关于稳定三线城市房价的对策建议

第一篇：关于稳定三线城市房价的对策建议

摘 要：在商品房改革以来，三线城市的房地产业得到了迅速的发展，有效地带动了国民经济的快速发展。文章研究了房价稳定给三线城市的经济及人们所带来的好处，并对三线城市房地产发展现状和房价上涨带来的后果进行了具体分析，在此基础上提出了稳定三线城市房价的对策建议。

关键词：三线城市 房价稳定 对策建议

中图分类号：f293.3 文献标识码：a

文章编号：1004-4914（2015）10-056-02

一、引言

随着我国城市建设的不断发展，房地产业在国民经济中占据的比例越来越大。三线城市房地产行业的迅猛发展，有效地提升了其经济运行速度。与此同时，不断攀升的房价也引发了各种经济和社会问题。为了规范房地产市场，有效地遏制房价上涨的迅猛趋势，政府加强了对房地产行业宏观调控的力度，近些年虽颁布一系列法规政策进行约束，但是遏制房价上涨的效果却不尽人意。因此，有必要深入地研究三线城市房地产的价格，总结三线城市房地产价格上涨的原因及影响，更准确地找出稳定三线城市房价的策略，从而为政府提供宏观的依据，为银行的信贷管理提供参考，为消费者提供信息的支持，从而使三线城市房价回到惠及人民生活的轨道上来。

二、房价稳定的经济效应

（一）房价稳定对中国经济的影响

1.经济不再受制于外资。由于我国政府持有的巨额外汇迫使人民币对美元的汇率不断刷新纪录，大量的国外游资望风而入，导致我国房价剧烈波动。然而房价的稳定有利于防止通货膨胀的发生，即使人民币汇率变化不定或是国外游资突然撤离我国时，中国的房地产市场也不会出现崩盘的情况，更不会使金融危机在瞬间爆发，使中国经济不再受制于外资的影响。

2.降低金融风险的发生。房地产信贷可以分为个人的住房贷款和房地产的开发贷款。个人的住房贷款时间长、数量大、风险低，国内银行对住房按揭贷款市场的竞争异常激烈，发放金额也逐年提高。在房地产价格持续走高的趋势来看，高利润、高收益大大地激起了房地产行业对银行的吸引力，然而在分享房地产带来的利润的同时也增加了金融业的信贷风险。而目前的大方向是稳定房价，当巨额国外游资在我国进行房地产投机时，也不会增加我国的金融风险。

3.产业结构更加平衡。当前，国民经济发展中的产业结构中根源的问题就在于重工业所占的比重过高。而房价上涨过快，大幅提升了房地产行业的利润，房地产的开发量日益增加，有效刺激了重工业的发展，产业结构的不平衡现象愈演愈烈。近年来许多城市都在针对这一现象进行改进，在发展过程中改变了原有的一切都向房地产业让路的模式，对具有核心竞争力的制造业与深加工工业等产业进行了升级换代，开始重视了关乎国民生计的农业发展，进而使我国的产业结构更加平衡。因此，可以看出，高房价对产业结构造成了一定的影响，而三线城市房地产价格的稳定势必会改变这些情况。

（二）房价稳定对三线城市经济的影响

1.提高城市竞争力。企业规模想要更上一层楼，就必须拥有更多的生产经营用房。在房价稳定的条件下，企业的扩张成本不会提高，从而使企业的利润空间和竞争力得以提升，更不会使三线城市的吸引力有所降低。目前，房价过高的城市中大规模的高新技术企业正在向外迁离。企业外迁，影响城市的发展进程，进而影响人才引进政策的有效推行。由此，为了避免企业外迁、人才的流失和企业的扩张成本大幅度上涨的情况发生，必须做到的就是稳定房价。所以，三线城市房地产价格的稳定可以使其经济结构升级加快，最终提高城市竞争力。

