上海老年公寓市场现状

第一篇：上海老年公寓市场现状

一、上海老年人的养老模式及居住模式

在上海市房产经济学会老年用房专业委员会所作的“上海市老年公寓市场需求与开发建设配套政策调查研究报告”中，根据2001年在市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%；选择进养老机构养老的占2.3%；选择老年公寓的占1.9%。

由此可见，居家养老占绝对比例，达95.8%。另据上海市民政局统计数据显示，2001年末上海市60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”。又据对上海市卢湾区560个有老年人居民户的调查，愿意在家养老的老人占92.7%，其中包括愿与子女同居者占49.2%。结合以上数据，可以把上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。

以下对各种模式进行简要分析： 合居模式

老人与子女或亲属同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由诸多原因造成，如第三代需要老人看护、父母年迈有病、子女住房困难、传统家庭观念的影响等。这种居住模

式对社会、家庭和老人都有很多优越性，将会在以后的生活中长期存在。这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而呈现合居—独居—合居的变化趋势。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。

独居模式

老人独立居住的模式。这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，家庭关系简单，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。中国的老年人安土重迁，除非特殊情况，一般不愿迁移，远离自己曾经熟悉和习惯了的自然和社会环境。但是，当前大规模的城市建设以及旧区改造，迫使他们不得不迁往它处，由于目前市中心房产价格普遍较高，而拆迁补偿费不足以负担购房成本，因而他们大部分选择在近郊区置业。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式。

毗邻模式

与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。尽管如此，由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选

择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。

社会养老模式

分赢利性与福利性养老机构两类。

福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。

赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类。本文所讲的老年公寓是指社会各界投资建设或有经济来源的老人集资兴办并按企业化经营的服务型老年公寓。老年医疗康复中心主要是针对有医疗和康复需求的老年群体、以赢利为目的的机构。目前这两种机构在上海数量很少，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。

二、上海老年公寓现状

虽然，老年公寓的概念已沸沸扬扬的在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线。象国外流行的健康型老年公寓仍未有见。

我司走访了几家在公众中有一定口碑的老年公寓，大致情况如下：

众仁花苑

嘉定南翔众仁路1号

收费（不包括伙食）：一室户1400元/月；一室一厅1700元/月；二室一厅（四人住）550元/人/月

该花苑是近年来上海慈善养老安居工程的标志性建筑，也是目前国内少数几家通过ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSMS职业安全健康管理体系三大体系认证的福利事业单位。花苑占地51亩。第一期开发30亩，建筑面积为3万余平方米，总投资1.2亿元人民币。

黄浦老年公寓

长沙路149弄16号

收费：双人间，带卫无厨，900-1200元/月/人（伙食费另加280元/人）

黄浦千鹤老年公寓

浦东昌里路120号

收费：1340元/月/人（包伙食），1500-1700元/间（不包伙食）

卢湾金色港湾

开平路110号

收费：1800元/间/月，包一人伙食；双人间900元/人/月，不包伙食。

大华老人福利院

闵行中春路2626号 收费：600元/人/月，不包伙食

这几个老年公寓都是类似养老院的性质，一般以双标房、三人房为主，舒适度有所降低但同时直观价格也适合目前的社会心理状态。

三、老年公寓目标市场的需求特征 ●房型及面积需求

由于这个目标群体的经济支付能力在中等水平以上，他们目前所住的房屋基本以两室或一室一厅为主，一室户、两室一厅、三室一厅的比例较小，因此在本小区为了继续保持他们的生活水准、延续他们的生活习惯，建议仍以一室一厅为主。

