当前房地产物业管理中的问题与对策

第一篇：当前房地产物业管理中的问题与对策

提要：物业管理企业虽然在我国只 有20多年的发展，但企业数量连年猛增，在取得了很多成绩的背后，也逐渐暴露出 许多不足之处。本文着重分析当前物业管 理行业中所存在的问题，主要从法律法规 体系不完善、市场化程度不健全、从业人 员不够专业化、企业本身管理经验不足等 方面分析问题的成因，并提出改进和提高 我国物业管理水平的对策措施.关键词：房地产；物业管理；物业管理企业

一、房地产物业管理企业发展现状 20世纪八十年代初我国第一家房地 产物业管理公司在深圳建立，标志着物业 管理行业的诞生。至今已有20多年，根据 国家统计局2009年的行业调查数据显 示，在我国31个省、自治区、直辖市，130 个大型城市和地区的近5，000家物业公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，几乎占总数的60%，房地产物业管理 企业的队伍每年在以超过100%的同比增 长数量进行发展壮大，这说明我国大多数 物业管理企业发展势头非常良好，物业管 理市场大有可为，但同时也提醒我们，由 于建立时间短，物业管理市场不健全，这 些如雨后春笋般建立的房地产物业管理 企业存在许多不足之处，有待改进.二、当前房地产物业管理存在的问题

1、相关法律及法规体系不完善。我国 物业管理法律政策的框架体系，是在没有 国家大法的情况下，由为数不多的行业 性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以 来，建设部等国家部委（局）和各地方政府 虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共 用部位共同设备维修基金管理办法》、《关 于物业管理企业代收费用有关营业税问 题的通知》、《物业管理企业资质试行办 法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业 主公约示范文本》、《前期企业管理协议示 范文本》等行政规章行业规范和地方性法 规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理 论体系的指导，各部门在制定法规的过程 中，往往局限于对境内外成功经验的模仿 或就事论事的解决方法上，存在许多不足 之处.www.xiexiebang.com778论文在线

2、市场化程度不高。物业管理项目的 获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还 未真正形成。作为市场主体的业主管理缺 乏足够认识，业主委员会组建难度大，自 治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业 管理企业与建设单位、房管单位之间还存 在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不 分、责任不清的局面还没有完全改变。物 业管理还没有形成有利竞争的统一的市 场。有些物业管理存在许多不符合市场化 的问题，一些物业管理企业在物业管理专 业方面不很在行，但因为是某个开发公司 的下属企业，或者是某几个开发公司合资 组成的股份企业，管理项目不愁没有；另 一些物业管理企业则更有手段，他们充分 利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市 场化的手段进行暗箱操作，夺取市场.3、物业管理专业化程度不高。我国物 业管理行业仍属于劳动密集型行业，随着 管理规模的扩大，服务人员也越来越多，但其中多数来自下岗转岗职工，高素质人 才严重缺乏，且未能形成有效的激励机 制，造成从业人员整体素质不高。同时，由 于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业 的服务水平低下、服务质量不到位、服务 意识停滞，企业的专业化程度不高.4、物业管理的招投标市场运行机制 不完善。当前，全国各地大城市基本建立 物业管理招投标市场，开展了一些物业管 理项目招投标。但从实际效果及外界反 映，并未达到国家颁布的《招投标法》的目 的。主要表现在：物业管理招投标普及率 不高，行政领导、企业单位干预大；物业管 理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价 不正当竞争时有发生；招投标投入的人 力、物力、财力太多、成本太高，对微利服 务企业压力过大，企业缺乏积极性；物业 管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规 范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性.5、物业管理收费难且不规范。物业管 理收费相当困难，同时尽管国家颁发了 《物业服务

收费管理办法》，但是各地物价 主管部门没有严格实施，当地收费标准又 不见出台，服务收费没有做到有章可循，由此导致物业管理主体双方产生了后续 的不良连锁反应.三、完善房地产物业管理的对策

