浅谈当前加强房地产企业管理的几项对策[范文]

第一篇：浅谈当前加强房地产企业管理的几项对策[范文]

浅谈当前加强房地产企业税收征管的几项对策 渤海新区地税局直属分局 谢广玉

近年来，由于人民生活水平的提高以及投资需求的存在，我国的房地产开发活动持续升温。房地产企业的蓬勃发展，对地方经济和地方税收的发展起到了重要的支撑作用。根据有关统计，房地产业税收收入在地方税收中的比重不断上升，甚至在个别地方达到了当地地税收入的50%以上。由于部分房地产企业纳税意识不高，财务管理混乱、以及部分地方征管力量薄弱等原因，目前房地产开发企业少缴税款的情况还比较严重。加强房地产行业税收管理，提高管理和收入的质量，不但对实现收入目标、平衡财政收支至关重要，也是落实国家产业政策、实现宏观调控目标的必然要求。如何加强行业税收征管，抑制投机行为，堵塞税源漏洞，防范执法风险，实现国家宏观调控目标，已经成为各级地税部门日常管理的难点和社会关注的热点。

正是在这种情况下，市局开展了全市范围的房地产开发业专项清理活动，通过企业自查、税务机关检查等方式对我市2002以来的所有开发项目进行了清理。从清理效果看，成效非常明显，截止目前查补入库税款1.4亿元，有效的打击了各种涉税违法行为。在看到成绩的同时，我们也必须清醒的认识到，加强该行业税收征管是一项长期而艰巨的任务，可谓任重道远。从清查中发现的种种问题，结合十多年的工作经验，作者认为可以从以下几个方面开展工作：

一．事前管理，加强税法宣传和政策辅导。

当前房地产行业有三个重要特点：一是开发项目多、工期长、销售进度不易掌握；二是涉及的税费种类繁多，政策变化迅速，当前该行业主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等内容；三是作为一个近年来迅猛发展起来的新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业知识缺乏，财务制度不健全，企业负责人税法意识淡薄的现象普遍存在，这三个特点的存在决定了税款计算的复杂性和不准确性。为了帮助纳税人准确、及时核算应纳税款，税法宣传和政策辅导工作尤为重要。《税收征管法》第七条明确规定，税务机关应当广泛宣传税收法律、法规，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。这种服务，既是税务人员的义务，也有利于减少将来的工作风险，具有十分重要的意义。

从这次清理的情况来看，大部分企业财务人员能够掌握基本的税收政策，但对于最新的政策变动和运用较少的税收政策缺乏了解。比如对土地增值税预征问题上，存在有的企业将销售商铺、非普通住宅和车库、车位的收入按照普通住宅的预征率预缴税款的情况；在营业税的计税依据上，存在只按实际取得的货币收入纳税，对将开发产品用于抵偿债务、拆迁安置，以房换地等视同销售行为不申报纳税的情况；在企业所得税的计算上，存在不能及时结转收入和成本，人为调节利润的情况；在房产税问题上，存在自用房产不按照规定缴纳房产税的情况等。这些情况的存在，一方面是企业财务人员自身业务素质的原因，同时也说明我们的税法宣传辅导工作存在欠缺之处。

二.事中管理，加强纳税服务与税源监控。

房地产企业年纳税额动辄几百万上几千万，一般都属于地税机关重点监控的税源，作为企业管理人员，责任重大，风险巨大。在日常工作中，应该重点做好几项工作：

1.加强业务学习，提高业务水平。俗话说：打铁必先自身硬。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。作为管理人员，不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。当前有的税务干部尚不能满足这种业务要求，具体表现在一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策掌握不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练。在这种情况下，提高自身业务素质，非常必要。通过全面学习，税务干部要能总体掌握房地产开发相关流程，熟悉掌握相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算，明晰解答纳税人政策询问，做到言之有物，言之有据，提高税务人员的公信力。

2.落实管理规程，加强日常管理。作为管理人员，应当按照《税收管理员制度》和《河北省地方税收业务规程》的要求，积极开展管理工作。一是做好户籍管理工作，根据企业登记信息，开展调查核实工作，了解登记信息的真实性，掌握纳税人房产、土地相关信息和经营情况，做好首次辅导；二是根据企业实际，有针对性的宣传税收政策，做好日常辅导工作，防止企业因税收政策掌握问题出现违法行为，影响税企关系；三是做好纳税人的发票管理和认定工作，加强税务机关以票控税的能力。

