建设部某些领导人提到的住宅产业化

第一篇：建设部某些领导人提到的住宅产业化

由于历史的原因，房地产业在我国既是一个有着百多年历史的行业，又是一个刚复苏时间不长的新兴行业。全面复苏和迅猛发展的时间还只有十年。与世界发达国家相比，差距十分明显。入世将对我国的房地产业带来什么样的影响？日前，记者就相关问题采访了建设部住宅产业化促进中心主任沈建忠。

记者：20世纪90年代后期，随着我国成为世界上年竣工住宅最多的国家，城镇居民的住房问题也从主要解决数量供应转变为既要有数量供应又要求建得更好并存的新时期。人们都说，入世对我国经济来说，是机遇与挑战并存。那么入世后会给我国的住宅与房地产业带来什么样的机遇和挑战？

沈建忠：随着人们对住宅要求从不仅要有住，也要住得好；市场对住宅的环境、质量，包括功能也正在进行重新认识和定位。现在开发商在对住宅进行市场推广时，越来越多地提到绿色、生态、科技、人文这样一些概念，这也从一个侧面反映了中国老百姓心目中的居住概念正在发生质的转变。实际上这是一种国际趋势。如何适应这一种趋势，其中一个就涉及到住宅供应机制和体制的问题。住宅要提高它的品位，要满足市场的需求，要在竞争中生存下去，就应该也必须走产业化的路，这也是一种国际趋势。从这个意义上说，入世后尽管我国房地产业面临的机遇和挑战很多，但如何尽快实现产业化，却是我国房地产业面临的诸多机遇和挑战之一。记者：从1996年，我国提出实现住宅产业化的目标后，住宅产业化作为一个名词也时时被人提起。但究竟什么是住宅产业化？为什么住宅产业化在住宅建设中处于这么重要的地位？沈建忠：住宅产业化，是指让住宅融入社会化大生产的模式中来进行发展。有人给它归纳为六化，即连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化。中国经济发展已经到了一个程度，市场也成熟到了一个程度，必然要求包括住宅这样一种涉及面广的产品生产组织形式有一个质的提高。入世后从市场管理来说，有一个游戏规则接轨的过程，但具体到住宅建设，本质上却是产业产出效率的竞争。要说入世后对房地产业的影响，无论是从机遇角度说，还是从挑战角度说，都必然会带来对住宅产业化的推动，并加快其产业化的过程。目前我国在实现住宅产业化过程中的问题主要有：一是产业化水平差距比较大，没有形成完整的产品体系，缺乏领导产品发展的技术标准和市场运行的机制。二是我国产业化程度低，各地没有形成住宅发展的主导体系，更没有办法围绕这样一个体系去做。三是条块分割，没有形成一个完整的产业链条。

记者：入世后无论是从机遇讲，还是从挑战讲，都会加快我国住宅产业的推进过程。那么在具体推进这一过程时，我们该怎样努力？

沈建忠：我想大概有这样几条：第一，要加强标准和模数协调基础性的工作。这些基础性的工作应该跟国际接轨，否则会很被动。

第二，加快产业政策的配套。我们现在的住宅产业化政策，在配套方面还不完善，国务院颁发的72号文件————《关于加快住宅产业化提高住宅质量》里提到的对住宅产业化要在税收、金融、财政等方面给予的优惠政策，目前基本还在制订当中。国外很多产业发展到今天的规模和水平，除了市场有需要外，最大的因素可以说是有政府产业政策的引导。

第三，要加强民族品牌的发展。

记者：加快住宅产业化，离不开房地产开发大企业的参与和推动。那么加强民族品牌的发展，是不是说也要同时培育一批大型住宅开发企业？

沈建忠：我国入世后，随着外资的进入，房地产业也必然会出现一个以规模求生存、优胜劣汰的过程。也就是说房地产开发企业当中只有跨地域甚至跨国界的企业集团才有生存能力、才能形成规模。企业要形成规模，实施品牌战略必不可少。应该说，规模化同时也是住宅产业实现集约化、内涵性发展的重要保证。因此以产业政策为先导，引导和扶持一批以住宅与房地产开发为龙头的、从事住宅部件研究开发设计和各种材料生产的企业，使之真正形成规模化，可以说是实现住宅产业化的题中应有之义，当然企业自己也要努力。同时在推进住宅产业化的过程中，也需要加快推进和改造产业化的物流环境，因为住宅产业化的很大一部分成本都是在物流过程中发生的。现在全世界所有的跨国公司都在走这个路子，采取强强联合、资本运作，实行连锁、加盟经营，如果我们现在不重视，将来受到的冲击恐怕很大。因此入世对我国房地产企业来说，这个过程比较残酷，但对老百姓来说却是实惠。所以我们的企业应该做好准备，迎接挑战。

住宅产业化促进中心示范处处长田灵江

早在10年前，有关部门就提出了“一次性装修”的概念；原建设部也在2002年出台了《商品住宅装修一次到位实施导则》，进行具体指导，但是住宅全装修似乎并没有取得长足进步；2008年，新成立的住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，进一步提倡推广全装修房。

同时，不少大型房地产开发企业也纷纷提出全装修战略，各地也都在进行一些探索，特别是在一些住宅产业发展较快较好的城市。去年，深圳更是提出要100%%消灭毛坯房，可是，随后又将强制执行改为了鼓励执行。

