银川市直管公房管理办法(2012年修正本)

第一篇：银川市直管公房管理办法(2012年修正本)

银川市直管公房管理办法（2012年修正本）

（1992年7月13日市人民政府令第40号发布 根据2012年2月7日银川市人民政府令第2号公布 自公布之日起施行的《银川市人民政府政府关于修改部分政府规章的决定》修正）

第一章 总则

第一条 为了加强直管公房的管理，充分发挥其使用效益，保护国家和承租人的合法权益，推进住房制度改革，根据国家有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 银川市住房保障局（以下简称住房保障部门）是市人民政府行使房地产行政管理和组织住宅建设的职能部门，对直管公房行命名经营管理的各项职权。住房保障中心是市住房保障局的派出机构。

第三条 直管公房系国有财产，其所有权和经营权受法律保护，任何单位和个人不得利用直管公房从事非法活动或牟取非法收入。

第四条 凡租用直管公房的单位或个人，均应遵守本办法。

第二章 租赁管理

第五条 《租赁合同》是承租人使用直管公房的合法凭证。租赁直管居民住宅，承租人必须在取得市住房保障部门签发的《住房迁入证》后十日内与住房保障中心签订《租赁契约》；租用生产营业用房和办公用房，承租人可直接与住房保障部门或住房保障中心签订《租赁合同》。

任何单位和个人在未办理合法租赁手续之前，不得以任何借口占用直管公房。第六条 未经市住房保障部门批准，承租人不得改变房屋用途。确需要改变房屋用途的，必须经市住房保障部门同意，并重新签订《租赁契约》或《租赁合同》。

第七条 承租人有下列行为之一者，市住房保障部门有权解除《租赁契约》或《租赁合同》，并收回房屋：

（一）擅自转租、转让、转借或变相买卖直管公房的；

（二）连续闲置三个月以上，且它处另有住房的；

（三）住房连续拖欠房租六个月以上；生产、营业办公用房连续拖欠房租二个月以下的；

（四）未经房管部门同意，擅自调整或对换直管公房的。

第八条 承租人户口迁出本市、工作调往外地或亡故的，家庭其他成员可领受承租资格，但须在二个月内办理承租人变更手续。无人或无需领受承租资格的，房屋由市住房保障部门收回。

第九条 因城市建设需要拆迁直管公房，必须按照有关规定办理。在房屋拆迁的同时，自然终止原租赁关系，回迁安置后另行签订新的《租赁契约》或《租赁合同》。

第十条 住房保证金是城市住房基金。在给拆迁户和其他用户安置新建楼房时，房管部门应按规定收取住房保证金。

第三章 调配管理

第十一条 凡需要调换房屋，必须经市住房保障部门批准，按照房屋互换的有关规定办理手续，并重新签订《租赁合同》。第十二条 腾退出的旧直管公房实行补偿分配。分配的对象主要是无房户和住房特困户。

第四章 租金管理

第十三条 承租人必须按月交清房租。逾期不交纳者，按月租金额百分之十加收滞纳金。

因房屋结构和设施条件改变，应按规定调整租金标准。

第十四条 严格执行国家规定的住房标准。对超标准住房的，其超出面积按政策规定加收租金。

第十五条 根据国家的有关政策规定，由市住房保障部门会同市物价部门调整直管公房的租金标准和计租方式。调租后，直管公房的承租人和被承租人应重新签订《租赁契约》或《租赁合同》。

第五章 使用管理

第十六条 承租人必须爱护房屋及其附属设施。有下列情况之一者，市住房保障部门应追究承租人或直接责任人的责任：

（一）擅自拆改墙体、掏门、开窗等破坏房屋结构的；

（二）存放易燃、易爆物品酿成事故，造成房屋损坏的；

（三）在住宅内私自安装生产动力设备，影响房屋使用寿命的；

（四）在住宅楼板或阳台上超负荷堆放重物的；

（五）因使用不当或私自改装，造成上水跑漏、下水管道堵塞、电路烧损等影响正常使用或污染环境卫生的。

第十七条 严禁在新建小区和公房院落内搭建违章建筑物。

第六章 维修管理

第十八条 市住房保障部门应根据房屋状况和资金情况，有计划地进行房屋维修养护，市住房保障部门应给予适当的经济补偿。

房屋维修实行大修不过月，中修不过旬，小修不过周，零星维修随叫随到的服务原则。

第十九条 在正常情况下，如房屋发生意外倒塌事故，给住房造成损失，市住房保障部门应给予适当的经济补偿。

第二十条 经市住房保障部门鉴定为危险房屋不能继续使用时，应及时通知承租人暂行迁出，以便尽快维修。如承租人接到通知后，不及时迁出，所造成的一切损失由承租人负责。

第二十一条 房屋维修项目由住房保障部门按照国家有关规定确定，承租人应予积极配合。对于影响施工的违章建筑或临时性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻碍施工。

第二十二条 住房保障部门应积极采取“公修私助”、“私修公助”和“单位资助”等形式维修直管公房，以改善住房的居住条件，但维修后的产权不变，租赁关系不变。

对房屋产权交叉的毗连房屋公用部分的维修，应按面积合理分担维修费用，不得互相推诿。

第七章 罚则 第二十三条 违反本办法第五条规定，非法强占直管公房的，由市住房保障部门责令限期搬出；逾期拒不搬出的，申请人民法院强制执行。

第二十四条 违反本办法第六条规定，擅自改变房屋用途的，市住房保障部门可停止其承租权，并可处以直接责任者50至100元罚款。

第二十五条 违反本办法第七条第（一）项规定的，市住房保障部门可没收其非法收入，并处以相当于非法收入一至三倍的罚款。

第二十六条 违反本办法第十六条、第十七条规定的，市住房保障部门除责令其恢复原状，赔偿损失外，并可视其情节轻重，处以50元至200元罚款。

第二十七条 对经鉴定确认的危险房屋，住房保障部门不及时进行维修而造成事故的，应依照国家建设部《城市危险房屋管理规定》第二十三条、第二十六条之规定，由市住房保障部门承担法律责任。

