关于进一步规范招投标活动的思考及建议

第一篇：关于进一步规范招投标活动的思考及建议

关于进一步规范招投标活动的思考及建议

质监站 监察室（2012年4月28日）

交通工程实行招投标，既是国家产业政策的要求，也是我市交通工程建设的实际需要；既是一个经济行为，可有效地选择合理单位，节省投资，也是一个政治过程，可化解矛盾，维护一方稳定。经过多年努力，目前我市初步形成了较为规范的“公平、公开、公正”交通工程建设市场环境。但从近几年交通工程招投标活动监管的实际情况来看，由于有些单位对交通招投标法律、法规学习理解不够，在指导思想、具体操作等方面的有所偏差，也存在着一些不够规范的地方，流标情况时有发生、借资质投标、廉政风险点未规避等，主要表现在以下几个方面：

1．招投标活动的公开程度仍需扩展，公开招标是招投标工作的主要方式，只有高度的公开，才能确保竞争的充分，使招标人在满足项目基本要求的前提下，以最低或较低的价格获得最优的服务，从而能够合理使用投资，节约资金。同时公开是公平、公正的前提和基础，公开招标是监督的基础，公开招投标活动的内容是招投标基本原则。当前招投标活动中，主要存在几方面的问题：（1）有些小而散的项目完全符合不公开招标的条件，目前却采用公开招标方式，由于利润空间小对潜在投标单位缺少吸引力，导致经常流标；（2）招标信息公开不足，如招标报名日期仓促、招标文件含糊不清、关键条款缺少等；（3）公开的评标方法简单，只提供原则的条条框框，实际操作性不强。2．对施工企业资格审查控制不严，有些不具备投标资格的无独立资质单位借用一些有资质的企业参加投标，一旦中标，有资质单位收管理费后放手不管，这种“高资质投标，低素质进场，无资质施工”违反建设程序的做法是当前工程建设模式的一大漏洞，直接影响工程施工的质量。这种现象的泛滥，固然与施工单位的出卖资质获得利益有关，但很多时候与建设单位默许有着一定关系。

3．地方保护主义较严重，建设单位利用手中掌握的工程验收权、行政处罚权等特殊权利来限制外地、外行业的企业进入。工程招标中的保护主义表现形式多样，如施工过程中的资金拨付条件苛刻，工期规定十分紧张，标段划分越来越小，越来越不合理；缩短投标时间，让外地投标者来不及编制投标文件；加大招投标成本，标书售价不合理，远超制作费用，使部分投标者望而却步。

4．招投标过程控制不严(1)建设单位缺少工程、法律、合同方面的专门人才，对涉及的工程经济及管理方面的业务不熟悉，制定评标细则时考虑不够全面，招标文件编制较粗糙，特别是工程量清单与实际出入较大，导致标底不准确，变更较多影响招投标文件的公正性。(2)施工企业由于自身需要，为达到中标目的有意压低报价，采用微利标、无利标甚至亏损标，致使投标书编制缺乏规范性。(3)由于交通工程的复杂性，针对不同项目尚缺乏科学合理的评标办法。

5．部分项目评标仍欠公正，评标是招标工作中最关键的环节，目前评标不规范主要表现主要在：评标细则不够明确，操作随意，交通工程专家面太窄、人数较少，评委和投标人从事同一行业，基本都是熟悉的；缺乏操作性强的评标、定标细则，导致评标随意性大，感情因素、行政影响色彩浓；少数评标人员不能公平、公正、科学地评标。

6．投标文件编制质量不高，相关投标文件编制人员对交通招投标法律、法规、招标范本及文件学习理解不够，在指导思想、具体操作等方面的有所偏差，在专家评标过程中，不少企业不能通过符合性审查，或者违反强制性条款对招标文件没有响应而被作为废标。

针对以上问题具体建议如下：

1．进一步拓宽招投标公开渠道，尤其是一些中、小项目要充分利用中国招标投标网、兴化市招标采购网、兴化市交通运输局网站、泰州市交通运输局网站等一系列媒体平台公开招标信息，吸引潜在投标单位积极报名参与投标活动。