这些现象说明了什么？住宅全装修究竟是不是未来的趋势？哪些问题造成了政策的反复？日前，记者就此采访了住房和城乡建设部住宅产业化促进中心示范处处长田灵江。

必然的发展趋势

记者：这段时间以来，住宅全装修问题再次引起人们的广泛探讨，不少地方政府出台了推广措施，不少企业也纷纷提出全装修的战略。可是，我们也看到一些地方政策出现了反复。那么，住宅全装修是不是未来发展的方向？

田灵江：我国住宅建设一直保持持续增长的态势，但住宅产业粗放型发展的格局没有根本性改变，高投入、低产出、高消耗、低效益、资源紧张等问题依然存在。而其中的很多问题都与住宅装修有关。在此形势下，我认为，推广住宅全装修十分必要，这也是住宅发展的必然要求。

首先，全装修住宅是建设资源节约型社会的必然要求。长期以来，我国传统的住宅生产方式以现场砌筑、湿作业为主，已不适应建设资源节约型社会的客观要求。住宅的装修问题更为突出，家家户户自行装修不仅浪费资源，而且造成质量隐患、环境污染等。

其次，传统的住宅生产方式不适应社会化大生产的要求。社会化大生产是以标准化、工业化、信息化为基础，通过协作服务社会化，采用一体化的经营方式，使生产要素科学合理地组合起来，减少中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高住宅部品、部件的质量和生产能力，通过机械化、规范化的施工和管理提高劳动生产率，从而简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，提高生产效率。

目前，毛坯房的供应方式，支解了一体化的生产模式，不利于住宅产业现代化的发展。我国城镇居民每年住宅装修的规模和发展速度十分惊人，这么大的工程量如果靠小型的装饰公司或马路游击队来完成，从部品、材料的采购、施工组织管理等都很难形成规模化。这种离散化的生产模式也势必会增加建造成本、材料浪费、生活环境干扰等，而且住宅质量的责任主体混乱，不利于消费者的权益保护，容易成为矛盾和纠纷的根源。

再其次，半成品房的供应不适应新的消费方式的要求。随着生活水平的不断提高，居民的消费意识和消费方式也在发生重大变化。住宅一次装修到位必将成为一种新的住房消费模式。这是我国居民在居住环境消费从基本需求型向舒适性方面的重要转折，预示着一个住宅装修变革期已经到来，全装修住宅必将成为未来我国住宅市场的主流产品。

就像服装行业一样，住宅装修也必将由传统的手工作坊转向规模化、专业化的工业化生产轨道上来。

“老生常谈”的障碍

记者：目前推广全装修住宅还存在哪些问题？

田灵江：尽管原建设部2002年已下发了《商品住宅装修一次到位实施导则》，但从实施的情况来看，还不尽如人意。全国各地的发展也很不平衡，同时也存在很多悬而未决的问题。深圳由强制变为鼓励，所遇阻力可见一斑。可以说，这么多年来，不少问题已经是“老生常谈”了。总体而言，目前推广全装房的障碍主要来自三个方面：

一是税费问题。实行住宅装修一次到位，必然会提高住宅的造价，并会增加开发企业和消费者的税费，缺乏利益驱动机制。

二是验收标准问题。由于验收标准不完善，住宅装修缺乏技术依据，给开发企业和购房者都带来了困惑。

三是观念问题。市场的接受程度和消费理念的转变需要过程，但我相信这只是时间的问题。另外，投资性住房需求对推广全装修住宅也带来了阻力。由于受其他投资领域的影响，社会闲散资金流向房地产业，拉动了住房消费，也助长了房价的攀升。随着国家宏观调控不断强化，投资性住房需求会逐步受到抑制。住房和城乡建设部以发展节能省地型为契机，不断研究和制定

推进住宅产业现代化的技术、经济政策措施，推广全装修住宅的政策环境和市场环境将会不断完善。

解决之道非一朝一夕

记者：既然存在这么多“老生常谈”的问题，那么，究竟有无解决之道呢？

田灵江：问题既然存在这么多年，解决起来也并非一朝一夕。推广全装修住宅不仅需要消费理念的逐步转变，也需要开发理念的转变。在当前我国社会转型时期，实现这两个转变需要社会舆论的正确引导，更需要技术经济政策的扶持和鼓励。

做好住宅装修一次到位，一是确定准确的住宅性能定位，把握市场发展态势，提供适销对路的装修产品。装修的档次和品位要满足不同层次、不同背景的消费需求，也就是要把握好需求的多样性。

二是正确认识住宅装修统一性和特殊性的关系，即共性与个性的关系。共性主要体现在装修上，个性主要体现在装饰上。全装修住宅应重装修，轻装饰，重功能、轻渲染，重细部、轻形式。三是把好质量控制关。做好全装修必须做到“四个一体化”,即土建装修设计一体化、施工一体化、监理一体化、材料部品采购一体化，做到精密设计、精心组织、精心管理。

四是明确交房标准，补充完善合同条款。在期房预售中，明确装修标准和合同条款，避免合同纠纷。对于不接受全装修的客户要明确物业管理的要求，并对自行装修行为限时限期，减少对居住环境的影响。

但是，归根结底，我认为，推广住宅全装修的根本途径是--住宅产业化。只有依托住宅产业化的发展，才能实现住宅装修生产方式的根本性变革；依靠科技创新，不断提高建筑装修业的工业化水平和建筑装修产品的综合品质。同时，还要加强行业管理，培育良好的市场环境。

