第一篇:乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案
乐清市人民政府办公室
关于印发乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案的通知
各乡镇人民政府,市政府直属有关单位:
《乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
二○一一年二月十七日
乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案
为科学、合理确定土地出让金差价,确保“退二进三”工作顺利实施,根据国家有关文件规定,结合我市实际,制定本方案。
一、确定土地出让金差价的原则
确定土地出让金差价,坚持四个原则,即产业政策上的导向性,价格体现上的合理性,工作方法上的操作性,政策把握上的规范性。既要体现市政府加快中心城区功能由生产型向服务型转变的政策,又要采用科学客观的评估方法,排除主观因素的干扰,做到每个土地级别用途有标准的宗地价格,同时体现不同条件下的地价差别。
二、地价等级区划分及标准地价的确定
对乐成、柳市、虹桥和北白象四镇规划建成区划分地价等级区域,并由市国土资源局分别测算出三产、工业区段标定地价,然后根据标定地价测算出标准地价。原工业用地的地价按用地面积计算,并需要进行剩余年限修正。改变功能后的三产用地地价按楼面价计算。标定地价参照现有市场价格,标准地价实行一年一调整。2011年标准地价详见附件1。
三、土地出让金计算方式
(一)土地出让金(补缴土地出让金方式)计算方式
土地出让金=修正后出让三产用地地价-修正后工业用地地价(包括出让工业用地地价和划拨工业用地地价)。
出让用地地价=所在级别的标准地价×区位因素修正系数×三产用途修正系数×商业楼层修正系数×临主街深度修正系数×使用年限修正系数。相关修正系数详见附件2。
修正后划拨工业用地地价按修正后出让工业用地地价的60%确定。
(二)土地收益金(利用原建筑物临时从事第三产业经营方式)计算方式
土地收益金=改变用途的总地价差×年租售比×临时年限。
改变用途的总地价差采用标准地价修正法测算,年租售比为3%。
四、土地出让金确定程序
土地出让金采取集体会审原则。土地出让金由土地评估机构测算,经市国土资源局局务会议审核后报市政府确认;土地收益金由土地评估机构测算,经市国土资源局局务会议确认后,由用地单位按规定直接缴交市财政。
五、用地功能改变后手续办理
市国土资源局与土地使用权人签订的土地出让合同中应明确约定,受让方所取得的土地使用权五年内不得转让;五年后要求转让时,必须在保持原功能的前提下进入市招投标中心公开挂牌转让。
附件:1.2011年标准地价
2.地价修正系数
附件1
2011年标准地价
级 别 范
围 三产标准
楼面地价
(元/平方米)工业标准
用地地价
(元/平方米)1 乐清市
一级 乐成镇
晨沐广场以东与宁康东路、晨沐路、旭阳路合围部分 3400 1500 2 乐清市
二级 乐成镇
宁康东路以北与规划红线、环城东路、规划红线、规划红线春园路合围部分;
乐琯运河以东、宁康西路两侧、汇丰路两侧规划红线范围内 2600 1350
柳市镇
老104国道、柳江大道两侧,柳青路以东、柳翁西路以北规划红线范围内
虹桥镇
龙华路以北与虹港北路、黎明西路、河流、规划红线合围部分;
东干河以西与规划红线、农贸路、规划红线合围部分;
虹桥变电站以东,104 国道两侧规划红线合围部分乐清市
三级 北白象镇
老104国道以南与深圳路、东大街、张家湾大道合围部分 2100 1200 4 乐清市
四级 北白象镇 104国道以南与交通西路、规划西环路、规划红线合围部分 1600 1130