2．严格执行兴化市交通工程建设市场黑名单制度，进一步完善招投标监管制度，严格投标单位资格审查，利用履约考核这一有效手段，严厉打击借资质投标、违法分包、转包等不法行为，营造良好的招投标建设市场环境。

3．杜绝地方保护主义，严格执行相关法律、法规。其中《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十三条明确规定“招标人编制的资格预审文件、招标文件的内容违反法律、行政法规的强制性规定，违反公开、公平、公正和诚实信用原则，影响资格预审结果或者潜在投标人投标的，依法必须进行招标的项目的招标人应当在修改资格预审文件或者招标文件后重新招标。”在招投标活动中不得设臵限制外地、外行业企业等潜在投标单位进入本地建设市场的不合理门槛。严格按法律、法规要求控制招投标活动时间，给予潜在投标单位充分的时间编制投标文件。

4．整合一些中小型项目进行捆绑招标，适当提高利润空间，增加项目吸引力，避免中小项目因投标报名单位不足而流标。

5．加强对招标前期工作的监管，（1）对招标文件和标底编制人员的资格审查（2）对招标文件的条款、参照标准，尤其是评标细则的合法性、合理性等，进行审查（3）对标底工程量清单的编制依据、参考价格及结果的审查。6．组建由有关技术、经济等方面专家组成的评标委员会，降低业主代表廉政风险十分必要，业主代表由于公开的专家评委身份，存在着被相关投标企业及人员暗中实施影响的可能，为保证招投标活动的公平、公正，同时也是对业主代表的保护和关爱，建议取消业主代表，评委全部从省评标专家库中随机抽取。同时，积极推行网络远程异地评标。

7．建立专家考核制度，强化对评标专家的考核，对参加评标专家的评标行为进行全过程监管，形成客观、公正、科学的评价体系，及时将考核结果上报泰州交通主管部门。

8．加强招投标活动中相关材料编制人员的业务培训，可以采用邀请有关专家现场授课和自学等形式，积极提高业务素质，避免因招标文件、标底、投标文件等编制粗糙、不合理，导致的流标、废标情形出现。

9．编制兴化市招投标活动廉政风险防控手册，建立招投标活动廉政风险长效防控机制，强化廉政教育，加强学习，提高自身素质，提高自身免疫力。学习法律、法规，学习党的方针政策，充分认识反腐败斗争的长期性、复杂性、艰巨性，常思贪欲之害，不贪不占；常怀律已之心，严于律已；常除非分之想，淡泊名利；常守为官之德，执政为民。

随着交通招投标各项法规和制度的日益完善，各项操作程序的日益规范，必将建立一个良好的招投标环境，形成建设方用最少的钱建成高质量的工程，工程施工方既能承揽到工程任务又能获得较好利益回报的双赢局面。

第二篇：关于进一步规范定海区乡镇(街道)招投标工作的建议

关于进一步规范定海区乡镇(街道)

招投标工作的建议

近年来，随着我区经济社会的发展，全区基础设施、社会事业等建设项目日益增多，各乡镇招投标项目也随之增加。经统计，2006－2008年三年间，全区乡镇（街道）50万元以上招标项目约为65个，50万元以下招标项目约为220个。由于50万元以下建设工程由各乡镇（街道）自行招标，因此各乡镇（街道）在招投标过程中操作程序也会各有不同。为了贯彻执行《中华人民共和国招标投标法》、《浙江省招标投标条例》等法律法规，了解、掌握全区各乡镇招投标工作情况，我们专门下发文件对全区各乡镇的招投标进行了专题调研，在此基础上，对进一步规范各乡镇（街道）招投标工作提出了一些建议。

一、我区目前乡镇（街道）招投标工作的基本情况

1、招投标机构及人员、经费等情况

各乡镇（街道）招投标中心成立于2005－2007年之间。他们均设有招投标领导小组，领导小组成员由党政班子成员组成。招投标中心除个别乡镇外，基本上没有配备专职人员，一般由副镇长兼任招投标中心主任，业务科室兼任招投标中心日常事务。建设工程的招标经费由乡镇财政支付，基本上不收取任何费用。

