第一篇：《房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务》简介
《房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务》简介
纳税评估是一项国际通行的税收征管制度，是税收风险应对的主要方法，是一项融管理与服务于一体的税收管理活动，对于促进纳税人税法遵从、堵塞征管漏洞具有重要作用。房地产开发经营业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中处于支柱产业的地位，不仅是很多地区税收的支柱产业，而且如何加强对房地产业的税源管理始终是税收管理的重点和难点问题。
2011年2月，国家税务总局编委会出版了《行业纳税评估模型及案例选编（1）》，其中“房地产开发经营业纳税评估模型及案例”是由我负责编写的。为了帮助和指导基层纳税评估人员正确认识纳税评估工作，全面了解房地产开发经营流程，准确掌握开展房地产开发经营业纳税评估的方法和技巧，在总结多年开展房地产行业纳税评估丰富实践经验的基础上，以国家税务总局的《行业纳税评估模型及案例选编》中的〈房地产开发经营业纳税评估模型及案例〉为提纲撰写了此书，现已出版，9月起全国发行。
此书以操作实务为切入点，按照纳税评估工作流程，重点介绍开展该行业纳税评估过程中“评估信息的采集、确定纳税评估对象、实施纳税评估分析和疑点问题核实”的方法和技巧。针对如何加强对房地产开发经营业的税收管理，有效规范房地产开发经营业的纳税行为，全面提升行业纳税遵从进行了积极的探索，主要内容包括四部分：“如何开展房地产业纳税评估、构建房地产业纳税评估模型、全面归集房地产业纳税遵从风险点和现行房地产行业各税种主要税收法规”，不失为一本开展房地产开发经营业纳税评估的指南和教材。目录
第一章 房地产开发经营业概述 1 第一节 相关概念及经营特点 1
一、行业相关概念 1
二、经营范围及分类 3
三、行业经营特点 4
四、商品房销售模式 5 第二节 房地产开发经营流程 5
一、经营流程概述 6
二、主要开发经营流程图 8
1、开发经营总流程图 8
2、房地产开发项目运作流程图 9
3、部分明细流程图 11 第三节 房地开发经营业缴纳税费汇总 12 一、四大类十一个税种 12
二、房地产开发经营业所涉及营业税税目及事项汇总表 13 第二章 开展行业纳税评估概述 14 第一节 纳税评估概述 14 第二节 纳税评估流程 16
一、行业专项评估工作流程图 16
二、评估信息采集 16
三、确定纳税评估对象 17
四、纳税评估分析 17
五、疑点问题核实 17
六、评估结果处理 19
七、信息反馈 19 第三节 纳税评估分析方法 19
一、按评估的手段分类 19
二、按评估信息的处理方式分类 20
三、按照参照的对象分类 20
四、按比较分析的方式不同分类 20 第四节 建立纳税评估指标体系 20
一、构建纳税评估指标体系的原则 21
二、纳税评估指标体系的构成 21
三、纳税评估指标体系的内容 21 第三章 纳税评估信息采集 22 第一节 信息采集概述 22 第二节 税务机关内部信息的采集 22 第三节 企业基础信息采集 23
一、涉税基础信息 23
二、财务基本信息 23
三、项目基础信息 24 第四节 第三方信息采集 26 第四章 确定纳税评估对象 28 第一节 确定纳税评估对象概述 28
一、确定对象的方法 28
二、确定对象的程序 28
三、确定对象的标准 29 第二节 确定日常纳税评估对象 29 第三节 确定专项纳税评估对象 30
一、建立辖区行业入库信息库 30
二、按照四个阶段将备选确定纳税评估对象进行分类 30
三、最终确定纳税评估对象 30 第五章 纳税评估指标体系 32 第一节 纳税评估指标概述 32
一、设计评估指标的原则 32
二、确定纳税评估指标的标准 32
三、纳税评估指标的分类 32
四、相关概念 33 第二节 通用评估指标 34
一、收入成本类评估分析指标 34
二、开发费用类评估分析指标 35
三、利润类评估分析指标 37
四、资产负债类评估分析指标 38
五、绝对数值指标 40 第三节 税种评估指标 40
一、税负遵从评估指标 40
二、分税种评估指标 41 第四节 建立纳税评估指标体系 46 第六章 行业纳税遵从风险点 48 第一节 房地产开发企业财务核算特点及主要内容 48
一、房地产开发企业财务核算的特点 48
二、经营收入的确认 49
三、成本费用的核算 50 第二节 行业纳税遵从风险点汇总
（一）52
一、经营收入类 53
二、成本费用类 54
三、其它涉税问题 54 第三节 行业纳税遵从风险点汇总
（二）55
一、土地取得与开发阶段 55
二、项目设计施工阶段 55
三、房屋销（预）售阶段 55
四、租售管理阶段 56 第三节 行业纳税遵从风险点汇总
（三）56
一、营业税及附加 56
二、企业所得税 57
三、个人所得税 57
四、土地增值税 58
五、契税 58
六、其他税收 58 第七章 建立纳税评估模型 59 第一节 纳税评估模型概述 59 第二节 建立纳税评估模型 60
一、信息比对分析应用模型 60
二、项目完工进度分析应用模型 61
三、指标综合分析应用模型 61
四、关联税种联评分析应用模型 63 第八章 纳税评估分析 65 第一节 纳税评估分析步骤和方法 65