如果所有的住房开发公司都能扎扎实实地推进全装修住宅，随着人们观念的提高，我相信，告别毛坯房的时代不会太远。

建设部副部长刘志峰出席国家住宅产业化基地揭牌仪式并讲话

北新建材（集团）有限公司“国家住宅产业化基地”揭牌暨北新采暖生产线剪彩仪式于12月22日在北新集团总部举行。建设部副部长刘志峰及国家经贸委、国家开发银行、中国建材工业协会、北京市政府的有关领导出席了揭牌、剪彩仪式。这意味着北新集团在住宅产业化道路上迈出了新的一步。刘志峰在讲话中说，基地的建

立，将为我国住宅产业现代化起到积极的推动作用；同时也表明，北新集团正在实现从建筑材料生产企业向现代住宅生产企业的跨越式发展。刘志峰说，住宅产业现代化，就是贯彻党的十六大提出的“走新型工业化道路”的要求，通过推动技术创新、科技进步，积极开发和大力推广先进的住宅建筑体系、住宅部品体系，提高住宅工业化和信息化水平，从根本上提高住宅品质，满足广大群众不断提高的住房要求。建立国家住宅产业化基地，是建设部推进住宅产业现代化工作的重要举措之一。基地以生产企业为载体，可以加速科技成果向现实生产力的转化；有利于培育一批集成能力强、工业化生产和协作配套的住宅产业骨干企业；有利于提高新技术的扩散能力和新材料的推广应用；同时也可以充分发挥现代工业生产的规模效应。北新集团是中国新型建筑材料行业的龙头企业。十几年来，北新建材生产的龙牌新型建材在国内市场上一直占据着主导地位，且远销到东南亚、非洲、美洲的一些国家和地区。进入21世纪后，北新集团的领导根据中国加入WTO后的新形势，审时度势提出了走住宅产业化道路的新战略，充分利用自己在材料生产和配套方面的强大优势，引进日本新日铁的房屋制造先进技术，推出了适合中国国情的新型住宅体系———薄板钢骨住宅。今后，北新集团将根据建设部“国家住宅产业化基地实施大纲”的要求，更多地肩负起推进中国轻钢结构体系工厂化住宅的研发、生产、成果转化及市场应用等重任，北新的薄板钢骨体系工厂化住宅将成为我国新型节能环保型住宅的主导产品。北新新上马的钢制板式散热器生产线全套引进德国设备及制造技术，是国家经贸委第二期“双高一优”工程，是我国第一条全自动化流水作业的钢制板式散热器生产线。这条生产线的建成，可满足我国建筑市场对轻质、高效、节能、环保型散热器日益增长的需求，同时也标志着我国散热器产品结构调整的开始，将进一步促进我国采暖散热器产品的结构调整，为我国散热器产品升级换代、节能降耗作出重要贡献。据悉，建设部设立的国家住宅产业化基地共有2家，另外一家设在天津。

第二篇：住宅产业化

住宅产业化.txt精神失常的疯子不可怕，可怕的是精神正常的疯子！建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放：

王芳洁

今日，由建设部主办的第六届中国国际住宅产业博览会(下称“住博会”)在北京举行，工业化住宅体系成为本届住博会重点推广技术。从万科的新里程工程动工，到今天工业化住宅体系的推广，住宅产业化、工业化日益被中国国内接受和熟悉。作为最早提出住宅产业化的国家，日本一直成为中国推动住宅产业化的范本。但是建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放在接受《第一财经日报》记者专访时表示，中国房地产的发展历史与日本不尽相同，因此在推动住宅产业化时不应完全参照日本，更应多参考欧美国家的经验。

住宅产业化的定义

《第一财经日报》：作为建设部住宅产业促进中心的副总工程师，你认为什么是住宅产业化？

孙克放：住宅产业化实际上是上个世纪60年代末期，由日本最先提出的。在当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。另外，在当时2~3层的独立住宅占据了整个国家的67%。于是人们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。但是日本住宅的生产方式不是由开发商来完成的，而是制造商打入了住宅建设领域。例如三井重工，原先的主业为钢铁铸造；积水则为供水管道生产商；大和则是施工企业和临时工棚的生产商等。

日本住宅产业化的标志是用工业化的方式生产住宅，而这是由生产小住宅开始的。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。20年前在中国，住宅产业化根本无法提起来，经济力量还没有达到。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。这其中还包括社会化大流通的实现。

因此在日本，虽然有住宅产业化的说法，但并没有独立的住宅产业，因此这个行业涵盖了所有产业层次，既包括钢铁制造等第一产业，也包括第二、第三产业。在中国我们称之为带动上下游的产业链。

但是，住宅产业化也仅是在日本提出的，在英语词典中，产业化和工业化是一个单词，因此其他大部分国家都将之称为工业化。实际上都是一样的。联合国对于产业化有六点定义，其中包括用工业生产来代替手工操作，标准化问题，现代化管理问题，科研一体化问题。

也就是说，住宅产业化或者工业化改变的是一种生产方式，因为按照传统的手工作坊式的生产方式，已经不能满足要求，产品的质量也不高。工业化避免了这种问题。使住宅的质量实现均衡。将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。

《第一财经日报》：现在来看，日本的住宅产业化程度远远超过了中国，在推动住宅产业化的道路上，我们是否应该效仿日本？

孙克放：中国房地产业的发展与日本确实有相近之处。经过了多年的发展，矮房子逐渐

减少了，人口密度变高了。但是我们必须意识到，直至今天，矮层小建筑还在日本市场占据了40%左右份额，而中国现在面临的是解决高层建筑的产业化问题。在这一点上，我认为我们应该多参考德国、荷兰以及一些北欧国家的经验。

