加快宅基地整理复垦 提高土地集约利用 促进农村新社区建设（精选）

第一篇：加快宅基地整理复垦 提高土地集约利用 促进农村新社区建设（精选）

加快宅基地整理复垦 提高土地集约利用 促进农村新社区建设

2008-8-11 14:29:57来源:县农办作者:管理员点击次数:53977次

一、积极开展调查研究，为县委、县政府当好参谋。建设社会主义新农村，不能一哄而上，也不能大手大脚，从国土部门来讲，就是要从节约、集约用地和保障供地的角度来思考问题，研究对策。现在农村中有好多房屋常年无人居住，有些在外打工、经商，在县城或集镇买了房子，农村房子铁将军把门，有的是祖上留下来的老房，自己又盖了新房，但建新不拆旧，仍占着地方，这些既影响了村容村貌、也浪费了土地。还有一些农户建筑结构不科学、不合理、不美观、不实用，既影响了周围耕作质量，也不利于村容整洁。为此，我们从2005年下半年起，专题开展了以鼓励宅基地复垦为主要内容的“农村宅基地复垦整理中的矛盾与对策”，和以建设农民集中居住区建设为重点的“新农村建设中涉及到的土地政策问题”两项专题调研。通过调研、走访和召开各类座谈会，听取了基层很多建议，取得了大量第一手资料，也学习和借鉴了省内外很多有益的经验和做法。拟订出台了《关于开展农村建设用地复垦工作的实施意见》，撰写了“关于推进农民集中居住区建设的专题调研报告”，引起了县委、县政府和社会各界的广泛关注，也为下阶段全县新农村建设中涉及到的相关土地政策的处置提供了思路。

二、稳步推进宅基地复垦整理工作，为新农村建设打好基础。

我县从2004年开始实施农村宅基地复垦工作，到目前为止，已完成宅基地复垦项目5个，其中2004年1个，2005年4个，已新增耕地面积51.74333公顷。2005年是我县农村宅基地复垦力度最大的一年，全县共立项10个，复垦面积达84.3209公顷。其中4个项目46.256公顷已通过省厅复核认定，三个项目22.8295公顷已通过了县级验收。其余3个项目正在抓紧实施之中，预计今年7月份竣工。2006年，又积极组织各镇村上报立项，有5个农村宅基地复垦项目立项，面积40公顷左右。通过农村宅基地整理复垦，我们认为已经在以下几个方面取得成效：一是增加了有效耕地面积，提高了土地利用率，增加了农民收益。二是改善了农村居民居住环境，改变了村容村貌，保护了生态环境。三是增加了用地空间，为新农村建设提供了用地保障。四是为社会主义新农村建设中农民集中居住区建设积累了经验，打下了一定的基础。

三、搞好“两个规划”衔接，为新农村建设布好局。如何做到“村庄建设规划”和“土地利用总体规划”相吻合是摆在各级政府及国土、建设等有关部门面前的一项重要任务。由于村镇规划的滞后，造成了农村居民在建房时缺乏统一的规划而显得杂乱无章，村内房屋朝向不

一、坐落无序，道路不畅，既影响交通、也影响村容村貌，更浪费大量土地，造成了农村土地利用率低下。为此，根据“适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，通过广泛听取群众意见、反复比较、多次调整、逐步完善，研究确定镇村布局规划和集中居住区布点工作，形成以行政村为单位、以合理的耕作半径为依据的布点模式。在规划布局上，突出“三个注重”，即注重利用原有地形地貌、河湖水系，力求平面布局生动活泼、空间布局错落有致，避免“兵营式”排列；注重历史文脉传承，充分体现传统建筑风貌和现代建筑风格的协调；注重传统民居特色显著的村落的原生态保护，对已建成且有一定规模、建筑质量较好的村落，近期先予保留，给予整饰改造。目前正在进行“两个规划”的布点核查工作，力求使两个规划在时间和空间上做到吻合。

