评论：2014年房地产市场或延续分化走势（共5篇）

第一篇：评论：2014年房地产市场或延续分化走势

评论：2014年房地产市场或延续分化走势

中原地产研究中心监测数据显示，2014年前12天，一线城市成交环比下降19.7%，二线城市成交环比下降15.7%，三线与四线城市成交则环比下降23.3%与22.3%。

一线城市中供求关系最为紧张的是北京，中原地产研究部统计数据显示，2014年前12天，北京新建住宅成交环比下降33.8%，同比下降37.2%。二手房成交环比下降27.5%，同比下降55%，楼市成交出现明显回落。

与此同时，由于进入新一年房价统计周期，部分一线城市对市中心高价盘预售网签重新收紧。以广州为例，网易房产数据中心的统计显示，广州十区二市上周网签成交1480套，环比下跌10%，网签均价仅为9983元/平方米，环比大跌12.4%，均价再次处于万元以下。究其原因，主要是由于广州中心六区网签量仅为34套，环比大跌77.9%。

观点：究其成交减少的原因，除了受到管理部门重新收紧对高价盘预售管理的影响外，2013年末出台的调控政策也对市场产生影响。以广州为例，由于“穗六条”要求外地消费者提供三年期社保或个税证明，估计目前潜在客户当中大约有三成的无法满足要求。但随着2013年底各地加大了土地供应力度，市场预期2014年总体供应量将出现回升，楼市供求矛盾将获得缓和。预计2014年房地产市场仍将延续分化的走势，二三四线城市将面临消化库存的压力，一线城市因受到供求关系的影响，其房价仍将惯性上涨，只是同比涨幅较去年有所回落。

第二篇：2014年下半年房地产市场机会=转型+分化

2014年下半年房地产市场机会=转型+分化

2014年上半年已悄然流逝。回首这半年，可谓艰辛复杂。中国房地产巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。今天跟大家分享一组半年来的行业关键运行数据，看看这半年的市场到底怎样？而下半年的工作该如何布局？

煎熬，收缩，市场向大中型企业加速集中——2014年半年总结

一、上半年全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免

2014年上半年这波周期特点是市场主动回调，积极去库存，以应对周期。

在去年年底，估计行业里的大多数人都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调。年终靓丽的销售业绩和庆功的欢乐已被新的业绩压力所代替。

2014年的市场萧条具体表现在:几乎所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。

从数据来看，开发商快速收缩战线，新开工面积急速下降。2014年前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。

进入5月后，全国房屋销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%同时；商品房销售额下降8.5%，降幅持续扩大。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。

截止2014年5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。

从国金证券公布的市场平均出清周期来看，周期的增长也标志着存货在进一步积压。

二、城市分化继续

去年年底，我们在总结2013年市场状况，并做2014年市场预测的时候，已经做出市场即将产生分化的预测。半年过去了，这样分化的市场局越来越像股票市场。当经济基本面下行的时候，无论地方城市环境多么优良，各地市场都会一起回调。但质地优秀的市场会比较抗跌，而素质较差的市场则会迅速下滑。下面来看如下几点总结：

1、2014年上半年，只有少数城市表现优秀，多数城市下行。

2、京沪深成交量分别下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均价依然坚挺；二线城市成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势，内部分化明显。

3、总体来看，一、二、三线城市销量累计同比下降41%、23%、26%；一、二、三线城市需去化10.8、18.1、22.7 个月，同比分别增加4.7、7.2、9.2 个月。

4、从区域分布来看，东部城市是重灾区，中部城市稳定，西部城市略有下降。1-5月份，东部地区商品房销售面积同比下降14.4%；销售额下降14.7%。中部地区商品房销售面积增长0.3%，销售额增长3.2%。

西部地区商品房销售面积9367万平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点；销售额4855亿元，增长1.8%，增速回落0.3个百分点。

5、从省会城市分布来看，2014年1-5月仅有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。

6、从出清周期绝对值和自身纵向数据分析供求关系相对较好的城市有南昌、南京、成都。

而苏州、长沙、天津、杭州、福州去化周期上升较快，反映出市场还在持续恶化。

三、政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜

从政策面来看，2014年上半年的房地产政策体现为三个特征：

1、金融政策进一步从紧，银行体系对房地产开发行业始终谨慎。

2、去年三中全会之后，没有新的全国性的行业调控政策出台。一刀切、一盘棋的政策做法已经过去。尊重地方特色的、以市场化为原则的调控政策成为主基调。

3、地方政府根据各自的地区形势，逐步开始出台刺激政策，以维持市场正常运转。目前取消限购城市有：天津、佛山、无锡、宁波、呼和浩特、铜陵等。从另一方面可以看到的是，这些取消限购政策无疑都是高风险市场。

四、大型房地产企业市场集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市场份额分别达到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度较去年提升

