关于小区一期供暖问题

第一篇：关于小区一期供暖问题

关于小区一期供暖问题上一年供暖的回顾

2010年度供暖由海淀区供暖办向区政府申请,区政府统一采用,由市供暖中心应急接管小区的供暖工作,供暖中西人员于2010年11月1日进驻小区,开始设备维护检修,并于11月7日正式供暖.在检修期间,采育了增加管线调压阀门的措施,平衡热量,使整个一期室温比较一致,取得了良好供暖效果.整个供暖季住户投诉比较少,收费比较好.2.今年的打算

2011年5月20日,业委会万主任等,以及居委会、首欣物业人员一起前往区供暖办，总结上一年的供暖情况，提出今年供暖的希望。

2011年9月底业委会万主任等，以及居委会、首欣物业领导一起前往街道，向负责小区工作的副主任和负责信访的副主任报告小区的情况，同时提出今年供暖希望。街道领导表示了解，如有捆难会帮助解决。

2011年10月10日，业委会万主任等，以及居委会和首欣物业领导一起前往区供暖办，商讨今年供暖计划，区供暖办师鹏科长讲：

1）今年仍将采用去年的办法，由供暖中心紧急接管。

2）区供暖办会在本月底与开发商联系接管事宜。

首欣物业表示将一如既往配合区供暖办和中心搞好小区一期供暖工作。

一直以来，业委会在多方面探讨了一期供暖问题，比如能否由首欣物业进行接管，能否采用各户自采暖，并进行了业主广泛征求意见，收回300多份意见。从现状看，今年仍由政府紧急接管是唯一可行的方案，业委会将继续努力保证一期业主的及时供暖，度过舒适的冬天。

第二篇：小区收费问题

小区停车费标准谁来定？

停车费的收费标准是由业主大会按分等收费管理暂行办法的规定协商产生的。

小区停车费归谁所有？

根据有关法规规定，地面停车位的收益属于全体业主所有。物业公司收取的地面停车费，应该按照物业服务合同约定的分成比例，在扣除必要的管理成本支出、税费、管理利润后的余额后，及时归入专项维修资金公共账户中。

对于产权属于开发商的地下停车库，如果其出入口经过小区道路或者给小区造成环境影响的，所收取的停车费应该提取一部分用于小区公共道路或绿化的维修养护，不能全部让开发商或物业公司拿走。具体分成比例应该根据停车库使用对象、收费标准、影响小区业主的程度等因素，由业主大会与开发商协商确定。

专家支招：业主应明确小区停车库、停车位的产权，必要时可以聘请专业中介机构对小区进行产权界定。业主委员会应该安排人员对小区收益包括停车费按照业主大会通过的管理制度进行管理，并定期向全体业主公布收支情况。

经常会出现这样的现象，看似条件差不多的小区，但停车费的收费标准却不尽相同，有的甚至月收费差距接近百元。这是因为一方面各区物价管理部门的定价标准不同，在不超过最高限价的情况下，收费标准会存在差异；另一方面，在业主委员会成立后，停车费的收费标准是由业主大会按分等收费管理暂行办法的规定协商产生的。

停车影响业主通行怎么办？

首先应该明确的一点是，小区车辆停放管理制度的规定是由业主大会决定的。业主委员会或者物业公司擅自做出增加地面停车位的做法是违背《物业管理条例》的。但是，由于小区车辆的增加，解决停车问题也是安居乐业的内容之一。停车位的增加应该满足规划管理部门的规划要求，必要时应该报经规划部门批准。涉及绿化改变的，还要园林绿化管理部门批准。

专家支招：部分业主对小区车辆停放有意见，应该通过业主大会来制定相关的停车管理制度。而该业主大会的决定对全体业主和使用人都应该具有约束力。

车辆损坏或被盗怎么办？

车辆停放在小区中，如果受损或被盗，物业公司是否承担赔偿责任，应该根据物业服务合同来确定。如果物业公司未能履行服务合同约定的车辆管理义务，造成业主车辆被盗或受损，则应该根据合同约定按照应该承担的责任大小承担赔偿责任。可见，物业公司称“停车费是地面停车位占用费，收益属于全体业主，物业公司就可以不承担任何赔偿责任”的说法是不正确的。

