未经公房同住人同意,公房转让合同无效

第一篇：未经公房同住人同意,公房转让合同无效

未经公房同住人同意，公房转让合同无效

案情简介：王女士与杨某是夫妻关系，但因杨某实施家庭暴力王女士提起诉讼解除婚姻关系并分割夫妻共同财产，但在一审审理过程中，杨某在王女士不知情的情况下，伪造王女士签字将杨浦区的一套公房转让给第三人张某，并且在杨浦区房地产交易中心办理了房产变更登记。王女士得知此事后，委托任律师代理此案。

任律师接受王女士委托后，仔细研究案情，并去杨浦房产登记机关和管理公房的物业公司调查。经过研究和调查后，任律师认为杨某与第三人之间的公房承租权转让属于无效。任律师代理王女士向杨浦区人民法院提起诉讼，要求确认杨某与第三人张某的公房承租权转让合同无效。

法院判决：经法院审理查明，本案争议的公房是在王女士与杨某结婚后取得，承租人为杨某。1998年王女士的户籍迁入系争房屋。2010年9月3日被告杨某作为转让方与第三人张某签订《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定杨某将杨浦区的公房承租权转让给张某，转让价11万元整。法院认为，王女士系系争房屋的成年同住人，被告杨某未经王女士同意，擅自将系争房的承租权转让与第三人张某，侵犯了王女士的合法权益，判决杨某与第三人张某签订的《上海市公有住房承权转让合同》无效；王女士与杨某共同返还126000元。

律师分析：根据《合同法》相关规定，“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。”

根据上海地方法规规定“ 公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。”本案中，王女士的户口就在争议的公房内，根据上述法律规定，杨某在转让公房承租权时，应当征得同住人王女士的同意，但杨某伪造王女士签字，并同第三人恶意串通，损害王女士的合法权益，法院判决公房承租权转让无效符合法律规定。

律师建议：上海公房承租权转让程序较为特殊和复杂，而且还有上海高院司法意见，公房承租权转让时，应征得公房共同居住人的同意，还需征得公房的出租人同意。建议普通公民办理公房转让时，应小心谨慎，最好咨询专业人士。

第二篇：公房同住人的认定

公房同住人的认定

公有住房同住人，在公有住房出售时，可依法成为售后公房共同权利人；在公有住房拆迁时，有权依法取得拆迁安置。然而对于公有住房同住人的认定，在不同的法律法规中却存在不同的认定。在此，上海资深律师黄蕊根据自己多年的办案经验归纳整理如下：

2、《上海市房屋租赁条例》中使用的为“共同居住人”一概念，且对其具体人员认定并未作出明确规定。

2001年6月28日，上海市房地资源局发布《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见

（二）》中明确规定：《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

3、《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）中规定：同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

《解答》还列举了几种可是为同住人的情况：

1）具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2）一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； 1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

3）在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4）房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

《解答》同时规定了几种不能被视为同住人的情况：

1）将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2）获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3）已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

第三篇：租赁公房买为产权房时未经同住成年人同意,推翻公有住房出售合同

租赁公房买为产权房时未经同住成年人同意，推翻公有住房出售合同

委托代理人：王晶（***）上海众华律师事务所

【案由】 房屋买卖合同纠纷

【关键字】 售后公房承租人 成年同住人公有住房协议书诉讼时效

【案情简介】

上海市长宁区仙霞路某处房产（以下简称“系争房屋”）原是租赁公房，该房屋系本市XX路房屋动拆迁分配所得，承租人系被告朱甲，朱甲与配偶宋某育有一子朱乙，1994年原告李某与朱乙登记结婚，同年将户口迁入系争房屋内并居住于此，1996年双方生育的子女朱丙也在此报出生，此时户口在册人员共有五人，分别是承租人朱甲、配偶宋某、儿子朱乙、原告李某、孙子朱丙。2010年李某和朱乙因感情不和协议离婚，离婚后李某搬出，自行解决住房。朱乙离婚后不久于2011年和王某再婚，第二年生育子女朱丁。

2014年7月朱乙因病去世，原告李某在受邀参加追悼会时才从亲戚口中得知，系争房屋早已于2002年10月被购买为产权房，李某立即去房产交易中心查询，得知系争房屋产权人登记在前公公朱甲和其前夫朱乙名下，原告认为其户口一直在系争房屋内，且在此居住了十几年，也没有享受过福利分房。2002年10月系争房屋被购买成产权房时原告也是同住人之一，朱甲和朱乙在隐瞒原告的情况下，是否能合法将租赁公房购买成产权房？本律师在接受了原告的委托后，前往物业公司调取到了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《本户人员情况表》。经核实，上面关于李某的签名均是代签的。

