旧城改造中历史文化标志性建筑保护的思考（大全五篇）

第一篇：旧城改造中历史文化标志性建筑保护的思考

随着经济发展和城市现代化的进程，我国大批的城市相继进入了旧城改造中，每到一个城市，会看到大片的旧房被拆除，一条条整街在旧城改造中消失。在看到一批新建小区和新颖的单体建筑拔地而起的同时，总感到少了点什么，细细想来，是一些城市在旧城改造过程中没有很好地保护利用好历史文化建筑和具有当地特色的标志性建筑，使得体现城市特色的建筑改变或

失去了原有的风貌，从而失去了已经形成的历史文化记忆和延续。

一、切实提高对历史文化建筑和标志性建筑保护的认识。

近年来，我市各区县也相继对老城区进行逐步的改造规划。就我市各城区来说，城区建设相对较年轻，历史文化建筑和标志性建筑相对较少，即使齐国故都临淄的城区也已经不在原来的旧城址上，但这并不能说我市各城区没有自己的特色建筑，可以随便推倒旧城而新建。其实，任何一座城市都有自己的历史文化，即使一座新建的城市也不例外。应该说，一座城市从它诞生之日起就有了生命，在它的发展和延续过程中，自然会形成和留下一些被人们认可的地标建筑，这些地标建筑就是城市的标识、名片，也是维系一个城市生命的重要细胞，由此维持着一个城市历史的记忆和延续。如张店区金晶大道（原中心路）的“圆楼”、第八人民医院（原铁路医院）办公用房、人民西路的“西大楼”，这些建筑已经成为张店城市建设发展史上的地标建筑，也是那一时期张店城市发展的见证。提起这些建筑被人们“约定俗成”的名子，人们就会想起他们的位置、样式和色彩以及代表的含义。随着时间的推移，这些建筑的文化内涵更加丰富，其历史文化价值更加突现。

一般来说，旧城区往往都是一些老式建筑，即使这些老式建筑是普通的房屋，有的也有着特殊的历史，代表着一定时期的文化，或是拥有某个时期的历史背景。如博山的大街，税务街，周村的大街、丝市街，等等，这些街区和建筑的历史文化价值更高。美国人文学者刘易斯·芒福德曾经说过：“城市是靠记忆而存在的。”对此，中国文联副主席 冯骥才 先生精辟地阐述道： “ 城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。从胚胎、童年、兴旺的青年到成熟的今天──这个丰富、多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里。一代代人创造了它之后纷纷离去，却把记忆留在了城市中。承载这些记忆的既有物质的遗产，也有口头非物质的遗产。城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑物，还有成片的历史街区、遗址、老街、老字号、名人故居等等。地名也是一种遗产。它们纵向地记忆着城市的史脉与传衍，横向地展示着它宽广而深厚的阅历。并在这纵横之间交织出每个城市独有的个性与身份。我们总说要打造城市的‘名片'，其实最响亮和夺目的‘名片'就是城市历史人文的特征。”这段精辟的阐述说明，保护好城市那些具有特殊意义的“名片”是何等重要。因此，在旧城改造过程中，必须做好历史文化建筑和标志性建筑的保护。

二、对历史文化建筑和标志性建筑必须采取合适的保护措施。

在做好保护历史文化建筑和标志性建筑的过程中，需要注意是采取何种保护形式。我们既不能采取毫无保护措施的简单保护，也不能盲目地乱加改造和修旧，尤其不能以“保护”和“靓化”为借口对单体建筑进行简单的改头换面的“穿衣”、“换装”和“换肤”，从而失去原有的风貌，使建筑本身具有的历史记忆和独特的风格被“新衣服”所淹没，城市发展历史也随之消失。比如，大多到上海的人都要到外滩看一看，外滩之所以具有很强的吸引力，是因为外滩拥有上百年具有独特风格和魅力的古老建筑，如果为了靓化上海或所谓的“跟上时代步伐”，把这些古老建筑全部“换装”、“换肤”或拆除，人们记忆中的“外滩”也就不存在了，外滩也就没有了吸引力。其实，城市的发展并不仅仅靠一窝蜂式的建设，而是靠时间慢慢地积累。一个不是在一轮又一轮的大拆大建的环境中成长起来的城市，才会得以自然的生长，其历史才会源远流长，城市生命才有活力，才更有永久性。所以，在旧城改造中，我们 不宜采取一种模式，特别是不应大量采用推倒重建、大拆大改和改头换面的方式，这种模式不利于旧城格局和风貌的保护，不利于标志性建筑的保护，也不利于城市历史文化的延续。

在旧城改造与保护方面，我们可学习上海、广州等大城市及欧洲一些国家好的做法。如广州市在旧城改造中，正确处理了文物保护与城建的关系，在实施旧城改造的同时，根据城市建设的新规划，重新划定了文物保护的范围和建设控制地带。如在富有欧洲建筑特色的沙面的 100 多幢楼房的保护改造中，对建筑物的外立面进行了整旧，在建筑周围增加了园林绿化，使沙面成了广州富有历史文化品位的新景区。这方面欧洲大多数国家做的比较好，他们在对历史文化建筑和标志性建筑改造维护时，只对建筑物内部进行改造，或是对建筑物进行必要的功能完善，不断满足人们现代生活的必需，而对建筑物外

表一般不作改造处理。如果确要修缮，在样式、色彩等方面，原则上要保持建筑物的原貌，不得随意改变和破坏。近年来，上海市在旧城改造中，十分重视历史文化建筑和标志性建筑的保护，制定了一系列的保护措施和规定，对具有历史文化的建筑、特色建筑、名人故居等列为优秀历史建筑，并实行挂牌保护，对这些建筑今后不得拆除，并进行重点性的保护、整治和修缮。

对 这类建筑进行修缮时，也像欧洲一些国家那样，只对建筑内部进行必要的维护或完善内部功能，外观上不得进行改头换面的大“换装”，如对外部立面作必要的维护，也只能 “修旧如旧”，以保持这些建筑的历史外观和文化的延续。如 位于上海市山阴路 132 弄 9 号的 鲁迅故居，红砖红瓦的 3 层楼房前后数栋，这些楼房至今还住着居民，但都被上海市政府挂牌列为优秀历史建筑。虽然楼房内大都安装了空调等现代化设备，或进行了功能化改造，但楼房的外观依然是红砖红瓦和水泥嵌缝。在这方面我们做的还欠妥些，比如地处张店人民西路的某地标建筑，是张店当时最高的建筑物，现如今，其外墙已经被现代化的瓷砖所代替，建筑物的历史记忆也随之在人们的记忆中消失，让人 不免有些遗憾。张店 金晶大道（原中心路）的某 医院 南北两侧有三层楼房，是德国 1919 年 修建胶济铁路时建的，现在也贴上了瓷砖。这种给历史古建筑“穿新衣”的做法不是保护，而是破坏。