注:以上范围详见规划红线图。
附件2
地价修正系数
区位因素
分类
①优: 1.15
②较优: 1.07
③级别平均: 1.0
④较劣: 0.93
⑤劣: 0.85
三产用途
分类
①商业用房(包括各类批发、零售、餐饮、酒吧等):1.0
②金融、办公、娱乐服务用地等: 0.9
③宾馆:0.8
④营利性教育、医疗、体育、科研、慈善、公共设施服务用地等:0.5
商业楼层
分类
①层次一层: 1.4
②层次二层:1.0 ③层次三层以上:0.7
临主街深度
分类
①20米以内:1.4
②20-30米:1.3
③30-40米:1.2
④40-50米:1.1
⑤50-60米:1.0
⑥60-75米:0.9
⑦75-90米:0.8
**米:0.75
⑨110米以上:0.7
第二篇:城中村改造退二进三
城中村改造退二进三”
涧西区位于洛阳市区西部,辖区内有较多的大中型工业企业和科研教育机构,下辖一个乡——工农乡,该乡共13个行政村,除了西部3个村还有少量农田外,其余10个散落于城区内,没有农田,成为名副其实的城中村。近年来,洛阳市涧西区牢牢抓住发展经济这个最根本的环节,大力实施城中村改造,推行“退二进三”战略,有取有舍,因地制宜,以项目带动为突破口,兼顾各方利益,取得良好效果。
一、成立专门机构,加强指导服务涧西区城中村的普遍情况是:集体实力较弱,以前建立起的企业因为市场、人员、环境等不利因素很多处于停产、半停产状态;村民的主要经济来源是出租房屋和做些小生意的收入;居住环境脏、乱、差,村民强烈希望改变现状。
经过调研,涧西区确定把改造城中村、提高农民生活水平作为一项重要工作。调查中发现,城中村改造需要大批有经验、有信息的人员协助招商洽谈、提供相关政策、办理相关手续,为此,涧西区专门成立了招商局、城区改造办公室等机构,加强指导,协调市、区相关部门为城中村建设服务。实践证明,城中村改造不能放任自流,需要政府的引导和规划,尤其在城中村改造阶段,政府的引导和支持是非常必要的。政府既要针对项目提供跟踪服务,保证运作成功,又要搞好监督,避免盲目开发损害群众利益,防止产生社会不安定因素。
为保证城中村建设顺利开展,涧西区政府特别注重做好三方面的工作。一是充分论证,慎重决策。对拟建项目的市场定位、商业价值及发展前景进行充分论证,以此保证决策的准确性。二是确保项目的可操作性。项目既要符合规划、城建、环保等部门的规定,还要根据城中村的实际经济能力确定建设方式和规模,对采用合作开发建设方式的要明确各方法律责任。三是兼顾各方利益,以免产生社会不安定因素。在拆迁改造建筑密度大的村民住宅区时,区政府还减免收取土地收益金和有关配套费用,根据被拆迁村民的经济能力和故土观念确定安置房。这些措施的实施,有力地推动了城中村改造。
二、明确发展方向,实施“退二进三”战略近年来,为争创全国卫生城市、全国优秀旅游城市,洛阳市、区两级政府不断加大投资力度,创造优良环境,改变城市面貌。道路、绿化等公共设施的建设需要占用城中村的土地,同时住房市场化改革使辖区内各单位职工对商品房的消费能力大增,房地产商看好城中村的地理位置,纷纷到涧西区投资,这无疑给涧西区城中村建设带来了机遇。
经过调查论证,涧西区对城中村的发展方向形成一致意见,即“退二(产业)进三(产业)”,保留少数经营状况好、有发展前途的工业企业,关停大部分村集体企业,大力发展以房地产为主的第三产业,壮大集体经济,改变落后的村容面貌,最终实现城乡一体化。
目前,各城中村因地制宜,利用各自或宜居或宜商的地理位置优势,改造建设全面展开,大批建设项目落户城中村。河南科技大学学生公寓、同乐建材市场、金梦家具市场、地久商务大厦等项目均已投入使用,并取得良好的经济和社会效益。在南村和兴隆寨两个村,建成了兴隆花园、兴隆新村、珠江路商业街、南华新村等本地有名的地产项目,不仅改变了以前脏、乱、差的旧农村形象,而且壮大了集体实力,村民住进了环境优美的新社区,享受到了城中村改造带来的许多福利。