3.加强日常巡查，堵塞税源漏洞。《河北省地方税收业务规程》要求，对于重点税源，每季至少逐户巡查一次，填写《房地产业巡查巡访及服务记录》。作为管理人员，通过此项活动，可以全面了解企业本季度内新开发项目名称、地址、开发面积、预算投资、项目期限、预计收入和税金等数据；掌握施工单位名称、开工和竣工日期、建设面积、工程金额预计收入、拨款周期、所得税征收方式等数据；掌握已开发项目销售的进度和纳税情况，通过与企业日常申报情况的核对，及时发现税收风险点，防止企业少计收入、晚记收入、虚增成本等情况的发生，从而堵塞税源漏洞，降低执法风险。

4.积极开展纳税评估工作。纳税评估是推进房地产业管理的有力武器。当前，我市利用的房地产管理软件对提取纳税信息起到了积极的作用。通过软件中的项目辅导信息、销售信息，预警分析，与日常巡查巡访记录相结合，及时发现疑点及差异，为纳税评估提供案源。在纳税评估工作中，我们可以事先归集税收征管中的案例及典型问题，确定纳税评估工作的重点，然后集中骨干力量，重点选择疑点企业进行解剖式评估，找准突破点，理清评估思路。同时，为避免日常征管工作中的惯性思维，应大力推行交叉评估这样才更容易发现征管缺陷和不足。对纳税评估中发现的税收征管问题，应及时归集总结，从而提高管理人员工作水平，提高纳税人税法遵从度。三．事后管理，加强税收专项检查力度。

税务稽查作为税务机关维护税法尊严，体现税收公平，打击涉税违法的最后防线，发挥着越来越大的作用。近年来，按照税务总局的要求，各级税务机关加大了对房地产企业的检查力度，稽查查补收入年年递增。但是房地产行业收入核算具有连续性，而税务稽查选案工作只能抽取某一时间段，结果反而造成了检查的不连续性。同时因为检查工作相当繁琐、花费时间长、检查人员少、缺乏足够的精力和能力对房地产企业进行系统的、全面的检查，检查人员只能依照纳税人提供的某一时段相关书面资料进行审核，实地调查核实工作难以真正进行。长期下来，造成了部分纳税人存在侥幸心理的不良后果，起不到打击一个、震慑一片的作用。因此，在今后的稽查工作中，税务稽查的实施应注重几个方面：一是要提高检查效果。对纳税有疑点的企业，要加强检查力量，不受检查时间性限制，一查到底，查深查透，绝不能姑息迁就，做到检查一户，清楚一户。二是要多种检查方法并用，不能就帐查帐，要特别注重实地调查，必要时向购房者了解房屋受让情况，避免房地产开发企业少报或不报收入，偷逃税款。三是要加大对查出的涉税违法行为的处罚力度，增大偷逃税者的预期风险和机会成本，特别是加强对屡纠屡犯的房地产开发企业和重大涉税案件的查处和打击力度，形成对偷逃税企业的强大威慑力，使企业不想、不敢偷逃国家税款。

四．创建联动机制，优化社会综合治税环境。

房地产业税收管理工作涉及面广，其行业特殊性要求加强社会各部门配合、健全协税护税网络、开展社会综合治税。如：税务机关要及时向当地政府汇报房地产业管理情况，宣传国家政策，争取政治支持；与发改委，建设局、国土局等部门的联系协作，及时摸清房地产项目立项、规划、土地登记、开工建设情况；与房地产产权管理部门定期进行双向信息沟通，力争在第一时间掌握产权登记和变更情况、首次购买住房情况、住房价格评估管理情况、发放预售许可证件的情况等，及时进行征管数据的跟踪和比对，查找疑点；与金融部门加强配合，及时掌握或了解房地产企业开立、变更银行账户的情况；加强与工商管理部门的配合配合，及时掌握房地产企业登记注册、变更、注销登记情况，跟进纳税辅导和清算检查工作，防止税款流失；加强与社会宣传机构的联系，及时公告纳税人欠税信息，公告税收违法案例，公布信用等级评定信息，建立纳税人诚信纳税评价制度，树立诚信纳税观念等。总之，税务机关应该在当地政府的大力支持下，建立健全部门间的协调与配合机制，实现信息共享，实现依法治税。