如果物业公司已经按照合同约定履行了车辆管理义务，但车辆仍然受损或被盗，物业公司可以免责。因此车辆被盗或受损后，业主应该及时取证，分清有关责任；物业公司有义务配合业主提供有关线索，并证明自己已经履行了合同规定的义务。

专家支招：物业公司收的是有限的场地使用费，万一遇车辆损坏或被盗需要赔偿，物业公司恐怕会入不敷出。鉴于此，建议有条件的小区可以拿出停车费中的一部分购买公共保险，以此将风险进行“转嫁”。

第三篇：老旧小区问题

老旧小区问题

城市发展得好不好，不能只看高楼广场这些“面子”，更要看老旧小区这些“里子”。老旧小区是城市管理的难点，也是群众关心的热点，一方面基础设施差、乱堆乱放多、脏乱差多，整治难，易反弹，真愁人；另一方面，困难群众多，收费非常难，治安案件多，真可怜。就事论事，谈谈自己的看法，望能抛砖引玉。

一、老旧小区现状

各地对老旧小区的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区，普遍存在以下问题。

（一）基础设施老化破损比较严重，设计规划不合理。经过二三十年的使用，小区路面、墙面、地面、栏杆扶手、楼道门窗、照明等设施老化破损比较严重，一般没有楼道门、监控技防设施等较新基础设施。小区外墙面、线杆、线路私拉乱扯问题严重，消防设施不全。有时修补小区路面，揭开一看，下水道基本全坏了，需要重做。

规划户型不尽合理。有一些小区的老楼，房子特别小，只有五六十个平方，还没有配建储藏室，住户不得已把一些物品堆放到楼道、楼下，甚至是私建储藏室。还有些房屋没有供暖，冬季有人储备一些煤、劈柴用来取暖，堆放在楼道里，这样的乱堆放，清理起来难度都比较大。2014年，济南市大明湖街道实施了按市场价回收蜂窝煤的行动,共回收40多吨，街道专门租用了一处废旧厂房存放蜂窝煤，这也是没有办法的办法。

（二）主体混乱。老旧小区既有单位宿舍，也有商品房，回迁房，房管所公房等，再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化。早期房屋开发重建设、轻管理，导致建管脱节，天长日久，开发商不管了。随着很多企业破产、合并、重组，加之近年来单位开始推进职工住宅物业服务社会化和后勤服务体制改革，通过发放物业补贴，逐渐和单位宿舍脱钩，通过组建业委会，把宿舍管理推向市场化，单位也不管了。

但是由于老旧小区业主成分复杂，参与积极性差，组织过程繁琐等原因，现在业委会成立的也不是很多，运行情况也一般，群众参与的积极性也不太高，现在还没担起老旧小区管理这个重担。所以，很多时候都是街道、社区管理，可以说投入了大量的精力、人力、财力。

（三）居住群体复杂，弱势群体多。老旧小区居民有单位职工、退休人员、下岗职工、回迁户、外来购房户、租赁户等。老年人多、弱势群体多、外来人口多，一方面是部分人素质不高，个人利益至上，乱堆乱放、乱泼乱倒、私搭乱建、毁绿种菜时有发生。这部分人对于清理自己的乱堆乱放、毁绿种菜、乱搭乱建、饲养家禽等行为，持抵触、不理解态度，甚至胡搅蛮缠、撒泼耍赖骂大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱势群体的生活习惯问题。很多人经济困难或是会过惯了，用不着又舍不得扔的旧东西,习惯于堆放到楼道或楼下,见到有别人扔的这些东西，还喜欢捡回来，久而久之，形成乱堆放。