2.增加居民的储蓄。三线城市房地产价格的稳定，是拥有相当多资产的人们的福音。因为存款的实际价值和居民的购买力不会降低，人们自然就不用担心口袋里的资金或是银行存款会出现贬值的现象。同样，像保险金、养老金及其他固定财产等，用来续资养老和防患于未然是再好不过的，是因为它不会随着时间而贬值。这样一来，人们把自己的储蓄无论用在何处，都不会影响其资金的价值，也可以使居民放心地将自己的资金存起来，总而言之，房价稳定会使居民的储蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。随着经济的不断发展，对于一些固定收入的居民来说，其收入要落后于上升的物价水平。不过，当三线城市房价处于稳定状态时，其发生通货膨胀的概率很小，所以他们每一元钱的购买力不会随着价格的上升而下降，人们所能日常消费的东西不会有太大的变化。因此，相比较而言，居民的生活水平是有所提高的。

三、三线城市房地产发展现状分析

（一）三线城市房地产发展现状

1.房地产需求与供给之间的矛盾。三线城市正处于城市化的快速发展期，快速城市化为城市带来了大量新增人口，城区面积逐步扩大，这个阶段还伴随着旧城区改造和基本设施重建为主的城市更新过程。因此，中国三线城市的房地产市场在规模和质量方面都大大提高，房地产市场中的供给正好填补了这种复合型的提升所释放出的对于房地产发展用地和房地产的巨大需求。而我国现阶段实施的土地管理政策和金融政策在面对城市用地和房地产商品供给方面不能做出及时性的市场调整。

2.商业运营难度不断增大。大部分开发商为了获取更多的利润，在项目内商业部分的比重不断增加，但是由于商业定位缺乏可靠的依据、商业管理的不专业性以及市场中商业产品的过剩现象，造成了三线城市在未来两年可能会遭遇商业运营问题，经营的难度不断增大。而由于运营问题中造成的投资人收益无法保证，严重影响到后期投资人购买商业产品的信心。

3.市场整体成交量下。许多三线城市的客户将一线城市的房地产发展动向作为判断自身所处市场发展方向的风向标，很多人认为深圳、北京、上海等一线、二线城市的房价都降低了，三线城市房价下降也指日可待，从而加重了市场的观望程度，影响了整体的成交数量。同时由于客户的需求量有限，而房地产市场整体供给量激增，造成单一项目的成交量大幅度缩减，开发商对市场的未来走势信心锐减。通过对三线城市房地产发展现状的分析来看，房价上涨是一个必然的趋势。人们对房子需求的增加更是会出现供不应求，虽然商业运营难度增大，可是开发商的本意是获得更多的利润，不断购买地产，对于持观望态度的人们来说，只要房价微微提高一点，人们就会迅速出资购买，从而导致了三线城市房地产价格持续走高。

（二）三线城市房价高并持续上涨的原因分析

1.地方政府对国家调控的消极态度。由于地方政府财政收入的结构不平衡、类型比较单一，当土地出让金减少时，使依赖这部分收入的基础设施建设、保障性建设的支出受到了直接的影响，地方政府面临着经济和社会建设的双重压力，导致政府更是大规模的批地卖地，也因此拉开了三线城市房地产价格上涨的序幕。政府大力推出大户型住房，而中小户型难求、小户型的结构不合理的情况，导致了房地产市场的需求不足以满足。人们不得不进行商品房的购买，形成了巨大的购房需求。

2.大量企业进入三线城市。随着中央政府均衡发展战略的逐步开展，三线城市的经济越来越稳定，在保持原有经济支柱的同时打造符合自身特色的城市，而要实现这一目标则需要依靠房地产行业整体水平的提高。然而，三线城市相对于一、二线城市来言，房地产开发起步晚，没有房地产泡沫，或是泡沫很小。这样的环境吸引了房地产企业的进入，提供了三线城市房价上涨的可能性。由于国家对房地产行业的发展进行宏观调控使部分一线城市地区房地产行业的资金链和地源链断裂，房地产行业想要继续保持市场占有率、创造更多的财富，唯有进军三线城市。随着城市环境一步一步改善，由于周围的城镇居民大量涌入使得产生的自住需求明显增多、外商投资的投资性购房需求不断增加，促使三线城市的房地产价格继续上涨。

