凤凰古城的经营权与所有权案例分析

第一篇：凤凰古城的经营权与所有权案例分析

转让经营权 “凤凰”重生

案例描述：

凤凰是湖南省湘西土家族苗族自治州的一个以苗族为主的多民族县，西邻贵州省松桃县和铜仁市，东与本省泸溪县相连，北与花垣县和吉首市接壤，东南与麻阳县为邻，属多山地区。凤凰县城沱江镇古称镇竿，历史悠久、山川秀丽，至今仍较完整地保留了明清时期的传统格局和历史风貌，素有“中国最美的小城”之誉和“画乡”之称。1986年11月被列为全国旅游外事开放甲类县城，1991年、1999年分别被湖南省人民政府确定为省级风景名胜区、省级历史文化名城，2001年被批准为国家历史文化名城。规划中的凤凰历史文化名城包含凤凰县域内已开发的绝大部分景点，共划分为五个历史文化保护区和五个风景保护区。历史文化保护区包含古城、沙湾、杜母园、南方长城、黄丝桥；风景保护区则包括沱江、南华山、东岭、北园、喜鹊坡。区域内名胜古迹星罗棋布，有省级风景名胜区４处，即建于唐代垂拱（唐睿宗年号，公元685~688年）年间的黄丝桥古城、被誉为溶洞奇观的奇梁洞、飞檐斗拱的古建筑朝阳宫、沈从文故居。2000年发现的“南方长城”被称为“凤凰县最大、价值最高的古建筑遗址”。城郊南华山森林公园为国家级的自然保护区。

凤凰自古就是远近闻名的经济文化中心和旅游胜地。但在2001年之前，凤凰县的各个景点分别由不同政府部门分散管理，基本上还属于政府接待，接待规模一直不大，政府几乎没有收入。时任县长滕万翠认为旅游业到了非转制经营不可的时候了。于是县政府冒着政策风险，采用招标的方式，从投标者中选择了黄龙洞投资股份有限公司（以下简称黄龙洞公司），将凤凰的8个景区（点）50年的经营权进行转让。此后，凤凰的旅游业开始步入发展的快车道，旅游人次连年增长，旅游收入节节攀升，而经济效益和政府收入也明显增长。

一．案例反映出的问题：

凤凰景区模式即整体租赁模式，就是将旅游景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地（最长为50年）控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该景区，并按约定比例由景区所有者和出资者共同分享经济收益。

结合凤凰景区，其具有以下四个特点:

特点之一：成功实现所有权与经营权分离是凤凰模式存在的关键核心。通过实现企业经营化战略，凤凰县人民政府享有景区景点的所有权与管理权,黄龙洞公司享有景区景点的经营权与收益权。从经营数据上看，凤凰景区在实现两权分离后，旅游总收入有了大幅度的提高。

特点之二：独家投资、独家长期租赁经营是凤凰模式成功的必要保障。彭德成（2002）认为，旅游景区的开发，是旅游资源与投资主体的结合。根据投资主体的多寡，旅游景区开发模式存在“1+多”和“1+1”两种方式。前者是指一个景区与多家投资主体的同时结合，国家、集体、部门、个体等一起共同投入该景区的开发经营；后者则是一个旅游景区仅有某一家投资主体相结合，由该投资主体独家控制，垄断性经营。

凤凰模式采取的就是“1+1”模式，由黄龙洞公司独家投资、独家长期经营。一方面，由于受让方具有旅游业经营的丰富经验和良好的业绩，为凤凰旅游业的发展提供了良好的基础。另一方面，旅游经营权转让期限长达50年，这杜绝了经营者的短期利润最大化行为，而着眼于当地旅游业的长远发展。政府赋予企业长期的经营权，就是在引导企业的经营行为由短期利益向长期利益转换，长期利益的实现就要求保护生态环境，实现可持续发展，实现双赢。

特点之三：对旅游资源的有力保护是凤凰模式存在的基本前提。凤凰模式采取了资源保护性开发战略，对资源的开发均是建立在保护的基础之上。不管是脆弱的生态环境，还是古老的民间建筑，以及传统的文化，黄龙洞公司都采取了合理的保护方式。其好处是一方面保护了资源的完整性，实现了资源的可持续发展，另一方面，对原有资源进行深度开发，使资源以更好的方式呈现在游客面前，进一步提高了凤凰古城的知名度和美誉度。此外，双方签订的合同条款明确规定了双方的权利义务，特别是明确规定了黄龙洞公司在景区景点保护方面承担的责任，约束了经营者重经济效益轻资源保护的行为。

特点之四：品牌营销战略是凤凰模式成功的外在关键因素。结合凤凰古城的特色，黄龙洞公司开展的是品牌营销战略。通过多种文化宣传，提高凤凰古城的知名度，使其以不同的文化吸引着各地游客。

二．出现凤凰古城经营权变动的原因：

1、企业经营化战略

根据委托经营转让合同条款，受让方黄龙洞公司须在经营期内向凤凰县人民政府支付转让费8.33亿元人民币；同时还规定黄龙洞公司在前两年须投入8500万元人民币用于凤凰古城部分城楼、南方长城的修复及其他主要景点保护设施和游览设施的修建和改造。凤凰县政府享有上述景区景点的所有权与管理权，黄龙洞公司享有上述景区景点的经营权与收益权，对受让景区景点实行企业化经营。

实践证明，经营权转让产生了良好的效应，使凤凰的旅游业得到了快速健康发展。经营权转让解决了长期困扰县政府的景点维修保护资金短缺的问题，打破了长期以来各景区景点分散经营、低水平开发的局面。黄龙洞公司在接过经营的接力棒后，随之成立了凤凰古城旅游有限责任公司，先后投资近亿元资金用于受让景区景点的恢复、保护和维修、宣传促销，使凤凰古城旅游业逐渐走上发展的正轨。黄龙洞公司利用自身的资金、人才、管理优势，把旅游资源优势转化为经济优势，实现了国家增税、企业增效、资源增值。景区经营权转让后的头两年中，凤凰县旅游总人数是转让前四年旅游总人数的1.57倍，旅游总收入是转让前四年的1.50倍，2004年，凤凰旅游总人数达到了187万人次，比上年增长113％，旅游总收入更是高达29800万元，比上年增长198%。这反映了经营权转让对凤凰县旅游经济发展的巨大推动作用。凤凰古城公司同时还注意带动和扶持当地居民经营旅游服务业，不仅使居民收入增加，更重要的是提高了居民的参与意识，为提升凤凰旅游业的发展潜力奠定了坚实基础。

2、资源保护性开发战略

当地政府和经营者认识到旅游资源的不可再生性，在严格细致保护的基础上，制定了一系列旅游发展方略，实施了保护性开发计划。比如，为了全面推进古城区的保护和整治，政府联合有关单位制定了保护条例、总体规划、保护规划；多方筹集资金对古城进行保护和维修；按照保持原有风貌、整修如故的原则，对古城核心区不协调的建筑物进行大力整治，使一批古建筑、古城墙、古街道、古民居、古吊脚楼、古村寨得到较好保护和修缮，使得富有

人文气息与民族风情的凤凰古城风貌日臻显现。

当地政府和经营者具有很强的产品开发意识。2000年4月，建设部、国家文物局考察组在考察凤凰县申报国家历史文化名城的过程中，参加考察的中国长城学会副会长罗哲文先生对苗疆边墙产生了极大的兴趣。经鉴定，苗疆边墙实际上就是人们一直在寻找的明朝万历年间修建的中国南部长城。这一发现当时在国内引起了极大的反响，中央电视台等国内各大媒体都给与了广泛的关注和深入的报道。当地政府和经营者马上意识到“南部长城”（惯称“南方长城”）大有文章可作。一边制订相应的保护条例与修复计划，一边积极组织力量设计相关旅游线路和产品，借助各媒体制造出来的广告效应，提高了凤凰的知名度。

总体上来看，凤凰的自然旅游资源相对薄弱，而文化旅游资源比较突出。历史遗存、民族风情、民间工艺、传统民居等，都具有浓厚的地方特色及时代特点。目前开发的旅游景点景区大多为文化类，如古城景区、南方长城景区、黄丝桥景区。当地政府还积极组织了12个民间文化表演队，以加快对传统楚巫文化和凤凰特色文化的挖掘和整理；开发了5个民族文化村落，设立了自然历史博物馆、历史博物馆、民族博物馆、民俗文化博物馆，使文化资源得到深度开发和保护。

3、品牌营销战略

结合凤凰旅游资源的特色，凤凰古城公司确立了打造文化旅游品牌的战略。在全面接手经营后，公司加强了凤凰旅游基础设施及配套设施建设，加强对景区景点保护及开发，启动了申报国家AAAA级景区和世界文化遗产的计划，以提升旅游资源品位，树立凤凰的旅游品牌。除了利用旅游推介会、交易会等常规方式宣传凤凰外，凤凰古城公司还成立“天下凤凰文化传播公司”对旅游资源进行整体全程营销策划，实施“笔墨凤凰、镜屏凤凰、音乐凤凰、画笔凤凰”工程，加大宣传力度，扩大凤凰在全国和世界的影响。特别是2003年9月在南方长城策划的以“棋行大地，天下凤凰———问天下谁是英雄”为主题的中韩围棋邀请赛，经国内外多家电视台向全球直播，观众多达10亿人，收到了良好的广告效应。凤凰古城公司还建立了旅游网站，再版了沈从文的作品，并相继举办黄永玉画展、谭盾音乐会、宋祖英MTV的拍摄，将凤凰融进沈从文的书里、黄永玉的画里、宋祖英的歌里，从不同角度展示凤凰文化，传播凤凰的文化形象，赋予了凤凰更丰富的品牌内涵。

三．如何解决凤凰古城的经营权和所有权关系：

1、继续发挥政府的主导作用

在财政投入有限的情况下,让有经济实力、有管理能力的企业来经营一些风景区,不失为中西部边远地区发展旅游经济的有效路径之一。但同时也应该认识到,对风景名胜区的经营管理,不能单纯以产业效益为目的,保护资源应是第一位的。凤凰八大景区的经营权出让后,尽管企业也关心资源环境的保护,但景区环境资源破坏、保护标准“降格”等现象还是大量存在,这是因为以利润最大化为目的的企业的资源保护概念与通常意义上的资源保护概念毕竟存在着较大的差异。为此,凤凰县各主管部门应继续严格依照相关政策法规及转让合同、协议,规范旅游投资商的开发经营行为,确保景区资源的保护性投入,防止资源保护标准“降格”和“以企代政”等现象的出现,避免投资商在追求利益最大化的驱动下对风景名胜区资源的过度开发及破坏性开发,确保风景名胜区国有资产的保值、增值。此外,政府还应加大综合整治力度,从凤凰古城整治、生态环境保护、基础设施的提供、社会治安的保障等方面为旅游业的发展提供良性运行的大背景。

2、完善社区居民参与机制

社区居民参与旅游发展已受到越来越多的关注。旅游发展的实践表明,居民的参与在景区文物保护、生态环境建设、异域氛围营造和整合外来文化影响等方面起着重大的作用。然而,在对凤凰八大景区(点)经营权转让所带来的资源价值和市场知名度、凤凰古城的保护、自然环境等影响的评价中,当地居民是旅游地三大主体中最不持积极态度者的;相反,相当一部分当地居民却认为“凤凰模式”的运作对景区资源价值和市场知名度提升不大、政府和企业还应加大对古城文物的保护和投资力度、生态环境质量较经营权转让前有所降低。可见,在“凤凰模式”的实际运作中,政府和企业还应进一步完善社区居民参与机制,广泛吸纳当地居民的意见;同时,政府和企业要提高其行为的公开度和透明度,对景区经营中的重要项目的审批建设以及影响到居民利益的开发经营行为实行社会公示制,以增强旅游项目建设和环保措施的合理性和社会可接受性,从而获得当地居民的理解与支持,将旅游开发的负面影响降到最低。

3、建立有效的约束监督链

在转让景区经营权时,建立一套健全的管理制度和强有力的监督约束机制,不仅可以督促旅游企业完善经营管理机制,防范景区经营中的合作风险,更有利于优化景区开发经营的社会环境效应。但在“凤凰模式”的实际运作中,一方面,由于缺乏正式而顺畅的利益表达的渠道,当地居民对旅游项目的建设、环保措施的实施难以起到有效的监督和约束作用;另一方面,企业和政府双重管理所导致的“外部人内部化”、政府监督弱化以及企业掌握景区经营权后先斩后奏、部分法定项目审批权似有似无等问题仍屡见不鲜,这不但严重削弱了景区的保护力度,而且也给景区管理带来了极大的负面影响。因此建议尽快组建由凤凰县人大、政协、旅游学术界与当地居民代表共同组成的社会监督组织,以及企业经营对自然、人文生态影响的评估机制,并进一步形成一条完善的社会监督组织———政府———旅游企业的约束监督链,对合同执行、生态环境保护和公益性状况进行监督。

4、建立利益协调整合机制

在“凤凰模式”的运行过程中,黄丝桥居民搬迁时各利益主体所承受的巨大代价、沱江污水治理收效甚微等问题的根源在于利益冲突,因而有必要建立科学的利益协调整合机制,促使旅游地涉利者各方形成良好的利益互动。为此,政府要在地方性法规的建设上为转让景区经营权提供强有力的政策法律依据,以切实保护投资者的切身利益。同时,作为经营方的黄龙洞公司要始终将企业的利益、国家(集体)的利益和社区居民的利益放在一个宏观的层次上,充分挖掘三者利益的共同点和平衡点。只有最大化满足和有效平衡各方利益,调动各方的积极性,才能获得政府的支持和当地居民的拥护,经营者所追求的目标也才能真正实现。因此,政府与旅游企业在用人制度、人员培训、项目承租、经营决策中,应充分考虑到当地居民的利益;而作为社区利益主体的居民也应通过相应途径主动争取平等的利益分配,并对景区经营权转让运作过程中由于政府和旅游开发经商行为失范所带来的不良影响进行有效的约束。

四．总结

凤凰景区是景区所有权与经营权分离的一个成功实例，通过经营权的转让，深受资金缺口和管理瓶颈等因素制约的古镇迅速发展成为高品位的、具有国内外影响的旅游目的地，在一定程度上减少了旅游资源闲置浪费和低水平开发的状况。笔者认为，以合理的形式转让给合适的企业，将有利于促进景区的可持续发展。就凤凰景区而言，凤凰县政府和当地经营者无论进行旅游景点开发，还是旅游项目策划、品牌营销，都将“文化”作为主打牌，寓文化于产品，借文化以扬名，吸引旅游者走进凤凰，带动当地经济发展。

当然，我们也应当看到转让经营权可能带来的一系列问题。要想合理的利用好经营权转让，必须依托政策为前提，继续发挥政府主导作用，完善社区参与机制，建立有效的约束监督链，建立利益协调整合机制，达到充分发挥经营权转让的作用。

第二篇：区分所有权案例分析

案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？

案例二：张大婶住在某住宅大厦临街房的二楼，随着一楼罗某将自家住房租给外地人作餐饮经营后，张大婶的每天都要忍受难闻的油烟和嘈杂的喧哗。为此，张大婶还有其他几位邻居都多次找到罗某协商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再进行出租，但均遭拒绝。而最近一次交涉，罗某更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝张大婶的理由。因此，张大婶颇感无奈，她不知道在多数邻居都同意罗某将住宅改为经营性用房的情况下，能否要求罗某将住宅恢复原状？

案例三：某开发商经批准开发居民高层公寓楼，先后有四百多位客户与该开发商签订购房合同，并在依约交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下入住该公寓楼。后开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉胶浇灌用水向楼层渗透，引起马某等居民的不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，丙赔偿损失。

问题：（1）本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？

（2）马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？

案例四：某小区，由于没有约定，开发商将59个规划用于停放汽车的车位、车库中的37个，以至少每个4万元的价格出售，引发全体业主不满，认为车位、车库应该归业主共同所有，从此双方纠纷不断。本案中应当如何确定车库车位的所有权？

1、对于区分所有人的建筑物（）

A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权

B.区分所有人得就共有部分请求分割

C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让

D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担

2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。建成后，双方约定，甲拥有前截上下两间房屋的所有权，乙拥有后截上下两间房屋的所有权。双方出入均由前截房屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。其后，甲将其所有的两间房屋租给了丙。现甲打算将其所有的两间房卖出，则下列说法中正确的是（）

A.甲和乙之间就该楼房形成按份共有关系

B.甲和乙之间就该楼房形成共同共有关系

C.乙有优先购买权

D.丙有优先购买权

3、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（）

A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意

4、某小区业主拟使用部分维修费用维修校区内的电梯和水箱，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（）