1、健全物业管理相应法律法规。从物 业管理业务来看，一是建立房屋及维修管 理的法律、法规、规章；二是建立设备设施 管理法律、法规及规章；三是建立环境卫 生管理的法律、法规及规章；四是建立保 安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另 外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业 管理行业的各个领域，使物业管理的各项 活动均有法可依。以住宅区物业管理为 例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住 宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例 的精神下，分别制定出上述类型物业的管 理办法，组成物业管理法律体系的子系 统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法 管理和运作.2、加强物业管理市场的培育。限 制开发商盲目组建自己的物业管理公 司，鼓励开发商从社会上聘请那些经 过实践被业主认可的物业管理公司来 进行专业化的管理。鼓励通过招投标 等方式公开选聘物业管理公司，引进 竞争机制，促使物业管理行业的高度 市场化方向发展.3、进一步完善行业准入制度。加 强完善物业管理师制度，我国未来物 业管理企业要高度重视物业管理队伍 的人数和质量，物业管理师可以注册 物业管理公司，担任企业领导，物业管 理师作为职业经理人，接受物业管理 企业的雇佣，从事专业物业管理活动，物业管理师可以以自由人的身份，合 伙注册“物业管理师事务所”；物业管 理师可以专业人士的身份，受雇于业 主委员会.4、依托《物权法》完善招投标市场 运行。通过的《物权法》条款：“业主可 以自行管理建筑物及其附属设施，也 可以委托物业服务企业或者其他管理 人管理”的规定，可以看出法律既允许 业主自行管理也允许委托物业服务企 业或其他管理人管理，这就会产生不 同的管理现象。业主通过业主大会和 业委会委托各专业公司管理，也可将 物业管理委托给小区内拥有物业管理 相应职业资格的业主进行管理。当然，还可将各项管理服务委托给专业物业 管理公司.www.xiexiebang.com778论文在线

5、物管企业应加强自身经营管 理。（1）加强从业人员的专业化培训.（2）建立一个规范的基金运作机制，由 开发商一次性补贴各种大修及物业管 理启动资金，断绝对开发商长久的依 赖关系。（3）开展多种经营，以弥补物 业管理中资金的不足。有了造血功能，反过来物业公司又可以加大对小区的 投入，使物业管理真正形成经营性的 良性循环。由于物业管理企业在先天 条件上占有很大的优势，又存在巨大 的市场需求，所以如果经营得当，将会 得到很好的回报。（4）不断开拓物业管 理的市场领域。充分发挥物业管理的 综合管理和专业化管理的优势，不断 开拓物业管理的市场，将所有可能实 施物业管理的物业类型都力争纳入物 业管理范畴。（5）扩大经营服务范围： ①专业技术的对外扩张（如成立清洁、机电、消杀、专业公司等），实现对内保 障的同时，对外提供专业技术服务；② 提供物业管理顾问、咨询、培训等.四、结语 我国物业管理行业自诞生以来取 得了非常大的成绩，对社会、经济、环 境做出了突出的贡献，在我们的生活 中扮演着重要的角色。然而，物业管理 发展道路上还存在着一些问题，制约 其获得更大的突破与发展。但这是在 我国市场经济发展过程中出现的问 题，随着经济的发展，社会的进步，人 们思想道德与法治水平的提高，日后 随着这些问题得以解决，我国物业管 理行业必将不断发展壮大，进入良性 的可持续发展状态.主要参考文献：

[1]腾丽，陆倩文.大城市边缘区的居 住物业服务需求特征分析.现代物业，2009.1（上）.[2]宋道刚.新形势下物业服务企业应 对困境之路.中国物业管理，2009.4.[3]谢献春.居住物业管理.华南理工 大学出版社，2004.1.[4]赵凯，牛忠毅.物业公司组建与运 作.机械工业出版社，2006.1.[5]张浩.最新现代物业管理制度与岗 位职责范本大全.蓝天出版社，2006.5.[6]胡运全.物业管理概论.华中科技 大学出版社，2006.1.[7]刘长森.物业管理纠纷典型案例评 析.中国建筑工业出版社，2002.9.[8]马树根.我国房地产发展存在的问 题与政府管理对策.华东经济管理，2007.2.