2、招标投标监管、规范招标投标活动制定的相关管理规定情况

各乡镇（街道）招投标领导小组下设招投标监督小组，由人大、党纪等成员组成，对各个招投标项目进行监督管理。每个乡

镇在招投标监管、规范招标投标活动制定的相关管理规定各有不同，大多制订《招投标工作实施办法》、《招投标监督管理办法》、《评标须知》、《操作流程》、《工作人员廉洁准则》等各类规章制度，有些乡镇制定了《招投标市场管理办法》、《招投标交易活动投诉处理暂行办法》等。

3、工程招标投标操作程序情况

根据招投标工作流程，分为招标项目的提出、招投标领导小组审核、预算审核、拟定招标方案、确定招标方式、编制审核招标文件、发布招标公告或发出招标邀请书、报名和资格审查、开标评标、确定中标候选人、中标公示、确定中标人并发出中标通知书、签订合同并备案等程序。在调研中我们发现各乡镇（街道）工程招投标流程基本做到规范，但深度有所不同，只有个别能严格按照执行。

招标公告主要在本乡镇（街道）范围内张贴发布，根据工程实际情况对竞标者提出一定的资质要求。标书制作一般比较简单，只有工程量和单价，部分标书只有一个总报价。各乡镇（街道）所采取的评标方法没有具体规定，评标中，主要以标的为评标依据。没有评标专家库，评标人员主要由有关领导和业务人员参与。中标者名单一般在招投标现场予以公布，并出具中标通知书。

二、乡镇招投标工作取得的主要成绩

1、公开招投标意识较强。经过多渠道的宣传和要求，乡镇（街道）的房屋建筑、市政基础设施、公路、水利项目及公有资

产转让、出租等基本都能自觉组织公开招投标。同时，部分社区、村级项目也已纳入招投标。

2、规范了权力动作。采用工程招投标，杜绝了幕后交易和暗箱操作，使交易活动更加公开、透明，最大限度地降低了以权谋私的可能性，推进了基层党风廉政建设。

3、取得了一定的经济效益。通过工程招投标，引入竞争机制，使建设成本一定程度下降。双桥镇、白泉镇、金塘镇、小沙镇等2006年2008年对50万元以下项目招投标分别节约资金40万元、30万元、104万元和138万元。

三、当前乡镇招投标工作中存在的一些问题

尽管各乡镇能认真贯彻落实招投标工作的相关法律法规，但我们在调研中也发现了一些不容忽视的问题。

1、招投标操作过程欠规范。由于乡镇（街道）招投标工作机制、制度还在完善中，其自行组织的招投标工作存在着种种不规范现象。主要表现为：一是招标公告没有广泛张贴。大多数乡镇只将招标公告在政府门口、政务公开栏、农贸市场等场所予以张贴，造成投标人的数量偏少，有的甚至不足3家，缺乏竞争性。二是标书制作不规范。招投标标书大多由乡镇业务部门凭经验制作，工程预算的编制人员大多没有相应的从业资质，部分预算甚至是参照以前相关资料估算而得。三是中标结果不公示。大部分项目在宣布中标结果后，建设单位立即与中标人签订合同，中标公示环节大多被省略。四是台帐资料残缺不全。乡镇自筹资金建设并验收的项目，招投标资料大多不全。有的乡镇只有会议纪要、合同或协议，有的乡镇在招投标结束后，只留存了中标人资料，非中标人的资料或保管不全或直接退还，个别镇（乡）甚至连预算书、会议纪要都没有。

2、乡镇专职工作人员缺乏。由于乡镇（街道）招投标中心成立于近几年，大多数招投标项目较缺乏，工作任务量不大，因此在人员配备上不足。目前除金塘镇配有专职的招投标工作人员外，其余乡镇（街道）均为兼职人员。对从事招投标工作的人员也没有进行系统培训，业务素质不高，使招投标操作程序难以严格执行。

3、没有评标专家库。乡镇（街道）招投标虽然涉及项目不大，但涉及的门类较为广泛，有房屋建造、交通道路、水利设施等，而专家评委往往是乡镇领导。

4、规避招标现象时有发生。主要表现在：一是建设单位将工程化大为小，将工程项目中的小额附属工程、装修工程等排除在招标范围内，从而规避招标。二是压低预算价。想方设法将工程造价降低到招标限额以下，确定施工单位后，再进行项目调整，最后按实际结算，造成最终工程造价大大超过招标价格。