A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意

5、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是（）

A.不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题

B.不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间

C.应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权

D.不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效

6、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是：（）

A．不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题

B．不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间

c．应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权

D．不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效

三、判断题

1、建筑区划内的绿地，属于业主共有。

2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属全体业主共有。

3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第三篇：关于荒地所有权的案例案例分析

关于荒地所有权的案例案例分析一: 1983 年春,被告 A,B 随其父在野外开垦了一块荒地,种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题.至 1992 年时,两被告仅在此地边缘种植,其余大部分地未予种植.1994 年秋季.原告 C 在听他人说此地已几乎无人种植的情况下,遂与家人对此地进行了平整.1995 年春季,原告 C 准备在平整后的土地上种植时,两被告前来阻止,说此地是其早年开垦,这几年虽然未种,但 并没有放弃使用权.双方因此发生争执,后经镇司法所主持调解未果.1996 年春,C 又准备在此地进行种植时,发现地已由两被告种上,遂向区人民法院起诉,以此荒地是自己在 1994 年秋 开垦的,要求两被告归还此地的使用权.两被告答辩称:此地是我们早年开垦的,大部分地虽已经两年未种,但我们并没有放弃此地.原告去平整地时,我们已经讲明是我们的.我们考虑原 告出了一定的劳务,所以才让他种了一年.故不同意原告的诉讼请求.法院经审理认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第 11 条,第 17 条之规定,非经国家有关部门的批准,任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用.因此,原,被告未经国 家有关部门批准,擅自开垦荒地,是错误的,对双方的诉讼请求不予支持.依据《中华人民共和国民法通则》第 81 条第 1 款和《中华人民共和国土地管理法》第 13 条的规定,该院于 1996 年 6 月 5 日判决如下:将原告 C 与被告 A,B 争执的土地收归国有.法律对荒地的所有权有无明确的规定?如果就荒地归属发生争议应当如何解决? 案例分析提示: 该案例的核心问题是荒地的归属权问题,根据相关法律规定和法院对该案的判决,可以了解我国法律关于荒地所有权的归属问题的规定.该案所涉案例虽然发生时间较早,但是不影响大 家对相关法律法规的理解,因为关于荒地所有权的法律规定,从土地管理法到新的物权法并没有实质性的改变.附相关法条: 《物权法》第四十八条 森林,山岭,草原,荒地,滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外.《土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有.农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地,自留山,属于农 民集体所有.第十六条土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理.单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间,个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理.当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉.在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状.关于土地使用权案例案例分析一: 2000 年 3 月,市国土局发布土地拍卖公告,对某市东进中路北侧国有土地进行拍卖,甲公司得知后,筹款参与竞拍,以 27.3 万元的价格竞购得 13 号地块 53.82平方米的土地使用权, 并与市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》 ,合同约定:土地使用年限为 70 年,该宗地的总体规划为建设商住用地.2000 年 8 月 19 日,甲公司领取了《国有土地使用权证书》 ,其中载 明:土地用途为商住用地,终止日期为 2070 年 8 月 18 日.2001 年,甲公司按照规划,在该宗地上兴建了四层楼房,其中一层用于商业经营,二至四层用于居住.2003 年初,甲公司从他人 口中听说商住用地属“综合用地” ,使用年限最长为 50 年,遂于同年 7 月以商住用地的使用年限最长为 50 年,而市国土局却将使用年限错误地定为 70 年,并以按 70 年的标准收取了土地出 让金为由,向法院提起诉讼,要求国土局退还“多收”的 20 年土地出让金.法院审理后认为,国土局与甲公司签订的《国有土地使用权出让合同》和甲公司领取的《国有土地使用权证书》均载明土地用途为“商住用地”根据国土资源部《全国土地分类》的相 关规定,该宗地的性质为“城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地” ,属于“住宅用地”的范畴,依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,其使用年限最 长为 70 年,国土局收取甲公司土地让金的标准符合法律规定.应当看样理解土地的用途,正确的区分综合用地和商住用地? 案例分析提示: 依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权的出让年限分别为:居住用地 70 年;工业 用地 50 年;教育,科技,文化,卫生,体育用地 50 年;商业旅游,娱乐用地 40 年;综合或者其他用地 50 年.综合本案前后提到的条件和说明,该土地应该属于综合用地的范畴,其使用期限应该是 50 年,而不是 70 年.国土局“多收”的 20 年土地出让金应该退还,并调整原已经签定的出让协 议书的相应条款,包括用途条款,年限条款和价位条款,修改土地使用权证书载明的年限.附相关法条: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育,科技,文化,卫生,体育用地五十年;(四)商业,旅游,娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年.案例分析二: 1993 年 11 月 23 日,原告(乙方)与被告土地局(甲方)经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》.合同约定:甲方将面积为 8939.77平方米的国有土地使用权,有偿出让给乙方用于 商业建设使用 40 年,土地出让金为 8045793 元.合同签订后 30 日内,乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的 15%作为合同定金,60 日内付清全部土地使用权出让金.乙方如逾期 30 日 仍未付清全部土地使用权出让金,甲方有权解除合同,并可请求赔偿.乙方付清全部土地使用权出让金后的 5 日内,依照规定办理土地使用权登记手续,领取《中华人民共和国国有土地使用 证》 ,取得土地使用权.合同签订后,原告于 1993 年 12 月 27 日给付被告土地局 400 万元.其中,含合同定金 1206868 元,土地使用权出让金 2793132 元.原告还向土地局提出书面申请称,因资金周转困难和 冬季无法施工,请求将未付的土地使用权出让金延缓至 1994 年 4 月 1 日付清.土地局同意了原告申请,并于 1993 年 12 月 28 日给其核发了国有土地使用证.但是,原告并未于 1994 年 4 月 1 日付清尙欠的土地使用权出让金.后经土地局多次催促,仍未履行.土地局遂依照当地关于出让转让暂行条例实施办法中关于“受让方不履行合同的,出让方可以依法解除合同,所支付的定 金及出让金不予退还”的规定,于 1994 年 9 月 30 日决定;解除 1993 年 11 月 23 日与原告乙方签订的《国有土地使用权出让合同》 ,收回该合同约定范围内的土地使用权,所发土地使用证注 销登记,原告已经支付的定金 1206868 元和土地使用权出让金 2793132 元不予退还.10 月 24 日,原告收到解除合同决定的通知书,与土地局多次协商,但均无结果,遂提起诉讼.法院应当如何处理原告支付 400 万元的出让金? 案例分析提示: 虽然当地政府有关于出让转让暂行条例实施办法中有关于“受让方不履行合同的,出让方可以依法解除合同,所支付 的定金及出让金不予退还”的规定,但本案中原告交付的 400 万元中有一部分属于出让金,因此应当看作部分履行了 合同,而非“不履行合同”.被告土地局不能以原告未履行合同为由,对其定金及出让金一律不予退还.法院应当判决 土地管理局退还出让金,但对于定金部分则不予返还.附相关法条: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十四条 第十五条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金.逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿.出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权.未按合同规定提供土地使用权的,土地使用者有 案例分析三: 厦门市中级人民法院(1996)厦门初字第 2 号民事判决书认定: 黄振煌与第三人陈和基原于 1985 年 1 月 1 日共承包县后村委会 50 亩场地种植经营, 双方签订一份合同书, 每年承包款为 3000 元,承包期为 30 年,并且约定国家需要征地时,土地底款归村委会所有,青苗赔偿款,村委会分 4/9,承包人分 5/9.1986 年初,黄振煌,陈和基与新疆建设兵团农业建设第一师十团建立联 营关系,共同经营种植厦门天山葡萄试验场.1987 年 1 月因陈和基迁居香港未参与投资,同年 7 月,十团将其股权转让给黄振煌,陈和基获悉后要求与黄振煌共同经营该试验场,双方便于 1989 年 6 月签订《共同承包天山葡萄试验场协议书》 ,双方约定由陈和基分期补付给黄振煌投资款 102550 元.之后,陈和基先付给黄振煌 57300 元.同年 10 月 15 日,陈和基提出退伙,双方 又签订一份《转让经营协议书》 ,约定黄振煌退还陈和基的全部投资款,试验场的种植由黄振煌自主经营,自负盈亏,黄振煌与十团的关系与陈和基无关.之后,黄振煌与陈和基就返还投资 款发生纠纷,经厦门市湖里区人民法院调解,纠纷解决.嗣后,黄振煌承担返还十团的投资款的全部债务,于 1994 年 11 月 30 日签订了《有关厦门天山葡萄试验场转让后的有关经济协议决 断证明》 了结了双方的债权债务关系, , 该试验场由黄振煌一人经营.1994 年 1 月因国家建设需要, 黄振煌所经营的果园被征用, 国家付给征地补偿款 3230090.28 元, 其中青苗补偿款 39513.98 元,地上物补偿款 3170090.30 元,水利设施补偿费 19338 元,误工补贴费 2000 元.全部款项县后村委会交给黄振煌 9 万元外,其余均占为己有.黄振煌多次找县后村委会交涉付款,县后村 委会均以黄振煌与陈和基有纠纷为由,予以拒绝.黄振煌诉至法院.权解除合同,并可请求违约赔偿.1 厦门市中级人民法院认为,黄振煌在其独自承包县后村委 50 余亩土地种植果树过程中,因国家建设需要而被征用,现国家付给有关征地补偿款,根据征地补偿的有关规定,属于原告应 得部分应归其所有,现被告以原告合伙人提出异议而拒付补偿款没有道理,原告要求被告按照双方的约定支付青苗补偿款等项及追索延付的利息损失,理由充分,应予支持.第三人原与原告 合伙承包种植果园,但已于 1989 年 10 月经双方协商退出合伙经营,经法院调解书确认,并已执行完毕,现提出仍享有与原告同等的征地补偿受益权,理由不能成立.故判决:县后村委会在 判决发生法律效力后 7 日内,支付原告 2221982.70 元及利息;驳回第三人陈和基的诉讼请求.福建省高级人民法院(1996)闵民终字第 38 号民事判决书认定的事实与厦门市中级人民法院上述判决认定的事实基本相同.终审判决认为:国家因建设需要征用黄振煌独自承包经营的 果园,依照有关法律规定,应对其种植的葡萄,果树及其种植经营所需的地上附着物等给予补偿.县后村委会则因该地块的征用而获得了国家给予的土地补偿费,劳力安置补偿费,水利设施 补偿费,误工补偿费,此外在一审判决县后村委会应付还给黄振煌的补偿款中,已扣去原双方约定的 4/9 的青苗补偿费,以及其应得的部分场地平整换土补偿费等.因此县后村委会上诉主张 再参与分享国家付给黄振煌个人的上述补偿费,缺乏法律依据,不能予以支持,县后村委会应将领取的补偿费中属于黄振煌的部分返还黄振煌.陈和基于 1992 年已退出合伙承包经营,其主 张共分国家付给黄振煌个人的上述补偿费,亦不能予以支持.故原判决适用法律正确,除纠正部分判决表述不当外,维持原判.法院的判决依据何在?应当怎样公平,合理地分配国家征收集体土地的各项补偿款? 案例分析提示: 法院判决依据在于土地承包经营权的补偿权.根据《农村土地承包法》的相关规定,承包方享有补偿权.应根据法律规定和合同规定给予承包人公平合理的补偿.附相关法条: 《农村土地承包法》 第十六条:承包方享有下列权利:(一)依法享有承包地使用,收益和土地承包经营权流转的权利,有权自主组织生产经营和处置产品;(二)承包地被依法征用,占用的,有权依法获 得相应的补偿;(三)法律,行政法规规定的其他权利.案例分析四: 原告北京某集体公司的工人李某,于 2002 年 4 月,与被告王某签订了买卖房屋契约,王某将其所有的坐落于通州区某村的北房 5 间,东厢房 3 间,棚子 2 间及院墙以 2 万元的价格卖给 李某.契约签订后,李某给付了购房款,并于 5 月 16 日到通州区某镇村镇规划建设办公室变更了此房宅基地的使用权人.王某因新房尙未装修,要求在此房内居住半年,李某应允.半年后, 王某未将此房屋钥匙交给李某,李某一直未在这所房屋内居住.法院认为,农民的住宅不得向城市居民出售.李某是城市居民,其购买农民王某位于农村宅基地上的房屋的行为违反法律的规定,故依法宣告双方签订的买卖房屋契约无效.类似本案中农民的住宅向城市居民出售的状况较为普遍,应当怎样解决比较合适? 案例分析提示: 随着农村劳动力向城市的流动,农民的宅基地的流转问题也提到议事日程,即要初步健全和完善农民集体土地使用权的转让等法律制度.根据本案事实,宣告房屋买卖合同无效合理合法.实际上,北京市二中院在 2007 年 12 月 27 日判决的“北京宋庄画家村案例” ,与本案非常相似.这类案例说明在我国目前的经济发展形势 和法律规定现状下,城市居民购买农民宅基地上的房屋不会合法化.附相关法条: 《物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得,行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省,自治区,直辖市规定的标准.农村村民出卖,出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.关于房地产共有权案例案例分析一: 双方系争的被拆迁房屋原是李某外公外婆租赁.他们去世后,李某的父母搬入并由李某父亲承租.李某夫妇及其女儿三人户口随之迁入,女儿就读于上海,一直住在该处.李某夫妇在南 京上海梅山冶金公司工作,在该地单位曾经分配过住房,并已经以其妻子为产权人按公有住房出售的规定购买.其妻子几年前回沪.被拆迁的房屋为面积相当的可分门进出的两间,分别由李 某父母与李某妻女居住.现在,该处的房屋动迁,其父亲共得到 54 万元的补偿款.李某要求分得一半的补偿款,但遭到拒绝.在无奈之下把老父亲告到法院.法院认为,李某及其妻子不是 同住人,认定其女儿为同住人.现在李某父亲愿意给孙女 10 万元,给李某夫妇 6 万元,与法无悖,判决予以准许.法院的判决是否合法?为什么? 案例分析提示: 应该说该案的判决符合法律规定.综合本案的情况看,李某夫妇对被动迁房屋既没有租赁权,也没有居住权,所以在该房屋动迁时,李某无权取得动迁的补偿.但李某之女为未成年人, 户口在被动迁房屋内,而且事实上在该房屋居住多年,有一定的居住权,所以其居住权应该得到一定的补偿.李某父亲自愿给孙女 10 万元,基本可以看作对李某之女的居住权的补偿.但李 某之父对于李某的补偿,法律不予保护,也并不禁止李某父亲自愿进行补偿.实际上该案涉及居住权的问题.该案判决依据为民法通则,合同法,未成年人保护法等法律的相关规定.另外结合本案大家需要了解物权法为何未对居住权进行明确规定.物权法草案四次审议稿第十五章对“居住权”作了规定.这一权利被界定为,因各种原因为家庭成员以外的人设立的长期居住的权利,并不适用婚姻家庭,租赁所产生的居住关系.而 在物权法草案五审审议稿中,鉴于居住权的适用面非常窄,删除了有关“居住权”的规定.删除“居住权”的相关规定,并不代表公民“居住权”不受法律保护.规定公民的“居住权”,其实是对这种环境下其余家庭成员居住权利的一种保护,属于人权保障范畴.而从我国现 今的实际情况考虑,“居住权”的保障问题其实已经得到解决.我国的《合同法》涉及租赁合同的法律规定以及最高人民法院就此作出的司法解释明确提出了“买卖不破租赁”以及“承租人优先购买权”的原则,已经给进城务工人员给予了足够的居 住权法律保障.而《未成年人保护法》,《妇女权益保障法》等相关法律规定也给家庭成员的居住权提供了足够的法律保障.并且,现今解决住房问题已经是政府的公共职责之一,属于社会 保障体系范围,再要单独在《物权法》中予以保障,可以看成是立法资源的一种浪费.案例分析二: 原告等诉称:原告居住的楼房,底层为被告所有,二层以上的产权为原告等所有.被告擅自在其底层拆改装潢,为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外,用膨胀螺栓把槽钢固定在 楼房框架和四周墙体上,明显加大了楼房主体的负荷.被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂,层面渗水,水管漏水,严重影响了原告等的居住安全.被告的行为侵犯了原告等作为产权人的 合法权益.请求判令被告恢复房屋原状,并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施.被告辩称:被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造,所有工程都是经过有资质的设计单位设计,报有关行政机关批准后进行的,并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认 可,根本不侵犯原告们的权利.原告们所称的损害是楼房质量问题,与被告的装潢改造无关.原告们所诉无理,应当驳回.一审法院认为:原告等户与被告属不动产的相邻各方,应当按照法律的规定正确处理好相邻关系,共同维护所在楼房的安全.被告在自己的产权范围内增建夹层,新的方案是由有资质 的部门设计,并得到建设工程规划和抗震,消防等行政主管机关的审核同意.被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工,楼房的安全是有保障的.原告等主张二至六层房屋的 损坏是因被告增建夹层所致,被告已经提供了与己无关的证据,原告等再没有提出反证.对原告等基于这一理由提出的诉讼请求,法院不予支持.法院的判决是否符合法律规定?为什么? 案例分析提示: 法院的判决不符合法律规定.根据, 《物权法》70 条,71 条,84 条,85 条,91 条,92 条相关规定,原告与被告既是相邻权人,又是对楼体框架相连部分的共有权人.被告对楼体框架和墙体四周等共有部分进行处分, 应该取得全体共有权人的同意.对自己产权范围内的处理,也应该以不影响相邻方的权益为限.本案中被告虽有批准证明,但并没有确切证据证明是在严格监督下按照批准的施工质量标准组 织施工的.所以被告应承担相应的民事责任,支持原告的部分诉讼请求,由被告对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施.附《物权法》相关规定: 2 第七十条业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有,使用,收益和处分的权利.业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益.第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的原则,正确处理相邻关系.第八十五条法律,法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律,法规没有规定的,可以按照当地习惯.第九十一条不动产权利人挖掘土地,建造建筑物,铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全.第九十二条不动产权利人因用水,排水,通行,铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿.案例分析三: 2003 年 6 月,王某与李某出于投资的目的,共同出资购买了一处房产,并将该房出租给张某,租金收益双方按投资比例分享.由于房价一路飙升,王某与李某就该房是出租还是出售产生 分岐.王某主张出售,李某希望继续出租,以期获得更多投资收益.李某表示,王某若执意出售,自己愿意购买,但承租人也有意购买.按照《合同法》第 230 条规定,“出租人出卖租赁房 屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,”承租人认为其享有对该房的优先购买权.