【争议焦点】

被告朱甲、朱乙就系争房屋与某物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》是否有效。

【律师分析】

1、《出售公有住房方案实施细则》第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。

2、“同住人”含义是什么？

3、答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

4、根据以上两点，原告应为系争房屋的适格的同住成年人。

5、职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。本案中协议书上的签名经核实确非原告李某本人所签。故该签名不能作为李某同意将系争房屋产权购买至朱甲、朱乙名下的真实意思表示。

6、上海市公有住房出售合同欠缺全体同住人共同的意思表示，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。

7、本案属确认合同无效的确认之诉，不适用诉讼时效制度。

【法院判决】

法院最终采纳了本律师的意见，认定原告是系争房屋的适格的同住成年人，经调解，被告方同意在系争房屋的产权上加上原告的名字，后双方去房产交易中心办理加名手续，我方胜诉。

【相关法律】

《出售公有住房方案实施细则》

第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。

“同住人”含义是什么？ 答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

《中华人民共和国合同法》

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

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第四篇：公房承租权转让合同

公房承租权转让合同 甲方（转让方）__________

乙方（受让方）__________

根据《公房承租交换试行办法》（以下简称《试行办法》）等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公房承租权等有关事宜、订立本合同。

第一条 甲方将其承租的座落于：________区（县）________路________弄（新村）________支弄____号____室，租赁部位独用面积________平方米的公房承租权（以下简称该公房）转让给乙方。在订立本合同前，甲方已向乙方出示该公房的《租用公房凭证》［《租用公房凭证》复印件见（附件一）］。乙方已对甲方转让的该公房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。

第二条 甲、乙双方经协商同意，该公房转让的成交价格为：人民币（大写）________元。

第三条 甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理（不约定的划除）：

1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款时间由双方在本合同（附件二）中约定。

2、按《试行办法》规定，经该公房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同（附件二）中约定。

3、付款时间和金额由双方在本合同（附件二）中约定。

第四条 甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的______日内，持本合同及规定的材料到该公房所在地________区/县房地产交易中心办理该公房承租一权的转让手续。

第五条 甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公房差价交换通知书》（以下简称《通知书》）之日起的____月内，持有关材料向该公房的出租人或出租人委托的物业公司办理公房租赁关系的变更手续。甲方同意，自该公房租赁关系变更手续办妥后的____日内，腾出该公房并交乙方进行验收交割。

第六条 甲方承诺，自本合同签订之日起至该公房验收交割期间，凡已纳入本合同（附件三）的各项不得拆除的房屋装修及附属设施，若被损坏被拆除，则除应按被损坏、或拆除的住房装修及附属设施估值赔偿给乙方外，还应按估值的____%向乙方支付违约金。

第七条 乙方承诺，凡转让前该公房内原有设施因有变动，而按规定应由承租方自行承担的装修、养护费用，转让后则由乙方承担。

第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按本市的有关规定承担各应缴纳的税费。在验收交割前未支付的使用该公房所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等其他费用，除甲、乙双方在本合同（附件四）中另有约定外，均应由甲方支付。

第九条 乙方未按本合同（附件二）的约定付款的，应按逾期应付款向甲方支付滞纳金。滞纳金自本合同（附件二）约定的应付之日起第二天至实际付款之日止，按逾期应付款的______%计算。逾期____天后，乙方同意甲方有权按下列［一］［二］［三］款约定向其追索违约责任（不选定的划除）：

一、乙方除应支付上述滞纳金外，还应按逾期应付款的____%向甲方支付违约金，合同继续履行。

二、甲方有权通知乙方终止本合同，并从乙方已付款中扣除乙方逾期应付款______%的违约金，余款返还给乙方；已付款不足违约金部分，或甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金部分，均应由乙方据实赔偿。

三、________________________________________________________________________。

第十条 除不可抗力因素外，甲方未按本合同约定的期限将该住房交乙方进行验收交割的，应按已收款向乙方支付逾期利息，逾期利息自约定收交割之日起第二天至实际验收交割之日止，利息按甲方已收款的______%计算。逾期______天后，甲、乙双方同意按下列第［一］［二］［三］款内容处理（不选定的划除）：