5、部分社区领导思想观念未转变。为促进本社区的群众就业，提高群众的收入，部分社区领导认为公开招标会失去提高本社区群众收入机会，仍存在将本社区的工程建设等项目直接发包给本社区群众的思想；或者以工程时间紧迫，公开招标耗费时间等原因，致使许多工程不经招标直接发包影响了招投标工作的开展。

四、进一步规范乡镇招投标工作的对策措施

1、强化宣传教育，提高思想认识。《招标投标法》是规范市场经济秩序特别是建设市场秩序的基本法律，建设工程的公开招投标，是维护公平竞争的市场经济秩序的内在要求和法律规定，是提高政府财政资金使用效益的有效手段，是从源头上遏止腐败和纠正不正之风的必要措施，为此，有关部门和乡镇（街道）要大力开展了《招标投标法》等法律法规的宣传，从而增强工作人员和社区群众对《招标投标法》的责任意识，在实际工作中认真贯彻落实各项招投标制度。

2、完善区级招投标管理组织。由于多年来市区管理体制方面的因素，我区一直未设立招投标管理机构。由于我区缺少招投标管理机构，工程招投标过程中出现的问题较难协调，招投标项目难以综合管理和监督，这对规范我区工程招投标工作带来一定的影响。因此，建议区政府尽快建立区级招投投领导小组，下设办公室，一方面负责与市招投标部门的衔接和协调，另一方面负责对乡镇（街道）及有关部门招投标的管理。

3、出台规范性意见。由招投标管理办公室会同有关职能部门制订有关镇乡招投标工作的规范性意见，明确规定乡镇工程建设项目的招标范围和招标形式，如投资总额在50万元以下由乡镇自行组织招标，其中，投资在10万—50万元之间的项目必须采用公开招标；对投资在10万元以下的工程建设项目可以采用邀请招标，邀标单位应不少于3家。明确规定乡镇工程建设项目的招标程序。另一方面对招标文件的编制、招标公告与邀请书的发布、资格预审、标底的编制、开标评标和定标、施工合同签订

等各个工作环节都作出明确的规定，从而从制度上规范乡镇招投标工作的操作程序。

4、建立全区统一的评标专家库。由区招投标办公室牵头，汇总全区专业人员成立区评标专家库，参与乡镇（街道）招投标工作，解决乡镇（街道）评标人员不专等现象。如一个乡镇（街道）招标，必须从区评标专家库中随机抽取专家库成员参加评标，改变以乡镇（街道）领导人员作为专家评标的现象。

5、规范工作程序。由招投标办公室牵头组织对各乡镇招投标工作人员进行业务培训，对招投标基本流程、重点环节进行业务辅导，印发统一的招投标工作台帐范本。区监察局也就乡镇纪检监察组织如何对招投标工作进行监督进行了业务培训，明确乡镇纪检监察组织在招投标工作过程中的职责定位，要求他们不得负责工程招投标的管理，也不要直接参与工程招投标的具体组织实施，而是从监督的角度履行职责，加强招投标六个环节的监督，发现有违规现象必须及时制止，同时向领导报告，一旦出现疑难情况，应及时向领导请示。

二00九年十月二十日

第三篇：关于进一步规范农村土地流转的建议

关于进一步规范农村土地流转的建议

提 案 人：####3 理

由：随着我国农村经济的快速发展和农村劳动力向非农产业的转移，使许多农民有了农业以外的就业渠道和收入来源。农村土地二轮承包后，在利益驱动、产业结构调整、农村劳动力转移等多种因素的影响下，土地流转十分频繁，这为扩大农业规模经营、优化土地资源配置、增强农业基础起到了积极的作用。但是，近年来由土地产生的纠纷逐年增加，土地流转困难重重。其原因除国家一系列利农护农政策的落实，改变了土地经营的外部环境，土地流转面临着新的形势外，土地流转机制不完善也是重要原因。

