原则 D、权责分离原则 E、管理适度原则

4、物业管理处主领导艺术（）A、培养人，善用人

B、制定并执行科学的规章制度 C、协调内、外关系

D、确定管理处明确的发展目标 E、关心员工利益，调动员工积极性

5、包干制的物业服务成本或酬金制的物业服务挂出，一般包括以下部分（）A、物业共用部位的大修费用 B、物业管理区域清洁卫生费用 C、物业管理区域绿化养护费用 D、业主自用部位的维修费用 E、办公费用

6、根据《物权法》规定，建筑物区分所有权的构成部分包括（）A业主对专有部分的所有权

B业主对建筑区划内的共有部分的共有权 C业主对建筑区划内的共有部分的所有权

D业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权

7、根据《物业企业资质管理办法》物业企业应当具备以下哪些条件方可满足国家二级资质要求：（）

A 注册资金500万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称20人 B 注册资金300万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称10人 C建立并严格执行服务质量等企业管理制度和标准 D建立企业信用档案系统 E管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占规定计算寄宿的百分比之和不低于100%

8、物业公共秩序维护的性质是（）

A、防范性 B、协助性 C、保障性 D、公共性

9、如何判断无物业企业是否承担责任（）A、物业企业是否有能力履行法定和约定的义务 B、事发时是否采取妥当的应急处理措施 C、事发后是否采取妥当及时的善后措施 D、物业服务企业是否抓到了犯罪嫌疑人

10、物业公共秩序维护的风险类型主要有（）

A、自然风险 B、人为风险 C、可预测风险 D、不可预测风险

11、风险控制措施主要有()A、风险回避 B、风险转移 C、风险承担 D、风险自担

12、绿化的评价指标主要有（）

A、绿地率 B、绿化覆盖率 C、人均公共绿地面积D、绿化存活率

13、物业服务档案收集按照物业服务流程进行分类主要分为（）

A、承接查验期档案 B、物业入住档案 C、工程档案 D、物业日常管理期档案

14、社区文化的内容主要包括（）

A、环境文化 B、行为文化 C、制度文化 D、精神文化

15、物业管理的风险类型主要包括（）

A、拓展物业的风险 B、前期物业管理的风险

C、物业管理日常运作过程中存在的风险 D、合同风险

16、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括（）等。

a写字楼 b零售商业物业 c出租型别墅或公寓 d酒店 e工业物业 f休闲娱乐设施

17、商业物业管理的主要特点（）

a是面积大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。b是进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大。