一、评估分析步骤 65
二、评估分析方法 66
（一）对比分析法 66
（二）关联指标的配比分析法 66
（三）综合分析法 67 第二节 财务核算内容评估分析要点 67
一、开发经营收入分析 67
二、开发产品成本费用分析 70
三、综合分析 72 第三节 会计报表内容评估分析要点 72
一、资产负债表分析 73
二、利润表分析 75
三、现金流量表分析 76 第四节 几种特殊情况的税务处理问题 76 第九章 涉税疑点核实 83 第一节 税务约谈 83
一、约谈准备 83
二、约谈技巧 83
三、约谈方法 84
四、税务约谈的注意事项 85 第二节 集体约谈提纲 86 第三节 实地调查核实 89 第四节 收入疑点核实内容 90
一、经营收入疑点的核实 91
二、其他业务收入疑点的核实 91
三、其他收入疑点的核实 92 第十章 纳税评估模型应用 93 第一节 纳税评估报告提纲 93 第二节 纳税评估报告范本 94 第十一章 相关税收法规 105 第一节 营业税金及附加税收法规 105 第二节 企业所得税税收法规 115 第三节 其他税种税收法规 147
希望此书能为您今后的工作提供帮助，祝您工作愉快！
第二篇：行业纳税评估模型模版
行业（产品）纳税评估模型模版
一、行业（产品）介绍
（一）行业（产品）定义
介绍该行业定义、概况、属性以及编号。
（二）企业类型划分
对该行业（产品）企业具体划分类型，并加以说明。
（三）工艺简介
简要介绍该行业（产品）的主要工艺流程及特点。
二、行业（产品）生产经营规律及涉税管理难点
（一）行业生产经营规律
描述该行业（产品）的主要经营规律。
（二）涉税管理难点
详细列举评估可能存在的难点。
三、评估方法
结合该行业企业的生产工艺流程、生产经营规律、涉税管理难点，详细列举主要评估方法。每种评估方法不是孤立存在，在税收管理过程中，应运用二种以上方法进行评估测算，相互比对和印证。
具体的评估方法包括以下部分：
1.原理描述
2.评估模型
３.标准值参考范围
4.数据获取途径
5.疑点判断
6.应用要点
四、印证案例
选取若干典型案例对评估模型进行验证。验证案例应包括以下内容：
1.企业基本情况介绍
2.数据采集来源及内容
3.确定疑点列举
4.实地核查情况
5.测算税收差异情况
6.评估约谈
7.评定处理
第三篇：地税纳税评估模型
商河地税制造业纳税评估模型
制造行业在全县经济总量中占有一定的比重。2011年全局共入库5231万元，占全年总入库税收33456万元的16%。纺织行业作为我县制造业的支柱行业，首先根据行业特点和工艺流程，以产能分析为中心、以纺织产品品种结构和生产工艺特点分析为切入点、依托评估指标和产能测算展开分析，对企业收入、成本、费用的真实性、准确性进行评估，确保了行业模型具备科学性、适用性。其次开展了行业典型调查。以生产经营正常，财务核算健全，具有代表性为条件，将商河县织布厂企业作为典型调查对象，摸索建立评估模型。三是科学测算。深入企业调查核实，充分掌握该行业生产经营特点、具体的工艺流程，通过各种途径对大量数据进行采集和测算，如通过“一户式”查询系统采集相关征管数据；通过国税部门采集企业增值税纳税信息；通过电力部门采集企业用电量信息；通过劳动部门采集企业用工信息；通过有关渠道获取原材料采购、产品销售价格、投入产出比率、成本费用率等行业标准指标，从而为建模工作提供科学依据，提高合理性和说服力。四是深入分析。根据掌握的数据指标，分别设立预警区间，并对低于预警范围和超出预警范围的情况进行分析判断，从而发现纳税疑点，同时，设立了规范统一的数据采集模板，内容包括产品购销信息、成本费用构成、财务指标等，建立起一套严密科学的纺织行业纳税评估模型。
评估具体方法及内容
除进行指标测算、数据比对等实证分析外，还要对本企业内部控制制度、财务核算情况进行总体分析评价，并根据分析情况对企业的有关数据进行校正，保证采集数据的准确性。
（一）财务税收指标的分析
1、企业的销售额与企业的实际经营规模是否相适应，具体可分析以下指标：企业注册资金、固定资产、流动资产规模，企业在职职工人数；
2、销售额、存货购进额与资金周转情况是否相适应，具体可分析、查看资金周转率，一定时期内资金循环几次，确定是否存在销售不入账的可能；
3、查看销售利润率是否合理，在达到销售保本点的情况下，同行业、同一类型产品与正常、市场销售利润率应相近（剔除路途远近，技术工人熟练程度，管理不善等因素）；
4、收入、费用是否配比：
（1）销售额与水电费支出是否配比。一般来说，同行业每万元销售额与水电费支出比是相对稳定的，如果脱离了正常比例，则可能存在隐瞒销售现象；
（2）数量与运费支出是否配比。一般情况下，一定路程的运费在一定时期内是相对稳定的，如果销售数量与运费市场价格不配比，发生异常，则有可能存在虚列运费支出或销售不入账等现象；
5、销售数量与存货出库数量是否对应。一般情况下，产成品出库数量与销售是相对应的，否则存在销售不入账现象；
6、投入与产出是否配比。正常情况下，购进存货数量与产成品入库数量，剔除生产过程中正常损耗值，一定数量的存货应该生产出相对固定数量的产成品，如果不在正常值范围，则说明产成品未全部入库或存货未经加工而直接销售未入账；
7、成本费用是否配比。产成品入库数量与工人工资应当配比，每件或每批产成品入库，生产人员工资是相对固定的，如果发生异常，则存在虚列工资成本或产成品未完全入账现象。