第二篇：探讨当前房地产企业物业管理现状与对策

本文简要介绍了房地产与企业物业管理的关系，通过对我国房地产企业物业管理现状的分析，提出了解决的办法，即提前介入、规模化、市场化、注重企业物业管理的自身建设等。

我国房地产企业物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的势头。随着我国社会的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国企业物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与企业物业管理互补作用

1、房地产开发是企业物业管理的基础

企业物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对企业物业管理的认识和对企业物业管理thldl.org.cn的重视程度，直接影响和决定了后续企业物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么企业物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的企业物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2、良好的物业对房地产的发展有促进作用

企业物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，企业物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的企业物业管理。如果企业物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、房地产企业物业管理的现状及问题

1、建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关企业物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发企业物业管理负面新闻，企业物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺企业物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，企业物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准，而发展商则称企业物业管理已移交，自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题：（1）一些开发建设单位在商品房促销时，对企业物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施企业物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈，物业公司代人受过。（2）企业物业管理价格、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行

制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响； 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先，企业物业管理滞后，而企业物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区，缺乏切合实际的权威性的管理办法，结果在实际操作中，因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争，由此造成了企业物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2、对企业物业管理的认识模糊

企业物业管理是指企业物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164、51亿平方米，其中住宅建筑面积107、69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元；反之，若管理不当，使这些住宅淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见企业物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对企业物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了企业物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数企业物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在企业物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是企业物业管理的主导模式。传统的企业物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多企业物业管理不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存

3、缺乏公平的市场环境

我国企业物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分企业物业管理是由房地产开发公司组建或控股的，这样，而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的企业物业管理体制存在着一定的弊端，企业物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的企业物业管理新体制。这些企业物业管理转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性受到限制。可见企业物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的企业物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将企业物业管理推向市场，通过招投标聘请企业物业管理，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的企业物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派企业物业管理，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍企业物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的企业物业管理难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、房地产企业物业管理解决之道

1、提前介入

由于房地产开发和企业物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。企业物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此企业物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。企业物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面企业物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更规范，更好的为住户服务。

2、规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。企业物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小企业物业管理的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3、市场化

用新的政策、法规支持和解放企业物业管理，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的企业物业管理尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的企业物业管理，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。

很显然，目前房地产企业物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有企业物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，企业物业管理的实质是让业主享有一种有企业物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的企业物业管理取决于四大要素：诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。

第三篇：当前房地产企业物业管理现状与对策探讨

当前房地产企业物业管理现状与对策探

讨

我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的 发展 势头。随着我国 社会 经济 的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展 问题 显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接 影响 和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格 法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用 现代 科学 和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略 计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅 自然 淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前 我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广 应用 率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理 内容 包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理 企业 是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然 而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起 社会 化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的 问题，也使得行业的良性 发展 受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前 除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和 分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培

养在市场 经济 条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营 方法，要按照 现代 企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场 规律 办事，在竟争求生存，求发展。

很显然，目前物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策 法律 规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。`

第四篇：浅谈物业管理中财务管理相关问题及对策

浅谈物业管理中财务管理相关问题及对策

论文写作提纲

题目：浅谈物业管理中财务管理存在的问题及对策

一、物业管理公司的会计核算和财务管理存在的具体问题

（一）会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。

（二）会计核算方式单一。

（三）会计核算和财务管理手段落后。

（四）成本管理不完善，资金利用不当现象存在。

（五）财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。

（六）税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。

（七）会计核算和财务管理分不清。

二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法

（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作

1.建立规范的财务基础工作(1)加强对原始记录的管理。(2)加强对定额管理的管理。

(3)严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节。(4)加强对财务预算的管理。

(5)加强对财产清查的管理，定期做好财产清查工作，对加强财产管理、加 速资金周转，提高经济效益，确保会计报表质量具有十分重要的意义。2.建立和健全物业公司内部财务管理制度 3.要全面展开财务分析，保证资金合理运用