三、切实做好旧城改造的编制规划，保护利用好具有地方特色的建筑。

保护和利用好历史文化建筑和标志性建筑，必须搞好部门协调，明确责任，坚持规划先行，可借鉴北京、上海、苏州等历史文化古城在保护历史优秀建筑的做法，明确历史文化风貌和优秀建筑保护的工作部门和组织机构。比如规划部门负责历史文化建筑区和优秀历史建筑保护的规划管理，文物部门负责文物建筑的保护管理，房屋部门负责优秀历史建筑的保护管理。也可成立这方面的保护委员会，由规划、房屋、土地、建筑、文物、文化、社会和经济等方面的人员组成，负责优秀历史建筑的认定、调整及撤消等有关事项的评审，为政府决策提供咨询意见。同时，要组织人员和资金，对我市各城区内的旧建筑的现状，以及哪些建筑需要保留，哪些建筑需要维护，进行一次科学的调查、评估，科学合理地编制旧城改造规划，用科学的规划指导我市的旧城改造。

旧城改造不同于新城建设，不是随意的推倒旧建筑而重建新房，难度大，犹如根雕艺术，需要用艺术的视角和更多的智慧统盘考虑。特别要以有价值的历史文化建筑和标志性建筑保护为先，对旧建筑的价值把握不准的，可暂缓拆除，做到能保留的就保留，能不拆的就不拆，可拆可不拆的尽量不拆，防止因“大拆大建”的危改行为 造成永久性的遗憾，确保历史文化建筑和具有地方特色的建筑保留下来。

第二篇：旧城改造的思考

旧城改造的思考

一、我国当前旧城改造的特点

1.规模大、起步快、来势猛

许多城市, 在旧城区拆建面积达几百万平方米, 综合开发小区象雨后春笋般出现, 许多城区地段旧貌换新颜。

2.市场经济, 制约旧城改造

由于参入开发的房地产公司, 都是自负盈亏的经济实体,盈利是其从事开发的主要目的, 所以对选定开发项目, 常常竭尽全力, 寸土必争, 使土地开发达最高限度, 经济利益起支配作用。

3.开发投资多渠道

过去城建投资, 单纯靠国家拨款, 现改为由银行贷款, 同时各企事业单位可自筹资金, 开发单位可社会融资、可与外商合资, 也可引进外商独资、可向社会发行股票, 也可股份制经营。总之开发项目对所有投资者都有责、权、利。

4.决策多元化, 利益迁涉面广

因为项目开发的最终结果, 关系到投资参建各方利益, 在决策过程中肯定会有不同意见, 要通过多方协调, 才能取得行动上的一致。

5.政府行为, 宏观上控制旧城改造

由于土地所有权是国有, 土地有偿使用批租是由国土局审批。在建筑方案、改造规模、建筑功能、造型、层数、高度、容积率、环境、公建配套等都由城市规划管理局控制, 而投资金融由建行监管, 工程质检、税收, 都有政府职能部门参与控制。

6.国家既定政策的指导作用

国务院曾颁布城乡住宅建设技术政策, 规定“加速现有住宅的改造”

原则, 其中包括开发新住宅与改造旧住宅相结合、制定房屋质量评定标准、有计划地对现有住宅区分别采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通风、采光、防潮、卫生条件、增加基础设施、提高抗灾能力、加强旧房维修养护等方面的工作。最近又特别强调在城市开发中, “安居工程”的建设。

二、旧城改造中存在的问题

1.不按规划操作, 不受详规控制我国的不少城市都有经国务院批准的城市总体规划, 但许多开发单位却不服从规划要求, 只要在旧城搞到一块地, 便千方百计突破城规要求, 以自己的利益作杠杆去搞开发。

2.急功近利, 大拆大建职能部门急于改变旧城面貌, 开发单位贪利求大、对旧城区房屋构成的复杂性缺乏认识, 一律推倒重建, 结果资金不到位, 建设周期一拖再拖, 新房难成, 拆迁户难回。

3.受经济利益的驱使, 开发单位只去抢占旧城区的黄金商业地段, 而处于上线的偏街背巷无人问津, 那些长期居住在环境恶劣的居民急盼改建, 但又遥遥无期, 导致旧城区成片开发成为空谈。

4.在旧城改造时, 建房、分房、卖房有人管, 但公建配套、市政配套无人问;只保开发单位的效益, 不管社会效益, 环境效益;重住宅、轻配套;只管地上, 不顾地下, 这样等于新建一个旧城。

5.历史文化、城市风貌特色、生态环境受到严重破坏。一些城市在旧城改造中, 拆除了许多有地方特色的建筑, 从而失去了原有历史文化风貌。北京的香山和武汉的龟山都是城市生态环境的风水宝地, 但自修了香山饭店及在龟山修了“三国城”之后, 生态环境便遭到破坏, 造成许多永久的遗憾。

三、旧城改造的宏观控制

1.应对所拟改造的旧城区建筑、质量、面积、外观、产权、人口等情

况作综合调查, 采集足够资料, 以供进行研究。

2.应以规划为龙头, 对旧城土地使用性质、建筑高度、密度、容积率作强化控制, 对建筑营造、环境、公建配套、城市设计提出法规要求。

3.要充分考虑旧城原有空间结构和社会形态、地段特点、文化价值等特点, 分别采取维护, 整治、拆除重建等多种改建方式。

4.旧城区的改造方案, 要反复多次推敲, 精益求精, 选出最优方案, 体现政府意图, 照顾居民要求, 重视投资方的经济利益, 取得共识意见。

5.强化政府行为的指导和控制, 绝对避免越改越乱的情况出现, 政府有关职能部门, 必须对开发单位开发项目的全过程进行监管, 要动用法规和行政手段, 不要简单地用罚款来解决问题, 因为开发单位宁愿罚款也要突破指标, 那样所获利润远大于罚款。对开发过程中人为的将资金滥用或转移, 政府要予以特别监管, 因为建设资金外流, 肯定会造成建设周期一拖再拖, 国家和拆迁户肯定要在经济上蒙受损失。公建配套设施要确保, 因为这是能否充分发挥使用功能的物质技术手段。