8、是否存在视同销售行为，有无按规定进行纳税调整。
（二）能耗、物耗指标的分析。
1、单位产品耗用水、电、油等能源情况分析；
2、单位产品主要原材料耗费情况分析；
姜堰地税辖区内现有棉纺织行业企业190户，2010入库企业所得税574.3万余元，所得税的贡献率平均值仅为0.24%。调查发现：棉纺织行业企业多为民营企业，中小企业与个体经营者数量居多，资本投入量相对较大，会计核算水平普遍不高，财务核算基础较低。加之纺织行业属劳动密集型产业，产品科技含量不高，规模大小不等，销售不开具增值税专用发票的现象比较普遍，少申报或不申报应税销售收入的现象更是屡见不鲜。
为加强棉纺织行业税收管理，堵塞税源漏洞，该局根据棉纺织行业机器设备生产能力及使用状况，生产棉纱过程中实际消耗原材料、辅助材料、包装物等数量，废棉产出率和再利用率，企业存货、固定资产与其成本、收入分析，生产人员工资发生金额：期间费用变动率等六个方面生产经营规律，确立了相关的风险指标值，探索出“设备生产能力评估法、原材料投入产出评估法、废棉产出评估法、资产评估法、工资与工时评估法、特定项目评估法”等六种评估方法，并以此为基础建立了“棉纺织行业纳税评估模型”。
第四篇：行业(产品)纳税评估模型
行业（产品）纳税评估模型模板
一、行业（产品）介绍
（一）行业（产品）定义
介绍该行业（产品）定义、概况、属性以及编号。
（二）企业类型划分
对该行业（产品）企业具体划分类型，并加以说明。
（三）工艺简介
简要介绍该行业（产品）的主要工艺流程及特点。
二、行业（产品）生产经营规律及涉税管理要点
（一）行业（产品）生产经营规律
描述该行业（产品）的主要生产经营规律。
（二）涉税管理要点
详细列举评估的要点。
三、评估方法
结合该行业（产品）企业的生产工艺流程、生产经营规律、涉税管理要点，详细列举主要评估方法（包括运用两种及以上方法进行评估测算，相互比对和印证）。
具体评估方法表述内涵应包括以下部分：
1.原理描述
2.评估模型
3.标准值参考范围
4.数据获取途径
5.疑点判断
6.应用要点
四、印证案例
选取若干典型案例对评估模型进行验证。验证案例包括以下内容：
1.企业基本情况介绍
2.数据采集来源及内容
3.确定疑点列举
4.实地核查情况
5.测算税收差异情况
6.评估约谈
7.评定处理
第五篇：房地产开发企业纳税评估案例
房地产开发企业纳税评估案例
2009-12-31 10:0 读者上传 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
基本情况
大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
数据采集
2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年～2007年，地方各税正常缴纳。
案头分析
经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。
1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？
2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？
3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为
何财务费用增加？
举证约谈
针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财
务负责人进行了如下解释。
1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租
计价的房产税也相应减少。
2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民
币，用于新开发项目。
实地核查
为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。
1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。
2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从
租计价房产税192万元。
3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，应调增企业利润。
评估处理
根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。
1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。
2.该公司应预缴土地增值税68万元。
3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。
4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。
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