物业管理常见的侵权行为

第一篇：物业管理常见的侵权行为

业主常见的侵权行为

1、未经物业管理主管部门批准，改造住宅小区内房屋用途、结构、外观；超过设计负荷使用房屋。对此违法行为，业委会和物业服务企业可以责令恢复，逾期不恢复、不减少负荷的，业委会和物业服务企业可以恢复、减少负荷，由此支出的费用由违法业主承担。其他业主也有权依法采取措施，防止危险发生。

2、在建筑物和住宅小区共用部位违章堆物、搭建、占用共用场地、共用设施。

3、破坏环境卫生，妨碍小区观瞻。

4、践踏、破坏共用部分的绿地，攀折花木。

5、随意开行和停放车辆。对此违法行为，业主委员会和业务服务企业可以责令即时搬走或开走，拒绝搬走或开走的，业委会和物业服务企业还可以依法搬走或开走。

6、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品。

7、损毁住宅小区的共用设施及设备。毁坏人应承担修复费用、赔偿损失。

8、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备。可责令拆除。

9、饲养猛禽猛兽危及人员安全。

10、聚众喧闹、鸣喇叭、高声播放或以其他方式发出超出规定标准的噪音。

11、挪动共用场地中沟井坎穴的覆盖物、标志、防围，或故意移动覆盖物、标志、防围

12、在行人通行处放置障碍物，或移动之时标志，影响通行安全。

13、在有易燃易爆物品的地方，违反禁令，吸烟、使用明火；有重大火灾隐患，经通知仍不加改正；指使或强令他人违反消防安全规定，冒险作业。

14、在发生消防事故时，阻碍消防车、消防艇通行或扰乱火灾现场秩序，不服从火场指挥员指挥，影响灭火救灾。

15、在室外吊挂物品，可能掉下砸伤楼下人员。

16、私拉电线、私设管道，乱挖土壤危及地下管线光缆的安全。

17、从事法律、业主公约和其他物业管理自治规则所禁止的活动。物业服务企业的一般侵权行为

1、在小区滥设广告滥行张贴，影响小区观瞻。

2、毁损共用设施及设备。

3、乱搭建、改变房屋和共用设施设备用途。

4、管理的公共设备及设施造成他人损害。

5、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害。

6、其他。

第二篇：物业管理常见问题解答

物业管理常见问题解答

一、从什么时间开始计收物业管理费？

从办理交房之日起开始计算；未按交房手续约定日期拖延交房的，以开发商发给业主的“收房通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

二、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

不可以。因为物业管理公司与开发商是各自具有独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

三、业主办理了交房手续但没有入住，也要交纳物业管理费？

是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化、秩序维护和车辆管理等服务），而您没有入住，是您自愿放弃了享受服务的权力，所以，您是要交物业管理费的。

四、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或多个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

五、因开发商遗留问题，业主是否可以拒缴物业费？

不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。即使结果未能圆满，也没有理由以此拒交物业费。

六、若是房屋出租，物业费由谁来交纳？

出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。

七、因房子质量问题，业主能否拒交物业费？

房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种

不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。

八、因房子未入住也未装修，物业费是否可以打折？

房屋交付后未装修入住，根据2015年杭州市物业管理条例新规，自2015年5月1日前未装修入住的1--4月份可以打三折优惠减免，另根据装修备案时间计算开始。5月1日后未装修入住空置的房屋也是按照100%全额缴纳物业管理费。

住宅物业管理收费员的工作和技巧

1、勤于学习，丰富自己。所谓学习就是加强对物业知识、条例规定的学习。这对于物业企业的收费员来讲尤其重要，其意在通过学习，使自己尽可能多的掌握一些有关的物业知识、物业管理范围、物业服务内容。武装自己的头脑，丰富自己的思想，增强服务意识，提高收费技能。充分发挥自己的应变能力和思维能力，利用学到的掌握的知识运用到收费工作中去，随时应对用户提出的各种问题，力求通过收费员的宣传解释来消除业主对物业管理的种种疑虑，达到收费的目的。