6.要高度重视保护历史文化, 保护古城风貌。对历史文化的保护、在旧城改造中普遍认识不足、重视不够, 有一批具有城市风貌的旧街区, 在大拆大建中夷为平地,造成的损失已无可弥补。应该认识到丰富的历史文化是城市内涵高层次, 高品位的标志, 应予以保护。

四、旧城改造的理想目标

建立完善的城市规划控制体系, 用控制性详规对旧城改造实施控制, 其中的内容包括: 旧城改造性质、规模、用地分类、土地利用强度、建筑天际线控制, 容积率奖励等。坚持统一

规划成片开发的路子, 要把盈利少的多层住宅区和盈利多的中心商业区, 搭配在一起批租给开发单位, 使旧城改造整体协调启动。要用小康型的标准来建造人们渴望的新型住宅, 按现代化的家庭生活行为需要进行设计,使这种住宅功能完备、装修精美、设备齐全、环境优雅, 能较好体现居住区的舒适性、安全性和文明性。城市设计是旧城改造的重要内容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要确保,水、电、气进入家家户户, 道路网络畅通无阻, 广场和绿化园林有适当布置, 生活服务设施要齐全。总之住宅外的大环境要优美宜人。建立一种新型的社区关系, 在改造后的城区或新区,应由物业管理中心或社区服务中心主持组织邻里互帮互助网络, 使独门独户单元住户、人际之间充满亲情和乐趣, 避免冷漠和孤独。保护历史文化和建筑环境, 传统的街坊、里弄都有一定的历史价值, 北京菊儿胡同改建, 以多层四合院方式进行旧城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 这些都成功地使历史文化得以延续, 为保护旧城历史文化创造了一个好范例。综上所述, 旧城改造是一个复杂的建设过程, 不能单一用经济效益来分析决策, 应根据旧城区地段特点,因地制宜, 因势利导综合改造和再开发。

第三篇：加快旧城保护改造的探讨

文章标题：加快旧城保护改造的探讨

传承历史再创繁荣

**老城区面积约3.5平方公里。1994年底**建区后，城市建设的方向是跳出旧城发展新区。1998年，**城区扩展至10平方公里。根据城市发展的需要和群众的要求，区委、区政府将以“十里长街”为主体的旧城改造提上议事日程，并着手编制规划。2000年2月份，省政府把**区

列为省级历史文化保护区。区政府根据历史文化保护区的有关要求，对原规划进行了全面调整。规划控制面积从1.81平方公里扩大至2.28平方公里。2002年9月，《台州市**历史文化保护区保护规划》经省政府批准。目前，拆迁建筑面积达13.58万平方米的首期保护改造区块的拆迁改造工作已全面铺开，已完成老街修缮的招标和南官河东岸围堰，沿河砌石修复完成总工程量的50；老街区块的排水、排污、电力、通讯等地下管线开始铺设；已开始新型街区和普通住宅区的建筑扩初设计。计划在今年春节前完成古街整治并开街。

一、保护改造“十里长街”是尊重历史、面向未来的现实选择

（一）“十里长街”是**的历史文脉

**作为商埠中心的历史可上溯至北宋。宋代，**“人物渐繁，通商贾渐盛”，在**街三桥边崛起了繁华的商铺“廿五间”，“百货糜集、远通数州”。“十里长街”的兴建始于东汉，是目前省内规模最大的古建筑群之一。作为**的历史文脉，“十里长街”自明清以来即等同于**本身。

“十里长街”包括河西街、邮亭横街、路北街、路南街、下里街、新路街、石曲街七个街区，总长约3.5公里。长街在漫长的历史发展过程中，发生了许多有较大影响的历史事件，如戚家军抗倭、浙南“三七”大罢工等，留下了右军墨池、水患困赵构等动人传说。长街至今还有许多富有文化内涵的历史遗存，如新安桥、“廿五间”、明代东岳庙、邮亭古驿站、清翰林杨晨故居、文昌阁等。它们不仅可以作为历史的见证，而且体现了城镇传统文化的价值。通过对长街的全面保护和适度开发，充分挖掘其深厚的文化底蕴，对于传承商都文明、积淀城市文化、培育旅游产业都有着十分重要的现实意义。

（二）保护改造工作的紧迫性和重要性

经过长期的变迁，“十里长街”的民居和历史遗存已经遭到严重破坏，相当一部分已消失。随着城市产业结构的变化，长街的建筑环境、建筑质量等物质形态已不能适应社会发展的需要。

一是建设性破坏较多。由于历年来断断续续的重建和改建，有些曲折有致的小巷变得平直呆板，不少古朴淡雅的明清木屋在火灾后，重建成钢筋混凝土结构、棕黄色玻璃瓦檐口的现代住宅，一些石板路面受到了严重损坏，原有的视线走廊被新建筑隔断，妨碍了两边景观的相互渗透。二是建筑密度大，空间形象杂乱。“十里长街”沿河一侧及另一侧五十米左右的范围内，建筑密度在50％以上，非常拥挤。除街道两侧的街面建筑外，整个区块的建筑布局杂乱无章、拥挤不堪。三是交通效率低下。“十里长街”与外部的交通通达性很差，在交通组织、交通运行和车辆停放等环节上都存在严重问题。四是环境质量很差。由于“十里长街”建筑密度很大，加上破旧的房子星罗棋布，容易产生局部小气候，气流死区，污染扩散条件极为不利。在长街范围内，基本无绿化，排污难，供电明线架设杂乱，卫生状况和环境质量十分低劣，严重影响居民的生活质量。五是逐渐丧失使用功能。长街内建筑几乎全是木结构，破旧不堪，长街内市政管网缺乏完整系统。在**经济发达、居住条件优裕的外部环境冲击下，居住人口大量外迁，长街正在迅速丧失使用功能。

历史和现状都说明，“十里长街”的保护改造已迫在眉睫。如果不采取切实有效的改造措施，将会导致旧城的进一步衰败。而通过科学的保护改造，可以提升旧城活力。一是可以促进历史遗存和传统建筑的保护，使傍河构建、连绵十里的旧城格局及大量的历史遗存得到较好的修缮和维护，并发挥其新的更高的经济、社会和美学价值。二是可以促进环境的改善和生活质量的提高，从根本上解决**旧城目前存在的环境恶劣和市政公共设施缺乏问题，不断提高居民的生活质量。三是可以促进旧城区活力的增强，使旧城区更好地发挥民俗旅游和传统零售商业中心的作用，促进古街的持续繁荣。