三、完善基础设施,发挥城中村的区位优势涧西区大多数城中村位于城区繁华地带,部分位于城乡接合部,区位优势非常明显。但在城中村改造之前,区位优势还仅仅是潜在的,并没有发挥出来,因为大多数城中村基础设施不完善、自然环境差、社会治安混乱、没有吸引力。城中村改造的首要任务就是要完善基础设施、改善周边环境。
由于多数城中村集体经济实力较弱,而改造成本又较高,因此,洛阳市及涧西区政府加大了对城中村改造的投资力度,对涉及水、电、道路、绿化等的公共基础设施建设给予了必要的财政支持。按照城市总体发展规划,洛阳市先后实施了改造南昌路为观光示范路、新修建并绿化洛河、涧河河堤等工程,这些工程大大改善了沿线几个城中村的周围环境。
地处南昌路东侧、洛河北岸的兴隆寨抓住机遇,在以前无法利用的洛河滩上,高标准建设了占地500多亩的兴隆花园,因为该项目位于风景秀丽的洛河岸边,交通方便,配套设施齐全,一经推出便获得巨大成功。南村统一规划建设了新住宅区,彻底改变了村容村貌,改善了村民居住条件,提高了土地利用率。在修建位于兴隆寨的珠江南路之际,为最大限度提高路两侧土地的利用价值,该村接受了市旅游、规划等部门的意见,把此路打造成餐饮娱乐型商业街。经过两年建设,如今已达到预期效果。每到夜晚,这个投资2亿多元,长1.5公里的商业街流光溢彩,车水马龙,已成为洛阳城的一个亮点。
工农乡的南村处于城乡结合部,几年前交通不便,自然环境又差,是有名的穷村。在城中村改造过程中,南村改变思路,主动出击,筑巢引凤。南村把市里扩建武汉路、联盟路时支付的征地资金用于道路、电力、绿化等基础设施建设,以优惠
条件吸引有关部门把机动车检测中心、多条线路公交车的终点站停车场等公共设施建在该村。完善的基础设施,令人赞叹的优美环境很快引来很多房地产投资,短短两三年时间,50多万平方米的商品房全部建成并销售一空,数万人在此安家。南村村民全部住进了统一规划建设的南华新村,享受村集体安排的多种福利。接着,南村又带动周边农村共同建设了南华工业园,南苑耐火材料有限公司、南华冶金厂、一拖标准零件有限公司等企业相继入园,还引来了外商投资开发、占地500亩的房地产项目——香港城。
通过集中建设、联合开发、旧村改造,涧西区南村和兴隆寨两个村已成为洛阳市农村建设模范单位,南村还是全国创建文明示范点、全国农业旅游示范点和新农村建设先进单位。昔日的“都市村庄”如今经济发达,环境优美,村民有事做、有保障、安居乐业,呈现出一派欣欣向荣的景象。其余各村在两个典型村的示范带领下,也加快了改造步伐,整个涧西区城中村改造工作在稳步而快速地推进。
第三篇:某区退二进三战略经验材料
**区位于**市区西部,辖区内有较多的大中型工业企业和科研教育机构,下辖一个乡——工农乡,该乡共13个行政村,除了西部3个村还有少量农田外,其余10个散落于城区内,没有农田,成为名副其实的城中村。近年来,**市**区牢牢抓住发展经济这个最根本的环节,大力实施城中村改造,推行“退二进三”战略,有取有舍,因地制宜,以项目带动为突
破口,兼顾各方利益,取得良好效果。
一、成立专门机构,加强指导服务**区城中村的普遍情况是:集体实力较弱,以前建立起的企业因为市场、人员、环境等不利因素很多处于停产、半停产状态;村民的主要经济来源是出租房屋和做些小生意的收入;居住环境脏、乱、差,村民强烈希望改变现状。
经过调研,**区确定把改造城中村、提高农民生活水平作为一项重要工作。调查中发现,城中村改造需要大批有经验、有信息的人员协助招商洽谈、提供相关政策、办理相关手续,为此,**区专门成立了招商局、城区改造办公室等机构,加强指导,协调市、区相关部门为城中村建设服务。实践证明,城中村改造不能放任自流,需要政府的引导和规划,尤其在城中村改造阶段,政府的引导和支持是非常必要的。政府既要针对项目提供跟踪服务,保证运作成功,又要搞好监督,避免盲目开发损害群众利益,防止产生社会不安定因素。
