农用地分等定级和估价与土地质量评价

第一篇：农用地分等定级和估价与土地质量评价

农用地分等定级和估价与土地质量评价

李赞卿

(枣庄学院旅游与资源环境系)

摘要： 农用地分等定级估价是衡量农用地质量优劣的必要手段，是适应社会主义新农村建设中土地使用制度改革的需要而产生的新兴土地学科，也是目前土地管理部门亟待开展的一项工作。所以，对农用地分等定级估价的理论、方法和程序进行探索和研究，具有十分重要的意义。同时，农用地质量评价是土地管理工作由数量型管理向质量型管理方向转变的一项基础工作。本文通过以农用地质量及其评价为标准，阐述农用地质量评价基础上的农用地分等定级的原理和原则，探索建立适合我国农用地分等定级估价的方法和理论体系。关键词：农用地，分等，定级，估价，质量评价

1.概述

农用地既是一种资源，又是一种资产。作为一种资源，具有经济、社会、生态属性和功能；作为一种资产，具有经济、社会和生态价值。我国现阶段的农用地质量评价工作主要包括农用地分等、定级与估价3个方面，分别从不同侧面、不同角度、不同尺度反映农用地质量。农用地“等、级”是从资源角度定量表述农用地质量和供求状况。他们之间既有密切的联系和相同点，又有明显的区别，具有相对独立性。

农用地分等定级估价主要是根据农用地的自然属性和社会经济属性来确定农用地的级别，这在很大程度上依赖于农用地的质量。由于工业化、城市化的发展，一些国家在重视城市土地定级估价问题的同时，更为重视农业地分等定级估价。但在我国，人们还未深刻认识到农用地估价的重要意义，农用地估价工作滞后。例如，缺乏全国统一的农用地分等定级估价的体系，农用地分等定级估价实践工作滞后，农用地分等定级和估价三者之间不衔接等。因此，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和新时期改革开放的不断深入，农用地分等定级估价已成为一项迫在眉睫的任务，它对深化土地使用制度改革，为土地税收制度的建立和完善以及调整农业用地结构、鼓励土地用户用地养地相结合等提供土地质量和级别状况方面的科学依据等都有十分重要的意义。这也为开展基本农田保护区规划工作提供科学依据，对国家运用经济手段加强农村土地管理，更好地适应社会主义市场经济的要求都有极其重要的理论和现实意义。

2.基本思路和技术路线

2.1相关概念

2.1.1农用地质量

土地质量指的是土地的状态或条件（包括土壤、水文和生物特性）及其满足人类需求（包括农林业生产、自然保护以及环境管理）的程度。

土地质量的概念把土地条件与土地生产能力、自然保护和环境管理功能联系在一起，土地质量评价需要针对土地利用的具体功能和类型进行。土地生产能力主要指的是粮食、经济作物等农产品产量和木材、牧草等林、牧产品生长量、土地的自然保护与环境管理功能包括促进营养循环、污染物过滤、水的净化以及动植物基因和生物多样性保护。

农用地质量是农用地生产能力和环境保护能力的客观反映，即农用地将太阳能转换为有机能的能力的客观反映。反映农用地质量高低的“能力”有两方面的含义：一是反映农用地满足经济社会需求方面的能力，可以认为是农用地所具有的经济社会功能大小的客观反映；二是反映农用地满足环境生态需求方面的能力，即农用地通过植物生长吸收二氧化碳、排出

氧气维护生物多样性以满足人类及所有动物对生态需求方面的能力，可以认为是农用地所具有的生态功能大小的客观反映。

2.1.2农用地分等定级与估价

按照《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部颁布的《全国土地分类》的规定，农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地等五种用地(法律出版社法规中心，2005)。

农用地分等是根据农用地的自然属性和社会属性及其在社会经济活动中的地位与作用，综合评定农用地土地质量的优劣，并划分成不同的等别的工作(国土资源部编，2003)。

农用地定级，是指在一定的行政区域内，依据构成上地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则(即主要考虑定级目的)，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地级别。它是土地评价学的重要分支，是一项对农用地质量优劣和收益能力高低进行评价，并使评价结果级别化、具体化的工作(国土资源部编，2003)。

农用地估价，是指在农用地分等定级工作基础上对其经济价值所进行的量化和评价。根据不同自然条件的农用地在不同经济条件和利用水平下的收益差异，在全国范围开展农用地分等工作，统一划分形成等别顺序：根据构成土地质量的自然条件和社会经济条件在不同经济投入水平条件下的收益差异，在县(区)范围内开展农用地定级工作，统一划分形成级别顺序：农用地估价是在定级的基础上按土地级别对农用地的价格进行综合评定，建立农用地基准地价和宗地地价修正体系，即农用地估价体系(国土资源部编，2003)。

2.2基本思路

目前，我国农用地质量评价工作基本上可分为两个大的类型，即主要为农业生产服务的农用地质量评价和主要为土地管理工作服务的农地质量评价。前者的基本思路是将全国耕地基础地力分为3个框架系统，一是耕地地力等级系统，主要以常规的粮食单位面积产量水平为引导，以地力要素为基础来确定；二是耕地类型区系统，主要根据气候、地形、土壤类型、基础地力要素和土地改良方向来确定；三是中低产田类型系统，主要根据土壤的主导障碍因素、改良的主攻方向和利用方向等来划分。

主要为土地管理工作服务的土地质量评价，就是目前正在开展的新一轮国土资源大调查中的农用地分等与定级估价工作。根据农用地质量评价为土地管理工作服务的不同用途和服务目标，这次国土资源大调查中的农用地质量评价可按国家、地方两个层次进行。