四、努力为海盐县社会主义新农村建设开好头、起好步。作为国土部门当前：一是“算好大帐”。2001年海盐县详查资料显示：目前全县农村居民点总占地面积5719.26公顷，人均用地为199.28平方米，若将人均用地控制在120平方米（含生产、生活及基础设施配套用地），全县仅次一项就可增加建设用地2800公顷，计42000亩。这是今后我县用地空间的“大帐”。二是“搞好试点”。我们先后于2005年在西塘桥兴隆等三个村和澉浦镇有关村开展了新农村试点。西塘桥兴隆等三个村宅基地整理复垦项目涉及兴隆、永福、八团三个行政村，区域面

积2.921公顷。通过整理，可增加耕地2.921公顷，项目总投资179万元。目前已取得初步成效，也为全县开展这想工作积累了经验。三是“做好规划”。在规划时，建议县、镇必须明确用20年左右时间，通过行政推动和政策鼓励，将农村区域近3000个自然村落逐步调减为400多个农村居民集中居住区等作出明确规定。同时确保农村村庄布点规划和土地利用总体规划“两个规划”的科学性、合理性以及可操作性。四是“抓好基础”。首先做好新一轮土地利用总体规划修编的基础性工作和前期准备工作。在完成1：2000土地利用现状更新调查的基础上，又对海盐县及8个镇上一轮规划（1997—2010年）土地利用情况以及土地利用规划实施情况进行了摸底调查，完成了《海盐县2003—2020年建设用地需求量预测分析报告》以及《海盐县上一轮土地利用总体规划实施基本情况评价报告》两个专题报告，为新一轮规划修编工作做好充分的准备。与此同时，测量、信息、档案、统计、财务、后勤保障服务等工作进一步加强。五是“定好政策”。积极配合县委、县政府制定《关于农村居民集中居住区建设的实施意见》、《关于农村居民集中居住区规划建设管理若干规定》等可操作文件，对入住对象、住宅户型、扶持政策、建设标准等事项作出具体规定，引导广大农民逐步地、自觉地进入集中居住区建房。在资金筹措上，建议采取对建成并验收合格的集中居住区实行以奖代补，每入住一户按一定标准奖励给所在镇、村，专项用于区内公共基础设施建设。另外，还可规定土地办理中涉及地方留成部分予以减免。集居区内经营性用地按市场化运作，收益用于集居区基础设施建设。鼓励生产生活用房分离。对入区后仍在种地且耕作半径较大的农户，如多户在同一区域的，由所在村统一规划建设农具农肥仓库供农户使用。有计划推进村级集体资产的量化，让农民分红入股，为推进农村区划调整、逐步撤村建居创造条件。

第二篇：关于促进土地节约集约利用

关于促进土地节约集约利用 加快经济发展方式转变的若干意见

为了切实管好用好有限的土地资源，形成耕地资源得到切实保护、各类用地得到切实保障、土地资源效益得到切实发挥的节约集约用地新格局，推动产业结构优化升级，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》(国办发[2008]11号)，现就促进土地节约集约利用加快经济发展方式转变提出如下意见：

一、规范公告园区外工业项目供地

按照“工业向园区集中，优先保证市级以上工业园区、六大产业基地等重点区域、重点投资领域和市重大项目供地”的原则，对经过发展改革、产业、规划、房地、环保等部门共同认定的公告工业园区外的重要工业项目，在符合土地利用总体规划、城市规划、产业规划等前提下，支持项目用地，加快办理“招、拍、挂”出让。

二、鼓励工业项目用地节约集约利用

在符合规划、不改变用途和其他土地使用条件的情况下，对工业用地提高容积率的，经规划部门同意后，由原出让人与受让人直接签订补充合同，不再增收土地价款。

三、充分利用存量房产和土地

对现代服务业聚集区、创意产业园区内的工业项目，鼓励“腾笼换鸟”；经过产业部门认定后，在不改变使用权人、土地用途条件下，支持原用地者利用存量国有建设用地兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业。

