特科物业管理存在的问题及改进建议（精选合集）

第一篇：特科物业管理存在的问题及改进建议

特科物业管理存在的问题及改进建议

特科公司负责行政科物业管理主要有：清洁卫生、绿化美化和会务服务，本科认为存在以下问题需要改进和完善.一、清洁卫生方面

存在问题：

1、物业管理标书中规定绿化保洁员46人，目前绿化人员

5人、保洁员（含管理员）只有36人，保洁员人数不足，影响日常保洁工作。

2、3、对保洁人员欠缺有效的管理，日常的监管检查不够。保洁员素质参差不齐，培训教育不够。

改进建议：

1、尽快配齐保洁员，保持队伍的稳定性，合理安排工作岗

位。

2、要全面制定作业区域的卫生标准，编制行之有效的规章

制度并实施，充分调动员工的积极性。

3、定期对保洁员队伍进行培训教育工作。

二、绿化美化方面

存在问题：

1、管理人员不够专业，业务水平和管理能力有待提高，对

外包的园林公司人员监管不够。

2、因管理方式问题，园林公司工作的积极性、主动性不高，难以高质量做好绿化工作。

改进建议：

1、管理人员要加强学习和参加培训，提升业务水平和专业

知识，加强监管力度。

2、建议特科集团筹建一个本单位的花卉种养基地。

行政科

2012年4月26日

第二篇：关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议

随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

一、当前小区物业管理存在的突出问题

（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。

（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。

（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。

（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

三、工作建议

（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

（二）建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确国土房管、规划、建设、物价、市政、工商、质监等行政主管部门职能职责，促进各单位履职尽责。

（三）引入调解机制。成立行业调解协会。由国土房管局牵头，推选辖区内有资质的物业管理公司高层人员组建行业调解协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。建立“四级三方”调解机制，四级：即区级领导小组，区国土房房管局等区级部门和水电气等单位，属地镇街，属地社区。三方“即开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表，小区物业管理纠纷首先由属地社区组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解，调解不成再由属地镇街、区国土房管局等部门和区级领导小组逐级协调。

（四）建立惩戒机制。成立专门的物业管理服务监管部门，受理处理关于物业管理的投诉事项。建立物业管理服务“保证金”制度，所有按程序入驻小区的物业管理公司，每一都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金，若当物业管理公司没有发生不规范服务等情况，则年底全额返还保证金，若当物业管理公司存在不规范服务问题，监管部门有权对当保证金进行罚没并降低物管公司资质等级，从而促进物业管理公司规范服务。

第三篇：实习存在的问题及改进建议

实习存在的问题及改进建议

基于对当前实习生实习过程中存在的问题的系统思考，着眼于21世纪个人、企业、社会的发展，关注实习生的特殊地位和作用，本文以实习生在实习过程中存在的问题及改进措施为题，对目前实习生实习过程中存在的问题进行全方位的解读。通过对企业、实习生、学校的全方面调查，分析了目前实习生实习过程中存在的问题以及产生的原因和后果、影响，然后通过文献研究总结经验教训，探讨有效的解决办法，以帮助企业、学校、实习生本人正视实习生和其他员工不同和特点，根据实习生的身份的差异性进行相应的制度的完善，从而解决企业实习生在实习过程中存在的问题。

一、实习的概述 1.实习的界定。

实习：顾名思义，在实践中学习。在经过一段时间的学习之后，或者说当学习告一段落的时候，我们需要了解自己的所学需要或应当如何应用在实践中。因为任何知识源于实践，归于实践。所以要付诸实践来检验所学。它是解决大学生就业问题的有效途径，也是大学生进入职业生涯的缓冲阶段。