中国模式

《第一财经日报》：你刚刚提到了，住宅产业化就是要由原先的劳动密集型转变为科技密集型，但是在目前中国劳动力成本相对低廉的情况下，上述转变能否实现？

孙克放：确实，中国目前的劳动力很便宜，所以住宅产业化的程度不高。实际上，这在很多其他国家也是一样的，当劳动力成本便宜时，工业化程度都不高。开发商在选择生产方式时没有理由会选择贵的那种。

《第一财经日报》：那么在这种情况下，万科为什么会提出搞住宅产业化呢？

孙克放：万科提出住宅产业化无论对于整个房地产行业还是企业自身都是非常有意义的。万科为何搞住宅产业化，朴素一点讲，就是原先手工生产的方式盖房子太慢了，推动住宅产业化，可以缩短工程周期，原先需要一年盖完的房子现在八个月就可以完成了，开发商就可以早一点卖房子，早一点实现利润。而且，产业化住宅的质量也明显有优势。

同时，住宅产业化，一定是当国家经济实力达到一定程度方可提出的。中国目前已经具备了这种实力。这个时候万科提出搞住宅产业化，这条道路是对的。因此建设部对这件事非常重视，已经将万科的新里程项目定为住宅产业化的示范基地。

目的和方向

《第一财经日报》：您认为在中国推动住宅产业化的目的是什么？

孙克放：无论在哪个国家，推动住宅产业化的目的都是三点，第一提高生产率，第二降低劳动成本，第三是提高质量。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间，德国生产的房子甚至可以用集装箱出口，生产率得到了大幅度提高。

《第一财经日报》：那么，在中国推动住宅产业化需要解决的问题有哪些？

孙克放：中国目前必须解决的问题有两个，一个是劳动力成本问题，另外一个就是研究方向问题。我认为在中国，应该形成一个体系，这个体系中不仅有开发商，使施工企业和制造业都参与进来，研究机构也参与进来。因为产学联各有各的强项，大家一起做成一个体系，这个体系是工业化的，住宅产业化才可能大力推进。

这其中，开发商所必须承担的是组织者的角色，因为制造单位是没有地的，施工单位又依附于开发商。在过去，科研单位的成果往往被束之高阁，实际应用很少。

《第一财经日报》：实际上，我们知道中国在很多年前已经搞过一次住宅工业化，但是后

来又被摒弃不用了，现在重新拾起的难度为什么那么大？

孙克放：确实，很多年前我们已经开始采用预制装配等工业化技术，但是当时的技术还不过关，后来就被放弃了。很多年大家都没有人再研究，也就荒废了。现在，中国是完全有能力做的，只是房子盖得太快了，快得让人来不及想。今天盖，明天就卖了。这在很多国家也是一样的，需求量太大时，人们往往不能静下心来思考如何将房子盖得更好。只有当将来需求相对平稳时，我们才能稳下来思考这个问题。

例如钢筋的预用力技术，可以省钢筋，将板做薄，做出的房子没有梁。这已经是一项很成熟的技术，在美国得到了普遍应用。但是国内懂这个技术的人很少，开发商又不相信。由此可见，在中国，全面认识住宅产业化还需要一个过程。万科提出搞住宅产业化，其精神应该得到鼓励。开发商就应该做出一个平台来，使大家一起推动住宅产业化的发展。

第三篇：建设部住宅产业化促进中心住宅性能认定制度回答

建设部住宅产业化促进中心住宅性能认定制度回答

1、什么是住宅性能认定制度？

答:住宅性能认定系指按照国务院建设行政主管部门规定的评定方法和认定程序，根据国家统一颁布的《住宅性能评定技术标准》，对住宅综合性能状况进行技术评估，最终确定其性能等级，并授予相应认定证书和认定标志的制度。

2、实行住宅性能认定制度的意义是什么?

答:实行住宅性能认定制度，可以使消费者对住宅的性能状况做到心中有数。消费者在购买住房时，可以根据自身需要和经济条件选购不同性能的得等级的住宅。同时，住宅性能认定制度的建立也有利于鼓励开发商提高住宅品质，有利于引导住房的理性消费，对于完善我国的住宅产业现代化体系，推进住宅产业现代化发挥重要作用。

3、住宅性能认定的内容有哪些方面？

答：按照国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005的规定，住宅性能认定工作首先要对主债五方面的性能，即实用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能分别进行评价，在分别评价的基础上，在对住宅性能进行评价，由此确定住宅的综合性能等级。

4、住宅如何分定得等级？

答：住宅性能按照评定的分划分为A、B两个级别，其中A及住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅；B及住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高又细分为1A、2A、3A三等。至于那些没有执行国家现行强制性标准的城镇新建和改建住宅，按照规定，必须局部乃至于全部返工重做，待完全符合国家现行强制性标准之后，才能够通过验收，进入市场销售。因此可以说，B级是城镇新建和改建住宅必须达到的最低性能等级。

5、什么是A级住宅？

答：凡按照《住宅性能评定技术标准》的评定方法和统一的认定程序，经过专家组评审，获得建设部1A、2A、3A级证书和认定标志的住宅统称为“A级住宅”标识A,是字母“A”的变形体，它的图案代表住宅，其颜色为标准绿，象征着A级住宅是健康、绿色和生态的住宅。

6、住宅适用性能的评定包括哪些方面？

答：适用性能从单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个反感认定的优劣。

7、面积越大的房子，性能认定的等级越高吗?