（二）提高物业管理人员综合素质。

（三）建立二级会计核算和财务管理制度。

（四）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。

（五）对财务进行精细化的管理。

1.划分不同的作业中心。2.划分企业资源。

（六）对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。

（七）对资金的精细化管理。

三、结束语

四、参考文献

浅谈物业管理中财务管理存在的问题及对策

摘要：财务管理作为企业管理的有机组成部分之一，其重要作用是显而易见和众所周知的，因为企业的一切经济活动最终要在财务部门归集整理，并用数字来反映企业的经营实绩，故财务管理手段的科学运用,对监控物业管理企业的效益提高有着相当重要的作用，财务管理的健康有序促进物业管理可持续发展。

关键词：物业管理

财务管理

问题

对策

物业管理行业的起源于19世纪60年代的英国。作为第三产业，物业管理在我国经历了从无到有、不断发展壮大的历程。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港地区引入，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物业服务的全天候性，可有效防范犯罪、减少意外事故、配合社区活动开展等，从多个角度为促进社会的和谐发挥着积极的作用。同时，物业财务管理的健康有序对物业管理行业的可持续发展起到了重要的作用，现就物业管理服务中财务管理存在的问题和具体对策浅述如下：

一、物业管理公司的会计核算和财务管理存在的具体问题

伴随我国物业行业的发展，大部分物业管理公司的管理理念和管理水平在不断提升。但是由于我国物业管理发展时间短、物业财务管理人员专业素质不高和物业规模相对较小，管理分散等造成很多问题。

（一）会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。

会计记账的方式不合格，没有严格按照会计制度明细记录财务状况；会计科目混乱，收支会计科目的记录不准确，例如资本性支出与收益性支出混乱记录；会计资料造假，数据失真或者不准确，作假帐的现象是依然存在的；会计核算和财务管理手续不合理，有些经济业务甚至没有正式的合同或者协议等现象都是会计核算存在的严重问题。这些会计核算和财务管理基础的问题严重影响会计信息的准确性和完整性，影响物业公司对数据的判断。

（二）会计核算方式单一。

很多物业管理公司不注重会计核算这一块，公司财务状况由财务部门统一管理核算，其他部门很少设立会计核算和财务管理人员专门对本部门的财务进行详细管理。物业管理公司的业务范围大，一个物业公司要同时管理好几个小区甚至更多，账目设置不详细不利于公司对每个小区的具体情况分析和管理。

（三）会计核算和财务管理手段落后。

很多公司目前的会计核算任然停留在手工做账的阶段，公司的会计数据收集、分析、处理大部分依靠人工作业。这样既耗费大量的时间，还影响数据的准确度。财务管理工作把很多时间用在做账上面，用很少的时间对财务状况进行详细的总结分析。

（四）成本管理不完善，资金利用不当现象存在。

成本管理有三种方式：调整经济活动的规模效益；与供货商谈判交流，转移成本；加强财务管理，强化预算管理，节约支出。这些方法只能片面的短时间的管理成本，忽略了物业管理在对企业的供应和服务环节的成本管理，这样对物业管理公司的长期成本管理效果不是很好。资金挪用、账款收不回来、坏账等都提高了资金成本。

（五）财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。

很多物业公司对外提供的财务报表只是很笼统的资产负债表、利润表等。没有管理需要的各种详细报表。例如：维修报表、各种服务费用报表等。还有很多财务信息是采用统计的方法，统计工作时间长，数据不准确，不能满足财务管理的需求。

（六）税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。

（七）会计核算和财务管理分不清。

很多物业公司认为会计核算是会计部门的工作，没有认识到会计核算和财务管理是一个体系。

二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法

物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批敬业爱岗、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高工作质量和效率。

（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作 1.建立规范的财务基础工作

物业管理企业的财务信息是物业管理企业进行经营决策和与国际物业管理接轨，谋求更大发展的重要数据支持，是企业降低服务成本、获得经济效益的关键之一，也是国家规划物业管理行业发展、制定物业管理产业发展政策的重要依据。而真实、准确、先进、及时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保障。

(1)加强对原始记录的管理。一是要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法；二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求；三是要建立各环节的责任制，确保原始记录的真实、完整、正确、及时，健全财务核算资料。