2.实习生在实习过程中存在的问题。

面对严峻的就业形势，在校的大学生们也纷纷投身到“实习大军”中，期望为将来的就业增加一些筹码。但是，在当代的社会中实习存在着各种各样的问题：①实习生实习一职难求。

二、造成实习生在实习过程中存在的问题的原因 2.1企业方面

2.1.1企业招聘实习生的目的与学校不一。据调查，从企业招聘实习生的目的来看，8成企业的主要目的都是储备人才；此外，实习生还能够满足企业填补简单的工作空缺（42.5%）缓解短期业务高峰的压力（28.8%）、精简人力成本（11.7%）等方面的需求。而对学校而言，让学生实习是为了让学生所学到的知识能够得以实践和应用，反过来还能检验书本上理论的正确性，有利于融会贯通。同时，也能开拓视野，完善学生的知识结构，达到锻炼能力的目的。一切都是为了让实践者对本专业知识形成一个客观，理性的认识，从而不与社会现实相脱节。

2.1.2企业对实习生的培训制度不够完善。企业没有一整套完整的实习生培训制度，就没办法把实习生的工作计划好、安排好、指导好，这也就导致了实习生在实习期间除了“端茶”、“倒水”、“拖地”、“擦灰”也就没有了其他的工作。这样几个月下来，实习生会感觉到学不到自己想要学习的专业知识等内容，而且企业也会产生实习生不会给企业产生价值的表象认识，甚至当企业领导总是发现实习生在无所事事地上网、看杂志时，便更不会认可引进实习生会给企业的带来实际意义。2.2学校方面

2.2.1学校未能重视学生实习阶段。目前很多学校未能重视实习问题，不能灵活、有效的管理实习，对实习工作的管理模式和方法较为单一，评价体系亦相当不规范。大学生在实习期间被分到各行各业，去到不同的地方，较为分散，这对于本来就要完成学校教学重任的老师来说无法全程参与和指导他们所带学生的实习工作。

2.2.2学校重理论、轻实践。许多学校把教学重点放在课堂上，而忽视了实践的重要性，忽略了实践教学对人才创新教育的不可替代的作用。由于这种认识上的偏差，导致对实践工作上的投入不足，社会实践活动和设施偏少，实践环节的建设也相对落后。2.3学生方面

2.3.1环境适应能力差。一方面，个别学生对异地实习生活不习惯，恋家思想严重，不能坚持正常工作。另一方面，企业的要求与学校的管理不同，个别学生适应不了企业严格的规章制度，违犯实习纪律，出现中途离岗等现象。

2.3.2职业素质低。实习生的职业素质欠佳、工作态度不踏实、思想上不够重视。有些实习生对本职工作并不热心，认为自己留下来工作的可能性不大，因而不能安心实习和工作，缺乏职业所必备的责任心。不严格遵守实习生规章制度，自由散漫，迟到、早退、请假现象严重。

2.3.3缺乏主动性。大多数实习生为独生子女，由于父母的溺爱，依赖性大，缺乏独立性和主动性，不知道积极面对工作，有效处理日常工作的琐事，在实习期间不知道主动学习新知识，遇到不懂的问题不知道请教，导致了整天无所事事的局面，到实习结束什么也都没有学到。

三、改进实习存在的问题的措施 3.1企业方面

3.1.1建立实习生实习管理制度。企业要充分认识到实习管理制度的重要性，要从战略性人力资源管理的高度认识实习制度，从而制定一套规范、完善的实习管理制度，根据组织的发展战略，持续、有计划地发掘与储备人才。企业根据自己的发展需要把实习生工作作为自己储备人才的一部分，建立完善的招聘、选拔、测评、奖励体系。这样可以节约自己寻找人才的成本，利用身边的资源去寻求自己需要的合适的员工。

3.1.2改进薪酬管理。企业要端正自己的态度，不要再想着利用实习生这样的廉价劳动力，要改进薪酬管理和住宿条件，为实习生创造一个良好的学习、工作环境。现在很多企业接受实习生的一个原因就是实习生的薪酬低。3.2学校方面

3.2.1要时加强实习生管理。学校要密切关注学生实习动态，加强对实习生的管理。不要将对实习生的考核简单停留在实习报告上，要选派老师具体深入到实习单位考察实习生的思想、工作、生活动态，以便实习生能够更好、更快地适应工作环境。同时要加强与企业的联系，随时了解实习生的动态，及时处理好实习过程中的问题，不断完善实习的教育指导工作，使实习工作能够持续、有效的开展。