5.4 个百分点，增幅为近年最大。

转型、回归一二线——下半年展望

展望目前中国房地产市场特征：“存量增加，增量递减”，黄金十年已去，但还有“白银十年”的发展机会。

具体来看2014年下半年，将呈现如下几个趋势：

一、下半年市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡。

通过投行对重点城市供需测算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行业还存在去库存的压力。但这样的压力会比上半年减少，开工面积的低迷会有所缓解，但仍然保持低位。

二、一二线城市价格企稳要好于三线城市，三线城市仍然将维持下降的趋势。

市场环境较好的区域，新开工下行更有利于未来一年的区域地产市场。

一线城市的存销比要远远低于二线城市，这代表一线城市的市场环境要更优与二线城市。

三、库存分化，少数城市优异，多数城市仍旧难熬。

库存是判断一个城市市场冷热的最关键的经济指标。我们从库存来看看未来市场发展趋势。

1、从在建库存数据来看，在建库存较少的城市有合肥、广州、南京，其中的合肥已经比较接近历史最低水平。

呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、宁波在建库存较大，这些城市中期房价会受到抑制，温州的绝对水平虽然较高，但和自身相比，已经处在去库存过程中，相比历史高点有明显的下降。

2、从存量库存数据来看，市场俨然分化成三个层次，分别是：

优质城市：合肥、成都

均衡城市：南京、苏州、上海、厦门、广州、深圳、南昌、重庆

问题城市：滁州、芜湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青岛、天津、锦州、威海、东营、九江、武汉、黄石、长沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未来，青岛、合肥、南京等城市未来房价弹性较高。

2014年下半年市场新机会

1、市场化产业园增长迅速，未来市场空间巨大。

从2014年的政府放权调控的特点可以看出，白银时代的中国房地产市场，政府将进一步退回到裁判员的角色。未来行业内，政府只负责管理公共事务，市场上的事务交由市场自行解决。这在产业地产领域将更加显著。所谓专业的人做专业的事情。专业的产业地产型企业在未来将在更大范围内替代政府性质的低效招商的各类产业园区，这些专业公司在2014年将会锁定更精准的客群群体，高效率的发展各类产业园区。

2、东部城市旧城工业用地改造，存量市场的新机会

从上海下一步提升用地单位产值的思路来看，未来以上海为代表的东部城市集约化用地的原则将进一步控制外围城市化的扩张，从城市中心低效的工业用地进行改造，提升土地价值，将是市场开拓的主旋律。

3、体验式商业、社区型商业

从2005年兴起的商业地产高增长时代已经过去，特别是以城市综合体、Mall类产品为代表的城市级商业地产浪潮顶峰已过，万达是这次浪潮中最大的收获者。下一步商业网点的普及，将进入更低级别的商业时代。这个时代里，区域级、社区级、小体量的商业将成为市场布局的重点。

社区型商业的发展将结合社区服务业的升级全面开展。因此社区商业从如今开始就具备了互联网基因，线下服务、体验及线上社区交流是社区商业最大特色。

体验式是综合体泡沫的唯一出路。如果综合体运营商无法破解综合体的课题，那么等待到最后就是穷途末路。

4、休闲养老地产

养老地产近两年概念火热，但这类产品总体来看，雷声大雨点小。但不管怎样，养老产业是政府关注的一个重点领域，拿地的机会就在这里。下一步养老的发展的机会将是部分坚持中高端产品线的房地产企业的转型重点。

5、文化旅游地产

休闲产业大潮是即商业服务业大潮之后，新的一波主流趋势。大城市的生活方式升级更重要的是其根本驱动力。

万达、迪斯尼、华侨城等文化旅游地产行业第一军团又是看重这一波大潮的趋势，希望进一步淘金。不管怎样，首富的战略眼光是值得关注的。毕竟能承载万达这样千亿级企业持续高增长的行业不多，给国人提供文化休闲场所的旅游地产就一定是下一个高增长极。

6、物流地产

近两年电商的冲击实在太大，大到已经开始改变商业地产的游戏规则。部分开发商和金融机构已经将机会瞄准到为电商做配套服务的物流基地。沿用马云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少开发商开始更线上的大佬们合作，为大佬度身定做线下服务就是一个重要的思路，物流地产就是与大佬合作博弈的结果。

应该说，2014年随着主题地产时代来临，所有这些都有一个核心逻辑，那就是遵循升级我们生活方式的脚步。凡是创新创造生活方式的产品都会收到追捧，而这只不过是时间早晚的问题。

第三篇：评论：2014年全年煤炭价格或呈震荡走势

评论：2014年全年煤炭价格或呈震荡走势

新年伊始，神华销售集团公司公布2014年1月各热值煤种的指导价格，规定发热值为5500大卡的神混1号长协月度价格和现货挂牌价均为614元每吨，较上一期下调17元每吨；神混5000的价格则为575元每吨，下调40元每吨，而下调幅度最大的则是发热值为4500大卡的神混4号，达到70元每吨。

