土地估价师考试2014相关知识第六部分：土地开发

第一篇：土地估价师考试2014相关知识第六部分：土地开发

土地估价师考试《相关知识》第六部分：土地开发（2）

土地一级开发过程管理

监管主要靠法规和合同

监管主要目的控制成本、控制开发进度及开发质量

措施：

1、实行重大事项或重要环节审核制度

2、定期报表制度

3、进度对比制度

4、参与制度

5、备案制度

6、责任制度 超标支付或故意扩大成本支出费用由一级开发单位承担

一级开发土地的转让

属于经营性用地的，全部采用招标、挂牌、拍卖进行出让

属于非经营性用地的，采用协议或划拨方式

一级土地开发成本

征地拆迁补偿费及有关税费、收购和置换过程中发生的有关补偿费用、市政基础设施建设有关费用、招标拍卖挂牌交易中发生的费用、贷款利息、开发过程中的审计律师监理费用，不可预见费及同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

第二篇：土地估价师考试2014相关知识第六部分：房地产开发

土地估价师考试《相关知识》第六部分：房地产开发（5）

建设工程招标投标

1、建设工程招标方法

公开招标：招标单位通过报刊、电视等途径公开发表招标广告，吸引具备条件并愿意的投标单位

参与竞争。体现全面、公开、平等的竞争原则——工作繁杂、开支大

邀请招标：非公开方式。发包商向有能力的单位发出招标通知书进行招标的方式。一般可选3-10家单位。——有针对性，彼此信任，节省人力、物力，目前广泛采用

协议招标：简称议标，适用于保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位协商，确定工程造价和工期。单位不少于，2家适用范围小

2、建设工程招标步骤：准备阶段—组织招标—开标、评标、定标

3、建设工程投标，工程承包单位根据招标文件的要标编制标书，参加承包工程的投标竞争活动

程序：投送投标申请书 并向招标单位提供本企业财务、资信等基本情况的介绍书填写标书

合理报价、提交标书、参与投标，投标关键在于报价。提交标书时，也委托担保银行支付一笔违约保证金。由银行出具保证书，担保中标后，能履行合同建设任务

建设工程监理

为制止工程建设活动的随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设监理体制

1、工程监理内容：投资控制、进度控制、质量控制、合同管理和信息管理

2、工程监理的工作步骤：①取得监理任务，方式：建设单位点名委托、竞标择优委托、建设单位自行监理、商议委托

②与委托方签订监理合同

③制定监理计划。编制项目组织机构方案，制定投资、进度、质量控制办法，组织合同管理，信息管理和协调工作

④编写监理工作总结报告。

第三篇：土地估价师考试相关知识第五部分：城市规划

土地估价师考试《相关知识》第五部分：城市规划（1）

城市发展与城镇化

城市发展：随着社会经济的进一步发展、人口规模的不断增加，城市的规模不断扩大过程，包括外延发展、向空中发展、向地下发展。’

城镇化：也称城市化，农业人及土地向非农业的城市化转化的现象及过程，包括人口职业、产业结构、土地及地域空间、生活方式

城市规划体系与任务

概念：为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、城市城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。城市总体规划、城市详细规划

城市规划任务：

1、查明资源，提出目标

2、根据布局，提出市域城镇体系规划、区域性基础设施规划

3、确定城市性质、拟定技术指标

4、确定城市布局，考虑长远发展方向

5、拟定新旧区利用、改造原则、步骤、方法

6、确定各项市政工程原则、技术方案

7、拟定城市艺术建设布局的原则和要求

8、安排近期建设项目

9、提出实现规划的措施和步骤

城市规划的作用：国家对城市建设进行宏观调控的手段、政策形成和实施的工具、城市合理布局，有序发展的保障

城市规划体系：

1、法律体系 基本法律《中华人民共和国城市规划法》，配套法《城市规划编制办法》《村庄和集镇规划建设管理办法》《建制镇规划建设管理办法》《开发区规划管理办法》《城镇体系规划编制审批办法》