答：不是这样的，A级住宅对户型和面积的要求不是越大越好。国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005充分体现了节能、节地、节水、节材的产业技术政策，提倡建造高性能的中小套型住宅。那些综合性能高的小户型会得到高分；相反，一些大户型如果综合性能差，反倒可能得分很低。

8、实行住宅性能认定对购房者有哪些好处？

答：对购房者而言，在购买住宅中，只要看到“1A”、“2A”、“3A”住宅，就等于购买了一套经过业内资深专家帮助把关的住宅。A级住宅是在各专业专家指导、监督和跟踪下，从规划、设计、建造到交付使用，精心打造出来的，所有认定程序完成后，还要报经国务院建设行政

主管部门予以公布。比如适用性能以共有78个评定子项来考察住宅，包括居住空间的自然通风、采光和视野、楼板的隔声性能、墙体的隔声性能、管道的噪声量、设备的减震和隔声、单元公共区域无障碍设施的设置等，这些都是一般购房者在选购住宅时，容易忽略或无法考察的。所以购买A级住宅就买到了业内资深专家帮忙把过关的住宅。

9、住宅环境性能的评定包括哪些方面？

答：环境性能的评定包括用地与规划、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施、智能化系统等，有68个评定子项。具体考查内容包括住宅的建设是否因地制宜，合理利用原有地形地貌。是否重视居住区内原有的自然环境及历史文化遗迹的保护和利用，比如是否保留和利用了原有的树木和水体等。还要考查建筑形式是否美观，是否体现了地方气候特点和建筑文化传统等。作为A级住宅的比保指标，要求绿地率要达到30%以上。同时要考查绿地配置是否合理，位置和面积是否适当，是否充分利用建筑散地、停车位、墙面、平台、屋顶和阳台等部位进行了绿化等。

12、A级住宅的汽车停车位有何要求？

答：考虑到全国的经济发展水平不一，在机动车停车位设置方面，国标《住宅性能评定技术标准》CB/T50362-2005对于1A和2A及住宅的机动停车率并无硬性规定，但规定只有当停车场率高于40%，而且不低于当地标准时，相关子项才能得分。作为3A级住宅，国标《住宅性能评定技术标准》CB/T50362-2005规定停车率不得少于100%，即户均1辆，而且不低于当地标准。

13、为什么要进行住宅经济性能评价？包括哪些方面？

答：住宅经济性能着重体现了节约资源、能源，并与消费者日常生活息息相关。住宅经济性能主要包括节能、节水、节地和节材四方面的内容。

14、住宅节能都包括什么方面，与消费者什么关系？

答：住宅节能主要包括：?住宅建筑设计采取的节能措施，如建筑朝向、建筑物体形系数、窗墙面积比、外窗遮阳、可再生能源利用等；?维护结构隔热保温性能，如窗外和阳台的气密性、外窗的转热系数、外墙的平均转热系数、屋顶的平均传热系数等；?采暖空调系统的节能；

4、照明系统的节能。这些都决定着今后消费者日常能耗支出，换句话讲，居住经济性能好的住宅。日常能耗支出就少。

15、住宅节水都包括什么方面，与消费者什么关系？

答：水是生命之源，我国是严重缺水的国家，因此住宅节水非常重要，它关系到我们每一个人的生存。住宅节水主要包括家庭和公共场所节水器具的使用、管道系统防漏损、中水和雨水的利用、绿地采用节水灌溉方式、不用自来水作为小区景观水体的补充水等。

16、住宅安全性能评定包括哪些方面？

答：住宅安全性能的评定包括结构安全、建筑防火、燃气及电器设备安全、日常安全防范措施和室内污染控制5个方面。

17、耐久性能评定包括哪些内容？

答：住宅耐久性能的评定应包括结构工程耐久性、装修工程耐久性、防水工程耐久性、管线工程耐久性、设备耐久性和门窗耐久性6各方面。

18、住宅性能认定对结构耐久性能有何要求？

答：A级住宅必须采取措施，使结构耐久性能达到50年。

19、A级住宅要求外墙装修设计年限是多少年？

答：A级住宅外墙装修设计年限最低是10年。二档要求是15年，三档要求是20年。

20、A级住宅对隔声有什么要求？

答：近年来，随着人民生活水平的提高，对住宅隔声的要求也越来越高，但是一些开发商对这些问题仍重视不够，往往达不到标准。国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005规定板楼计权标准化撞击声，压级≦75分贝是该评定子项才能得分，3A级住宅楼板计权标准化撞击声压级必须≦65分贝；国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005同时规定楼板和分户墙的空气声计权隔声量，≧40分贝该两个评定子项才能得分，而3A级住宅板楼和分户墙的空气声计权隔声量必须≧50分贝此外，国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005还规定要考查还窗外强、户们、分室墙、管道和设备的隔声性能。

21、A级住宅对适应老龄化社会作了哪些努力？

答：A级住宅把“无障碍”作为考查住宅性能问题时特别关注的方面。从户内和户外的设备问题，都有了评价要求。有些要求在无需大量增加投入的情况下是可以做的。比如有住宅单元入口室内外高差留有10厘米的台阶，拦住的轮椅的通行，只要将10厘米的高度做成坡道，就能给出行不方便的人，增加不少便利。