这在一个小区，形成鲜明对比，六排楼，前三排基本没有乱堆放，后三排经常有。一打听，原来前三排是住的是年轻人，这破烂东西给都不会要，后三排是住的是老年人还有些困难群众，经常往回捡。有时这边清理出来刚堆成堆，垃圾车还没到，就有大爷大娘过来捡，一眼看不见就捡走了，所以会看到似曾相识的破沙发、旧床“长腿”跑回来了，让人哭笑不得。

（四）管理费用不足，收费难度很大。首先是收费标准低，现在老旧小区一般是一户一年70-100元的卫生费，约合每月每平方米0.10元，这个标准也就是一个扫扫地、拉垃圾的钱，养不起保安、保洁、维修、绿化等服务，更谈不上封闭、监控、路灯等硬件投入，但就是这个标准，能收到70%算是比较好的。极少数人、极极少数人是真不自觉，自己不交卫生费，堆积了垃圾就打举报电话投诉、叫新闻媒体曝光，说垃圾堆成山，就是没人管，用这种手段来倒逼居委会给他打扫卫生。（此办法观众切勿模仿，谢谢！）

其次是收费困难，居住在老旧小区的居民，多数业主没有确立有偿购买物业服务的意识，其思维仍然停留在计划经济时期“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段，这个是全国普遍存在的问题。深圳市社科院做过问卷调查，老旧住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。

老旧小区住户对小区改造整治和引入规范物业管理的愿望强烈、非常强烈，但在出资和缴费问题上态度消极、非常消极。砖家说是“你要管理我欢迎，你要投资我赞成，让我出钱你别想”。所以物业公司普遍不愿进驻老旧小区，即便是进驻了的也是惨淡经营，很多地市出现老旧小区改造提升后物业进驻，收不起来物业费最后跑路的现象。

二、解决问题的建议

（一）大力实施老旧小区改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作会议提出“加快推进老旧小区改造”，这是大好事，难点在筹钱。关于资金问题，一是可以成立一个专门的老旧小区维修基金，市场化运作，负责资金的筹集、运营和调配。二是尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，获得收益进行贴补。三是借鉴江苏南通“PPP”模式改造老小区道路照明的经验，吸引社区资金参与。四是创造融资平台，通过一定优惠政策，吸引有兴趣参与老旧小区物业管理的大型物业企业出资。

（二）明确主体，尽快建立业主委员会。老旧小区业主的物管意识普遍淡薄，多数人不清楚业委会是干什么的，自我管理、自我维权意识不强，不愿意参加业主大会，更不愿意参选业委会委员，常说的一句话是“管闲事落闲事”。仍停留在有问题找政府的旧思维上，难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。业主委员会普遍缺乏办公经费，加上很多委员都是兼职的、没有报酬的，积极性及公益热情难以持久。

（三）引入物业化管理，树立大物业理念。小区建设“三分建、七分管”，政府投入了巨大的资金进行老旧小区改造，如果管理不跟上，必定会反弹。把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，无疑是最好的选择。

针对收费难的情况，可以采取灵活多样的方式，一是参照公交公司模式，成立公办的非营利性老旧小区物业公司，政府补贴资金。二是在老旧小区改造整治中，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。三是对承担老旧小区管理的物业公司或社区进行补贴，比如淄博市，2011老旧小区物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积0.30元。政府补贴标准为每月每平方米建筑面积0.20元，业主交费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。徐州市的老旧小区物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2/月的标准费用，小区居民按住房建筑面积负担0.05元/m2/月的标准承担费用。四是对老旧小区物业实行以“以奖代补”政策，设立长效管理奖励资金，即对每个小区安排一定数额资金，经考核达到文明城市标准要求的，每年实行一次性奖励。大物业管理是指物业外包的范围不光是老旧小区的环境卫生，还包括店外经营、占道经营、乱停车、乱搭建、小广告、五小行业等，以弥补现有执法力量的不足，这种大包的方式，在深圳、南京、舟山都有试行，也有一些争议。其实城管外包不是洪水猛兽，需要认真分析，加强管理来解决，公共服务外包是改革的重要方向，不应因噎废食。