四、发展生产性服务业功能区内企业总部和研发中心项目

在生产性服务业功能区内并符合相关规划的前提下，对经过产业部门认定的企业总部和研发中心项目的建设用地，可以通过工业用地“招、拍、挂”方式进行出让。

五、加快工业用地出让公告节奏

进一步简化工业项目挂牌流程，实行“成熟一幅及时公告一幅”的常态化管理，将原来每10天综合项目情况、及时公告，改为每天公告，以强化服务，提高办事效率。

六、优化公告园区内基本农田布局

将城市规划、土地利用总体规划和产业发展规划有机结合，通过指标核减、空间置换等方法，调整各区县在公告工业园区内的基本农田，优化基本农田布局。

七、合理安排产业项目的新增建设用地计划

支持本市及区县推进的先进制造业等产业项目的用地需求，改进和完善产业用地计划的安排方式。市重大产业项目的新增建设用地计划，由市统筹安排；区县重点产业项目的新增建设用地计划，在下达区县的计划中优先安排。

八、实施“控增逼存”，加大存量土地盘活力度

在控制新增建设用地供应的情况下，加大存量土地盘活力度，进一步将新增建设用地指标与消化盘活存量土地相挂钩，促进产业结构调整。

本意见的实施细则，由市房地资源局另行制定。

上海市房屋土地资源管理局 二○○八年八月二十二日

第三篇：强化建设用地全程管理 促进土地节约集约利用

强化建设用地全程管理 促进土地节约集约利用

近年来，我局严格履行国土资源管理职能，坚持重土地审批、更重用地监管的建设用地管理理念，严把建设用地审批环节、跟踪环节和验收环节，强化全程跟踪管理，提高了土地节约集约利用水平。

一、坚持节约集约用地标准，把好建设项目用地审批环节

我们坚持从审批制度、标准、方式入手，强化建设项目用地管理，确保建设项目依法用地、集约用地。

（一）规范审批制度。坚持用制度来筛选项目、保障用地。一是严格执行供地制度。凡不符合国家产业政策和供地政策的项目一律不予通过预审和供地。凡属于国家限制发展的产业项目，按照规定从严审批，防止盲目投资和低水平重复建设。二是严格执行项目用地审查制度。由市有关职能部门抽调成员组成建设项目预审评估小组，邀请专家进行论证，提出会审意见，作为预审、供地的依据。对超亿美元项目和用地规模超过百亩的大型建设项目，要求提供可行性报告批准文件，明确项目建设的周期，并对其用地进行重点审核。对可分期实施的大型项目，根据实际到帐资金和生产建设进度分期供地，预留规划用地。申请增资扩建的用地单位，首先充分使用企业已有建设用地，核定用地面积时，将已使用土地与拟新增加的用地一并计算核定。三是严格执行征地补偿制度。建设项目报批农用地转征收，同时收取土地补偿费和劳力补助安臵费，作为被征地农民的社会保障资金，由国土资源部门直接解缴给财政社保专户，资金不足额到位的，坚决不予供地。四是严格执行项目用地控制指标制度。严格执行国家颁布的建设用地定额指标和《江苏省建设用地指标体系》，对超定额、超计划用地和不合理用地该裁减的裁减，该淘汰的淘汰。2005年以来，我市共对不符合相关要求的项目核减土地面积近2万亩。