c是小业主或租户如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生。

d是购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。

e是商业物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高。

18、（）和（）是写字楼物业管理的首要工作。

a卫生形象 b消防安全 c治安保卫 d突发事件的处理 e设施设备的正常运行

19、设备管理在物业管理中的重要性有（）。A、关系到开发商及物业管理企业的声誉和生存。B、关系到服务的成本和企业资金的合理利用。

C、关系到合理安排设备大、中、小修的时间及内容。D、关系到技术安全和环境保护。

20、培训绩效评估包括（）三个方面。

a培训考核 b培训综合报告 c 培训分析 d工作绩效评估

21、物业管理基本特征有（）。

A、社会化

B、专业化

C、市场化

D、人为化

E、自然化

22、物业管理作为一个新兴的行业，其作用为（）。

A、实施物业管理可促进经济增长

B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

C、实施物业管理有利于增加就业

D、实施物业管理有利于维护社区稳定

E实施物业管理不利于推动房地产的发展

23、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（）。A、确定了物业管理活动的主管部门

B、确定了物业管理工作的基本内容

C、明确了社会化、专业化的物业管理模式

D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度

E、明确了业主的权利和义务

25、物业管理服务的特点有（）。

A、物业管理服务无偿性

B、物业管理服务的公共性和综合性

C物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

D、物业管理服务的即时性和无形性

E物业管理服务的持续性和长期性

26、物业服务收费原则有（）。A、最大利润原则

B、利润为主，服务为辅原则

C、合理原则

D、公开原则

E、收费与服务水平相适应原则

27、物业服务合同应包括（）等内容。

A、物业服务质量

B、物业服务费用

C、双方的权利和义务

D、合同期限

E、赔偿范围

28、《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是（）。A、原则规定了利用物业共用部位

B、不得利用共用设施设备

C、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位等进行经营的事前否决权

D、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向

E、利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意

29、业主的权利包括（）。

A、按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务

B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D、参加业主大会会议，行使投票权

E、选举业主委员会委员，但无被选举权

30、业主使用物业应当遵守的规定有（）。A、相邻权规定

B、房屋装饰装修规定

C、共用部位、共用设施设备的使用规定

D、占用公共用地，不负责任

E、使用物业的禁止性规定

31、前期物业管理项目招标的原则有（）。

A、不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人

B、不得对潜在投标人实行歧视待遇

C、不得对潜在投标人提出与招标物业项目实际不符的资格要求

D、对潜在投标人分三六九等区别对待

E、与物业管理市场化背道而驰

32、物业管理企业取得一级资质的条件是（）。:

A、注册资本人民币400万元以上

B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

C、有多层住宅200万平方米以上物业管理经验

D、有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验

E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称

三、简答题（每题5分）

1、作为项目经理应具备什么样的基本素质和能力？ 2、2009年银川市住房保障局对《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》进行了修改，修订后的标准自哪年开始施行？（4分）（1）新标准分别由几项主要内容组成？

（2）新标准哪些服务项目独立于等级标准以外，作为可选物业服务项目，不包含在一、二、三级物业服务等级标准中，其对应服务费用也应独立测算？（3）新标准中制定的准物业服务标准的适用群体？

3、如何做好客户投诉处理工作？

4、设备设施管理工作的基本任务有哪些？

5、简述在物业管理中，设备运行管理的重要性和原因。

6、物业管理公司的制度类别有哪些？

7、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，屋盖的维修费用应如何向业主分摊？

8、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，楼盖的修缮费用如何分摊？

四、案例分析题（每题20分）

1、2010年的除夕夜晚上某居民小区一业主李女士家发生了火灾，最后大火被扑灭了，可是由于火势太猛，这家几乎所有的东西被烧成了灰烬。火灾原因是因为燃放烟花爆竹的火苗窜入到李女士家，引燃了家里堆放的床布等可燃物。据消防队调查，发生火灾那天晚上，李女士家靠东边那间卧室的窗户没有关严，烟花正是从窗户的缝隙落入房间里，从而引发这场大火。

据小区物业管理公司的保安巡逻员说，那天晚上12：15左右，当看到有烟从13号楼的一家窗户里冒出来，于是小区保安立即拨打了119报警，消防队10分钟之后赶到了现场。但是在救火过程中，消防队在小区内遇到的种种障碍。当时小区内的通道两边都停满了车，消防车很难顺利通过，从小区门口到李女士家楼下200多米的距离，整整花了5分多钟。

进入小区到达现场，当时小房间内已经起火，火势处于发展阶段，已经无法用灭火器进行灭火，而且由于起火是20层，只能使用楼内的消防设施进行灭火。

然而当消防队员从楼内的消防栓接好了水带水枪准备灭火时，让人意想不到的事情却发生了，消防栓的阀门里竟然没有水。

物业管理公司的经理说，平时小区内的消防设施是委托一家专业单位维护保养的。就在火灾发生的前几天刚检查过，当时消防设施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物业管理公司还用消防栓里的水浇灌过小区的草坪，既然除夕那天白天消防栓里是有水的，为什么到了晚上要救火的时候消防栓里却没水了呢？经检查发现，蓄水池里有一个控制进水的浮球，而发生火灾那天这个浮球刚好被水泵卡住了，于是当物业管理公司将蓄水池里的水浇灌了草坪之后，蓄水池就没能够自动补水，所以才出现了消防栓没水的情况。