“由于对神华集团提出的月度和季度定价方案不认同，五大电力集团和华东部分电厂仍未签订合同，所以目前先暂时按照此前的月度定价方式来执行。”据了解，神华和电企双方合同为互保合同，如果合同执行中没有违约情况，可在合同价格基础上优惠。

与此同时，中煤集团也提出了1月的暂定基本价格，发热量5500大卡的平混2号为590元每吨，而在上一期该煤种价格还是631元每吨，降幅远大于神华。

观点：2013年年末价格虚高，在市场需求不好的情况下还在上涨，而且2014年大集团和电厂把长协价格使得港口现货向这一数字回归。同时2014年国内煤炭产能将进一步得到释放，煤炭产量将逐步回升。预计煤价在2014年初将有一个较大幅度向下调整。但等市场价格回归到一个正常合理水平，将保持在较为平稳的区间，波动不会像2013年那么大，而从全年来看，将有望整体呈现震荡走势。

第四篇：南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析

南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析

一、房地产市场简析

 楼市调控博弈加剧，整体有保有压

回顾2012年楼市调控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈，调控呈现出有保有压的局面。2012年，央行存款准备金率和基准利率各自下调两次，多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。另一方面，针对地方政府微调和火爆的市场态势，中央等多次强调坚持调控，并叫停部分城市的放松动作。在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及 “决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。但是纵观今年楼市的调控，始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇，却少见实际性的动作，可谓雷声大、雨点小，市场由此开始反弹之旅。

土地供求大幅减少，住宅类用地成交平稳

2012年南昌市共计推出经营性地块出118宗土地，最终成交102宗，分别比上年同期减少37宗和20宗。今年的供应面积和成交面积只有10150.985亩和8941.572亩，相比去年减少3547.69亩、3127.732亩，减少了25.9%、25.91%，成交量三年来首次低于1万亩。住宅类用地成交平稳，相比上年略微减少9.3%，成交面积3937.69亩，连续五年稳定在3500亩以上。住宅类成交主要集中在红谷滩和昌北板块，两者约占总量的一半。今年成交的住宅类用地可规划建筑面积563.58万㎡，楼面地价1755.18元/㎡，同比成交面积和规划面积分别减少36.961亩、42.4万㎡，楼面地价上涨18.48元/㎡。

楼市上演逆转好戏，推盘量创历史新高

受“史上最为严厉”的楼市调控政策影响，年初楼市处于冰点。此后，政策微调，开发商们采取以价换量的策略，刚需在3月份开始爆发。今年整个市场经历了由冷到暖，从暖到热的市场转变。

第一季度全市住宅推盘量只有83.94万㎡，销售率仅有47.15%，创下09年以来新低。第四季度推盘量上升到了176.95万㎡，销售率提升到了71.39%，为近五年最高值。全年共计133个楼盘推出56444套房源，供应面积562.26万㎡，相比上年三项数据分别增加22个、159.12万㎡和16106套，三项指标均创历史新高。开盘楼盘整体销售率达到61.31%，回到了六成以上水平。



房价低开高走，整体均价下跌5.99%

市场由冷到暖，房价也走出了由降转涨的行情。全市住宅成交均价从第一季度的6225.2元/㎡上涨到第四季度的7569.3元/㎡，上涨了1344.1元/㎡，上涨幅度达到惊人的21.59%。但是今年开盘楼盘整体成交均价为7055.33元/㎡，比11年下跌449.83元/㎡，下跌了5.99%。今年房价下跌主要是两方面的原因，首先是上半年大多数房企采取以价换量的策略，低价入市、降价销售成为主流；其次是在以刚需为主的市场环境中，高端项目较为艰难，万元楼盘大为减少。

板块供应洗牌，新建板块销售看好

相比上年，有七个板块供应大幅增加，六个板块供应刷新纪录。京东板块供应继上年成功进入前三后，今年更上一层楼，以17.73%的供应比例排名第一，其供应面积达到99.68万㎡，具百万大关一步之遥，相比上年增加41.73万㎡；昌北板块供应最为迅猛，供应面积达到45.67万㎡，是上年的3.74倍；红谷滩板块供应虽有增长，但是供应比例下滑3.13个百分点，首次退出三甲行列。各板块销售有喜又忧，最低和最高的相差近40个百分点。新建板块以75.29%的销售率排名第一，连续两年排名第一，连续四年销售在75%以上，成为南昌楼市的新建现象。

高层供应创新高，花园洋房持续热销

与2011年相比，除多层供应略有减少外，其他建筑形态供应有不同程度的增加。多层供应比例继上年跌破10%后，今年更是以6.6%的供应比例再创新低。高层供应不断刷新，今年供应量达到382.61万㎡，供应比例由上年的62.7%提高到今年的68.05%。各建筑形态销售相对均衡，花园洋房持续热销，连续两年排名榜首，今年的销售率达到70.99%，成为唯一一种销售超过七成的产品。

