建立精细化税收风险预警机制 强化房地产土地增值税清算管理的探讨[五篇]

第一篇：建立精细化税收风险预警机制 强化房地产土地增值税清算管理的探讨

建立精细化税收风险预警机制

强化房地产土地增值税清算管理的探讨

王少春

针对房地产行业税源属非生产型和服务型税源，缺乏稳定性、长期性，高度依赖政府的宏观政策导向的特点，同时，由于税收政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小、见效甚微。以税收风险管理为机制手段强化房地产行业土地增值税清理管理。通过采取对税源实行动态跟踪管理、深度分析、征询约谈、实地核查等措施，体现出调查顺序由事后到事前、调查项目由静态到动态、进户频率由低到高、事项审核由表及里、服务措施由形式到实质等方面的变化，使税收管理对纳税人的影响程度、介入深度、管理力度明显增强。通过税收风险管理加强各种税源管理事务的简并整合，提高税源管理的效率。根据精细化管理理念，我们在税收征管工作中做到了精确、细致、深入，明确职责分工，优化业务流程，完善岗责体系，加强协调配合，避免了大而化之的粗放式管理。紧紧抓住管理的薄弱环节,通过由表及里的解剖分析，不放过每一式管理。紧紧抓住管理的薄弱环节,通过由表及里的解剖分析，不放过每一个应加强管理的细节，不忽视微小的管理漏洞，通过基础性分户台账资料的建立，建立房地产行业土地增值税清算管理的长效管理机制。

一、在风险识别环节完成各类风险信息的归集和分析，找出可能带来税收流失的关键因素。

房地产开发企业基本上是查帐征收企业，由于财务人员的素质高低的不同，带来财务核算水平的参差不齐，财务核算缺乏约束规范。目前我国现行的财务核算（包括信用支付、对会计行业的管理）总体上缺乏系统管理，房地产开发企业的会计核算不统一、不规范，客观上为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。由于房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，因此，缺乏系统管理的房地产企业财务核算难以正确、真实地反映企业经营的状态和成果，很难准确反映各纳税期应纳的各项税收。因此找出可能带来税收流失的关键因素就成为税收风险管理工作的重中之重。在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施以实现税收风险的有效防范、控制和化解。

风险之一：近几年来，房地产业的利润大大高于其他行业，房地产的增值额大大增加了，而预征率未随房屋售价上调，许多达到国家政策规定清算条件的房地产开发企业就故意拖延时间，只是按一个较低的预征率预征，达到缴少缴税款目的，到2011年8月，永川区房地产业已达到清算条件而未清算

个项目，而企业主动申请进行清算的几乎不得。

风险之二：在房地产开发业里，其它管理部门的管理基本是在事前，审批手续、前期费不齐，工程就不能动工，而税务的管理在事后，而往往房地产企业在开发过程中，是最复杂、最容易出现问题的阶段，很多涉税事项就在这个时期完成的。[问题简述]：纳税人在销售环节的收入无法实施监控比对，在实现上失去了最佳控制时机，影响了税款的正常入库，造成了税款的流失。在这次自查辅导时，重庆新奥陶就少缴营业税和土地增值税300多万元。

风险之一：非直接销售未作视同销售确认收入。[问题简述]：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产行为，未作视同销售，并确认土地增值税清算收入。

风险之二：以明显偏低价格销售少计收入[问题简述]：某项目销售时，无正当理由以低于均价1/3的明显偏低价格，将商铺销售给本公司股东及相关联个人。存在低价销售的行为，价格明显偏低且无正当理由，故意压低售价转移收入的行为。

风险之三：将期间费用列入开发成本，造成虚增开发成本，多计20%加计费用。[问题简述]：将销售人员工资列入开发间接费。风险之四：前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费过高，但企业提供了完整的票据和合同等一系列手续，而审核人员无法找到依据对疑点进行论证，结果造成该项目增值率低。

风险之四：借款利息全部列入开发成本利息支出[问题简述]：某房企公司未取得合法票据，列支非金融机构借款利息479.3万元，支付银行罚息36.6万元，全部列入开发成本-利息支出。

风险之五：逾期开发缴纳的土地闲置费税前扣除[问题简述]：房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，既计入开发成本，作为企业所得项目税前扣除，又作为其他房地产开发费用记入土地增值税税前扣除。

风险之六：印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除[问题简述]：在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，造成了印花税的重复扣除。

风险之

七、代收费用计入扣除项目加计扣除[问题简述]：将代收费用一律计入扣除项目予以扣除，在加计20%扣除时，未从计算的基数中剔除。

风险之九：支付地价费用无合法凭证[问题简述]：某房企确认一期工程项目地价款，结算标准2421万元，取得合法凭证地价款1157万元，地价支付费用无合法凭证1264万元。

风险之十：项目工程建安成本高于合同标的金额[问题简述]：某工程项目建安合同金额5700万元，双方确认的结算金额 5700万元，开具发票金额7349万元。

风险之十二：公共设施的成本费用一律计入扣除项目[问题简述]：将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。

二、加强房地产企业土地增值税清算风险管理的措施及建议

1、从成本费用风险管理角度出发，加强房地产企业土地增值税管理。

（一）关注房地产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。

（二）建立房地产企业管理台帐。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（三）严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成 本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。