（二）严格审批标准。我们制定了严格的节约集约用地标准，在建设项目用地审批中，作为硬杠杠，坚决贯彻执行。一是确立了亩均投资强度的新标准。去年XX市出台的《全力推进高水平节约集约用地，争创全国节约集约用地先导区示范区的意见》明确规定，国家和省级以上经济开发区亩均投资强度达到300万元以上，工业集中区亩均投资强度达到200万元以上。XX市委十一届二次全会明确提出，今年亩均投资强度在上述基础上必须增加5%，亩均产出必须增加15%，达不到指标的项目不予供地。二是明确了分类供地的新要求。明确提出纺织、服装、轻工、食品、电子、医药、生物等适合建造多层厂房的行业，新建厂房都必须建造五层以上多层厂房。凡投资总额2000万元人民币以下的项目及适合进多层厂房的建设项目必须通过租赁或购买标准厂房解决生产用房。除生产安全和工艺流程上有特殊要求的项目外，一般不得建造单层厂房。2005年以来全市已有1.2万个项目通过建造或租赁多层标准厂房解决了项目用地。三是提出了优先供地的新目标。坚持建设项目用地“有保有压”和“招商选资”的原则，指标优先向城市基础设施项目倾斜，向提升竞争力的高新技术产业项目倾斜，向现代外向服务业项目倾斜。促进城乡企业用地实现高容积率、高密度，城乡住宅用地实现高容积率、低密度，城乡所有建设用地实现高投入、高产出、少用地、多产出。目前全市多层、小高层、高层农民拆迁安臵房建设已近3000万平方米，多层标准厂房建设已超1200万平方米，节约土地超过了8万亩。意法半导体项目总投资达20亿美元，亩均投资近2000万元人民币。

（三）改革审批方式。积极推进土地资源市场化配臵，充分运用价格杠杆，抑制多占、滥占和浪费土地现象。一是不断推进城市土地资产市场化经营。我市已连续三年经营性用地招拍挂出让成交价突破100亿元。去年全市经营性用地招拍挂出让283幅、1370.5万平方米，出让成交总额达到221.75亿元。二是全面推行工业性用地市场化运作。2006年初，我局就作出决定，增量工业性建设用地必须100%经过招拍挂供地，存量工业性用地必须50%经过招拍挂供地。2007年，我市就组织开展了工业用地招标拍卖挂牌出让试点工作，国务院31号文件出台后，市政府批准出台了《关于工业性项目用地市场化运作的实施意见》，明确科研设计、工业配套、金融、营利性公用设施、教育、医疗卫生用地一并纳入招标、拍卖、挂牌出让供地范围。

二、严格节约集约用地监管，把好建设项目用地跟踪环节

严格按照节约集约用地要求对建设项目用地实施跟踪管理，是减少和杜绝违法违规用地的关键。

（一）信息管理到位。通过信息的及时更新，实现对建设项目用地的动态管理，提高批后监管的工作效率。一是建立土地利用管理信息系统。把农用地转用、土地征收、土地出让、土地划拨、建设项目用地验收、变更登记等内容加以整理，构建项目属性数据库和图形数据库，跟随项目进度定期更新相关内容，管理部门可以通过查阅该数据库，全面掌握建设用地审批情况和实际使用情况。二是建立建设项目用地监管系统。以市局、市（县）区局和乡镇国土资源所互联网络为平台，实行按宗建档，推行一宗用地建立一个跟踪监管资料档案，将宗地说明、现场照片、转（征）用和供地批文、地籍详查图、土地利用总体规划图、巡查记录表等资料录入数据库，加强建设用地日常管理。对新建、在建项目，及时将项目名称、类型、用地规模、投资强度、容积率、建设进展情况等信息录入计算机，使执法监察部门可以直接对全市范围内新建、在建的建设项目用地情况进行监管。三是建立建设项目用地信息定期交换制度。局内部建立了批文信息抄送制度，土地利用部门通过局内部网络平台及时将建设项目用地审批情况和基础资料等信息传送给法规监察部门，加强审批和跟踪检查环节的衔接。同时，建立了动态巡查信息反馈制度，法规监察部门把对建设项目用地跟踪检查的结果通过网络及时反馈给局领导和相关部门，对违法违规用地形成监管的合力。

（二）进度跟踪到位。建设项目用地经过审批以后，法规监察部门及时纳入监管范围，严格按照“三定”程序，加强对项目进度的追踪。一是定片区。按照项目的所在区域，明确跟踪管理主体、规定跟踪管理职责，落实跟踪管理责任制。二是定专人。实行《建设项目动态督查单》制度，将项目的监管落实到具体人，明确考核奖惩办法。三是定期限。我们对每个项目分三个阶段跟踪，至少记录三次。第一次在平整场地、圈建围墙或打地基时，重点记录用地人、用地位臵是否与批文一致；第二次在土建基本封顶时，重点记录用地范围、容积率等是否与批文一致；第三次在项目竣工时，重点记录用地人、用途是否与批文一致。