户型供应丰富，主力户型销售稳定

今年的户型供应类型更加丰富却又高度集中。全年市场共有9种户型入市，六房、八房首现市场，分别由青山湖板块的青山湖天湾和朝阳洲板块的滨江壹号推出。但是户型高度集中于二房、三房，两者供应量均在200万㎡以上，供应比例合计达到80.83%，历史首次超出八成。这两种主力户型是刚需们的首选，销售稳定，双双实现六成以上的销售率，并都进入前三位。

得刚需者得天下

刚性需求，买房自住的需求，而且是比较迫切的需求。这类需求往往购买力不是很强，对房价较为敏感，但却是今年市场上购房的主力，2012年可谓是刚需年，刚需也左右了今年市场的整体价格。

从成交上看，以梧桐公寓、保利香槟为代表的楼盘户型面积适中（90㎡左右），单价合理（6200～7000元/㎡），总价不高，受到了刚需的青睐。面积区间70～90㎡和90～120㎡供应套数均超过1.6万套，占总量的64.57%，也是销售最好的两个面积区间。从价格区间看，价格区间5501～6500元/㎡、6501～8000元/㎡供应套数比上年增加了104.67%、238.45%，两者合计占总量的接近六成，比上年提高27.33个百分点。

 电商、明星，成为营销中的亮点

随着互联网技术的发展，电商营销逐渐成为一种潮流。在南昌市场，搜房电商和新浪微博运用的较多。搜房电商以超低折扣房源或奖品吸引客户关注，客户越多，折扣越低。全年搜房电商活动成功举办7次，引发极大关注。微博，能够及时、快速的传播信息，和消费者形成良好的互动，并且能够带动消费者周边的亲朋好友同时参与，大大提高项目的关注度。目前南昌主流项目均开通了微博，其中有一部分楼盘采取转发微博、赢取演唱会门票取得了很好的效果，有齐秦、李宗盛、阿泰斯特等数十位明星到昌。

二、2013年市场发展预测南昌房地产

2.1 2013年南昌市房地产发展主要推动力 

中国经济继续复苏，增长回升至8%

2012年前三季度，我国经济增长持续下行态势，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，整体增长7.7%。随着一些积极因素的积累，四季度有望小幅回升，预计全年增长略高于7.5%，这种态势有望延续至2013年。目前包括中金公司、瑞银集团等研究机构认为2013年经济将好于今年，经济增速很有可能回升至8%。

城镇化为房地产发展带来新机遇

12月16日闭幕的中央经济工作会议重点提出城镇化发展，会议要求要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展，二三线城市城镇化过程所释放出的居住需求，将成为房地产行业新的增长点所在，也为房地产发展带来新的机遇。

加快先导区建设，经济发展后劲十足

6月6日，省委、省政府召开“全力支持南昌发展、打造核心增长极动员大会”，明确提出在南昌设立鄱阳湖生态经济先导区。经过半年的前期调研、探索，鄱阳湖生态经济先导区的雏形逐步呈现。鄱阳湖生态经济先导区的建设成为打造核心增长极的发动机，也是实现跨越式发展的强大引擎。2013年南昌将实现GDP增长确保12%、固定资产投资增长23%的发展目标。

启动大都市区规划，推进重大项目建设

明年南昌将启动大都市区规划编制，加快编制和完善九龙湖新城、朝阳新城等区域详规。集中资源建设红谷滩新区，加快推进九龙湖核心起步区的市政建设。加大东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区旧城改造力度，强力推进青山湖西岸开发。预计将投入614.3亿元进行大批重点项目建设，比如九龙湖路网、轨道交通、水系整治、断头路延伸工程等，将把朝阳大桥和红谷公路隧道作为跨江通道的建设主体。2.2 2013年南昌市房地产发展趋势  调控稳中微调，继续限购

备受瞩目的中央经济工作会议12月16日闭幕，会议确定了明年的基本政策和六大任务，为明年的工作定下总基调。12月底，国土部、住建部均强调坚持房地产调控不动摇，并要求继续限购。明年的调控仍将延续目前的态势，“有保有压”和“微调和收紧”并存。一是2013年继续实施积极的财政政策，大力改革，完善结构性减税政策。二是实施稳健的货币政策，但是货币总量会略微宽松，预计将有3次降准的过程。三是限购、限贷等核心政策仍将继续，鼓励首次及改善性需求，严厉打击投机。四是继续推进保障房建设工作，扩大房产税试点，调整房地产交易等税收问题。具体调控方向主要看房价和经济的发展，如果明年上半年房价过快上涨，则很有可能在下半年迎来政策加码，面临新一轮的调控。

整体供求略有下降，较为平稳

近两年南昌市累计成交居住、商住用地7912.34亩，可规划建筑1169.56万㎡。一般从拿地到项目开工再到销售短则一年，长则三五年，预计明年土地转化成商品房供应584.78万㎡。