第二十八条 因市住房保障部门工作失职或失误造成事故或损失的，应依照国家建设部《城市危险房屋管理规定》第二十五条、第二十六条之规定，由市房管部门承担法律责任。

第二十九条 对阻碍市住房保障部门工作人员依法执行公务或辱骂、乱打房管人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议法》的有关规定申请复议，或直接向人民法院起诉；对逾期不申请复议或未向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行 第三十一条 对于工作不负责任、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的房管人员，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第八章 附则

第三十二条 依据本办法执行的罚款，一律上交财政。

第三十三条 第三十四条

本办法自发布之日起施行。

单位自管房以及永宁、贺兰两县的直管公房可参照本办法执行。

第二篇：兰州市直管公房管理规定

兰州市直管公房管理规定

第一条 为了加强直管公房管理，保护出租人和承租人的合法权益，维护直管公房管理秩序，确保直管公房的安全使用，根据《中华人民共和国房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》及其他相关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城关区、七里河区、安宁区、西固区的直管公房管理工作。

本规定所称的直管公房是指所有权归政府并由房地产管理部门直接管理的公有房屋（以下简称直管公房）。

本办法所称出租人系指房地产管理部门；承租人系指与房地产管理部门签订合法的租赁协议并在租赁期内享有直管公房使用权的单位或个人。

承租直管公房的个人须具有本市城镇户口。

第三条 兰州市住房保障和房地产管理局是本市直管公房管理的行政主管部门，负责本市直管公房的统一管理工作。

第四条 兰州市直管公房实行三级管理制度： 直管公房行政主管部门负责直管公房的产权管理； 兰州市房地产经营公司、七里河区房地产管理局，是直管公房的具体管理单位（以下简称公房管理单位），受直管公房行政主管部门委托，负责直管公房具体管理工作。

其主要职责是：

（一）负责国家、省、市相关法律、法规、政策的贯彻落实，（二）负责直管公房的经营管理工作，确保直管公房的权益不受侵犯，确保国有资产保值增值；

（三）负责直管公房的维修管理、危房解危和抢修工作，保障直管公房住用安全；

（四）负责直管公房的委托管理和租赁管理，签订、变更和终止直管公房租赁协议；

（五）负责直管公房被拆除后其产权及货币安置款的回收；

（六）负责低保户租金减免的调查、审批；

（七）根据房改政策，负责直管公房房改出售的初审；

（八）做好与直管公房相关数据的调查、摸底和资料汇总工作；

（九）负责直管公房档案管理，及时做好房产资料的收集、整理、建档；

（十）负责落实私房政策及直管公房的信访工作。房管所具体实施直管公房的日常管理及维修工作。第五条 直管公房系国有资产，任何单位和个人不得利用直管公房从事非法活动或牟取非法利益。

第六条 除直管公房所有权人以外，任何单位不得无偿划转直管公房。

第七条 管理、租用直管公房的单位或个人，均应遵守本规定。

第八条 直管公房产权的取得、转移、变更、灭失，由房管所现场勘验，公房管理单位审核后，报直管公房行政主管部门审批。

第九条 直管公房实行产权登记管理制度。直管公房产权的合法凭证是《房屋所有权证》、房屋资产原始账册。房管所具体实施直管公房产权登记申报工作，须做到产权清楚，建立健全直管公房产籍档案。未经公房管理单位批准，任何单位和个人不得随意借阅直管公房产籍档案。

第十条 严禁公房管理单位及房管所将任何单位和个人修建的非法建筑物纳入直管公房管理。

单位和个人申请将合法建筑物的产权纳入直管公房管理的，由房管所现场勘验并提出意见，公房管理单位审核后，报直管公房行政主管部门审批。

第十一条 《兰州市直管住宅房屋租赁证》和《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》是承租人承租的直管公房的合法凭证。

《兰州市直管住宅房屋租赁证》和《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》应载明房屋地址、承租人姓名或单位名称，房屋状况、用途、租赁期限、租金标准及交纳期限，租赁双方的权利、义务和违约责任。

对新增的直管公房需核发《兰州市直管住宅房屋租赁证》以及签订《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》，由房管所现场勘验后提出审核意见，报公房管理单位审批（分管负责人签字），并上报直管公房行政主管部门备案。

第十二条 承租人未经批准，不得擅自改变承租房屋的用途、结构、设施设备；承租人因生产或居住需要，确需对房屋进行改建或增添设施设备时，须经公房管理单位鉴定同意。

承租人有下列行为之一的，公房管理单位有权终止租赁关系，收回租赁的直管公房，造成的损失由承租人承担：

（一）将承租的直管公房使用权擅自转让、借用、抵押或调换给他人使用的；

（二）擅自改变承租房屋的结构、设施设备或房屋用途的；

（三）住宅房连续闲置或拖欠租金六个月以上、非住宅房连续闲置或拖欠租金三个月以上的；

（四）利用承租房屋从事违法活动的；

（五）其他严重损害出租人权益的。

第十三条 承租人有下列情形之一的，承租人或其直系亲属可到房管所申请办理更名手续，经公房管理单位审批后可以继续承租：

（一）户口迁出本市的；

（二）本人亡故的；

（三）自愿将房屋过户给生活困难且无房居住的直系亲属的；

承租人在他处另有住房的，须将承租的直管公房交回房管所。

第十四条 承租人在租赁期限内，需要将承租的直管公房转租给他人的，须向房管所提出申请，经公房管理单位审批后，由房管所、原承租人、现承租人三方签订转租协议书，方可转租。