当前，土地流转中存在的主要矛盾和问题有：

1、传统思想观念重。一些农户担心流转后失了地、丢了根，不愿流转；有的外出收入高，对那点租金无所谓，不愿流转。家庭承包地块零散、农业基础设施不完善，不好流转；法律法规和政策上没有制约土地抛荒的“硬措施”，影响了流转。乡镇经管工作“缺人缺钱”现象突出，一些服务难以到位，不能及时、有效开展土地流转服务，规范各类土地流转行为，制约了流转。

2、流转机制不健全。目前，缺乏有效的土地流转中介组织，土地流转市场还没有形成,流转信息不畅,土地评价缺乏依据,农民咨询没有门路;鼓励土地流转的激励机制尚未完全形成,金融支持、税收减免等配套的政策措施还没有操作性办法;乡镇农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位。总体来说，目前土地流转的主流还处在一个自发的、分散的的状态。

3、保障政策不完善。由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全,农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题,普遍把土地作为最基本的生活保障来看待。加之当前就业压力大，二三产业进一步吸纳农村劳动力有限，许多农民文化素质不高，缺乏一技之长，不能、不敢离开本乡本土外出谋职，自然也不愿流转或放弃土地。

4、规模经营比重小。全市龙头企业和农民专业合作经济组织在发展基地、带动土地流转方面发挥的作用还远远不够，还没有形成主导作用，绝大部分龙头企业流转面积较小，很大程度上制约了我市农村土地的大规模流转。流转主要发生在本村村民之间，向企业和村外人员流转较少。

办理提案的具体建议：

1、逐步完善和健全各项政策措施。一是完善流转扶持政策。将新增惠农补贴重点向规模经营主体倾斜。推动涉农金融机构创新方法，对规模经营主体给予贷款支持。不断完善农业保险制度，降低农业生产的风险。二是健全社会保障体系。建立健全农村合作医疗、最低生活保障、养老保险等社会保障制度，加强对流出土地农民的培训，提高转移就业能力和收入，努力消除流出土地农户的后顾之忧。三是改善农业基础设施。积极推动整合涉农项目资金向土地流转规模经营倾斜，推动涉农项目向土地流转区域集中，推动建设项目由规模经营业主来实施，为适度规模经营提供更好的基础。

2、积极推进农村经营体制机制创新。不断创新农村土地经营体制机制。开展农村土地承包经营权确权登记工作，赋予农民充分而有保障的土地承包经营权。坚持依法自愿有偿原则，尊重群众首创精神，鼓励多元主体，因地制宜，形式多样，开展土地流转。只要有利于提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，有利于提高农业集约化、专业化、标准化水平，各种形式的土地流转都可以探索。经营规模宜大则大，宜小则小，不搞“一刀切”、一个模式。

3、着力培育多元新型农业经营主体。加快发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社，扩大经营规模，支持农民以承包经营权入股发展农业产业化经营；鼓励农业产业化龙头企业与农民建立多种形式的利益联结机制，建设稳定的生产基地。大力宣传农业致富典型，吸引更多的能人、工商企业、社会资本进入农村，参与土地流转，发展现代农业。

4、全面发展多元化农业服务主体。加快建立集农业技术推广、农产品质量安全、动植物疫病防控“三位一体”的乡镇农技推广机构，完善以钱养事机制。大力发展社会化服务组织，特别是农机、植保、测土配方施肥等行业的农民合作社，加强服务人员技术培训，为规模经营提供内容更全、质量更好的服务。

5、不断强化对土地流转的服务与管理。强化政府在土地流转中的服务和管理职责。加强农村土地流转服务和管理体系建设，健全土地承包经营权流转市场，搭建土地流转平台，建立土地流转信息网络，建立土地流转价格形成机制，引导流转双方签订规范流转合同，完善土地流转备案、登记和档案管理制度，有效化解土地流转纠纷，维护双方合法权益。纠正和查处土地流转中严重侵害农民土地承包权益、非法改变流转土地农业用途、乡村组织违法违规土地流转等问题。