问题1：物业管理公司对于小区内的车辆停放应该如何管理？车辆堵塞消防通道延误救火造成损失应该追究谁的责任？

问题2：消防设备应该如何管理和使用？消防栓没有水造成火灾损失扩大应该由谁承担责任？

问题3：发现火灾后，物业管理公司应该如何处理？物业管理公司在这场火灾中应该吸取哪些教训？

问题4：谁应该对这场火灾造成的损失承担责任？为什么？

问题5：如果火灾使小区突然停电，而恰恰小区内电梯因停电造成了业主、住户被困在电梯内，应该如何处理？

2、刘小姐最近刚购买了一套=手房后入住某住宅小区，可搬进去不久就发现：家中卫生间地面上出现裂缝，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，住宅小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪音和震动较大使乘梯人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放着令人恶心和厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在夜晚值班时睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施经常发生误报警，一层大堂和消防楼梯口堆满了布满灰尘的杂物。

刘小姐于是向该住宅小区的物业管理公司投诉，但物业管理公司却要求刘小姐缴纳原业主欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时告知刘小姐物业管理公司因收取的物业管理费太低对这些问题无能为力，应该由刘小姐自己解决。

问题1：针对刘小姐的投诉，物业管理公司应该这样处理？ ；

问题2：刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？

问题3：解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）? 问题4：针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？

问题5：原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？

3．某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2008年8月开始入住，2011年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2011年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2011年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理数据，拒不配合物业交接查验。

2011年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该物业项目的负责人，如何处理业主的投诉？

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，物业管理公司应如何进行物业承接查验？

第三篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第四篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

新市场营销法则 助推企业成长电子商务营销食品餐饮营销建筑房产营销消费品营销

使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第五篇：银川市环境噪声条例

所属类别 } 环保能源

{ 发布单位 } 宁夏回族自治区银川市人民代表大会常务委员会 { 发布文号 }----------{ 发布日期 } 2003-07-18 { 生效日期 } 2003-08-20 { 效力状况 } 有效

银川市环境噪声污染防治条例

(2003年7月18日银川市人民代表大会常务委员会公告公布)

第一章 总则

第一条 为防治环境噪声污染，保护和改善生活环境，保障人体健康，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市环境噪声污染的防治。

因从事本职生产、经营工作受到噪声危害的防治，不适用本条例。

第三条 市环境保护行政主管部门对本市环境噪声污染防治实施统一监督管理。

县(市)环境保护行政主管部门对本辖区内环境噪声污染防治实施监督管理。

公安、交通、铁路、民航等主管部门根据各自的职责，对交通运输和社会生活噪声污染防治实施监督管理。

第四条 各级人民政府在制定城乡建设规划时，应当充分考虑建设项目和区域开发、改造所产生的噪声对周围生活环境的影响，统筹规划，合理安排功能区和建设布局，防止或减轻环境噪声污染。

第五条 任何单位和个人都有保护声环境的义务，并有权对造成环境噪声污染的单位和个人进行检举和控告。

第二章 环境噪声污染防治的监督管理

第六条 各级人民政府应当将环境噪声污染防治工作纳入环境保护规划，并制定环境噪声污染防治措施。

市、县(市)级人民政府应当根据国家声环境质量标准划定各类声环境质量标准的适用区域，并进行管理。

第七条 新建、改建、扩建工程，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。

建设项目可能产生环境噪声污染的，建设单位必须提出环境影响报告书(表)，制定环境噪声污染的防治措施，并按照国家规定的程序报环境保护行政主管部门批准。

环境影响报告书中，应当有该建设项目所在地单位和居民的意见。

第八条 建设项目的环境噪声污染防治设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。

建设项目在投入生产或者使用之前，其环境噪声污染防治设施必须经原审批环境影响报告书(表)的环境保护行政主管部门验收；达不到国家规定要求的，该建设项目不得投入生产或者使用。

第九条 在工业生产或商业经营活动中，因使用固定设备、设施，造成环境噪声污染的单位或个人，必须依照国家有关规定，向所在地环境保护行政主管部门办理排污申报登记，并接受环境保护部门的现场检查。

