企业投资与融资决策的互动关系研究（写写帮整理）

第一篇：企业投资与融资决策的互动关系研究（写写帮整理）

企业投资与融资决策的互动关系研究

摘要：本文通过理论分析，就企业投资与融资决策的关系这一个课题进行了研究。主要研究了不健全市场中代理冲突，破产成本和税收利益等因素对企业投融资决策的影响以及之间的相互作用，达到了全面的阐述了投融资决策之间的关系，揭示了在投融资决策间过程中的互动机理。

关键词：互动关系；融资决策；影响

在投融资决策中存在的相互关系是当今公司财务领域及其重要的议题。Modigliani和Miller早在1958年就深入的研究和探讨了投融资的互动关系，这就是经典的 MM理论。理论认为在健全的资本市场，投资主要是基于基本经济因素，比如现金流状况以及企业利润状况，这些和融资方式没有什么关联。但是，在经济飞速发展的今天，对大量的经济活动进行研究去发现，由于资本市场并不完美，所以MM理论里面重要的分离法则，难以透彻的揭露在投融资决策之间所存在的相互关系。基于此，近代很多经济学者通过从代理冲突，破产成本和税收因素等等因素研究，更加全面的研究了企业投融资决策的相互关系。因此，本文将基于此类文献进行研究，系统地揭露在在各种的因素下，在企业投融资决策之间的相互作用关系，帮助企业充分认识投融资决策，提高企业决策效率，优化经济资源。

一、基于税收因素的投融资决策的互动关系

根据经典的MM理论，如果企业在所得的税后，通过利用财务的杠杆机制，那么将获得免税优惠。由此可见，如果负债比率越高公司价值也会相应的提高。因此，通过负债融资越多，那么企业项目投资获利也相应变多，所以决策者也会相应提高项目投资可行度。Miller同时也引入了所得税的分析。结果表明如果在个人税的影响不高于公司负债的时候所获得的减税收益，伴随着负债率增加企业价值也会相应增加。由于负债融资，税收相应的减少，因此企业的投资和会计政策的相关的规定有着密切关系，其结果是，企业的资产成本会于规定的期间内通过计提折旧这样一种方式实现抵扣纳税之前的利润，这样

就能为企业创造非债务的税盾。如果用债务的资金去收购资本资产，那么资产花费的成本会产生两次抵扣税收的作用，如果利用劳动的增加，而不是资本资产那么就会让税收利益遭受到损失，这就变相的提高了使用资金的成本。因此，负债相对较高的企业，进行生产决策的时候，更倾向于利用相对廉价的资本资产，这样就会具有强力的动力去实施资本资产的投资。

二、基于破产成本的投融资决策的互动关系

修正的MM理论利用引入税收因素揭露了投融资决策的互动关系,但是破产成本被忽略了,其结果是高估了负债提升了企业价值。但是，企业负债的增加，会直接导致财务风险的上升，会限制企业追求免税优惠。因为，亏空概率会伴随着财务风险提高而提高，期望破产的成本也相应提高，那么税收利益就会被部分抵消。税收利益以及破产成本会对负债融资对企业价值的影响是截然相反的，这就左右着决策者评估投资项目价值。如果从边际角度出发，负债融资创造的边际利益和边际成本的关系为(k+D!k/!D)。前者在一段时间内，是固定的常数，而后者确实负债D的一个增函数。那么，让边际收益和边际成本相等的负债水平一定是存在的。最优负债之前，负债增加会不断提升企业价值，企业投资动力会非常强劲，反之亦然，所以投资的优化可以帮助企业提高营收，通过幅度控制，达到控制破产概率和破产成本的控制，从而影响企业的最有负债率。

三、基于代理冲突的的投融资决策的互动关系

根据经典的代理理论，由于经营权和所有权的两权分离，有限责任机制这些因素的影响，企业的决策者们在经营管理政策的选择上利益冲突是不可避免的，所以企业代理成本很有可能产生。

Meckling和Jensen指出，一般的代理问题产生于两个方面：股东和经理之间的冲突：债权人和股东的冲突。经理的过度的投资会导致股权价值的下降，股票的价格升值预期也会降低，股票的购买价格也

会下降，增加了企业的融资成本。而在过度融资的时候，新项目产生的现金流将用于偿还债务，而投资的成本却需要股东承受，股东获得的利益将会减少，所以负债融资，会导致股东的投资不足。不管负债融资导致了企业投资行为的资产替代问题，还是投资不足问题，企业代理成本的产生都是不可避免的。基于股东的代理问题，债务资本的利息将会被债权人提高 用来补偿由于代理冲突所带来的债务价值损失，那么负债融资由于冲突的原因，投资行为将会对企业的融资政策产生反作用。