厅与室的面积都不应过小，厅内除作为用餐外，电视机、洗衣机等电器都置于其内，而且还要考虑到子女短期过夜所需要的空间；

寝室内除布置两张单人床或一张双人床外，还应包括书房的面积；

较大面积的阳台对扩大采光、便利老年人与外部空间的接触、在阳台上种花种草也有较好的效果；

厨房、卫生间宽敞，卫生间内都安装安全方便、中高档的洗浴设施；

满足以上条件的一室一厅建筑面积应不少于50平方米，在50-60平方米之间较为理想，以老年夫妻居住为宜。

针对那些孤老者，考虑以一室户满足他们的需求，可以以自由组合的方式和住一屋或单独居住，室内厨卫设施同上，面积平均在35平方米；

对于那些条件较高者，可能需要两室一厅，估计这两部分数量较少。两室一厅面积在70-80平方米之间较为合适。

●安全需求

在居住方面，活动空间避免有明显突出的部位、卫生间地面不应过于光滑以免滑倒；

在交通方面，无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差；

台阶高度要小于一般楼梯或走道，在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要；

室内有方便触及的对外联络或报警装置，甚至可能有医疗预警设备；

●舒适性需求

每个房间力求朝南以提高采光面积、较好的室内空气流通渠道；

帮助老年人节省体力、维持身体平衡的设备，如扶手的安装、合理的便器高度、走廊地毯的铺设、自动门锁的开启等；

电器开关位置设计合理，便于就近开关等；

在室外布置数量较多的座椅以便于老年人的临时休息等。

●健康需求

对老年人来说，健康具有头等重要性，希望有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施；

老人对住区医疗配置设施要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，希望有定期健康检测、便利的取药服务设

施、紧急医疗急救和快速反应设施等。

对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求； 希望有一个良好的外部自然生态环境。●便利需求

老年人行动速度较慢，在交通方面，对辅助设施动力的需求较强烈，电梯、小区电瓶车等能够满足他们的即时、快速需求；

如果老年人不愿自己做饭，他们希望小区内有专门的餐饮和送饭服务；

老人如果要回市区，希望有专门的定点班车接送服务； 设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。●亲情需求

老人都很重视家庭和来自亲情间的关爱，其乐融融的家庭生活、享受天伦之乐是老人最快乐的精神享受，是保持老人身心健康的良药。因此，住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助。

●独立性需求

每个老年人都有自己固定的生活习惯，他们希望有自己的私人时间和空间进行思考、回忆和学习，因此，对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间。

●怀旧需求

在自己原先所居住的地区，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来对过去生活的回忆，这种怀旧心理使其对久居的环境产生依恋，为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的。

●交往需求

增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。通过与同龄人的交流可以使他们重温昔日的悠悠岁月、激发对生活的感悟和共鸣、加深彼此之间的感情沟通；

通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力。

●兴趣需求

晚年后，老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。

●返朴归真需求

由于城市生活的拥挤和自己长期浸染其中的影响，老年人都希望在晚年能够找到一个清洁、宁静、与自然进行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他们可以与自然和自己进

行真实的交流，提升自己的精神境界，通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛。

●价格需求

由于这个群体的收入中等，他们主要看中的是老年公寓所提供的空间环境、服务设施水平，对价格的承受力较高，如果能提供更优更全更上档次的服务，而租金仅并不太扎眼，那么目标客户群会考虑接受这个价格。

再以纯房屋出租为参考体系，目前市内一室一厅或两室户的市场租金约在1200-2500之间。如果租金并不比租赁房屋贵多少，却得到非常到位而有针对性的服务，则我们又可以从租赁市场中收到一批客户，租赁市场中的老年客户会分流到我们旗下。

四、老年公寓细部设计建议 室内部分 ●走道

标识：清晰明显，方向明确，好记房间

地面：采用硬质木地板或用富有弹性的塑胶材料，既安全又美观，不宜采用陶瓷材料。

墙面：墙面0.90m和0.65m处设45～50mm圆杆扶手，扶手下设0.35m高护墙板或全做墙群，这样可扶可握，还有护墙扳保护，成为老年人行动依赖的可靠安全工具。

●卫生间

辅助设施：卫生间内，坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形

安全扶手或“П”形落地式安全扶手，贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手，卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。

色彩：顶、墙面、洁具一般用白色，白色不仅感觉清洁，而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

配置：三件卫生洁具（坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器），一面镜子，不宜太复杂而影响老年人的操作。

地面：应采用富有弹性的塑胶材料，平整防滑无障碍，界限鲜明，以白色和淡蓝色为主调（不宜采用黑色、深色的塑胶）。

洗脸盆：位置不宜过低,以免洗脸时前倾曲度过大,较为合适的高度约在80cm-90cm上下。●卧室

室内设施：老年人卧室应设电话，卧室应设紧急呼救按钮，床前应设床头照明灯和安全电源以及闭路电视插孔。卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.6m～0.8m（以防老人弯腰困难）老年人卧室，应设贴壁式贮藏室，每人应有1.00㎡以上的贮藏空间。