在国家层次上主要开展为异地(县域间)耕地占补平衡、耕地生产力核算等服务，有全国可比性的农用地分等工作，其基本思路是在全国范围内进行农业气候生态分区、分区确定标准耕作制度→计算各县的光温生产潜力→通过分区建立影响光温生产潜力发挥的影响因素指标体系，并计算各评价单元的影响作用分值→通过作用分值对光温生产潜力的修正得到指定作物的理论产量，进一步通过各指定作物理论产量向标准粮的折算得到各评价单元的农地自然质量指数并划分自然质量等别→计算土地利用系数，用土地利用系数对农地自然质量指数进行修正得到土地利用质量指数并进行农用地利用等别划分→计算土地经济系数，用土地经济系数对农地利用指数进行修正得到农用地综合质量指数并进行农用地综合等别划分。

2.3技术路线

目前全国各地在农用土地分等、定级和估价的实践中，普遍采用“先分等后定级，等别级别分别划定，在此基础上进行估价”(王万茂和但承龙，2001)的技术路线，以体现等别、级别的差异性。因此，本次研究的技术路线也主要分为三个层次分等，定级与估价。

分等，是以土地生产力高低为依据，根据土地生产力形成原理，分为三个评价模块：土壤自然肥力质量、土地利用水平指数和土地经济状况指数。土壤自然质量的评价采用指数加权法进行综合评定，在此基础上进行土地利用系数和土地经济系数的修正从而得到农用地等

别指数。

定级，是以劳动消耗为依据，根据劳动消耗特点分为二个评价模块：地块区位质量指数和村庄区位品质指数。定级工作在分等成果的基础上展开，对农用地等指数分别进行地块区位和村庄区位修正，从而得到农用地级别指数。

估价工作是在分等定级成果的基础上分别对各级别土地的平均价格进行评估，从而确定各级土地的基准地价。

3.农用地分等、定级与估价原理

（1）地价理论。地租是由于使用土地获得的超额利润，农用地地租是由于使用农用地而获得的超额利润，农用地价格是农用地地租资本化，用公式表示为：农用地地价=地租∕农用地还原率。在不同土地利用类型中，农用地收益与风险较低，因此，目前在我国农用地还原利率比较低。

（2）区位理论。由于离城镇或农贸市场、道路距离的不一样，造成上地用途和利用效果差异。经营不同区位农用地可以获得不同级差收益。因此，位置不同土地，在农业用地安排上，以区位论为指导，使经营者达到最大的级差收益。

（3）土地肥力理论。农用地可以生产生物产品，它是由土地肥力决定。土地肥力是土地的水、肥、气、热因素综合作用形成生产能力，它可分自然肥力和人工肥力。自然肥力是土地原始生物生产能力，人工肥力是通过耕种、浇水、培育等过程作用上地形成生产能力，自然肥力通过人工影响作用，生产了人类期望的生物产品，满足人类需要。自然肥力是一种潜在肥力，人工肥力在自然肥力基础上，通过人类劳动、投入和社会技术进步提高土地肥力。所以自然肥力与人工肥力共同作用，决定上地生产能力大小、土地质量高低。

（4）资源经济学理论。现代资源经济学有关理论认为，进行农业生产，超过土地生态平衡阈值，农用地生产能力不能恢复，就不能继续进行生产。维护土地生态平衡和进行生态建设，就必须付出一定人类劳动达到农用地正常进行生产的生态环境标准，这种满足了人类生存的生态环境就有了使用价值，因此，农用地除有本身收益经济价值外，还应有生态环境价值。在我国由于农用地特别缺乏，社会保障体系不健全和农民对土地依赖性，农用地还应有社会保障价格。因此，进行农用地价格评估应包括农用地经济价格、社会保障价格、生态环境价格。

4.农业地分等、定级与估价原则

（1）综合分析原则。农用地质量是农用地内部与外部因素，自然、社会、经济、生态因素的综合反映，因此，在农业地分等定级估价中应综合考虑这些因素，才能真实反映农用地质量差异，准确划定农用地级别和评估其价值。

（2）主导因素原则。农用地定级就是要反映农用地质量差异，对农用地质量差异起作用因素的影响有大小之分，其变化有悬殊之别，应综合分析，抓问题主要方面进行研究。

（3）地域分异原则。构成土地的自然因素：气候、地形、土壤、水文等成自然地带性分布，社会经济条件有区域差别，这些因素皆具有地域特点，因此，在农业地分等定级估价中应坚持地域分异原则。

（4）定量与定性分析相结合原则。为使农业地分等定级估价客观标准，一般尽可能选择用定量表示的调查因素，但影响农用地质量因素复杂，某些因素无法量化，则应该选择大家公认的严格定义的指标或表示方法表述。

（5）科学性和可操作性原则。农用地定级因素应系统，因素内涵应该明确且测定方法标准，能够反映农用地利用质量特征，因素的数据采集容易能够测度，指标之间内涵交叉较少或无，指标比较稳定。

5.农用地分等定级估价成果及表达形式

新一轮国土资源大调查项目实施以来，农用地分等、定级、估价项目已经将产生了一大批宝贵的成果资料，包括国家、省(区、市)、县不同层次、不同比例尺的研究成果及分等定级估价项目各级实施成果。这些成果集中反映了农用地自然质量、经济效益、利用水平和资源价值的差异性。