（三）违规查处到位。我局在建设项目用地跟踪管理中，敢于动真碰硬，对不符合节约集约用地要求的项目坚决查处。一是严肃查处违法用地。土地市场治理整顿工作开展以来，以非法占地为主的土地违法案件逐年减少，而以擅自改变土地用途、不按合同约定条件开发利用土地、擅自改变容积率等新型土地违法案件逐年增加。我市每年都要公开曝光一批违法违规用地案件，两年来累计责令退还土地713亩，处以罚款153.43万元。二是依法处臵闲臵土地。连续两年在全市范围内开展闲臵土地专项执法检查，出台了《XX市闲臵土地处臵办法》。2006年，全市依法无偿收回闲臵土地10宗，面积2612亩；征收土地闲臵费46.5万元；协议收回调整项目用地3240亩进行重新配臵。三是盘活低效存量土地。对占地面积大、效益差、不符合现行产业政策、达不到环保等要求的企业实行“腾笼换鸟”，采取拆、归、并等方法，协议回购企业用地1317亩，解决了急需用地建设项目的用地需求。出台优惠政策，鼓励利用原有厂区土地进行增资扩建改造或建造多层标准厂房出租，2006年，全市共有87个项目，利用存量土地追加投资，建设多层标准厂房，节约土地3000多亩。

三、强化节约集约用地评估，把好建设项目用地验收环节

全面建立建设用地项目竣工验收评估制度，从根本上保证了依法节约集约用地。

(一)建立建设项目用地验收制度。严格实施建设项目用地节约集约利用验收，凡2005年以来批准供应的新上建设项目用地都必须进行竣工验收，用地单位在建设项目竣工后，先对照土地出让合同等用地批准文件规定的各项用地条件和节约集约用地指标进行自检，在此基础上，国土资源部门会同相关部门，按照建设项目供地批准文件约定的建设期限、建筑容积率等方面要求，进行实地踏勘和综合检查。到目前为止，全市共对1170个竣工建设用地项目进行验收，涉及土地面积为3.68万亩。

（二）建立建设项目土地利用评估制度。在建设项目用地节约集约利用验收工作的基础上，根据土地出让合同等土地批准文件的约定和验收结果，对照土地节约集约利用评估标准进行综合评估，对达到各项规定指标要求，经建设项目用地验收评估合格的，用地单位可申请办理土地变更登记；验收评估不合格的，由国土资源部门出具限期整改等书面处理决定书，按验收评估标准要求签订有关实施整改的具体补充协议。

（三）建立建设项目用地变更登记制度。建立建设用地节约集约利用验收评估后土地变更登记制度，用地者在规定的建设期限内完成各项建设并达到相应的节约集约用地标准的，在国土资源部门进行验收评估合格后，更新地籍图和相应的宗地图，办理土地使用权变更登记，换发在整个土地使用期限内有效的土地证书。2005年来，全市有1091宗3.38万亩建设项目用地在验收评估后进行了土地变更登记。此项工作的有效开展，有力地促进了建设用地的跟踪管理。

加强建设用地全程管理是依法严格土地管理，促进节约集约用地，保证经济社会又好又快发展的重要举措。在今后的工作中，我们将在政策上、制度上进一步健全完善，确保跟踪监管措施落实到位，努力实现土地利用方式的根本性转变。

第四篇：提高城镇低效、闲置建设土地节约集约利用水平

提高城镇低效、闲置建设土地节约集约利用水平

一、完善建设用地管理

划定允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区，强化建设用地空间管制，严格土地利用计划管理，提高产业用地供地标准，合理安排土地开发时序，加大批后监管力度，强化建设用地动态管理。新增建设用地优先保障国家级、省级重大项目建设。譬如，在徐州，应集中支持徐州市中心城区建设，重点满足工程机械、电子、新能源等高新技术产业和商贸物流等现代服务业发展用地。