第十五条 承租人擅自转租直管公房，房管所一经发现，应书面通知承租人在三十日内办理转租批准手续。对拒不办理转租手续的，视为承租人自动放弃承租权利，房屋由房管所收回。

第十六条 无租拨用的直管公房，使用单位应每年与房管所签订无租拨用房屋使用协议，第十七条 无租拨用房屋使用单位因改制等原因致使单位性质发生改变，已不符合无租拨用房屋相关规定，或擅自改变房屋用途，将无租拨用房屋用于生产经营活动的，原无租拨用房屋使用协议自行终止，使用单位必须与房管所重新签订租赁协议，缴纳租金。拒不缴纳租金的，房屋由房管所收回。

第十八条 承租人必须爱护承租的直管公房及其附属设施。有下列情形之一的，公房管理单位应追究承租人的经济责任：

（一）擅自拆改墙体、掏门、打洞、开窗等破坏房屋结构的；

（二）存放易燃、易爆物品酿成事故，造成房屋损坏的；

（三）在住宅房内私自安装生产动力设备，影响房屋使用寿命的；

（四）在房屋楼顶或阳台上超负荷堆放重物造成房屋损坏或严重影响市容市貌的；

（五）因使用不当或私自改装，造成上、下水跑漏，管道堵塞、电路损坏等影响正常使用或造成损失的。

第十九条 严禁在直管公房住宅小区、楼道和公房院落内堆放杂物或搭建违章建筑。

第二十条 直管住宅房的租金标准，实行政府定价，执行物价部门最新的租金标准。

直管非住宅房租金实行协议租金，其标准参照市场租金。

新购置的非住宅房一律实行公开招租。

第二十一条 对低收入家庭的租金减免，按照相关政策规定执行。

第二十二条 直管公房租金须全部用于房屋管理及维修，任何单位和个人不得挪用。

第二十三条 严禁承租人私下转让直管公房使用权，对私下转让者，一经发现，立即收回房屋，并没收非法所得。

第二十四条 承租人需要对承租的直管住宅房使用权进行转让的，须先向房管所提出申请，并经公房管理单位审批。

直管住宅房使用权转让的各项费用按物价部门批准的标准执行，由转让双方当事人按规定缴纳。

第二十五条 直管住宅房使用权转让，转让双方当事人应提交相关证明材料。

当事人提供虚假证明材料办理使用权转让手续的，公房管理单位可注销已办理的《兰州市直管住宅房屋租赁证》，造成的损失，由当事人承担赔偿责任。

有下列情况之一的，直管住宅房使用权不得进行转让。

（一）有房屋租赁纠纷的；

（二）拖欠房屋租金等费用的；

（三）转让与房屋整体不可分割部分使用权的；

（四）所承租房屋已被划入城市建设项目拆迁范围内的；

（五）损坏房屋未按要求承担修复、赔偿责任的；

（六）房管部门认为不宜转让的其他情形。第二十六条 直管非住宅房使用权不得进行转让。第二十七条 直管住宅房不得分户。

第二十八条 直管公房因城市建设需要拆除的，拆迁人须按照《兰州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，与直管公房行政主管部门签订拆迁安置补偿协议。未签订协议，拆迁人不得对直管公房实施拆迁。

对直管公房拆迁或安置补偿过程中需要对协议进行补充的，公房管理单位与拆迁人协商的安置补偿方案、补偿标准须报直管公房行政主管部门审批，方可实施。

拆迁人对直管公房产权进行货币补偿时，须对承租人进行妥善安置或补偿。

第二十九条 直管公房被拆除并进行安置补偿后，《兰州市直管住宅房屋租赁证》、《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》约定的租赁关系自行解除。

第三十条 公房管理单位及房管所负责直管公房被拆除后安置房产权及货币安置款的回收。

第三十一条 公房管理单位应当对房屋及其附属设施进行定期检查，有计划的维修，提高直管公房的完好率，保证使用人正常使用和居住安全。

无租拨用的直管公房，房屋的维护和维修由使用单位负责，费用自行承担。

第三十二条 承租人因使用不当或人为造成房屋损坏的，或阻碍出租人正常维修造成的损失，由承租人承担。

第三十三条 承租人要求对承租的房屋进行维修，需向房管所提出书面申请，房管所接到书面申请后，应及时作出维修安排。

第三十四条 直管非住宅房的修缮责任，由租赁双方在协议中约定。

第三十五条 直管公房的承租人，应配合房管所检查和修缮房屋，发现险情，应迅速报告房管所；房管所要及时妥善地进行处理。

对于影响维修施工的装饰设施、违章建筑或临时性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻碍施工。

第三十六条 直管公房被鉴定为危险房屋，需要暂时腾迁的，公房管理单位应及时书面通知承租人，承租人应在限期内搬出自行过渡，房屋解除危险后再行住用。承租人未按限期搬出造成损害的，公房管理单位不负赔偿责任。