二、“十里长街”保护改造的主要规划措施

（一）划定范围，区别对待

**历史文化保护区整个规划范围分为重点保护区、风貌协调区、建设控制地带、文物保护单位及保护点四个部分。首期保护改造区块分为三个部分进行整治。一是重点保护区。重点保护区指“十里长街”邮电路至卖芝桥路部分。在重点保护区范围，所有的建筑本身与环境均按保护规划要求进行保护，不允许随意改变原有状况、面貌及环境，如需修缮，则在专家指导下按原样修复，做到修旧如旧，重点保护区内现有影响历史风貌的建筑物、构筑物给予拆除。二是历史协调区。历史协调区指“十里长街”卖芝桥路至下里桥路部分。在这个区域内，各种修理必须在建设

第四篇：旧城改造的社会性思考

旧城改造的社会性思考

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 作者： 张伊娜 王桂新 来源：城市问题 浏览：

1827旧城改造由于其复杂性、系统性，及其直接导致的社会冲突现象而成为当前中国讨论的一大热点。随着现代主义、邻里思想、新都市主义等城市规划理论的发展，旧城改造也越来越注重从人的需要出发对旧城区进行改造或者重建。与此相呼应，衡量旧城改造效果的评价体系，也从以往的实质性效益、经济性效益向社会性效益转变，即不仅仅满足于完善公共设施、改善市区环境，使之成为更适合居住、工作或休憩的场所，从而提高物业价值，改善地区经济状况，增加政府税收或减少政府支出，而且希望通过反映并代表公众心声和利益的更新，使旧城可持续改善，社区可持续发展，居民和谐生活。

然而纵览中国期刊网1994—2005年间发表的324篇相关论文，可以看出目前国内更多地是从旧城改造的物质层面进行研究，比如旧城改造中的房屋拆迁问题、资金来源问题、容积率补偿、城市景观等问题，而从社会性角度去深入探究的很少。但旧城改造的社会问题及相关社会现象，却是当今人们关注的焦点。本文力求从旧城改造中的社会性、公共性角度出发，探讨新时期旧城改造中存在的不足之处及其原因，并提出相应的设想。

所谓社会性角度，是指从人本角度出发，充分反映社会各阶层的共同利益，实现社会和谐。本文中所讨论的旧城改造的社会性问题主要从两方面考虑。第一，旧城改造的社会公平性问题。目前的旧城改造仍旧期望以大规模的城市改造来突破城市发展中的物质化困境，没有充分意识到旧城之所以传统经济和社会基础损耗严重、居住环境劣化，其根源在于旧城居民收入下降并成为“弱势群体”。物质、经济、社会和环境问题的相互交叉和影响，使城区破旧与环境恶劣、经济萧条、社会阶层下渗等恶性循环不断重演。这些问题，并不能通过拆迁简单解决，因为其所涉及的是社会公共利益再分配的公平性问题。第二，旧城住户赖以生存的社会生活环境的突变问题。通常我们更多地关注历史建筑及传统风貌在旧城改造中的拆毁或丧失，其实居民长期的精神依托、活动场所缺失而导致的交往主动性的消失殆尽是更重要的社会问题。

一、我国旧城改造引发的社会性问题

1.动迁导致的社会公平缺失

根据马修?埃德尔(Mathew Edel)的“有效出价曲线”研究，低收入水平家庭较之其他人，更加依赖于市中心，因为往返于市郊之间的昂贵交通费用会削减他们的住宅标准和其他生活花费。然而随着城市更新，旧城环境改善，地价抬高，低收入居民被迫重新选择居住地点，这种情况被称为“过滤淘汰”。

在我国大多数的大城市发展中，旧城改造总体上体现出这种“过滤淘汰”的现象，城市中心区的“贵族化”已成定局。这主要是因为：首先，一些商业和文化中心设在旧城，抬高了旧城的地价；其次，也是最主要的原因是大城市的交通状况。我国的大城市不同于美国那样的“小汽车城市”，还十分依赖于公共交通，非机动车出行也比较多。因此郊区相对市区来说，由于交通不便，吸引力非常低。随着地价上涨，低收入者“过滤淘汰”迁往郊区，不仅造成他们上下班、上下学不便，又被迫承担了更多的交通费用，生活水平差距将继续拉大。这种城市的“聚焦效应”，不仅对保护旧城不利，更损害了社会公平。而我国当前的旧城改造过程中往往忽略了这一社会性问题。

2.社会公共空间、交往节点的断裂

社会生活总是围绕特定的场所来展开的，旧城区有其独特且完整的场所系统，它满足了老城区居民对社会生活多样化的要求。近入尺度的公共空间、社会交往节点便是旧城区社会网络形成发展的物质基础和空间载体，而尺度宜人的街道、利于交往的空间以及轻松和谐的邻里关系构成了富有人情味的老城邻里生活。而在旧城区的改造过程中，这种社会空间的交往模式遭遇了极大的破坏。从图1看，同样1公顷的占地面积，老城区(以石库门里弄为代表)由于其低密的建筑群，可以使居民在门洞口形成256个交往节点，而改造后的新区只汇成了15个交往点。公共空间和节点的交往媒介的丧失，使得旧城更新后，人们再也寻不回以往亲切、适宜的社会交往空间了。

 3.社会场所精神的暗淡

目前的旧城区改造，尤其是有一定历史的街区改造，往往面临着这样的问题：人口密度与保护发展的矛盾。众所周知，传统民居所能容纳的人口密度较低，而旧城区一代代不断繁衍的人口使居住空间变得拥挤不堪，原先一户家庭居住的院落如今有三四户共同居住。因此居民在庭院内为争取居住空间见缝插针、违章搭建，使得旧城区传统院落的建筑格局和风貌受到严重破坏。因此，规划者往往会通过降低居住人口密度、提高居住人口素质或根本改变该地区的用地性质来缓解旧城区保护与更新的矛盾。而这种改造模式通常又落入另一怪圈，即“保物不保人”。这在一些历史文化街区和历史文化名城的改造中尤为突出。为了更好地留住一些老建筑，改造方往往把那些早已与老城区融为气体的居民迁移到其他地方，将历史文化街区或者老城区变为一个毫无生气的博物馆，作为活化石供游人观赏。殊不知，“人物一体”、“动静交融”的场所精神才是旧城区真正的魅力所在。