李某认为自己是该房的共有权人,也享有优先购买权, 双方为此各执己见.你认为应当如何处理本案的纠纷? 案例分析提示: 根据《民法通则》78 条和《物权法》101 条的规定和《合同法》230 条规定,共有权人和承租人都享有优先购买权.但共有权人的优先购买权利是物权上的优先权,承租人的权利是债权上的 优先权,物权优先于债权,基于物权的优先购买权就优先于基于债权的优先购买权,所以同等条件下,共有权人的优先购买权利优先.附相关法条: 《民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民,法人共有.共有分为按份共有和共同共有.按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务.共同共有人对共有财产 享有权利,承担义务.按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让.但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利.《物权法》第一零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额.其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利.《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.案例分析四: A 与 B 是夫妻,有一子一女甲和乙.A 于 1992 年 12 月 30 日死亡.在 1991 年 5 月 30 日登记的房地产资料中有权利人为 A 的房产,即陈家宅 10 号,建筑面积合计 127平方米,但其中没 有记载土地使用的状况.1994 年 12 月 25 日晚,陈家宅 10 号因为意外的火灾而遭到严重的损坏,二楼全毁,一搂部分被毁.而后修复房屋的资金约 2 万元都是由甲承担.1999 年 12 月 26 日,陈家宅 10 号被动迁.由 B,甲,乙拆迁单位签订的拆迁补偿协议共同认可了原房屋的面积为 127平方米,评估价格为 36847 元人民币,并同意按照保留私房产权进 行安置.同日签署的“家庭配房协议”中约定:新房 4 号 203 室由甲作为权利人,4 号 602 室由乙为权利人,B 的户口留在乙处.按照拆迁协议,新配的房屋总面积为 134.36平方米,新房与 陈家宅 10 号面积差额 6.36平方米;新房的价格为 53997 元人民币,新旧房差价为 20004 元.另外新房的补差价的钱由甲和乙各半支付.现在,B 诉请法院要求分割动迁后的 4 号 203 室和 602 室的产权能否得到支持? 案例分析提示: B 的诉讼请求能得到支持.本案属于共有权物的替代后的分割问题.A,B 共同共有房屋陈家宅 10 号,其中 A,B 各拥有二分之一的权利,属于 A 的二分之一在 A 死亡后发生继承,由 B,甲和乙按份共有.关于两套 新安置房屋,应看作原来陈家宅 10 号的替代物,B 首先享有二分之一的权利;其次,在没有遗嘱继承的情况下,按照法定继承顺序,另外二分之一的权利由 B,甲和乙三位第一顺序的继承人 按份继承,各享其中三分之一的权利.对于甲修复房屋所用的资金和取得新房的差价补贴同样由 B,甲和乙按权利分额承担义务.附相关法条: 《物权法》96 条,97 条,98 条,102 条.第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务.第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外.第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担.第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权,承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权,承担债务,共同共有人共同享有债权,承担债务.偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共 有人追偿.关于建筑物区分所有权案例 案例分析一: 案例分析一: 2001 年 4 月 13 日,某号 601 室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后,开始对自己的房子进行个性化装修,在外阳台内贴了深红色面砖.不久,物业公司告知朱某,整栋房子只有 601 室突出一块深红色,与房子的整体色调不合,要求朱某将墙壁恢复原状.朱某认为,阳台是自用部位,自己在自用部位的墙面上贴红色面砖,既没有损坏建筑物,也没有影响建筑物的外貌, 因此不同意物业公司的要求.法院认为,自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位,包括卧室,客厅,厨房,卫生间,阳台,庭院以及室内墙面等.因此,朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖,是一种 个性化装饰,而非对外墙的损坏,遂作出判决,对物业公司的诉讼请求不予支持.法院的判断是否合法?为什么? 案例分析提示:法院判决合法.专有所有权人与一般所有权人所享有的权利应该是相同的,即具有绝对性,永久性和排他性.专有所有权人对其专有部分具有占有,使用,收益和处分的权能.对于侵犯专有部分权利的,有 权提出停止侵害,排除防碍,赔偿损失等民事请求.但是,专有所有权人在行使其权利的时候,为了全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任.例如,对建筑物的不当毁损, 未按照专有部分的本来用途和使用目的予以使用,随意改变通过专有部分的电线,水管,煤气管道等.本案朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖,是一种个性化装饰,是对专有部 分所有权的行使,而非对外墙的损坏,没有侵害其他业主的合法权益.附相关法律规定: 《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有,使用,收益和处分的权利.业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益.案例分析二: 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于 1998 年 9 月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车 0.2 车位/户配建停车库.小区建成后,3 幢楼下建有连片整体地下车库,供有 59 个机动车泊位.2001 年 7 月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载: “使用权面积”和“其中分摊面积”都是 7697.6平方米.开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车.但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权.开发商以至少 8 万元的单价卖掉了其中的 37 个,其余车位则 被小区物管公司以每月 250 元的租金租了出去.为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主.开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权.2003 年 11 月,法院开庭审理后,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用.同时,根据土地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分 摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权.其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》 ,附属公共配套设施是商 3 品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更.由于被告并无证据证明车库的建筑成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已 经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则.再次,根据《江苏省物业管理条例》 ,配套使用的附属设施,附属设备,公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明.因此,被告以车库的建筑面积未分摊 给业主而有权另行处分的理由也不能成立.据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起 10 日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委 员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益.应当如何认定住宅小区地下车库以及引申出的小区道路,或者小区的会所等权益的归属? 案例分析提示: 法院判决合法,合情,合理.对共有权部分的权利是依据法律规定产生的,无论当事人之间是否有约定,不存在特别约定的情况下,应当依据法律和法规规定为共有.在共用部分中,某些为全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产,如公共楼梯,公共走廊,大门,小区道路,会所等,由全体区分所有人共同使用,不得将其确定为哪一部分区分所有人 专门使用.但也有一些共有财产,如地下停车场,专供某些区分所有人所使用的阳台,与一楼连接的庭院,是可以依据法律规定和区分所有人之间的共同约定,由某一个或数个区分所有人享 有排他的,独占性使用权的,这就属于专有使用权.该案发生在 2003 年.如果发生在 2007 年 10 月 1 日以后,那么可以直接根据<物权法>相关规定来解决该争议.附物权法相关规定: 第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属,由当事人通过出售,附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.案例分析三: 张女士,古先生及其女儿从美国回来后购置某号 201 室的一套房屋,一家三口是该房的房屋共有权人,某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位.2002 年 9 月 18 日,张女士与 物业理公司办理了房屋接收手续,同时双方签订了委托物业管理服务(居住)合同,住宅使用公约,小区装修须知各一份.“公约”和“须知”中均约定:阳台封闭须统一模式,统一规格, 统一材料,但对统一模式,统一规格,统一材料的具体内容双方并未明确.后张女士在装修房屋时,将阳台用塑钢窗封闭.物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料,样式与“公约”的约 定不符,影响了小区的美观,故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建.住宅使用公约对装修阳台样式,材料未作明确的统一规定,这对业主是否具有约束力? 案例分析提示: 在住宅使用公约未作明确规定的情况下,对业主不具有约束力.所谓的成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造,权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务.它不但是 财产关系,更主要的是管理关系,也是与专有所有权,共有权所有权紧密结合而不可分割的一种永续权.其表现为具有表决权,参与制定规约,选举及解任管理者等,同时承担相应的义务.随着建筑物向高空和多层发展,建筑物内部结构愈来愈复杂,各区分所有人之间的关系也随之而复杂化,因而完全由法律,法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系,看来是十分 困难的.最好的办法是借鉴国外的经验,要求在建筑物区分所有情况下,由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织.通过这个组织,召开全体所有人大会,订立规约,设置常设性的管 理委员会,管理日常事物,并解决因使用专有部分,共有权部分而产生的纠纷.一般来说,如果章程,协议无特别规定,那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系.本案张女士作为该小区的成员权人,在公约未明确统一规定阳台封闭的模式,规格和材料的情况下,有权决定自己家阳台的装修风格.附《物权法》相应规定: 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销.关于房地产相邻权案例 关于房地产相邻权案例案例分析一: 原告开发建造的京银大厦和被告开发的中商大厦相距 8 米.1995 年 10 月 26 日,京银大厦开工打桩时,中商大厦做基坑围护.在双方施工过程中,中商大厦的基坑支护体系出现险情.同 年 11 月 21 日京银大厦停止打桩.同时,区城市建设局施工协调小组组织专家对工地存在的问题进行调查分析,提出意见: 1.鉴于京银大厦打桩工期不能避开自身送桩深度 1.5 倍范围内相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期, 根据城建管有关文件的规定, 京银大厦打桩应采取有效的防护措施与监测手段, 并报城建局组织专家审查,经城建局批准才能开工打桩.2.据有关设计资料和现场踏勘,由于中商大厦支护体系设计不当及相邻的京银大厦打桩的影响,中商大厦的基坑目前处于危险状态,中商大厦应做好基坑围护的安全措施,原则同意京银 大厦施工单位制定的打桩安全防护方案,12 月 25 日京银大厦可恢复打桩.1995 年 12 月 25 日,被告致函原告,要求将京银大厦恢复打桩时间延至 1996 年 1 月 10 日,原告当即回函,称京银大厦自停工打桩已受到重大损失,在保留索赔的前提下,只同意于 1995 年 12 月 29 日恢复打桩.原告于 1996 年 2 月提起诉讼,称被告由于基坑支护体系设计不当,造成原告停工 38 天,要求被告赔偿因停工造成的经济损失 3945477 元.法院审理中,被告提出反诉,反诉原告认为造 成基坑危险是由于反诉被告违反有关规定打桩所致,要求反诉被告赔偿因加固基坑造成的损失.法院经审理认为:原告因其打桩工期不能避开自身送桩深度 1.5 倍范围内相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期,按规定应对打桩采取有效的防护措施与监测手段并报有关部门审查 批准才能开工打桩.原告认为造成其停工的原因是中商大厦基坑支护体系设计不当,应由被告承担民事赔偿责任缺乏依据,本院不予支持.另鉴于被告未及时做好基坑抢险工作,而要求原告将恢复打桩日期延长,原告因此将恢复打桩期,从 1995 年 12 月 25 日延长至 12 月 29 日,由此给原告造成的损失,应由被告予以补偿, 具体数额由法院酌情判定.被告由于本身基坑支护体系设计不当,因此中商大厦基坑出现险情与京银大厦打桩没有必然的因果关系,因此被告反诉要求原告赔偿因采取基坑防护措施造成的损失缺乏依据,法院不予 支持.据此,依照《中华人民共和国民法能则》第 6 条之规定,法院于 1996 年 8 月 14 日作出判决:(1)被告应在本判决生效之日起 7 天内一次性补偿原告经济损失 25 万元;(2)原告其余诉讼 请求不予支持;(3)反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持.案例分析提示: 该判决主要依据:我国的《民法通则》第 83 条对相邻关系的基本内容和责任形式以及处理相邻关系的基本原则作了一定的规范,即“不动产的相邻各方,应当按照有利生产,方便生活, 团结互助,公平合理的精神,正确处理截水,排水,通行,通风,采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失”.该案发生在 20 世纪 90 年代.当时的判案依据是民法通则的相关规定.而从 2007 年 10 月 1 日起, 《物权法》的颁布实施为此类案件提供了较为详细的相关规定.附相关的《物权法》法条: 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的原则,正确处理相邻关系.第八十八条不动产权利人因建造,修缮建筑物以及铺设电线,电缆,水管,暖气和燃气管线等必须利用相邻土地,建筑物的,该土地,建筑物的权利人应当提供必要的便利.第九十一条不动产权利人挖掘土地,建造建筑物,铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全.第九十二条不动产权利人因用水,排水,通行,铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿.关于房地产抵押权案例案例分析一: 1993 年 5 月 17 日,飞驰公司和万锡公司与鲁银典当行签订了《财产抵押合同》 ,约定两公司以其内江大厦第 3 层(买价 1207 万元)为抵押,向鲁银典当行贷款人民币 1000 万元,期限为 7 个月(19993 年 5 月 20 日至 12 月 20 日),月息 3%,抵押人于 7 月 20 日支付两个月利息,9 月 20 日再支付两个月利息,其余利息随同本金依次结清.抵押期满抵押人无力还款时,抵押物产权 归抵押权人所有,抵押权人有权处理抵押物,拍卖或租赁其价值无论高低与抵押人无关.贷款期满后,两公司未能偿还贷款,典当行于 1994 年 1 月 13 日诉至法院,要求按抵押合同履行.在 诉讼中,房价大幅度下跌,典当行变更诉讼请求,要求以房屋折价偿还贷款,而两公司主张按抵押合同履行.4 原终审判决认为,双方签订的实际是抵押贷款合同.典当行是经工商部门批准成立的非银行金融机构,其抵押贷款活动并不违反当时的禁止性规定,该合同为有效合同.合同中关于“抵 押期满抵押人无力还款时,抵押物产权归抵押权人所有”的约定,是表明债务人如不能清偿债务,则以抵押物折价抵偿的但保.因此,法院判决抵押的房屋归典当行所有.检察院抗诉认为,法院的判决适用法律错误,双方当事人在抵押贷款合同中的约定违反现行的法律规定.根据《民法通则》第 89 条第 2 项规定,抵押权是债权人就抵押物的折价款或变价 款的优先受偿权,并不是取得抵押物所有权的权利.在司法实践中,对当事人的这种约定应一律认定无效.案例分析提示: 该案虽然发生时间较早,但对于今天仍然有借鉴意义.本案的实质是说明流押条款的禁止.所谓流押条款就是在订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有.我国《担保法》对此作了禁止性规 定.但是,当事人约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有转移为债权人所有的内容无效,不影响抵押合同其他部分的效力.2007 年 10 月 1 日开始实施的《物权法》作出了与《担保法》相一致的规定,即流押的禁止.这种规定的原因在于,在借贷关系中,贷款人往往处于优势地位,这就可能要求债务人提供远远超过其债务数额的财产设定抵押,一旦债务人无法偿还债务,债权人就能以流押条款的约 定而获得额外的利益.这样不仅不利于保护抵押人的合法权益,也与民法规定的平等,公平原则相悖.附《物权法》相关规定: 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有.案例分析二: 1993 年 12 月,中国银行广东某市分行(以下简称中行分行)与该市东大集团股份有限公司(以下简称东大集团)签署了一批授信协议,根据该批授信协议,中行分行分别为东大集团项下的 12 份信用证发放贷款,共计美元 22309889.11 元.1994 年 1 月 20 日,东大集团向中行分行出具《财产抵押书》 ,承诺将东大电子城房产作为向分行借款及授信开证的抵押物,同时表示因电 子城在建尙未完工,等电子城完工后,将房产证办妥后补交分行.分行对此表示同意.1994 年 3 月 8 日,分行与东大集团就此共同签署《财产抵押书》 ,并上报市房产局.市房产局在《财产 抵押书》之上签署“同意按东大,分行以上意见办” ,并加盖了公章.为了确保此项抵押有效,应分行的要求,东大集团向市人民政府提交了《财产抵押申请报告》 ,有关领导在审阅后批示,此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证.2000 年 4 月 28 日,分行将其对东大集团的债权转让给了东方资产管理公司.2000 年 8 月 16 日,该市中级人民法院受理东大集团破产案,在债权人会议上,其他债权人对东方资产管理公司是否享有优先受偿权存有争议,就中行和东大集团之间就在建房屋上设 定的抵押是否成立和生效也有两种相反的意见:一种意见认为,东方管理公司不享有优先受偿权,另一种意见认为:东方资产管理公司享有优先受偿权.案例分析提示: 第一种意见认为,东方管理公司不享有优先受偿权,理由是(1)本案中当事人向市政府,房产局报批的行为不是抵押登记行为;(2)即使是抵押登记行为,也因违反当时的法律,法规的规 定而应认定无效.依据广东省人大常委会通过的《广东省抵押借款条例》第 11 条,以建筑物设定抵押权时,须凭建筑物产权证,而当时东大集团公司并无房产证书,且至今也未取得房产权 证书.这种意见有着强烈的地方性,局限性强,因此不具备一定的说服力.第二种意见较第一种意见更为合理合法.其理由是:(1)本案中当事人的行为,是一种意思表示非常清楚,明确的抵押登记行为;(2)该抵押行为合法有效.东大集团公司在设定抵押时, 虽然没有房屋产权证书,但已非常清楚地向登记部门说明了是在建工程,且该工程至今也无任何权属争议.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第 47 条明确规 定: “以依法获准尙未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定有效.” 当然,该案发生时间较早,如果发生在当前,物权法已经颁布实施,其中第 180 条和 187 条就相关问题已经规定的比较清楚,即“正在建造的建筑物可以抵押,抵押权自登记时设立” , 该问题已经不存在疑问.而且为了配合物权法的实施,北京市还就相关问题做了地方性的规定,即“市,区(县)国土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核实,其抵押部位必须是实 际完工部分”.附一《物权法》相关规定