3.2.2要重实践。学校要重视起实践的重要性，不要光把教育停留在理论上，让理论和实践相结合。在校期间要多组织一系列与实习相关的活动，提供学生的实践动手能力。一些高等学校可以与学生实习比较集中的企业、事业单位，根据双方的实际情况，可适当建设实习用房。

3.3学生方面

3.3.1提升自己的能力。实习生在平时的工作和学习中要注重实践，培养自己各方面的能力，争取把自己培养成全方位的人才。平时，可以加强交流，提升自己的人际交往能力、表达沟通能力等，为以后的工作和学习打下良好的基础。

3.3.2主动学习。要树立良好的心态，摆正自己的姿态，虚心向企业的各位同事学习，遇到问题要主动积极的思考，要在实践中不断学习，填补自己操作能力的空缺。同时，因为没有经验，所以一定会有挫折和失败，这种时候不能消极，要学会总结和自我调节，积极主动地面对工作。

四、结论

大学生来说是一个必需且重要的环节，实习能够提供大学生接触社会的机会，增强学生自主创新能力，并增加学生就业的筹码。而如今实习生却面临这样那样的困难，因此，企业、学校、学生都应该重视实习，共同努力，以最大限度地改变目前实习生现状，给实习生提供一个宽松、舒适的实习环境。

第四篇：备课存在的问题及改进建议

备课存在的问题及改进建议

冠县中学教研室 孙同 2007年11月30日

备好课是上好课的前提，只有备好课才能上好课，“教”字成功，必“备”字先行。备课从大到小、从宏观到微观，分为学期备课、单元备课、课时备课，按照组织形式又可分为个人备课和集体备课。

一、学期备课——通览整体，宏观把握，居高临下

（一）存在的问题

部分教师的学情分析简单应付，对学生的学习情况分析不深入、不细致；部分教师没有教科研课题或选题不合适或流于形式，可操作性不强。

（二）改进建议

1、学情分析

定量分析：把学生上学期期末考试的成绩按教案表格中的项目进行统计，并把相应数据填入表格。这些数据包括班级人数、平均分和优秀（得分率90%以上）、良好（得分率80%—89%）、一般（得分率70%—79%）、及格（得分率60%以上）、不及格（得分率60%以下）五个等次的人数及百分比。

定性分析：根据学生期末考试的成绩、答卷中出现的问题和平时的学习表现，从学习基础、学习态度、学习方法、学习效果等方面对学生进行分析，找出闪光点和存在的问题。同时，教师也要把自己教学中的得失进行分析。成绩好，有学生的努力，也有教师不可磨灭的功劳；成绩差，有学生的原因，也有教师不可推卸的责任。所以，只有从师生双方进行分析，才更全面，才更符合实际，才更有利于改进教学。

2、教材分析

学期备课的主要任务是通览教材和课程标准。在假期里，教师就应该钻研全册教材和课程标准，领会教材的编写意图，熟悉教学内容，明确各单元（或章）的目标要求，以及它们之间的内在联系，从宏观上做到心中有数，然后写出教学 目标、教学重点、难点和详细的教学进度安排。

3、教科研课题研究

随着新课程的全面实施，我们在教育教学中会遇到很多新问题，也会出现不少新困惑，而开展教育科研是解决这些问题、解开这些困惑的有效途径。很多教育专家把教育科研称为促进学校发展的第一生产力，一些名校的成功实践也证明了这一点。可见，要想使学校走上内涵发展、特色发展、可持续发展、又好又快发展的道路，就必须重视开展教育科研工作。

（1）教科研课题研究概论

这里所说的教科研课题，是指教师自主的课题研究。所谓自主课题是相对于各级教育行政部门批准立项的规划课题而言的。自主课题研究是指教师以教育教学中所遇到的具体问题为研究对象，以行动研究为主要方式，以解决这些问题为目的所展开的教育科学研究。要让老师们明确：问题即课题、工作即研究、对策即方法、成绩即成果。切实去掉老师们对教科研的神秘感、畏难感，激发老师们进行教科研的积极性。