3.银行个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。信誉好的房地产开发商贷款和对居民个人的住房贷款现在看来是银行业发展所依赖的对象。目前，银行考虑到不同地区的国家的房地产市场发展状况，在一、二线城市的房地产开发更加充足的情况下，在控制房地产贷款的总量基础上，适当地促进三线城市房地产市场的稳定发展，积极抑制房价，能充分带动个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。四、三线城市房价上涨带来的后果分析

1.阻碍经济发展。中国内需的不足，主要是由于大众的购买力不足。而导致购买力不足的一个主要原因就是大众对于房子的投资过多，这一点从房价收入比就可以看出来。购买一套房子对于收入本来就不高的三线城市居民来说，相当于一个中等收入家庭数十年的全部收入。这无疑导致了一个家庭无法对其他进行消费，必定给三线城市的经济发展带来了巨大的伤害。

2.房地产畸形发展。由于近年来住房制度的改革和住房信贷政策的过度和无序放开，也造成了一定的市场畸形。虽然，这些政策让许多居民通过银行按揭贷款的方式实现了自己拥有住房的梦想。大部分年轻人刚参加工作就买大户型的商品房，但是，买房的钱主要都是银行贷款来的。相对于世界其他国家而言，国内住房自有率高，但是租赁率却很低。事实上，一般的工薪阶层既买不起商品房、也很难租到公共廉租房。正是这种超前的住房消费模式，得以推动房地产行业的快速发展，房价日益飙涨。

3.居民贫富差距拉大。房价过高导致的“马太效应”，使得贫富差距越来越明显。然而从事房地产相关行业的人大部分都是富豪，地产商的个人资产快速增长，说明了社会财富正在向少数人手里集中。其他高收入者为了避免房地产价格的上涨而选择进行投资，从中获得了丰厚的利润报酬。不过相反地，低收入阶层因为不具备开发或者投资房地产的能力，不但无法分享三线城市房地产飞速发展的成果，而且还要耗尽家底、透支未来十几年甚至几十年的收入。这种社会财富不公平分配，对于构建和谐社会的后果是不言而喻的。

4.居民生活质量提高缓慢负担加重。衣、食、住、行自古以来都是人们最根本的生活需求，随着社会进步和经济的发展，三线城市的房价也一路飙升，导致了人们把大量的积蓄都购买个人住房中转化为固定的资产，几乎没有多少剩余储蓄进行其他消费。从表面上看，百姓的收入水平大幅度提高，但是一旦买房，绝大部分收入就搭进了房子里。因此人民的生活水平因为房子问题，并没有得到真正的提高，相反却带来了很大的压力。

五、稳定三线城市房价的对策建议

1.政府完善土地的使用转换制度。地价、房价大幅上涨一直是我国三线城市当前的情况，负责土地储备的机构不仅要根据实际的市场需求和经济的实际发展及时了解土地的总运行情况。更要从市场细分的角度出发，建立土地价格的监管体系，针对中国三线城市房地产市场的发展现状，政府在对土地价格进行监管时，为了提高土地市场的透明度和公平性，应该主要建设地价的监管体系，土地价格可通过国家定价和政府指导价来进行规定。严厉抑制政府在土地市场中的违规行为，加强自我约束的政府行为，这样才能达到预期的土地政策的宏观调控效果。

2.降低政府对土地财政的依赖程度。三线城市通过科技创新、工业振兴和实体经济的发展来刺激经济增长。政府为什么会注重土地开发，重要的原因是土地价格高带来的巨额财政收入和gdp的数据表达式。这种错误的观念往往会使政府在经济建设的道路上迷失方向。基本上，房地产将民生、消费与投资结合了起来，同时也是居民的刚性需求。使政府依赖土地财政降到最低，必须通过正确的引导，而要想提出新兴产业的发展、大力提高技术、培养人才来服务社会等计划，结合三线城市的实际情况和发展特点是至关重要的。