为保证城中村建设顺利开展,**区政府特别注重做好三方面的工作。一是充分论证,慎重决策。对拟建项目的市场定位、商业价值及发展前景进行充分论证,以此保证决策的准确性。二是确保项目的可操作性。项目既要符合规划、城建、环保等部门的规定,还要根据城中村的实际经济能力确定建设方式和规模,对采用合作开发建设方式的要明确各方法律责任。三是兼顾各方利益,以免产生社会不安定因素。在拆迁改造建筑密度大的村民住宅区时,区政府还减免收取土地收益金和有关配套费用,根据被拆迁村民的经济能力和故土观念确定安置房。这些措施的实施,有力地推动了城中村改造。
二、明确发展方向,实施“退二进三”战略近年来,为争创全国卫生城市、全国优秀旅游城市,**市、区两级政府不断加大投资力度,创造优良环境,改变城市面貌。道路、绿化等公共设施的建设需要占用城中村的土地,同时住房市场化改革使辖区内各单位职工对商品房的消费能力大增,房地产商看好城中村的地理位置,纷纷到**区投资,这无疑给**区城中村建设带来了机遇。
经过调查论证,**区对城中村的发展方向形成一致意见,即“退二(产业)进三(产业)”,保留少数经营状况好、有发展前途的工业企业,关停大部分村集体企业,大力发展以房地产为主的第三产业,壮大集体经济,改变落后的村容面貌,最终实现城乡一体化。
目前,各城中村因地制宜,利用各自或宜居或宜商的地理位置优势,改造建设全面展开,大批建设项目落户城中村。河南科技大学学生公寓、同乐建材市场、金梦家具市场、地久商务大厦等项目均已投入使用,并取得良好的经济和社会效益。在南村和兴隆寨两个村,建成了兴隆花园、兴隆新村、珠江路商业街、南华新村等本地有名的地产项目,不仅改变了以前脏、乱、差的旧农村形象,而且壮大了集体实力,村民住进了环境优美的新社区,享受到了城中村改造带来的许多福利。
三、完善基础设施,发挥城中村的区位优势**区大多数城中村位于城区繁华地带,部分位于城乡接合部,区位优势非常明显。但在城中村改造之前,区位优势还仅仅是潜在的,并没有发挥出来,因为大多数城中村基础设施不完善、自然环境差、社会治安混乱、没有吸引力。城中村改造的首要任务就是要完善基础设施、改善周边环境。
由于多数城中村集体经济实力较弱,而改造成本又较高,因此,**市及**区政府加大了对城中村改造的投资力度,对涉及水、电、道路、绿化等的公共基础设施建设给予了必要的财政支持。按照城市总体发展规划,**市先后实施了改造南昌路为观光示范路、新修建并绿化洛河、涧河河堤等工程,这些工程大大改善了沿线几个城中村的周围环境。
地处南昌路东侧、洛河北岸的兴隆寨抓住机遇,在以前无法利用的洛河滩上,高标准建设了占地500多亩的兴隆花园,因为该项目位于风景秀丽的洛河岸边,交通方便,配套设施齐全,一经推出便获得巨大成功。南村统一规划建设了新住宅区,彻底改变了村容村貌,改善了村民居住条件,提高了土地利用率。在修建位于兴隆寨的珠江南路之际,为最大限度提高路两侧土地的利用价值,该村接受了市旅游、规划等部门的意见,把此路打造成餐饮娱乐型商业街。经过两年建设,如今已达到预期效果。每到夜晚,这个投资2亿多元,长1.5公里的商业街流光溢彩,车水马龙,已成为**城的一个亮点。
工农乡的南村处于城乡结合部,几年前交通不便,自然环境又差,是有名的穷村。在城中村改造过