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标,拍卖,公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备,原材料,半成品,产品;(五)正在建造的建筑物,船舶,航空器;(六)交通运输工具;(七)法律,行政法规未禁止抵押的其他财产.抵押人可以将前款所列财产一并抵押.第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记.抵押权自登记时设立.附二 关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知 各区(县)国土资源分局,各区(县)房屋行政管理部门,北京市国土资源局经济技术开发区分局,各房地产开发企业: 为规范我市在建工程抵押登记工作,保护抵押权人,抵押人及相关权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》(2001 年建设部第 98 号令)等有关法律法规的规定,现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下: 一,本通知所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程.继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行(包括其它法定金融机构)作为偿还贷款履行担保的行为.二,房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局(以下简称市国土局)及各区(县)国土资源分局负责办理.北京市建设委员会(以下称市建委)及各区(县)房屋行政管理 部门按照职责分工负责相关工作.三,未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记,需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况.市建委核实后为房地产开 发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明,房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市,区(县)国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续.四,未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间,市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理.房地产开发企业办理在建工程抵押登记 审批事项完毕后,方可申请预售许可.五,房地产开发企业申请办理《北京市商品房预售许可证》时,对预售项目已办理了在建工程抵押登记的,需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明.六,已取得《北京市商品房预售许可证》的项目,以未售房屋抵押的,需由提供贷款的金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地的市,区县建委,房管局申请查询拟抵押房屋未销售 情况.市,区县建委,房管局通过北京市房地产交易管理网查询后,为提供贷款的金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售(指未网上认购,网上签约)的证明.房地产开发企业和提 供贷款的金融机构凭此证明向市,区(县)国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续.5 市,区县建委,房管局在出具拟抵押房屋未销售证明的同时,在北京市房地产交易管理网上将拟抵押房屋进行限制.房地产开发企业在办理完成在建工程抵押登记后,需持《国有土地使 用证》,《土地他项权利证明书》原件,复印件和抵押权人同意抵押房屋销售的证明到市,区县建委,房管局办理网上解除限制和抵押确认手续.七,房地产开发企业销售抵押房屋的,在与购房人签订商品房买卖合同时,必须在《买卖合同》中写明房屋抵押情况并附抵押权人同意抵押房屋销售的证明.八,抵押期间,抵押房屋出售的,市,区(县)国土资源管理部门可以不分别办理抵押变更登记手续(购房人要求单独办理按揭贷款的,按购房人的要求办理),但每售出 3000平方米,抵 押当事人应申请办理已售出房屋及其占用的土地的抵押注销登记手续.该种抵押变更登记不改变原抵押登记的顺位.九,市,区(县)国土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核实,其抵押部位必须是实际完工部分.十,房屋已竣工验收或实际投入使用的,房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记,不得再按在建工程办理抵押登记手续.十一,已经办理在建工程抵押登记的房地产开发项目已竣工验收或实际交付的,房地产开发企业应在依法办理房屋初始登记后,向市,区县建委,房管局申请办理在建工程转现房抵押登 记.然后再向市,区县国土资源部门申请办理土地使用权抵押变更登记手续.十二,办理在建工程抵押登记时有关司法查封的问题按照最高人民法院,国土资源部,建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发 〔2004〕5 号)有关规定执行.十三,本通知自印发之日起执行,此前规定与本通知不一致的,以本通知为准.市国土局地籍处 二〇〇七年九月二十九日 关于房地产交易法律制度案例案例分析一: 原告顾某与被告杜某口头商议,由原告将自己拥有产权的房屋(建筑面积为 151平方米)以 58 万元的价格出售给被告.同年 8 月 12 日,原,被告出于少缴税费等原因,在签订由房地产交 易管理部门印制的《房屋买卖契约》时,将上述房屋的买卖价格议定为人民币 30 万元.该契约还载明:被告向原告预付购房定金 15 万元,本契约经房地产交易主管部门批准后,该定金可抵 作购房价款.同年 8 月 23 日,原,被告又签订了一份《房屋买卖契约》明确房屋的买卖价格为 58 万元,被告应在 8 月 31 日前向原告预付购房款 30 万元,原告在收到预付款后 2 日内交房屋钥匙给被 告,其余 28 万元房款在明年 3 月底前付清.该契约还载明:交至房地产交易主管部门,房屋总价为 30 万元的买卖契约只是办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式契约,无任 何法律效力.被告向原告支付了购房款 30 万元,原告也将上述房屋交付被告.原,被告前往房产交易所办理有关房屋买卖过户手续,双方按房价为 30 万元的买卖契约,缴纳了有关产权移转手续费, 契税等费用,以后,被告一直没有支付余款.在诉讼中被告杜某辩称:其为了向原告购房,确与原告订立两份房屋买卖契约.但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续,是按房价为 30 万元的契约申报的,该契约应受到法律保护.而 房价为 58 万元的房屋买卖契约,未获有关部门批准,是无效的,现原告已得到 45 万元,其中 15 万元属不当得利,应予返还.对于原告之诉讼请求要求驳回.在司法实践中是如何处理这类合同纠纷的? 案例分析提示: 根据《民法通则》第五十八条第二款第四项“恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的民事法律行为无效”的规定,该案例中原被告签订的房地产交易管理部门印制的买卖价格为 30 万元的《房屋买卖契约》属于“恶意串通,损害国家利益的民事法律行为” ,因此该合同无效.如果简单地按照合同无效来处理该案,而不考虑当事人的真实意愿和交易无效的社会成本,还会在现实生活中引起一系列的不稳定和社会资源的浪费.所以在司法实践中还应征求当事人的 意见,搞清买卖价格为 58 万元的合同是否是他们真实意愿的表达,如果原被告均承认该合同的真实有效性,那么在这种情况下,法院会发出司法建议书,承认该合同的有效性,并责令原被告按照 58 万元的成交价如实向房地产交易管理部门申报并缴足税,费.该案还可以依据合同法的有关条文来解释,其分析结果是一样的.当然针对社会现实中交易当事人的这种规避法律规定以减少税费的做法,房产交易管理部门做出了一些规定,以防范此类事情的发生,比如北京市房屋交易的价格评估制度,也就是说房屋 交易要在有一定资质的部门如房产交易中心等进行价格评估,然后以此价格作为依据进行交易,这样就避免了当事人为减少税费缴纳而采取非法手段进行交易的可能性.附相关法条: 《民法通则》第五十八条下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈,胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的的.无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力.《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈,胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律,行政法规的强制性规定.案例分析二: A 公司,B 研究所和 C 公司签订合同,成立赛艇倶乐部有限公司.注册资金人民币 1200 万元.A 公司投资 500 万元,B 研究所投资 24 万元,C 公司投资 676 万元(其中 200 万元以 100 亩国 有土地使用权作价投入).赛艇倶乐部有限公司获得《企业法人营业执照》 ,法定代表人为 C 公司的同一法定代表人.赛艇倶乐部有限公司连续三年经营亏损,累计亏损为 74 万元;C 公司占用赛艇倶乐部资金达 412 万元,另外作价 200 万元的 100 亩土地使用权未办理变更手续.股东会上的决议也没能落实.A 公司和 B 研究所把 C 公司和赛艇倶乐部作为共同被告诉至法院,请求判令:被告交足注册资金 200 万元;偿还挪用的资金;按出资比例分担被告赛艇倶乐部的亏损 324804 元.A 公司和 B 研究所是否具有诉讼主体的资格?为什么?本案纠纷应当如何解决? 案例分析提示: 根据 2006 年开始实施的新公司法相关规定,A 公司和 B 研究所具有诉讼主体的资格.应当支持原告的诉讼请求.这是新公司法增加和并有较大改动的股东直接和派生诉讼制度.根据本案的事实,C 公司未按照合同约定将土地使用权进行变更手续,而且挪用资金,这些都属于违反法律和章程规定损害股东利益的行为,因此股东可以间接或直接提起诉讼,维护赛艇倶 乐部有限公司和个股东的利益.法院受理该案件后,在查明事实的基础上,可以判令:被告交足注册资金;偿还挪用的资金;按出资比例分担被告赛艇倶乐部的亏损,并根据公司法 150 条的相关规定,判令有关责任人员承 担赔偿责任.附公司法相关法律条文: 第一百五十二条 董事,高级管理人员有本法第一百五十条规定的情形的,有限责任公司的股东,股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东,可 以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼;监事有本法第一百五十条规定的情形的,前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行 董事向人民法院提起诉讼.监事会,不设监事会的有限责任公司的监事,或者董事会,执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼,或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼,或者情况紧急,不立即 提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的,前款规定的股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼.他人侵犯公司合法权益,给公司造成损失的,本条第一款规定的股东可以依照前两款的规定向人民法院提起诉讼.第一百五十条 第一百五十三条 案例分析三: 董事,监事,高级管理人员执行公司职务时违反法律,行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损失的,应当承担赔偿责任.董事,高级管理人员违反法律,行政法规或者公司章程的规定,损害股东利益的,股东可以向人民法院提起诉讼.6 1999 年 4 月,吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同,使其遭受巨大损失为由起诉至法院要求确认双方签订的合同无效,大发公司赔偿吉安斯中心设计费 100 万元, 为履行合同支付的房租,电话费,工资 154547 元及孽息.经审理查明,大发公司在海淀区肖家河东村甲 1 号的土地系 1990 年依法征用的土地,虽尙未取得国有土地使用证,但其已实际享有该土地的使用权,1997 年 10 月 6 日,大发公司与吉安 斯中心签订合同书,根据合同约定,大发公司(甲方)将上述 75 亩土地使用权和地上建筑物的所有权转让给吉安斯中心(乙方),计价人民币 600 万元,甲方负责提供土地使用权现有的有关文 件,土地规划所需文字材料,为乙方提供办公用房 2 间,电话 1 部;乙方负责筹建敬老院,支付费用 600 万元及交纳土地过户相关费用等.若前期工作到位,甲方不与乙方合作,乙方有权不 交出批示文本,甲方每推迟搬迁一日,扣罚已付款的千分之一交乙方.同日,双方又签订合同附件一,附件二,关于合同有关问题的约定和协作型联营合同(松散型).在协作联营合同中约定 双方联合组成北京吉大联合公司,同时约定了联营项目及双方分工等.在关于合同有关问题的约定中,明确甲方将 75 亩土地使用权及地上建筑物所有权一次性全部转让给乙方,转让金额为 2505 万元(即合同书中的 600 万元和协作型联营合同中的 1905 万元).乙方保证按双方约定于 1998 年 9 月 30 日首次拨款 1500 万元,并同时签订办理过户手续.合同签订后,吉安斯中心于同 年 9 月 19 日,以大发公司名义向规划部门申报敬老院建设项目.1997 年 10 月 10 日,吉安斯中心与中城咨询部签订建设工程设计合同,其委托中城咨询部对北京市碧盛园敬老中心进行工程设 计,约定设计费为 100 万元,吉安斯中心已支付设计费 95 万元.1998 年 11 月 26 日,北京市规划管理局向大发公司发出审定设计方案通知书,同意在海淀区肖家河按审定事项绘制施工图, 在合同履行期间,吉安斯中心未给付大发公司转让费,大发公司亦未将土地使用权和地上物所有权交予吉安斯中心.另查,大发公司曾于 1994 年 9 月 26 日与北京市金鹏房地产开发公司签订协议.在协议签订前后,金鹏公司先后以土地转让费的名义,向大发公司支付人民币 2000 万元,金鹏公司付款 后双方未履行土地移交手续.1999 年 3 月 3 日,金鹏公司对大发公司提起诉讼,经法院调解双方达成协议,大发公司归还金鹏公司 2000 万元.法院认为,根据查明事实,大发公司与吉安斯中心签订的上述土地使用权和地上物所有权转让合同系双方自愿签订,应属有效合同,现吉安斯中心以大发公司没有取得土地使用证,故不 享有土地使用权,无权与其签订上述合同的上诉主张,理由不能成立.关于吉安斯中心提出的大发公司隐瞒原与金鹏公司之间和土地转让事实一节,此项主张缺乏事实根据.最终判决驳回原 告的诉讼请求.案例分析提示: 根据上述案例经过,大发公司与金鹏公司虽然已经签订土地使用权转让合同,但并未履行土地移交手续,且已经在法院调解下达成协议,合同无效,返还土地转让费.在明确了大发公司与金鹏公司之间合同无效的基础上,吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同,使其遭受巨大损失的诉由就不再成立.在吉安斯科贸中心的诉讼理由已经不再成立的情况下,关于大发公司将其房地产(而非仅仅土地的转让)转让给吉安斯公司的合同是否有效的问题就迎刃而解了.为了减少交易成本和社 会资源的浪费,在争取当事人意见的基础上,既然转让的主体,客体合格,权利义务比较明确,双方的合同签订和履行过程也基本符合自愿,公平,等价有偿,诚实信用“的原则,所以本着促 进合同有效原则,法院认定双方合同为有效合同,应该继续履行.本案争议的焦点在于大发公司是否具备转让土地使用权的资格,根据案例提供条件,尤其是”北京市规划管理局向大发公司发出通知书“这一细节,可以证明大发公司是实际上的土地使用 权人,但其应该补办土地使用权证书.分析此类案例的重要参考依据是建设部 2001 年 8 月修改发布的<<城市房地产转让管理规定>>.附相关法律规定: 《城市房地产转让管理规定》第六条下列房地产不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律,行政法规规定禁止转让的其他情形.案例分析四: 1992 年潘甲与李某再婚.李某原居住房屋是其女婿胡某承租, 再婚后李某将该房屋与潘甲的公房合并调换成一处, 然后又与潘甲的儿子潘乙的单位换房, 潘甲作为承租人与李某共同居住.1993 年 3 月,胡某将其户口迁入岳母李某住处.潘乙的儿子潘某因读书及照顾老人经常居住在爷爷潘甲处,并于同年 4 月把户口迁入该处.1993 年 9 月潘甲去世.胡某更换了门锁,致使潘 某不能居住.双方经常发生纠纷.1994 年 4 月,胡某把该房的承租人变更为自己.同年 5 月,胡某以承租人的名义购买了该房屋.由此引发潘某状告胡某的纠纷案.胡某认为潘某不属于售房 政策规定的同住成年人,没有居住使用权.应当看样看待胡某对公有住房的购买权与潘某的居住权? 案例分析提示: 根据该案的经过,该案是在公有住房出售过程中出现的公房购买问题,而且该案还涉及继承的问题.综合本案例提供的条件,潘甲与李某共同居住的由潘甲作为承租人的房屋,潘甲与李某作为共同使用权人,胡某是合法的居住权人,潘乙和潘某也是合法的居住权人,在胡某购买之前应该根 据该房的置换过程,分别确定胡某,潘甲,潘乙对该房的份额.鉴于该房已经由胡某购买,在承认胡某的购买权的同时,也应该承认李某的居住权和继承权,潘乙的居住权和继承权,潘某的居住权.因此应该由胡某根据实际情况给予潘乙和潘某一定 的补偿后,房屋由李某居住,由胡某所有.该案发生在我国城镇住房制度改革的过程中, 所涉及问题复杂而且具有计划经济向市场经济转轨的特色, 解决这种问题的原则应该遵循民法的公平原则, 在不违反公房购买政策的情况下, 兼顾各方当事人权益.案例分析五: 范某与某房屋中介公司签订了购房的协议,双方约定范某一次性支付人民币 30 万元,中介公司把一套独用公有住房有偿调配给范某,范某只拥有居住使用权.范某付款后从中介公司处 获得该房屋的租用凭证.但该凭证的单位却是某实业公司,范某提出异议后,中介公司解释这是其上级公司.到协议约定的交房期满后,中介公司未能交付房屋,该房屋仍由朱某居住.其实,这套朱某承的房屋是委托中介公司出售,朱某又委托另一个房屋置换公司购买宋某出售的房屋.范某未能及时地得到房屋是由于其只支付了 270000 元房款,再扣除中介公司 1 万 元的佣金,致使朱某无法向宋某付款而没能腾出原房屋.宋某也是想以自己承租的房屋出售后再购买商品房.结果没有按时收到朱某的房款而没有交房.在本案中,范某与中介公司的购房协议无效;朱某要求继续履行三方的换房协议无法律依据,不予采信;宋某要求确认与置换公司的转让协议无效可以准许,宋某返还房款.本案纠纷的焦点是什么?如何看待这种”差价换房“的问题? 案例分析提示: 该案纠纷的焦点在于差价换房协议是否有效.房地产交换是指两个以上的房地产权利人之间交换各自房地产权利的行为.房地产交换实际上是房地产买卖的特殊形式.因此,房地产交换应当符合房地产买卖的条件.由于交换的方式 是物物交换,交换的房地产标的物一般是不等价的,所以受益方应向对方支付一定的差价,找按差价缴纳税费,人们就把它俗称为”差价换房“.在原来计划经济体制的福利分配住房制度下,房屋交换还有另一种含义,这就是公有住房的承租人为了改善住房条件而相互交换房屋承租使用权.因为租赁关系是一种债权关系,所以公 有住房承租人的交换行为应得到所有权人的许可方能交换.当时交换的程序是由交换双方各自解除原有的租赁合同,再分别与公有住房所有要权人建立新的租赁关系.从严格的法律意义上讲 这种形式不属于房屋的转让.在进一步搞活房地产二,三级市场的过程中,公有住房的交换问题又引起了广泛的关注.在计划经济体制下形成的我国特殊的房屋使用权能否有偿转让,是与经济学问题密切相连的.经 济学专家认为公有住房使用权具有价值,其价值性产生于职工工资中住房消费部分的累积.国家把职工工资中的住房消费部人统一扣除后由国家统一建住房,再以实物形式无偿分配职工.住 房所有权归国家所有,职工支付低租金而获得使用权.因此,允许这种使用权房屋的交换,既可使收入不高的职工改善住房条件,又可使空置的商品房得以”消化“ ,从而搞活房地产市场.按照目前的法律规范,只允许房地产产权的交换,而承租的公有住房可以先按房改政策以优惠价出售给承租人,承租人转变产权人后,这类房屋也就纳入到了产权的交换之中.但是,在 现行的房改政策中,能够出售的公有住房仅限于独用成套的房屋,对于非独用成套的房屋是不能出售的.由此而产生了非独用成套公有住房的承租人以其拥有权房屋进行交换来改善居住条件 的问题.借鉴世界各国房地产转让的法律原则,上述公有住房和非独用成套的房屋交换应纳入房地产权属的转移的范畴.如果在房地产转让中既有以房屋所有权价值作为标准的交换,又有以房屋 使用权价值作为标准的交换,那么不可避免地会引起法律上的冲突.所以,非独用成套公有住房使用权有偿交换问题,还是应以房改政策予以调整过渡,而不能任意广大房地产转让的法律内 涵.关于房地产买卖案例案例分析一: 2000 年 10 月,王先生与上海一家房产公司签订了一份房屋认购协议书,以每平方米 6845 元的单价购买某都市花园内的一套房屋.次年 3 月,王先生提出换房要求,房产商同意价格,层 次按原规定不变,将房屋换至二期,并签订了补充协议.协议中,双方约定如二期房的价格低于每平方米 6845 元,双方将就价格进行协商,但对房产公司报价高于原价的情况并未作约定.一个月后,王先生支付 13 万元的二期房预付款.2002 年 6 月,王先生按事先约定准备与房产公司签订预售合同.但房价上涨后,房产商却表示原先协议签订时还未取得预售许可证,因此原 协议无效.法院审理查明,当初签订协议是双方真实意思的反映,虽然协议签订是在预售许可证颁发之前,但房产公司在许可证取得之后给王先生发过一份书函,书函内容显示仍然同意将房屋出售 7 给王先生.最高人民法院对商品房的预售和预定有何新的规定? 案例分析提示: 该案例所提问题非常明确,直接就最高院的司法解释的有关规定进行提问,就该案所提问题,可以参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(20 03年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过),该解释第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉 前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效.根据该解释,分析该案事实,房产商主张协议无效不会得到法院支持.案例分析二: 王某进城打工十多年积蓄起十多万元资金并打算用手上的资金再行投资.2000 年初,王某结识了做钢材生意的某公司经理阿良,阿良告知:我沈家商业街还有一幢面积 680 多平方米的商 住综合楼,价值五六十万元,你放心来投资就是了,至于投资方式,你出钱我付利息,月利 2 分.到 2000 年 8 月,王某已将 182676 元现金借给阿良,阿良在出具借条时说:这些钱我在同年 11 月 28 日前归还.转眼到了还款期,可阿良没有还款,且其公司早已人去楼空,王某连忙赶到沈家阿良的商住楼,但未找到阿良.之后又多次到沈家商业街找阿良还款未果.2001 年 4 月 10 日,阿良与三个妹妹甲,乙,丙签订了一份房屋转让协议,该协议明确:阿良将坐落于沈家商业街 A 号商业住宅综合楼一幢(占地面积 185平方米,建筑面积 680.31平方 米)以 22 万元的房价转让给甲,乙,丙所有.2001 年 6 月 29 日,阿良同三个妹妹正式办理了房产过户手续.2002 年 6 月 3 日,王某以阿良与其三个妹妹以明显不合理的低价转让房产,造成 自己债权损害,主张撤销阿良兄妹处分财产的行为为由,将阿良兄妹四人一并推上了民事审判庭.审理中,法院委托资产评估公司对诉争房屋进行了评估,经评估,该房屋资产于 2001 年 4 月 10 日为基准日的评估价为 456482 元,比被告同期转让价 22 万元高 236482 元.一审判决:一,撤销被告阿良与第三人甲,乙,丙转让坐落于沈家商业街 A 号房屋产权的行为,撤销第三人对该房屋产权的过户行为.二,被告阿良于本判决生效 3 日内支付原告行使撤 销权委托律师代理费,评估费,共计 11500 元.法院判决的法律依据是什么? 案例分析提示: 法院判决的法律依据就是根据民法通则和合同法的相关规定.《民法通则》第五十八条规定:下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈,胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的的.无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力.《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈,胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律,行政法规的强制性规定.根据《民法通则》第五十八条第二款第四项和《合同法》第五十二条第二款第二项规定,被告的行为属于恶意串通,损害第三人利益的行为,所以其转让房产的合同无效.案例分析三: 1996 年 11 月 29 日,苏某与某房产公司签订了《上海市内销商品房预售合同》 ,约定:苏某购买”绿茵苑“18 号 102 室,房屋建筑面积 83平方米,总房价为人民币 287429 元,房产公司 于 1997 年 3 月 31 日前交付房屋;该合同的附件三有两份,一是装修和设备标准,该栏载明”结构:采用钢筋混凝土结构“ ,二是建筑结构,装修和设备标准,该栏载明毛坯房交房.1997 年 3 月 18 日,该商品房获得住宅发展局的《上海市新建住宅交付使用许可证》.1997 年 11 月 17 日房屋管理部门颁发的《上海市房地产权证》载明上述商品房的建筑结构为砖混结 构;花园的面积也不是如被告印制的”绿茵苑首期预售房型面积表“中的 30平方米,而只有 22平方米.为此,苏某起诉至法院,要求房产公司偿还房屋钢筋混凝土结构与砖混结构的差价损失 25500 元(按每平方米 300 元)计算;支付延期签订售房合同等违约金 22738 元.房产公司认为,预 售合同并没有约定建筑结构为钢筋混凝土结构,结构与建筑结构并不等同,建筑结构有许多构件,部件,这些构件和部件不少是钢筋混凝土制成的;合同也没有约定交付的花园为 30平方米;虽然于 1998 年 4 月通知苏某签订出售合同,但其早已按约入住,其权利并未受损.按照法律规定应当如何认定本案中的合同效力问题? 案例分析提示: 本案争议的焦点有两点,一是对于结构与建筑结构的理解差异;二是关于花园面积的大小差异.关于结构问题,根据合同附件三中两份附件的记载,按照通常情况理解,房屋的结构就是指建筑结构,按照记载应该是钢筋混凝土结构.但既然合同双方就该问题的理解不一致,说明 双方在有关结构问题的认识上存在显著缺陷,结合合同法的相关规定,本案合同应当属于因重大误解订立的合同,这是其一.其二,被告未将有关结构和建筑结构的重要条款解释清楚,说明被 告有可能利用了当事人草率和无经验的情况签定了合同,所以该合同还可以看做是显失公平的合同.其三,有关结构和建筑结构的合同条款是由被告方提供的格式化的条款,根据格式条款解 释原理,应当做出不利于格式条款提供方的解释.所以就结构问题而言该合同的效力为可以变更和撤销,被告应支付原告一定的补偿金和违约金.关于面积问题,在产权证的记载与”首期预售房型面积表“的记载不一致的情况下,可以看作房产公司违约.因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》和《商品房销售管理办法》的相关规定,预售房型面积表亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.综上所述,该案中的预售合同属于可变更或可撤销的合同.附相关法律规定: 《合同法》相关规定: 第四十一条 第五十四条 对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释.对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释.格式条款和非格条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: 式款不一致的, 应当采用非格式条款.(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的.一方以欺诈,胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销.当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定: 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定 有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.第五条商品房的认购,订购,预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房 买卖合同.《商品房销售管理办法》相关规定: 第十四条 科学,准确.第十五条 第十八条 任.按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积.第十九条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款.按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图.平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围.房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定 房地产开发企业,房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项, 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价.当事人应当在商品房买卖合同中约定.房地产开发企业,房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实,合法, , 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律,法规的规定对其享有权利,承担责 8 的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款.买受人退房 的,由房地产开发企业承担违约责任.案例分析四: 2000 年,吴先生等 70 多位业主与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》 ,以分期付款的方式购买了商品房,双方约定:逾期交楼 180 天以内,违约金按银行利息的 1.2 倍计算;如 果超过 180 天,则按每日购房款的 0.05%计算.但是约定交楼时间过了一年多,吴先生等人仍然没有拿到房子钥匙.在与开发商协商违约金不成后,吴先生等人一怒之下把开发公司告上法院, 要求开发商如约每日按已付房款的 0.05%支付违约金.如果那样计算,30 多位业主应得到违约金高达 400 万余元.开发商则认为, ”超过 180 天,按每日购房款的 0.05%计算“的意思是,前 180 天违约金应按银行利息的 1.2 倍计算,180 天以后的部分才按每日购房款的 0.05%计算.双方争议的焦点集 中在怎么理解”超过 180 天按每日购房款的 0.05%赔偿“上面,而两种计算方法每位业主获得的赔偿金相差一万多元.按照格式条款的解释规则如何处理本案? 案例分析提示: 本案所涉及问题是对格式条款的解释的原则.格式合同的解释需遵循两个原则:一是不利于条款提供人的原则,即当合同有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释, 也就是作出有利于其相对方的解释:二是非格式条款优于格式条款,例如房地产买卖合同中双方约定的补充条款,如果与格式条款不一致,当然采用补充条款的约定.根据该解释规则,应该作出不利于合同中格式条款提供方的解释.即按原告的理解来解释该格式条款.附《合同法》相关规定: 第四十一条 案例分析五: 2000 年 3 月,王某与某房产公司签订《商品房屋买卖合同》 ,购买了该房产公司开发的别墅一套.该房产公司承诺于 2001 年 6 月交付该别墅.2000 年 3 月,王某依据购房合同的约定向 房产公司交纳了首付款 80 万元.2001 年 5 月,当王某到房产公司交付余款 80 万元时,发现自己所买的别墅对面十多米处地面开挖并铺设了许多管道.于是王某便找该房产公司,该公司负责 人答复,王某别墅前将建某单位的办公楼房,不会影响王某的居住.王某总觉得该建筑物像锅炉房,所以王某便进一步让该公司确定其所买的别墅前面的确建造别墅而非其他建筑物,该房产 公司负责人明确表示该建筑物的确系外单位的办公楼房.在这种情况下,王某便向房产公司交付了剩余房款 80 万元.2001 年 6 月,当王某到该公司看自己预定的别墅时发现该别墅前面已经盖了一锅炉房,烟囱和冷却塔都直接面临该别墅,这样将严重影响王某的居住,根本谈不上幽雅的环境.于是,王 某要求房产商换房或退房.房产公司认为该锅炉房及冷却塔是其他单位在其土地上建造的,房产公司不应该承担责任.应该如何正确地处理类似的纠纷?法律的依据是什么? 案例分析提示: 《商品房销售管理办法》第二十四条规定: 房地产开发企业应当按照批准的规划,设计建设商品房.商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划,设计.经规划部门批准的规划变更,设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式,户型,空间尺寸,朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内,书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的,视同接受规划,设计变更以及由此引起的房价款的变更.房地产开发 企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任.根据《商品房销售管理办法》有关规定,该案购房人王某有权要求换房或退房,由房地产开发企业承担违约责任.案例分析六: 1996 年 8 月,被告应某与原告房产公司签订了某公寓商品房预售合同,房款总计为人民币 1885378 元,1997 年 3 月 20 日前支付完毕,交房期为 1996 年 12 月 31 日.年底,应某支付 100 万元后就被允许进房装修.房产公司于 1997 年 4 月取得新建住宅交付使用许可证.由于应某未能在规定的日期付清所有的房款,双方于 1997 年 4 月签订补充协议,约定 1997 年 7 月 30 日之 前支付 400000 元及延期的利息,余款在 1997 年 10 月 31 日前付清.约定时间到期后,房产公司向应某催款,但应某入住后发现墙面渗水,油烟倒灌,门窗无法紧闭等质量问题而拒绝付款.应某还要求房产公司因违规交房向其作一定的赔偿.房产公司认为其已取得新建住宅交付使用许可证,不存在质量问题,应某应当按约定支付余款.为此,房产公司起诉应某支付房款及其孳 息.本案中的房屋质量问题应当如何解决?应某是否可以不付余款来对房产公司进行抗辩? 案例分析提示: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 12 条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确 属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.第 13 条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.交付使用的房屋存在质量 问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.根据案件事实,本案存在的问题属于交付使用的房屋存在一般质量问题,购房人不能解除买卖合同.但根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容,在保修期内,出卖人应 当承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.又《合同法》第六十六条规定:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行.一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求.一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履 行要求.本案中存在房产公司履行债务即交付房屋不符合约定的情况,所以应某可以拒绝房产公司的履行要求,在房产公司承担了保修任务后,按照约定履行支付余款的义务.案例分析七: 1997 年 5 月 20 日,上海 A 房地产公司委托 B 公司总代理销售长乐公寓.同年 8 月 13 日,徐某与 B 公司签订了”商品房购买定金协议“ ,约定,徐某当日交付购买长乐公寓 8 楼 E 座房 屋的定金人民币 2 万元;交付后 7 日内到发展商处签订正式商品房预售合同;否则,定金不予退还.此后,徐某与 A 公司商谈,但最终未能正式签订房屋买卖合同.徐某要求返还定金遭到拒 绝.一审法院经审理后认为,徐某与 B 公司的”商品房购买定金协议“是双方真实意思的表示,协议中关于定金处理的约定,符合国家法律规定,合法有效.徐某要求返还定金之诉不予支 持.二审法院经审理后认为,B 公司受 A 房地产公司的委托,却以自己的名义与买房人签订”定金协议“ ,与法律规定相悖,且”定金协议“作为订立预售合同的担保,在主合同尙未订立的情况 下此种担保的前提不成立,故此种担保不符合法律规定.另外,协议”要求徐某与发展商签订正式商品房预售合同" ,并以此作为是否退还定金的条件,此约定违反了订立合同协商一致的原 则,故该协议无效.最高人民法院对商品房销售中定金的约定有何新的规定? 案例分析提示: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 4 条规定:出卖人通过认购,订购,预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律(指《合同法》)关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返 还买受人.根据法律和以上司法解释的规定,二审法院的认定合法合理.房 对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释.对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释.格式条款和非格条 式款不一致的, 应当采用非格式条款.关于房屋租赁案例案例分析一: 1999 年 9 月,A 公司因欠 C 银行借款被诉至法院,同年 12 月法院应 C 银行申请查封为 A 公司所有的房产,并到当地房地产管理部门办理查封登记手续,通知该机关不予办理该房屋过户 手续.2000 年 3 月 15 日 A 公司将已查封的房屋出租给 B 公司,租期 6 年,并于当日双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续后,A 公司将房屋交给 B 公司使用.由于 A 公司拒不履行 生效判决,2002 年 8 月 9 日法院依法强制执行 A 公司所有的房产,将房产过户到 C 银行名下.C 银行要求 B 公司让出房屋,B 公司要求 C 银行继续履行租赁合同,双方由此发生纠纷.本案中谁的权利优先得到保护?为什么? 案例分析提示:C 银行的权利应该优先得到保护.根据建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》 ,所限定的不得出租房屋的范围中包括司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋.例如,在诉讼中司 法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的;或者房屋管理部门依法列入折迁范围的房屋,这种房