3.完善住房保障制度。很多三线城市的政府的严重失职表现在忽视了社会保障的重要性，且只关注了房地产市场的经济贡献。适当降低廉租房的准入门槛，使得更多的困难户体会到被纳入廉租房的保障范围所带来的福利。建立由政府资助的产权属于国家的公共建设低租金住房为主要体系、非政府组织和慈善机构为贫困家庭提供租金免费为补充的住房保障政策，使得低收入群体的住房权利得以保障。

4.激活制造业减少对房地产的投资。由于大部分的人在中小企业工作，从而导致产能过剩无法进行对制造业的消费，所以，中小企业能否振兴是刺激制造业的关键之处。中小企业的利润增加了，人们的钱就多了，自然就能消费制造业的产品。在调控好三线城市中小企业利润的前提下，才能打压房地产市场，把钱重新打压到实体经济中去。所以现在政府应该做一个短期计划，大幅度提高部分垄断企业的税收，避免财富太过于集中，贫富差距太严重，将得到的税收用来补贴中小企业和民营企业，也可以降低税收，把三线城市的中小企业和民营企业做得更大，使得大部分民众有基本的消费能力，这样才可以激活制造业，资金便会有投放需求，在这个时候打压房地产市场，使制造业重新流入资金，才能更好地解决当前的危机，稳定住三线城市的房价。

参考文献：

[1] 黄肇伟.浅析中国的高房价[j].知识经济，2011（17）

[2] 陈平，吴剑平.高房价对中国经济社会的负面影响分析[j].商场现代化，2008（8）

[3] 张金娟.我国房地产市场的问题及未来发展探讨[j].当代经济，2009（3）

[4] 王立.浅析当前三线城市房价上涨的原因及治理对策[j].现代商业，2008（36）

（作者单位：李静，孙琦，太原科技大学经济与管理学院 山西太原030024;李娜，太原学院经贸系 山西太原 030032）

（作者简介：李静，太原科技大学经济与管理学院讲师，研究方向：区域经济。

第二篇：稳定房价有关问题的探讨

稳定房价有关问题的探讨

一、意义

房地产业是国民经济的支柱产业，住房问题既是经济问题，也是社会问题。对房地产市场出现的问题，要充分认识其危害。房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，将直接影响城镇居民改善住房条件，加重中低收入家庭的生活负担，不利于经济结构的调整，也增加了金融市场的潜在风险。虽然目前有些问题还只是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，不利于房地产市场持续健康发展，并有可能演变为全局性问题，危害整个国民经济的平稳运行，影响社会稳定和和谐社会的构建，违背科学发展观和以人为本的要求。

二、问题及原因

政府对房价控制不力。部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作。

住房保障体系不健全。个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障。房价上涨过快。各种哄抬房价，联手垄断房价，开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价，违反法律法规炒作房价特别是期房价格等价格欺诈行为都比较严重。

三、措施

（一）、加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的，是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用。因此，调控要坚持积极稳妥、把握力度的原则。既要积极采取措施，尽快把房价上涨的势头控制住，又要防止措施不当而导致房地产市场大起大落。同时，调控工作要突出重点。一方面，要采取有效措施增加中低价位普通商品房以及经济适用住房的供给；另一方面，要重点围绕需求做好文章：要遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费。

（二）、加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构，（三）、高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。

（四）、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；大力调整住房供应结构；严格控制被动性住房需求。