二、统筹城乡建设用地

贯彻落实以城带乡的区域土地配置理念，适度扩大中心城区、县（市、区）城区及重点中心镇用地规模，增强城镇的辐射、带动功能，引导人口向城镇集中，逐步减少农村居民点用地规模，提升城乡建设用地综合配套和集约利用水平。与城镇工矿用地、交通枢纽用地、公共服务设施用地和生态用地布局相结合，分类指导，因地制宜地改造利用农村居民点用地，推进社会主义新农村建设和城乡和谐发展。

功能转换型农村居民点用地：城镇用地扩展边界内的农村居民点用地，按城市居住区标准统一规划建设，农村居民点用地逐步转化为城镇用地，预防出现新的“城中村”，节约城镇建设占用耕地规模。

保留提升型农村居民点用地：分布在城镇用地扩展边界外围、镇村布局规划保留的村庄和集中居住区，坚持统一规划，差别化建设，稳步推进城乡建设用地增减挂钩，提高农村建设用地利用水平。城市近郊及经济基础较好地区，大力建设新型农村社区公寓，合理开发多层和高层住宅，增加公共服务和设施用地，切实改善居住环境，促进农地非农化和农民市民化协调发展；一般镇和中心村结合地方实际，以建设公寓式农民社区为主，辅以一定比例的独栋住宅用地；边远地区规划保留的农村居民点，严格执行户均和人均用地标准，控制土地粗放利用行为。

三、引导产业用地结构调整

建立适应产业结构战略性调整的产业用地管理政策体系，通过产业用地置换政策和超前预留产业发展用地，引导产业用地结构稳步调整，逐步形成以装备制造业、新能源、食品及农副产品加工业、商贸物流旅游业用地为主体，以纺织、木材加工等劳动力密集型产业用地为补充，以建材、冶金等传统资源开发型产业用地升级为重点的产业用地格局，解决老工业基地和资源型城市工矿用地比重过高和用地结构层次不高问题。产业用地供应与产业集聚发展相结合，重点满足市区、铜山县新型工业化发展用地，邳州、贾汪、沛县、丰县等地区专业化、特色化机械制造业发展用地，铜山、邳州、丰县特色食品产业用地发展用地，邳州、丰县林木加工产业发展用地，徐州科技创业园等高新技术园区发展用地，新城区商务中心、区域性现代物流基地发展用地。

第五篇：农村宅基地管理及农村土地集约利用的途径探讨 商丘市[模版]

农村宅基地管理及农村土地集约利用的途径探讨

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发布时间： 2009-5-20 8:09:23 被阅览数： 501 次 来源： 商丘市国土资源局

----以商丘市为调查研究对象

商丘市国土资源局规划科李 凌

加强农村建设用地管理，推进农村村庄宅基地整理，促进土地合理利用，提高土地利用率，有效保护耕地，是我国国土资源管理工作的重要内容之一。了解农村村民居住用地现状，探索宅基地管理途径与提高农村土地集约用地方法有着重要意义。本文以商丘市农村居民点用地为调查研究对象，探索了相关问题，提出了一些建议，希望能为农村宅基地管理工作提供一些参考。

一、商丘农村居民点用地现状

商丘市位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，是河南省的东大门。商丘市辖永城一市，夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权六县和梁园、睢阳二区，177个乡镇(其中61个镇)、12个街道办事处，4646个行政村。全市土地总面积1074平方公里，其中耕地面积1079.9万亩,总人口816.9万人，其中农村人口为603.7万人,是典型的农业大市。(数据来源：2006年商丘市统计年鉴）据调查统计：全市4646个行政村的603.7万农村居民，共分居于16896个自然村。根据商丘市土地开发整理规划：2000年居民点占地总面积达115827.17公顷(其中，村庄建设用地105246.31，闲散地10580.86公顷），人均用地达199.48平方米，其中人均最高用地达到232.38平方米，全市90％的村庄不同程度的存在“空心村”现象，新增耕地潜力27184.31公顷。“空心村”的存在不仅严重影响了村容村貌和农村居民的生产生活，也造成土地资源的浪费。