22、开发商如何开发A级住宅？

答：首先，开发商应当阅读《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005，按照开发项目的定位提出拟达到的住宅性能要求，然而交给规划设计单位进行设计。在初步设计完成后，应对照《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005进行自评。如首次自评介过于项目设定性能目标差距较大，应交规划设计单位查找原因平修改完善。当自评介过达到了项目设定的性能目标并有一定余地后，就可以证实申报住宅性能认定了。在通过专家组的预审后，可以进一步明确项目在那些性能方面存在不足。经过继续优化和完善方案，并严格按照规范精心设计、精心时空、就能够在项目终审时达到预定的性能等级。

23、A级住宅如何获得优先贷款服务？

答：根据建设部和中国工商银行的合作协议，A级住宅可以优先获得中国工商银行的开发贷款和按揭贷款服务。

24、A级住宅可以获得住宅质量保证保险吗？

答：A级住宅可以凭借A级住宅的预审或终审批准文件或证书，向中国人民财产保险公司投保，这样消费者就可以得到长达10年的保险，多了一重经济上的保障。

第四篇：住宅产业化 调研

建筑工业化之住宅产业化在我地区的发展概况

——凝远公司考察报告

建筑工业化是以构件预制化生产、装配式施工为生产方式，以设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化为特征，能够整合设计、生产、施工等整个产业链，实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方式。是建筑业从分散、落后的手工业生产方式逐步过渡到以现代技术为基础的大工业生产方式的全过程，是建筑业生产方式的变革。

建筑工业化的基本内容和发展方向可概括为“四化”：一是设计标准化，这是建筑工业化的前提。要求设计标准化与多样化相结合，构配件设计要在标准化的基础上做到系列化、通用化；二是构件部品化。采用装配式结构，预先在工厂生产出各种构配件运到工地进行装配；混凝土构配件实行工厂预制、现场预制和工具式钢模板现浇相结合，发展构配件生产专业化、商品化，有计划有步骤地提高预制装配程度。在建筑材料方面，积极发展经济适用的新型材料，重视就地取材，利用工业废料，节约能源，降低费用；三是施工机械化。这是建筑工业化的核心，即实行机械化、半机械化和改良工具相结合，有计划有步骤地提高施工机械化水平；四是管理信息化。这指运用计算机等信息化手段，从设计、制作到施工现场安装，全过程实行科学化组织管理，这是建筑工业化的重要保证。

长期以来，建筑业的劳动生产率提高速度慢，与其他行业和国外同行业相比，大多数企业施工技术比较落后，科技含量低，施工效率差，劳动强度大，工程质量和安全事故居高不下，工程质量通病屡见不鲜，建设成本不断增大。在城镇化和城市现代化的进程中，在工程建设高潮的今天，建筑业企业必须从提高施工工效、加快工程进度、降低劳动者工作强度的角度出发，在全面提升施工技术水平上下功夫，尽快接近和赶上国外先进施工技术水平。要实现建筑业的现代化，必须走工业化的道路，依靠科技进步，用设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化来实现建筑业的现代化。

一、我国建筑工业化发展现状

我国预制混凝土结构研究和应用始于20世纪50年代。直到80年代，在工业与民用建筑中一直有着比较广泛的应用。90年代后，由于种种原因，预制混凝土结构在民用建筑中的应用逐渐减少，处于相对低潮阶段。进入21世纪后，伴随着我国城镇化和城市现代化进程的快速发展，能源与资源不足的矛盾越发突出，生态建设和环境保护的形势日益严峻，原来建立在劳动力价格相对低廉基础之上的建筑行业，正在面临劳动力成本不断上升的问题，逐渐成为制约我国建筑业进一步发展的瓶颈。我国建筑业企业生产效率与发达国家相比，仍有一定的差距，主要表现在：一是劳动生产率低。我国建筑产业的人均年竣工面积仅为美国和日本等发达国家的1/4～1/5；二是建造效率低。同样一栋18层的住宅，国内以毛坏房交付，需要13～14个月的建造时间，类似日本的发达国家以精装修房交付，仅需要9～10个月时间；三是行业整体质量水平偏低。技术落后、机械化程度低，无标准化、流程化作业；四是质量稳定性差。传统施工方式容易受气候、人力、环境等诸多不可控因素影响；五是劳动力紧缺。民工荒已成建筑行业的普遍现象；六是劳动力素质及专业性不高，缺乏专业培训。

随着国民经济的持续快速发展，节能环保要求的提高，劳动力成本的不断增

长，近十多年来，我国在预制混凝土装配式建筑方面的研究与应用逐渐升温，多家单位开展了这方面的工作：如1998年南京大地建设集团有限责任公司的“预制预应力混凝土装配整体式框架结构体系”；2005年以来，北京万科企业有限公司的“装配整体式剪力墙结构体系”；南通建筑工程总承包有限公司的“全预制装配整体式剪力墙结构（NPC）体系”；西伟德混凝土预制件（合肥）有限公司的“叠合板装配整体式混凝土结构体系”；台湾润泰集团的“预制装配式框架结构”；黑龙江宇辉建设集团的“预制装配整体式混凝土剪力墙结构体系”等，陆续在工程中示范和应用。

2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，开始了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立技术研发、与建设试点工程同步推进的本土化举措，先后委托清华大学、中国建筑科学研究院抗震所和中国建筑科学研究院结构所，进行相关的实验和研究工作，验证结构体系可靠性和施工可行性。通过系列科研论证和实验楼、工业化实体楼建设，取得了积极成效。从标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用五个方面着手进行工业化，在此基础上通过一定的手段实现产业化，并最终通过搭建平台实现绿色建筑。