第三篇：城市户外广告管理现状及对策建议

城市户外广告管理现状及对策建议

——邢台市市政维护管理处 甄慕洁

当今社会，广告已渗透到人们的日常生活中，影响着人们的理念、行为和价值取向，城市户外广告作为广告的一种形式，因其发布成本低、亲和力好、视觉冲击时间长等特点而备受青睐。户外广告是继广播、电视、报纸、杂志之后的第五大媒体，传统的户外广告主要有路牌广告、楼体广告等等。随着市场经济的发展，户外广告在我国很多城市得到了普遍而迅猛的发展，似乎已经成为城市繁荣的象征。近些年来新户外广告形式不断涌现，如汽车车身广告、候车亭广告、空飘气球广告、公路沿线坡体广告、城内路段灯杆挂旗广告、电子屏幕广告等。户外广告被称作“城市风衣”，就像一个人的穿衣打扮会影响他的气质一样，“城市风衣”的格调也从很大程度上影响着城市的品位。

好的户外广告能充分体现一个城市的文化内涵和历史底蕴，给人以美的享受。不好的户外广告不仅无法给人美感，相反，还会造成一定的视觉污染，影响市容市貌。最常见的就是缺少规划、散乱无序、创意庸俗、制作粗劣等，究其原因，大多是由于规划不给力和管理不到位引起的。

首先，在户外广告的规划上，缺少整个城市“一盘棋”的思想，缺乏统筹安排和合理布局，缺少内在的必然联系，没有真正体现出城市的内涵和文化，导致“乱”和“散”。大多数的户外广告规划滞后，与城市建设的速度并不匹配。在设计规划时，规划人员也没有充分征求广大市民的建议和意见，与市民的沟通和互动很不够。有的规划甚至只是落在纸上、放入橱中，没有为广大市民、广告制作者、发布者所了解，导致许多户外广告因不符合规划要求而被拆除，造成资源的浪费，甚至引发矛盾和冲突。另外，由于过于看重经济效益，部分城市的公益广告比例过少，黄金地段的广告位大多被房产、汽车企业长期占据。一些城市的中心路段，户外广告设置过度集中，几乎到了见缝插针的地步，侵占绿化、妨碍行人、遮挡视线，使环境显现出无声的嘈杂。为了吸引“眼球”，不少户外广告越做越大，肆无忌惮地破坏建筑物立面，直接影响了城市景观。一个有现代感的城市，不需要遍地“苍蝇拍子”式的简单创意，需要的是既能体现科技含量、创意水准和文化特色，又能提高城市品味、让人们喜闻乐见的精品户外广告。

其次，很多城市对户外广告的管理还不到位。户外广告管理是城市管理的重要内容之一，需要一定的理论和实践基础做支撑。但是，目前城市管理部门从事户外广告管理的人员，缺乏必要的专业素养，审美观念落后，审美能力不强，往往形成“内行设计（设置、发布），外行审批”的怪象，难以做到真正意义上的管理。大多数的户外广告的形式单一，个性不明显，单调呆板，多以喷绘布、写真为主，颜色易脱落，材质易破损，整体呈现出档次低、参差不齐的状态，更有甚者，用材低劣、制作粗糙，用一根铁杆上面撑块广告牌，巨大的布幅遮挡了一面墙，与周围的环境格格不入。另外，由于种种原因，对于违规广告的执法力度仍显不够，过街龙门、过街横幅、刀旗广告等低档次的过时载体仍然充斥视野，文化保护单位、风景名胜区也被商业广告占领。同一个街道或区域的户外广告设置凌乱，风格不一。并且少部分商户对广告牌匾设施一次性投入少，长时间不维护，主要构件不牢固，残缺破损的户外广告未能及时清除或更换，不仅造成视觉上的污染，甚至还存有安全隐患。

针对上述问题及其产生原因，应采取以下措施来规范户外广告的管理。

一、以长期规划代替短期审批。户外广告规划必须全面考虑和了解城市的历史渊源、人文底蕴和发展走向等要素，统一规划，合理布局，充分运用户外广告的形式，对城市景观进行再创造和再提升，做到一区一特色、一街一景观、一处一精品。有些历史文化名城，历史悠久，人文荟萃，名人辈出，文化底蕴十分丰厚，为户外广告的设计提供了取之不尽、用之不竭的源泉。设计人员应从中汲取营养，使作品既体现城市特色和文化内涵，也能跟上时代发展，集幽默、智慧、美学、文化、想象力于一体，使之融入城市景观，延续城市文脉，提升城市品位。