5.1研究成果

（1）中国农用地分等定级估价的理论与方法体系；（2）中国农用地等别调查与评定(含全国卷及省卷)；（3）中国标准耕作制度分区及标准耕作制度分布图；（4）中国不同作物光温(气候)生产潜力数据库及潜力分布图；（5）中国标准样地体系设计及应用研究；（6）中国不同区域分等定级野外诊断指标体系。

5.2成果及表达形式

农用地分等定级估价成果包括有丰富的图件成果、数据成果及其他成果。

（1）图件成果:包括国家、省(区、市)、县不同层次的农用地气候生产潜力指数分布图、农用地自然质量分图、农用地自然质量等别图、土地利用系数等值区图、农用地利用等别图、土地经济系数等值区图、农用地经济等别图、标准样地分布图等。

（2）数据成果:包括各单元的基础信息，主要有:分等定级估价因素指标值及因素分值、农用地自然质量分(Cl)、作物光温(气候)生产潜力(αt)、农用地自然质量等指数(R)、农用地利用等指数(Y)、农用地等指数(G)、农用地自然质量等别、农用地利用等别、农用地经济等别、农用地定级指数(H)、农用地级别、农用地基准地价(P)等大量的农用地质量、价格、价值信息。

（3）其他成果:包括对上述质量信息的统计、分析、标准样地图片集及对样地的特征描述等。按照国土资源部的统一部署，这些成果将最终纳入我国正在开展的“数字国土”工程，并将对分等定级估价成果进行定期更新，以期对农用地质量状况进行动态监测，为实现我国土地管理由数量型管理向数量质量生态并重管理提供基础。

6.结论与建议

目前，农用地分等定级估价工作已取得了大量的成果，在工作部署与安排上，应进一步扩大其成果在国土资源管理与改革中的应用力度。要与土地利用总体规划修编、基本农田保护区划定与调整、征地制度改革试点、农用地流转与征收等国土资源管理工作相结合。在工作中还要加强农用地分等定级与估价数据库标准建设，为国土资源信息化建设服务，为社会提供公共服务的平台。另外，还要做好与第二次全国土地调查、金土工程、耕地后备资源和坡耕地调查、耕地地力调查与质量评价等相关工作的衔接。

参考文献

[1] 苗利梅.试论我国农用地质量评价及其应用[J].资源与产业,2008

[2] 国土资源部.农用地分等规程(TD /T 1004-2003)[S].北京:标准出版社, 2003

[3] 国土资源部.农用地定级规程(TD /T 1005-2003)[S].北京:标准出版社, 2003

[4] 国土资源部.农用地估价规程(TD /T 1006-2003)[S].北京:标准出版社, 2003

[5] 叶先权.深圳市农用地分等定级与估价研究.华中农业大学硕士学位论文.2008

[6]苗利梅,范树印,郧文聚.农用地分等定级估价成果在土地开发整理中的应用[J].资源与产业, 2007

[7]王万茂,但承龙.农川土地分等定级和估价的理论与方法探讨[J].中国农业资源与区划,2001

第二篇：农用地分等定级估价报告

农用土地分等定级补充

完善报告

xxx国土资源局

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

二xxxx年x月

目录

一、自然资源及社会经济概况.........................................................................................................3

（一）地形地貌............................................................................................................................3

（二）气候水文............................................................................................................................4

（三）土壤状况............................................................................................................................5

（四）土地资源状况....................................................................................................................6

（五）社会经济状况....................................................................................................................6

二、目的与任务...............................................................................................................................7

（一）目的...................................................................................................................................7

（二）任务...................................................................................................................................7

三、工作范围...................................................................................................................................7

四、工作程序与步骤........................................................................................................................8

五、现阶段耕地质量等级成果补充完善...........................................................................................9

六、方法的选择和确定..................................................................................................................11

七、提交成果.................................................................................................................................13

（一）文字成果..........................................................................................................................13

（二）图件成果..........................................................................................................................13

（三）数据成果..........................................................................................................................13

八、成果应用.................................................................................................................................14

一、自然资源及社会经济概况（地方统计年鉴）

德惠市位于吉林省中北部，松辽平原中部，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°32′-45°51′区间，北及东北隔松花江与松原市扶余市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与长春市郊接壤，西隔伊通河与农安市毗邻，处在长春、哈尔滨、吉林三大城市重心上。京哈铁路、京哈高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷。总面积为309600公顷，人均占有土地5.53亩。全市辖4个街道、10个镇、4个乡，总人口为83.98万人。

（一）地形地貌（地方土壤志）

德惠市位于天山～兴安岭地槽褶皱南缘。地质构造属中生界和新生界。中生界为侏罗系的中～上统基底，上覆巨厚的早～中白系。晚白里系层面缺失。新生界为第四系直接覆盖于中白至系构造上，第二层面缺失。德惠市地貌，按成因分为剥蚀堆积地貌和堆积地貌。剥蚀堆积地貌主要是起伏不平的中白里系和第四系地层在地壳不平衡运动中形成的低丘陵和平原区，分布在饮马河东岸的松花江、杨树、达家沟、夏家店、大青咀一带；堆积地貌主要是分布在相对下降的各河床两侧的河谷平原，有漫滩和一级阶地。

市境地处新华夏第二沉降带，松辽断陷的东南部隆起边缘，在白里纪沉积地层之上广泛沉积了第四纪地层。其中以中更新统黄土性沉积分布最多，构成了海拔200米左右的波状起伏冲积台地地形，属于东北平原东部山前冲洪积台地的一部分。