（2）教科研课题研究的过程

①课题选择——身边的教育现象。选题宜“小”、“专”、“短”，而不宜“大”、“泛”、“长”。“小”，就是切口小，从小事、小现象、小问题入手。“专”，就是研究内容专

一、研究对象唯

一、研究方法一法为主。“短”,就是周期短，什么时候眼明了、心亮了,就可以结题，就可以马上把研究成果在自己的教育教学中得到运用。

②研究方法——行动研究法。就是指教师从实际工作中发现课题，并在实际工作中借助理论进行系统研究，从而认识规律、解决实际问题的一种方法。其基本步骤为：第一，对选择的课题进行确认。诊断其原因，确定课题的种类、范围、性质、形成过程及可能影响。第二，拟定行动方案。考虑问题如何解决，拟出一个初步的实施方案。第三，实施行动和积累资料。根据方案进行研究行动，在行动的过程中，通过观察、调查、阅读等研究方式，不断搜集各种资料和数据，并 2 根据行动中得到的信息，不断对方案内容加以改进。

③研究工具——教育日记。教师要记录教育现象、记录自己的感受、记录自己的思考。每一篇日记可比喻为一颗珍珠，把这一颗颗的“珍珠”串起来，那就是非常美丽的“教育科研项链”。日后对这个“项链”细细欣赏、解读、反思就是每个教师可以自主进行的教育科研。

④研究成果——经验总结加升华。对教育科研过程中的教育日记和获得的所有材料及时进行总结分析，透过现象抓本质，透过局部看整体，从偶然的背后发现必然，从中找出规律性的东西，得出规律性的结论，撰写行动报告或经验论文。

二、单元备课——规划局部，中观安排，承上启下

（一）存在的问题

个别教师对单元备课重视不够，存在应付的现象。不少教师的单元备课虽然环节齐全，但是在科学性、实用性、充实性上还存在一定的问题。对教材重点、难点的分析，对教法学法的研究还不够充分，起不到应有的作用。

（二）改进建议

单元备课主要解决以下问题：

1、进一步熟悉与掌握本单元的教材内容，领会编排的目的及意图，根据每节课在单元中的地位和学生的学习基础，拟定本单元的教学目标和重点、难点。

2、根据本单元的教材内容、教学目标、重点、难点，确定主次、先后、详略，选择教的方法、学的方法、测试方法，配备习题，安排授课时数。

三、课时备课——研究细节，微观落实，实地脚踏

（一）存在的问题

教学目标缺乏过程与方法、情感态度与价值观的制定；教法学法、学生活动和板书设计简单笼统，缺乏可操作性；教学后记要么敷衍了事，要么不合要求，起不到反思、改进课堂教学的作用。

（二）改进建议

1、教学目标

首先，对教学目标要有正确的认识。教学目标包括教师的教与学生的学，尤其要定位在学生的学上。教学目标是带有策略性和条件性的，是具体的，是可操作、可观察、可评价的。教师在制定教学目标时，要从只考虑自己如何教转变为考虑学生如何学，重点考虑学生通过学习有什么变化、应达到什么样的程度。其次，对“三维教学目标”要有正确的理解。知识与技能的目标立足于让学生学会，即学生通过这节课的学习，应理解和掌握哪些具体的学科知识；过程与方法的目标立足于让学生会学，即学生在这节课上运用什么样的技能和方法来学习和探究学科知识；情感态度与价值观的目标立足于让学生乐学，即学生在这节课上思想、观念、认识等方面应有哪些提升。教学目标的三个维度，不是三种类型，三个维度指的是同一事物的三个方面（侧面），它们是联系在—起的。任何割裂三维目标的教学目标都不是完整的教学目标。

再次，要用正确的方法表述教学目标。教学目标的表述必须具备两个特征：一是必须明确说明学习什么、掌握什么；二是必须用可以检测、或者能够评价的词语来界定。如“说出……的名称”、“用自己的话说明……”、“对……进行解释”或“陈述……之间的关系”等。根据这样的要求，规范的目标表述必须考虑以下四个要素：（1）谁？（行为主体）；（2）做什么？（行为动词）；（3）做到什么程度（行为水平或行为标准）；（4）在什么条件下？（行为条件）。如：“在3分钟内（行为条件），学生（行为主体）能算出（行为动词）至少5道题（行为水平或行为标准）”。