从规划报建和新开工量来看，今年1～11月分别为632.81万㎡（住宅405.28万㎡，同比下降1.41%）、559.7万㎡（住宅380万㎡，同比下降13.46%），规划报建和新开工到入市销售一般在半年至一年。再结合新增供应看，今年新建商品房取得542.45万㎡预售，其中住宅437.67万㎡。近三年平均每年商品房新增446.6万㎡，其中住宅359.9万㎡。

综合以上信息，可粗略估测明年南昌市商品房新增供应520万㎡左右，其中住宅约420万㎡。整体供应保持平稳，略有下降。全年可能呈现出震荡上行，年尾回落的走势。

房价稳中有升，小涨5～10%

有着风向标之称的中央经济工作会议提出要继续坚持房地产调控政策不动摇，住建部、国土部等部位也一再重申，已经没有了房价大涨的可能性。房地产市场调控常态化使得暴利失去了土壤，已经进入下半场。但是经济还要发展，积极的财政政策和稳健的货币政策依然延续，出台更为严厉的政策的可能性也不大。我们认为，2013年房价将稳中有升，小幅上涨5～10%（2007年到2012年南昌房价复合增长率为9.64%）。

朝阳洲火热，大九龙湖崛起

上文提到近两年南昌市累计成交居住、商住用地7092.04亩，京东、红谷滩和昌北板块土地成交量均在1000亩以上，其中京东板块接近2000亩，三者累计占总量的近七成。

从市发改委和城乡建设局等查阅，预计明年将有市区将有80个新盘入市，其中将推出住宅项目的有67个，朝阳洲、市中心、红谷滩和京东等四个板块新住宅项目均超过10个，朝阳洲板块以17个项目排名第一。

整体上看，明年京东和朝阳洲板块仍然是热点板块，红谷滩九龙湖区域和市中心城北区域也会有所发力。明年新建板块可能是市场上的一大亮点，望城新区可能随九龙湖新兴，该板块新盘数量达到15个。 旅游地产兴起，重点在城西

严厉的限购、限贷政策促使开发商们纷纷调整发展战略，商业地产、养老地产和旅游地产等受到极大的关注。旅游地产成为继商业地产后又一开发热潮，华侨城是国内有名的旅游地产开发商，并且在多地复制；万达集团也较早涉足，在长白山、西双版纳等投入数千亿资金。到目前为止，南昌还没有真正的旅游地产。随着万达文化旅游城、金燕国际温泉城、茵梦湖•北纬30°等项目的入市，南昌旅游地产将逐步兴起。

第五篇：2011年哈尔滨房地产市场i及未来走势分析汇报0501

哈尔滨市房地产市场及未来走势分析（个人观点供参考）

一、房产市场分析

哈尔滨为二三线城市，并非高标准泡沫城市，成交量价齐升表状表明市场还处于相对健康状态，调控会进一步完善市场，但受政策影响，未来哈尔滨楼市或将进入下行空间。

（一）市场方面：成交放缓 价格下行观望浓重 １．２０1１年市场分析

2011年全市商品房供应项目88个，较2010年减少4个；供应套数74,238套，年降幅11.7%；供应总面积也为853.3万平米；2011年全年供求比为1.28,同比2010年下降35%。其中：道里区27个供应项目，位居全市商品房供应之首。累计供应面积占总供应面积33%；南岗区供应项目22个，累计供应面积占总供应量26%；香坊区以19%的供应比例排第三。价格从年初的７２９５元／平方米，降到６１３４元／平方米。

分析如下：

（１）从供求关系来看，整体市场供大于求，观望气氛日浓，销售竞争压力不断加大，市场开始进入买方市场；

（２）从成交区域来看，主城区呈量升价挺的状态；新城区出现量跌价滞的现状，消费者置业更加重视区域及产品保值性；

（３）从成交户型来看，潜在的自住型消费者仍主导哈尔滨市场，但“限购令”使部分消费者置业倾向于“一步到位”，使得部分高端产品及项目开始发力；

从目前情况来看，市场成交放缓并趋向平稳已成为主调，价格已进入下行通道，消费者开始掌握市场话语权，市场正趋于成熟和理性。

２．２０１２年市场预测

（1）供应方面，截至2011年12月，哈市待售房源接近13.8万套；据统计2012年全市总供应量约为1704万㎡（其中在售存量约为 165万㎡，新项目入市的约884万㎡，已拍得地块计划入市的约655万㎡），比2011年显著增加。

（2）需求方面 商品房成交量仍将继续放缓，全年成交量或将会和今年大致相同，约为75，000套。

随着2012年货币政策的适度放松，政府可能会放松对刚性和合理改善性的自住型购房需求的限制；同时，随着调控的深入，降价的项目会逐步增加，价格“洼地效应”也将带动部分置业需求。但由于房地产市场的调控方向并未改变，因此预计哈尔滨市商品房成交量仍将继续放缓，全年成交量或将会和今年大致相同。

