本案中的意向书是否可认定为商品房买卖合同研究与分析[五篇]

第一篇：本案中的意向书是否可认定为商品房买卖合同研究与分析

本案中的意向书是否可认定为商品房买卖合同

[案 情]原告：陶某。

被告：某房地产开发公司。

2002年11月5日，原告与被告订立预订住宅意向书一份，意向书约定：

一、原告向被告预订王府公寓27层02室房屋(D型))建筑面积约178.9平方米(以后按房管部门测估面积为准)，每平方米暂定价格为3760元;

二、原告自愿支付10000元作为预订住宅室号的预约金，被告在收到该预约金后为原告保留所订室号的住宅;

三、被告同意原告在签订预售合同前无条件退房，原告的退房要求应以书面形式提出，被告收到原告书面退房请求后，三日内退还原告所付预约金，但不计利息;

四、被告在收到原告的预约金后，不得擅自将原告所订室号的住宅，订予他人，如擅自订予他人，除预约金返还原告外，另给予预约金百分之二十的补偿;

五、在被告通知原告前来签订预售合同时，原告应在十日内前来签订预售合同，逾期视为自动放弃，预约金仍由被告负责全额退还;

六、在双方签订预售合同后，预约金抵作房款，付款方式以预售合同为准。双方订立预售合同后，意向书终止。上述意向书由原、被告签字盖章予以确认。被告在上述意向书订立后，收取原告预订金10000元。

2004年3月18日、5月10日被告两次书面通知原告，要求原告至被告处订立商品房买卖合同。原告持5月10日的通知至被告处，被告公司工作人员在通知上附注“此房保留，待后处理”。此后，原告于2004年5月12日向被告支付房款100000元，8月31日支付房款200000元，12月22日支付房款400000元，总计710000元(含预订金10000元)。被告向原告出具了收取上述款项的收据。2004年12月21日，被告公司副总沈某向原告出具收条一份，收条载明：今收到王府大厦1号楼2702房款人民币肆拾捌万整，按每平方米3760元计算，面积按187.47平方米。2005年8月2日，原告至被告处，原告与被告公司副总沈某签署备忘录，备忘录称“2005年8月2日上午9时40分，陶某到开发公司要求签订购房合同，由公司代表沈某接待。沈某答应一周内与我们正式签约。”后因房价上涨，被告拒绝交房，原告认为双方的意向书已转化为商品房买卖合同，遂诉到法院，要求被告按每平方米3760元将王府公寓大厦27层02室房屋(D型，建筑面积187.47平方米)交付给原告，并将办理产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续。

被告辩称，原、被告双方所签订的意向书中，约定的是商品房暂定价，这是不确定的，双方并未签订商品房预售合同，故意向书不能认为直接转化为商品房买卖合同，且沈某接收房款的行为未经公司同意，故原告要求被告按预订住宅意向书所载的价格交房没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

法院在审理中查明，2003年12月5日，南通市房产管理局向被告颁发了商品房预售许可证。原预订室号2702经公安机关编号现为2704.一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方所订立的意向书约定了买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、付款方式、付款时间。双方在意向书中约定了商品房的暂定价，但被告工作人员沈某出具给原告的收条中确认预订房屋的价格为每平方米3760元。被告虽主张沈斌的行为未经公司同意，但从被告按沈某的收条向原告收取相应房款并出具收据的行为，可以认定被告对沈某的行为是知道并同意的，至此原、被告双方就商品房的价格达成一致，即双方确定单价为每平方米3760元。双方订立的意向书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按意向书收取原告全部购房款，故可认定双方所签意向书为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告已于原告起诉前取得讼争房屋的商品房预售许可证，故双方所签合同合法有效。现原告已按双方约定，向被告交付了购房款，被告也应按约向原告履行商品房出卖人的义务。所以，原告要求被告将王府公寓大厦27层02室房屋(D型，建筑面积187.47平方米)交付给原告，并将办理产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，予以支持。原、被告应按已确定的商品房价格，对照最终实际交付的商品房面积进行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》

第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条、第五条的规定，判决：被告开发公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将本市王府大厦1号楼27层02室房屋(D型，原预订建筑面积为187.47平方米，上述房号为原预订室号最终以公安机关编号为准)交付给原告，同时将办理上述房屋产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续。