第二篇：当前城管执法工作中存在几项问题及解决对策

当前城管执法工作存在的突出问题及对策

近年来，随着我国社会经济发展水平的日益提高，城市化进程的快速发展，城市管理已成为各级政府的一项重要职能，受到了前所未有的关注和重视。然而随着城市管理工作标准的提高，执法力度的加大，执法难、难执法的现象也凸现出来，成为摆在每个城管人面前的一道课题。为此，本文试从当前城管执法工作中存在的突出问题入手进行分析，并探索相应的对策。

一、执法过程中存在的几个问题

1、市民整体素质与城市文明发展程度不适应。城市管理是随着城市经济社会发展起来的一门综合性管理工作，由于各地经济发展不均衡，从而使各地区和每个人对城市管理的要求也不一样。总的来说，当前群众的城管意识较为薄弱，群众文明素质与城市化进程不相适应，许多不良观念和不文明习惯依然根深蒂固，制约着城市化进程。

2、城市管理各专业部门之间职责不清。自成立城管执法局以来，有效地克服了部门之间的职权交叉和扯皮现象，避免出现多头管理，重复执法，或无人管理的现象。但与此同时，城管部门与规划、公安、环保等部门职责不清的问题一直没有得到很好的解决，随之出现的可管、可不管现象仍不同程度存在。

3、城管法律法规的不健全。由于我国法制还不完善，因此国家也缺乏对城市管理有关法律法规的完善，全国没有一个统一的法典，各地都是“摸着石头过河”，没有一个统一的标准和尺度，这就造成了城市管理者的管理困难。

4、管理方式上过多依赖突击式和运动式管理。由于缺乏对城市管理的系统研究，局限于就事论事，热衷于搞运动，搞突击。这类运动表面上轰轰烈烈，但效果往往是前治后乱。

5、行政执法保障制度尚未健全。对行政执法人员的人身保障制度也不健全，在行政执法过程中，行政执法人员遭遇人身攻击和人格侮辱的现象时有发生。在遭遇暴力抗法时事后往往不了了之，以致在很多情况下都影响了行政执法队伍的士气。

二、解决对策

1、加强领导，优化体制。政府应将城市管理列入议事日程，摆在重要位置，高度重视，加强领导，认真研究解决城市管理中的各种矛盾和问题，理顺城市管理各部门之间的职责，解决职能交叉问题，促进城市管理良性发展。

2、加强立法，依法行政。目前，我国还没有一部完善健全的城市管理法规，在执法过程中，各地执法标准不统一，执法依据也五花八门，给执法工作埋下了很多隐患，不利于执法队伍的正规化、法制化建设，因此急需政府加强法规和制度建设，以促进城管工作的法制化、规范化进程。

3、加大投入，完善功能。加快城市基础设施建设步伐，能从根本上减少跨门营业、违章搭建等违法违规现象的“滋生土壤”。

4、深入宣传，强化素质。进一步加大普法力度和道德文明建设，多渠道、多方式、多角度地形成宣传声势，提高市民综合素质，从源头上解决城市管理中的突出问题，让更多的群众理解和支持城管工作，为城市管理创造一个良好的执法环境。

5、加强管理，提升效果。运用现代化的管理手段和方法，建立城市管理责任制，建立科学合理的监督评价体系，运用多项信息技术，以现代信息技术为支撑，实现城市精细管理。

6、健全机制，强化保障。健全城管执法、公安护法、法院司法“三位一体”的城管行政执法工作机制，强化对行政执法人员执行公务期间的人身保障，加大对妨碍公务、威胁执法队员的各种犯罪行为的打击力度，提高行政执法工作效能。

第三篇：当前企业管理中存在的问题及对策

当前企业管理中存在的问题及对策

摘 要

随着中小企业数量的递增和规模的扩大，中小企业已在我国国民经济中占有重要的地位。本文主要阐述了我国中小企业管理现状。通过分析中小型企业在企业管理中遇到的普遍性问题，展现企业的科学管理存在于我国的重要意义，并就该问题探讨解决办法，分析对策。本文旨在于探析我国中小企业管理的发展状况，提出相关解决对策，这将为中小企业优化管理结构、摆脱困境、健康快速发展提供指导性参考。在今天较为宽松的政治和经济环境中, 中小企业发展的根本出路在于改善和加强内部管理；要建立基础性管理制度,并且在科学决策的基础上,实现战略管理；此外,还应重视人才资源的开发与管理，塑造一种富有特色的中小企业文化,以增强企业的凝聚力,进而提高企业的竞争力。关键词 中小企业；管理；问题；对策