2、教学重点、难点、关键点

教学重点是指有共性、有重要价值（包括认知价值、迁移价值和情意价值）的内容，即学科的核心知识、核心技能和核心思想观点等。教学难点，就是学生难于理解和掌握的内容。一般来自于以下几个方面：（1）学生没有知识基础或者知识基础很薄弱；（2）学生原有的经验是错误的；（3）学习的内容需要转换 4 思维视角（如从宏观到微观、从平面到立体）；（4）内容抽象、过程复杂、综合性强。具有上述一个或多个特点的内容，都可能成为教学难点。教学关键点是指教材中最本质的带有规律性的知识关节点。

3、教法、学法、教学过程

教法、学法、教学过程的设计要以学生为本，要突出学生的主体地位、主人地位。如杜郎口中学的备课要求：杜绝抄袭教学参考及现成的教案，主要把上课的措施显现出来，体现学生为主体，活动的形式多样，反映出学生的创新意识、实践能力。因此，教师在进行教法、学法、教学过程设计时，应注意以下三个问题。

第一，从学生的角度想问题，把教学内容问题化。教师要善于根据教材内容给学生提炼出问题，还要善于设计出引导学生解决问题、发现问题、提出问题、形成问题的情景，并提供鲜活的、丰富的学习资源。

第二，根据问题设计教学程序，把教学环节和步骤显示出来。

第三，根据问题预设相应的教和学的方式。如：学生自己能学会的，就可以预设引导学生学；新旧知识有直接联系的，就可以预设诱导学生学；学生难于理解或不易接受的，就可以预设指导学生学；学生独立学习有困难的，就可以预设互相帮助学，等等。

4、板书设计

（1）要有鲜明的目的性。即要充分体现教学目标，教学重点、难点。（2）要有一定的针对性。即要针对教材内容的特点和学生的特点。（3）要有高度的概括性。即要简明、醒目、凝练、集中。（4）要有清晰的条理性。即要眉目清楚，条理清晰，主次分明，次序井然。（5）要有独创的艺术性。即要结构新颖，要有利于激发学生的学习兴趣。（6）要有适当的灵活性。即要有变化，要不断创新。

5、教学后记。经常性的教学反思是教师责任心的具体表现，是教师教学自我反馈的一种好形式。更重要的是，它还有利于进一步提高备课质量使教学内容 5 更全面、教学设计更合理；有利于加强教学的针对性，及时发现问题，及时改进；有利于教师积累教学经验，提高教学水平；有利于教师实现由“教书匠”向“专家型”转变。关于教学反思的重要性，华东师范大学叶澜教授有一句话堪称经典——“一个教师写一辈子教案不一定能成为名师，一个教师写三年教学反思就可能会成为名师”。教学反思是一个大课题，这里只对课后反思（教学后记）进行详细建议。

第一，记教学中的“得”。一堂课下来，教师在自己的教和学生的学上，总有感觉得意之处，或教师角色转变的好，教学手段运用的好，或学生学习方式应用的好，或教学目标达成度高，或授课过程中“灵感”顿生……，不论是哪方面的收获，都要记在后记中，经过不断积累、归类整理，对提高自己的教学能力，形成自己独特的教学风格将大有裨益。

第二，记教学中的“失”。“智者千虑，必有一失”。何况教学过程是师生互动、生生互动的动态过程，教学中难免会出现教师对教材处理不当，教学方法运用不合适，对教学中偶发性因素估计不足，学生学习态度、学习方式不恰当，学习效果不显著等情况，要及时、客观地予以记载，并分析其原因，制定出弥补措施，避免在以后的教学中重蹈覆辙。

第三，记教学中的“疑”。有些疑难问题是教师在备课过程中遇到的，有些是通过课堂提问、课堂讨论、课堂练习或课后作业等形式反馈出来的，往往反映出我们教学过程中的某些不足，记下来，在今后的教学中予以特别注意。