2、勤于跑腿，勤于磨嘴。上门收费要勤跑，不能光靠电话催费和坐等收费。多宣传多解释不怕麻烦。这一点也是收费的关键，意在通过收费员的宣传将物业管理知识、公司服务理念传达到户、温暖到人，尤其是在当前有些业主对物业管理不理解或其它某种原因对物业费、物业管理不理解的情况下，思想工作显得尤其重要。也只能通过耐心的、热情的、由表及里的加以解释、以交流思想、沟通感情、主动了解用户困难，主动为其报修解决困难，温暖人心才能使用户消除怨气，才能使用户由不理解到理解，由不情愿到情愿，心通气顺的交费。才能使用户从过去的单户型住宅观念中解脱出来，尽快向集体型住宅观念转变。

3、遇事不燥，胸怀宽广。由于收费员涉及面广，面对的是分类复杂的人群，所以上门收费受冷落、难听话是常有的事。但作为物业企业的使者、宣传员，遇此情况，首先要想到的是肩负的任务、公司赋予的使用。想到自己的一言一行都代表着公司理念和利益。做到遇事不卑不亢，不急不燥，胸怀宽广，这也是收费员应具备的特有素质。但注意的是遇事多倾听用户的意见，只有多尊重用户，使其尽情发泄怨气和不满，而后运用自己掌握的物业知识逐一进行思想解释工作。比如为什么要实行物业管理、物业管理的必要性、物业都做了哪些工作、物业费都用在什么地方等。总之不能单纯的为收费而收费，要婉转的解释用户提出的问题，切忌态度生硬。

4、启发式收费。实践证明，上门收费面对业主，多以赞扬和夸奖的语言，的确能收到意想不到的收费效果。尤其对那些不情愿交费或者抵触情绪的用户，上门后可根据其家庭布置装饰情况和生活情况因人而异，或深表同情或“先发制人”进行赞扬，如家庭如何好等等，能使其原本对物业的某种不满，经过一番赞扬之后，对你对物业首先消除抵触情绪，然后切入正题。并根据用户提问做出耐心解释。此间可将物业管理的必要性、物业管理的艰难程度及收费员艰辛掺杂其中，在取得用户理解、谅解的基础上使其交费。

5、温暖式收费。服务热情多体现在行动上的人情化、亲情化和贴心化。即诚实守信，体贴周到。

第三篇：物业管理常见纠纷解析

物业管理常见纠纷解析

发布: 2008-6-12 14:33 | 作者: | 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 5299次

.物业管理常见纠纷解析

案例一：业主家中地板渗水怎么办

去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作：

1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点；

2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责；

3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修；

4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。

点评：出现此类事情业主想的是两个问题：

1、谁的责任及赔偿；

2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办

每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。

一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理。

二、逢节日提前发出告示，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点燃纸的规定，并派专人到现场疏导监督。

三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止，加大管理力度。

四、严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。

点评：卤葬行事，容易闹出乱子。可以说，这里所采取一些措施都是恰当的。在尊重的前提下加强管理，在管理的过程中注意尊重，对涉及到民俗民风问题的处理，大抵应当如此。案例三：纠正违章装修僵持不下怎么办

去年初夏的一天下午，某小区护卫队员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。等装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管（果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的）。

业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见，一时僵持不下。

水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！”（处理此类问题不公是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话）等两人都平静下来，他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好”。（证明你错了，自然说明我是对了，这样的说服方法很巧妙）业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言好。

点评：人们赏说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。

案例四：业主对物业公司有了成见怎么办

某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。

你发火我不发。管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理法规，说明保持外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让（处理这类问题就得态度坚决，决不能轻易退让开口子，开了一个口子，下要为例，恐怕一发而不可收）。业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。

虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。为了消除好的误解，管理处不计较其态度，照常真诚地为她提供各方面帮助，以换取好的理解和信任（管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任）。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具…… 一次，助理员小王见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动前去，帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王，想到入住前后与管理处相处的这段日子，好终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。

点评：坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大气。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。