四、结束语

投融资的相互关系在近几年来备受关注，和以往的结论不同，投融资决策之间相互关系还无疑问是存在的。因此，我国上市公司应该加深对投融资决策相互关系的研究，在决策的整个过程中，既要考虑因为投融资策略产生的税收利益和破产风险之间的关系，更要关注在融资政策下潜在的代理问题，充分保障两种决策的互动和协同作用。提高投融资的效率。

参考文献：

[1]陈刚等.中国上市公司的恶意融资问题研究[J],中国软科学, 2003，(3).[2]Cooper，I.and J.Franks.The Interaction of Financing and Investment Decisions when the Firm has Unused tax Credits [J].Journal of Finance，1983(38): 571-583.[3]Dammon，R.M.and L.W.Senbet.The Effect of Taxes and Depreciation on Corporate Investment and Financial Leverage [J].Journal of Finance，1988(43):357-73.[4]刘星.曾宏.我国上市公司非理性投资行为：表现、成因及治理[J],中国软科学，2002，(1).

第二篇：企业融资与投资复习材料

企业融资与投资复习材料09財管吳藝彬

简答题

1．融资租赁的四个种类和特点

（一）简单直接融资租赁：由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后出租租赁物件给承租人使用。

（二）杠杆融资租赁：专门做大型租赁项目的有税收好处的融资租赁，通常由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型项目的租赁项目融资。

（三）委托融资租赁：第一种方式是拥有资金或者设备的人委托非银行金融机构从事融资租赁，第一出租人同时是委托人，第二出租人同时是受托人。

（四）项目融资租赁：承租人以自身财产和效益为保证，与出租人签订项目融资租赁合同，出租人对承租人以外的财产和收益无追索权，租金收取也只能以项目的现金流量和效益来确定。

2．优先股与普通股的联系与区别

联系：普通股与优先股都是股份公司发给股东的所有权凭证，是股东借以取得权利的一种有价证券。区别：优先股是一种有固定股利的股票，在股利支付和财产请求权方面优先于普通股，优先股能获得固定股利，且数额高于普通股股利。普通股是代表着公司的所有权和风险的证券，普通股股具有决策权和投票权，股价由市场决定的，普通股的股利和未来报酬有很大的不确定性。

3．简述私募股权投资与风险投资的区别

1）和PE相比，VC的风险较大，回报较高。2）投资对象，VC主要是初创期企业，PE为成熟期企业。3）VC属于中长期投资，待企业实现资本增值时才退出。4）投资性质看，VC追求资本利得，而非持有收益。5）投资策略看，属于VC组合投资。6）管理角度开看，VC参与企业管理，对企业决策权有一定的投票权。7）VC属于PE的范畴，PE投资与成熟企业。

4． 项目融资的特点和BOT的特征

（一）项目融资的特点：1.有限追索权。贷款人需考虑目标公司未来的财务收益。2.信用担保结构复杂。（1）可靠的信用支持。（2）多方担保。（3）多家机构参与。3.项目的现金流的保障。4.财务杠杆高。5.项目融资成本高。6.表外融资相对有利。7.贷款人在经营期和建设期都提供帮助。

（二）BOT的特征：1.投资客体主要是公共设施等特殊行业。水利、电力和交通。2.以特许协议作为主导合同。3.参与主体众多，包括政府，项目运营商、贷款人、供应商、担保人和保险公司等。4.经济与法律关系复杂。项目公司与银行之间、项目公司和项目工程承包商之间等。

5．股权融资的优势与不足

（一）优势：1.资本优势。没有还本压力。2.战略投资者优势。可通过私募基金和风投吸引战略投资者，利用他们的资源、渠道和关系优势。3.促使企业提升自身管理质量，完善内控制度和公司法人治理结构。

（二）不足：1.股权有可能在增发时被稀释，从而股东控制力减弱。2.新旧股东有可能在经营理念、目标战略出现分歧造成公司经营困难，合作破裂。3.企业经营者会产生职业消费现象，加大经营风险，和股东产生利益冲突。

6．简述过桥贷款的内容和适用范围

过桥贷款又称搭桥贷款，是一种短期贷款，借款企业使用它可以为长期低成本融资安排提供担保，或还清现有负债，或实现资本运营中某一过渡时期的特殊目的。过桥贷款融资允许借款人用其偿还目前的债务或解决历史遗留问题。（2）过桥贷款在资本运营中的用途：过桥贷款用于弥补借款人的缺口融资，弥补了正式用款和急需用款之间的窗口期。使用于以下情况：