二、社会性缺失的根源追溯

1.经济主导的传统旧城改造模式

旧城改造的认识首先是从经济层面开始，地价的级差效应使旧城用地

成为开发商追求高额利润的竞争地。的确，在市场经济中，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收入超过土地征用、场地清除和建设的成本才是可能的。基于这一利益动机，目前我国的旧城改造多趋于高密度开发。因此，为了维护开发收支平衡，以经济为主导的改造模式必然会片面追求经济效益，导致建筑密度和容积率过高，造成现实基础设施和交通容量难以适应高强度开发，从而导致城市环境进一步恶化，基础设施超负荷，使旧城改造越改越挤、越改越糟。

早在20世纪90年代，杨志明等就提出了旧城改造的几个误区：黄金地段成宠儿，偏街背巷成弃儿；急功近利、大拆大建，造成了资源的极大浪费；旧城改造越改越挤。这些问题概括起来，都是由于市场经济体制下政府盲目注重经济开发，开发商片面追求商业利益，导致旧城改造成为开发商主导的无序开发。

随着中国城市规划体制的不断完善和“和谐社会”的提出，这些问题已经开始得到重视。但是这些问题的背后，是业主、开发商、政府各方利益的博弈，因而在很长的一段时间内，问题将继续存在，并仍将成为当前旧城改造中社会性缺失的最为主要的根源。

同时，旧城改造“经济至上”的价值观在规划上最直接的体现就是：城市形象有所改观，城市意象就此抹煞。一切带有经济色彩的建设活动往往漠视了城市社会性的主导地位，由此造就出粗糙的、毫无人情味的“千城一面”的城市形象，破坏了原有的场所价值和人文活动。

2.民主意识不强，公众参与不足

西方国家早在20世纪60年代就纷纷建立了城市规划的市民参与体制，并在理论与实践的探索中取得了一系列成果。1960年代初，美国的达维多夫(Paul Davidoff)倡导了“规划的选择理论”，并随后提出了“倡导性规划”概念，成为城市规划市民参与的理论基础。1969年，英国市民参与规划委员会的题为《人民与规划》的报告，为市民参与城市规划提供了最早的制度框架、参与过程和有关方法和手段。同年，美国社会学家阿恩斯坦(Sherry深蒂固Arnstein)从“市民的力量”的观点出发，对市民参与进行了七个层次的分类，称之为“市民参与的阶梯”，成为市民参与的经典文献和理论依据。

中国直到1980年代末才将公众参与的理念引入我国城市规划学界。随着“以人为本”、“民主参与”等现代规划理念的逐步融入，“市民参与”的呼声也越来越高。但从总体情况来看，还是谈重要性的多，讲实施途径的少；谈理论概念的多，讲具体策略的少，缺乏对具体操作的切实指导作用。纵观中国现阶段的市民参与方式，可谓是“被动式”的参与。在规划前期仅局限于设计者为调查现状而走访群众，展开座谈、咨询等形式的调查；规划编制过程中的市民参与则多为设计方案的公开展示和群众评价；而在规划审批阶段则仅限于学术研究机构和地方政界的精英层次的参与，主要是专

家论证，地方人大审批，基本没有市民的身影；规划实施阶段的市民参与多是针对某项建设所产生的公害问题。而真正意义上的“主动式”参与——即全面而有效地反映市民期望，引导市民主动参与实际规划全过程的方法和体系依然非常缺乏。根据阿恩斯坦的阶梯理论，中国的公众参与城市规划的现状只能归为最低层次的“伪参与”和“象征性参与”。

虽然，旧城改造中如何切实保护居民的切身利益、维护社会治安稳定已成为当前讨论的热门话题，但是当前我国的旧城改造还是带有一定政治色彩和强制性，拆与不拆由政府或开发商说了算，市民参与力度、影响分量过弱，在政府、市民、开发商三者关系中始终处于被动的劣势状态。然而这个问题短期内很难解决，它取决于中国民主体制的建设。民主意识不增强，很难在具体的操作层面上有实质性的突破。

3.法律条款的不严密，使既得利益者有机可乘

目前法律上仍缺乏对“公共利益”的系统解释及其范围的明确界定。《土地管理法》第五十八条规定：“为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权”。在某种程度上，公共利益等同于建设需要，而作为业主，在认定土地被征用是否符合公共利益方面则没有参与的权利。于是一些地方政府往往以公共利益为借口，随意启动征地权，从而使被征地的所有者的利益受到了侵犯。同时，现行的法律条款也赋予了业主一定的权利，国土资源部《征用土地公告办法》第十五条指出：“因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调；协调不成的，由上一级地方人民政府裁决”。但是，“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”。可见，即使业主对拆迁的裁决不服，至多也只能得到经济上的赔偿，而这块空间将不再属于他们。这也是目前部分旧城改造项目能在一片非议中顺利实施的法律依据。

三、走出困顿的策略探索

1.政府立场：公平〉效率

几乎在所有的城市中心区更新改造过程中，都出现过不同程度的各种利益之间的冲突：经济发展对土地的压力、房地产开发商的利益、历史遗产保护的要求及当地居民的利益相互交织。绝大部分城市，低收入家庭都聚集在市中心旧城，如果不采取措施，任何形式的更新、改造和整修的结果必然是低收入的居民被迫迁走，代之以较高收入的阶层与高档的旅游和商业设施。

原有居民被迫搬迁，传统社区被破坏，由此造成严重的社会问题，这已成为不少城市的共性问题。在埃塞俄比亚首都，政府拆除市中心不符合标准的旧住宅，用作商业性开发，并在郊区为被迫搬迁的居民建设新的住房。但有研究指出，由此造成的失业、长途交通通勤等社会问题后果是严

重的。在巴西的萨尔瓦多，联合国教科文组织对其城市历史建筑群给予高度评价，但是旧城中心区严重衰败。于是政府于1990年前后展开对城市历史建筑的大规模整治和维修，结果同样导致长期在这里居住的居民几乎全部被迫搬迁。时至今日，旅游业并没有如政府想象的那样蓬勃发展起来。可以看到，这显然不是有利于可持续发展的城市复苏途径。另一方面，那些外迁的居民经济压力增大，形成了新的社会问题。因此，从国外旧城改造的经验教训可以得知，就地整治是更为适当的改善居民居住条件的方法。这就需要政府的强有力政策支持和保证，尽可能保证原有居民在更新或改造后仍能留在原来的住房中，这将从根本上避免动拆迁导致的社会再分配的公平丧失问题。目前上海已有不少地区采取了这种“原拆原建”的方式，社会冲突明显减少。