第三十七条 涉及异产毗连的维修工作按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》执行。

第三十八条 直管公房房改出售，应严格按照相关房改政策执行。

第三十九条 直管公房房改出售，承租人需向房管所提交书面申请及相关证明材料，由房管所审查并进行价格测算，经公房管理单位审核后，报直管公房行政主管部门审批。

第四十条 有下列情形之一的，直管公房不得出售：(一)无房屋所有权证的；

(二)房屋产权或使用权有纠纷的；(三)已列入拆迁范围的；

（四）法律、法规规定不得买卖的其它情形。第四十一条 直管公房出售收入必须按相关政策规定专户储存，专款专用，任何单位和个人都不得截留或挪用。

第四十二条 经公房管理单位审核承租人不符合租赁直管公房规定的，应终止租赁协议，并限期腾退直管公房，逾期不腾退者，由公房管理单位向人民法院起诉。

第四十三条 承租人对公房管理单位作出的处理决定有异议时，可向人民法院起诉。

第四十四条 房管部门的工作人员，在直管公房管理过程中如有弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第四十五条 本规定由兰州市住房保障和房地产管理局负责解释。第四十六条 永登县、榆中县、皋兰县及红古区直管公房管理工作可参照本规定执行。

第四十七条 本规定自下发之日起施行

第三篇：XX镇直管公房管理办法

XX镇直管公房管理办法

为加强我镇直管公房管理，合理配置直管公房资源，规范直管公房租赁行为，保障直管公房使用安全，根据相关法律、法规及政策文件，结合我镇实际情况，制定本办法。

直管公房按使用性质分为住宅直管公房和非住宅直管公房。

一、住宅直管公房管理

1.承租条件

（1）承租方须为XX镇镇区非农户籍。

（2）承租方家庭人均住房建筑面积低于20平方米（以不动产权证登记的房屋建筑面积或者有权机关开具的无房证明为准）。

（3）承租方承租房屋的目的须为满足本人自住。

（4）承租方家庭人均收入须低于当年保障房收入标准（具体标准参照区政府相关规定）。

2.租金管理

（1）根据中共XX区XX镇委员会会议纪要【2020】第X号文件执行。

（2）住宅直管公房的计租面积为测绘建筑面积。

（3）承租方应当按照约定时间及时足额缴纳租金。

3.承租管理

（1）承租方信息更新。承租方应及时主动配合出租方进行采集、更新，出租方根据更新信息确定承租方是否符合承租条件；与符合承租条件的承租方签订租赁合同；不符合承租条件的承租方，出租方有权随时解除承租合同，提前收回房屋。

（2）签订承租合同。直管公房租赁双方应当签订承租合同，明确租赁期限、使用性质、计租面积和租金，规定双方权利、义务和责任。

（3）承租方人员变更。租赁期间若承租人死亡或者不符合承租条件的，出租人有权解除合同，收回房屋。与其生前共同居住的人在符合承租条件的前提下可向出租人申请继续租赁原房屋，双方另行签订租赁协议。

（4）房屋巡查。承租人需配合出租方对房屋安全及房屋使用情况的巡查。若出租人发现存在安全隐瞒的，承租人应及时进行整改。对长期空置（空置时间超过3个月）、无人居住、转租转借的房屋，出租人有权进行收回。

（5）户口迁入。承租人承租的直管公房原则上只允许承租人的配偶和子女户籍迁入，且迁入人员均需满足本办法第一条规定的承租条件方可迁入。

4.房屋维修管理

（1）承租房屋的主体结构（屋面、墙体）出现损坏的，承租方须上报出租方，经出租方核实后确定维修方案并进行维修。由于公房房龄年久，如经出租方确认无修缮必要的，可由承租人自行申请租房补贴。

（2）承租房屋的非主体结构（门、窗及其他附属设施）出现损坏的，承租方自行负责维修，费用由承租方自行承担。

（3）承租方自行承担实际使用该租赁标的（包括装修等事宜）所产生的一切费用以及因其他原因造成相关的财产、人身损害以及因承租标的发生的一切经济、民事纠纷、税费、安全事故及社会性负担，与出租方无关。

5.承租方在使用中应当遵守以下规定：

（1）保护并合理使用房屋。承租方不得擅自拆改、改建房屋或改变房屋结构、用途；妥善保管好租赁房屋及其相关一切设施，不得私自进行变更、拆毁；发现房屋存在安全隐患问题的，必须及时报告，并迅速采取相应措施保证人员和财产安全。

（2）合理装修、装饰房屋。承租方不得擅自搭建或改扩建；装修装饰费用由承租方自行承担；若租赁期满后不继续承租的或不符合承租条件被腾退的，出租方对承租方装修费用不作任何补偿和赔偿，未发生附着的装修设施承租方在不对房屋原有结构产生影响的前提下可以一并搬离，如因搬离造成房屋损害的，承租方应向出租方承担赔偿责任；若因出租方单方面原因需要收回房屋的，聘请第三方评估公司对房屋装修费用进行评估，出租方按照评估价格给予承租方补偿；因承租方责任造成房屋、装饰装修、设备及其附属设施等损坏的，由承租方负责修复或赔偿。