办 理 情 况：近几年，在市委、政府的正确领导和上级相关部门的大力支持下。为了缓解土地闲置、撂荒问题，坚持“依法、自愿、有序、规范”的原则，立足市情实际，以促进农民持续增收为核心，以发展现代农业为方向，大力引导和规范农村土地流转，着力推进适度规模经营和农业产业化发展，积极引导农民按照市场机制进行土地经营权流转。初步形成有效的土地流转模式，取得了一定实效。使土地流转“流”出了特色，“转”出了活力。全市土地流转面积达到22.53万亩，占土地总面积的29.64%。成立各类农业专业合作社275个，带动农户20000余户。但是您提案中所提到的问题确实存在，近年来我局采取多措施进行解决。一是加大宣传引导工作，先后组织到先进县区考察学习土地流转工作经验。同时，采取召开现场会、座谈会等形式，大力宣传关于土地流转的政策精神。通过对农户土地流转前的效益对比，使农户看到实实在在的利益，提高了农户流转土地的主动性，变“要我流转”为“我要流转”；二是成立土地流转领导小组，协调全市的土地流转工作。农业局成立土地流转领导小组，协调全市的土地流转工作，由经营管理站具体负责此项工作。建立健全相关制度和工作流程，规范了流转信息档案，制定了土地流转合同范本为农民免费使用。强化土地流转信息收集、登记备案、档案管理及土地的监管。强化土地流转仲裁委员会职责职能，保护农民的合法权益，有力地促进了土地流转；三是注重规范形式，创新模式，以多元化促进土地流转。按照“政府引导、法人投资、企业经营、产业化开发”的思路，大力引导各类组织和个人参与土地流转，促进流转主体多元化。如中泰华丰、亲亲草原、金海农业等一大批龙头企业通过土地流转，建立了高标准的农牧业主产基地，为促进我市现代化农业建设起到积极的作用。

注：市农业局承办

第四篇：招投标建议

一、公开招标or邀请招标

公开招标，潜在投标人数量多，有利于投标人的充分公平公开竞争

邀请招标，针对性强，业主对项目有把控力，招标工作量相对小

【建议】公开招标，再电话邀请目标投标人。

二、资质要求or联合体

展馆类项目，必须具有展览展示行业资质

【建议】省级及以上展览展示行业协会颁发的一级资质

展馆因属建筑装饰装修专业，可以要求具有建筑装饰专项工程设计、施工资质

【建议】建筑装饰专项工程设计甲级资质、建筑装修装饰工程专业承包壹级资质

展览展示行业企业，一般不具备建筑装修装饰相关资质。如果有建筑装修装饰相关资质要求

【建议】允许联合体投标。

联合体投标，可有效整合各行业资源，共同完成综合性项目。

三、设计施工分别招标or设计施工一体化招标

设计施工分别招标：各单位能力有侧重，分别招标有利于选择最强设计和最强施工单位。设计施工一体化招标：同一单位完成设计施工，招标周期短，项目延续性好，设计效果还原性好。

【建议】一体化，减轻业主的协调工作，有利于选择综合实力最强的单位，避免出现“最强设计+最强施工=垃圾工程”的现象。

四、资格预审or资格后审

资格预审：发布招标文件前，进行资格审查，只允许符合条件的单位参与投标。资格后审：评标过程中，进行资格审查。

【建议】资格预审，减少评标工作量，避免评标过程中有效投标人不足3家引起的重新招标。

五、暗标or明标

暗标：投标文件中不允许出现公司名称、人员名称及一切可能影射投标人身份记号、符号。明标：投标文件中可做公司宣传介绍。

【建议】 暗标。有效防止不公平竞争现象的发生，增强业主对项目的把控能力。

六、投标保证金

【建议】可设置1-10万不等的投标保证金，以确保招标工作的一次性完成。

七、评分细则

1、增加设计方案得分的比重。设计方案在招标过程中应受到最大关注，因为施工环节可通过施工合同进行约束，而设计方案的效果无法再行约束。设计方案直接反映了投标单位在展示行业的综合实力。

2、适当减少业绩得分的比重，增加施工组织设计得分的比重。业绩的数量和规模应作为投标门槛在资格预审中考核。对施工能力的考核应关注施工组织设计，它直接真实地反映了投标单位的施工经验和能力，并且可作为施工过程的纲领性文件约束施工单位。