宣判后，开发公司不服，向二审法院提起上诉称，一审将意向书作为买卖合同确认错误。双方就价格问题长期协商未能达成一致意见，沈某的收条不能视为价格条款，而仅系指已经将房价计算到了每平方米3760元，不能作为最终房价认定。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。

二审认为，上诉人与被上诉人于2002年11月5日签订的“预订住宅意向书”系双方当事人真实意思表示，该意向书中已经就房号、面积、价格，以及预

订金的支付和违约作出了约定，同时还约定上诉人通知被上诉人签订预售合同，被上诉人应在十天内前往签订，逾期作自动放弃等。为此，该意向书形式上虽为“意向”但已经具备合同所应有的基本条款，这种约定条款原则上对双方当事人均具有一定的约束力,否则约定之条款则形同虚设,可由开发商随意更改,致平等主体合同相对人于完全的被动和不利,显然此有违当事人意思自治的原则。本案中上诉人与被上诉人已经就房屋价格作出了最终的确定。现上诉人认为沈某出具收据的行为系其个人行为，为无权代理，对公司没有约束力等，以此否认与被上诉人间已经就房屋价格达成一致意见，显与事实和法律相悖。上诉人的上诉理由，难以采信。

上诉人与被上诉人所签订的意向书，就房屋价格暂定为每平方米3760元，而面积则明确约定按房屋管理部门测定的面积为准。二审认为，在市场经济条件下房屋的价格可由当事人按约定、按市场，以及其他因素予以确定，其具有一定的可变数性，而房屋的面积则应由有关职能部门依照国家规范要求予以测量核定。一审法院在理由部分明确按最终实际交付的商品房面积进行结算，但判决主文中却没有明确加以表述，对此，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决：

一、撤销一审判决;

二、开发公司于判决生效后三十日内按每平方米3760元的价格，依南通市房产管理局产权监理处对王府大厦2704号房屋核定的面积进行结算，将该房以及办理该房所有权登记的材料交予陶某，由其办理房屋所有权证。

[评 析]

本案的争议焦点是预订住宅意向书上载明的房屋价格是否确定，双方所签预订住宅意向书能否认定为商品房买卖合同。对此，笔者认为，首先要对预订意向书的性质有一个认识。

一、预订意向书的性质问题

按《城市房地产管理法》的规定，在商品房预售过程中商品房预售方和预购方应当签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。由于商品房预售前须先取得预售合同许可证，所以，双方往往会在签订正式的预售合同之前预先订立预订意向书，初步约定预售交易条件。

对于预订意向书的性质，笔者认为，预订意向书是双方当事人真实意思表示，赋予了双方在今后一段时间内诚信谈判的义务，以达成正式的商品房预售合同，它为预约合同，自订立时具有法律效力，它与商品房预售合同之间是预约与本约的关系。首先，预订意向书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。其次，预订意向书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。另从内容上看，预订意向书与商品房预售合同的内容具有连续性。由此可见，预订意向书具有以下特征：

1、签署预订意向书的双方当事人就是将来所

要订立商品房预售合同的双方当事人，与预售合同的主体具有一致性。

2、预订意向书的标的是一种签约行为，是双方约定在特定的时间内签署正式商品房预售合同的行为。

3、预订意向书中双方当事人的权利义务具有特定性。双方当事人都有最大诚信以达成正式合同的义务。

二、预订意向书中不确定的条款是否已转变为确定条款

本案的关键是，双方虽未签订预售合同，但意向书中不确定的条款是否已转变为确定条款，从而认定住宅意向书可直接转移为商品房买卖合同。

本案中的预订意向书作为预约合同包括确定条款和不确定条款两部分，房号、面积等是确定的，该条款应当是双方当事人已达成的具有本约效力的合同条款。而起初意向书中的暂定价是不确定的条款，是处于未决状态的条款，即当事人签订的权利义务不确定的合同条款。在预约期间，双方当事人应当遵循诚信原则，尽力完成协商和谈判，实现交易。但本案中未签订预售合同的责任不在买方。因为，2004年5月10日，开发公司依意向书约定，向陶某发出签约通知，陶某即前往开发公司，开发公司明确：保留此房，待后处理。但事后开发公司并没有再行通知陶某签订合同，为此，未能签订正式合同的责任在于开发公司，陶某在其中并无过错。