（3）积极协助、配合管理。出租方对房屋进行检查或维修时，承租方应积极协助，不得阻扰，否则应承担因此而不能及时合理维修造成的人身安全事故或财产损失的责任。

6.承租方有下列情形之一的，出租方有权解除租赁合同，收回房屋：

（1）承租方瞒报、谎报个人信息的。

（2）擅自将房屋转租、转让、转借，私自交换使用，出卖或变相出卖使用权的。

（3）擅自以房屋入股、合资联营的。

（4）利用承租房屋进行违规、违法或者犯罪活动的。

（5）无正当理由拖欠房租或水电费等应缴纳费用超过3个月的。

（6）承租方不在承租房屋居住连续3个月以上的。

（7）擅自改变房屋结构、用途或者拆改、开挖、使用不当造成房屋损坏、坍塌或者引起安全事故的。

（8）承租方不符合承租条件的。

（9）在报刊、网站、政府办公场所等公开场合对出租方进行恶意诽谤、肆意中伤及散布虚假信息的。

（10）违反法律、法规以及本管理办法的其他情形。

二、非住宅直管公房管理

1.公开拍租信息。非住宅直管公房的拍租信息以各种渠道进行公示。

2.公平竞租。所有非住宅直管公房的拍租需经第三方拍租公司进行拍租，拍租方自行关注拍租信息并报名参与拍租。

3.公开拍租。第三方完成拍租后需进行公示，公示期满后拍租方缴纳租金和保证金并签订租赁合同。

4.合理使用房屋。拍租方竞得租赁权后，应当从事合法商业行为；房屋的装修装饰费用由拍租方自行承担，租赁期满后不继续承租的，恢复原状。

三、其他要求

1.本办法实施中的具体问题，由苏州市XX区XX镇人民政府负责解释。

2.本办法自2021年6月10日施行。施行期间，如遇法律、法规、规章、上级政策有新规定的，从其规定。

第四篇：北京市直管公房租赁中承租人变-2

北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法

2011-02-20 16:01

北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法

修改版前言：《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》完成于2007年4月份，是一篇探讨性质的文字。文章在网络上发表后，心思就转在别的方面了。出乎意料的是，这篇探讨性质的文字在网上引起很多人的关注，法大民商经济法律网、中国房地产专业律师网等网站给予转载，最近还被中国法学会“建筑房地产与土地征收征用暨《物权法》实施疑难问题研讨会”取用，令我受宠若惊。有的市民看到这篇文字后，向我咨询公房租赁的法律问题；有些律师界的朋友，和我进行了交流：这些都是让我感到欣慰的。个别“文抄公”抄袭了这篇文章或截头去尾署上自己的名字。但这些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考为处于公房租赁纠纷煎熬中的人减轻一点负担。现在回过头来看这篇文章，觉得其中很多观点还是很武断的。现在结合自己新的认识，对原来的文章进行修改，是为修改版。

前言（原）：近一段时间来，有不少人在网上咨询与公房租赁有关的法律问题。所咨询的法律问题具有高度的相似性，基本的情况是：父亲或母亲承租公房并长期居住。子女（一般在三个以上）最初和父母居住在一起，长大成家后陆续搬出公房，到其他地方居住。买不起房的子女则一直和父母居住在一起，也有子女虽然买了房但还居住在父母承租的公房里的。还有父母已过世，子女中一人或数人或其子女继续居住公房并缴纳房租，但至今没有办理承租人变更。随着北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房绝大多数都面临拆迁的问题。而根据北京市相关规定，拆迁承租公房的，承租人可以得到一笔数额不小的补偿。在北京房价飙升的背景下，这笔补偿款被寄予解决住房问题的厚望。与此伴随的是最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年，面临妥善交代身后事现实。围绕着已经得到、即将得到或可能得到的拆迁补偿款，在家庭内部产生矛盾，很多家庭濒临破裂边缘，令人感叹。据笔者了解，此类问题在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影响了首都社会的和谐稳定。

当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人们面前的时候，特别是找不到相应法律、行政法规依据的时候，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。下面，笔者根据自己掌握的资料，对北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题，谈谈自己的看法，抛砖引玉，求教大方。

一、公房租赁及公房使用权

新中国成立后，我国在城镇逐步建立了公有制为主体、实物分配、低租金，“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。在这种住房制度下，个人不拥有房屋的所有权，而是通过租赁公房的方式解决住房问题。个人支付的租金是很低的，甚至根本不够房屋日常的维护费用，租赁公房居住实际上是公有制下的一种福利待遇。

随着我国改革事业的发展，随着计划经济向社会主义市场经济的转轨，住房制度改革也拉开序幕。总的来说，住房制度改革的趋势是从住房的实物分配到住房分配的货币化，最终实现住房的商品化、社会化。通过对我国住房制度历史沿革的了解，笔者感觉到在住房制度改革的背后始终透露出这样一个信息或政策取向，那就是：不管怎么改，结果应当是有利于“居者有其屋”，保证广大人民群

众有地方住。让人民群众无所居住，流落街头绝对不是我国住房制度改革的初衷。明白这种政策取向，对于理解现实中有关机关处理公房租赁的做法是有帮助的。那么，作为法律人，从法律的角度，我们到底应当这样认识公房租赁关系呢？它是租赁关系吗？它和普通的房屋租赁到底有这样的区别？

根据北京市有关公房租赁的规定，并结合有关部门的实际做法，针对公房租赁和普通的房屋租赁之区别，我们可以做出如下归纳：

公房租赁普通房屋租赁

标的物公产房不限于此

出租人公产房产权单位、代管单位或直管单位（房管所）房屋的产权人或其授权的人

承租人必须是北京户籍，并且没有其他住房无此限制

合同形式书面形式，由政府部门提供的标准合同书面或口头

租金极低、完全是象征性的根据市场行情确定

租赁期限很长，理论上可以存续于承租人终生由双方当事人约定转租不得转租经出租人同意可以转租

租赁关系的发生、变更（包括承租人的变更）多数情况根据既有的规范性文件办理，而不是取决于当事人的意思自治取决于当事人的意思自治

当事人之间的行政管理关系出租人与承租人之间除了租赁关系外还存在一定的出租人对于承租人使用公房的行政管理关系不存在行政管理关系 透过上面的比较，我们可以发现，公房租赁关系是一种强制色彩很浓的特殊的法律关系。公房租赁名为租赁，实际上它和一般的民事租赁关系存在本质上的差别，正所谓“此租赁非彼租赁”也。