2.规划师与居民对社会网络发展的双向控制

居住社区的形成发展，是由规划师与居民共同控制，而且在很大程度上是由当地居民在长期的社区生活中逐渐完成的。旧城更新过程中，对社区的任何保护规划及再开发都应从居民的切身利益及社会网络的长期动态发展出发。任何急功近利的规划设计必然不具有长久的生命力，最终将导致传统社区的瓦解。更新改造中应该为社区发展留有自行发展的空间，因此应由规划师把握总体方向，居民广泛进行公共参与。这里所提出的公共参与并不局限于个人对一部分公共活动的直接参与，而是泛指加强横向开放式的、自下而上与自上而下双向运行的，全体居民与规划师的共同合作。寻求规划师与居民的双向交流，并对社会网络的发展完善进行有效的双向控制，不失为一种值得在城市更新活动中加以倡导的新形式。同时旧城改造中的规划师不应遵循传统的“项目结、人走”的模式，应长期关注旧城区更新的动态发展，随时通过双向沟通的方式改进规划方案。

如同建设部部长汪光焘指出的那样，当今的城市规划是一种公共政策。所谓公共政策，必然与公众的利益紧密结合在一起，公众必然需要参与，并且从规划开始，就要变被动为主动，做到自己的社区自己开发。例如美国，许多社区都有自己的规划组织，他们自己雇佣规划者来为自己的社区进行规划；规划者作为被雇佣者出现，规划者和业主的身份与中国正好相反。当然，这种方式目前在中国未必行得通，但旧城改造若要保护原有的社会性特征和历史特征，就必须走这条路，使得民众拥有足够的民主意识，同时辅以强大的法律保证。

3.居民参与式的“小规模渐进式开发”模式

在讨论了保障社会公正问题，明确了公众参与的必要性后，就需要从经济杠杆的角度考虑，如何根据居民的经济承受能力和实际需要来确定更新改造的方法和内容，以节省费用，减少对居民的经济压力，达到事半功倍的效果。这就需要通过规划操作的引导，鼓励以不同形式的居民参与方式来推进渐进式小规模整治改造。这不仅可改善居民的居住条件，还可实现旧城居住社区与历史街区中社会网络和社区文脉的继承和发展。尤其对

私房比例较高的旧城来说，更是一种好的方法。

从笔者2005年对山东曲阜明故城的社会调查来看，明故城由于历史原因，绝大部分家庭的住房是私房，这个比例在111份问卷中高达97.3%。如此高的住房私有化程度，若要通过拆迁方式对旧城进行更新无疑是困难重重。但在调查中发现70%以上的住户愿意自己出钱对自己的住宅进行修复和改善，21%希望个人和政府共同承担修复。可见大部分居民对参与旧城更新的意愿是非常强烈的，然而他们却没有指导性的规划设计去加以引导，更没有实际施工人员去指导他们修复，才使得目前曲阜明故城破坏严重。因此若能加强规划引导，提供技术帮助，这种居民参与式的“小规模渐进式开发”模式是完全可行的。

可见，如果我们能在旧城更新中，鼓励居民的合作参与，完全有可能保留现有城市肌理，维护并增强居住区的复原力，同时使经济支出也得以控制，更重要的是，使原有的丰富的社区交往网络在建筑硬环境得以改善后，还能继续延续和发展。

第五篇：北京旧城25片历史文化保护区保护规划

北京旧城25片历史文化保护区保护规划

一、北京旧城25片历史文化保护区的分布与特色

25片历史文化保护区总用地面积为1038ha，约占旧城总用地面积的17％。其中重点保护区用地面积649ha，建设控制区用地面积389ha。加上已由北京市政府批准的旧城内200多项各级文物保护单位的保护范围及其建设控制地带，保护与控制地区总用地面积达 2383ha，约占旧城总用地面积的38%。

北京旧城25片历史文化保护区中有14片分布在旧皇城区内。南北长街、西华门大街、南北池子、东华门大街、景山东、西、后街、地安门内大街现已演变为以传统居住形态为主的街区；文津街、景山前街、五四大街是旧城内重要的传统文化街；陟山门街是连接北海、景山的一条具有特色的小街。这些历史文化保护区是旧皇城传统风貌的重要组成部分。街区内或街的两侧分布着一些著名的文物古迹和历史遗存，保留着大量的四合院住宅，成为故宫、中南海、北海、景山的重要“背景”。

另有7片分布在旧皇城外的内城。西四北头条至八条、东四三条至八条、南锣鼓巷地区建于元代，是胡同系统保留最为完整的传统居住区；什刹海地区是融水面风光、王府、寺庙与民俗文化于一体的地区；国子监地区是以重要文物和寺庙建筑为中心，以传统四合院为衬托的街区；阜成门内大街一直为重要的交通干道，沿街寺庙众多；东交民巷是1900年以后西方列强的使馆区。

还有4片分布在外城。大栅栏、鲜鱼口地区是北京著名的传统商业街区。鲜鱼口街东的草厂三条至九条有北京旧城中密集的南北走向胡同，是传统居住区，东、西琉璃厂是传统商业文化街。

二、保护规划的原则

北京旧城25片历史文化保护区保护规划针对重点保护区和建设控制区分别制定了不同的保护原则。

1、重点保护区的保护规划原则

(1)要根据其性质与特点，保护该街区的整体风貌。

(2)要保护街区的历史真实性，保存历史遗存和原貌。历史遗存包括文物建筑、传统四合院和其他有价值的历史建筑及建筑构件。

(3)其建设要采取“微循环式”的改造模式，循序渐进、逐步改善。

(4)要积极改善环境质量及基础设施条件，提高居民生活质量。

(5)保护工作要积极鼓励公众参与。

2、建设控制区的整治与控制原则

(1)新建或改建的建筑，要与重点保护区的整体风貌相协调，或不对重点保护区的环境及视觉景观产生不利影响。

(2)进行新的建设时，要严格控制各地块的用地性质、建筑高度、体量、建筑形式和色彩、容积率、绿地率等。

(3)进行新的建设时，要避免简单生硬地大拆大建，注意历史文脉的延续性。

(4)要注意保存和保护有价值的历史建筑、传统的街巷、胡同肌理和古树名木。

(5)什刹海、大栅栏、鲜鱼口地区的建设控制区应参照重点保护区的原则。

三、北京旧城25片历史文化保护区保护规划

在南北长街历史文化保护区保护规划试点工作的基础上，制定了“25片历史文化保护区保护规划的统一标准和要求”，作为各编制单位现状调查研究和编制保护规划的主要依据和基础，重点侧重于以下方面：