3、减少报价得分的比重。报价一味求低，只会导致豆腐工程，且施工单位会以其他方式反弹报价。业主如需对报价进行控制，可以限价招标。

4、取最高报价为最低分，其他报价以此为基准，插值加分，直到满分。

第五篇：关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

各县（市、区）房管局，各房地产开发企业、各物业服务企业：

为贯彻落实省、市物业管理招投标管理办法，完善我市物业管理市场机制，规范房地产开发企业选聘物业服务企业行为，切实维护购房人的合法权益，现就有关问题通知如下：

一、对于总建筑面积2万平方米以上的新建商品住宅项目，开发建设单位要按照《泰安市物业管理招标投标管理办法》的规定，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。开发建设单位招标时，要在公共媒体上发布招标公告，同时在泰安住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

二、招标人要按照规定时限开展物业管理招投标活动。新建商品住宅项目进行前期物业管理招标的，开发建设单位要合理安排时间，应在申请办理商品住宅预售手续一个月前进行。

招标人在发布招标公告10日前，须持相关材料到市、县（市）房管部门备案。招标人在招标文件中要载明投标有效期，在投标有效期截止时限30日前确定中标人，不得拖延确定中标人的时间，给投标人造成不必要的损失。招标人在确定中标人之日起15日内，须持有关材料向市、县（市）房管部门备案，5个工作日内，房管部门未通知招标人在招投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

三、新建商品住宅项目开发建设单位作为前期物业管理招标人，要依法组织实施招投标活动。招标人要成立招标组织，并具备相应条件，不具备条件的，可以委托专业咨询服务机构代理。

四、招标人要按规定精心编制招标文件，制定科学合理、切实可行的评标标准和评标方法。借鉴近年来市内外各招标人编制的招标文件，市房管局编制了招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求，请各招标人参照执行（招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求见附件）。

五、为充分体现公开、公平、公正原则，招标人一律要于开标时，在招标文件规定的开标地点现场抽取评标专家。

此通知

二〇一〇年七月十三日

附件：

1、前期物业管理招标投标基本流程

2、招标文件基本内容和编制要求

3、评标标准和评标方法基本内容和制定要求

附件1

前期物业管理招标投标基本流程

一、编制招标文件。

二、招标人在发布招标公告10日前到房管部门备案。需持以下材料：

1、有关的物业项目开发建设批文，包括：（1）发改委立项批复；（2）建筑工程施工许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设用地规划许可证；（5）土地使用证

2、招标公告；

3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他材料。

三、发布招标公告。

四、招标人或其委托的咨询服务机构发放招标文件。

五、招标文件需要进行澄清或修改的，招标人在规定时间内，以书面形式通知所有招标文件收受人。

六、投标人踏勘物业项目现场，招标人向投标人提供隐蔽工程图纸等详细资料。

七、编制投标文件。

八、投标人在规定时间递交投标文件，招标人收存投标文件。在开标之前任何单位和个人不得开启投标文件。

九、开标。在招标文件确定的时间、地点，由招标人主持开标，邀请所有投标人参加，招标人代表或委托的公证机构现场检查投标文件的密封情况，经确认无误后，工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人记录开标过程，并存档备查。

十、评标。评标由招标人按规定组成的评标委员会负责，评标委员会由招标人从市房管局建立的泰安市物业管理招标投标活动评标专家名册中随机抽取的专家和招标人代表组成。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法评标，评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各对投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

十一、确定中标人。招标人在投标有效期截止时限30日前，按照中标候选人的排序确定中标人。首次确定的中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

十二、招标人在确定中标人之日起15日内，向房管部门备案。备案材料包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标报告及中标人的投标文件等。

十三、招标人向中标人发中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

十四、招标人和中标人自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。

十五、中标人自《前期物业服务合同》签订之日起10日内，向房管部门备案。

附件2

招标文件的基本内容和编制要求

一、基本内容

招标文件基本内容包括：

（一）招标书

1、招标人详细资料

应包括：招标人名称、办公地址、联系方式等。

2、物业项目基本概况

应包括：物业名称、占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、建筑结构、物业管理用房、共用设施设备、公共场地、园林绿化、车库车位、社区文化娱乐设施、物业销售、维修资金收缴及入住情况等。