装修：老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角，至

少1.8m高度以下做与墙体瓷粉齐平的护角，顶面应简单，灯具不复杂为宜。墙面一般用瓷粉即可，不要采用纤维质软装修，特别是散发有毒有气体味的装修材料，地面宜用硬质木料或富有弹性的塑胶材料。

紧急呼叫器：居室以及浴室必须都有，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救中心。

●其他

过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。门洞尺寸要加宽、厨卫的门不应小于80厘米。供老年人用的门把手、开锁的钥匙应设计为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。

●室外部分

无障碍设计：台阶处、步行道都要进行无障碍设计以适应老年人的安全需要；

社区安全网络：实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充分保证老年人的居住安全；

楼梯台阶：要低于一般台阶；

社区在植物选配上，宜选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙、具备疗效的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；

大片种植区块可供老年人种植、采摘；

设计园林式公园，山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宜；

真正意义上的健康老年公寓，在上海乃至全国都非常少，一方面有市场未知的风险性和推广起步的艰难性，同时也看到市场开发的可引导性。

市场是肯定存在的，关键在于如何倡导和如何把目标客户寻找出来，如果产品做对了，则其带动的“吃螃蟹”效应和随之而来的社会、品牌效应都将会是非常巨大的。

第二篇：老年公寓市场工作规划

老年公寓市场部工作规划草稿

鉴于我老年公寓尚处于筹建阶段，当前市场部工作有三大方面，即具体业务开展、团队建设、团队素质的提高。

市场部要有大局观念，全心全意为老年公寓的迅速发展努力工作、服从领导、尽职尽责；树立谦谨严格的工作态度、和善宽容的精神风貌；不断学习新理论新技术以丰富团队业务技能、锤炼自身内在素养、提供更高效优质的服务。市场部团队成员要与老年公寓其它部门成员密切协作，办出有我们自己特色的老年公寓、不断完善综合环境，给入住老人创造更加丰富多彩、快乐祥和的生活氛围。

根据当前对我老年公寓现状的大致了解，谨就我老年公寓优势与弱点做出简要分析、以及近期可行性市场开发做初步规划，报请领导指示。

我老年公寓的优势：

1．地理位置处于北京市的四环路与五环路之间，距市核心区较近；

2．丰台区养老同业机构相对较少、设施条件、团队成员形象素质及管理经营水平处于初始层面；

3．我老年公寓由酒店继建而成，设施基点较高，并有酒店的标准化服务亮点；

4．建筑整体规模形象整洁；

5．酒店配套设施可以与老年公寓相互呼应；

弱点：

1．周边区域居民密度低，目标人群不足；

2．公寓周边小环境较差；

3．公寓的相关细节设施有待完善；

4．公寓整体团队建设与培养需要时间进行优化。

现针对市场部从2013年12月13日到2014年3月15日期间内，三个半月期间的具体工作步骤进行简要规划如下：

一、初期12月13日至12月31日。在这一时间内主要完成以下几个方面的工作：

1．进行宣传彩页的初创，报请审核调整；

2．熟悉、调研周边实际30分钟车程内的居民及医疗情况做简要记录、简略走访；

3．早日对周边40分钟车程内的同业机构进行措底考察并做简要记录。考察内容主要主要关注7个方面的内容：①大环境②硬件设施及内环境 ③团队成员规模及素质 ④开业时间 ⑤