二、形成农村居住现状的原因分析

1、现行法律法规制度不完善，有关规定滞后

目前我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。2004年11月国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但该《意见》是以部门意见的形式出台，法律效力低。这方面的法律法规与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。现有的政策规定在一些方面相对宽泛，不够细致，操作性差，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异较大。法律法规的不完善在制度上进一步增加了农村宅基地的管理难度。

2、村庄建设缺少统一规划

村镇规划工作滞后，从而使村庄建设缺乏规划约束，一定程度导致了村民建房的随意性，使村庄建设长期处于无序状态，违法用地、乱搭乱建，尤其是原有基础设施差、道路不畅的村庄，村民为了生活便利，就不由自主的将新建住房不断向村外发展。

3、宅基地使用的无偿化，使农民的认识产生了误差

农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为耕地保护与己无关，对土地(耕地)的重要性、耕地减少的危险性认识不足或根本没有认识，助长了滥占乱用耕地现象禁而不止。尤其是近几年在减轻农民负担的大环境下，进一步助长了农民滥占土地乱建住房，农民建房用地处于无序状态，农民违法占用耕地的现象十分普遍。

4、农村经济的发展使村民改善居住条件的愿望增强

近年来，农村经济得到了快速发展，一方面农户的机械化工具越来越多，受村内道路不畅的影响，改善居住条件与环境就成了许多村民的愿望，由于基层土地管理不到位，再加上没有规划的引导与约束，这些村民就根据自身的需要，在交通便利、环境好的地方任意建房，致使村庄不断外延；另一方面，一些村民外出就业，甚至在外地安家落户，而原有宅基地没有及时收回，就造成了宅院闲置现象。

5、农村宅基地的市场流转体制缺乏

目前现有的法律法规中都没有对农村宅基地的市场流转作出规定，但宅基地私下流转的现象普遍存在，这不但扰乱了土地市场的正常秩序，也加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

6、村民受传统思想的影响

一是长期以来，无偿、无限期的土地使用制度，造成了村民或宅基地继承祖业、或多占多用、或宅基地私有的错误观念，特别是实行农村责任制后，一些村民就认为分到的田就是“自家地”了，有在“自家地”里盖房子谁也问不着的错误思想。二是受封建迷信的影响，按“风水”来定住宅。三是传统风俗的影响，在男女到结婚年龄时，一般女方都要求男方必须先建好新房后才能结婚，而老房子只好由老人居住，造成了多宅现象。

7、“空心村”整治难度大

空心村”整治牵涉面广，而且需要资金扶持，目前还没有建立相应的资金投入机制和奖励机制，单靠个别部门和群众的参与很难能够完成对“空心村”整治。

三、商丘市开展农村宅基地复垦工作情况

为加大农村宅基地管理，促进农村土地集约利用，2004年3月初，河南省有计划、有组织、大规模地开展了砖瓦窑场工矿废弃地和“空心村”整治工作，把加强农村宅基地管理、整治“空心村”作为当前及今后相当长一段时间内全省土地管理工作的重中之重。该市对这项工作也相当重视，2004年3月10日召开了由四大家领导参加的全市土地管理工作会议，专门布置了这项工作任务。为了把这项工作抓紧、抓好，市政府印发了《商丘市砖瓦窑场工矿废弃地和空心村整治工作方案》，（商政办〔2004〕33号文），并成立了以原主管副市长曾昭宝为组长的工作领导组；商丘市国土资源局也分别以“商国土资〔2004〕83号、88号、89号”三次下发文件，指导和督促包括“空心村”在内的“三项”整治工作。

为了把包括“空心村”在内的“三项”整治工作进一步引向深入，2006年4月15日河南省国土资源厅召开了全省基本农田整治工作会议，把“空心村”整治纳入到基本农田整治工作中。为认真贯彻落实全省基本农田整治工作会议精神，商丘市国土资源局也召开了全市基本农田整治工作会议，对全市基本农田整治工作进行了动员和部署，并成立了基本农田整治工作领导组以加强对该项工作的领导，使该市的“空心村”整治得以顺利进行。