在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人意思自治的范围被压缩到极小。公房租赁关系与其说是一种租赁（合同）关系，不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。公房承租人对于公房的权利实际上不是租赁权，而是一种用益物权，本文将其称之为“公房使用权”。（见“陈光林因子女长大无房居住诉秦明亮交回其让与居住的承租公房案”，载于最高人民法院法学研究所编：《人民法院案例选》。2003年第3辑总第45辑，人民法院出版社。）

笔者以前曾认为公房承租人对于公房享有的是一种居住权，这种认识是错误的，这里进行纠正。居住权是民法上的一项典型物权，法国法典第632——634条就对居住权做出了明确的规定。我国法律上并没有规定居住权。

虽然，我们经常看到有的法官在婚姻家庭案件的判决中写到“某某对某某房屋享有居住权”。需注意的是：这里所谓的“居住权”和传统的大陆法系物权法中的居住权是两个完全不同的概念，也可以说“此居住权非彼居住权”也。总之，北京市目前存在的公房租赁纠纷是我国社会经济体制转型中住房制度改革不彻底的一个残余；公房承租人对于公房享有的其实不是承租权（债权），而是公房使用权（物权）。当然，在法律没有将公房使用权规定为物权的时候，笔者的论断充其量只能作为一种推测，这是要特别声明的。

二、公房承租人的变更

请求变更之申请人需要具备什么样的基本条件呢？根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他

住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。

但是，上面所列的也只是一部分条件。现实生活中，公房管理部门（房管所）通常要求拟变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致，甚至有的公房管理部门（房管所）要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不予变更。问题在于符合变更为承租人的不是一人而为两人甚至多人时，家庭成员达成一致意见的可能性很小。在家庭成员不能达成一致意见的情况下，公房管理部门（房管所）是不可能给办理承租人变更手续的。即使诉到法院，法院对于公房管理部门（房管所）要求家庭成员达成书面一致意见的条件也是尊重的。在家庭成员不能达成一致的情况下，变更承租人的事情只能搁置下来。

在变更公房承租人的问题上，现实中存在这样的案例：家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为公房承租人；有的甚至伪造其他家庭成员的签名，骗过公房管理部门（房管所），变更自己为公房承租人。针对这种情况，其他家庭成员起诉到法院要求撤销该变更的，法院一般会支持。但是，如果时间隔得很久了，通过不正当手段变更的承租人根据房改政策已经将公房买下来的，其他家庭成员如何维权（提起何种诉讼请求），实在让人头疼。我个人的初步判断是，主张撤销变更会让法官很为难：因为后续的买卖合同效力认定以及房产权属变动的问题如何处理是让人很费脑筋的。在这种情况下，我认为主张侵权赔偿也许是比较容易让各方接受的。

三、公房拆迁补偿款的归属与分配

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式：

1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿；

2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系（实物补偿）；

3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权（货币补偿）。现实生活中，比较常见的是第一和第三种方式。而本文的论述仅仅针对第三种即货币补偿方式。

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。此前，看到一种论断称公房租赁中的拆迁补偿款归承租人和共同居住的家庭成员共有，窃以为没有依据。但是，笔者后来找到了也许是这种论断的依据，就是《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）。《解答》第九条规定了拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一人一份、均等分割的原则。当然，《解答》仅仅适用于上海，并不适用于北京，但是其中所透露出来的政策价值取向也许有一定的参照意义。

笔者认为，如果把公房拆迁补偿款理解为承租人及其共同居住的家庭成员共有的话，实务上会面临十分复杂的问题。首先是共同居住的家庭成员的范围如何确定？签署拆迁补偿协议的时候是不是所有共同居住的家庭成员都要参与谈判？并且只有当所有共同居住的家庭成员都在拆迁补偿协议上签字，拆迁补偿协议才有效？结合实务，笔者认为，在承租人明确的情况下，主张拆迁补偿款归承租人及其共同居住的家庭成员共有是不妥当的。实际上，在一般人（包括拆迁人）眼里，公房承租人所持有的租赁合同和房产证差不多（现实生活中，人们也将租赁合同称为“房本”的），持有租赁合同或租赁合同上记载的权利人被视为房主。至于其他家庭成员，一般不予理会的在货币补偿方式中，拆迁补偿款的归属及分配取决于以下几个事实的发生顺序：承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施。根据上述事实的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下：

1、拆迁在公房承租人生前实施，公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡的。这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。公房承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。

2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议，但在补偿款落实到位之前死亡的。这种情况也是有可能的，因为拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。而承租人——大部分都是上年岁的老人了——有可能在这个时间跨度中的任何一个时间点告别人世。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成对于补偿款归属的认定就具有关键意义。如果拆迁补偿协议在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题。这种情况下，笔者认为拆迁补偿款应当归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人个人的遗产，按照继承法有关规定由继承人继承。如果承租人在拆迁补偿协议达成前死亡的，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。

3、原来的公房承租人死亡，家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人。变更承租人后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。理由如情形1所述，不再重复。

4、原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际，发生拆迁。这种情况最为复杂，也最为普遍。

那么在原公房承租人死亡，尚未变更承租人的僵持之际，发生拆迁，拆迁补偿款的归属如何确定？如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格的丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”虽然，承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋，但是在后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，而不是继续履行原来的租赁合同。因此，拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。因为随着死亡事实的发生，他（她）已经不再具有承租人的身份，虽然他（她）可能还是公房租赁合同上的承租人。