二、合理利用城市空间资源。城市空间是城市的公共资源之一，也是户外广告主要的载体，必须予以科学规划、合理配置和有效利用，提升城市空间资源的利用率。可以收取有偿使用费，推行城市空间有偿使用的理念。公益广告是弘扬中华美德、提高国民素质的重要手段，是照亮人们前行的明灯，要合理配比公益广告。应根据城市的特点，科学布局，保证公益广告在户外广告中的比重。同时，提高公益广告的设计、设置水准，要在打动人们情感上下功夫，在净化人们心灵上动脑筋，在提升人们素质上做文章，提倡潜移默化，避免平铺直叙、笼统说教。

三、要加强对户外广告规划和管理人员的管理与培训，使其掌握户外广告管理的基本知识和要求，学习美学常识，提高审美能力。同时，招聘广告系毕业的本科生充实户外广告规划和管理队伍，逐步改善现有人员结构，提高广告规划和管理水平。

四、对现有广告公司的资质进行评审认定，提高准入门槛，规范广告市场运行秩序。对于那些资质评审不合格的，取消其设计和发布资格。定期或不定期进行优秀户外广告评选活动，组织专家和专业人士评奖。对获胜的设计人员及其所在广告公司给予一定的精神和物质奖励，树立行业典范和样板。更新理念，创新思维，提倡运用新技术、新工艺、新材料，提高户外广告的科技含量，倡导个性化和多样化，避免呆板和单调，在提升人们视觉享受水准的同时，提升城市形象。

五、定期对现有的户外广告设置情况进行全面的检查和清理，加大对违规广告的执法力度。清除市区、城区主次干道的过街龙门、过街横幅、刀旗广告，清除文物保护单位、风景名胜区域里的商业广告，清除粗制滥造、品位低下的户外广告，清除或修复残缺破损的户外广告。对于违反《户外广告登记管理规定》的，城管执法人员应首先深入了解情况，进行宣传动员工作，宣讲法律法规及相关政策，争取业户对广告整治工作的理解与支持，使其自觉配合。其次，严格按法律程序办事，下达限期整改通知书，在整改期内绝不强制拆除，最大限度的减少广告业户的损失。对无法查找业户或不能自行拆除的牌匾，及时组织人员进行拆除；对没有合法审批手续的户外广告，特别是楼顶广告和墙体广告，坚决予以拆除。另外,主干道两侧的门头牌匾应该统一高度和材质,既能使整条街道显得整洁有序,还利于提升店铺的形象。

户外广告作为城市文化形象的符号之一，体现着城市的风格和文化品位，反映了城市的经济社会发展水平和商业氛围以及科技水平和创新能力。就城市的户外广告管理而言，必须以科学发展观为指导，以彰显历史、文化特色为目标，创新思维、创新理念、创新手段，规范户外广告行为，营造富有特色的广告文化，促进城市广告健康有序的发展，使其成为城市中一道靓丽的风景线。

第四篇：二三线城市快捷酒店发展

二三线城市快捷酒店发展

现在二、三线城市的快捷酒店也像雨后春笋般的出现在各个大街小巷，不管是个人经营的大小旅馆，还是品牌酒店生意都很好。但是随着时代的进步，人的消费观念的改变，个人经营的小旅馆远远落后于品牌连锁酒店。这时，会有很多个体店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此来拉动消费。

尚客优快捷酒店在中国首次提出专做二三线城市、专做中小规连锁酒店品牌的市场定位，并首创符合中国二三线城市连锁酒店运营的管理体系。经过数年的发展，已成为中国二三线城市连锁酒店第一品牌、中国连锁酒店十大品牌，分店规模排名全国第六。