(2)加强对定额管理的管理。制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。

3(3)严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节。计量验收管理工作，堵塞漏洞，增收节支。

(4)加强对财务预算的管理。物业管理公司应当建立健全财务预算制度，明确财务预算编制程序及方法，做好财务预算执行情况的检查、考核工作，达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。

(5)加强对财产清查的管理，定期做好财产清查工作，对加强财产管理、加速资金周转，提高经济效益，确保会计报表质量具有十分重要的意义。

2.建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定，结合本身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》、《空置房、报停房管理办法》、兼职收费员管理办法》、《物资采购管理办法》等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我的约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理企业的健康有序发展。

3.要全面展开财务分析，保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营、多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析，保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析，从而为客户及投资者提供有用信息。首先，财务管理部门要评价公司的财务状况，了解公司一定时期的资产、负债水平，从而判断企业的经营风险，保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资，企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例，充分利

用闲置资金，合理安排长期借款或者是短期借款，有效控制资金成本。其次，财务分析要评价企业的管理效率，管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率，及时了解企业的运作情况，要对企业的财务制度进行检查，以有效防范经营风险，健全财务控制，保证业务流程畅运作。最后，企业的财务管理分为三个部分，投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配，就要对企业的获利能力进行评价，赢利多少不仅跟自身有关系，而且跟投资者、债权人都息息相关。因此，对企业赢利能力的评估是必须的，不仅可以满足投资者的需要，而且还可以根据自身的活动能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中，要重视财务预测与计划，以增强市场竞争力，为企业调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

（二）提高物业管理人员综合素质。

人才建设始终应当放在公司发展中的首要位置、提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。物业财管管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到公司经济状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。因此，要提高公司财管管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的环境，需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。

（三）建立二级会计核算和财务管理制度。

由于物业管理公司管理区域的增多，对财务的管理也应该更加详细。要掌握详细的数据信息，必须建立二级或者多级的会计核算和财务管理制度。以每个小区为单位建立会计核算和财务管理制度，对小区信息及时进行整合分析，再将原数据和整合数据交由总公司财务部门，公司财务部门对每个小区的信息数据进行分析。必要时这些

详细的信息也是物业公司制定小区管理计划的重要依据。

（四）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。

1.目前，对物业管理适用“服务业”5%的营业税税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有准公共服务的特征，从维护涉及千家万户的公共利益和保障民生的角度出发，应对物业管理行业适用有别于一般服务业的较低的营业税率。

2.物业管理收费具有“取之于民，用之于民”的特征。在酬金制收费模式下，物业服务收费标准是按照“以支定收”的方式确定的。物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，与居民日常生活中发生的水电费、取暖费和燃气费等费用一样具有代收代付的性质，不应作为税基因物业管理发展较为成熟的国家及地区，业主所交的物业管理费一般是先进入业主公户（各地方名称不同），在物业公司实施管理的过程中，从该帐户将各种费用支付给专业公司，物业公司收取10%左右佣金作为收入，依据该收入交纳税费。因此，税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。

3.根据国家法律法规规定：消防维保、电梯维保应当委托具备相应资质的专业单位承担，随着社会专业化分工的日趋细化，目前物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。中央空调维保、日常专业保洁、专业安防、专业外墙清洗等专项服务，从多是通过分包委托给其他专业公司的方式完成的。在计征营业税时，物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。而且目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许根据各专业分包公司的发票额将相应支出部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业服务企业的税收负担。