该市在整治过程中，通过采取广泛宣传、调查摸底、典型引路、目标责任、督查督办、严格验收等措施，使整治工作取得明显成效。截止目前，该市已完成“空心村”整治177个，整治规模1378.55公顷，净增耕地729.29公顷。

四、农村土地集约化利用及城乡统筹发展的途径探讨：

1.加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理

现行的相关法律法规虽对农村宅基地的管理虽然作了规定，但比较宏观、不够具体、操作性不强，某些方面还不够完善。如对闲置宅基地、多占宅基地等没有做出相应的处罚规定，对宅基地审批后长时间不动工建设的如何处理也没有规定，其他如审批程序、划分标准、费用收取、流转管理、地籍管理和相关法律责任都需要进一步具体的规范。所以，加快宅基地立法工作，尽快出台国家《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《宅基地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

2.加快编制村庄发展规划步伐，强化规划约束。

结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。编制规划时，要从实际出发，因地制宜，做出的规划应是与本村相适应的村庄发展规划。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。

4.建立农村宅基地有偿使用制度

在不违背《宪法》、《土地管理法》的前提下按照每户只能有一处标准住宅的原则，对法定

享用面积实行划拨土地使用权形式解决其用地，对村民确因生产、生活需要要求增加宅基地的实行“有偿使用，按宅收费，以级论价，多占多交”的方式解决，再以补偿金的形式返还给农户。让少占的人得利，多占的人吃亏，利用经济手段进行调节，以遏制农村宅基地不断扩大的趋势。

5.建立农民宅基地使用权流转制度

随着城市化进程的加快，一些农民将成为城市居民，因此将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体。建立农民宅基地使用权流转制度，对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，政府可给予奖励或补助。同时探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

6.充分利用城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策，是解决上轮规划用地布局不合理、用地指标不足等问题的很好办法，是保障经济发展对用地需求的有效途径，同时也是保护耕地、促进土地节约集约利用的重要手段。结合全省进行的以“空心村”、砖瓦窑、工矿废弃地为主的“三项整治”工作，积极探索农村村庄整治工作思路，大力推动村庄整理，提高土地利用率，有效增加耕地面积，同时将置换的建设用地指标用于城镇发展用地，缓解城镇发展用地规划指标不足的矛盾。

7.建立统一的农民不动产登记制度，加快宅基地登记发证工作步伐

建立统一的农民不动产登记制度，流转中要加强农村宅基地的变更登记工作。要明确登记发证中的相关政策界限，解决农村宅基地登记发证中超占面积、一户多宅等政策性问题，加快农民集体土地确权和宅基地登记发证工作步伐。有条件的市、县，应对农村宅基地进行一次普查，健全宅基地地籍档案。在技术基础方面应进一步健全和完善地籍调查规程及土地确权规定。积极探索“两图一表”（宅基地现状图和规划图、宅基地申请计划表）管理模式，实现宅基地规范化、信息化管理。

8.建立整治资金投入机制和利益分配机制

一是从新农村建设和农业项目开发配套资金拿出一部分用于村庄整治；二是县(市)区要从各级财政收取的土地出让金和耕地开垦费等土地收益中拿出部分资金；三是采取乡政府、村组集体和农民个人三方投资、三方受益的方式，规定投资人对整治出的土地优先享有承包经营权，投入资金可抵顶一定年限的承包费；四是可尝试把整治项目推向市场，通过向社会公开招标，吸引农村闲散资金和外地资金，从而调动社会各界参与整治工作的积极性，解决整治工作的资金难题。同时，要明确村庄整治、旧村改造腾退土地的产权界定、处置、使用及土地收益分配关系，充分考虑农民土地补偿及腾退土地收益，让农民真正从腾退土地中获益。严禁地方政府和房地产开发商借新农村建设、村庄整治、旧村改造的名义，利用腾退土地从事房地产开发，规避建设用地指标的审批与管理。