酒店在正式运营之前，要进行宣传，以增加开业后的客流量。进而提高酒店的入住率。

一、我要做个快捷酒店，想了解一下投资大概在多少？

宾馆的投资情况是要根据所选择的物业基础条件来确定的，就拿加盟“尚客优连锁酒店”来说，一般来说框架结构的房子，所有基础装修完成、物资配送到位后，一个房间成本控制在2.5万元左右，消防投入、公共区域装修，需要了解实际情况后确定。总的来讲，如果您加盟了一家连锁酒店品牌，总部会有专业人员在了解过实际情况后为您预算整个筹建工程的投资成本和投资收益的。

二、我要加盟酒店，中国经济型连锁酒店排名是怎样的？

综合评估国内经济型酒店品牌的客房数和门店数，2011年3季度，全国快捷连锁酒店20强排行榜中，前三甲依次为，如家连锁酒店、7天和锦江之星。其他进入10强的经济型连锁酒店品牌是，汉庭连锁酒店、格林豪泰、尚客优、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟连锁酒店，公司会在营销方面给业主什么帮助呢？

1.筹建期间：公司会根据当地的实际情况，结合前期拓展经理考察的市场状况，制定一份详细的市场调研报告及营销策略；

2.运营期间：有专业的营销支持小组支持。不定期为分店策划重大节庆日及日常的营销方案；

3.有效会员的不断输送；

4.为分店发放公司的免费期刊及宣传支持；

5.网络营销宣传，包括：官网及百度宣传，凭借网络营销的各种模式和服务为分店进行宣传。

第五篇：三线城市房地产销售心得

三线城市房地产销售心得

一、销售人员构成问题

1.性别配比：别墅男女比例1：3住宅男女比例1：2商业男女比例 2：1

2.销售人员区域组成最佳方案：公司从一线城市招聘所需销售人员总数的80%，本地招聘所需销售人员总数的20%。一般方案：全部由一线城市招聘所需销售人。

最差方案：全部由本地城市招聘所需销售人。

3.外地招聘存在的问题

缺点：一线招聘人员到达项目所在地以后，由于不熟悉当地的风土人情、生活习惯、交通动线、语言等原因，与客户不能很好的沟通。同时从一线城市招聘的人员成本高。

优点：一线招聘，挑选余地大，便于筛选可用之才，素质高；到达本地后由于人际关系较少，便于公司管理，便于项目的运作，执行力强，能不折不扣的完成公司既定目标，获取利润最大化。与本地销售人员相比，泄露项目秘密的可能性要小的多。由于没有亲朋故旧，外出时间大大减少，工作时间增加。

弱化缺点的方法：在销售人员培训结束后，进行为期一个月的市场调研和交通动线熟悉。制作完成区位图（内涵交通和物业分布即简单的本地地图）。通过市场调研和区位图的制作，销售人员会对项目所在地有个全面的认识，在后期销售过程中能够更好的接近客户，解答客户所提问题，完成成交。

调研内容：项目所在地的现有物业的业态分布，在开发项目的体量、分布、开发周期、价格、宣传方式等，当地的居住人口数、流动人口数，收入水平，高收入人群分布等。

交通动线要求：所有销售人员对项目所在地的区位、行政区划、管辖区域，城市的交通网，城市的道路等熟悉。至少要走完所在城市的大街小巷。

4.本地招聘存在问题

缺点：由于地域性和受教育程度限制，人员素质较差；本地关系复杂，朋友多，不便于管理；已婚已育妇女，因家庭孩子等原因更是管理的难点。公司理念，项目操作理念，价格优惠等公司机密极易泄漏。容易出现私下交易，给销售方面和管理方面带来麻烦。造成公司利润的损失。优点：人际关系广，语言相通，熟悉当地人的生活习惯和风土人情。

弱化缺点的方法：从前期招聘和培训入手，与前期广告相结合进行大招聘、大培训、大筛选，务必留给销售人员一个印象：人多粥少，公司管理非常严格。培训筛选后留下来的销售人员，在日常管理中要严格要求，按照公司制定的规章制度进行严格管理。将个人感情和管理分开。