1.用于新发股票之前，预计短期内发行股票或债券，需要的经营资金。2.用于静默期与IPO之间的资本运作。拟上市公司需要投资机构投入一笔资金以按照要求完成战略投资者的资本运作的需要。3.用于签订收购意向书。企业有并购适宜，但是并购资金暂时未到位。

第三篇：项目投资与融资

投资的特点：1投资的资金大2影响时间长3投资效应的供给时滞性4投资领域的广阔性和复杂性5投资周期具有长期性6投资实施的连续性7投资过程的波动性8投资收益的不确定性9投资项目的变现能力差

项目融资的基本特点：1以项目为导向，项目发起人，项目公司和贷款方参与2有限追索3风险分担4非公司负债型融资5信用结构多样化6喜用税务优势7较高的融资成本

项目融资结构设计的原则：1有限追索原则2项目风险分担原则3成本降低原则4完全融资原则5近期融资与远期融资相结合的原则6表外融资原则7融资结构最优化原则

工程项目投融资风险分析方法：1盈亏平衡分析2敏感性分析3概率分析4capm分析法5资本结构决策分析法6蒙塔卡洛方法7投资膨胀分析法

机会成本：即当资本投入到某一项目后，在一段长或短的时期里，资本被禁锢在这一项目中而失去了投资与其他项目的机会，由此丧失的投入到其他项目所能得到的最大收益，就是该投资的机会成本

投资的会计成本，即投资的资金成本，他是投资主体在筹集资金是所支付的代价，蛀牙包括筹资费和资金的使用费

投资:是指将一定数量的游行或无形资财投入某种对象或事业，以取得未来不确定的收益或社会效益的活动

投资的构成要素：投资主体，投资客体，投资资源，投资形式

投资的分类：1按经营方式，投资可分为直接投资和间接投资2按投资的性质分类，分为固定资产投资，流动资产投资，无形资产投资，3按投资与再生产类型的联系分类，分为合理性投资和发展型投资4按投资的主体分类，分为政府投资，企业投资，间接投资，个人投资5按投资的来源分类，分为投资主要来源于中央和地方财政用于积累的资金，投资主要来源于企业自筹资金，投资主要来源于利用外资6投资的其他分类

投资管理的阶段：1投资策划阶段2投资评价阶段3筹措资金阶段4投资分配阶段5投资实施阶段6投资回收与评审阶段

工程投资的特点：1一次投入的资金数额大2建设和回收过程长3产品具有单件性和固定性4工程项目的整体性强5工程项目有明确的目标约束标准6工程项目投资管理的复杂性和程序性

项目资金来源：1项目资本金，是指项目总投资中必须包含的一定比例的由出资方实缴的资金，来源主要是国家预算内投资，发行股票，自筹投资，外资2项目负债，主要包括银行贷款，发型债券，设备租赁，借用国外资金

融资按资金的追索性分：1企业融资，也叫公司融资，指依赖一家现有企业的资产负债表及总体信用状况，为企业筹措资金2项目融资，以项目预期先进流量作为还款保证，贷款主的追索权仅限于项目产生的净营运收益，故属于无追索权或有限追索权融资 金融市场渠道融资：1货币市场：是融资期限为一年以内的金融市场，交易的对像是货币及各种信用工具，如金银外汇商业票据银行承兑汇票可转让大额存单等。2资本市场：融资期限在一年以上的金融市场，其融资主要用于固定资产投资。

项目融资的构成要素：1项目的经济强度2项目的投资结构3项目的融资结构4项目的资金结构5项目的信用保证结构。

项目融资的参与者：1项目的发起人2项目公司3项目借款方4项目的贷款银行5项目的信用保证实体6项目融资顾问7有关政府机构8项目融资各参与方之间的关系

项目融资担保的分类：1物的担保，包括抵押，担保两种形式，2人的担保，基本表现形式是项目担保，是贷款银行认为项目自身物的担保不够充分是而要求借款人提供的一种人的担保。它的作用是一方面，项目投资者可以避免承担全部和直接的项目债务责任，项目投资者的责任被限制在有限的项目发展阶段之内或者有限的金额内，另一方面，采用项目担保形式，项目投资者可以将一定项目分呢个县转移给第三方

项目担保人主要包括三方面：项目的投资者，与项目利益有关的参与者和商业担保人

项目担保的类型：1直接担保，包括有限金额的担保，限制时间的担保2间接担保风险具有可变性5，是指项目担保人不以直接的财务担保形式为项目提供的一种财务支持3或有担保，指针对一些由于项目投资者不可抗力或不可预测因素所造成项目算是的风险提供的担保4意向性担保