1、地块划分

结合北京旧城空间形态的特征，以院落为单位进行现状资料调查和规划编制。“院落单位”以现状的门牌编号及其范围为基本依据，综合考虑院落的行政区划、产权所属、历史形成、自然边界、院落的完整、出口位置等因素，有利于历史文化保护区的保护与更新。

保护规划共划分了15178个院落单位。其中现状保存较完好的院落有5456个，占36%。

2、土地使用功能调整规划

(1)历史文化保护区内用地性质分类遵照建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》。

(2)历史文化保护区的土地使用性质应根据功能需要进行调整，以进一步突出历史文化保护区的特色和性质。

(3)保护规划范围内：

居住用地面积由现状的490ha，调整为409ha，占总用地面积的40%；

公建用地面积由现状的247ha，调整为266ha，占总用地面积的26%；

工业用地面积由现状的17ha，调整为1.6ha，占总用地面积的0.2%；

道路用地面积由现状的154ha，增加到213ha，占总用地面积的20%；

公共绿化用地面积由现状的69ha增加为97.4ha，占总用地面积的9%；

其他用地面积由现状的61ha，调整为51ha，占总用地面积的4.8%。

3、居住人口规划

(1)25片历史文化保护区内现在居民约9.5万户、28.5万人，总人口密度为275人/ha。改善历史文化保护区的居住条件，首先要降低居住人口密度，因此，疏散人口是保护规划的目标之一，也是保护规划实施的关键。根据居住人口的现状调查结果，居住院落的人口密度共划分为五级。

I 级：指每100m2住宅用地上的居住人口少于2人，人均住宅用地面积大于50m2的院落。这类住宅的标准属于超大型，情况特殊，应予以保留。

现状调查中，此类院落为648个，占院落总数的6.4%。

II 级：指每100 m2住宅用地上的居住人口2至4人，人均住宅用地面积25至50m2的院落。这类住宅的标准属于舒适型，可以维持不变。

现状调查中，此类院落为1640个，占院落总数的16.4%。

III 级：指每100 m2住宅用地上的居住人口4至7人，人均住宅用地面积15至25 m2的院落。这类住宅的标准属于经济型，其标准与北京目前的居住平均水平相当，可以维持不变，也可以根据居民要求适当降低密度。

现状调查中，此类院落为3866个，占院落总数的38.6%。

IV级指每100 m2住宅用地上的居住人口7至10人，这类住宅的标准属于拥挤型。

V级指每100 m2住宅用地上的居住人口10人以上，这类住宅的标准属于特挤型。

保护规划中需要降低IV级、V级住宅的居住人口密度，使其至少达到Ⅲ级以上标准，以改善居住条件。

现状调查中，IV级、V级院落为3870个，占院落总数的38.6%。

(2)北京旧城25片历史文化保护区规划人口为16.7万人。共需迁出人口11.8万人，占现状总人口的41%。

4、保护规划中的建筑保护和更新

保护规划中的建筑保护与更新是依据现状建筑的质量及其代表的传统风貌和历史文化价值来确定的。

(1)根据建筑的结构损坏程度，将现状建筑质量分为好、一般、较差三类。

据调查，北京旧城25片历史文化保护区内总建筑面积约为613万m2。其中建筑质量好和较好的占42%左右；建筑质量一般的占41%左右；建筑质量较差和差的占17%左右。

(2)根据现状建筑的传统历史文化背景、建筑空间布局与形态、建筑形式，对其传统风貌和历史文化价值进行评价，分为五类。

第I类为“国家、市、区级文物保护单位”。此类建筑占总建筑面积的7%左右。

第II类为“具有一定历史文化价值的传统建筑及近现代建筑”。指尚未列入文物保护单位名单，但却具有一定历史文化价值的历史建筑。此类建筑占总建筑面积的9%左右。

第III类为“与传统风貌比较协调的一般传统建筑”。指单体建筑的历史文化价值较低，数量较大，需要不断修缮的一般传统建筑，包括传统四合院建筑、近代建筑等。此类建筑占总建筑面积的36%左右。

第IV类为“与传统风貌比较协调的现代建筑”，指在建筑的空间形态、建筑形式、建筑体量、高度、色彩、材质、建筑细部等方面与保护区的传统风貌比较协调的现代建筑，包括仿古建筑等。此类建筑占总建筑面积的14%左右。

第V类为“与传统风貌不协调的建筑”，主要包括两种建筑：一种是单位或居民近年来自行翻建、改造的建筑，其建筑质量较好，建筑尺度基本符合保护区传统风貌的要求，但其建筑空间形态、建筑形式、色彩、材质、细部等与保护区传统风貌不协调；另一种主要是指近几十年新建的多层（甚至高层）建筑，虽然其建筑质量较好，但对保护区的传统风貌有很大的破坏作用。此类建筑占总建筑面积的34%左右。

(3)保护规划综合考虑对现状建筑的历史文化评价和建筑质量的评价，对重点保护区内所有建筑进行分类，不同类别的建筑采取不同的保护更新手段；对建设控制区内的建筑则只要求保留前两类建筑，其他建筑均可按规划要求进行更新。

文物类建筑：对已划定为国家、市、区级文物保护单位的建筑，要依据相关法律和法规进行严格的保护。此类建筑占7%左右。

保护类建筑：对那些尚未被列入文物保护单位名单，但却具有一定历史文化价值的传统建筑和近现代建筑，应以修缮为主，保护外部面貌，其内部可以进行现代化改造。此类建筑占9.3%左右。

改善类建筑：对于那些具有清晰和典型传统建筑空间布局形态和传统建筑形式的历史建筑，其建筑质量评估分类为“一般”，可以进行修缮和翻建，适应现代的生活方式，其翻建建筑必须维持原有的空间布局和传统建筑形式。此类建筑占23.8%左右。