一、甲方除应支付逾期利息外，还应按已收款的______%向乙方支付违约金，合同继续履行。

二、乙方有权书面通知甲方终止合同，甲方除应在接到书面通知之日起______日内向乙方返还已支付的价款和逾期利息（自乙方支付价款之日起至解除合同之日止）外，还应按已支付价款的________%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

三、__________________________________________________________________________。

第十一条 甲、乙双方同意，在不违背本合同各条款原则的基础上，可不本合同的未尽事宜订立补充条款。本合同双方订立的补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及补充条款和附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

第十二条 本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公房差价交换通知书》之日起生效。

第十三条 甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿意按本合同约定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同的约定索赔。

第十四条 本合同生效后，甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议应协商解决。协商不能解决的，选定下列一种方式解决（不选定的划除）：

1．向______________仲裁委员会申请仲裁。

2．依法向人民法院起诉。

第十五条 甲方承诺，本合同生效前该公房承租权转让已经其同住成年人之间在履行本合同过程中发生争执，均与乙方无涉。

第十六条 本合同连同附件（正本）壹式______份具有同等法律效力，其中甲、乙双方各执________份，该住房所在地__________区/县房地产交易中心和________________，____________，各执壹份。

补充条款

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（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件一公房租用凭证复印件

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（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件二付款时间及金额

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（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件三不得拆除的房屋装修及附属设施项目内容

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（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件四 水、电、煤气、电讯、物业管理等其他费用支付

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（粘贴线）（骑缝章加盖处）

公房同住成年人意见书

我们一致同意，甲方以人民币（大写）__元，将该公房转让给乙方，同时推选____为“个人住房特种存单”的存款人代表。

甲方：（签章）____________乙方：（签章）____________ ［本人］__________________［本人］__________________

［本人］__________________［本人］__________________

姓名：____________________姓名：____________________

［身份证明］［身份证明］

［营业执照］［营业执照］

［商业登记证号］［］［商业登记证号］［］

号码：____________________号码：____________________

［居住］［居住］

邮政编码：________________邮政编码：________________同住成人年签字（盖章）_____年_____月_____日 备注： 若有反对意见，请在此签字（盖章）_____年_____月_____日

委托代理人：______________委托代理人：______________

联系电话：________________联系电话：________________

日期：_____年_____月____日日期：_____年_____月____日

签于：____________________签于：____________________

置换（或中介）公司名称：______联系地址及电话：______________

房地产经纪人员姓名：__________

房地产经纪人证件编号：________

联系地址及电话：______________

___________年______月_______日

备注栏

甲、乙双方签定的本合同，经审核符合有关规定；座落于________区__________路__________弄（新村）______号_______室（部分）公房的受让人为__________；该公房系统受让取得。

经办人（签字）_____________

房地产交易中心（章）_______

_______年_______月_______日

第五篇：民事上诉状(公房拆迁,同住人与未成年人权益保护)

民事上诉状

上诉人（一审被告）：徐**，男，1961年8月2日生，汉，南京*******，住南京下关区******27号，身份证号码：*********，电话：********** 委托代理人：刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师，*** 被上诉人（一审原告）：傅*****，女，19**年**月3日生，南京服装*****，汉族，住南京下关区****号，身份证号码为：320107193*******，电话：025******1 上诉人因不服南京市下关区人民法院（2011）下民初字第****号民事判决书，特向南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，依法予以改判。

上 诉 请 求

1、请求依法撤销南京市下关区人民法院（2011）下民初字第*******号民事判决书，并依法予以改判。

2、请求判令被上诉人承担本案二审诉讼费用，并对一审诉讼费的分担作出合理裁决。

事 实 及 理 由 一、一审法院事实认定不清

上诉人一直是承租人。被上诉人在起诉状中称“原告与几个子女一直居住在下关区大马路27号，并以原告为承租人与天主教爱国会

签订公房租赁协议。”这是被上诉人为了混淆视听而编造的谎言。涉案所租公房从未以被上诉人名义承租过，被上诉人也根本拿不出相关证据来证明。

为了工作便利，上诉人早在1989年3月1日就租下了涉案被拆迁房屋，即南京市下关区****27号，户口也随之迁至该屋内（请见上诉人一家的户口本证据）。被上诉人是于1990年3月26日以后才迁至上诉人所租房内，与上诉人一起生活。这么多年内，一直都是由上诉人作为承租人承租下该房屋，租金也是由上诉人支付的。对于上述事实，上诉人有户口簿、《公有房屋租赁契约》以及天主教爱国会的证明加以佐证。