设计床位数，实际入住数⑥收费情况 ⑦市场促销情况；

4．根据考察结果研讨我公寓运营及促销政策；

5．根据确定的收费及促销政策完善宣传彩页；

6．与新加入团队的市场工作人员进行工作方法与路径的共同研讨。

7．利用接待室墙壁、玻璃门及室内空间，做好企业文化宣传

二、市场宣传启动阶段，时间为2014年1月1日—2014年1月31日

在这一阶段全面启动我老年公寓市场宣传工作，具体工作内容

1．与家政等媒介机构进行初步沟通，并传递酬资信息；

2．根据初期走访结果，选择距我公寓较近区域、交通相对便利、人口密度大、老人比例高的社区进行循回彩页散发，针对来我酒店参会的目标人群进行彩页散发；

3．建立公寓的企业网站，同时撰写相关板块文章，逐渐完善相关功能。

4．与周边同业机构深入接触，争取实现协作可能性；

5．根据此阶段对本地市场情况的深入了解、及市场人员队伍的进一步完善，确定下一阶段深化市场营销方案；

6．带领、接待目标人群来我公寓实地考察体验；

7．培养和建立与各区域有一定影响力的相关人士的密切联系；

8．配合公寓院长，针对老年团体、机构提供公益支持，与各老龄机构（包括从业机构和管理机构）建立初步联系；

9．配合公寓院长共同与当地就近医疗机构进行协商恰谈，实现业务协作。

这一阶段通过上述各项工作实现具体业务目标：争取有10-30位目标人员前来考察，力争有3-5人签约入住。

三、市场宣传深入期，时间为2014年2月1日-2014年3月15日。

1．对前两个阶段已经开展的工作进行重复强化深透；

2．进一步增加网站内有吸引的文章，发挥网站内容及图片丰富的优势；

3．充分挖掘已签约入住老人的媒介作用，举行联谊活动，吸引目标群体参加。

在这一阶段的一个半月时间里争取实现入住10-20人。

老年人经历了时间与世事的磨砺，很多事情看的很清楚，对于老人来讲入住老年公寓是项长期的、数额相当大的一项经济支出，因些会特别小心谨慎。市场部从业人员是老年公寓的第一窗口部门，因此我们的具体市场推广工作中一方面要重视增加养员入住量，同时也要通过外在形象、语言表达、待人接物过程中全方位渗透与展现热情、真诚、爱老、敬老的企业文化，树立良好的品牌形象，通过服务老人、感动老人赢得老年群体的信赖与关注，从而

为老年公寓远期发展奠定基础。

说明：完成上述目标需在正确决策环境及合适的营销软环境，公寓各环节全力配合条件下方能实现。在有目标人群来参观考察时需要出车接送，并要求保持车辆形象整洁。

市场部近期工作规划草稿制定人：

草稿上报日期：

第三篇：上海长宁区老年公寓文书

老年人晚年要进行一些娱乐性的项目，我们知道，旅游对于老年人来说，是需要经济和时间，身体健康的，如果老年人满足了一切条件，旅游也是个极好的找乐项目。

游玩踏走在祖国各地的山水间，乃至走出国门。饱览各处绝无美伦的名胜古迹、了解名胜古迹的历史渊源、了解各地的风俗习惯、既增长知识、开阔视野又陶冶情操，岂不是收获多多、益处多多。旅途中总是有很多要注意的事情，下面，就来介绍一下该准备什么吧!

旅游路线的制定老年人一定要根据自身的年龄、体质以及平时的运动情况来制定旅游路线，选择最适合自己的旅游路线以及旅游时间，不要对自己过于自信，太过勉强。也不要玩一些具有难度、危险性的游戏活动，最好旅途中有人照顾。

防止上当受骗现在，不少诈骗分子利用一些老人好贪小便宜、思想单纯的特点，引诱老年人上当受骗。老人们要注意咯，这个社会，天上掉馅饼的事太少了，即使掉，砸到你头上的概略也是微乎其微的。上海长宁区老年公寓所以，在外旅游的时候，不要轻易相信陌生人，不要接受别人赠送或轻易得到的东西，很有可能是骗子们设下的陷阱。

注意饮食安全所谓“病从口入”，老年人肠胃功能退化，所以要更加注意饮食卫生，不要随便在小吃摊上吃东西，而且，要注意饮食不宜过多也不宜过少，稍有饱腹感即可，而且要尽量少食用那些不宜消化的食物，多吃新鲜水果蔬菜。千万不要因为吃某地的特色小吃而吃坏了胃。

注意适当休息老年人体力消耗比较快，因此，旅途中，一定不要勉强自己做超出自己体力范围的运动，要勤于休息，并且保证休息的质量。尤其夜晚，最好不要熬夜，保证每天至少八小时有质量的睡眠，这样更有利于第二天的旅游计划。

旅途中注意补充水分水是构成人体必不可少的物质，尤其老年人一定要多喝水，这样可以帮助机体促进新陈代谢，减缓衰老。所以，旅游途中，一定要带足够的饮用水，渴了的时候，要及时补充水分。尤其夏季来临，人体水分蒸发加快，这时候一定要注意水的补充，另外，也可以适当的在水里加一点盐，以补充汗液带走的盐分。