3、项目开工、竣工和交付使用时间

4、招标文件的领取

应包括：招标文件领取时间、地点，投标人需要交纳的相关费用及组织解释招标文件（答疑）。

5、投标截止时间、现场勘查时间及开标时间、地点等

（二）技术规范要求

1、物业管理服务内容

应包括：物业服务区域的界定、物业服务过程中责任的归属、物业服务范围等事项。

2、物业服务要求

应包括：服务人员的专业要求及物业服务收费行为等内容。

3、物业服务标准 应明确各项物业服务内容执行何种标准。

4、物业服务费的结算方式

应明确采取何种方式进行物业服务费用的结算（包干制或酬金制）。

（三）投标人须知

1、对投标人及投标文件的要求

（1）对投标人的要求应包括：投标人的资格及投标费用的承担及有关说明。

（2）对投标文件的要求应包括：投标文件格式（按招标文件提供的投标文件格式填写）、投标文件内容（文件及相关证明资料、服务理念和目标、服务机构运作方式及管理制度、服务人员配置、物业服务方案等）。

2、投标文件递交的要求

应包括：投标文件的密封、投标文件的修改和撤销等。

3、开标和评标的具体原则和要求

（1）开标：明确开标的程序、方法、基本要求及注意事项。

（2）评标：对评标原则及要求、评标人员、评标标准做出规定。

4、评标标准和评标方法（略）

（四）中标人的确定及前期物业服务合同的签订

1、中标人的确定

应包括：关于通知中标人的相关程序。

2、悔标责任

应明确招标人及中标人的权力及义务和悔标责任。

3、前期物业服务合同的签订

（五）物业服务范围、内容及要求

1、综合服务的相关问题

应包括：物业服务范围的界定、物业服务人员及各项管理规章制度的建立。

2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理职责

应包括：共用部位及共用设施设备的含义及对其实施日常维护工作的职责。

3、绿化、保洁、秩序维护的范围及所包含内容

4、空置房的管理

5、消防设施管理

应明确开展消防管理工作要求。

6、装饰装修管理服务内容

应包括建立装饰装修管理制度及装饰装修方案的要求。

7、物业服务目标

应明确关于物业服务目标实现的期限。

（六）其他事项的说明及法律法规规定的其它内容

1、关于物业服务费收费标准的约定

2、关于投标人在投标过程的违法、违纪行为的处理办法

3、其他违约责任等

（七）主要设施设备配置及说明

应包括：主要设施设备的数量及相关技术参数等。

二、编制要求

（一）符合物业管理招投标规定；

（二）与物业项目具体情况、物业服务企业资质及当地物业服务水平相适应；

（三）章节内容条理清晰、言简意赅；

（四）物业项目设施设备配置说明具体准确。

附件3

评标标准和评标方法基本内容和制定要求

一、评标标准基本内容和制定要求

以综合评分方式计算，评分分项分值权重（满分值100分）为：

1、项目物业服务机构及人员配备分项的分值应不少于总分值的25%。

（1）物业服务负责人评价占10%，（2）物业服务专业人员及工程、管理、经济类相关专业专职管理和技术人员配备评价占15%。

2、物业服务方案分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）本项目的服务特点、服务目标、服务方式、档案建立与管理，经费收支预算、经营与管理，服务新思路分项各占10%，（2）服务内容及标准占7%，（3）规章制度占5%，（4）服务人员岗位职责占8%。

3、拟投入该项目的设施设备分项的分值应不少于总分值的5%。

4、物业服务收费分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）收支项目合理分项占10%，（2）有合理的增收节支政策分项占6%，（3）物业服务费标准适当分项占14%。

5、物业服务业绩、信誉分项的的分值应不少于占总分值的10%。

（1）质量保证体系及物业管理经验分项各占5%，（2）物业管理信誉分项占5%。

二、评标方法基本内容

评标方法应包括如下内容：

1、评标严格按招标文件的要求和条件进行；

2、评标遵循公平、公正、择优、和诚实信用的原则；

3、对所有投标人的投标评估，都采用相同的程序和标准；

4、评标委员会根据投标书及答辩情况进行综合评分，按照得分多少编写书面评标报告，评选出合格的3名中标候选人；

5、特殊情况处理方式。

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