（二）产品：城市综合体项目激增，住宅产品更加注重景观园林 据不完统计2012年在哈市城市综合体项目将达到14个以上。每个行政区域均有城市综合体规划，南岗区2012年上半年4个综合体将面市。在这些综合体入市之后，项目周边配套已经不是价值所在，地段优势也将被弱化，商业价值和产品品质将会更多的被凸显出来。

随着恒大绿洲和纳帕英郡精装实景体验区在哈尔滨市场取得较好影响，2012年将会有更多项目投放大量精力在景观园林设计，重心放在产品品质打造上。

（三）城市新区房地产市场：地产市场转冷成交急速放缓 实施限购政策，拥有购房资格的人越来越稀少，至房价持续下挫也使客户更加关注房产的保值抗跌性，倾向于购买拥有完善配套、稀缺资源的市区项目。

二、价格方面：房价进入下行通道

价格方面：主城区项目价格坚挺，新项目均以较低价格入市，致使成交虽量价齐升却渐进下滑通道

二、土地市场 1．土地供应

2011年共挂牌供应土地219宗，总面积1407.915万㎡。环比2010年增加467.1837万㎡，增幅为50%。这其中商业用地36块、住宅用地5块、商住用地87块，占总土地供应的57.52%。

2．土地成交

2011年哈尔滨土地市场共成交181宗，占地面积达1278.6727万㎡。土地出让金总额约2531475万元，同比去年上涨35.7%，土地平均价格为1980元/㎡，同比下降9.1%。其中商住用地成交79宗，总面积631.6465万㎡。土地出让金总额约210.5亿元，同比上涨22.4%，商住用地平均价格为3332.5元/㎡，同比下降8.5%。

3．土地供应和成交特点：土地供应倾向于新区，哈南工业新城发力，平房区土地成交、供应均为第一

2011年平房区土地供应和成交均排在第一位。其中土地成交505.8993万平方米，同比增加146%；土地供应543.6218万平方米，同比增加171%。工业用地为主导，住宅用地供应虽较去年有所上升，但占比仍较低。

松北区土地供应位列第二，延续了2010年的大规模供应；道里区土地供应量仅次于松北区，排在第三位，其主要供应主要仍集中在群力新区及其周边地块，群力西区地块的现已全面供应；南岗区保持 去年第四位排名。

从土地成交分布的区域上看，新兴区域占据了土地增长的主导地位，主要是政府领导为执行北越、中兴、强县、南拓等方针，进一步为新兴区域招商引资提供更多的便利条件，这也成为土地大幅增长的主要原因。

新兴开发区域正逐渐被认可，且目前哈西、群力、松北依然有百万平方米的土地待售。

三、调控政策及分析

（一）国家调控政策

1．国家出台“新国八条”房地产调控政策，宏观调控升级 政策明确规定：

（1）地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；

(2)加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套；努力增加公共租赁住房供应。

(3)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

（4）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（5）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，认真 落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

（6）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

（7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。省级人 民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

（8）坚持和强化舆论引导。新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

“新国八条”政策推出后，成交量明显下滑。随着央行存款准备金率的连续上调，各中小商业银行在哈尔滨市的贷款额度也较以往大幅降低，这也使银行对房贷的发放更加谨慎。

2．7月12日出台“新国五条”

“新国五条”内容核心在于要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

“新国五条”实施后，限购政策一直无放松的迹象，反而进一步扩大，向三四线城市蔓延，传递出政府调控政策长期从紧信号。进一步遏制投机投资性购房

3．中央推进房产税改革，沪渝率先试点

2011年1月28日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。

上海、重庆率先试点。民新购二套非改善型住房和非当地居民新 购住房征收房产税，税率为0.4%和0.6%;重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、非当地工作生活的个人在重庆购第二套房，征收房产税。

房产税可调节财富分配，增加地方直接税源，可减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。因此可以预见，未来限购或将由“房产税+个人住房信息系统”替代。

4．货币政策持续收紧，影响房地产供需双方

2011年全年，中国人民银行连续加息3次，至此,5年期以上的基准利率达到7.05%。此外，2011年全年，央行连续5次提高存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。

2011年，央行多次加息和调整存款准备金率，货币政策持续收紧，对房地产行业影响巨大。在调控政策和货币政策持续收紧的叠加影响下，房地产贷款不断减少，开发企业在销售端和开发端均面临着严峻的资金压力，拿地的能力大幅下降，土地市场急速降温。预计未来两年新开工项目将锐减，市场供应增速也将呈下降趋势。