本案中双方的实际履行行为，已将意向书中不确定的暂定价条款转变为确定条款，双方就此意思表示趋向同一。具体理由是：

1、开发公司先后三次向陶某依每平方米3760元收取房款，沈某在收到房款的收据中明确按每平方米3760元计算，面积为187.47平方米。

2、特别是此后，双方之间再未发生要求交款或者再行付款的事实。为此，可以确认双方已就房屋价格作出了最终的确定，故预订意向书虽然名为“意向”，但实质上主要条款均已确定。

因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定双方所签意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该意向书可认定为商品房买卖合同，无须要双方再签订正式的商品房预售合同才能视为商品房买卖合同。对此一、二审法院的认定是正确的。

第二篇：本案行贿者的行为是否构成自首研究与分析范文

本案行贿者的行为是否构成自首?

[案情]：

被告人郭载国(又名郭再国)，男，1961年12月8日生，汉族，初中文化，个体建筑商，住如皋市郭园镇田桥村1组。因涉嫌犯行贿罪，于2005年3月8日经如皋市人民检察院决定，由如皋市公安局执行取保候审。

如皋市人民检察院指控被告人郭载国犯行贿罪，于2005年5月19日向如皋市人民法院提起公诉。公诉机关认为，被告人郭载国的行为已触犯刑律，构成行贿罪。被告人郭载国是自首，可以从轻或者减轻处罚。提请法院依法判处。

如皋市人民法院经公开开庭审理查明：被告人郭载国于1998年至2003年期间，在承建江苏省如皋市白蒲高级中学(以下简称白蒲中学)建筑工程过程中，为谋取不正当利益，以及在经济往来中，违反国家规定，向该校总务处原副主任郭再兵(已被刑处)行贿5次，共计人民币70000元。被告人郭载国在被追诉前主动向如皋市人民检察院交待了向郭再兵行贿的犯罪行为。

[裁判要点]：

如皋市人民法院审理认为，被告人郭载国为谋取不正当利益以及在经济往来中，违反国家规定，给予国家工作人员钱财，其行为已触犯刑律，构成行贿罪。公诉机关指控被告人郭载国犯行贿罪，事实清楚，证据确实、充分，指控的罪名正确，予以采纳。公诉机关还建议依照刑法第六十七条第

1一款对其以自首论，从轻或者减轻处罚。经查，被告人郭载国确于被公诉机关追诉之前主动交待了向郭再兵行贿的犯罪行为，对此有如皋市人民检察院反贪污贿赂局案件侦破报告予以证实。按照特别条款优于普通条款及有利于被告人的原则，对被告人郭载国应按照刑法分则所规定的特别自首来确定从宽量刑幅度，予以减轻处罚，故对公诉机关认为被告人郭载国应适用刑法第六十七条第一款以一般自首来量刑的建议，不予采纳。遂根据《中华人民共和国刑法》第三百八十九条第一、二款、第三百九十条、第三十八条、第四十一条之规定，判决如下：被告人郭载国犯行贿罪，判处管制一年(管制的期限，从判决执行之日起计算)。

[分歧意见]：

本案案情并不复杂，审理过程中，合议庭对案件事实没有异议，但对被告人郭载国的自首行为应如何评价及适用法律，形成以下两种意见：

第一种意见认为，对被告人郭载国应依照刑法第六十七条第一款规定以一般自首论，可以从轻或者减轻处罚。

第二种意见认为，对被告人郭载国应根据刑法第三百九十条第二款规定以特别自首论，可以减轻处罚或免除处罚。

判决采纳了第二种意见。

[评析]：

我国现行刑法对于自首制度的规定属于总则分则双重立法例，即混合式立法设置，自首制度在刑法总则和分则中作出了双重规定。将自首分为一般自首、准自首和特别自首，是我国刑法对自首的法定分类。刑法总则第六十七条第一款规定了一般自首、第二款规定了准自首;同时，在分则第一百六十四条第三款、第三百九十条第二款、第三百九十二条第二款又特别规定了“对公司、企业