工业生产中造成环境噪声污染的设备的种类、数量、噪声值和防治设施有重大改变的，应当提前10日申报，并采取应有的防治措施。

第十条 产生环境噪声污染的单位，应当保持环境噪声污染防治设施正常使用；拆除或闲置环境噪声污染防治设施的，应当采取相应的防治措施，并提前5日报所在地环境保护行政主管部门批准。

因安全事故或设备故障停用抢修的，应在事故或故障发生后24小时内报告环境保护行政主管部门。

第十一条 在噪声敏感建筑物集中区域内造成严重环境噪声污染的企业事业单位，应当限期治理。限期治理的，按下列规定办理：

(一)中央、自治区直接管辖的单位，由市环境保护行政主管部门提出意见，报自治区环境保护行政主管部门审查；

(二)银川市管辖的单位、外地驻银单位，由市环境保护行政主管部门提出意见，报市人民政府决定；

(三)县(市)管辖的单位，由所在地县(市)环境保护行政主管部门提出意见，报县(市)人民政府决定；

(四)本条(一)、(二)、(三)项规定之外的单位，按管辖权限，由所在地市、县(市)环境保护行政主管部门提出意见，报同级人民政府决定。

市、县(市)人民政府在前款规定的权限内，可以授权同级环境保护行政主管部门对小型的企业、事业单位直接作出限期治理决定。

第十二条 在城市范围内需进行爆破作业等排放偶发性强烈噪声的，须经当地公安机关批准后进行。当地公安机关应当提前向社会公告。

第十三条 环境保护行政主管部门和其它环境噪声监督管理部门，有权依据各自的职责对管辖范围内排放环境噪声的单位进行现场检查，被检查者必须如实反映情况，并提供必要的资料。检查部门有义务为被检查者保守技术秘密和业务秘密。

检查人员进行现场检查，应当出示证件。

第三章 建筑施工噪声污染防治

第十四条 在城市市区范围内，建筑施工过程中使用机械设备，可能产生环境噪声污染的，施工单位必须在工程开工前15日向工程所在地环境保护行政主管部门申报该工程的项目名称、施工场所和期限、可能产生的噪声值和所采取的防治措施等情况。

第十五条 在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，禁止22时至次日6时进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。因工艺要求或者特殊需要必须连续作业的，应当提前报所在地环境保护行政主管部门批准并公告附近居民；确因抢修、抢险连续作业的，应当在事故发生后24小时内报告所在地环境保护行政主管部门。

第十六条 在高、中考期间和考前15日内，禁止在学校、居民住宅楼100米范围内进行产生噪声超标和扰民的建筑施工作业。

第四章 交通运输噪声污染防治

第十七条 机动车辆在城市市区范围内行驶、铁路机车驶经或者进入城市市区，必须按规定使用声响装置。

在城市禁鸣区和其他禁止使用声响装置的路段，禁止机动车辆使用声响装置。

第十八条 建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，必须按照批复的环境影响评价提出的环境噪声污染防治措施执行。

第十九条 用于广告宣传的飞艇等航空器在城市市区低空飞行，可能产生环境噪声污染的，须经当地环境保护行政主管部门同意后方可办理相应手续。

第二十条 城市公安交通管理部门应当把控制交通运输噪声污染作为对机动车驾驶人员的教育训练内容之一。审验机动车辆时，应当审验机动车辆的行车噪声是否符合国家规定的机动车噪声标准，对于超过国家标准的，不予办理审验合格证。

第五章 社会生活噪声污染防治

第二十一条 新建营业性文化娱乐场所边界噪声必须符合国家规定的环境噪声排放标准，不符合国家规定的环境噪声排放标准的，文化行政主管部门不得核发文化经营许可证，工商行政管理部门不得核发营业执照。

经营中的文化娱乐场所，其经营管理者必须采取有效措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。不符合排放标准的应当限期整改。整改期间，环境保护行政主管部门可限制其营业时间。