现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，并承担房租及其他由承租人承担的义务，扮演实际承租人的角色。但是，就笔者了解，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前是得不到法院支持的。

那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，是不是就不存在补偿的问题了呢？因为不存在承租人了啊。如果这个论断正确的话，共同居住的家庭成员就只能流落街头了，因此，共同居住的家庭成员的居住利益是必须得到补偿的，虽然他（她）不是承租人。也就是说，在承租人死亡后，变更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成员都有自己独立的权利。如果此时发生拆迁，他们应当共同得到补偿。他们对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。根据笔者手头掌握的有限的资料，拆迁补偿款是按照各自的居住面积而不是按人头（平均）进行分割的。

四、公房租赁与继承

首先必须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有使用权，没有处分权。而且公房承租人对于所承租的公

房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，而只能通过变更承租人的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。当然，拆迁补偿款可以作为个人财产进行处分和继承，这是毋庸置疑的。前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。在公房租赁纠纷中常常出现关于公房或拆迁补偿款处理的家庭协议。家庭协议通常由全体家庭成员共同签署，主要内容是在公房承租人家庭内部就公房或者公房拆迁补偿款的分配、“继承”等问题达成的一揽子协议。关于家庭协议的效力，需要区别分析对待。涉及公房处分的部分，当然是无效的。但是，关于拆迁补偿款分配的内容，如果没有其他违反法律行政法规强制性规定的，应当认定为有效。但是，家庭协议关于拆迁补偿款的分配约定可能实际上对某些家庭成员不公平，例如，本来无权分得拆迁补偿款的家庭成员（没有在拆迁公房中居住，并且有其他住房者）可能通过家庭协议取得拆迁补偿款的份额，这对本来应当获得补偿的家庭成员可能是不公平的。

五、涉及公房租赁的诉讼

归纳现实中已经发生或可能发生的与公房租赁有关的诉讼，大概可以包括以下类型：

1、确认之诉

确认（自己为）实际承租人之诉、确认对某公房享有居住权之诉、确认家庭协议无效之诉、确认拆迁补偿协议无效之诉。

2、形成之诉

撤销公房承租人变更之诉、撤销家庭协议之诉、撤销拆迁补偿协议之诉。

3、给付之诉、请求变更为公房承租人之诉（民事诉讼）、请求行政作为（变更）之诉（行政诉讼）、分配拆迁补偿款之诉、腾房之诉（既有可能发生在家庭成员之间，也有可能发生在公房出租人和承租人之间）、侵犯继续承租权经济补偿之诉、变更拆迁补偿标准（数额）之诉等。

在这些诉讼中，由于家庭成员比较多，再加上公房管理部门，参加诉讼的主体比较复杂。在这种情况下，要注意区分不同的法律关系，准确列明不同的主体在诉讼中的地位，特别是不要混淆第三人和被告（现实中比较容易出现将第三人列为共同被告）。

另外，有一些发生在公房出租人和承租人之间的不涉及变更承租人的诉讼在诉讼特征上和普通的房屋租赁纠纷没有本质区别，不必多言。但是，这里边还是有一个问题需要注意，就是有的承租人不了解抗辩权和请求权的区别，本来应当提出反诉的情形，却以抗辩的形式提出，不能得到法院的支持。例如，承租人A因其承租的公房卫生间下水管往返臭味，要求房管所修缮。房管所未能及时修缮，A就拒付租金。房管所将A告上法庭，请求支付租金。A以下水管返臭味抗辩。最后，法官判决A支付租金，至于下水管返臭味的问题，因为A没有提出请求，法官不予理会。A只能通过重新起诉的方式请求解决，费时费力，大可不必。

第五篇：《天津市直管公产房屋管理办法》政策问答

《天津市直管公产房屋管理办法》政策问答

来源：--市国土房管局 发布时间：2014-06-25

5月31日，市政府发布了《天津市直管公产房屋管理办法》（以下简称《办法》），并将于下月1日开始实施。该《办法》的出台，得到了广大市民的广泛关注，纷纷来电咨询相关政策具体变化。为此，本报就市民普遍关心的问题对市国土房管局相关负责同志进行了采访。

一、为什么要制定《天津市直管公产房屋管理办法》？

直管公产房屋管理工作涉及广大居民群众和行政事业单位、工商、金融、服务企业的切身利益。随着我市社会经济日益发展，直管公产房屋地理位置优越，价值不断显现，承租人通过购买房屋所有权等方式来盘活资产的需求逐渐增加。如何加强直管公产房屋经营、使用、维修的监督管理，如何确定利用财政资金投资建设或者购置的房屋所有权归属等问题，急需建立和完善相关政策，进一步规范直管公产房屋管理单位、承租人、使用人的行为，保证承租人、使用人的住用安全，改善群众居住环境，确保国有资产保值增值。

二、什么是直管公产房屋？

直管公产房屋是指房地产权利人登记为市人民政府，由天津市国土资源和房屋管理局代表市人民政府管理的公有住宅和非住宅房屋。

三、直管公产房屋管理部门的主要职责？

市国土房管局负责全市直管公产房屋的管理工作，确定直管公产房屋管理单位承担直管公产房屋的经营、使用、维修、管理等具体工作。区县房屋行政主管部门负责本辖区内直管公产房屋的管理工作。发展改革、财政、规划、建设等行政主管部门应当按照各自职责做好相关管理工作。

四、直管公产房屋是否可以出租？

直管公产房屋可以依法出租。承租人承租直管公产房屋时，应当与直管公产房屋管理单位签订租赁合同。承租人应当按期支付租金。承租人迟延支付租金的，应当按照租赁合同的约定承担违约责任。