采用预制装配式混凝土结构，可以有效节约资源和能源，提高建筑功能和结构性能，改善施工现场的环境和作业条件，减少建筑垃圾对环境的不良影响，有效实现“四节一环保”的绿色施工要求，实现低能耗、低排放的建造过程，促进我国建筑业的整体发展，实现预定的节能、减排目标。

目前，我国所发展的预制混凝土装配式结构，在建筑设计、构件生产、安装施工及结构受力分析、构件连接构造等方面均优于我国20世纪七、八十年代发展的传统装配式建筑结构，在建筑施工质量、节能减排效果、抗震性能、综合经济效益等多方面具有等同或优于现浇混凝土结构的性能。

我国住宅产业经过十多年的改革和发展，取得了显著的成效，尤其是1998年以来，随着我国城镇住房制度改革的深入推进，全国住宅产业投资的快速增长，大大改善了居民的住房条件，拉动了经济增长，扩大了就业。住宅产业已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业。“十二五”时期全国城镇保障性安居工程建设任务3600万套，是《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确的约束性指标。因此，住宅产业在未来的二三十年内，都将是中国国民经济发展的增长点，发展空间十分巨大，是前景光明的朝阳产业。

根据统计，通过住宅产业化的途径，可以使住宅建造过程中的资源利用更合理，与现浇技术相比，现场建筑垃圾减少80%，材料损耗减少60%，建筑节能65%以上，住宅的性能更优，质量品质更佳。同时项目开发周期仅为传统方式的75%，大大缩短了住宅的建造周期。

中国的住宅产业经历了一个快速的发展过程，现在正处在一个重要的上升阶段。如何摆脱现有的土地本位和规模型的单一开发模式，使住宅产业更加理性和有序发展，更加注重效率、品质和质量，这是关系到中国住宅产业可持续发展的问题。各国的经验表明，根本的出路是实现住宅工业化，使住宅产业形成一个完整、配套的工业生产系统。

二、预制PC在陕西的发展条件已经成熟

住宅产业化是建筑工业化（2013年国务院一号文）的重要组成部分。住宅产业化的成熟标志是“工厂化制造房屋”，将传统建筑业的“建造方式”变革为“制造方式”。它是通过设计的标准化、构件部品化、施工机械化和管理信息化，采

用新科技、新工艺、新设备，提高住宅建设整体质量水平，提高劳动生产率，贯彻节能、环保理念，改善住宅的使用功能和居住质量，高质量、高标准、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。其中预制混凝土制品（Precast Concrete）即P.C构件是住宅产业化的重要组成部分，它是完成生产工业化、施工的装配化的前提

(一)、住宅产业化在陕西发展符合国家和地区的产业政策1、1999年<<关于推进住宅产业化若干意见>>（国办发【72】号文）。经过近几年的努力，我国的住宅产业化得到了迅速的发展。

2、2011年，国家将保障房建设提高到了关系国计民生的基本国策高度，提出建设1000万套、5年建设3600万套保障房的宏伟目标。

3、2013年1月1日，国务院办公厅一号文关于转发发改委住建部<<绿色建筑行动方案>>的通知，通知要求加快建设工程预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平，开展工业化建筑示范试点。

4、2013年7月陕西省政府发布《陕西省绿色建筑行动实施方案》，“

（九）推动建筑工业化。修改完善建设工程标准体系，促进建筑业化的设计、施工和部品生产，推动结构件、部品、部件的标准化。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土……支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设…”

（二）国内外的现有经验十分丰富

1、日本的成功经验：

自1960年以来，为缓解低收入家庭住房紧张状况，日本政府开始采用工厂化生产住宅的方式进行大规模住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，将住宅产业化引入公营住宅建设中，提升公营住宅的建设数量和质量，为推动住宅产业化发展奠定了坚实的基础；

2、香港的成功经验：

从2001年2月开始，香港屋宇署等部门联合发文鼓励预制装配住宅产业化，大大加快了住宅产业化在香港的的发展；

3、北京、上海、广州、长沙和沈阳等地区经验：

2010年3月北京市建委等8部门联合发布<<关于推进本市住宅产业化的指导意见>>、广州在2011年4月发布<<深圳市保障性住房建设标准（试行）>>要求在保障房建设中，工业化产品所占比例不低于25%；

4、万科房地产公司从2004年开始，投入大量人力物力进行产业化技术研究，在新加坡、美国、香港和日本等国的技术上进行技术创新，其开发的第一个住宅产业化项目（新里程）于2008年在上海竣工。其后万科将这一技术推向全国分公司，分别在北京、天津、深圳、杭州进行试点，获得消费者的一致认可，并宣布到2014年万科开发的项目90%都采用产业化技术建设。

（三）其他城市的发展为陕西提供了学习和借鉴经验

1、预制构件的种类：

复合外墙板、复合隔墙板、阳台、飘窗、剪刀梯、楼梯隔板、空调板；叠合板；

2、深化设计形式：

预制构件厂自行深化再由设计单位盖章确认或由专业设计单位直接深化设计；

3、北京每年预制PC 的用量大约13万m³，而实际目前的4家只能提供10万m³左右，北京市鼓励在郊区在发展几家构件预制企业。另有沈阳等城市发展的速度较快。

三、完善的技术规程和产业链1、2014年之前，由于没有相关的技术规程，万科等企业的产业化项目多是通过专家论证的形式获得“合法的身份”，而《技术规程》的出台可有效解决由于相关技术规程缺失，导致很多产业化项目无法立项、施工、验收的尴尬局面。