中小企业在我国国民经济发展中占据了重要的地位, 国家经济的稳定持续增长离不开数量众多的中小企业。随着中小企业数量的递增和规模的扩大中小企业已在我国国民经济中占据了半壁江山，但是由于中小企业自身实力弱、抗风险能力差等缺陷,在发展和壮大的过程中，由于市场竞争日趋激烈，原有的管理水平已不能适应企业新的发展要求，成为企业进一步发展的桎梏。管理能力跟不上企业规模的发展, 从而导致管理失效, 最终使企业走向死亡。中小企业的发展面临着两个基本问题，一是如何适应外部环境的变化，二是如何协调内部资源的有效利用。企业对外部环境的适应性是建立在内部协调性的基础之上，加强企业内部管理是企业最基础的工作，也是企业能够生存和发展的保证。因此, 有必要从提高企业自身管理能力角度研究来分析制约我国中小企业成长的管理问题, 从而提高我国中小企业的管理能力, 使我国中小企业健康发展。

一、中小企业的管理现状及问题 1.管理模式粗放、管理观念落后

许多中小企业的经营者缺乏企业管理经历，在创业中一边闯市场一边凭感觉和经验对企业进行经营与管理，管理者大多是亲属和旧部，并且存在非专业化管理，粗放管理，经验管理、家庭式管理等不科学的管理模式。导致现阶段大部分的中小企业的管理体制不健全，缺乏规范化系统化的规章制度，大大的削弱了管理效率和管理效益。另外很多中小企业对创新的重要性和意义认识不足，这是企业缺乏管理创新的最大障碍，导致大部分中小企业盲目追求短期效益强调利润最大化忽略了企业可持续发展的长远战略目标。2.企业内部的权责界定不够清晰

企业内部权责的界定是企业正常运转的前提。明晰有效的所有权、经营权与监督权能够增进资源配置效益，激发产权主体的积极性。然而在我国，这种权责界定不够清晰的现象在中小企业中是普遍存在的。大部分的中小企业在发展早期都认为企业财产是私人财产，不同于国有和集体经济，不存在所有权、经营权、监督权的问题，但是随着国内市场经济的不断发展竞争日益激烈，众多中小企业在企业内部管理上出现了诸多问题。3.企业内部管理人才缺乏

在我国由于中小企业起步晚，大部分都是从家庭作坊发展起来的，毕竟在家庭内部成员中优秀人才的数量是有限的，再加上其内部高层管理人员一般也是由家族内部人员担任，使得企业普遍存在现有的内部管理人员不够成熟稳重，管理技能差，管理知识短缺，管理思想落后，管理水平较低的现象。而那些非家族成员中的优秀管理人才无法发挥管理作用，制约了其经营管理水平的提高，也容易导致人才流失。

4.缺乏正确的管理决策机制

由于大部分中小企业内部缺乏管理人才，使得企业在制定很多决策时不做市场调研，更没有做战略规划、编写可行性报告，制定的代理商销售目标也不过是根据自己期望的公司利润倒推出来的。这样的决策机制，再好的产品也不可能迅速占领市场。在这种缺乏科学依据和真实的市场信息的情况下，管理者在制定决策时只能凭借自己的主观意向来制定，这显然是不可取的。

总之，我国企业，尤其是中小企业的管理创新还只处于认识市场和适应市场的初级阶段，现代化水平比较低，与西方发达国家企业比较仍存在较大差距。因此，建立健全企业管理创新体系已成为我国企业改革的重要内容和关键环节。

二、中小企业管理问题的对策分析

一是培养高素质的管理者。中小型企业的发展水平在很大程度上是取决于企业家的素质。改善管理者的科学管理、观念，提升管理者素质是工作中的重要层面。高素质的管理者才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，才能从容面对企业出现的各种问题并及时解决。经营决策是管理过程的核心。每个正确的管理行为都来源于管理者正确的决策, 如果决策失误, 就会给企业造成严重的经济损失。市场经济要求企业的管理者必须准确把握市场信息, 科学进行经营决策, 从而确保企业平稳发展。

二是建设完善的人力资源管理系统。要想实现中小型企业的长足发展，就必须有一个勤勤恳恳踏踏实实的团队作为支撑。人才资源是企业第一生命线。中小企业的老板要往往宁可身兼数职,也不愿增加职位,不愿花心思重用人才。这种观念是很狭隘的。中小企业要从企业内外招募拔尖人才,充分发挥他们的作用。中小企业用人的关键就是提供合适的岗位, 让人才充分发挥作用。必要时企业要创造条件,在软硬件上给予支持。需注意的是,在人才使用过程中, 企业的决策者应不断地、精心地培育人才。