多次加息、取消首套购房优惠利率及上调首套购房利率等均加大贷'款购房者的购房成本，使已有限的具有购房资格的客户进一步缩小。购房需求持续下降。

5．5月1日《商品房销售明码标价规定》

内容：针对开发商坐地起价顽疾，发改委要求所有楼盘必须一次性公开全部销售房源及其相关信息，并明码标价、一套一标，不得擅自涨价。政策影响分析：市住房局——明码标价抑制开发商“一天一价”、“几天一价”的投机性涨价行为，也遏制了市民在购买房屋时大都通过图纸、合同书等去了解房屋的结构、面积、朝向等相关情况，对于房屋的了解难免会产生误差，有时甚至上当受骗等情况的发生。

6．8月13日《婚姻法》司法解释(三)《婚姻法》司法解释把婚后一方父母出资为子女购买不动产，且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。

《婚姻法》司法解释(三)实施后，哈市出现更多联名购买婚房的买家，一些已婚夫妇也到房产部门进行房屋产权变更登记。

7．全国房价下行闸门开启，楼市转向买方市场

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年12 月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，这是该指数连续第4个月环比下降。

2011年以来，在政策严厉打压下，调控效果在限购城市显现，“挤出效应”非常明显。

面对成交量持续低迷的局面，开发商资金压力不断增大。北京等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度，拉低整体成交均价，大中城市房价出现下行势头。9月以来，房价过快上涨的势头得到有效遏制，市场开始进入去库存阶段。同时，房地产市场供给相对过剩的现状，也促使房地产市场博弈力量的对比开始发生历史性的逆转，房地产市场开始转向买方市场。

8．房企阵营分化，“卖身潮”“并购潮”初现 中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布《2011年中国房地产企业销售 T0P50排行榜》显示，各梯队房地产企业间差距进一步拉大，阵营分化日趋严重。从销售金额来看，2011500亿元以上的超大型房地产企业依然保持在6家，且以 801亿元的均值稳居第一梯队，其中万科以1210亿元依然遥遥领先；300-500亿元的第二梯队企业有6家，均值达350亿元；150-300亿元的第三梯队企业有10家，均值为220亿元；而150亿元以下的第四梯队企业则有28家之多，均值仅为113亿元。

2011年，在房地产行业遭遇最严厉调控的当下，以绿城为代表的一些房地产开发企业不断传出不利消息，被推到风口浪尖。根据北京中原地产的报告显示，2011年前三季度，房地产企业累计股权并购数量达87宗，总交易金额达256.65亿元；同比分别增长42.6%和105%;房企股权单宗交易额达到2.95亿元，同比增长49.75%。而2010 年前三季度，房地产企业股权交易只有61宗，成交额为125亿元；2010年全年，房地产股权交易为84宗，成交金额为165.25亿元。

2011年以来，在严厉的调控政策下，信贷规模持续收紧、融资渠道趋窄，促使行业内的资源和资金加速向优质房企、央企集中，房企的强弱之势正进一步拉大，房地产行业开始进入强者恒强的通道。

2011年的政策调控导致许多房企资金链压力增加，在融资渠道全面受阻的情况下，部分房企不得不通过股权转让等方式融资来获得资金支持，直接导致了过去一年房企间并购事件的升级。

2012年，随着调控政策继续深入，限购、信贷紧缩的持续，预 计并购潮将继续延续并扩大，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。

9．地产行业进入寒冬期，瓦解高利贷格局

2011年以来，房地产调控严厉和信贷政策收紧的影响，房地产市场开始进入寒冬期，销量大幅下滑，开发商的资金压力不断绷紧，影响到了市场资金的流动。

温州、鄂尔多斯等区域由于经济结构单

一、制造业利润微薄等原因，大量高利贷资金大都进入了以房地产为主的领域进行投机。而作为承接最大高利贷资金量的房地产市场的萧条，瞬间变瓦解了脆弱已极的高利贷格局，造成多城爆发了民间借贷违约潮。

2011年，央行相继12次提高存款准备金率和5次加息，信贷规模日益紧缩，融资渠道全面受阻，而融资需求却未见降温。在资金出现结构性供不应求的情况下，企业、尤其是民营企业资金极其紧缺，不得不互相拆借或者高息借贷，由此造成高利贷泛滥，全社会的融资成本和通胀压力不断被抬高，使利润微薄的民营企业难以为继。而作为进口国的欧美，受债务危机及经济复苏缓慢的影响，也削弱对进口商品的需求，进一步加剧中国民营企业现金流的风险，部分企业开始出现资金链断裂，纷纷跑路。

而温州、鄂尔多斯等城市的大部分高利贷资金都投入到了以房地产为主等领域。在调控严厉、信贷紧缩的背景下，房地产的销售和利润乃至现金流都出现严重影响，这肯定会影响到这两个有着巨额民间资本的城市高利贷链条的稳定和收益，出现部分断裂也成为一种必然现象。而民间借贷危机的爆发也使房企再失一个重要的融资渠道，加 剧了房企的资金压力。