2、缺失的标准成为了中国住宅产业化“成长的烦恼”。随着《装配式混凝土结构技术规程》的出台，“烦恼”将被解决。

3、由中国建筑标准设计院和中国建筑科学研究院牵头、万科参与编制的《装配式混凝土结构技术规程》（中华人民共和国行业标准）已发布，将于2014年10月1日正式实施。

4、在国内从设计、软件、咨询、构件加工、生产辅材、施工、施工辅材、设备供应等已经形成了较为完整的产业链；

四、西安凝远公司住宅产业化预制PC考察概况

西安凝远水泥制品有限责任公司占地530余亩(其中三桥占地140亩，咸阳390余)，产品涵盖市政、工民建、水工等领域；拥有年产1.5万环地铁盾构砼管片自动生产线一条（另一条在建）；年产150万米高强预应力混凝土管桩生产线一条（另两条在建）；西北首家30万m³蒸压砂加气砼砌块及板材生产线-条（2014年5月投产）；住宅产业化预制构件生产线一条（在建）。

1、2009年，凝远公司到北京、深圳等地考察住宅产业化发展项目；并规划在咸阳筹建20多万平米的水泥制品（含住宅产业化)生产基地；

2、2011年，凝远公司与万科企业集团签订了长期的战略合作协议，致力于共同推动住宅产业化在西安的发展；

3、2012年3月开始为万科的实验楼预制PC构件；

4、2012年5月正式为万科廉租房（位于长安区一幢32层剪力墙结构）批量提供预制叠合板和楼梯；

5、2012年8月，凝远公司水泥制品基地正式奠基，预留住宅产业化生产线一条，预计2014年下半年可正式投入生产；

五、我省发展预制PC所需的支持

1、行政部门发布有关住宅产业化的指导意见或实施细则并给予一定的鼓励和支持性政策；

2、政府倡导率先实施住宅产业化试点；并确定在未来的几年里，住宅产业化的预估建筑面积，所应用的PC构件类型（复合内墙、复合内墙、叠合板、楼梯、阳台等），3、建立推广体制和优选试点单位及项目，形成政府、开发商、设计单位、科研院所、总包、监理、预制厂、物流等单位全产业链联盟体系。

第五篇：住宅产业化调研报告

住宅产业化调研报告

房地产业作为拉动国民经济持续增长的主导产业，近十几年来，为我省经济社会发展做出了巨大贡献。在全面贯彻落实中央新的宏观经济政策大背景下，我省房地产业正面临重大机遇和挑战。大力发展住宅产业化是房地产业调整结构、转型升级的必然选择，对于加快“四化两型”、“四个湖南”建设，促进我省“三量齐升”，推动经济发展方式转变，将起到强大助推作用。为此，我室与省住建厅组成联合调研组，赴XX、上海、沈阳等地开展调研，并结合我省实际，提出住宅产业化发展建议。现将有关情况综合整理，供领导参阅。

一、推进住宅产业化的必要性和紧迫性

住宅产业化主要指用工业化生产的方式来建造住宅。住宅产业化有利于实现节能减排，推进绿色安全施工，提高资源能源使用效率；有利于提高建筑空间健康指数和舒适程度，改善人居环境；有利于提高住宅科技含量和劳动生产率，促进产业结构调整。湖南作为两型社会综合改革试验区，加快住宅产业化发展尤显必要和紧迫。

住宅产业化是实现房地产业转型升级的必然要求。传统住宅产业科技含量低，费时费力，作业艰苦，加上资源日益紧缺、成本持续上升、生态环境日趋恶化，特别是质量通病 无法根除、建筑工地安全事故频发等现状，必然要求以现代制造的生产方式对整个住宅产业进行工业化革命和产业链重构，实现建筑设计标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，确保提升住宅产业劳动生产率和工程建设整体质量，降低对资源、能源的消耗，实现房地产业转型升级。

住宅产业化是建设节能省地环保型住宅和绿色建筑的迫切需要。我省工业化率和城镇化率分别达到41.3%和46.65%，正处于住宅产业化与城镇化互动发展的关键时期。一方面，城镇化的快速发展、建设规模的不断扩大，为住宅产业化发展提供了良好的基础条件；另一方面，住宅产业化为城镇化带来了新的产业支撑，通过工厂化生产可有效解决农民工就业，促进农民工向产业工人和技术工人转型。并由此发展省地节能环保型住宅和绿色建筑，提升建筑质量，降低资源、能源消耗，保护生态环境，优化资源配置，推动我省“四化两型”建设。

住宅产业化是发挥我省基础优势，打造战略型支柱产业的重要方向。在国家推进中部崛起和产业转型升级的大背景下，我省正面临着承接产业转移的机遇，同时也面临着培育发展新型产业的压力。随着三一重工、中联重科等为核心的传统工程机械制造业出现产能过剩、增长放缓的现状，我省急需培育发展以信息化、高新技术为核心的新型制造业。同 时，强大的产学研基础和远大住工世界级水平的住宅产业化龙头企业，为我省发展住宅产业化，打造产值过数千亿元的新型战略型支柱产业提供了优势条件和历史机遇。