（二）气候水文（地方水利志）

根据生态水文学，德惠市的水环境可分为地表水、地下水和湿地三大类型。这三种存在形态相互影响、相互制约。地表水受大气影响，地下水受地表水影响，湿地受大气降水和洪水影响。

地表水，主要有一江（松花江）、四河（饮马河、伊通河、沐石河、雾开河）。这些江河在境内除松花江处于中游外，其余均为下游或末端，都属于松花江水系。饮马河、沐石河是松花江的一级支流，伊通河、雾开河则是饮马河的支流，还有三级以上支流40余条，纵横分布于全境，素有“九河下梢”之称。建国初期，境内湖泊遍布各地，面积较大。但经50余年的人工和自然变化，有的变浅、有的面积缩小，有的己垦为耕地。目前尚有百亩以上湖泊55处，面积958公顷。其余大小坑塘数百处，总面积为3477公顷。境内现有水库12座，其中中型水库2座，为跃进水库和高城子水库。有小

（一）型水库2座，小

（二）型水库8座。全市中小型水库总库容3143万立方米。全市有各种沟渠水面4000多公顷。

地下水，为第四系砂、砂砾石孔隙潜水承压水和基岩孔隙裂隙水（构造裂隙承压水）。水量极丰的全新统冲积砂、砂砾石孔隙含水层，分布于松花江漫滩阶地。水量丰富的全新统冲积砂、砂砾石孔隙潜水含水层，分布在饮马河、伊通河漫滩阶地。水量较丰富的晚更新统冲积砂砾石承压水区，分布在哈拉哈至边岗高平原边部及雾开河的岗地上，呈半球状分布在高平原的周围。水量下等的全新统、下更新统冲积，冰水砂、砂砾石孔隙微承压水区，分布在高平原谷地及低丘陵谷地区。以雾开河与干雾海河河谷为主。水量贫乏的中更新统冲洪积亚粘土孔隙潜水区，分布在高平原地带，水质较好，为重碳酸钙钠型水。

地下水的化学性质，沿江河一带多为H-NC型，然后是H-CN型。低丘陵和高平原区多为H-C型，局部地区出现了硫酸型和氯化型水。近年来湿地面积大量缩减，2005年末，全市有沼泽地330.47公顷；苇塘31,27 公顷；滩涂8150公顷。

德惠市属季风区温带半湿润地区，自1958年有观测记录以来，多年平均温度4.9℃比1980年升高0.5℃比1990年升高0.2℃,2000年，多年平均白照为2580.8小时，年日照2609.7小时，高于多年平均值，低于1999年的2673.5小时。温度5～9月份，积温年平均为2916.2℃。气候变暖趋势明显。多年平均降水量（1915～2005年）为520.13毫米。年极度最低气温为值-39.92℃(2001年），年极端最高气温值39.82℃(2001年）。全年太阳幅射量为118.7千卡/平方厘米，5月份最多，为14.2千卡/平方厘米，12月份最少，为4.6千卡/平方厘米，全年光合有效幅射为58.1千卡/平方厘米。作物主要生长季节的5～9月份光合总幅射及有效幅射分别为65千卡/平方厘米和31.8千卡/平方厘米，与大于10℃期间的光合有效值相近。全年无霜期114天。1993年至2000年，受厄尔尼诺气象影响，境内年平均降水量481.88毫米，降水多集中在6月下旬至8月中旬，与历年平均降水量相比呈下降趋势，而且出现逐年减少迹象。l～5月份降水只占全年8%上下，春旱时间由历年的平均30天，上升至50天左右，并连续发生阶段性高温、干热、大风天气，同时伴有沙尘暴天气。1989～2000年，发生不同春旱年份占80%以上。

（三）土壤状况（地方土壤志）

德惠市土壤分为8个土类，21个亚类，114个土种。8大土类以黑土面积居首，面积为142350.19公顷，占8大土壤面积的44.25%；其次是草甸土，面积为110562.14公顷，占34.37%；黑钙土、冲去土、沼泽土、水稻土、泥炭土和风河土等六类，面积为68730.53公顷，占21.45%。德惠市多数土壤层较厚，土壤肥力高，适宜性较广。在114个土种中，有86个土种为宜农种。

（四）土地资源状况（地方国土局网站）

德惠市总土地面积为34.59 万公顷，农用地为28.59 万公顷，占总土地面积的83 ％。其中有耕地25.38 万公顷，占农用地总面积的88.77 %。农用地中有园地0.03 万公顷。林地1.37 万公顷。牧草地0.13 万公顷。其它农用地1.69 万公顷。全市建设用地为3.36 万公顷，占总土地面积的10 % ；未利用土地（包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、河流水面、苇地、滩涂等）2.63 万公顷，占总土地面积的7 ％。土壤分为8 大类21 个亚类，其中80 ％是比较肥沃的黑土类，属世界著名的黑土带，土壤肥力高，适合于五谷生长。

（五）社会经济状况（地方统计年鉴）

2010年，全市地区生产总值实现268亿元，同比增长29%，是2005年的2.1倍；一般预算全口径财政收入实现9.5亿元，同比增长45.6%，是2005年的4.5倍；固定资产投资完成165亿元，同比增长33.7%，是2005年的4.7倍；社会消费品零售总额实现71.4亿元，同比增长22.4%，是2005年的2倍；城镇居民人均可支配收入实现13406元，同比增长14%，是2005年的1.9倍；农民人均收入实现6357元，同比增长8%，是2005年的1.5倍。五年来,我市先后获得“全国粮食生产先进市”、“全国食品安全示范单位”、“国家农防林改造先进市”、“国家科技进步先进市”、“全国计划生育优质服务先进市”、“吉林省招商引资先进市”、“吉林省工业提速增效工作先进市”等荣誉称号。在长春地区率先获得省级卫生城市称号。