四、集体备课——汇集智慧，资源共享，取长补差

（一）存在的问题

不少学校的集体备课实用性不强，并没有体现集体智慧。教材的挖掘、教法学法的研究、学生活动的设计不到位、不充实，实用性差。

（二）改进建议

这里所说的集体备课，指的是任教同年级同学科的任课教师的集体备课。有的学校、有的年级、有的学科只有一位任课教师，他自己就是小集体，不适用这 6 种集体备课形式，他应该参加不同年级同学科教师的教研活动，加强与同学科教师的交流，以弥补这一缺失。

1、集体备课的时间、地点和主备人。每学期开学初，备课组长就要制定出集体备课的计划，确定本学期集体备课的时间、地点，并把主备任务分配给组内成员。

2、集体备课的内容。一是总结上一周教学的得失，教学中有哪些成功之处，存在哪些不足，哪些需要在以后的教学中加以弥补和强化。二是讨论下一周教学的内容，确定教学目标，教学重点、难点，教学的方式和方法（即教什么？怎么教？学什么？怎么学？）。

3、集体备课的要求。主备人提前一周完成自己的备课任务，在集体讨论两天前把备课稿发给组内每个成员，每个成员要根据教材内容和学生情况对主备人的备课稿进行研究。集体备课时由主备人发言，参与人员共同讨论，并发表补充改进意见。然后由主备人综合集体的意见形成本次集体备课教案的书面材料，分发给备课组成员。每个成员必须根据本班学生的实际情况，对集体备课的教案进行添加，形成自己的“个性化教案”。集体备课一般要做到“四个统一”，即统一教学进度，统一教学目标，统一教学重难点，统一阶段测试。提倡“四统一”并不是“一刀切”，而是要根据教学的具体情况，经集体分析，作出合理安排。

第五篇：浅谈小区物业管理存在问题及建议

浅谈小区物业管理存在问题及建议

[摘要]伴随着嘉善房地产市场的快速发展，原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露，这些直接影响和制约了物业管理行业的生存和发展。因此研究其解决问题的对策，有着重要的现实意义。本文列举了我区的小区物业管理普遍存在的若干问题，并加以分析，最后，针对问题，对完善物业管理提出了若干建议。

[关键词]物业管理，存在问题，建议

1引言

随着嘉善经济的快速发展和城市开发进程的加快，房地产市场已成为嘉善县的主导经济之一，不管是资历深久的同心房地产公司还是新成立的几家房产公司，都颇具实力，同时由房地产行业带动的物业管理行业也逐渐形成规模，其效益日趋明显。我县的物业管理行业起步较晚，但发展较快。从1996年的第一家区物业管理公司成立至今，全县已有物业管理公司10余家，从业人员300余人，实施物业管理的住宅小区20余个，涉及住户五万余户，物业管理工作经过近十年的发展，取得了很大的进展。但是，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。近几年，我县物业管理公司与业主之间不断发生的矛盾已经成为大家关注的焦点。从物业公司乱收费、擅自停水停电到公共设施被侵占、公共维修基金被挪用、业主委员会成立难，大量物业纠纷纷至沓来。这些直接影响和制约了物业管理行业生存和发展。因而，研究现阶段我县物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

2我区物业管理存在的若干问题

2.1物业管理收费难

一般来说，物业管理费除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。据统计，一般小区的物业收费率能达到75%，就属于比较好的。但比如杜鹃小区,不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见的现象，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。2006年5月的浙南频道曾经报道过这样一则新闻，嘉善县的多个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面，比如众所周知的冬青里别墅小区,由于所能收到的管理费不到四成，物业公司不得不作出了退出小区的决定。2.2物业公司服务面狭窄

物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一，服务面狭窄。目前，我县的物业公司仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区,包括风泽泗洲、东方名嘉、格林春天这几个小区，也仅仅是提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，其他一些特需服务项目基本没有开展，如代接送小孩、代收水、电、暖气费；代家政服务等等。

2.3物业公司员工素质欠佳

一般的物业公司认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗，着重表现在杜鹃小区，由于物业管理费的不到位，不得不低薪聘请下岗工人甚至退休工人！即使公司对员工培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还未走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质低。例如，2006年嘉善经济开发区物业管理有限公司的人员流动性达到60%。保安工作形式大于实质，作用没有真正发挥。表现为：重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。