第四篇：公立医院资产所有权与经营权分离改革

公立医院资产所有权与经营权分离改革

1产权概述

马克思认为，产权是所有权、使用权、支配权、经营权、索取权、继承权和不可侵犯权等一组权利的集合体。这些权利，在一些场合统一于一个主体，在另一些场合，则可能分散于不同的主体，但无论在何种场合，所有权始终是第一位的，没有所有权就谈不到其他权利。现代产权经济学的鼻祖科斯把产权定义为财产所有者的权利，即可以做什么和不可以做什么的权利。香港大学经济学系教授张五常认为，产权是在一系列可选择的排他性行为中做出选择的权利。中南财经政法大学卢现祥教授认为，产权不是人与物的关系，而是由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。哈尔滨医科大学杜乐勋教授认为，产权是指具有一定法律约束的财产关系，它通过确立一种共同遵循的准则来界定人们对稀缺性资源的配置权利，从而促进人们更有效地经营期资本。产权制度是现代医院制度的核心。

通过对产权的不同定义，可以看出产权有以下基本特征：

产权具有明确性。一是指明确所有者主体，即资产归谁所有归谁使用等；二是明确所有者客体，即归某个所有者占有使用支配的是哪些资产和哪些权利。

产权具有独立性。即产权关系一经确立，产权主体就可以在合法的范围内自主地行使对资产的各项权利，谋求资产收益最大化，而不受同一财产上其它财产主体的随意干扰。

产权具有转让性。一种是包括所有权各项全能在内的整个所有权体系的转让，一种是保留所有权而将所有权的占有使用受益于处分权转让，形成法人财产权。

产权是一种排他性权利，必须加以界定和安排，使之明晰化。如果产权不明晰，即产权模糊，就会造成财产纷争不已，不能有效行使这种排他性权利，财产便不能有效地被利用，导致资源配置效率低下，因此，产权的界定和明晰是十分重要的。

产权经济学的一个共同特征是强调了所有权激励与经济行为的内在联系,[5]产权会影响激励和行为,产权的发展是为了使外部性内在化。《国有资产管理新论》总结产权的功能有以下几点:保护资产所有者主体利益的功能;促使资产所有者高效使用资产的功能;推动市场经济发展的功能;约束财产支配者经济行为的功能。

公立医院的产权是一种公共产权。它与私有产权的区别在于:私有产权是将某种财产的相关权力确定为某一特定主体拥有,产权确定且是唯一的,具有明确的排他性,因此,是公认明晰的产权。公立医院的产权也是确定的,即国有产权,这种产权相对于其他部门具有排他性。公立医院的产权在医院内部个人之间不具有排他性,是共享的;个人并不直接拥有产权,不能任意使用医院资产,也不能直接享有资产的收益权或处置权。

总之,明晰的产权可以激励并促使资产所有者高效率地使用资产或有利于资产所有者对其所拥有的资产独立支配、处置或通过转变投资份额约束资产使用者。

2委托代理理论概述

委托代理制，这种制度是伴随社会生产力的发展而发展的。从社会经济角度看，社会生产力的高度发展是委托代理关系产生的最根本性原因。社会生产力水平越高，委托代理关系越突出。社会生产力水平的高度发展，使企业的生产规模不断扩大，这从两方面促进了委托代理关系的加深：一方面是资本所有者经营能力的局限性。对于大型企业（医院）的经营活动，必须要受过专门学习的、具有丰富管理水平的职业管理者来管理，而资本所有者不一定具备这样的条件；另一方面，企业（医院）规模的扩大导致了资产所有权的高度分散化，因此自然而然地产生了委托代理关系。其次是管理职能的高度专业化分工。自从管理科学的创始人泰勒将企业的管理职能从企业的生产活动中分离出来之后，管理的专业化得到迅速发展。随企业规模的不断扩大、科学技术的飞速发展，管理工作越来越需要更加专业化的科学知识和技术。作为一个出类拔萃的管理者，必须经过专业化的累才能承担起管理企业的重任，这样也就促进了职业企业家队伍的发展而且随企业向更大规模发展，即使一个优秀的管理者也不可能拥有管理一个大型企业（医院）的全部知识和能力，这样在企业中突出现了层层委托、层层代理，出现了更深层次的管理分工和委托代理关系。

3.公立医院资产所有权与经营权分离改革的对策与建议

公立医院必须由相应的非卫生行政部门的政府部门行使作为产权所有者的各种权利，而这个公立医院资产所有者委托专职的经营者行使公立医院资产经营管理的各项权利。

（1）界定公立医院资产的所有者

公立医院特别是大型公立医院无论从资产规模，还是资金信息等都不亚于一般大型国有企业，必然会出现委托代理制，这也是建立现代医院制度的关键一环。

目前我国公立医院客观上也存在委托代理关系，但委托代理链的很冗长，从最初的委托人（全体人民）到最终代理人即医院经营者，经过了多级委托代理。公立医院的股东即全体人民将资产委托给国家，国家再将国有资产委托给各部委，各部委再将国有资产委托给它的下级部门，下级部门委托给主管部门，最后由医院的主管部门将国有资产的管理权委托给资产的最终代理人（院长）。由于公立医院代理链漫长，使公立医院的委托代理出现一些非公立医院不会出现的问题：初始委托人即全体人民与最终代理人之间是多级委托代理关系，或间接委托关系。初始委托人对最终代理人的监督是一种间接监督而不是直接监督。由于间接委托存在，初始委托人无法对最终代理人的行为进行直接的监督和约束，而是通过中间委托人来实现对最终代理人的监督。初始委托人的利益无法通过直接监督来实现，必须通过中间委托人，更何况公立医院所有者缺位，对经营者缺乏有效的监督和约束。

除了初始委托人和最终代理人之外，其它委托代理链上的人员都具有双重身份。中间委托人既是上一级委托代理层次上的代理人，又是下一级委托代理层次上的委托人，中间委托人的双重身份将导致公立医院委托代理关系中存在着代理人行为相悖的问题。因为公立医院资产的代理人与委托人有不同的利益追求，也就是说委托人的双重角色，导致了其利益的双重性，其个人利益的大小，取决于其付出的劳动与所获得的报酬的关系。按照“经济人”的假设，委托人和代理人利益在同一利益主体上的分离，可能导致每一级中间委托人尽最大努力使自己利益最大化。代理人分享经营利益可能有多种形式。有些利益可能会被中间人隐匿起来（如小金库），有些中间委托人分享经营利益的另一种形式是将一些医院资源耗费在名义上为初始委托人利益服务，但实际上却给中间委托人自己而不是给其委托人带来好处的项目上。由于公立医院委托人与代理人具有双重角色，一旦出现制度断裂和权力真空，委托人便与代理人合谈，代理人也用各种手段“收买”委托人，以谋求更大利益。公立医院资产委托代理关系中的这种严重缺陷，使其在体制转轨时期发生扭曲和变形，代理人行为严重失控。因此公立医院资产委托人的监督积极性是公立医院委托代理关系中一个不容忽视的非常重要的问题，这个问题不解决，在资产委托人约束无力的情况下，医院资产经营权的独立只会导致整个卫生体制改革的紊乱。

由于公立医院的委托代理冗长，所有者缺位，委托代理过程中的许多局中人的双重身份，导致公立医院的委托代理既存在“代理风险”，也存在“委托风险”，科学地运用委托代理理论，明确公立医院产权的所有者地位，即建立事业单位（包括公立医院）国有资产管理委员会，即在现行国有资产管理体制保持不变的情况下，地方政府可以在国有资产管理委员会下设立行政事业单位国有资产管理委员会。管理委员会可以由政府主管负责人领导，由同级人大财经委员会审计监察等部门的代表组成，负责对辖区内公立医院资产管理状况进行综合监管。

国有资产管理委员会并不充当政府角色，而是直接充当公立医院资产所有者角色，对公立医院中国有资产负责，对医院管理公司的代理行为进行监督，以弥补公立医院所有者缺位造成的缺陷。与非公立医院所有者的作用和地位相同，国有资产管理委员会同样行使他们的应有的所有者权利，承担所有者的义务，遵循国家的法律法规。因此，国有资产管理委员会的职能不能取代国家和政府的职能，更不能凌驾于国家和政府之上。设立国有资产管理委员会，其目的是将过去由政府来充当国有医院所有者的职能剥离开来，实行政事分开。

同时，应缩短公立医院的委托代理链。

国有医院委托代理链的冗长也是造成对医院监管力度不够的一个重要原因。缩短委托代理链，减少所有权监督的逐级淡化，可以起到强化所有权监督的作用。可以通过以下措施来缩短公立医院的委托代理链：

将政府从公立医院的所有者中退出，由国有资产管理委员会来充当所有者的角色；减少公立医院的数量，“抓两头，放中间”，即政府只举办部分公立医院，包括区域内最有实力的综合医院（含医学院附属医院）、布局合理的提供基本医疗的医院、妇幼保健院、传染病院、精神病院、血站和急救中心以及部分社区服务中心（站）[6]。

明晰了公立医院资产所有者的角色后，所有者就要寻求公立医院的专职经营管理者（医院管理公司），而不是越俎代庖，直接办公立医院。

（2）寻求公立医院资产的经营者

医院管理公司是一个独立法人，由团队组成，有专业人才，有资本，有独立承担法律责任的能力。医院管理公司既可由政府投资组建，也可由社会力量组建，还可由医院自发形成。

医院管理公司在中国已得到很快的发展。目前，在全国已有50余家，主要是在一个医院或医院集团的既基础上，随着经营管理规模的扩大应运而生，担负着对自己医院或医院集团的管理。在经营成功之后在向外输出管理，或随着医院集团的扩张而扩大管理范围。在中国，目前多数新建立的医院管理公司主要是管理自己控股的医院，然后在随着医院的扩张而扩大管理公司的管理范围。只有少数具有完整的医院管理模式和拥有职业化管理团队的医院管理公司，具有输出管理或接受委托经营的能力。公立医院的所有者可以把公立医院的经营权交给这类医院管理公司，可以实行国有民营的形式。

医院管理公司属于非政府组织，具有独立经营权。政府与公立医院之间可以通过医院管理委员会或其他形式明确产权关系。其经营权可以交给医院管理公司。医院管理公司下的院长不再是政府官员，而由医院管理公司输入的职业院长；院长也不再以医疗技术为主，而是走职业化院长的路子，专门从事医院经营管理。员工实行聘用制，突出岗位责任和业绩。产生新的经营理念，使用有效的管理模式。

医院管理公司的商业运作模式就是当好“保姆”的角色，把产权人的医院这个“孩子”看护好，培育成人，达到“主人”的期望，创造价值。这种委托经营的方式，即医院的产权人与医院管理公司签订委托经营管理合同，平等地规定权利和义务，按契约的规定由医院管理公司行使医院的经营管理权，完成产权人所规定的经营目标，主要是资产的保值增值和创造利润。同时按规定，医院管理公司取得管理收益。

双方在平等原则的基础上签订的委托合同是具有法律效力的，医院管理公司要切实履行契约规定的义务，受法律与企业伦理的约束。在中国由于公司的商业信用问题，加上目标医院都有资金短缺的问题，医院产权人多数要求医院管理公司进行资产抵押或带资经营。因此，医院管理公司想签订更多的商业订单，要投入或占用一大笔资金。这也是一般小医院管理公司不能输出管理扩大业务的原因。

签订合同后，怎样经营管理好医院就是医院管理公司的责任了。要求管理公司选派合适的职业院长和管理团队，要导入成功的医院经营管理模式和企业文化；要按市场需求整合医院的资源，找准医院的服务定位；重新塑造医院的形象，扩大医院管理公司的品牌影响力；培育员工的职业素质和执行能力，提高终端服务能力；做好医院预算管理，降低管理成本，提高医院经营管理水平；搞好技术建设，培育医院的核心竞争力，实现医院的可持续性发展。关键是要完成委托合同规定的经营目标，这是长期合作的基础，不能违约[7]。

通过对医院管理公司的相关分析，不难看出，由社会力量投资兴办的专业性的医院管理公司能够较好地推动当前公立医院产权改革。在政府出台监管等相关配套的改革措施的前提下，医院管理公司可以成为公立医院资产的专职经营者。

4.公立医院资产所有权与经营权分离改革后的几点建议

在计划经济体制下建立的传统的公立医院体制，已经不适应现代市场经济环境的需要，成为进一步深化公立医院体制转变的必改对象。用公立医院两权分离的托管制取代计划经济下的传统落后的公立医院产权制度是今后一段时间内公立医院体制改革的方向，但我们仍需妥善处理与改革相关的问题，具体表现在：

(1)卫生行政管理部门应制定科学可行的行业规范

所有权与经营权分离后，应该以严谨科学易操作的行业规范来取代现行的行政指令对各类医疗机构实施指引和监督。

(2)卫生行政管理部门应加大对医疗市场的治理力度

目前医疗市场虽然经过长期的治理但仍存在混乱的现象。出现相关问题的主要原因在于医疗卫生行业不像其它行业一样有一支固定的医疗行政执法监管队伍以及相应的违法违规处罚法律。因此，成立医疗机构监督队伍、完善相关法律法规是整治医疗市场、保证我国医疗服务行业有序发展的必然要求。

(3)国家应建立简捷有效的医疗保障补偿机制

在医疗保障领域全面强化政府筹资责任，让公众卫生和基本医疗服务需求能够得到保障，已经成为社会各界的广泛共识。但如何让政府投入变成公众福利，如何卫生费用发挥更大的功效。更具体地说，就是补贴供方还是补贴需方的问题。所谓补供方，就是说政府通过对医疗卫生服务机构的全方位的投入，直接组织服务活动，在此基础上，有关服务以免费或基本免费的方式向公众提供；补贴需方，基本做法是政府将保障资金委托给专门机构，让其根据保障对象的需要购买医疗卫生服务机构的服务，有关机构则按照成本收费且彼此竞争。公立医院产权改革后，医疗保障可采取混合的补偿模式，即公共卫生服务几乎全部采取补贴供方方式，医疗服务基本采取补贴需方的方式。

(4)妥善处理好公立医疗机构的人员问题

公立医疗机构几十年来都是在各级人事干部门的领导下进行人事管理的。改革后可能会出现一些问题，如离退休干部专业人员的职称评定等等。我们可以借鉴国企改革的成功经验一是将离退休千部移交给社会保障部门；二是可采取政府买断正式职工工龄由医院管理公司实行全员或部分聘任制；三是政府应成立相应的面向社会的专业技术职称评定机构和机制。

[8]5.对公立医院资产所有权与经营权分离改革认识误区的几点思考

公立医院资产的所有者和经营者明确后，公立医院资产的两权分离的改革就有了清晰的轮廓，但我国是社会主义国家，卫生事业是实行一定福利政策的社会公益性事业。尽管社会主义市场经济制度已经在我国初步建立起来，但对为适应这种经济制度的公立医院体制改革的模式尚存在一些不科学的认识。