二、目的与任务

（一）目的

农用地分等定级补充完善的主要目的是：

1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；

2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；

3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；

4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。

5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提 供依据。

（二）任务

根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位

与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全市为单位划分农用地等别，以乡为单位划分农用地级别，并评定级别基准地价。完成农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。

三、工作范围

本次农用地分等定级补充完善的工作范围是全市行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永 久性牧草地和永久性水域。

四、工作程序与步骤

xxx农用地分等定级补充完善工作主要包括：工作准备(20xx年x--x月)、收集资料(20xx年x--x月)、农用地分等资料整理(20xx年x月----20xx年x月)、农用地定级实地勘察(20xx年x--x月)、农用地分等定级补充完善报告(20xx年x--x月)几个阶段，具体程序包括：

1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级补充完善任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由本公司人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成xxx农用土地分等定级课题组。

2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）；

3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物；

4、确定分等定级补充完善方法；

5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重；

6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表；

7、整理资料；

8、将指定作物分等因素因子分值图附加到二调地图；

9、外业补充调查；

10、编制分等因素分值图；

11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综合土地利用系数等值区图；

12、计算样点的指定作物土地经济系数、综合土地经济系数编制综合土地经济系数等值区图；

13、划分分等单元并编制农用地分等补充完善单元图；

14、计算单元因素分值；

15、计算农用地自然质量分；

16、查光温、光温生产潜力指数、产量比系数；

17、计算农用地自然质量等指数；

18、计算分等指数；

19、农用地分等补充完善并进行校验； 20、设标准样地；

21、定级修正因素分值的计算；

22、编制修正因素分值图；

23、划分定级评价单元并编制农用地定级评价单元图；

24、计算定级指数；

25、划分农用地级别并校验；

26、计算样点地价；

27、计算级别基准地价；

28、编制宗地地价修正系数表和说明表；

29、制图、面积量算、汇总统计、编写报告

五、现阶段耕地质量等级成果补充完善

1、工作任务

以各县最新土地调查成果图件为工作底图，更新有关资料数据，对 现有耕地质量等级成果进行补充完善，以保证成果的现势性和精度。主要开展以下工作：

（1）以最新土地调查成果图件为工作底图，按照《农用地分等规程》 及农用地分等补充完善工作确定的相关参数，根据补充、更新的数据，重新进 行计算，确定耕地质量等别。

（2）根据补充完善后的成果，建立与最新土地调查成果相配套的耕 地质量等别数据库。

2、搜集资料

（1）分县整理后分等成果和确认的分等参数体系。包括梳理和确认后 各县农用地分等所采用的因素指标区，标准耕作制度，指定作物及其 光温（气候）生产潜力指数，产量比系数，分等因素及其分级、赋分、权重，利用系数等值区划分结果和和经济系数划分结果。（2）分县的分等因素图。

（3）农用地自然条件资料（气候资料、水文资料、土壤资料、地形资 料和农田基本建设情况资料；农田基本建设情况资料包括：灌溉条件、排水条件、田间道路、田块大小及平整度等。（4）农用地利用条件资料

包括：最近三年主要农作物的播种面积、单产、总产的统计资料，土地利用条件样点基本情况资料和农业生产实测资料和农业技术试验资料。

（5)农用地经济条件资料

包括：最近三年人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收益、农民人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度等。

六、方法的选择和确定

（一)因素法农用地等级确定

因素法主要是针通过分析影响土地收益的土地因素（光、温、水土等自然因素）、非土地因素（经营管理、耕作制度、区位条件、农田基础设施、投入—产出比等市场因素）来确定因素因子。

（1）确定的因素因子主要包括三个方面：

1、自然因素；

2、经济因素；

3、区位因素

（2）定级单元的划分

是土地定级的基本单位和基本图斑。是定级中取样和获得数据的基本单位，根据各因素对单元地块的作用方式和作用程度，所求取的单元因素总分值是土地级别评定的基础和依据。单元内土地质量相对均一，单元间有明显差异。划分定级单元的目的是客观反映土地质量的空间差异。

区域自然条件（如地形地貌）、土地利用方式和土地集约利用程度差异越大，评价单元的平均面积就越小，定级单元数目就越多。（3）定级指数的计算与级别的划分与确定 1）定级指数的计算 在定级因素因子分值计算的基础上，根据各定级因子权重确定定级指数。

2）级别的划分、验证和确定 a）级别的初步划分

遵循以下原则进行级别划分：①级别的高低与单元定级指数的 大小相对应；②级别间分值具有明显差异；③任何一个定级指数分值只能唯一对应一个级别；④级别的界限不打破行政权属界线和线状地物。