五、可售直管公产住宅房屋是否可以转租？

可以出售的直管公产住宅房屋不得转租，应当由承租人购买房屋产权后方可出租。

六、什么是可售直管公产住宅？

凡成套公有住房，除具有历史、文化艺术价值的历史风貌建筑，党政机关、科研单位及大专院校院内与办公、科研和教学用房不可分割的住房、危房，政府代管住宅以及政府规定不宜出售住房外，均可向现住居民出售。

七、直管公产房屋租金标准如何确定？

直管公产房屋租金标准由市价格主管部门会同市国土房管局制定和调整，报市人民政府批准后公布实施。

八、什么情况下直管公产房屋管理单位有权解除房屋租赁合同，并收回房屋？

承租人有下列行为之一的，直管公产房屋管理单位有权解除房屋租赁合同并收回房屋：

（一）擅自改变房屋用途的；

（二）擅自转租、转让承租房屋的；

（三）连续拖欠租金12个月以上，经书面告知逾期仍不支付的；

（四）利用住宅房屋储存污染物或者易燃、易爆、有毒等危险物品的；

（五）其他严重违反房屋租赁合同约定情形的。

九、直管公产房屋使用权是否可以转让？

经市国土房管局同意，直管公产房屋承租人可以转让直管公产房屋使用权。可以出售的直管公产住宅房屋使用权转让时，由受让人购买直管公产住宅房屋产权。即直管公产住房置换时，购房人购买使用权同时购买产权。

十、直管公产住宅房屋变更承租人的范围？

直管公产住宅房屋承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以向直管公产房屋管理单位申请变更承租人。

十一、哪些情况下直管公产房屋不得转让使用权或变更承租人？

有下列情形之一的，直管公产房屋不得转让使用权或者变更承租人：

（一）未依法签订租赁合同的；

（二）房屋使用权有争议的；

（三）承租人拖欠房屋租金的；

（四）承租人擅自拆改房屋结构的；

（五）成套独用住宅房屋变为成套伙用住宅房屋的；

（六）国家和本市规定不得转让或者变更的其他情形。

十二、哪种情形直管公产房屋不得出售？

有下列情形之一的，直管公产房屋不得出售：

（一）房屋使用权有争议的；

（二）经鉴定属于危险房屋的；

（三）征收决定范围内的;

（四）属于非成套或者成套伙用住宅房屋的；

（五）国家和本市规定禁止出售的其他情形。

十三、直管公产房屋如何征收？

征收直管公产房屋的，应当按照国家和本市房屋征收的有关规定进行补偿安置。

十四、承租人使用直管公产房屋有何规定？

承租人应当按照国家和本市有关规定以及房屋租赁合同的约定合理使用房屋。

承租人因非正常使用造成房屋损坏的，应当负责修复，不能修复的应当赔偿。

十五、直管公产房屋修缮责任人如何界定？

直管公产房屋管理单位应当对出租的直管公产房屋及其设施设备承担修缮责任，按照直管公产房屋的修缮范围、标准和技术规范进行维修、养护。保管自修的直管公产房屋的修缮责任由保管自修承租人承担。

十六、直管公产房屋修缮责任人承担哪些修缮责任？

直管公产房屋的修缮责任人应当定期对直管公产房屋及其设施设备进行查勘，保证房屋的安全和正常使用。

经查勘房屋存在安全隐患的，房屋修缮责任人应当委托房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定，并按照房屋安全鉴定报告提出的处理意见及时维修加固。

直管公产房屋管理单位应当按照国家和我市规定的标准从租金中提取修缮资金，并从修缮资金中提取一定比例的抢修资金，统筹用于直管公产房屋的应急抢修。

十七、直管公产房屋修缮时承租人应做好哪些配合工作？

直管公产房屋管理单位在修缮直管公产房屋时，承租人应当予以配合。承租人自行安装的装饰装修材料或者设施设备影响房屋修缮的，应当由承租人自行处理。因承租人未自行处理而造成其装饰装修材料和设施设备损坏的，直管公产房屋管理单位不承担赔偿责任。

对直管公产房屋共用部位、共用设施设备进行修缮时，承租人和相邻权利人不得拒绝或者阻挠，因拒绝或者阻挠造成损失的，相关人员应当承担赔偿责任。

十八、房管部门应当履行哪些管理职责？

市国土房管局应当加强对直管公产房屋的经营、使用、维修、管理等行为的监督检查，并履行下列职责:

（一）建立健全直管公产房屋信息管理系统；

（二）制定直管公产房屋修缮范围、标准和技术规范；

（三）提供房屋租赁合同等示范文本；

（四）对直管公产房屋管理单位的相关管理活动实施监督检查；

（五）市人民政府确定的其他管理职责。

十九、对违反规定擅自转租直管公产住宅房屋的行为有何处罚措施？

对擅自转租可售直管公产住宅的，由房屋行政主管部门责令限期整改。

二十、对违反规定擅自拆改直管公产房屋结构行为有何处罚措施？

对直管公产房屋承租人擅自拆改房屋结构的，按照《天津市房屋安全使用管理条例》的规定予以处罚。由房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房屋行政主管部门申请人民法院强制执行，发生的费用由责任者承担，并处五万元以上十万元以下的罚款

二十一、对违反规定直管公产房屋修缮责任人未对房屋进行维修、养护的有何处罚措施？

直管公产房屋修缮责任人未对房屋进行维修、养护的，由房屋行政主管部门责令限期改正；致使房屋因维修、养护不当发生安全隐患或者事故的，由修缮责任人承担相关法律责任