文章来源：《东南物业》

第四篇：《侵权行为法》读书笔记

《侵权行为法》读书笔记

《侵权行为法》一书是由王泽鉴所写，由中国政法大学出版社出版的。全书由七章组成。

第一章是基本理论、第二章是侵权行为在比较法上的观察、第三章是侵权行为的意义、类型及侵权责任的限制与抛弃、第四章是第184条结构分析、第五章是故意或过失不法侵害他人之权利、第六章是故意以背于善良风俗之方法加损害于他人、第七章是违反保护他人法律。全书以提问的方式开始编写，书的开始就提出了一个问题“台湾地区每年因工业灾害、交通事故和公害等而造成死亡、伤害的人数究竟有多少，同时造成了多少损失，消耗多少了社会资源？被害人获得赔偿或者补偿的来源是什么？以及为了获得这些救济必须支付多少成本？如何高效的减少危害事故，建立合理的政府补偿制度？我们围绕这些问题进行了一系列的解释后作者提出两个问题：第一，如何防止或者减少危害事故的发生？第二，如何合理填补损害造成的经济损失？

这本书以侵权责任法为研究对象，其最直接的目的在于深入、比较系统的说明在何种情况下以及加害人应对被害人所受的损害负赔偿责任，同时探究其填补损害以及预防危害事故的功能。一般情况而言在一些英美普通法国家，侵权行为法是一个独立的法律体系，教科书以及专门著作关于这方面的知识很多。德、法和日本等一些大陆法系国家，侵权行为是民法债之发生的一种主要的原因。台湾地区虽然也有关于侵权行为的一定量的论文，但缺少体系的论著，所以还尚有补充的余地。就其内容而言，一般认为有三册。即：

1、基本理论、一般侵权行为

2、特殊侵权行为

3、损害赔偿、补偿体系的再构成本书的作者认为学习侵权行为法的目的和意义在于：建立和扩大发展无过失补偿以及社会保障制度，目前许多学者对侵权行为法的未来都表示关切，比如说有因新西兰“事故补偿法”的施行而为侵权行为法唱起的挽歌。但是也有一些专家预测侵权行为法的衰微。比如有人说，侵权行为目前正处于交叉以及正陷入危机的境地，所以这些专家主张因该果断的废弃侵权行为法。对于提议废除侵权行为法这些观察或者语言含有若干理由，大家心里明白，不必再用言语解释。以过失责任原则为基础的侵权行为法具有许多需要修改的方面确实不可否认，但是无过失补偿以及社会安全保障在若干方面存在的高效率也应该值得我们大家的肯定。我认为侵权行为法不应该作为填补损害的唯一或者主要的制度，而是应该与其他制度共同结合和发展，在处理社会事务的过程中担任不同的职责和任务。最后侵权行为法为我们大家一个平台。比如说当我们的个人利益受到不法侵害时，我们可以依据侵权行为法来保障我们的自身合法权益。即可以使得被害人能够依司法规定寻求法律救济，并最终使加害人就其侵权行为负责。因此侵权行为法就其所维护者来说，都是个人的主张和个人的尊严，从这方面来说它确实是人类社会存在的基本价值。

在全球的侵权行为法中以台湾侵权行为法为例，台湾侵权行为法是受外国法以及法学著述谈论的判例学说，具有浓厚的比较法性格。比较法研究可以认识不同的规范模式，同时不受限有的固有体系，从中这方面来说判例学说对于法律规定之解释、成长和发展，具有举足轻重的意义。

同时比较法在横的方面是把各国现行的法律作为主要的研究对象，在纵的方面则是从历史的角度来观察。侵权行为法的发展大体上可以分三个阶段。例如18世纪以前的农业社会，当时的危害事故比较少，损害也较轻，所以在当时侵权行为的功能尚属有限。而大陆法系，很多情况下仍受lex Aguilia法的影响，一般采取列举主义，当然英美法也采取个别侵权行为（Torts）的规范模式。19世纪以后，由于社会经济的快速发展、机器时代的到来、科技的迅速发展以及自然法理念的洗礼，欧洲各国的民法法典很多都创设概括性的侵权行为原则，并采取过失责任主义，在英美法国家neligence侵权行为的登场，使得侵权行为法的发展达到顶峰时期。但是20世纪以来，尤其是50年代以后，以过失责任为基础的侵权行为法机能