（1）医院产权制度的改革不会影响卫生事业的性质。

社会主义卫生事业的福利性质是通过政府的社会保障制度及其政策措施来体现的,医院只是卫生事业福利性的一个载体。医院产权制度改革的目的是为了增强医院的生机与活力,进一步提高医疗卫生服务的效率和效益,更好地满足人民群众的医疗卫生服务的需求。这不仅不会影响社会主义卫生事业的性质,而正是这种性质的体现。

(2)医院产权制度的改革不会导致国有资产的流失。

因为无论何种产权改革的形式,只要严格按照有关政策、规范实施,都只不过是实物形态向价值形态的转换,无形资产向有形资产的转换,公有资产实现形式的转换而已,不仅能有效实现公有卫生资源的保值,还能实现不断的增值和更大的发展。

（3）医院改制不会使医疗服务市场化。

医疗服务市场化是指在医疗服务领域不要政府宏观调控,完全依靠市场机制进行资源配置。医院改制不是削弱政府对医疗市场的宏观调控,恰恰相反,在我国,只有医院改制才能使卫生行政部门真正发挥卫生资源宏观调控的规划作用[9]。

（4）公立医院改制不可能变公立医院为私有医院。

只要在医院公立医院资产不流失,并能保值增值的前提下,改制为国有民营医院是完全合理合法的,不是私有化。

第五篇：体育场馆所有权与经营权分离改革项目

****市体育中心体育场馆所有权与经

营权分离改革项目

可行性研究报告

********体育有限公司****分公司

二○一六年十月

第五章 劳动安全卫生............................................................................32 第六章 组织机构及项目管理..............................................................35 6.1组织机构............................................................................................35 6.2项目管理............................................................................................35 6.3实施计划............................................................................................35 6.4营销战略............................................................................................35 6.5 保障条件：.......................................................................................38 第七章 投资估算与资金筹措................................................................40 7.1 投资估算及资金筹措........................................................................40 7.2 国民经济评价...................................................................................40 7.3 社会效益分析...................................................................................41 7.4 资金筹措...........................................................................................42 第八章 经济效益分析............................................................................43 8.1 项目实施前经济效益分析................................................................43 8.2、项目实施后经济效益分析.............................................................44 3.1总利润测算........................................................................................45 3.2盈利能力分析....................................................................................46 3.5 投资回收期（PT）............................................................................46 3.6 财务生存能力分析...........................................................................47 3.7 财务评价指标...................................................................................47

第一章 总 论

1.1****市体育发展现状

近年来，****市体育工作在上级主管部门的大力指导和帮助下，按照中央、省、市关于加强新时期体育工作的要求认真贯彻落实《体育法》和《全民健身计划纲要》，大力开展群众体育活动，不断提高竞技水平，积极发展体育产业，加快由政府办体育向社会办体育转变的步伐，全市体育事业呈蓬勃发展的良好势头。

一是大力发展社会体育事业。体育运动蓬勃发展为了推进体育运动上规模、上水平，****市多措并举，全面优化环境，使各项体育运动蓬勃发展。如今广场已成为居民晨晚健身活动点，每天活动人数达千人以上，活动内容有太极拳、太极剑、太极球、拐杖舞、扇子舞、老年人迪斯科、秧歌等，每天早晚从不间断，参加人群中男、女、老、中、青、少年和儿童皆有。

二是全力抓好学校体育工作。学校是发现和培养体育人才的摇篮，学校体育是实施素质教育的突破口。全市学校体育工作以“两课两操一活动”为基础，认真贯彻落实《学校体育工作条例》，积极实施学生身体素质测验达标活动，目前全市各类学校学生体育达标率均在98%以上，有96%以上的学校建立了学生体育成绩档案，并按《体育法》的要求落实了体育工作者的待遇及体育活动的时间、场地和经费。

三是协调发展农村体育事业。在全市乡镇建起了篮球场和乒乓球活动室，安装了健身器材。****市文体局抽调技术人员，广泛开展“体育三下乡”活动，为广大农村送去体育健身知识，推广健身技能，提高农民 群众的健身意识，调动群众健身积极性，为广大农民培养有知识、有技能的体育骨干。各乡镇村组利用农闲时间和节假日，通过农民自发组织，开展小型多样、内容丰富、群众喜爱的体育竞赛或群众体育活动，坚持每年举办一届传统体育活动，有效地推动了全市体育健身活动的开展。

四是积极发展发挥体育协会的辐射带头作用。体育协会在全市体育事业发展中起着积极的推动作用，通过引导扶持，使各类协会迅速发展壮大。成立篮球、象棋、乒乓球、太极拳等体育协会，确保社区体育活动经常化、规范化、制度化。近年来，****市参加全国、省、市全运会夺得奖牌多枚，位居全省前列。

****市体育工作虽然取得了一些成绩，但现在的经营模式严重的制约了体育事业的发展，无法满足大型体育赛事和全民健身的需要。同时，体育法律法规宣传工作还不够深入广泛，群众的体育意识有待于进一步提高；全民办体育的社会氛围尚未完全形成，农村体育工作仍是一个薄弱环节；基层财力困难，体育经费严重短缺，场地器材远远不能满足需要；体育经营市场管理还不够规范等，****市体育中心积极响应****省体育局的号召，实施****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目，使****的体育事业走向美好明天。

****市文体局为贯彻落实《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》（国发[2014]46号）和响应《****省人民政府关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见》（鄂政发[2015]50号）精神，引导社会力量投资体育产业，统统推动我省体育产业突破性发展。从****引进********体育有限公司。********体育有限公司****分公司于2015年5月在****市登记注册，是集场馆投资、场地经营开发，场馆管理，赛事运营，体育策划培训等项目于一体的体育休闲产业整合服务商。

********体育有限公司****分公司拥有专业的体育运营团队，一流的场地设施，齐备的设施设备，优秀的专业教练，为****市广大市民提供最优质的体育休闲健身服务，进一步促进****市全民健身的开展。

现营运的****市体育中心占地面积124.85亩，建筑面积23838m2，总投资2.3亿元共建有体育馆、游泳馆、田径场、4片篮球场、2片室外网球场、2片室外门球场。

体育馆是一个综合性体育馆，建筑面积15338m2，观众席4500座，可开展篮球、羽毛球、乒乓球、健美、棋牌等项目的赛训工作，也可进行各类会展和文艺演出等。

游泳馆为恒温游泳馆，建筑面积5500 m2，为25m×50m的标准泳池，共10泳道。以开展全民健身和游泳培训为主。

田径场为400米8跑道田径场，单侧看台，看台带观众席1500座。田径场中间为一个标准足球场，场地以全民健身活动为主，可开展田径、足球等群众性体育活动和各体育项目的培训活动。

篮球场为4片室外硅PU面层篮球场，可开展群众性篮球赛训活动。网球场为2片室外硅PU面层网球场，可开展群众性网球赛训活动。门球场为2片人工草门球场，可开展群众性门球赛训活动。针对****的体育事业发展现状和现代体育事业的走向，****市文体局与********体育有限公司****分公司联合制定了****市体育中心体育 场馆所有权与经营权分离改革项目，由****市文体局组织专业人员成立专班监督管理以确保体育事业健康发展，********体育有限公司****分公司经营。1.2建设目标

****市文体局建设本项目的目标是为了全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》和响应《全民健身计划（2011-2015年）》文件精神，给广大人民群众提供一个全开放式、标准化的体育场；促进****市体育事业蓬勃发展，同时也能够解决****市体育中心财政年年亏损的现状。1.3项目概述

1、项目名称：****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目

2、项目建设单位：********体育有限公司****分公司

3、项目地址：****市体育中心

4、项目性质：新建

5、项目建设工期：8个月

6、建设内容：

公司经过市场调查，针对市场需求，新增体育各类训练班多个（足球训练班、篮球训练班、门球训练班、游泳训练班等）；

新增体育用品、体育器材、体育赛事的活动组织及策划咨询、体育信息咨询。健身服务，商务咨询，销售文体用品，服装鞋帽，运动器械，会展会务服务。体育赛事策划，文化艺术交流策划，公关活动组织策划，展览展示服务，体育咨询（不从事经纪），自有设备租赁（不从事金融租赁），文具用品、体育用品等业务。

新建5人制足球场1个、沙坑1个，健身路径3套；场馆内外亮化工程及辅助用房；

购置：运动地胶、室内篮球架、室内乒乓球台、羽毛球架、游泳馆救生器材；

附属工程：新建雨水管网，雨水检查井等配套工程。

7、项目总投资估算额 项目估算总投资408万元。1.4项目编制依据

1、****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目可行性研究项目委托书；

2、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005

3、《体育建筑设计规范》 JGJ31-2003

4、《运动场设计规范》（建设部）

5、《钢结构设计规范》 GB50017-2003

6、《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005

7、《建设项目环境保护管理条例》

8、《建筑设计防火规范》 GB50016-2006

9、国家有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策

10、现行有关的技术经济规范、标准和定额资料

11、项目承办单位提供的技术资料 1.5可研报告研究内容

在项目建设单位积极配合下，查阅大量技术档案资料，进行了认真细致的分析论证，在严格遵循《投资项目可行性研究指南》、《建设项目可行性研究与经济评价手册》和国家有关法规、规范等要求下，编制完成了本工程项目的可行性研究报告。第二章 项目建设的必要性及可行性

2.1项目提出的背景

2015年3月16日，国务院办公厅印发的《中国足球改革发展总体方案》（以下简称《方案》）正式对外公布，体现出中国政府高层对“重振中国足球”的高度关注。

足球是体育产业中最大的单一项目，全球年产值超过5000亿美元，占体育产值比重超过40%.按照中国体育产业2万亿市场空间计算，足球产业的市场空间在8000亿元以上。

党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央把振兴足球作为发展体育运动、建设体育强国的重要任务摆上日程。总书记多次指示要下决心把我国足球事业搞上去，李克强总理高度重视足球等体育事业和体育产业工作，国务院多次专题研究部署，我国足球改革发展迎来了前所未有的大好机遇。此外，俱乐部还有销售衍生品收入，如球队球衣、带标志的装饰品的出售；商业广告赞助，比如出现在球场外以及电视直播中的球场广告；青少年的培训市场，比如各类足球学校。

近日，国家体育总局正式印发的《体育产业发展十三五规划》（以下简称《规划》）将场馆服务业作为“十三五”体育产业重点行业予以规划，通过《规划》可以看出，未来体育场馆发展呈现以下特点和趋势：

1、体育场馆经营权改革稳步推进

场馆运营管理改革一直是我国体育改革的重点问题，也是社会关注的焦点问题。自2013年国家体育总局等八部门出台《关于加强大型体育场馆运营管理改革创新提高公共服务水平的意见》和2014年国务院印发 《关于加快发展体育产业 促进体育消费的若干意见》后，我国场馆管理体制改革进入快车道。《规划》提出“对行政机关和事业单位所属的体育场馆，通过引入社会资本和现代公司化运营机制等，推广‘所有权属于国有，经营权属于公司’的分离改革模式”，这为下一步深化场馆管理体制改革指明了方向。因此“十三五”期间，在“所有权属于国有”大框架下，“经营权属于公司”的企业化改革将成为核心内容，现有的事业单位类型的场馆管理机构部分将逐步转为企业，新建体育场馆则基本上由企业运营。体育总局在这方面已有详细考虑，拟在部分省市进行体育场馆经营权改革试点，探索经营权改革的成功经验并在全国范围内推广，以推动场馆管理体制改革向纵深方向发展。

2、场馆服务内容更加多元

《规划》中就场馆服务业未来的服务内容进行了重点阐述，鼓励场馆做好体育专业技术服务，开展场地开放、健身服务、体育培训、竞赛表演、运动指导、健康管理等多种体育经营服务，支持大型体育场馆发展体育商贸、体育会展、康体休闲、文化演艺、体育旅游等多元业态，突破了过去对于场馆服务内容的局限。场馆在盘活存量资产，开发好有形资产的同时，还应重视无形资产的开发，可采取委托、合作、公开招标等多种方式加大对场馆广告发布权、冠名权等无形资产的开发力度，提升场馆的无形资产价值。从《规划》的指导思想来看，鼓励场馆全面发展，多业兴体，丰富服务内容，支持体育场馆运营机构从场馆服务转型为体育产业综合服务供应商，根据群众需求，提供更多一站式服务，满足群众日益增长的多元化服务需求。

3、全民体育更有保障

体育场馆的发展离不开用地保障。2014年国务院46号文件提出到2025年人均体育场地面积达到2平方米，《体育发展“十三五”规划》和《全民健身计划（2016-2020年）》提出了人均体育场地面积要达到1.8平方米的发展目标，各级政府在制定本地区的实施意见和计划时都进一步明确了本地区的人均体育场地面积发展目标，部分省份将其纳入了经济社会发展“十三五”规划。

4、便民利民的健身场地设施将是建设重点

全民健身场地设施是未来发展的重点，是贯彻落实全民健身国家战略和推进健康中国建设的重要内容。《规划》指出要重点建设一批便民利民的健身场地设施。未来，全民健身场地将更多的利用城市闲置空间和碎片化空间，中小型化、多功能化成为必然。同时具有灵活多样、方便快捷、低成本的特点的新型健身场馆，如可拆卸移动装配式场馆、气膜场馆、拼装式游泳池、笼式足球场等将被更多的运营商所青睐。此外，随着人们生活水平的提高和远离城市、亲近自然的心理需要，山地户外营地、自驾车房车营地等户外的健身休闲设施亦成为建设投资的热点。

5、PPP模式将成为新建场馆的主流模式选择

PPP模式是当前我国政府推进基础设施建设的主要模式，是社会力量投资运营大型公共基础设施的重要路径。在“十三五”期间，体育场馆建设也将大量运用PPP模式。当前，我国已有部分新建场馆采取PPP 模式建设运营，并已取得了一定成绩。目前，全国PPP项目库中已有123个体育场馆项目入库，未来还有更多的体育场馆项目尝试采用PPP模式。“十三五”期间，体育总局、发改委等部门将会专门出台推进社会力量投资体育场馆等方面的具体意见，地方各级政府在实施场馆PPP项目过程中也会进一步完善相关制度设计，通过法规政策强化运营监管，保障各方权益，充分发挥场馆社的会效益和经济效益。

6、场馆服务进一步标准化、智能化

2014年7月，体育总局发布了《体育场所服务质量管理通用要求》，规定了体育场所服务质量管理的总则、服务保障要求、服务运行管理、服务能力管理以及服务质量管理的监督、分析和改进等内容。在“十三五”期间，将会有更多的体育场馆将开展场馆服务标准化认证工作，推进场馆服务的流程化、标准化和规范化，大幅提升场馆服务质量。同时，随着互联网+战略和大数据在场馆服务领域的推广和应用，场馆服务信息化和智能化水平将大幅提升，这将对场馆运营产生革命性变化与影响。

7、场馆专业运营市场主体大量涌现

“十三五”期间，随着社会力量投资运营体育场馆的热情不断提高和场馆经营权改革步伐的加快，场馆服务业中会涌现一批专业的体育场馆运营市场主体，他们在推动体育场馆运营市场化、企业化改革，提升体育场馆运营专业化水平，加强体育场馆内容产业建设，促进场馆品牌输出、管理输出和资本输出等方面起到至关重要的作用。面对国内庞大的场馆服务业市场，“十三五”期间，专业的体育场馆运营市场主体将如 雨后春笋般大量涌现，原有的体育场馆专业运营公司如佳兆业、体育之窗、中体产业、珠江实业等扩展步伐会进一步加快，并迅速成为场馆服务业中的中坚力量，扩大品牌输出、管理输出力度，实现场馆连锁和和规模化经营，带动场馆服务业的快速发展。

****市体育工作虽然取得了一些成绩，但也存在许多困难和问题。体育法律法规宣传工作还不够深入广泛，群众的体育意识有待于进一步提高；全民办体育的社会氛围尚未完全形成，农村体育工作仍是一个薄弱环节；基层财力困难，体育经费严重短缺，场地器材远远不能满足需要；体育经营市场管理还不够规范等，****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目的实施，使****市体育中心更好的发展，更好的为****的体育事业迈入新的台阶。2.2项目建设的必要性

****体育中心由综合体育馆、游泳馆和田径、足球、篮球、网球等项目竞赛场地组成，总建筑面积2.4万平方米，可容纳观众5200余人，建成后可承担省级综合体育赛事和全国单项体育赛事。文化中心由群众文化艺术活动工作室、创作室、文化艺术展示大厅等部分组成，是市民创作、交流文化艺术的场所，更是广大群众文化娱乐、健身休闲和学习的好去处。

但是由于经营方法非常老套，受到各种规章制度的约束，收入部分只有政府固定的赛事和活动收入，每年的财务亏损严重。为响应政府号召，扭转财务状况为政府减轻压力。****市体育中心引进********体育有限公司，实行体育场馆所有权与经营权分离改革，保留体育中心的所 有权交与********体育有限公司****分公司经营。

2.1.1实行体育场馆所有权与经营权分离改革的优势

两权分离的优越性就是，可以突破所有者自身能力的限制，委托********体育有限公司****分公司代为经营，从而获得比自己经营更高的经济效益。扭转现在的财务亏损。出于市场要求，吸取****市体育中心的名声效应和********体育有限公司****分公司的经营理念，为****的体育事业共同努力。

2.2.2该项目的建设符合国家“体育场馆所有权与经营权分离改革项目”的战略发展方向。

专家指出，公共体育场馆应按非经营性资产和经营性资产特点进行所有权与经营权分离，以公共服务支付方式建立政府与体育场馆的市场关系，加快完善公共体育场馆的企业化制度。进行产权制度改革，把市场机制引入到体育场馆的运营中是今后公共体育场馆经营管理改革的方向。大型体育场馆民营化就是建立政府与民间机构的合作关系，政府负责规划与决策，提供相关的政策、法律及必要的资金支持，私营部门或社会机构负责建设及经营。应将体育场馆所有权和经营权分离，以市场化途径和现代企业管理制度改变原有的公共体育场馆运营和管理体制。专家指出未来体育场馆经营发展态势是运营市场化、专业化和国际化、经营模式和内容多元化，委托经营日益增多、企业从业机构比例上升。目前公共体育场馆运营管理体制改革向民营化、企业化和市场化发展方向已被广泛认可，尤其是针对我国公共体育场馆的实际状况，提出了分类改革的基本思路，对体育场馆运营管理改革具有十分积极的意义。

2.2.3该项目的建设符合国家“推进全民健身计划，构建多元化体育 服务体系”的战略发展目标。

体育是一个国家和地区综合实力与社会文明程度的重要体现。大力发展体育运动，不仅能够增强人民体质、提高人民的健康水平，而且能够培养人们健康合理的生活方式，创造文明和谐的社会环境，对于全面建设小康社会、构建和谐社会具有重要意义。体育事业的蓬勃发展和体育健儿取得的优异成绩，将极大地增强国民的自信心、自豪感和凝聚力、向心力，有力地推进全面建设小康社会。要想发展体育事业，离不开体育场馆的建设，没有足够的体育设施和体育场馆，发展体育将成为空谈，****市目前还没有一座能够满足社会需要的高标准的体育场，因此为全面贯彻落实中共中央、国务院《关于进一步加强新时期体育工作意见》，认真实施《全民健身计划纲要》，加强体育场地基础设施建设，****市市委、市政府立足长远，为加快体育事业的发展，项目的实施是很有必要的。