（四）更新观念，教育群众。通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即“政府花钱买机制，百姓花钱买服务”。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，房产证是你的名，你作为产权人要承担维修养护责任。同时，加强正面典型宣传，表彰奖励百名优秀楼长、业委会主任，千名文明市民，把精神奖励和经济补偿相结合，建立一支长效化的文明志愿者队伍。

设立道德银行和文明曝光台，利用电视、报纸、微信、微博等方式，对乱泼乱倒、乱吐乱丢、车窗抛物、随地小便等不文明行为，多点名道姓，少打马赛克，让不文明者丢人、现眼、受震动、受教育、能改正。

第四篇：小区一期景观绿化工程进度的情况说明

小区一期景观绿化工程进度的情况说明

XXXX房地产开发有限公司：

现将“和府”一期绿化工程苗木进度情况上报贵公司，请予以审核。

一、现场种植完成的苗木：银杏13棵、合欢10棵、国槐25棵、云杉14棵。

二、到达现场的苗木：

1、常青树：樟子松92棵、云杉13棵、桧柏10棵、国槐20棵、白皮松50棵、桧柏球20棵；

2、花灌木：丁香107棵、连翘135棵、珍珠梅180棵、榆叶梅70棵、枸杞186棵、海棠27棵、金银木10棵、木槿53棵、牡丹180棵；

3、乔木：银杏20棵、法桐35棵、合欢25棵、复叶槭11棵、梓树19棵、金枝槐30棵、垂榆8棵、龙爪槐25棵、国槐25棵；

三、地被植物已全部订购，现存放在附近的温室内，由于受场地限制，现无法运往现场；

四、3月10日我公司已安排6人到达施工现场，随时管理到场苗木；

五、由于目前工地整体状况所限，所到苗木无法一次定植完

成，本应按时完成的种植计划现被搁浅，只能视情况分片种植，我公司将确保工程质量，全力加快绿化工程施工进度；

六、目前，我公司在购置苗木上已支出110余万元，现申请贵公司给予拨付工程进度款50万元。

以上情况特此说明。

XX市XXX园林绿化公司 二〇一一年四月二十五日

第五篇：翡翠湾小区一期市政工程质量评估报告

安吉县景都翡翠湾花苑（一期）市政工程

质 量 评 估 报 告

建设单位： 安吉县景都置业有限公司

设计单位： 安吉县市政园林设计有限公司

勘察单位：

监理单位： 浙江建院工程咨询有限公司

施工单位： 浙江久天建设有限公司

总监理工程师：

浙江建院工程咨询有限公司

月 日

一、工程项目概况：

1、项目名称：安吉景都翡翠湾花苑一期市政工程

2、建设地点：安吉县地铺镇天荒坪延伸段北侧

3、建设单位：安吉县景都置业有限公司

4、设计单位：安吉县市政园林设计所

5、监理单位：浙江建院工程咨询有限公司

6、承包单位：浙江久天建设有限公司

7、工程投资：合同约230万元

8、合同约定工程质量标准：合格

9、工程概况：排水工程中排水管道管径≦400时，均采用HDPE双壁波纹管，其余采用钢筋混凝土管。检查井接D225支管采用500*500方形建材井，其余均采用∮1000砖砌圆形检查井。