2、行政体系 我国实行城市规划编制和审批分级管理体系。县级以上各级城市人民政府负责组织城市规划编制行政管理部门

3、运作体系 城市规划具体编制分为战略性发展规划、实施控制性规划的编制;实施控制可分为通则式、判例式，我国基本上属于判例式，审批主要依据控制性详细规划，缺乏此规划的按规划部门制定的管理技术规定为依据。

第四篇：土地估价师考试2014相关知识第七部分：工程造价

土地估价师考试《相关知识》第七部分：工程造价（4）

设计概算

设计概算是初步设计文件的重要组成部分。

由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸，以及概算定额项目和工程量计算规则，计算出工程量，并结合概算定额中的基价和有关费用定额逐项计算编制而成的工程费用文件。

文件包括：建设项目总概算、单项工程综合概算、单位工程概算

设计概算作用：

是设计文件的重要组成部分。不论大小项目，审批初步设计或扩大设计同时，必须有是国家确定和控制基本建设投资额的依据，设计概算经审批后，成为最高限额编制基本建设计划的依据，只有设计概算补批准，才能列入建设计划

选择最优设计方案的重要依据

实行建设项目投资大包干的依据

实行投资包干责任制和招标承包制的重要依据

建设银行办理工程贷款、结算，实行财政监督的重要依据

基本建设核算工作的重要依据

设计概算是基本建设进行‘三算’对比的基础，确定投资总额作用突出

三算指施工图预算(加强企业管理作用)、竣工决算(投资效果)、工程结算

单位工程概算即单位建安工程概算，是确定单位工程建设费用的文件，是单项工程综合概算的组成部分，它由建安工程中的直接工程费、间接费、计划利润和税金组成单位工程概算分为土建工程概算和设备及安装工程概算

单项工程概算是确定单项工程费用的综合性文件，它是由该单项工程的各专业的单位工程概算汇总而成的，是建设项目总概算的组成部分

建设项目总概算是设计文件的重要组成部分，是确定整个建设项目从筹建到竣工所预计花费的全部费用的文件，它是由单项工程综合概算、工程建设其他费用、建设期贷款利息、预备费、固定资产投资方向调节税和经营项目铺底资金概算组成。按照主管部门规定的统一表格进行编制而成

第五篇：土地估价师考试2014相关知识第七部分：工程造价

土地估价师考试《相关知识》第七部分：工程造价（3）

建筑工程量计算

工程量是以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程的结构构件的实物数量

工程量计算是施工预算编制的主要内容和工程估价的重要依据

建筑工程量计算以施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录;经审定的施工组织设计或施工方案;工程施工合同、招标文件的商务条款;工程量计算规则为依据

概算定额与概算指标

概算定额，又称扩大结构定额，为完成一定计量单位的扩大结构构件或扩大分项工程的人工、材料、机械台班消耗数量的标准

概算定额是指在预算定额或综合预算定额的基础上，根据有的设计图纸和标准图等资料，经过适当地综合、扩大以及合并而成的，它介于预算定额和概算指标之间的一种定额 建筑工程概算定额、安装工程概算定额

概算指标，比概算定额更加综合的指标。是以单位建筑面积或单位建筑体积或每个构筑物为计量单位，而规定的人工、材料、台班消耗量及造价指标。编制概算指标既准又省时

概算指标构成的数据，主要来自各种工程预算和决算资料，即用各种有关数据经过整理分析、归纳计算而得到。

概算指标表现形式：

总说明 概算指标的用途、编制依据、适用范围、工程量计算规则及其他

经济指标 造价指标、人工和材料消耗指标

结构特征 说明概算指标的使用条件，概算指标分类：综合指标、单项指标

投资估算指标

在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额 非常概略，通常以单项工程或完整工程项目为计算对象，编制所有项目经费之和。编制基础离不开预算定额、概算定额

投资估算指标的编制方法：应当成立专业齐全的编制小组，并制定编制方案或细则。投资估算指标编制一般分为三个阶段：

一、收集整理资料阶段，符合现行技术政策的工程设计施工图等

二、平衡调整阶段

三、测算审查阶段

投资估算指标分类：建设项目综合指标、单项工程指标、单位工程指标。全部投资额