2.2.4****市体育场的建设将极大满足群众体育健身要求。全面贯彻落实《全民健身条例》，加快体育场馆建设步伐，是不断促进群众体育发展、满足其日益增长的体育文化需求的需要，是全面参与社会经济竞争与合作的需要，也是促进社会主义经济建设、政治建设、文化建设的需要。近年来，随着我国经济的迅速发展和生活水平不断提高，注重自身价值的实现正成为人们的共识，许多人把参加体育活动当作生活的一部分，“健康第一”、“花钱买健康”的观念逐步形成，特别是随着全民健身计划的推广，参与体育活动更是成为一种时尚。蓬勃发展的体育健身热潮需要社会提供更多、更全、更便捷的体育场馆设施服务。然而由 于我市社会体育发展起步较晚，设施建设严重滞后，由此导致了人们健身需求与当前公共健身场所空白的矛盾。项目的建设将切实改善群众健身条件，使****市人民在家门口实现专业的健身愿望。2.3项目建设的可行性

1、领导重视，积极筹措争取资金

****市人民政府十分重视该项目的建设，项目单位对于该项目的实施正在积极筹措落实资金，并为项目前期工作做好各项准备，确保项目按期开工。

2、当地政府的大力支持，是项目顺利建设的保证

****市政府以及****市文体局、发改委、建委等政府部门从地方经济发展、广大人民群众的切身利益出发，从全市体育事业发展需要出发，一直大力支持****市体育场的建设工作，有关领导为体育场的建设工作提出了许多指导性意见，正是在这些部门的大力支持和热切关注下，本项目一定会顺利完成。

综上所述，该项目建设十分必要、可行的。

第三章 项目市场分析与预测

3.1产品市场竞争力

3.1.1体育用品市场

据公司调查，各级地方政府也制定了相关的全民健身计划，如****发布的《****全民健身实施计划（2011-2015年）》，提出到2015年要逐渐形成“城市10分钟体育圈”和“农村10里体育圈”，届时85%的学校体育场地都要向公众开放。根据该《计划》，从2011年开始到2015年，****各市每年都要举办50场“体育进社区”、“体育进农村”科学健身指导活动，每年开展市级以上群体活动150项次，区（县级市）级群体活动200项次，街道（乡镇）级群体活动300项次。此外，每个区县都要建立1个国民体质监测站，探索建立与社区服务中心相结合的市民体质监测点，全市经常参加体育锻炼的人数比例保持在55%以上。在场地建设方面，《计划》提出到2015年，全市人均体育场地面积达3.5平方米，每个居委会都有健身场地，每个行政村都有体育设施，此外85%的学校体育场地向公众开放，不断满足市民建设需求。

《2014-2018年 中国体育用品行业发展前景与投资战略规划分析报告》2014年，在国家政策支持和大型体育赛事的推动下，行业取得较好的经营效益。2014年中国体育用品行业的产销规模扩大，且增幅均位于6%以上，行业的销售利润和利润总额均较上年有所增长。根据国家统计局统计，2015年体育用品行业规模以上企业数量有894家，较上年增加44家；实现销售收入1022.97亿元，实现产品销售利润111.24亿元，利润总计为53.72亿元。

据《中国体育用品行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，全球体育产业，整体规模约1.5万亿美元，用品占40%，服务占50%。中国体育产业结构中，75%是体育用品业，服务业占比仅15%。有业内人士表示，这意味着中国体育产业的服务业有很大的空间，也意味着体育用品业将面临很大的挑战。

2014年下半年以来，一系列政策的出台表明未来财政投入将向体育产业倾斜，促进了中国体育产业的发展，同时随着国内体育品牌不断回暖，竞争压力逐渐增大，越来越多的国内体育品牌将目光投向海外市场，来应对不断加剧的市场竞争。

3.1.2体育培训机构市场

体育培训机构是本项目实施后的最大创新环节，在****没有一家专业的体育培训机构。

一、背景

随着我国社会主义经济体制的建立和完善以及加入WTO组织，人们日常生活水平和标准得到提高,还有在“奥运争光计划”、“全民健身计划”和“亿万青少年阳光体育运动”的大力宣传和倡导下，体育越来越受人们青睐，终身体育的意识逐渐加强，体育的消费需求日益增加，并且体育消费需求成多样化、专业化、标准化等方向发展，但在现有的社区体育和群众体育不论在硬件设施还是在软件设施都无法满足人们对现代化体育的需求，这需要大量的体育专业技术人员为他们提供科学的体育技术动作指导和服务，在此情况下形成了一个广阔的体育培训市场，因此，体育培训市场成为了体育市场的重要组成部分，并它带来的体育培训产业成为了“朝阳产业”，也是体育产业的新增长点的“砥柱产业”。为了促进我国体育产业朝迅速和健康方向发展，在对体育培训市场开发时要充分考虑市场的外部和内部因素，把握体育体育培训市场开发的有利和不利因素，力争最大限度地利用其有利因素,辟开不利因素的影响,确保市场开发依照计划的进程逐步推广，为进行正确的经营决策提供理论依据，促使其能够长期稳定地发展，并取得预期的经济效益和社会效益，最终实现市场开发计划的目标。********体育有限公司****分公司对体育培训市场进行相应的剖析,并提出正确和完善的策略。

二、我国体育培训市场开发SWOT分析 1.我国体育培训市场开发的优势(1)城镇和居民家庭人均收入迅速提高

随着我国社会主义经济体制的建立和完善以及加入WTO组织。国民经济保持稳定较快长，城镇和农村居民家庭人均收入迅速的增加，以及他们的恩格尔系数逐渐减少，也就是说他们的食品支出在消费总支出的比例在不断的减少，这意味着人们从追求物质生活向精神生活转变，从物质消费转向服务消费。截至 2004年城镇居民用于文教体育娱乐支出比重已由1989年的11.1％上升到2004年的14.4％，农村居民用于文教体育娱乐支出的比重已由1989年的5.7％上升到2004年的11.3％。人们的消费结构在不断的优化，这无疑有利于体育培训市场的开发。

(2)体育场馆硬件设施投入加大

随着人们生活水平的提高，人们对体育场馆要求成标准化、专业化 方向发展，政府也对体育的硬件和软件设施上加大资金投入，并也有些社会资金的参与。同时由于我国举办大型赛事的次数增多，无形加快了我国体育场馆的建设。这样为我国日后的体育培训市场开发提供了标准化、专业化的体育场馆，有利于满足人们对现代体育的需求，更有利于我公司项目的实施。

(3)广阔的消费群体

随着全球经济一体化趋势步伐加快以及我国加入WTO组织，同时由于在“奥运争光计划”、“全民健身计划”和“亿万青少年阳光体育运动”的大力宣传和倡导下，人们意识到了体育的作用及重要性，越来越多的人乐于参加体育活动，在一些白领阶层的人，他们竟把体育作为与人交际的手段，因此，需要许多体育培训机构为他们的训练提高科学的指导，无型中形成广阔的体育培训市场。

2.我国体育培训市场开发面临的机遇(1)国家政策的支持

人们日益剧增的体育消费需求与社会体育场馆数量不足之问的矛盾，以及我国体育场馆 自身的维护等问题，促使中国各级政府方位大力支持我国体育场馆面向社会、面向市场。这些支持包括了在市场开发过程中给予相关政策上的扶持，除提供一些资金兴建现代化的运动场馆设施和其他配套设施外，还提供税收等经济政策上的一系列优惠。

(2)余暇时间增加

随着我国经济的高速发展，劳动分工越来越细，大多数手工劳动被机器取代，无形当中增加人们的余暇时间，它是人们进行体育活动及从 事体育消费的最重要的条件之一。随着社会物质财富的积累和生活水平的提高，更多的人开始把如何更好的度过余暇时光作为提高生活质量的一个重要组成部分，“花钱去健身”理念已经成为时尚和潮流。

三、我国体育培训市场开发的对策研究 1.树立市场经济观念

体育培训作为一种产业,在培训市场上作为卖方要在竞争中取胜,只有瞄准培训市场的供求状况,掌握培训供求变化规律,适时调整培训专业、课程和规模提高教育培训机构管理者特别是领导者的预测判断能力,加强教育培训机构的研究、策划、开发力量才能取胜。

2.培养经营综合性人才

要确保市场活动有条不紊地进行，要物色与培养有开拓思想与奉献精神、有经营头脑和管理才能、业务学术水平和知名度较高的经营人才。在市场运作上可以聘请体育市场的优秀人才,以懂经营、懂管理、懂体育的人士来配合高校体育培训市场的开发。

3.形成品牌效益

培训机构在市场经济条件下参与市场竞争，通过在消费者中建立自己的知名度、信任度和美誉度形成自己的品牌，品牌培训机构有自己的品牌形象、教学模式、管理模式及一支高素质的教师队伍，它们则通过左右求学者的选择而产生了品牌效益。

建立一套体育培训市场的规范制度和监控机制，优化体育培训环境。制定体育培训机构市场准入的条件和制度，并对体育培训机构在一定时间内进行审查和考核，根据审查结果进行大面积的整顿，才能使体育培 训产业化走上标准统一、竞争有序、规范高效的可持续发展之路。

5.树立关系营销的观念

体育培训的消费对象主要是对体育锻炼的爱好者, 所以在体育培训过程中,自始至终必须树立关系营销的观念,要有回头客，不能搞一锤子买卖关系，关系营销是一种新的销售观念与方式 即企业建立维护并增进与顾客和其他参与者之间的关系，满足各方的目标，使顾客对企业组织本身的信任得到维系和加强，关系营销主要目的在于培养和强化连续不断的持久的顾客关系一种长期的营销战略。

6.实行多种价格策略

目前我国居民的消费意识增长比较缓慢，为了满足不同消费水平的体育群体，我们可以采取不同的价格定价策略。如办理月卡、季度卡、年卡、终身卡等一些优惠办法，实行高端消费采取高价、低端消费采取低价策略，进一步挖掘潜在的体育消费者。

四、结论

综上所述，********体育有限公司****分公司发现我国体育培训市场的潜在消费者广阔，同时存在体系不完善的不足与威胁，但总得来说其内部优势与外在机遇是大于劣势和威胁的。因此，应当充分利用优势和机遇，通过加强体育培训机构的管理，建立企业化管理模式与多种定价机制，完善相关法律法规等措施，克服不足，化解威胁。体育培训产业的开展能充分利用闲置的部分资源也为广大群众参,加体育锻炼提供了可选择的方式，它作为体育产业的一部分其运行机制要遵循市场经济运作的规律才能使自身持续的发展，同时促进体育产业化的发展。于是，********体育有限公司****分公司将大力引进各方面专业技术人才，在****大力发展体育培训事业。

3.3 项目市场风险分析

每一个项目的实施，都是机遇中带着风险。****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目的实施也不例外。但是每一个项目的风险都是殊途同归的。

市场风险决定着消费者的行为，消费者行为受外在因素和消费者自身因素的影响，消费者特点受个人的、心理的、文化的、社会的和经济的因素影响。道家价值观对每个消费者的影响和消费行为模式之间会有很大的差异，收入、年龄、文化、心理等诸多方面都会影响着消费者的购买行为的发生，其中对消费行为影响主要有以下四个方面：

3.3.1．经济因素。经济因素始终是制约消费行为的一个基本因素。贝克尔的家庭经济理论揭示，消费者行为是消费者使用自己拥有的经济资源追求效用最大化的行为，效用最大化因收入的不同而产生差异，最大化行为的方向要受到收入的强有力制约。就是说，在现实生活中，多数消费者他们会根据自己有限的收入，根据所获得的市场信息，去购买对自己最有价值的东西。许多消费者并非不关心环境问题，但是由于收入的限制，在实际做出购买决策时，实用主义就会占上风。根据美国芝加哥大学哈里斯学院的一项研究成果表明，在影响人们消费的诸多因素中，收入是最重要的因素。

3.3.2．文化因素。文化反映了一个社会所共有的理念和传统，它是决定人类欲望和行为的基本要素。文化的差异引起消费行为的差异，文化价值观决定了消费者的生活方式，而生活方式则是消费模式和消费习 惯的基础。实质上，消费方式是生活方式的组成部分，它会导致一定的消费行为。而文化价值观对个体行为的影响，表现为文化价值观影响着人类的行为。鉴于消费行为是人类行为一种特殊的行为，消费行为自然应该受到价值观的影响。研究成果表明，价值观在个体消费者的行为、态度及其决策中起着特别重要的作用。

3.3.3.心理因素。心理因素对消费者的行为有着密切的关系，消费者心理与行为是一种极其复杂的社会心理现象。心理需求是在人类历史发展过程中形成的，是人们为了提高自己的物质和文化水平而产生的社会性需求。它是人所特有的高级需求。心理性购买动机是指消费者由于心理上的需求而产生的购买动机，它比生理性购买动机复杂得多，是人所特有的。因此，消费者在购买商品时的心理变化往往体现在商品的品牌、包装、广告宣传度以及价格变动等。

3.3.4.社会因素。社会因素所指的是消费者周围的人对他所产生的影响，消费者行为亦受到社会因素的影响，其中以参考群体、家庭以及角色地位最为重要。因此社会因素对消费者行为有着不可忽视的作用。

3.3.5技术进步加快，新产品和新替代产品的出现，导致部分用户购买转向，减少了对项目产品的需求，影响项目产品的预期效益；

3.3.6新竞争对手加入，市场趋于饱和，导致项目产品市场占有份额减少；

3.3.7市场竞争加剧，出现产品市场买方垄断，项目产品的价格下降；或者出现投入品市场卖方垄断，项目所需的投入品价格大幅度上涨，这种激烈的价格竞争，导致项目产品的预期效益减少；

3.3.8国家的一些宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）发生变化，会导致市场价格波动而产生风险。3.4 防范和降低风险的对策

本项目在技术、资源等多方面均具有较强的竞争优势，足够形成威胁的竞争对手较少，而且项目产品的市场缺口较大，产品市场前景广阔，只要抓好质量和经营管理，本项目的市场风险就会较小。另外，项目在产品价格的确定时采取了稳妥的原则，并充分考虑了经济全球化的影响，因此价格风险也不大。本项目符合国家产业发展政策。该项目的实施将会给****市体育产业带来发展、增加就业岗位、带动相关产业发展，它是顺应了国计民生的发展形势，因此没有政策风险。3.5项目优势及先进行分析：

1.公司拥有一大批优秀的教练员，全部出自各省体院、省队退役运动员、退役军人，都有强健的体魄，专业的体育经验。

2.一流的引导团队；****体育有限公司****分公司得到总公司的大力支持，长期派专员指导。

********体育有限公司于2015年被国家体育总局认定为“国家体育产业示范单位”，是目前全国认定的18个“国家级体育产业示范单位”之一。早在****实业公司的业务拓展时就大量的涉及和参与了国内一些大型赛事和场地运营项目。例如：****公司积极与国内外大型运动赛事进行深度合作，积极参与到了包括2007年昆明全国残疾人运动会、2008年北京残奥会、2010年****亚运会、2012年天津全国大运会、2012年海阳亚沙会、2013年南京亚青会和天津东亚运动会等赛事的场地设施和赛事保障工作中。

****体育有限公司是****实业有限公司为了公司更好的发展，拓展公司发展空间，将创新球场连锁管理的方法及理念引入到体育场馆的管理中来。现在全国拥有****天河北分公司、****奥体中心分公司、**** 清远分公司、河南新乡分公司、********分公司、四川成都西南交大分公司等全国十四家分公司及体育俱乐部。****体育有限公司进行了8年的赛事营运，经过量的累积****已经发生了质的蜕变，在全国体育运营公司中脱颖而出。

3.项目政策优势

国家政策支持体育发展，助力体育教育。从各国历史发展来看，政策的支持是体育产业发展必不可少的条件。随着经济发展陷入瓶颈，国家更注重经济结构转型，体育作为一个对国民经济发展有重要贡献的新兴产业受到了高度重视。加上国家对青少年体育教育以及体育后备人才培养的关注，使其颁布了许多有利于体育教育发展的政策，例如《国务院关于加快发展体育产业 促进体育消费的若干意见》（国发〔2014〕46号）和《****省人民政府关于加快发展体育产业 促进体育消费的实施意见》（鄂政发〔2015〕50号）等。

4.项目品牌优势

项目培训机构强力应用********体育有限公司的“****体育”品牌效应。

目前，由于科学技术的飞速发展使同类产品的质量和性能十分接近，同质化现象越来越严重，产品本身已无法满足消费者在情感和自我表达的上需求。因此，“****体育”品牌的情感诉求已成为品牌竞争中凸显自我的焦点之一，品牌个性则是品牌情感诉求的集中体现，“****体育”品牌力求彰显自己独特个性用信誉打造消费者心中的形象。

品牌是企业市场竞争力的综合表现，在消费者心目中，品牌可以象征着领导地位、成功、品质等若干含义，“****体育”品牌通过塑造和支持它的品牌定位，创造品牌与竞争品牌的差异，从而创造竞争优势，使********体育有限公司****分公司可以通过明确的竞争优势与其他的竞争者区分开来。

3.6项目创新、成长性及示范性分析

1.项目创新

本项目的最大创新就是体育场馆所有权与经营权的分离，****市体育中心为扭转年年亏损的财政局面及相应政府号召，顺应时代潮流，大力引进********体育有限公司。其次就是经营内容的创新，如****对无二的专业体育培训机构，体育用品销售的独家销售策略等。

公共体育场馆不仅要满足举办体育赛事和推动全民健身等社会公益服务的需求，而且要面向市场，通过市场化运营机制和手段，提高公共体育场馆的社会效益和经济效益，推动体育事业和体育产业快速发展。在目前国内各地区经济社会发展水平差异大的背景下，当前体育场馆运营管理体制面临重大挑战。长期的事业运营管理模式使得目前绝大部分公共体育场馆无法调动广大员工的积极性，造成场馆公共服务质量差，场馆大量闲置和使用率不高。逐步实现现代企业的运营管理，通过体育场馆产权、管理权和经营权的有效分离，理顺管理体制、完善管理制度、创新管理模式、改革人事制度、完善用人机制、加强内部管理、树立服务观念、创新经营手段等是我国体育场馆业改革发展中亟待研究的突出问题。

目前，在****市没有一家公共体育中心实现所有权与经营权的分离改革。****体育中心为首家贯彻《国务院关于加快发展体育产业 促进体育消费的若干意见》（国发〔2014〕46号，）响应《****省人民政府关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见》（鄂政发〔2015〕50号）精神。2.项目的成长性

体育行业已经成为当前最热门的行业之一本项目****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目的实施，将引进体育用品销售、体育培训机构等创新项目都是成长性强的行业。

一、体育教育培训行业尚处萌芽阶段，未来发展潜能巨大 体育产业市场规模扩大，未来发展可期。体育培训行业隶属于体育服务行业。体育服务业是体育产业的主体部分，一般是以体育场馆为依托，以体育自身的价值和本质功能为资源，以提供体育服务产品为主的各类服务部门的集合。国家体育总局正式发布《体育发展“十三五”规划》，规划确定了“十三五”时期体育发展的主要目标。到2020年，全国体育产业总规模超过3万亿元，体育产业增加值的年均增长速度明显快于同期经济增长速度，在国内生产总值中的比重达到1%，体育服务业占比将超过30%。体育消费额占人均居民可支配收入比例超过2.5%。目前体育培训行业占体育服务行业比重的20%。由此推算，到2020年体育培训行业总规模将接近2000亿元。

国内体育产业结构失衡，GDP占比低。目前中国体育产业结构严重失衡，赛事服务及健身服务等核心产业的市场化程度过低，仅占体育总产值的21%，远低于美国同期水平57%。我国的体育消费主要集中于运动服装、运动器材等实物消费为主，赛事及健身服务消费偏低。相比之下美国商业化成熟的体育产业结构中，体育产业结构较为均衡。随着中国体育行业商业化的进程，未来产业结构有望向美国靠齐。中国体育产业不均衡的另一个体现在于体育行业占总体GDP的比重远远小于世界平均水平，随着体育行业的发展，未来有望提高在总GDP的占比，从而提升整个行业的规模。