4.根据国家法律法规规定，部分服务业纳入“营改增”后，涉及到物业公司营改增的城市，增值税小规模纳税人开具的物业费的增值税税率为3%，此外还要根据增值税计算各项附加税。此外，同时国家为了扶持“小微”企业发展，在税收给予了优惠：①增值税小规模纳税人和营业税纳税人，月销售额或营业税小规模纳税人和营业税纳税人，季度销售额或营业额不超过9万元的，按照上述文件规定免征增值税或营业税；②增值税小规模纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算增值税应税项目的销售额和营业税项目的营业额，月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征增值税；月营业额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征营业税；③增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，当期因代开增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票）已经缴纳的税款在专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票后，可以向主管税务机关申请退还。[1] 因为很多物业公司财务人员分不清楚公司“管理处”和业主委员会之间的关系、物业管理企业所有者权益和物业所有人权益之间的区别、物业管理服务费用的会计核算和税务申报之间的关系，以及对应缴税项和非应缴税项之间的划分认识不清。还有相当一部分物业管理财务人员对国家优惠政策掌握不够，不能让企业及时享受国家相关优惠政策待遇。这些都导致会计核算和财务管理不当。所以要增强财务人员的税务知识，正确划分应交税务项目，按时申报纳税，做好物业管理的财务工作，保证各方利益不受损害。

（五）对财务进行精细化的管理。

建立会计辅助核算和财务管理制度，成本核算必须明确到各个部门及负责人，可以按照单位管理的需要对成本科目按部门、按人员、按地点进行辅助核算，对每一笔开支的用处和单位都进行详细的记录，保证信息的完整性和准确性。

1.划分不同的作业中心。保洁作业中心，其主要包括日常的清洁工作以及垃圾的清扫和处理：绿化作业中心，其主要的工作是增加物业管理区域内的绿色植物，提高区域内的绿化面积，及时地对植物进行美化和养护“维护作业中心。其主要的工作是使用先进的技术和管理方法对房屋管理区内的公共设施进行维护和保养；综合管理作

业中心，其主要是为了物业管理工作能够正常运行而的一些职能部门以及辅助部门：保安中心，其主要的工作是维护管理范围内的正常生活工作秩序，保护业主的生命财产安全。

2.划分企业资源。人工费用，其主要包括了物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；固定资产折旧费用。主要包含物业管理企业自身拥有的固定资产按年限折旧所需要计提的折旧费；材料费用，其主要包含了在进行物业管理工作时候需要消耗的直接材料、燃料、辅助材料、零部件以及包装物等；办公费用，其主要包括培训费、书报费、差旅费、租赁费、文化宣传费用等；动力费，物业的公共设施平常运行、维护以及自身消耗使用的水电费等。

（六）对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。

以部门或以楼体为单位划分利润的财务管理，每个单位的财务管理又可以划分下一级的财务管理单位（例如再以项目为单位划分，或者以楼层为单位划分）。这样的财务管理体系可以清晰具体的反映公司各部门的盈利状况。也利于公司财务部门进行利润报表总结，还可以保证利润数据信息的完整性。

（七）对资金的精细化管理。

物业管理资金的来源，除资本本金或者银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上。增加资金使用的透明度。另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业，更应选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性研究和论证。同时，加强项目投资实施过程的控制和管理，做好入监督工作。其具体做法为：首先，减少资金的浪费，提高资金的利用率。其次,对资金的流动做好跟踪管理，防止贪污挪用现象的发生。然后，对应收款项，应该加大催款力度，尽快收回款项，提高资金的流动速度。再次，分散风险，物业管理公司可以与保险公司、保安公司合作，分散资金风险。最

后，设立坏账准备金，将其纳入资金管理费用，加强企业的风险意识，增强物业管理公司的抗风险能力。

三、结束语

物业管理公司的会计核算和财务管理对公司的整体管理和发展都很重要，但是我国物业管理行业处于初级阶段，还存在很多不足，我们要加强物业管理公司的会计核算和财务管理水平，推动我国物业管理行业的发展，更好的为业主服务和合理取得收益。

参考文献：[1]参考文件：《国家税务总局

关于小微企业免征增值税和营业税有

关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）

[2]参考教材：《物业管理实务I、II》、《管理学基础》、《物业管理财税 基础》、《物业设备设施管理》

[3]其他参考资料：《会计基础》、《税法》、《企业管理》

第五篇：物业管理问题及对策

物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

二、物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民

中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

回答人的补充2009-06-04 12:57

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。

三、解决问题的对策

通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：

（一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方

面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。回答人的补充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。

（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平

要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。

（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质

即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。

总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。