道路工程：结构层采用40CM天然沙砾垫层 20cm水泥稳定碎石基层 6cm中粒式沥青环保人才网4cm细粒式沥青。

二、工程质量评估依据

1、工程建设项目文件和有关的法律、法规；

2、本工程设计文件、招标文件和变更设计联系单，设计交底记录；

3、施工合同及其他工程建设有关合同；

4、工程质量的检验评定标准：

《市政排水管道工程质量检验评定标准》（GJJ3-90）

《给排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-97）

《市政工程质量检验评定标准》（1992-68号文）和《市政工程质量等级评定补充规定》（1995）建成字第1号文

《市政工程施工技术资料管理规定》建成字（2002）221号文 《混凝土强度检验评评标准》GBJ107-87

三、质量保证体系的评估

1、施工单位提供的施工组织设计、施工方案较合理、可行；现场质量管理制度、质量责任制、质量检验制度较齐全。

2、主要技术管理人员，资质符合要求，专业工种操作人员具有上岗证书。

3、现场材料的进场管理，计量设备的数值基本符合要求。

4、见证取样及验收手续齐全。

5、施工机械配备能满足工程质量进度要求。

工程质量缺陷、造价人才网施工过程中的质量问题的整改复查情况：施工过程中其主控项目均符合要求，在一般项目中有部分缺陷，我监理部下发了1份监理通知单，2份整改任务单督促施工单位进行整改，经过复查，达到验收要求。

四、质量保证资料评估

（一）材料进场

1、水泥采用安吉南方水泥厂生产的PC32.5普通硅酸水泥，质保单 1 份，试验单 1 份为合格。

2、PVC-U加筋排水管产地为嘉兴市金阳塑胶管业有限公司，有质保单1份，各项指标合格，符合标准。

3、混凝土实心砖产地为安吉县孝丰鑫龙建材厂，有质保单1份。

4、钢筋进场报验 1次，有质保单1份，产地分别为杭州中强，复试结果各项指标合格，符合要求。

7、复合材料井盖进场1次，具有合格证。产地为安吉盖地井盖制造厂。

8、砂浆M7.5配合比一份，砼（C15）配合比一份，砼（C25）配合比一份，砼（C30）配合比一份。

9、砂浆M7.5，砼试块C15、C25、C30均委托安吉县建设工程质量监督站检测中心检验。检测结果如下：

①M7.5试块共计3组，符合设计和施工规范要求。③本工程砼试块C15共计6组，评定该批砼合格。④本工程砼试块C25共计3组，评定该批砼合格。⑤本工程砼试块C30共计3组，评定该批砼合格。

污水管道闭水试验5段，雨水管道闭水试验3段，试验结果均合格。水稳7天无侧限抗压试块3组

五、工程质量控制情况及评价意见 5.1对承包商质量保证体系的评价

开工之前施工单位完善并上报了质量保证体系，在施工过程中各级质量管理人员能够认真负责，质量控制体系运行有效。5.2质量控制情况

5.2.2贯彻规范要求

针对工程实际情况，为确保工程质量，监理人员要求承包商逐级交底，认真贯彻规范要求，使施工人员都明白施工技术要求，并在施工中执行施工规范；施工单位在施工过程中较好的做到了按规范施工；同时，监理人员在现场检查和验收中，也是严格按照规范、标准进行，在施工过程中发现不合格的工序、部位坚决返工。5.2.3严格控制工序工程质量

现场监理人员对各工序进行了严格的控制，每道工序的施工必须报现场监理人员，现场监理人员不到场不允许施工；同时要求施工单位总结工序的经验教训，监理工程师论坛为后续工序做好榜样。5.2.4技术复核

对结构物位置、基准控制点标高等监理人员均进行了技术复核，复核结果表明定位准确，各方向偏差都在规范要求范围内。5.2.5施工安全及文明施工

现场监理人员不定期的对现场安全、文明施工等进行巡查，督促承包商及时按要求做好以上工作；在施工过程中操作基本符合安全操作规程，安全设施较齐全，工人劳动防护措施到位，对周围环境影响较小，整个施工过程无安全事故。5.3进度评价