二、体育培训行业发展趋势

影响体育教育的众多因素中，儿童人口总数、家庭收入、以及国家政策最为关键。从新一轮婴儿潮，人民消费崛起到各大体育项目的举办，越来越多的利好因素正不断推动我体育教育市场的壮大。

潜在受教育人口基数大，市场空间广阔。我国潜在消费者基数庞大，有利市场未来发展。少儿是体育教育消费的主力军。据国家统计局统计数据显示，2015年我国0-14岁儿童数量约22681万人，总量庞大，居世界第二，庞大的人口基数决定了我国巨大的体育教育需求。新生儿数目有望回升，提升消费者基础。婴儿潮的人们进入适婚年龄段以及二胎政策的放开共同促进新生儿数量。2015年新生儿童数量约1735万人，卫计委初步估算“十三五”期间每年出生人口将在1750万至2000万人之间。新生儿数目的上涨将为未来体育教育提供人口的支撑。

2005-2015年中国0-14岁人口变化趋势图 3.项目的示范性

该项目的社会影响力极大，不但能整体提升****市体育事业水平和实力，完善体育设施设备，吸收更多的人群让其参与到体育锻炼中；也有利于全面解决****市学校目前无大型专业运动场地的现状，********体育有限公司****分公司派专业体育教练到各地学校实行授课及实训，与各学校签订承办赛事协议；该项目的建设，将为****市实现全民健身提供良好的基础条件。而且项目将带动周边体育用品制造产业发展，新增就业岗位。

第四章 项目建设地区概况

4.1自然概况

（一）地理位置

****市位于****省中南部，江汉平原北部，版图总面积约2622平方公里。平面地理座标介于东经112.33ˊ45〞－113.26ˊ15〞北纬30.22ˊ30〞－30.52ˊ30〞之间。

（二）行政区划

2001年进行机构改革，将李场镇与皂市镇合并为皂市镇、陆羽办事处与竟陵办事处合并为竟陵办事处、新堰乡与候口办事处合并为候口办事处，新设沉湖生态林业科技示范区。2002年设****工业园。

****现辖竟陵、杨林、侯口（****高新园）3个街道；多宝、渔薪、岳口、皂市、石河、佛子山等20个镇；净潭1个乡，还有国营蒋湖农场，****工业园，白茅湖棉花原种场。全市共有794个村级组织（765个行政村，11个移民新村，7个移民大队，11个农场分场、大队），63个社区居民委员会。

2015年末全市常住总人口129.2万人，常住人口城镇化率50.5%，比上年提升1.27个百分点，中心城区人口41.5万。本市户籍总人口162.8万人，人口自然增长率4.48‰。

随着素质教育理念日益深入民心，体育教育作为素质教育不可或缺的部分，越来越受到家长的关注。近年来在巨额资金的投入下，中国足球超级联赛在亚洲甚至全球的影响力越来越大，各大俱乐部都开始建立少儿足球学校，吸引了来自全国各地的少年足球爱好者，国民对于体育 教育的认知也随之增强，体育加教育的结合将为教育和体育产业打开新的篇章，体育事业要从娃娃抓起，每个年龄段都可以从事不同的体育锻炼和事业。4.2社会经济条件

****紧靠中国中部最大城市武汉，是一座新兴崛起的现代化工业城市，曾多次入选全国百强市、全国最具投资潜力中小城市百强、全国最具区域带动力中小城市百强。“坐拥大平原，对接城市圈、融入大武汉”是****发展的思路。

2016年1月，****省统计局发布了两年一度的全省区域经济发展质量评价报告。

从2013-2014年市州经济发展质量总指数（2014年经济发展质量得分/2013年经济发展质量得分*100）来看，武汉、****2市指数分别为106.74%和105.83%，高于全省，居全省前列。

从六大指数市州对比来看，****市最强，从经济效益指数、生态环境指数看，****这六项中的两项位居全省第一，有4项指数超全省水平。宜昌、武汉、咸宁有3项，襄阳、黄石、鄂州、荆州、十堰、恩施、随州、黄冈、潜江、神农架林区等10市州分别有2项，荆门、孝感、仙桃等3市（州）分别只有1项超过全省水平。

2014年，全市实现地区生产总值401.86亿元，增长9.6%。2015年，全市实现地区生产总值440.1亿元，同比增长8.9%。当年按常住人口计算的全市人均GDP为34063.5元，同比名义增长9.5%。

城镇居民收入提升，释放消费能力。随着国内经济的稳定增长，我 国城乡居民可支配收入也呈上升趋势。下一代的教育一直是中国居民最为看中的一点，不断提高的人均可支配收入提升了中国居民的文教支出，人们对体育教育的支出也势必会随之增长。

第五章 劳动安全卫生

********体育有限公司****分公司针对****市体育中心的具体情况做出了如下工作计划：

一、基本情况

针对体育淡季增加体育用品销售活动来补贴体育中心淡季的开销。随着时代的发展，现在很多青少年对体育很感兴趣，新开培训班，在全国各地聘请专业的教练员为培训班开课，为****的体育爱好者更好的服务，也为以后承接更大的赛事做准备。

公司看到了学校这一块的巨大潜在市场，在平时派专业的体育教练到****各学校开展体育课程和体育实训，与学校建立产期的合作关系，承办各学校的体育赛事。

1新增内容：新增体育用品销售、建立网络销售、开办培训班。

2、人员配置：120人

二、网络销售：

建立网络销售系统，网上可办理会员，可凭卡在本馆内消费其他商品，按商品售价冲减卡内金额，也可预定场馆。

三、市场调查与分析

1、价格调查分析：根据与本市同行业经营单位的收费标准，本馆收费在同等环境、经营内容场馆中属中、低档收费，现消费群体基本认可

收费标准。

2、环境调查分析：本馆环境与同行业中、低档场馆相比，消费环境比较适宜，现消费群体对场馆环境设施基本满意。

3、经营内容调查分析：

体育用品、体育器材、体育赛事的活动组织及策划咨询、体育信息咨询。健身服务，商务咨询，销售文体用品，服装鞋帽，运动器械，会展会务服务。体育赛事策划，文化艺术交流策划，公关活动组织策划，展览展示服务，体育咨询（不从事经纪），自有设备租赁（不从事金融租赁），文具用品、体育用品等业务。

4、消费群体调查分析：主要消费团体对象是学校、企事业单位等大型赛事，服务大众。

四、组织与管理

1、本馆作为********体育有限公司****分公司一个部门进行经营管理，设场馆经理1人，具体负责场馆的经营，新增员工120人，从事具体各项业务。

2、公司经理对场馆进行直接管理和监督，并制定相应的经营、考核办法，由办公室负责监督实施。

3、场馆经理定期对员工进行业务培训。

五、安全管理

1、公司配有专业的的安全工作人员具体负责，保安部有义务协助管

理工作，发现安全隐患，应及时处理，并告知场馆经理。

2、场馆工作人员及消费者的贵重财物应自行保管，场馆不得代管。

3、公司组织相关专业安全技术人员，制定安全急救措施，以确保参加各项赛事人员的安全。

六、公共设施设备的维护与保洁

****体育中心公共设施设备的维护和公共区域的保洁工作，按照服务标准由工作人员具体负责，各单位应予以配合。

第六章 组织机构及项目管理

6.1组织机构

为了确保项目各项工作进展顺利，本项目建立了比较完善的组织机构，成立项目建设领导小组。

领导小组主要负责部署、协调、推进体育场馆所有权与经营权分离改革项目工作，制定有关重大决策事项等。项目实施单位为********体育有限公司****分公司。6.2项目管理

为了保证项目的顺利实施，****市文体局成立了专门的项目领导小组，由********体育有限公司****分公司具体实施，全过程负责项目管理、实施和监督等工作。6.3实施计划

本项目建设工期8个月，自2016年10月开始前期工作，至2017年6月底竣工。6.4营销战略

6.4.1．制定营销战略计划，实行大市场营销策略。实行营销战略管理计划是关系到企业兴衰成败的关键措施。企业只有制定明确的营销战略，才能正确实现市场营销管理。要根据消费趋势，发现市场机会，确定营销的战略任务；其次，根据体育产品标准及培训机构的目标，确定业务组合计划，对市场进行市场细分后再选择目标市场，并进行产品开发和研制，选择恰当的发展战略，制定营销策略计划。

6.4.2．运用广告战略，宣传体育消费。体育消费的需求和欲望已进

入消费市场，运用营销观念进行市场营销，已成为必然趋势，其中重要的一环是要推行广告。广告是宣传体育消费的锐利武器，它的功能在于强化和提升人们的健身意识，使消费者将消费和个人生存危机及人类生存危机联系起来，使消费者认识到不健康的消费影响到人类的生存，并最终落实到个体身上，这样消费者就会选择有利于个人健康和及国家利益的体育产品及参加培训机构。运用广告就可以迎合现代消费者的消费心理，对体育的重要性及普及性宣传，容易引起消费者的共鸣，从而达到促销的目的。

6.4.3.选择恰当的销售渠道和健全销售网络体系，努力拓展销售市场。“优质体育用品哪里能买到、全面的培训机构哪里能找到”的问题，这实质上是在寻找消费渠道和营销网点，选择恰当的销售渠道和健全销售网络体系，这是拓展市场，提体育市场占有率，扩大体育用品销售量及培训机构网点，是成功实施营销的关键。专业体育用品及全面的培训机构，应建立自己的专业消费渠道。

6.4.4．实施价格策略。体育用品价格允许比一般食品高，是因为企业在生产中承担了一部分改善环境的成本。但从市场营销实践看，企业还需考虑或利用灵活多变的定价策略。

（1）对一些新产品定价战略。许多体育用品可以作为新产品看待，采用新产品定价策略，可有两种战略选择：撇脂定价和渗透定价。当产品处于生命周期的最初阶段而购买者主观认为某些商品具有较高价值时，可把产品的价格定得很高，以攫取最大利润；为吸引大量顾客，提高市场占有率，企业可采取渗透定价，将其新产品价格定得相对较低。

（2）心理定价策略。很多情况下，体育用品及培训机构可以满足消费者的某种心理需求，如质量上乘、潮流、攀比、自然、安全等，这就

为体育产业进行心理定价提供了依据。

（3）满意定价策略。根据市场出现的相同或相似的产品的价格水平定价，所谓随行就市定价策略。

（4）目标价格策略。根据企业预期的利润收益，结合市扬对产品的需求量和体育用品的成本费用，来确定产品的价格策略。

6.4.5．品牌战略。品牌不仅代表着卖者对交付给买者的产品特征、利益和服务的一贯性承诺，而且是一种象征。在市场经济条件下，品牌是一种无形资产，就是价值，它是企业发展壮大的一个关键因素，也是提高企业竞争力的主要手段。实践证明，只有用品牌战略开发市场，树立良好的企业形象，打造一批能在国内市场参与竞争的航空母舰，形成拳头产品，才能拥有一定的竞争能力，才能吸引更多的品牌忠实者，最终实现企业利润的最大化。品牌战略的重要在于创新市场机制，关注消费者的反应。着眼消费者，不断地培养消费者的品牌价值观，并依据企业的经营战略来进行各项策略的拟订，并有效地组合成一个整体，透过品牌传达统一的品牌个性，不断的创新市场机制，来实现品牌持久的竞争优势，从而巩固市场的地位。

6.4.6．保证产品质量，发展科学技术，提高产品附加值与科技含量。质量是体育用品及培训机构的生命，也是其优势。在产品的销售及培训班开课过程中严格把好质量关，以体现企业的形象。科技是任何产业得以快速发展和获得市场竞争力的关键因素。从产品销售到培训机构的过程中，只有通过层层技术关卡，缩短与国际体育产业标准，加大技术推广力度，才能在市场激烈的竞争中取胜。因此，只有保证产品质量，发展科学技术，提高产品附加值与科技含量，才能获得较好的开发效益，才能增加企业竞争力，才能扩大市场占有率，实现体育产业在我市乃至

全省全国市场上同其他同类行业的绝对优势。

6.5 保障条件：

（一）加强组织领导

成立****市体育产业领导小组（以下简称“领导小组”），统筹协调各部门解决运营过程中的问题。领导小组由****市文体局主要负责同志担任组长，市质量技监局、市财政局等部门分管负责同志担任副组长。成员单位由市发展改革委、市经济信息化委、市国资委、市工商联等有关部门组成。领导小组办公室设在****市文体局，负责组织落实相关工作。

（二）建立工作机制

建立工作会机制，不定期召开协商会议，解决运营过程中的重大问题。建立市、区（县）联手工作机制，明确分工，确保运营工作有序推进。会同企业、行业协会和有关高校，成立“****市体育联盟协会”，及时沟通、总结运营总遇到的情况。成立****市体育产业标准化技术委员会，为本市体育产业提供技术支撑。

（三）加强项目和资金管理

制订《体育场馆所有权与经营权分离改革项目管理办法》和《体育场馆所有权与经营权分离改革项目专项资金使用和管理办法》；与企业签订《项目责任承诺书》；建立项目管理库，企业定期上报项目建设进展情况。

（四）实行跟踪问效

根据确定的目标任务和进度安排，委托第三方对试点情况进行阶段性评估，及时总结工作的做法经验以及过程中出现的问题，并将评估报

告报送有关部门。

（五）落实配套政策

通过****市体育产业推进专项资金，为企业技术标准科研、标准制修订、承担标准化技术委员会、采用国际标准等提供地方财政补助。通过****市文体局推广应用补助资金，为企业提供地方财政补助，鼓励企业开展以体育用品销售及培训机构为载体的体育产业标准化服务。

（六）加强宣传培训

建立****体育推广平台，适时召开现场经验交流会，推广先进经验做法。加大媒体宣传和培训力度，提高社会认知度和企业参与积极性。总结经验和成果，为全国体育场馆所有权与经营权分离改革提供引领和示范。

第七章 投资估算与资金筹措

7.1 投资估算及资金筹措

7.1.1 建设投资估算(1)投资估算的范围

依据项目建设内容，建设投资估算的内容包括设备购置费用及不可预见费用估算。其中工程费用包括体育场馆设备购置、道路、停车场、绿化及景观等工程费用。

(2)建设投资估算的主要依据及方法

①各种建、构筑物投资，按2010年《****省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、****市近期材料价格、管理费用、税金等有关规定，并参照项目建设地近期类似工程综合造价或工程量估算；

②建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文规定计算、设计费按计价格[2002]10号估算；

(3)建设投资估算

本项目投资估算为408万元。7.2 国民经济评价

12.2.1 经济评价的主要依据

(1)国家发改委、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；

(2)国家发展计划委员会以计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；

(3)国家现行有关财税制度。

12.2.2 主要参数和计算条件(1)社会折现率

根据目前国民经济运行的实际情况、投资收益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控目标取向等因素的综合分析，我国目前的社会折现率取值一般为8%。

(2)价格

国民经济评价采用影子价格。(3)计算期

本项目建设期8个月。社会折现计算的基准点在建设期第一年年初，各项费用和效益均按年末发生和结算。

(4)影子工资

在本项目中，根据劳动力结构、素质和熟练程度及本地的劳动力市场供求状况等，本项目影子工资换算系数取0.5。

7.3 社会效益分析

该项目建成，将标志着****体育事业进入一个全新的发展阶段，体育设施提高到了一个新的水平，为****体育事业的发展、繁荣将带来深远的影响。****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目建成之后将为体育事业的发展起着巨大的作用：

一是为人们提供运动竞赛和体育健身服务场地，同时可以承办市、市级的运动会和满足人们的体育欣赏和宣传体育文化的需求。

二是积极开展体育健身娱乐服务，增设体育健身娱乐设施，以满足

人们健身娱乐不同层次的需求，提高人们的健康生活水平。

三是开展运动训练，为培养高水平的竞技运动及体育后备队伍，为进行业余、专项训练提供服务。

四是开展群众体育指导活动。发展社会体育骨干，为人们健身、健美、养生等提高生活质量，成为群众体育活动的指导中心。

综上所述，****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目建成将充分发挥体育多元化功能，走体育产业化、社会化道路，逐步建立以体养体的适合市场经济的运行机制。为****的体育事业以及经济的发展有着极其重要的意义。该项目建成后，为****市开展体育改革与研究提供强有力的后劲，同时也有利于当地的经济发展和社会进步，它所产生的社会效益是不可估量的。

总之，本项目符合国家政策，社会效益明显，项目的建设是可行的。7.4 资金筹措

项目估算总投资408万元。

第八章 经济效益分析

8.1 项目实施前经济效益分析

一、场馆经营收入（合计：178万元）1.文化类活动年收入

（1）主办茶圣节年收入：8万元（2）承办展览展销会年收入：25万元 2.体育类活动年收入

（1）主办草根体育比赛年收入：5万元（2）开展体育培训班年收入：40万元 3.场馆日常营业收入（1）游泳馆年收入：40万（2）体育馆年收入：30万 4.场馆商业门面租赁收入30万

二、场馆经营支出（合计：340.2万元）1.人工合计：年人工成本约：99.2万元/年 营运经理：1人，10000元/月 人事行政部：1人，4000元/月 赛事策划：1人，4000元/月 游泳馆负责人：1人，4000元/月 体育馆负责人：1人，4000元/月

财务部：3人（财务、出纳、会计）,人均3000元/月,共9000元/月。

场馆前台收银：8人，人均2100元/月，共16800元/月。救生员：8人，人均2500元/月，共20000元/月。机电工：2人，3500元/月，共7000元/月。安保、保洁均外包，合计约2万元/月

临时教练员：15人，人均2800元/月，共42000/月

2.主要受游泳馆是否加温影响，过滤+恒温月用电量约15～20万度，只过滤不恒温用电量约1.8～2.5万度。按每度0.98元计算，年约：90万元

3.体育场馆电费每年40万元 4.体育器材购置，年约36万元 5.体育场地设施改造，年约40万元 6.维修保养：器械维护和保养，年约20万元 7.游泳馆救生器材购置15万元

总评价：每年体育中心由于经营受到各种制约，都靠政府支持才能支撑下去，****市体育中心体育场馆所有权与经营权分离改革项目势在必行。为****的体育事业光辉明天打开光明之窗。8.2、项目实施后经济效益分析

一、场馆经营收入（合计：612万元）1.文化类活动年收入

（1）主办茶圣节年收入：12万元（2）承办展览展销会年收入：35万元（3）举办大中型演唱会年收入：30万元

2.体育类活动年收入

（1）承办A类体育赛事年收入：40万元（2）主办草根体育比赛年收入：15万元 3.场馆日常营业收入（1）游泳馆年收入：80万（2）体育馆年收入：60万 4.场馆商业门面租赁收入50万 5.体育用品销售收入100万元 6.培训机构收入150万元 7.体育策划服务 40万元（3）营业税金及附加估算

本项目所需缴纳营业税税率按5%计算。3.1总利润测算 ①总销售收入：612万元 ②经营税费及附加

营业税5% 612万元×5%=30.6万元

印花税0.05% 612万元×0.05%=0.3万元

城市维护建设税7% 30.6万元×7%=2.14万元 教育附加税、堤防、地方教育税7%

30.6万元×7%=2.14万元 合 计：35万元（取整）

③其它税费：包括固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散

建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。但不包括项目销售时发生的流转费，以房屋开发费的3%计。

则408万元×3%=12万元（取整）

总投资：408万元

利润总额：612-408-35-12=157万元

所得税预测： 157×17%=26.69万元 税后净利润： 157-26.69=130.31万元

3.2盈利能力分析

根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），盈利能力分析的主要指标包括项目投资财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率等。

3.3财务内部收益率（FIRR）经测算，该项目的盈利能力指标如下： 税前成本利润率：38.48% 税后成本利润率：31.94% 从财务内部收益率（FIRR）估算指标可以看出，所得税前项目投资财务内部收益率38.48％，高于基准收益率6%。

3.4财务净现值（FNPV）

从财务净现值（FNPV）估算指标可以看出，所得税前累计项目投资财务净现值，大于零，在财务上是可行的。

3.5 投资回收期（Pt）