人员行贿人”、“行贿人”、“介绍贿赂人”三类行为人在被追诉前主动交待其犯罪行为的，可以减轻处罚或者免除处罚。特别自首制度与总则所规定的自首制度在本质相同的基础上具有以下方面的不同内容：

(1)立法导向不同。刑法总则所设立的一般自首，是针对所有犯罪和适用于所有犯罪人的;而刑法分则所规定的特别自首制度，则是根据我国的现实国情而针对特定犯罪和特定犯罪人的，设立的目的在于鼓励实施“从罪”的犯罪人自首，借以打击性质和危害更为严重的相关“主罪”。

(2)适用对象不同。一般自首适用于人身自由未受到剥夺、存在投案条件的所有犯罪人;特别自首则适用于犯有对公司和企业人员行贿罪、行贿罪或者介绍贿赂罪的特定犯罪人。

(3)成立条件不同。一般自首的成立须同时具备自动投案和如实供述自己的罪行两个条件;特别自首的成立须以上述适用对象的三类犯罪人在被追诉前主动交待其所犯的对公司和企业人员行贿罪、行贿罪或者介绍贿赂罪为条件。

(4)效力范围不同。一般自首制度因规定于刑法总则而具有适用效力上的普遍性，从而适用于刑法分则和特别刑法所设置的一切罪种，而特别自首却只适用法定化的特定罪种，目前仅限于三类犯罪。

(5)处罚原则不同。对于成立一般自首的犯罪人，刑法规定可以从轻或者减轻处罚，其中罪行较轻的，可以免除处罚;对于成立特别自首的犯罪人，刑法规定可以减轻处罚或者免除处罚。即刑法分则规定的特别自首从宽处罚的程度一般要大于总则规定的自首。

在仔细辨析了两者的差异后，我们可以看出，本案中被告人郭载国是特别自首而非一般自首。其主要理由如下：

(1)从刑事责任轻重的角度上分析,刑法第六十七条第一款规定：“对于自首的犯罪分子,可以从轻或者减轻处罚。其中,犯罪较轻的,可以免除处罚”。而按照刑法第三百九十条第二款的规定,犯罪人在被追诉前主动交待其犯罪行为的,“可以减轻或者免除处罚”。两相比较,按照刑法第六十七条第一款的规定,对于自首犯,“犯罪较轻的,可以免除处罚”。而对于犯罪较重的,则只能是“可以从轻或者减轻处罚”,但不“可以免除处罚”。最高人民法院《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》对“重大犯罪”作出了解释, “所称‘重大犯罪'、'重大案件'、'重大犯罪嫌疑人'的标准,一般是指犯罪嫌疑人、被告人可能被判处无期徒刑以上刑罚或者案件在本省、自治区、直辖市或者全国范围内有较大影响等情形”。参照该标准,刑法三百九十条第一款规定的情节特别严重的行贿罪,法定刑为十年以上有期徒刑或者无期徒刑，当属重大犯罪或较重的犯罪。对于犯了情节特别严重的行贿罪的人来说,如果犯罪后自动投案、如实供述自己的罪行,按照刑法第六十七条

第一款的规定,认定为自首,“可以从轻或者减轻处罚”。但是根据刑法第三百九十条第二款的规定,“行贿人在被追诉前主动交待行贿行为的,可以减轻处罚或者免除处罚”。由此可见，刑法分则规定的特别自首从宽处罚的程度要大于刑法总则规定的一般自首。从有利于被告人的原则出发，应认定被告人郭载国为特别自首。

(2)刑法总则第六十七条第一款是对一般自首的概括性规定，属普通条款，而刑法分则第三百九十条第二款是对行贿犯罪行为人在被追诉前主动交待行贿行为所作的特别自首的专属规定，属特别条款。刑法总则和分则对该行为作了双重规定，但刑法分则规定的特别自首并非是对刑法总则规定的一般自首的重复，具有独立的功能。根据特别条款优于普通条款的原则，应认定被告人郭载国为特别自首。