日月星服务原则[服务原则：精神赡养与物质赡养并重]

按照“精神赡养与物质赡养并重”的原则，上海日月星养老护理连锁以丰富的精神文化生活，让入住的老人每天享受精神上的快乐，拥有灿烂的心情。

第四篇：赴昆明、重庆、上海老年公寓考察报告

昆明、重庆、上海老年公寓建设借鉴与启示市民政局考察组

（2007年11月29日）

为学习外地老年公寓建设经验，根据市政府研究市老年公寓建设专题会议要求，市民政局组织有关同志于11月16－23日赴昆明、重庆、上海三地考察学习。在当地民政部门的支持安排下，分别参观考察了昆明市老年公寓和昆明市寿星乐园老人院、祥和老年公寓，重庆市第三社会福利院（歌乐山老人休养院），上海宝康老年公寓和上海市第三福利院暨民政老年医院。同时学习考察三地流浪儿童救助保护中心建设和城乡医疗救助工作。通过学习考察，获得了许多启发。现将老年公寓建设考察情况报告如下：

一、三地老年公寓暨养老服务机构建设情况

昆明市现有老年人口69.5万，占总人口的13.5%；拥有各种养老服务机构47个，床位5714张，每千名老人拥有8.2张。重庆市老年人口达455万，占总人口的14.6%，人口老龄化排名全国第六，拥有养老服务机构1275所，床位55926张，每千名老人拥有12.5张。上海市老年人口达275.6万，占总人口20.5%，其中中心区达20.9%，近郊区达19.8%，崇明县达22.5%,浦东社区为19.4%；上海全市养老机构505家，床位数597353张，每千名老年拥有21.6张，上海另有老年医疗机构（老年护理院、老年医院）70所，实际开放床位99822张，每千名老人拥有3.63张；还有家庭病床6.1万张, 1

每千名老人年拥有2.2张。

二、三地老年公寓建设特点及比较

通过学习考察，我们感到三地在老年公寓建设发展中，有许多共同点，值得学习总结和借鉴：

1、起步早发展快。上海早在1982年第三次人口普查中，65岁以上人口为7.37%，成为全国第一个老龄化城市。重庆、昆明两地近年来老龄化速度也都在3‰以上。人口老龄化迫切需要养老服务机构，上海早在1990年就在浦东建设了第一家老年公寓；重庆第三福利院、昆明老年公寓都始建于上世纪80代，通过20来年的发展，三地老年公寓暨养老服务机构建设具有相当规模，设施档次和服务规范都走在前列。

2、养老设施投入大。重庆直辖以来共投入近10亿资金用于养老服务机构建设，其中财政和福利金投入达6.3亿元，社会力量投资2.3亿。上海仅“星光计划”一项，三年新建老年人服务机构83家，改造敬老院185家，增床位9000张，投入各类资金约17亿元，其中市级福利金投入2.12亿元。另外，三地投资主体实现多元化，昆明市47家养老福利机构，属民政部门兴办6个，街道单位兴办13个，其他28个为民办；上海505家养老机构中，市、区县级养老机构29家,街道（乡镇）级养老机构214家,社会办养老机构231家，社会办养老床位数占51.6%。

3、养老必备医疗服务。即养老机构必须有医疗服务机构以之相配套，才能为老人提供医、护、养全方位服务。上

海第三福利院暨民政医院是养老机构与医院合二为一，医院床位90张，养老闲位10张，老人在看病不仅在护理、用药享受医保政策，而且在床位费上也可享受医保优惠。昆明市老年公寓是福利院、养老院和疗养院三院合一，拥有专业医护人员29 名，其中医师5名、护师8名、护士16名，占全院职工的23.5 %。重庆第三福利院有医师4人，护士5人，护理保健师40名。上海宝康老年公寓则为疗养院式公寓，按医院要求配备医护人员主，按医院模式进行管理。

4、规划设计科学合理。公寓建筑设计一般使用单边走廊，有利通风，且走廊应适度加宽，方便老人行走活动；高层公寓使用电梯，电梯采用医用宽大电梯，能容医用推车进出；低楼层公寓不设电梯，但楼梯设计平缓，台阶极低，并设有轮椅通行功能。公寓规划采用分区管理模式，即对生活自理老人、介护(生活不能自理)老人、痴呆老人、民政“三无”对象等采取分区生活、分级护理；重庆第三福利院还设有单幢别墅型养老公寓，吸收家庭式养老对象。