深受探讨，从而发生了重大变迁。引进或者增设危险责任促成了侵权行为法制体系内的改革。然而更值得我们注意和深思的问题是，伴随着福利国家理念的发展，许多具有替代性或者辅助性制度的掀起，使得侵权行为本身的存在价值受到了前所未有的质疑。侵权行为法的前途备受大家的认真关切，进而并引起了学者对其所具有的公平性与效率性的争论，这一项变迁涉及到了侵权行为法的机能、归责原则、赔偿制度以及方法论的思考。确实有值得我们深刻研究、检讨反省的必要。

同时这本书书以对话式的方式来进行编写。内容简洁易懂、详实、具有很强的可读性。王泽鉴先生的《侵权行为法》是关于民事领域方面的重要著作，台湾地区民法典关于侵权理论的条款仅有了了的数条，与我国《侵权行为法》那样形式上的完整的规范体系相比相差很远。但是通过数次对民法典条文的修正，同时再加上“司法院”大法官的解释以及“最高法院”的判例，台湾地区有关侵权行为法的条款这一块已经慢慢形成了一个比较完整的理论体系。

王先生把《侵权行为法》的编写分为一般侵权行为和特殊侵权行为者两大类。这种分类方法在立法体例上基本上也是按照大陆法系的“先一般，后特殊”的抽象思维模式来分类的。王先生从德国民法学家卡尔.拉伦茨的角度出发，认为从清末以来，德国刑民一直是在政府以及学者研究的重点和目标。因此从总体来说，对于各国侵权行为法的研究，对于完善我国侵权行为法具有实质性的意义。

在这本书的第一篇里，他首先对理论进行了详细的介绍，比如说损害赔偿、侵权行为法的规则原则以及发展历史，并对欧陆和英美侵权行为的各自的特点进行了比较，以及详细的论述了侵权行为的类型、机能、过错、免责事由。而重点分析台湾地区民法典第184条的规定，这条规定的内容是“因故意或者过失，不法侵害他人权利者，负损害赔偿责任。”同时故意违背善良风俗的方法加害于他人的也不相同。违反保护他人的法律，导致他人受到损害的，必须负赔偿责任，但是能证明其行为无过失的人不在此行列。这些规定与我国《侵权行为法》前几章的一般规定非常相似。虽然仅仅有一个条款，了了数语，但是却涵盖了侵权行为的构成要件、责任承担方式等主要内容。在第七章中简单论述了纯粹经济损失与侵权行为法的发展，同时又在附录的位置附加了欧洲法中的纯粹经济损失的典型案件，这些案件大概有20几件。虽然这些案例比较简短，但对于我们理解侵权行为理论的分析至关重要。在这本书的第二篇的特殊侵权行为中，他分析了共同侵权行为、无行为能力人以及限制行为能力人的侵权行为与法定代理人责任，同时还对雇佣人侵权责任，承揽人责任、定作人责任、动物占有人责任、工作物所有人责任、动力车辆驾驶人责任与强制汽车责任保险制度、危险工作或活动责任、体系以及发展问题进行了重点分析。这些内容又台湾民法第184条到198条之规定以及民法最新的修订内容、大法官解释、最高法院的判例相吻合。

简而言之，王泽鉴先生在分析问题的时候，充分发挥了其师卡尔.拉伦茨的请求权分析方法的特色，通过分析图表和结构，对每一个法律问题都分析的彻头彻尾。这部《侵权行为法》是关于侵权法理论的重要的专著。我从寒假读这本书到现在对侵权行为有了一个模模糊糊的整体框架，但是截止到目前到了一个真正的案例分析的号时候我还是无从下手。或者依照教材中侵权行为结构所作的模仿一下，总是感觉感觉自己缺乏独立的体系构建能力。对于这本书的具体理论问题，我来来回回看了好几遍，仍然不知道意思所指。但是合上这本书有一种满足感，如此一本名家之作被我看完了。但更多的感觉还是在博大精深的侵权行为法领域里，不明白部分理论的规范意旨到底是什么。因此我看完了这本书让我对法律又有了更进一步的认识。

第五篇：物业管理常见争议的处理

物业管理常见争议的处理

近两年,物业管理的法制环境较以往有了显着改善,但是在小区物业管理当中,尤其是封闭式小区,不仅业主,一些职能部门、企事业单位、物业使用人还存在一些认识上的误区,以为物业公司收费就应该承担一切责任,动辄“找物业”,使物业公司的工作十分被动,主要体现在以下几方面:

一、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任的划分、损失赔偿等问题:在小区物业管理的安全防范中,物业公司应负什么责任,除了《合同法》、《民法通则》等法律的规定外,最直接的法规依据是2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》。该《条例》第三十六条规定,“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”。物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责,应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主甚至于某些职能部门片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业管理公司在物业管理过程中,是否存在“疏于管理”的行为,这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观的、必然的因果关系,应由法院根据案件证据来认定。另外物业服务费用也不是包罗万象的。依据国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》第十一条规定:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其他费用。”

对于物业服务费用具体包含哪几部分,应由房地产开发商或业主委员会与物业公司在签订(前期)物业管理委托合同时对费用构成加以界定。若《物业管理合同》内有明确规定物业管理部门加收保安费用的,就应该承担相应的法律责任,但这种责任必须限制在一定范围内,即应看其有没有过错。如果物业部门在事发时存在脱岗等未履行应尽义务的行为,这就应按其过错责任的大小,承担赔偿责任。如果业主人身、财产安全遭受侵害时,物业管理部门履行了应尽的职责,即出现了“防不胜防”的情况,物业管理不承担责任,而且这方面的举证责任应由物业管理公司承担。

二、管道跑冒滴漏的维修、供电管线等共用部位和共用设施的维修等问题:

1、保修期内:对于供暖管线、屋面防水等在其保修期限内,存在质量原因的,应由房地产开发商协调施工方尽保修义务予以处理;

2、保修期过后:应按其分工规定各自承担相应的维修养护工作。根据《青岛市物业管理企业与政府专业单位管理服务职责分工的规定》第八条规定:“供热设施管理。实施城市集中供热的设备、设施及供热管线,均由供热单位或由其委托的其他专业单位维护、管理。”;《物业管理条例》第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。对于暖气等相关问题若物业接受委托,应在其委托范围内承担相应的责任;未接受委托的,应由相关职能部门对其负责。

三、物业公司协调邻里间关系问题:

业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司协调结果未能达到业户满意,则

大多以拒付物业服务费相要挟,忘却了物业公司作为服务行业有她的职责权限限定,超越其限定,物业公司也只有“望事兴叹”,业主的这种做法无形中使物业公司做了他们的“替罪羊”。

四、共用部位、共用设施维修、费用分摊问题:

根据《青岛市物业管理企业与政府专业单位管理服务职责分工的规定》,房屋的共用设施、共用部位的维修由相关业主按照规定第五条进行分摊:“

1、房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

2、共用墙体的维修(包括因结构需要而涉及到的相邻部位的维修),按照各业主房屋所占建筑面积比例分担。

3、楼板结构部位的维修,其毗连层上下房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

4、不上人屋顶的维修,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

5、可上人屋顶的维修(包括屋面和周边护栏等),如为各层多共有,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担;如仅为部分层使用,使用层房屋的业主分担50%,其余的50%由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

6、共用户外墙面、走廊通道、门厅、楼梯及楼梯间(包括出屋面)的维修,由各层业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

7、共用厨房、厕所的维修,由各业主按户分担。

8、房屋共用设施的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。其办理程序依据规定第七条:

1、业主向业主委员会提出房屋维修申请,由业主委员会负责核实是否属房屋维修范围。

2、经核实属房屋维修范围的,由业主委员会提出分担房屋维修费用的意见,拟定房屋维修计划、预算明细以及房屋维修费用分担的相关业主名单后,向全体业主公示。

3、公示后5日内,业主无异议或异议不成立的,由业主委员会按规定收取房屋维修费用。

4、由业主委员会委托物业管理单位或维修单位实施维修,或者组织业主实施房屋维修。

5、实施房屋维修后,实际支出的房屋维修费用由业主委员会向全体业主公布,多退少补。

第十一条“装修、维修房屋的自用部位和自用设施或他人人为原因造成房屋共用部位和公用设施损坏的,由责任人负责修复或赔偿”。

由此可知物业公司对其只能从专业化角度予以积极提示或敬告,费用未能落实导致某些共用设施不能正常使用的, 并不在物业公司正常的服务范围内。