风险的特征：1通常以损失大小描述风险程度2风险损失的潜在性3风险的不确定性4风险具有相对性。

投资管理体制：是指政府组织和管理投资活动所采取的基本制度、主要形式和方法，是投资活动的运行机制和管理制度的总成。

投资管理体制的模式：集权式 分散式 分权式

我国工程投资管理失控的原因：1项目审批不严格把关，项目法人责任制不完善2缺乏工程项目全过程投资管理3确定工程投资多采用静态方法4合同管理控制投资未完全规范化和法制化

企业融资：企业融资也叫公司融资，指依赖一家现有企业的资产负债表及总体信用状况，为企业筹措资金。

项目融资:是以项目预期现金流量作为还款保证，贷款主的追索权仅限于项目产生的净营运收益，因而属于无追索权或有追索权融资。

第四篇：房地产企业融资方式研究

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房地产企业融资方式研究

作者：王景香

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章通过分析房地产企业所处的政府政策环境和行业发展环境，提出了在新的形式下，房地产企业不能单纯依靠银行贷款形式满足融资需求，而应在作好充分分析的基础上通过多种方式拓宽融资渠道。

[关键词]房地产金融；融资渠道；基金；信托

[中图分类号]F293．3

[文献标识码]A

第五篇：项目投资与融资论文

房地产信托融资分析与研究

【摘要】 介绍房地产信托的基本概念，简要描述了其发展现状和其产品模式，指出了房地产信托的局限性及其风险，并提出了相应的对策建议，以供房地产信托融资参考。房地产信托出现背景

房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003-06-13 中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。我国于 2002-6 颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第 5 次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。

按照《中华人民共和国信托法》，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原财产所有者，可以是自然人、法人和其它组织；受托人是信托投资公司；受益人是享有信托受益权的自然人、法人和其它组织。值得指出的是，受托人可以是众多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托财产是信托的载体，处于信托关系的核心地位。信托法规定，依法形成的信托财产具有独立性、所有权和受益权的分离性和连续性。一是信托财产与未形成信托的其它财产相区别，委托人死亡或者解散、撤销和破产，除委托人作为唯一受益人外，信托财产不属于委托人遗产或者清算财产。二是受托人对信托财产运用、处分所产生的债权不得和其固有财产所产生的债务相抵消，不同的信托财产所产生的债权债务也要分账处理。三是信托财产也独立于受益人的自有财产，受益人除享有受约定的权益，不得在信托存续中对信托财产本身提出要求。四是除了债权人在设立信托前，对该信托财产已经享有优先受偿权、处理信托事物本身产生债务而债权人要求清偿、信托财产应担负的税款等，信托财产处于委托人、受托人及受益人三方债权人的追及范围之外，不得对其强制执行。五是除法律或者信托文件另有规定外，信托不因委托人和受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因受托人的辞任而终止。

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。2 房地产信托融资的发展模式

在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施以后，信托业的法律地位、生存空间就有了新的定位。全国各信托投资公司推出了自己的信托产品，在房地产行业有了新的尝试，主要采取 4 种模式对房地产业提供投资。2.1 股权类信托

针对那些自有资金比例不足 30%、存在一定资金缺口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司，信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例达到 30%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。信托投资公司作为股东获得股本金的投资汇报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。这种模式是完全符合中国人民银行的有关政策规定的，2003 年第二季度中国人民银行在货币政策报告中提到，要加强房地产股权融资的力度。这种融资方式在我国现阶段还比较可行的，目前房地产开发还属于受益较高的产业，所以，许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产有资金高度密集、高度专业化等特点，一般投资者局限于自身实力还达不到独立开发的要求，这时候就可以利用信托工具融资顺利地参与房地产项目地投资开发，取得满意的投资回报。股权类信托投资的操作方式，根据参股形式的不同也分几种：普通股方式、优先股方式和股权回购方式。采取不同的操作方式视获得的受益和承担的风险而定。2.2 交易类信托

由于房地产项目存在一定的开发和销售周期，所需资金量大，房地产企业的资金链往往出现紧张，为解决这个问题，信托投资公司就可以利用信托交易的职能，通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金，等到房地产项目销售资金回笼再将这部分资产购回。这种操作类似抵押贷款，信托投资公司可以以比较适合的价格购买部分项目，回购时间短，受益较好，风险更低。同时，房地产开发企业也从信托投资公司一次性获得一笔资金，使其资金流得以维持，为以后的开发创造了有利的资金条件。2.3 债权融资信托