5、公寓建设环境宜人。重庆第三福利院座落在歌乐山国家森林公园旁，风景秀丽，院内绿树成荫，为市级园林式单位；昆明市寿星乐园、祥和老年公寓位于昆明大观公园西门旁，一门之隔即通公园，成为老年人休闲活动理想场所。上海第三福利院占地面积2.7万平方米，绿地面积达1.19万平方米，院内辟有中心花园，小桥流水，环境十分幽雅。

同时，我们也发现三地老年公寓建设在规划、定位及其

经营管理上，有着各自明显特点：

一是经营模式各具特色。上海宝康老年公寓由宝钢集团投资建设，总投资约3500万元，现由社会力量管理经营，老年公寓员工由宝钢集团指派，经营者负责其工资福利待遇，不需上交其他经费。昆明市老年公寓、重庆第三社会福利院、上海第三福利院为政府出资兴建，大部分工作人员为财政供养的事业编制对象，少数为临时雇工，经费管理实行收支两条线，不足部分由财政补助。昆明市寿星乐园老年公寓、祥和老年公寓为社会力量兴办，政府按床位给予一定补助，接受社会爱心资助，自负盈亏。

二是服务对象各有侧重。上海宝康老年公寓收接对象主要是生活可自理和康复疗养型老人，不收临终型老人。上海第三福利院收治对象则80%为生活不能自理、需特级护理的卧床老人，80%为80岁以上高龄老人，80%为宝山区所属居民；目前正在筹建800个床新公寓，专门为收治老年痴呆患者而设计。昆明祥和老年公寓利用当地四季如春的气候优势，专门为外地老年来滇过冬而设计，为“候鸟式”公寓。重庆市第三福利院还成立了老人护理专业培训中心，向北京、上海等外地输送老人专职护工人员。

三是内部管理各显优势。上海第三福利院在管理上建立三个系统，即老人呼叫系统、公共场所视频监控系统、护理人员巡访电子登记系统，加强公寓的规范化管理，并创新为住公寓老年人买意外保险，规避内部管理风险。重庆第三福

利院利用周边居民缺少医院现状，发挥院内医疗机构服务优势，向居民开放就医，获得少许赢利，弥补养老经费不足。

三、对我市老年公寓建设的启示

从三地老年公寓暨养老服务机构建设和发展的经验看，我市应着重抓好以下几方面工作。

1、明确老年公寓建设定位。老年公寓建设是社会化养老的一部分，从整个社会养老需求和老年人的愿望看，选择居家养老的为绝大多数。从上海的调查资料显示，希望在家中养老占92.1%，希望社会养老的为2.0%；昆明分别为89.2%和6.1%。养老机构主要是针对生活不能自理老人，以此为社会和家庭分忧。如果都把养老问题都推向养老服务机构，政府和社会是承担不了的，也是不现实的。因此，首先必须坚持“居家养老为主、社区服务为依托、机构养老为补充”这一思想定位。

2、加快老年公寓建设步伐。我市目前人口老龄化达13.6%，其中三明市区人口老龄化达14%。而社会养老机构建设起步晚，发展相对滞后。目前全市有社会化养老机构15家668个床位，其中社会福利院11家441个床位，有一定规模社会养老机构仅有永安市老年公寓一家，床位116张；全市每千名老人床位为1.85张，供不应求。因此，要加快老年公寓等养老服务机构建设，研究制定专门工作意见，通过政策引导、资金扶持等，推进我市养老社会化服务，力争到“十一五”未，全市每千名老人床位达10张以上。

3、加强科学规划与设计。在建筑设计上，应适合老人生活活动特点，更各项设施、布局安排更加科学合理；在功能分布上，即考虑按老人健康情况进行分区管理，也可因地制宜，从个性化角度进行设计，如家庭公寓、家庭病房等，适应不同层次需求。在规划选址上，既要考虑交通方便和大多数老年不喜欢远离城市、远离居住习惯地方等因素，也要考虑周边环境因素，选址在空气清新、相对安静幽雅的地方建设老年公寓。