b)级别的验证和确定

应注意以下方面：①定级结果与相关研究成果（分等结果、土

壤评级结果等）存在明显差异的地区；②相邻地块定级差别很大的地区；③大范围计算结果无差异或差异很小的地区；④当地专家认

为定级结果又出入的地区。

c）确定最终级别的边界、各级别面积汇总和成果图编绘 修正法农用地等级确定

（二）、修正法农用地定级

修正法农用地定级是在已完成农用地分等的基础上，补充 选取部分农用地修正性资源因素、经济因素因子，对农用地指数进行修正，计算定级指数并据此划分农地级别。

七、提交成果

（一）文字成果

1、xxx农用地分等定级补充完善工作报告；

2、xxx农用地分等定级补充完善技术报告。

（二）图件成果

1、xxx各指定作物因素分值系列图；

2、xxx分等评价单元图；

3、xxx农用地自然质量分值图；

4、xxx农用地自然质量等别图；

5、xxx农用地分等指数图；

6、xxx农用地等别图；

7、xxx农用地土地区位条件分值图；

8、xxx农用地耕作便利度分值图；

9、xxx农用地级别基准地价图。

（三）数据成果

1、xxx土壤样点化验结果表；

2、中间过渡图表；

3、xxx等别面积统计表。

八、成果应用

农用土地分等定级完善主要目的是应用，同时应用过程中可以对分等定级估价成果进行验证与完善，农用土地分等定级成果中划分的土地等级它反映了土地的现实生产力和土地的收益水平，是土地质量的综合表现。该项工作的实践，标志着农用土地依法、科学、合理、统一管理开始步入了有章可循、有据可依的规范轨道。其应用主要表现在以下几方面:

1、为土地使用制度改革奠定基础

2、有利于征地制度改革

3、土地整理

5、为农业税费制度改革提供依据

6、满足了建立地籍管理信息系统的需要

7、其他方面的应用

第三篇：农用地分等定级专题

一、自然资源及社会经济概况

（一）地形地貌

（二）气候水文

（三）土壤状况

（四）土地资源状况

（五）社会经济状况

二、目的与任务

（一）目的农用地分等定级估价的主要目的是：

1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；

2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；

3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；

4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。

5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供依据。

（二）任务

根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全县为单位划分农用地等别，以乡为单位划分农用地级别，并评定级别基准地价。完成全县的农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。

三、工作范围

本次农用地分等的工作范围是全县行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

本次农用地定级估价的工作范围是苏基镇的农用地。

四、工作程序与步骤

1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级估价任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由规划院技术人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成海兴县农用土地分等定级课题组，同时抽调土地局技术人员，专抓该项工作。

2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）；

3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物；

4、确定分等定级估价方法；

5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重；

6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表；

7、整理资料；

8、初步绘制指定作物分等因素因子分值图；

9、外业补充调查；

10、编制分等因素分值图；

11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综

2合土地利用系数等值区图；

12、计算样点的指定作物土地经济系数、综合土地经济系数编制综合土地经济系数等值区图；

13、划分分等单元并编制农用地分等单元图；

14、计算单元因素分值；

15、计算农用地自然质量分；

16、查光温光温生产潜力指数、产量比系数；

17、计算农用地自然质量等指数；

18、计算土地利用系数；

19、计算土地利用等指数

20、计算土地经济系数；

21、计算分等指数；

22、农用地分等并进行校验；

23、设标准样地；

24、定级修正因素分值的计算；

25、编制修正因素分值图；

26、划分定级评价单元并编制农用地定级评价单元图；

27、查算定级单元因素分值；

28、计算土地区位修正系数；

29、计算耕作便利修正系数；

30、计算定级指数；

31、划分农用地级别并校验；

32、计算样点地价；

33、计算级别基准地价；

34、编制宗地地价修正系数表和说明表；

35、制图、面积量算、汇总统计、编写报告

五、基础资料和基本图件

根据《农用地分等定级规程》要求，此项工作应向海兴县的土地、农业、统计、区划办、气象等部门收集下列有关资料：

(一)农用地自然条件资料

1、气候资料：一月平均温度、七月平均温度、≥0℃积温、≥10℃积温、降水量、无霜期、灾害气候等。

2、水文资料：水源类型（地表水、浅层地下水、深层地下水）、水量

3、土壤资料：土壤类型、有机质含量、表土质地、土层厚度（A+B层）、盐渍化程度、土体构型、土壤侵蚀状况、土壤养分状况、土壤污染状况、土壤保水供水状况等。

4、地形、地貌资料：地貌类型（山地、丘陵、平原等）、海拔、坡度等。

5、农田基本建设情况：灌溉保证率、排水条件、田间道路条件、田块大小及平整度等。

（二）社会经济因素资料

1、冬小麦、夏玉米的播种面积、单产、总产的统计资料（具体到村）、农业生产实测资料、农业技术实验资料等。

2、人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收入、农民人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度。

4（三）其它有关资料：农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查报告与现状图、土地利用总体规划报告与规划图、基本农田保护规划、《统计年鉴》、农业统计资料、交通图等。

（四）土壤样点资料

本次农用地分等共取土样168个，并进行化验，化验了有机质（%）、碱解氮（mg/kg）、速效磷（mg/kg）、速效钾（mg/kg）、PH值、含盐量（%）六项指标。

（五）定级估价的资料：

1、区位资料、耕作便利资料等；

2、样点投入—产出资料。

六、提交成果

（一）文字成果

1、农用地分等定级估价工作报告；

2、农用地分等定级估价技术报告。

（二）图件成果

1、各指定作物因素分值系列图；

2、分等评价单元图；

3、冬小麦、夏玉米土地利用系数等值区图；

4、冬小麦、夏玉米土地经济系数等值区图；

5、农用地自然质量分值图；

6、农用地自然质量等别图；

7、农用地分等指数图；

8、农用地等别图（；

（三）数据成果

1、土壤样点化验结果表；

2、中间过渡图表；

3、等别面积统计表。

七、成果分析与成果应用

（一）成果分析

（二）成果应用

农用土地分等定级估价的主要目的是应用，同时应用过程中可以对分等定级估价成果进行验证与完善，农用土地分等定级成果中划分的土地等级它反映了土地的现实生产力和土地的收益水平，是土地质量的综合表现。该项工作的实践，标志着农用土地依法、科学、合理、统一管理开始步入了有章可循、有据可依的规范轨道。其应用主要表现在以下几方面:

1、为土地使用制度改革奠定基础

2、有利于征地制度改革

3、土地整理

4、小城镇建设

5、为农业税费制度改革提供依据

6、满足了建立地籍管理信息系统的需要

7、其他方面的应用

第四篇：县农用地分等定级与估价工作实施方案

为了进一步摸清全县农用地数量、质量和价值状况，促进土地资产合理配置，提高农用地管理水平和利用效益，根据《甘肃省国土资源厅关于开展全省农用地分等定级与估价工作的通知》（甘国土资发200633号）精神，按照国土资源部《2005农用地分等定级与估价工作实施方案》和市局具体要求，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、目的和意义

开展农用地分等定级与估价工作，对实现土地资源管理由数量、质量、生态相协调管理转变，推动农业、农村发展和农民富裕，建设资源节约型社会具有重要意义，对我县粮食综合能力核算、土地利用总体规划修编和农用地流转都有着基础性、科学性的现实意义。为依法、科学、合理、统一管理农用地，建立科学的土地等、级、价体系，推进征地制度改革，实现耕地占补平衡、土地生产力核算、农用地流转和基本农田保护提供依据。

二、工作任务

按照《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》三个规程确定的技术路线和方法，完成全县的农用地分等、国家级标准样地的设置。按照省国土资源厅《甘肃省农用地分等工作任务部署》，县国土资源局负责农用地分等所有数据、资料的收集、外业调查工作，分等成果的实地检验和标准样地设置与保护工作。甘肃省国土资源规划研究院负责对农用地分等调查资料按照国家统一要求计算、制图等。在此基础上，由县国土资源局通过和甘肃省国土资源规划研究院共同合作完成全县农用地分等定级与估价成果汇总和数据库建设。

三、方法步骤

开展全省农用地分等定级与估价工作分六个阶段进行：

第一阶段：宣传动员，强化培训（2006年3月27日至3月31日）。3月27日成立领导小组并召开领导小组会议，统一思想认识，明确工作任务；3月28日至31日，学习文件，开展人员培训，制定实施方案，建立工作制度，落实工作责任。

第二阶段：搜集资料，外业调查（2006年4月1日至4月30日）。4月1日至4月10日，制定技术方案和技术路线，制作各种表格，并按照各自分工到县城相关单位和全县10个乡镇94个村委会进行资料搜集和外业调查，落实工作任务；4月11日至4月15日进行资料整理，按照文件规定对照检查，开展自查补救；4月16日至4月25日进行内业，制作整理图件，汇总数据；4月26日至4月30日，业务自检，查缺补漏，编写数据分析报告和文字、表格、图件呈报清单，报请市局呈报省国土资源规划研究院。

第三阶段：开展工作，提交成果（2006年5月1日至6月30日）。与省国土资源规划研究院签订合同，明确双方的权利和义务，主要工作由甘肃省国土资源规划研究院承担完成制作图件、计算数据并建成数据库。加强同市局土地利用科和省国土资源规划研究院的业务联系，配合上级部门搞好补充资料的搜集上报工作,及时向县领导小组汇报业务进展情况。

第四阶段：自检总结，技术培训（2006年7月1日至7月31日)。7月1日至7月15日由甘肃省国土资源规划研究院进行数据库自检，并编写自检报告；7月16日至7月31日开展技术培训，由甘肃省国土资源规划研究院负责数据库的运用和图件制作等培训工作。

第五阶段：业务移交，上报成果（2006年8月1日至8月31日)。8月1日至8月15日进行业务移交，移交成果包括原始资料、数据库软件、成果图件、自检报告、技术报告；8月16日至8月31日编写工作总结，向市局上报成果资料并申请初验。

第六阶段：查缺补漏，提请验收（2006年9月1日至9月30日)。9月1日至9月10日，对市局初验后提出的修改意见进行补充完善，同时呈请市局向省厅呈报验收；9月11日至9月30日迎接省厅土地利用处验收。

四、上报成果资料

上报的成果资料包括文字资料、表格资料和图件资料。

（一）文字资料

1、县级第二次土壤普查报告；

2、县级土地利用现状调查报告；

3、农业实验站最高产量资料；

4、农产品及农业投入价格文字资料（统计部门确认）；

5、气象、水利文字资料；

6、县级分等参数确认意见1份。

（二）表格资料1、2005土地变更调查面积统计表（村级三级地类）；

2、各村三年投入——产出统计表；

3、《县耕地样点调查表》一册；

（三）图件资料

1、县级土壤图（收集第二次土壤普查资料）；

2、县级行政区划图；

3、指定作物产量状况分布图；

4、耕地地形坡度分级图；

5、耕地地表岩石露头度分级图；

6、耕地有效图层厚度状况分布图；

7、耕地表层土壤质地状况分布图；

8、耕地有机质含量状况分布图；

9、耕地土壤pH值状况分布图；

10、耕地灌溉保证率分级图；

11、耕地剖面构形状况分布图（不属于本县分等因素的不做）；

12、耕地盐渍化程度分级图；

13、耕地灌溉水源分级图。

五、保证措施

（一）加强领导，健全机构。农用地分等定级工作是一项庞大的系统工程，涉及的学科领域多、参与部门多、资料数据多，科技含量要求较高。为了确保完成我县农用地分等定级工作，切实加强对此项工作的组织领导，县上决定成立以县委副书记赵自元、县政府副县长侯志强任组长，县国土资源局局长库博任副组长，发改、财政、农业、统计、物价、水务、粮食、气象等部门主要负责人为成员的正宁县农用地分等定级工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局，张建都同志任办公室主任，负责各项业务工作。