三是进行适当的权责分配。企业经营管理是非常复杂的工程，为了保证这个系统的正常运行，合理授权是必然的。要按照现代企业制度的要求，严格执行企业的规章制度，做到企业所有权与经营权的分离是企业长久发展的条件。企业要根据责、权、利相结合的原则明确规定各职能机构的权限与责任，根据各职能机构的经营任务与特点划分岗位系列确定需要的岗位，根据岗位的需要选择合适的人才并将责任落实到每一个人，对不同的管理环节要有不同的授权并承担与之相当的责任。

四是加强中小企业财务管理。正确的财务管理体系是保证企业资金正常运转，避免出现资金短缺问题的保护伞。对外做好财务报表，对内改革财务管理系统。保护资产和记录安全的重要措施是采用实物和技术防护措施 严格限制未经授权的人员对财产的直接接触，采用定期盘点财产记录账实核对财产保险等措施，以使各项财产安全完整有效。结语

面临日益激烈的市场竞争，重视与加强企业管理对企业生存和发展是一项重大课题。企业尤其是中小企业，根据自身的发展趋势进行规划，制定企业管理策略，积极提升自身的管理素质，正视并解决企业管理中出现的问题，是企业长期稳定、可持续发展的坚实基础。参考文献

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第四篇：探讨当前房地产企业物业管理现状与对策

本文简要介绍了房地产与企业物业管理的关系，通过对我国房地产企业物业管理现状的分析，提出了解决的办法，即提前介入、规模化、市场化、注重企业物业管理的自身建设等。

我国房地产企业物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的势头。随着我国社会的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国企业物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与企业物业管理互补作用

1、房地产开发是企业物业管理的基础

企业物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对企业物业管理的认识和对企业物业管理thldl.org.cn的重视程度，直接影响和决定了后续企业物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么企业物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的企业物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2、良好的物业对房地产的发展有促进作用

企业物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，企业物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的企业物业管理。如果企业物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、房地产企业物业管理的现状及问题

1、建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关企业物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发企业物业管理负面新闻，企业物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺企业物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，企业物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准，而发展商则称企业物业管理已移交，自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题：（1）一些开发建设单位在商品房促销时，对企业物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施企业物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈，物业公司代人受过。（2）企业物业管理价格、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行

制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响； 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先，企业物业管理滞后，而企业物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区，缺乏切合实际的权威性的管理办法，结果在实际操作中，因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争，由此造成了企业物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2、对企业物业管理的认识模糊

企业物业管理是指企业物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164、51亿平方米，其中住宅建筑面积107、69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元；反之，若管理不当，使这些住宅淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见企业物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对企业物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了企业物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数企业物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在企业物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是企业物业管理的主导模式。传统的企业物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多企业物业管理不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存

3、缺乏公平的市场环境

我国企业物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分企业物业管理是由房地产开发公司组建或控股的，这样，而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的企业物业管理体制存在着一定的弊端，企业物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的企业物业管理新体制。这些企业物业管理转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性受到限制。可见企业物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的企业物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将企业物业管理推向市场，通过招投标聘请企业物业管理，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的企业物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派企业物业管理，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍企业物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的企业物业管理难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、房地产企业物业管理解决之道

1、提前介入

由于房地产开发和企业物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。企业物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此企业物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。企业物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面企业物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更规范，更好的为住户服务。

2、规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。企业物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小企业物业管理的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3、市场化

用新的政策、法规支持和解放企业物业管理，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的企业物业管理尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的企业物业管理，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。

很显然，目前房地产企业物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有企业物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，企业物业管理的实质是让业主享有一种有企业物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的企业物业管理取决于四大要素：诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。

第五篇：当前房地产企业物业管理现状与对策探讨

当前房地产企业物业管理现状与对策探

讨

我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的 发展 势头。随着我国 社会 经济 的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展 问题 显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接 影响 和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格 法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用 现代 科学 和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略 计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅 自然 淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前 我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广 应用 率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理 内容 包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理 企业 是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然 而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起 社会 化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的 问题，也使得行业的良性 发展 受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前 除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和 分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培

养在市场 经济 条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营 方法，要按照 现代 企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场 规律 办事，在竟争求生存，求发展。

很显然，目前物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策 法律 规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。`