由于房屋建筑施工影响，工作面较小，前期进度较慢，但经过采取必要的措施，工程总体进度基本满足要求。

5.4施工技术资料审核

经审核各项施工活动内容的记录和技术数据的形成都是在整个施工过程中取得的，技术数据基本准确，资料反映的内容比较全面。详细检查见施工技术资料审查表。

六、工程监理情况

6.1监理人员及设施配备情况

公司任命邹新峰为项目总监，程旭峰为总监代表，陈国权为监理员进行项目监理工作，并配备了必要的办公检测仪器设备以及档案管理工具。

6.2工程质量监理情况

在工程质量的监理过程中我们坚持按图纸施工、按规范检查、按程序管理的原则，认真听取业主建议，不合格的工程必须返工。在具体实施中，我们主要从以下几个方面进行控制：

6.2.1参加施工图纸交底，了解设计意图；仔细学习监理合同和施工合同，明白业主要求，更好为业主服务； 6.2.2组织监理交底，明确监理管理程序；

6.2.3审核施工单位提交的施工组织设计，查看方案的合理性、可行性；

6.2.4审查施工单位进场设备是否满足施工需要，性能是否良好，针对不同的工序要求施工单位使用合理的施工设备；

6.2.5复核定位放样测量，核定满足规范及设计要求后进行下道工序

施工；

6.2.6审查成品、半成品、构配件、原材料供应单位资质，确保进场材料是是合格的，杜绝使用不和格原材料，并及时建立验收汇总台帐； 6.2.7加强隐蔽工程检查，每道工序完成后监理人员都进行检测，合格后方能进行下道工序；施工过程中我们对部分不合格的工序要求施工单位进行了返工处理；

6.2.8按照规范做好见证实验工作；对混凝土、砂浆配合比、原材料、混凝土及砂浆试块等的试验，监理人员坚持见证试验，并做好试验、见证记录台帐；

6.2.9混凝土施工坚持报审制度，监理人员检查合格后才可进行混凝土浇筑，在混凝土浇筑过程中全过程旁站，并做好旁站记录； 6.2.10对已完工的工序及时进行验收评定，主要从外观查看、技术资料审核、实测实量等方面对照设计及验收规范进行客观评定； 6.2.11严格控制工序工程质量，现场监理人员对各工序进行了严格的控制；在施工过程中监理人员对混凝土的浇筑稳定层的施工、沥青混凝土浇注施工全过程旁站监理，并做了详细的检查和记录； 6.2.12定期召开监理例会，分析工程质量及进度，并要求施工单位采取纠正和预防措施；针对施工过程中出现的问题不定期召开会议； 6.2.13及时真实的的记录监理日记和完成监理月报。6.3工程进度监理情况

开工之初，我们要求施工单位编制了详细的施工进度计划，并认真审核，在施工过程中经常进行对比分析，针对部分工序施工缓慢

分析原因，下发监理通知要求施工单位调整进度计划，同时利用工地例会和监理月报的形式对施工进度情况进行分析，积极解决施工过程中出现的问题，对进度进行动态控制。6.4工程投资监理情况

在投资监理过程中，我们主要是控制好变更工程量的计量及月报表的审核工作，我们在控制过程中坚持施工过程中有没有发生、业主监理单位有没有同意、是否违反合同规定、变更联系单有没有的原则，现场实测实量变更工程量，从实际出发，较好的控制了工程投资。6.5信息管理情况

在开工之初，我们根据工程实际情况结合公司规定及要求在《监理细则》中制定了详细的信息管理办法，实际工作中我们按管理要求及时进行信息的归类整理，要求施工单位按要求上报各种资料。6.6组织协调工作情况

在监理过程中我们本着实事求是的原则协助业主做好总体协调工作，并主动做好工地现场各工序、各部位之间协调，保证了工程的顺利进行。

6.7安全文明施工控制

在监理过程中，我们时刻注意提醒施工人员注意施工安全，加强文明施工，及时传达落实上级有关安全文明施工要求，发现安全隐患及时要求施工单位进行整改，在本工程施工中没发生一起安全事故。、