综上所述，按照特别条款优于普通条款及有利于被告人的原则，对被告人郭载国应按照刑法分则所规定的特别自首来确定从宽量刑幅度，予以减轻处罚。

第三篇：对于工程承包范围是劳务加辅材的合同,是否可认定为劳务合同？

对于工程承包范围是劳务加辅材的合同，是否可认定为劳务合同？

答：这个问题涉及一类比较特殊的劳务分包合同，包工又包辅材的劳务分包合同。一般而言包工包料和包工不包料是工程分包和劳务分包两者区别的关键。说到工程材料，以是否属于工程主要材料来作区分，可分为主材和辅材。辅材一般指工程中的辅助用料，例如，绑扎钢筋需要的铁丝、垫款之类。辅材一般在工程材料费中占10%左右，因此，辅材不是工程用料的主要部分。包工包料实际上应该是指包工包主要材料，包工包辅料并不改变劳务分包合同的本质特征。所以，包工包辅料的合同，仍然属于劳务分包合同的范畴。

第四篇：关于商品房买卖合同中的定金与认购书的问题

关于商品房买卖合同中的定金与认购书的问题

随着我国房地产市场的日渐繁荣，房地产合同纠纷大量出现，商品房买卖合同定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。

一、什么是定金？定金与订金？

二、什么认购书？认购书的性质？认购书与合同的关系？

三、违反认购书的处理？

四、购房者签订认购书及交纳定金时注意事项？

首先，一般在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下，才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”，则不能适用有关定金的法律条款，则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概念，但在条款中明确了收款方违约的双倍返还，付款方违约不得退回的条件的情况下，可以适用合同文字的解释，将“订金”解释为“定金”。

其次，如果认购书、意向书并没有最终确定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，认购书仅约定在何时何地商定正式合同，这种认购时支付的定金应认定为签约定金。在双方有依约按时至签约处协商签定合同事宜的情况下，即可认定没有违约。而如果开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。在这里，不能把认购书、意向书中约定的定金性质认为作购房定金。如因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

最后，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，认购书实质上已是一个购房合同，而任何一方违约均应当承担违约责任，可以适用定金罚则惩处违约方。

第五篇：北京市工业品买卖合同研究与分析

北京市工业品买卖合同文本

合同编号：_________________

出卖人： ______________________________________________________ 签订地点：_________________

买受人： ______________________________________________________ 签订时间：_________________

第一条 标的物

标的物名称 商标 规格型号 生间厂家 计量单位 数量 价款

单价 金额

合计人民币金额(大写)

第二条 质量要求：_____________________________________________。

第三条 包装标准、包装物的提供与回收：_________________________________。

第四条 随附必备品、配件、工具的数量及提供办法：

_____________________________________________。

第五条 合理损砂标准及计算方法：_________________________________。

第六条 标的物所有权自(交付/)时起转移，但买受人未履行(支付价款/)义务的，标的物仍属于出卖人所有。注：(**/**)为填空选择适用的内容，当事人应以双方认可的方式进行填写。

第七条 交付(提取)标的物或提取标的物单证的方式、时间、地点：

_________________________________。

第八条 运输方式及到达站(港)和费用负担：

__________________________________________________________。

第九条 验收标准、方法、地点及期限：

___________________________________________________________。

第十条 成套设备的安装与调试：__________________________________________________。第十一条 出卖人对标的物质量负责的条件及期限：

__________________________________________________。

第十二条 结算方式、时间及地点：

______________________________________________________________________。

第十三条 担保方式(也可另立担保合同)：

_____________________________________________________________。

第十四条 本合同解除的条件：

_____________________________________________________________。

第十五条 违约责任：

______________________________________________________________________________。

违约金或损失赔偿额计算方法：__________________________________________________。第十六条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决;

(一)提交_________________________________仲裁委员会仲裁。

(二)依法向_______________________________人民法院起诉。

第十七条 本合同自________________________________________起生效

第十八条 其他约定事项：

______________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________。

出卖人

出卖人(章)：

住所：

法定代表人：

委托代理人：

电话：传真：开户银行：帐号：

税号：

邮政编码：买受人

买受人(章)：住所：

法定代表人：委托代理人：

电话：传真：开户银行：帐号：

税号：

邮政编码：鉴(公)证意见

鉴(公)证机关(章)经办人：

年 月 日