2.4成立业主委员会工作滞后

目前，嘉善绝大部分小区虽然都成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用；服务质量的监管工作没有真正地开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监督。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业公司单方面说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。

2.5业主对物业服务收费缺乏知情权

从嘉善的情况看，各物业管理公司都能做到明码标价收费，能在小区的醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等，但对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。”侵犯了业主的知情权和监管权。例如小区内停车收费问题，此类纠纷主要由物业管理公司以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等。由于物业管理公司所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。

2.6个别业主过度强度个人利益

有个别业主过度强调个人的实用性利益而不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾袋；宠物粪便随处可见等。这些行为不仅增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量，而且破坏、影响了社区的整体美观和社区的环境。2.7其他问题

物业公司由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有执行。目前，嘉善各居民住宅小区提供物业服务的物业公司都是前期物业由开发商代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业管理企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选择物业管理公司。致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细，欠缺可监督性。

此外，由于房地产开发商的原因，小区分期建设及附属配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套设施如水、电、气等工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响到物业服务质量。另外，我省现行的物业服务收费办法已滞后,有些内容与国家新颁布实施的相关法规、政策规定不相一致。

3完善物业管理的若干建议

针对上述物业管理中存在的问题，根据自己的实际工作经验提出以下几点建议： 3.1加强物业管理知识的宣传

要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业公司的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

3.2改变以往的收费态度和收费方式

由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺乏理解和运用。同时，由于收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作

态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而

不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴业主的名单，起到督促未交业主尽快交纳的作用；对极个别的拖欠较多、对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主，物业企业可拿起法律武器进行起诉，以起到震慑教育作用；也可依靠业主委员会，以业主委员会名义发通知，宣传缴纳物管费是业主应尽的职责。

3.3加强物业公司自身建设

加强物业管理公司自身建设，提高服务质量。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业的不断努力，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。收费时应根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主协商确定。对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主的监督作用。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。

3.4走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

3.5成立业主委员会

明确业主委员会是业主欠费追偿的主体，物业企业是具体执行人。由于物业企业自讨欠费，既是运动员又想当自己工作的裁判员，业主很难接受和理解。因此，业主欠费，作为业主代表、作为物业服务的监督人的业主委员会应发挥其作用，站在公平的角度处理问题。3.6应与开发公司办理好交接手续

物业企业要与开发公司办理好房产交接。为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

3.7开设物业服务的公开竞争市场

为保证业主自主选举权和物业企业完全的市场竞争，所有的物业服务项目都必须通过公开招标，由业主委员会经过全体业主意见调查，选定本社区物业服务质量档次，制定招标条件并公开发布招标公告。物业公司按投标条件进行公开竞争招标，中标后的物业公司到业主社区发布公告，让全体业主透彻了解中标物业公司的基本情况及服务内容。

3.8及时修改完善现有的物业管理规则

近几年国家陆续颁布了相关法律和政策规定，而我省现行的物业管理规则仍是省物价局、省建委2000年制定的，在近六年来的执行当中，现行物业收费管理规定有不少地方与国家新颁布实施的法规、政策规定不协调或矛盾。因此，省上必须尽早修改和出台与之相配套的物业管理服务收费办法。同时，在制定物业管理收费时，应将现在的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这样才能更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。

4结束语

嘉善小区物业管理存在的这些问题，正是全社会物业管理行业的折射，它同时涉及到多个部门，等待着各相关部门的共同关注、协调和解决。物业服务关乎千万百姓的日常生活和切身利益，把物业的这些问题理清楚、解决好，将有力地促进我县物业服务的健康发展，推动和谐社会的构建。因此需要我们作出更进一步的努力。

参考文献：

[1] 王贵岭.《物业管理》.中国物价出版社.2003年10月。

[2] 蒋义宏.浅析成熟的物业管理模式.《现代物业》.现代物业杂志社.2007年1月。[3]涂振.《业主自治是物业管理的基础》.合肥工业大学学报(社会科学版).2006年9月。[4] 许海峰.《物业管理》.广东人民出版社.2004年6月。

[5] 王荷.物业管理公司资源的经营[J].住宅与房地产[C].2006年8月。