（二）细化措施，落实责任。各乡镇、各有关部门，要建立主要领导负总责、亲自抓的长效工作机制，根据农用地分等定级与估价的目标任务和工作重点，进一步细化措施、明确责任，做到任务靠实，责任到人，按照工作时间表定期检查工作进度，确保责任到位、措施到位、工作到位，确保此项工作顺利开展。

（三）密切协作，搞好配合。农用地分等定级工作涉及面广，政策性和技术性强，不仅与国土资源部门息息相关，而且与统计、物价、农业、水务、气象等相关部门关系密切，领导小组要加强督查指导力度，统筹协调好各个方面的关系，妥善解决好工作中存在的问题，全面完成工作任务。

第五篇：县农用地分等定级工作实施方案

为了进一步摸清全县农用地数量、质量和价值状况，促进土地资产合理配置，提高农用地管理水平和利用效益，根据《甘肃省国土资源厅关于开展全省农用地分等定级与估价工作的通知》（甘国土资发[2006]33号）精神，按照国土资源部《2005农用地分等定级与估价工作实施方案》和市局具体要求，结合我县实际，特制定本实施方案。[xiexiebang.com文章-http://www.xiexiebang.com/文

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一、目的和意义

开展农用地分等定级与估价工作，对实现土地资源管理由数量、质量、生态相协调管理转变，推动农业、农村发展和农民富裕，建设资源节约型社会具有重要意义，对我县粮食综合能力核算、土地利用总体规划修编和农用地流转都有着基础性、科学性的现实意义。为依法、科学、合理、统一管理农用地，建立科学的土地等、级、价体系，推进征地制度改革，实现耕地占补平衡、土地生产力核算、农用地流转和基本农田保护提供依据。

二、工作任务

按照《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》三个规程确定的技术路线和方法，完成全县的农用地分等、国家级标准样地的设置。按照省国土资源厅《甘肃省农用地分等工作任务部署》，县国土资源局负责农用地分等所有数据、资料的收集、外业调查工作，分等成果的实地检验和标准样地设置与保护工作。甘肃省国土资源规划研究院负责对农用地分等调查资料按照国家统一要求计算、制图等。在此基础上，由县国土资源局通过和甘肃省国土资源规划研究院共同合作完成全县农用地分等定级与估价成果汇总和数据库建设。

三、方法步骤

开展全省农用地分等定级与估价工作分六个阶段进行：

第一阶段：宣传动员，强化培训（2006年3月27日至3月31日）。3月27日成立领导小组并召开领导小组会议，统一思想认识，明确工作任务；3月28日至31日，学习文件，开展人员培训，制定实施方案，建立工作制度，落实工作责任。

第二阶段：搜集资料，外业调查（2006年4月1日至4月30日）。4月1日至4月10日，制定技术方案和技术路线，制作各种表格，并按照各自分工到县城相关单位和全县10个乡镇94个村委会进行资料搜集和外业调查，落实工作任务；4月11日至4月15日进行资料整理，按照文件规定对照检查，开展自查补救；4月16日至4月25日进行内业，制作整理图件，汇总数据；4月26日至4月30日，业务自检，查缺补漏，编写数据分析报告和文字、表格、图件呈报清单，报请市局呈报省国土资源规划研究院。

第三阶段：开展工作，提交成果（2006年5月1日至6月30日）。与省国土资源规划研究院签订合同，明确双方的权利和义务，主要工作由甘肃省国土资源规划研究院承担完成制作图件、计算数据并建成数据库。加强同市局土地利用科和省国土资源规划研究院的业务联系，配合上级部门搞好补充资料的搜集上报工作,及时向县领导小组汇报业务进展情况。

第四阶段：自检总结，技术培训（2006年7月1日至7月31日)。7月1日至7月15日由甘肃省国土资源规划研究院进行数据库自检，并编写自检报告；7月16日至7月31日开展技术培训，由甘肃省国土资源规划研究院负责数据库的运用和图件制作等培训工作。

第五阶段：业务移交，上报成果（2006年8月1日至8月31日)。8月1日至8月15日进行业务移交，移交成果包括原始资料、数据库软件、成果图件、自检报告、技术报告；8月16日至8月31日编写工作总结，向市局上报成果资料并申请初验。

第六阶段：查缺补漏，提请验收（2006年9月1日至9月30日)。9月1日至9月10日，对市局初验后提出的修改意见进行补充完善，同时呈请市局向省厅呈报验收；9月11日至9月30日迎接省厅土地利用处验收。

四、上报成果资料

上报的成果资料包括文字资料、表格资料和图件资料。

（一）文字资料

1、县级第二次土壤普查报告；

2、县级土地利用现状调查报告；

3、农业实验站最高产量资料；

4、农产品及农业投入价格文字资料（统计部门确认）；

5、气象、水利文字资料；

6、县级分等参数确认意见1份。

（二）表格资料1、2005土地变更调查面积统计表（村级三级地类）；

2、各村三年投入——产出统计表；

3、《县耕地样点调查表》一册；

（三）图件资料

1、县级土壤图（收集第二次土壤普查资料）；

2、县级行政区划图；

3、指定作物产量状况分布图；

4、耕地地形坡度分级图；

5、耕地地表岩石露头度分级图；

6、耕地有效图层厚度状况分布图；

7、耕地