保留类建筑：对于与保护区传统风貌比较协调的现代建筑，其建筑质量评定为“好”的，可以作为保留类建筑。此类建筑占7.3%左右。

更新类建筑：更新类建筑可分两种类型，一种是建筑风貌上无保留价值的、建筑质量的评估分类为“差”的危房，可采取更新的手段，对其进行拆除，但更新改造必须要精心设计，使更新改造后的建筑与保护区原有的建筑规模、尺度、空间形态、建筑形式、色彩等保持协调一致；另一种是少数单位近几十年新建的多层（甚至高层）建筑。对这类建筑，在条件成熟的时候应予以拆除，原址复建应与保护区风貌相协调。此类建筑占49.2%左右（其中11.2％位于重点保护区内，38％位于建设控制区内)。

沿街整饰类建筑：为尽快恢复和体现历史文化保护区的传统风貌，应对沿保护区主要街道分布，但与传统风貌不协调的建筑及装饰物，其建筑质量的评估分类为“好”或“一般”的建筑进行整饰。再次改造时，要严格按照保护区的风貌要求进行建造。此类建筑占3.4%。

5、历史文化保护区的绿化规划

(1)保护规划把园林部门注册挂牌的古树名木列为“保护类树木”；把现状的各种成年乔木列为“准保护类树木”；规划要求新种植的乔木列为“新种植乔木”。

(2)历史文化保护区内的绿化建设应以街道、胡同绿化为主，不宜大拆大建集中绿地。绿化形式应以种树为主，提高绿化覆盖率。

(3)宅院绿化应是历史文化保护区绿化规划的重要组成部分。宅院内的绿化形式，应充分考虑传统的植树栽培方式。

(4)历史文化保护区规划公共绿地面积为97.4ha，占历史文化保护区总用地面积的9.4%。保留各类树木9600余棵。

6、历史文化保护区的道路交通规划

(1)历史文化保护区重点保护区范围内不执行《北京市区中心地区控制性详细规划》中原有道路规划红线要求。

(2)历史文化保护区的道路交通规划应以不破坏历史文化保护区内的沿街传统风貌、方便居民出行、改善市政条件为目标。

(3)除城市主干道之外，历史文化保护区应尽可能限制过境交通穿过。

(4)历史文化保护区的道路交通规划应采取多种方式，因地制宜地解决出行和车辆停放、道路宽度等问题。

(5)历史文化保护区内的交通组织应充分利用现有不同宽度的胡同系统。特别是7m以上的胡同，更应在规划中充分利用。

(6)适当打通一些尽端胡同，拓宽一些“瓶颈”胡同，以改善区内的交通组织状况。

历史文化保护区的胡同总长度111km，其具体规划要求如下：

宽度小于3m的胡同：为步行和非机动车道路；此类胡同占胡同总量的16%。

宽度为3～5m的胡同：主要是步行和非机动车道路，同时可以是非穿行性机动车单向道路，为就地的居民服务；此类胡同占胡同总量的35%。

宽度为5～7m的胡同：为非穿行性机动车单向道路，为就地居民服务；此类胡同占胡同总量的26%。

宽度为7～9m的胡同：可以组织为机动车双向道路，除了为就地居民服务外，适当承担局部地区的穿行性交通；此类胡同占胡同总量的17%。

宽度大于9m的胡同：适当承担局部地区的城市交通。此类胡同占胡同总量的6%。

(7)历史文化保护区还有不同等级的城市道路，来承担保护区的交通。城市道路的长度为30km。

7、历史文化保护区市政设施规划

(1)历史文化保护区内的市政设施和综合管线规划应以不破坏历史文化保护区的传统风貌、改善保护区内的市政设施和防灾设施条件为目标。

(2)历史文化保护区内的市政管线布置，应有效利用规划保留的胡同系统，不拘一格，综合考虑。

(3)应根据各个历史文化保护区的具体情况，采用新材料、新技术和综合手段，改善保护区内的市政设施条件。如地下管网以综合管沟与直埋方式相结合，能源以使用天然气和用电相结合等。

(4)充分改善和利用现有的市政设施，节约投资和运行费用。

本次规划对历史文化保护区内如何改善市政基础设施条件的措施和方法进行了初步探讨，因基础设施建设是旧城的薄弱环节，且保护区内历史风貌的保护对市政设施的引入提出了特殊的要求，故此项工作将进一步深化。

四、专家评价 2000年11月底，北京市规划委员会组织了“25片历史文化保护区保护规划方案专家评审会”。会议邀请了吴良镛、周干峙、郑孝燮、罗哲文、李准、王景慧等19位著名专家、学者对25片历史文化保护区保护规划方案逐一进行了评审。北京市副市长汪光焘在会上做了题为“北京市历史文化名城保护问题”的专题报告。与会专家们对这次保护规划的组织和编制工作给予了高度评价。专家们一致认为，这次规划工作根据北京旧城特点，借鉴国内外先进的理论与方法，所制定的规划原则、统一标准和要求是合理的和必要的。专家们原则同意所编制的《保护规划》，并希望在进一步完善和深化后尽快上报北京市政府审批。

与会专家还为此项工作的进一步开展提出了一些具体建议。会后，北京市规划委员会将专家意见向北京市政府做了汇报，并组织各参编单位积极研究落实专家建议，调整并完善了规划方案。

五、保护规划实施建议

《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》是北京历史文化名城保护规划的重要组成部分，是对城市总体规划的深化，要实现这一规划，必须全市统一考虑，新区开发与旧城保护协调发展。为了推动保护规划的实施，需要进一步研究制定下列相关的政策和法规。

1)历史文化保护区的保护和更新，首先需要疏解过密的人口。重点保护区内人口的疏解与其他地区的危房改造不同，需要制定相应的人口迁移政策。

2)人口的迁移与房屋的产权交易密切相关，现行的危改、房改相结合的方式在建设控制区内可以借鉴，还需研究专门的房改政策和产权交易政策。

3)应制定房屋管理修缮政策，以鼓励产权单位或居民按照保护要求自行修缮房屋，合理使用旧建筑，达到解危的目的。

4)制定历史文化保护区保护管理规定，使其尽快步入法制化管理的轨道。

5)应在重点保护区内选择一些地块开展保护规划的实施试点。

6)加大环境整治力度，城管、规划、文物、环保、园林及区政府各部门应密切加强合作，拆除保护区内的违章建筑，采取切实措施整治环境。