程中,南村改变思路,主动出击,筑巢引凤。南村把市里扩建武汉路、联盟路时支付的征地资金用于道路、电力、绿化等基础设施建设,以优惠条件吸引有关部门把机动车检测中心、多条线路公交车的终点站停车场等公共设施建在该村。完善的基础设施,令人赞叹的优美环境很快引来很多房地产投资,短短两三年时间,50多万平方米的商品房全部建成并销售一空,数万人在此安家。南村村民全部住进了统一规划建设的南华新村,享受村集体安排的多种福利。接着,南村又带动周边农村共同建设了南华工业园,南苑耐火材料有限公司、南华冶金厂、一拖标准零件有限公司等企业相继入园,还引来了外商投资开发、占地500亩的房地产项目——香港城。
通过集中建设、联合开发、旧村改造,**区南村和兴隆寨两个村已成为**市农村建设模范单位,南村还是全国创建文明示范点、全国农业旅游示范点和新农村建设先进单位。昔日的“都市村庄”如今经济发达,环境优美,村民有事做、有保障、安居乐业,呈现出一派欣欣向荣的景象。其余各村在两个典型村的示范带领下,也加快了改造步伐,整个**区城中村改造工作在稳步而快速地推进。
第四篇:区退二进三工作调研报告
区退二进三工作调研报告
为促进x区产业升级,提升区域形象和竞争力,进一步加快推进“退二进三”工作,总结x市“退二进三”工作经验,结合区域实际,拟设立x区“退二进三”工作领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在经发局,办公室负责日常工作。
具体工作计划:x、划定“退二进三”区域及区位价:在总规及控规调整后,按区位等级编制“退二进三”工业用地收购补偿区位价格,做好区域经济平衡测算。
x、明确“退二进三”工作职责:对划定区域内的企业上门宣传“退二进三”的相关政策,帮助企业了解操作政策和相关法律法规,具体实施“退二进三”工作程序和管理办法。
x、制定“退二进三”工作程序和管理办法:企业申请、报分管领导批准、组织实施评估、按相关政策制定补偿方案、和企业洽谈、部门会办、签订搬迁补偿协议、收回国有土地使用权和注销房产证、付款、移交、拆除。
x、确定“退二进三”搬迁补偿额的组成:搬迁补偿由土地补偿、房屋及装修和附着物补偿、机器设备搬迁补偿、停产停业补助、奖励和综合补贴(会办确定)六大类。
x、执行“退二进三”工作原则:确定企业自愿、政府引导、双赢互利,积极鼓励相关企业,淘汰落后产能、节能减排,支持企业结构调整,扩大再生产,同时也实现了政府的规划调整。
可能存在问题和应对措施
x、目前对企业土地投资强度的要求,提高了退地企业重新拿地述求,会推迟了“退二进三”进程。建议,原则上不安排地块,如企业确达新增用地标准的则按拿地标准执行。拓展并搭建新渠道、平台、载体,鼓励获得补偿金的企业继续投资x区。探讨设立PPP模式、共有产权房新政等项目平台。
x、从x区域摸排情况来看,有别与x其它区域“退二进三”企业,我区经开企业较大比例存在着转租情况,涉及到的各方关系比较复杂,对推进进度产生影响。建议,要加强“退二进三”的宣传工作,要意识到“退二进三”工作的重要性和必要性,宣传北部新城城市功能的形象改善重要性,使得各方理解“退二进三”工作、支持“退二进三”的工作,营造一个良好的工作氛围。
x、从x市“退二进三”工作的推进情况看,企业对补偿额的期望值与评估补偿值有较大差距。建议,在各项补偿额的组成中,综合补贴一项要严格控制比重,可将房屋和机器设备的评估方法再作一些调整,以此来相对减少综合补偿的金额。
x、“退二进三”工作是一项系统工作,它涉及企业退、补偿、再投资等各阶段的方方面面,经发、招商、财政、建设、工商、人社、国土、房产、环保、社会中介(律师、评估)等部门,前期做预案时需熟悉企业情况的人员支持“退二进三”办公室的工作,在企业提出新建、扩建和改建厂房、土地和房产以及股权的转让申请时,各部门要严格把关和控制,正确引导企业进行“退二进三”。
x、“退二进三”有重点、有秩序开展,要先做好主要地区、主要道路周边的重点企业,逐步形成退的区域氛围,达到“退二进三”的企业按照连线成片地有序推进,为城市功能的提升、城市形象的改变提供保障。