被上诉人大部分时间与弟弟徐***一家共同生活，只是晚上回来睡觉。这么多年来，被上诉人虽然户口在上诉人户内，但大部分时间是随着弟弟徐顺林一家共同生活。由于落后思想作祟，被上诉人只宠爱弟弟徐顺林生的孙子，根本不喜欢上诉人夫妻所生孙女。因而，被上诉人一直是与弟弟徐顺林一家生活，负责带带小孙子，自己的工资卡也一直由徐顺林掌管。而被上诉人一家只是负责为其提供晚上睡觉的地方。

涉案被拆迁房屋装修及其他附属设施所需费用都是由上诉人一家承担。由于对孙子的偏爱，被上诉人一直把钱都放在徐顺林一家。上诉人一家所租住涉案被拆迁房屋所有的装修及附属设施所需费用均是由上诉人一家来承担。这一点一审法院根本没有查明。二、一审法院适用法律有误，所作判决无法体现真正公平

一审法院没有对案情作全面分析，主要依据民法通则第一百零条第一款作出判决，难以体现真正公平。

首先，一审法院在没有查清上诉人一家承担了涉案被拆迁房屋装修及其他附属设施所需费用的情形下，就武断地作出了“拆迁补助费也应由三人分割”的推断，难免作出错误判决。

其次，一审法院在没有综合分析案件事实情况的基础上作出将拆迁补偿款进行三人平分的判断，亦难以体现真正的公平。同住人在拆迁中享有相应权益并不代表同住人与承租人应该均分拆迁补偿款，理由如下：第一，上诉人一直是作为承租人承租该公房的，且所需租金一直是由上诉人一家来支出，理应在拆迁补偿款中多占份额；第二，上诉人一家还有一个未成年孩子，对于拆迁补偿款的分割也应该体现对于未成年人的保护。第三，从现实来看，涉案被拆迁房屋是上诉人一家赖以生存的基础，它是上诉人一家共同生活的居所，而不仅仅是一个睡觉的地方。而房子对被上诉人不一样，被上诉人大部分生活时光是在徐顺林家度过的，而只是晚上回来睡一个觉而已，根本没有上诉人一家对该处房屋依赖性强，在分配拆迁补偿款的时候也应该参考这一因素；第四，表面的公平却能反映出明显的实质不公。按照一审判决被上诉人均分可以拿到209867元的拆迁补偿款。而在一审法院中也查明涉案被拆迁房屋所获拆迁补偿款不足购买一套经济适用房（分配给被上诉人，45平方）和一套产权安臵房（分配给上诉人一家，75平方）。事实上，被上诉人所购经济适用房只需拆迁补偿款十七万多（价格只是3800元每平方，而被上诉人拆迁安臵房是6800元

每平方）。也就是说，如果按一审法院的判决，被上诉人所获拆迁补偿款不仅足可以购买一套经济适用房，而且还有几万元剩余。那么，上述“不足”显然只能由上诉人一家来承担。这样的判决，且不论哪一方对房屋的贡献最大，即使一样，试想公平吗？

另外，再从法律依据上看，一审法院作出这样的判决其实并没有直接的法律依据。在南京拆迁案件中，通常所依据或参考的是的《南京市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定。但在这份文件中并没有关于“同住人”相关权益的规定，只有对承租人权益的保护。一审法院作出这样的判决多是依据法理，或参考国内其他发达地区的规定及审判实例。在这方面，我国上海地区相对比较成熟，但他们的规定及判例也不是笼统的一刀切，其中不仅体现出了对未成年人的保护，也体现出了贡献的大小和分配的公平性。

综上认为，一审法院判决不公，有失公正。这份判决虽说表面上是公平的，但难掩实质不公。这份判决如果生效，不仅会使上诉人的权益受到极大伤害，而且会导致上诉人母子相互仇视，亲情全失，更会影响我国善良风俗的根基。为了维护上诉人的合法权益，为了法律的公平、公正，现诉诸中院，请求贵院依法予以改判！

此致 南京市中级人民法院

上诉人：

二〇 年 月 日 联系律师：***