4、注重推进规范化建设。制定养老服务机构规范化建设意见，从规划设计、建筑标准、硬件设施，特别是管理服务上护理、医疗、餐饮、生活、康复娱乐、安全等方面进行规范，并可借鉴外地经验和做法，对养老服务机构实行评星认定，星级档次与核定收费标准、政策补助等经济利益相对应，同时加强行业日常监管，促进我市养老服务机构建设开好头、起好步，健康有序快速发展。

课题组长：魏炽芬

成员：刘用泰 冯先荣 叶宝生 费晏忠 周学斌（执笔）

第五篇：南京老年公寓市场情况1

南京老年公寓市场情况

据市老龄委统计，目前，南京60岁以上人口已过90万，占全市人口总数14.1%，且年均以4.9%速度递增。预计2010年老年人口将突破100万。养老服务业正成为一项新兴的朝阳产业，据去年市老龄部门统计数据显示，南京市区现有民办养老机构59家，而5年前仅11家。南京百岁老人逐年增多，去年全市人口平均预期寿命为76.93岁。南京是继上海、北京、天津之后进入老龄化最早的城市之一。民办养老院政府给补贴。

“社会力量在城区新建一家养老院，市财政不仅一次性给予每张床位4000元的资助，以后每收住一名本市户籍老人，还将给予每月60元的补贴。”在南京市政府出台22条优惠政策促进养老院发展后，昨天，市民政局和市财政局又联合出台暂行办法。即日起，凡是10月18日以后取得《社会福利机构设置批准证书》，符合条件的民营养老院就可向所在区县民政局提出补贴申请。

据介绍，优惠政策的实施对象是按照民政部门要求新建，在民政部门登记的福利性、非营利性的养老院。对社会力量参与养老院建设的，除了政策优惠，政府还实行资金扶持。今后政府按城区、郊区、县每张床位一次性分别给予4000元、3000元、2000元的资助，对改、扩建新增床位达到一定规模标准的，一次性分别给予2000元、1500元、1000元的资助。同时，为稳定民营养老院的运营，每收住一名本市户籍老人，给予每月60元的补贴。

民营养老院想获资助，须具备依法办理法人登记手续，在南京取得《社会福利机构设置批准证书》、《消防许可证》和《卫生许可证》，老人居室单人间使用面积不小于10平方米、双人间使用面积不小于14平方米，床位数达30张以上，有适合老人需要的活动室、健身场所，并配备相应设施等条件。

南京目前有独居老人6万余人，占老人总数的6.8%，老年人社会福利机构只有177家，9845个床位，即每千名老人拥有床位数12张左右。而按照南京市80万老龄人口计算，全市要有13600张床位。目前南京现有老年公寓的床位还远不能满足需求。

目前老年公寓较吸引人的口号是“健康+快乐”，如位于月苑小区的玄武区老年公寓：占地3400平方米，环境宽敞幽静，一共可容纳105个老人。他们为每位老人设立一个健康档案，每天进行查房，测血压。他们还将对老人的业余爱好成立兴趣小组，如花草兴趣小组、诗画兴趣小组等等，他们还引进社会志愿者，特别是一些大学生隔断时间过来陪老人聊天，讲课等。

他们有105个床位，三种收费标准，三人间每月1000元，标准间是1200元，单人间1500至1600元。他说，公寓是按照一级标准设置的，标准间和单人间都有空调、电视、电话、卫生间、热水器，由于空调和热水器是耗电大户，因此将专门装个电表，老人用多少电交多少电费，其他都包括在收费标准中。他们现在正在购买45台热水器，就得花费十几万，而上下楼的电梯，每上下一次就要耗费七八度电。预计前两年都会亏损，但从第三年开始，只要入住率超过60%，就能保本持平，入住率超过80%就有盈余了。南京同时也在探索一条居家养老的新模式，首先试点的鼓楼区“住在家里，我来帮你”服务，目前已经扩大到1000名老人。“居家养老”是老年人在家中居住，由社会提供养老服务的一种养老方式，它有别于中国传统的家庭养老和一般的社会机构(养老院、托老所等)养老。

由此看出，现在多数老人退休金不高，老年公寓的档次不能太高，可以分几个标准经营，但其环境必须幽静，适合老人居住。