第二十二条 居民住宅楼内不得开设歌厅、舞厅等营业性娱乐场所及产生环境噪声污染的加工网点。

第二十三条 禁止在商业经营活动中使用高音广播喇叭或者采用其他发出高噪声的方法招揽顾客。

在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备、设施的，其经营管理者应当采取措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。

第二十四条 禁止任何单位、个人在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内使用高音喇叭。

在城市市区街道、广场、公园等公共场所组织娱乐、集会等活动，使用音响器材可能产生干扰周围生活环境的过大音量的，必须遵守公安机关的规定。

第二十五条 使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时，应当控制音量或者采取其他有效措施，避免对周围居民造成环境噪声污染。

第二十六条 在已竣工交付使用的居民住宅楼和居民住宅楼100米范围内的营业场所进行室内装修活动，应当采取有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染，禁止在12时至14时、22时至次日6时，从事产生环境噪声污染的室内装修、家具加工等活动。

第六章 法律责任

第二十七条 违反本条例，有下列情形之一的，由县级以上人民政府环境保护行政主管部门按以下规定处罚：

(一)拒报或者谎报规定的环境噪声排放申报事项的，给予警告或者处1000元以上10000元以下罚款；

(二)未经环境保护行政主管部门批准，擅自拆除或者闲置环境噪声污染防治设施，造成环境噪声排放超过规定标准的，责令改正，并处1000元以上10000元以下罚款；

(三)未经环境保护行政主管部门批准，在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，建筑施工单位在22时到次日6时进行产生环境噪声污染施工作业的，责令改正，可以并处3000元以上30000元以下罚款；

(四)违反本条例第二十一条第二款、第二十三条第二款，造成环境噪声污染的，责令改正，可以并处1000元以上5000元以下罚款。

第二十八条 违反本条例第十六条规定，于高、中考期间和考前15日内在学校、居民住宅楼100米范围内进行产生噪声超标和扰民的建筑施工作业的，由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令改正，可以处3000元以上30000元以下罚款。

第二十九条 对经限期治理逾期未完成治理任务的企业事业单位，县级以上人民政府环境保护行政主管部门除依照国家规定加收超标准排污费外，可以处10000元以上50000元以下罚款，或者由县级以上人民政府依法责令停业、搬迁、关闭。

第三十条 违反本条例，有下列情形之一的，由公安机关按照下列规定处罚：

(一)未经公安机关批准，在城市范围内进行爆破作业等偶发性强烈噪声活动的，给予警告或者处1000元以上5000元以下罚款；

(二)在商业经营活动中使用高音广播喇叭或者采用其他发出高噪声的方法招揽顾客，造成环境噪声污染的，责令改正，可处以1000元以下罚款；

(三)单位、个人在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内使用高音喇叭或者违反公安机关的规定，在城市市区街道、广场、公园等公共场所组织娱乐、集会等活动，使用音响器材产生干扰周围生活环境的过大音量的，给予警告，可处50元以下罚款；

(四)违反本条例第二十五条、第二十六条规定，从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的，给予警告，可处50元以下罚款。

第三十一条 排放环境噪声的单位拒绝环境保护行政主管部门或其他依法行使环境噪声监督管理权的部门现场检查或在被检查时弄虚作假的，环境保护行政主管部门或者其他依法行使环境噪声监督管理权的监督管理部门可以根据不同情节，给予警告或者处以500元以上5000元以下罚款。

第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼；当事人逾期不申请行政复议、也不提起行政诉讼、又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第三十三条 受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。

赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门或者其他环境噪声污染防治工作的监督管理部门调解处理；调解不成的，当事人可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。

第三十四条 环境噪声污染防治监督管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十五条 本条例下列用语的含义是：

(一)“噪声排放”是指噪声源向周围生活环境辐射噪声。

(二)“环境噪声污染”是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。

(三)“噪声敏感建筑物”是指医院、学校、机关、科研单位、住宅等需要保持安静的建筑物。

(四)“噪声敏感建筑物集中区域”是指医疗区、文教科研区和以机关或者居民住宅为主的区域。

第三十六条 本条例自2003年8月20日起施行。