（三）哈尔滨调控政策

1.哈尔滨出台地方版房地产调控细则

2011年2月18日，哈尔滨市出台《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中规定哈尔滨市居民家庭限购第三套住房，非本市户籍居民家庭限购第二套住房。

2月27日哈尔滨市住房保障和房产管理局发布了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，明确调控细则，延续了“本市户籍居民家庭禁购第三套房，可提供一年以上纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭禁购第二套房”的规定。确定限购范围仅限主城六区，不含呼兰区和阿城区。并于2月28曰起正式实施。

哈尔滨版调控细则在贯彻“新国八条”基本精神的同时，也根据哈尔滨城市发展的现实情况预留了较大的选择空间，具有较强的灵活性。从实际效果来看，房地产调控已取得了阶段性成果，限购令对挤压哈尔滨楼市泡沬起到了立竿见影的效果，房价快速上涨趋势也得到遏制。但这也造成哈埠土地市场趋冷、新区置业需求停滞等问题。因此，未来哈尔滨市或将适度调整限购政策以达到将购买力从市区高价房引向郊区低价房，并采取降低竞买土地条件等措施来降低土地流拍率，以挽救“土地财政”。

2．4月1日《哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法》 办法规定：纳入预售资金监管的开发企业不能直接向购房人收取预售房款，而是这笔钱将存入银行的专门账户。哈尔滨市政府出台商品房预售资金监管办法，主要是为杜绝开发企业挪用预售资金，最大限度地防范开发项目“烂尾”，保障广大市民购买预售期房时的权益。

3．品牌房企进驻哈尔滨，颠覆本土房地产经营理念

2011年，万达、恒大、星浩资本、银泰地产、华润、富力、汇智等一大批知名外来企业纷纷进驻哈尔滨，这些企业均采取快速开发、体验营销的模式，对哈尔滨市地产界带来较大地震动。

这些外来企业为配合其快速开发的理念，一般采取的方式主要有：一是通过成熟的产品标准，快速复制产品，建示范区、样板间等，营造出超乎客户期望的产品及景观，以“体验式”营销来促进销售；二是通过营销渠道全覆盖的“密集式轰炸”宣传方式对客户资源进行“掠夺式”抢占；三是通过低于客户心里预期的开盘价格及大幅度地折扣来实现快速回款。

多年来，哈尔滨市房地产市场一贯流行的是先上工程、再打几版广告卖房子的经营模式。2011年，随着外来地产的进驻，彻底颠覆了本土企业的传统经营理念一“高利润”转向“高周转”。多层次、丰富、新鲜的营销手段被广泛应用，也终结了哈尔滨房地产营销的贫乏期。

4．哈尔滨市新区地产市场转“冷”，成交急速放缓

2011年哈尔滨市利民、松北、群力、哈西等新城区大批性项目入市，供应量持续大幅放量，但市场逐渐趋冷，销量大幅下滑，商品房库存创新高，供应过剩现象明显。201年下半年，利民、松北等新区项目虽然加大了宣传推广力度，增加各类促销让利活动，且幅度不断加大，但这些举措的成效甚微，目前新区成交仍在低位徘徊。

2011年以前，新城区房地产市场急剧升温，房价快速增长，众多项目密集上马，大量透支市政规划、环境、交通等概念，而忽视产品品质、自然资源、周边配套等因素。而进入 2011年，在消费趋于理性的形势下，前期许诺的市政规划及配套不到位，造成消费者对区域价值认同越来越低，置业热情大幅下降，新区项目开始陷入滞销的局面。

此外，由于哈尔滨实施限购政策，拥有购房资格的人越来越稀少。而房价持续下挫也使客户更加关注房产的保值抗跌性，倾向于购买拥有完善配套、稀缺资源的市区项目。综上，很多有购房资格的客户宁可一次到位购买市区大户型，也不愿意购买郊区房，这就形成了郊区

5．保障房、棚户区改造、经济适用房完工或上市冲击商品房销售市场

（1）保障性住房

截至2011年12月，哈市保障性安居工程已开工 10.3万套，开工率为 117.8%，竣工率为64%，分别超出省下达目标的 17.8个和 14个百分点。

（2）棚户区改造

2011年是哈尔滨棚改三年攻坚战的第二年，完成 2.68万户棚户 区居民的回迁任务，这一数字是 2010年实际完成量的 2.68倍。

（3）经济适用房

2011年哈尔滨已开建 9798套经适房，开工率达236.7%。其中主城区开建 7658套，并提供7034套房源面向具有经适房资格的市民销售，500套公租房年内分配到户。

保障性住房、棚户区改造、经济适用房建设分流了一部分自住型需求，商品房市场将会受到“挤压”。在这种情况下，再加上2009年、2010年较高的开工量，2012年保障性住房潜在可上市量可能会继续放大，对商品房市场的冲击作用将会显现。

参考文件：2011年哈尔滨商品房市场年报---真观智业