这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权融资信托是针对自有资金比例已经达到30%，但由于特定原因造成短期资金短缺，比如有的房地产开发企业由于土地购置资金不足而不能取得土地进行项目开发。这时候信托投资公司就可以筹集一笔资金定向地贷给房地产开发企业，补上其土地购置上的资金缺口，于是房地产企业取得土地证以后就能进行按揭或获取银行贷款，然后将信托投资公司的贷款返还。这种操作方式类似商业银行的信贷业务。但是，政策规定银行不允许这样做。2.4 物业类投资信托

主要是针对成熟的房地产物业进行处理。比如出租率比较高的写字楼和商铺，如果业主有更好的资金安排或者投资计划，需要将房地产物业提前出让变现获得资金，信托投资公司就可以通过发行信托投资计划，筹集社会闲散资金将这部分物业购买过来，再委托专业的物业管理公司进行租赁、转让等处置，获得受益的一部分以利率的方式还给受益人。这种方式相当于房地产金融租赁的形式，一些实力雄厚的外资商业企业是潜在的合作对象，比如沃尔玛、家乐福等外企大举进军中国市场，它们的选址理念一般是只租不买，而且租期较长。总的来说，房地产信托融资的资金成本较低，资金操作的风险也比商业银行信贷小，在产品的操作方式方面也比较的灵活，同时也能满足广大投资者的需求。房地产信托融资风险分析及对策建议 3.1 房地产信托融资潜在的风险

（1）虽然我国的市场经济体制在不断地完善，但针对一个发达的金融市场来说还是不够的。不完备的信用制度和产权制度都对信托的发展有制约作用。信托投资公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投资公司依附于政府，是“官办”的融资窗口。由于房地产信托是一个复合行业，需要较高素质的专业人员和较强的项目经营管理能力，在这方面也存在不足，就投资者而言面临着相当的管理风险。

（2）目前国家就信托有相关的法律法规，但还是远远不够的。在房地产信托的 4 种产品模式的具体操作过程中，不是所有程序都具有具体的法律依据，甚至有的还和现有法律相冲突。比如信托投资公司在设计信托产品时，经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以，无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。（3）由于受到每份信托计划合同数量不能超过 200 份和每份合同个人金额不得低于人民币 5 万元的限制，资金来源和融资规模就受到了很大的约束。所以，信托投资公司的客户即委托人绝大多数来源于机构投资者，并且信托投资公司通过提高每份合同的投资金额来扩大融资金额。这样，投资者在面对一些长期项目时，就必须考虑投资信托的流动性。目前，投资信托合同只能在信托投资公司提供的交易平台进行转让，参与者较少。在信用评级体制和定价体系还没建立起来的情况下，投资者面临较大的流动性风险。

（4）房地产信托产品利用多元化投资降低风险，但房地产项目受到国家整体经济周期的影响，以及房地产项目自身特点的限制，房地产项目的操作也面临市场和销售时机变化的影响。所以在面对房地产信托高受益的同时，也面临着房地产项目风险。3.2 相应的对策建议

（1）建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的 3 部法律法规还是不足的，必须将相关法律的制定工作细致化、完备化，借鉴西方发达国家的经验，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。另外，为了避免房地产信托的双重税（信托财产和受益人都纳税）问题和保证信托财产的独立性应尽快地制定针对信托的相关税法和财会制度。

（2）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系。完善的信息批露制度可以减少投资者的盲目性和增加其信心。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及和银行建立长期的战略合作关系，利用其成熟的风险控制经验。（3）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制。针对难以扩大融资规模的问题，可以将大的项目细分，然后分别推出信托投资计划。这种既没有违反国家的有关规定，又可以充分地利用信托的灵活性和解决融资规模问题。天津北方国投已经有成功的类似操作了。利用商业银行分布广阔的交易柜台和现在方便快捷的网上银行为信托产品建立交易平台，同时，信用评级体制和定价体系应加快制定步伐，这样将大大有利于解决信托产品流动难的问题。

（4）积极进行房地产信托产品创新。结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务，进一步丰富房地产的融资模式。国内在这方面已经在做一些初步性工作，比如建设银行、国家开发银行和中融国际信托投资公司就资产证券化的表外融资模式做最后的论证，建设银行上海分行作为房地产抵押贷款证券化的试点分行在进行方案评估，国内也开始了对房地产投资信托基金进行探索，这些创新都无不是在借鉴国外成功经验。4 结束语

通过借鉴国际成功经验和结合我国国情，房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。因此，其将拥有一个光明的未来。我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及各项政策的相互协调和完整配套。