第五篇:三旧政策 土地出让金规定
“工业用地调整为住宅用地,政府将收回出让;开发地下空间要收土地出让金,城中村改造安置房交易计收30%基准地价……”记者昨日获悉,广州市国土房管局制定的《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》(下称《通知》)已经市政府同意,从7月1日起,广州将实行新的土地出让金计收标准。专家称,此举及时填补了土地出让金计收政策的空白和遗漏,能减少违规用地,推动“三旧”改造。
工业改住宅,政府仅返还40%成交价
这是广州五年来首次调整土地出让金计收标准,其中指出:按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后,未按原规划实施建设的项目,现规划调整为商品住宅的,由政府收回重新公开出让,按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用;调整为商品住宅外的经营性用途的,按调整时的基准地价标准计算补缴出让金;调整为非经营性用途的,按调整时的土地纯收益标准计算补缴出让金。除工业项目以外的协议出让项目建筑面积或建筑用途调整的,均按相应用途调整时的地价标准收取差价。
广州市国土房管局表示,规划改用途的补缴土地出让金,此前规定是按原出让价格标准计收,一般补缴标准偏低,容易诱导开发商拿地后调增规划容积率,此次新政策则一律按调增容积率时的基准地价计收,保证土地出让收益应收尽收。
广州市社会科学院研究员彭澎说,以往有的开发商专钻空子,想办法把工业用地等转为住宅,低价拿地、高价卖地,新规对开发商是很大约束,能抑制投机取巧、拖延开发、囤地等行为。“其实土地价值一直在增长,理应按市场价补缴。这及时填补了土地出让金计收政策的空白和遗漏,让土地开发掌握在规划之中。”中原地产项目部总监黄韬表示。
城中村安置房上市,只收30%地价
值得一提的是,地下建筑应适当征收土地出让金,地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除依法可划拨外,其他新建地下建筑(如停车场等),按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。广州市国土房管局有关负责人表示,此前没有收取出让金是为鼓励开发地下空间,未来可能把规划的地下空间价格糅合到拍卖地块的总成本中去。黄韬认为,广州就有很多地下商场,人气火爆,今后收取土地出让金也是合理的。
《通知》规定,将对国有旧厂房改造给予一定的政策支持,改作教育、科研、设计、文化等非经营性用途和创意产业等,符合划拨用地目录的,按划拨方式处理,不符合划拨用地目录的,按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金。改作保险金融、商贸会展等经营性用途的,按新旧用途基准地价的差价补缴土地出让金。对于村集体或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的,可暂缓征收土地出让金,但村集体自行申请补缴土地出让金,或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形,则按土地纯收益计收土地出让金。如果纳入“城中村”自主改造且与旧村一并改造的,还可给予“三旧”改造政策支持,按土地纯收益的50%计收土地出让金。“城中村”改造安置房交易转让时,按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。
“目前房价处于下行趋势,政府大幅让利,把改造的优惠幅度明确,能进一步推动开发商和村民参与改造。”彭澎说。