二、销售过程中存在问题

1.销售过程中人际关系问题

问题：三线城市由于区域小，人际关系网交织，人际关系的处理是三线城市销售的重中之重，经常会出现为了购买某套房屋，购房者会通过N道关系找到公司老总进行购买，或者是隶属管理政府部门领导的签字，批条前来购买等。

解决方法：销售部对房源有绝对的销控权。房源销控由销售部统一管理，遇到关系户购房，办公室、总经理办公室、董事长均没有权利将某套房子销售给某人，必须交由销售部负责跟踪销售，以上各部门在房价款上可以给予部分优惠，给予的优惠必须报总经理签字确认，销售部才予以承认。

对于内部员工购房和内部员工亲属购房，公司应在项目开始正式销售前制定相关政策，并按照政策贯彻执行。报总经理批准。

2.房源、价格与优惠政策

所有房源必须上销控板，上墙公示；销售人员手中有一份面价，销售部经理手中必须有一份底价。

优惠政策方面：销售人员手中没有任何优惠权限，最好不要给予任何客户优惠，个别情况特殊处理，同时要做好优惠申请程序，严格把关，层层审批；如果稍有松懈，多米骨牌效应立即显现，残局很难收拾。设立守价奖，鼓励销售人员做好守价工作。加强守价技巧培训。

3.客户转介绍

不要期望通过给予客户某些优惠或者好处来吸引客户，增加客户转介绍。因为城市就那么小，人就那么几个；消息传的会很快，这么操作了不但不能达到预期效果，还会搞得一团糟。因为当地人的脑子里面还没有介绍费这种概念，容易让他们感觉被朋友出卖了，他们知道后，会到销售中心闹事，不利于项目的销售。也许会有一部分客户为了部分利益转介绍一部分客户，但后患无穷。

如果公司与销售人员能够给其提供认可的产品和优质的服务，通过口碑宣传，会带来大批客户转介绍。客户认可的是产品和服务，不是那么一点点地利益。因此如果想获得更多更好的客户转介绍，必须在销售过程中树立起良好的口碑。

4.销售模式

根据项目情况和当地风土人情制定行之有效的销售模式，将一线城市先进的营销理念与本地风情相结合；以风情销售塑造项目品牌，以激情销售来推动项目销售工作，以感情销售来开拓客户源，增加客户转介绍。

前期：通过对项目风情的塑造，给予潜在购房者以遐想的空间，抓住他们向往大城市生活的心理，告知他们我们即将赋予他们的是什么样的生活方式。

宣传模式：多以软文炒作为主，辅助以体验式活动。

强销期：抓住小地方购买者得跟风情结在销售现场营造项目热销氛围，通过激情销售加快去划速度。

宣传方式：销售中心氛围的营造和包装为主，硬广告大量投放。

持续期：以感情销售为主，通过强销期以后，前期积累的客户资源已经消耗完了，同时广告宣传攻势也进入了持续期，广告投放减少。客户到访量减少，成交量下降，销售人员容易产生疲倦心理。此时适当制造一些话题，吸引已购房客户到访，与之沟通，建立良好的关系，使之成为项目的免费宣传者，建立口碑效应。通过口碑宣传，最好的业绩能产生1：1的客户转介绍，最少也能产生5：1的客户转介绍。持续期的感情推广投入视前期销售业绩来定。销售好，少投入；销售不好，大投入。

宣传方式：制造话题，组织活动，配合少量的硬广告宣传推广。

扫尾期：分阶段性扫尾和项目扫尾。经过持续期，会有一部分房源仍未售出，对这部分房源如何销售要视项目情况来定。如果是阶段性扫尾，剩余房源可以保持原价不变，待下一期房源开始销售，通过两期间的价格差，将上期剩余房源慢慢的消化掉。如果是项目扫尾，可以通过最后一轮广告推广，争取完成一定量的销售。最后剩余部分可以分发到中介所进行销售，给予其提成，销售部取消，从而减少公司支出。在短时间内将项目结束，获得最大的利润。