3、建议增加开发环节、收入、成本的透明度，定期测算并公布建安成本的平均价格，对偏高的成本采取公允价规定，对于一些收入、成本异常的房地产企业，要充分发挥税务稽查职能作用，严厉打击偷税收行为，努力构建协税护税网络，形成打击涉税犯罪的合力。同时充分发挥新闻媒体的宣传作用，尤其是对一些大要案进行适时曝光，进一步增强税务稽查的威慑力。

4、根据房地产价格的涨幅适时调高率土地增值税的预征，特别是商业用房的预征率，增加纳税人主动清算土地增值税的积极性，对达到清算条件，而未按规定时间进行清算的要加大处罚力度，并达到一种振慑作用。

3、对纳税人履行纳税义务过程中容易出现的引发税收风险的各种现象及时开展专项辅导培训。通过召开专项会议，发放宣传辅导手册和文件，约谈等形式，经常性开展对房地产企业纳税人的所得税最新政策法规的宣传辅导，使税法透明度和遵从度得以提升，使企业的依法纳税形成自觉行动。

3、加强对房地产企业税收风险管理主要定位于税收流失的风险，包括税收流失的可能性和严重程度。基本做法是按照风险管理的流程，遵循一定的规则，在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施，以实现税收风险的有效防范、控制和化解。一要核查房地产开发企业是否与建筑安装企业相互勾结虚增成本偷逃税款。二要核查企业是否利用关联关系承包或分包工程加大建筑安装成本。三要核查企业是否虚开零星工程发票以及虚开“甲供材”发票偷税。四要核查企业是否将土地和建筑安装成本在不同期工程分摊不均少缴所得税。五要核查企业是否把车库和阁楼的成本加在总成本中摊入商品房面积。六要核查“预提费用”账户。对涉及项目的配套设施建设，检查企业是否高估配套建设成本，且不按期结算而少缴税款。七要核查企业是否巧立名目报销费用。按规定重点审核企业招待费、业务宣传费、劳动保护费等列支标准及其真实性、合理性。要以纳税评估督促纳税人，以税务稽查震慑纳税人，自觉提高纳税遵从度。

4、克服信息获取不充分，加强土地、房管等部门的信息交流。由于税务部门长期以来没有与相关的行政审批部门建立有效的信息交换和共享制度，在项目开发过程中难以有效地参与管理和监控，加之国、地税部门之间信息不对称，实行房地产企业税收一体化管理难以在短期内到位，给房地产企业偷逃税提供了机会。及时掌握 7 房地产开发的工程项目，建立《房地产开发项目开、完工及纳税记录簿》，及时登记计划投资、建设规模、承建单位、预收款项。通过对每一个项目，每一笔收（付）款及开票情况的跟踪管理，加强企业所签合同的核对工作，科学确定企业前期开发成本。

5、建立房地产行业信息、数据资源库。首先做好辖区房地产开发企业的清理摸排工作，掌握内部信息（如成立时间、投引资单位、投资规模、优惠政策、土地储备、拿地价格、开发项目、经营楼盘、竣工时间、开盘时间、规费缴纳、银行账号等）和外部信息（建造合同、材料供应、土建价格、财政返还、地税征收等），及时收集有关的资料，形成“调查表”。其次,分户建立征管台账。按照开发项目，区分商品房、门面房、车库登记开发面积、完工面积、已售面积等，跟踪记录企业完工进度、预缴及汇缴情况、评估检查情况、调整情况、盈亏情况、销售收入、税款缴纳、税负水平。房地产开发企业的“调查表”和分户台账是房地产企业所得税管理的重要依据，也是反映所得税管理水平的一项重要的基础性资料。今年我局管理部门已建立了每个房地产企业开发成本、面积、工程进度、开发周期、当期开发房屋数量，销售收入及发票使用情况等信息资料档案，设计了《房地产企业开发项目基本情况统计表》；《房地产企业所得税数据采集指标统计表》，通过对房地产企业项目及开发成本、销售成本、期间费用、营业税金及附加等参数信息的掌握控制，为征收房地产企业所得税提供可靠的信息、数据资源，取得了工作的主动性。

第二篇：建立精细税收风险监控预警机制 强化房地产行业企业所得税管理

建立精细税收风险监控预警机制 强化房地产行业企业所得税管理

针对房地产行业税源属非生产型和服务型税源，缺乏稳定性、长期性，高度依赖于政府的宏观政策导向的特点,扬州市直二分局以税收风险管理为机制手段强化房地产行业企业所得税管理，体现了科学化、精细化管理的要求。通过采取对税源实行动态跟踪管理、深度分析、征询约谈、实地核查等措施，体现出调查顺序由事后到事前、调查项目由静态到动态、进户频率由低到高、事项审核由表及里、服务措施由形式到实质等方面的变化，使税收管理对纳税人的影响程度、介入深度、管理力度明显增强。通过税收风险管理加强各种税源管理事务的简并整合，提高税源管理的效率。根据精细化管理理念，我们在税收征管工作中做到了精确、细致、深入，明确职责分工，优化业务流程，完善岗责体系，加强协调配合，避免了大而化之的粗放式管理。紧紧抓住管理的薄弱环节,通过由表及里的解剖分析，不放过每一个应加强管理的细节，不忽视微小的管理漏洞，通过基础性分户台账资料的建立，建立房地产行业所得税的长效管理机制。

一、在风险识别环节完成各类风险信息的归集和分析，找出可能带来税收流失的关键因素。

房地产开发企业基本上是查帐征收企业，由于财务人员的素质高低的不同，带来财务核算水平的参差不齐，财务核算缺乏约束规范。目前我国现行的财务核算（包括信用支付、对会计行业的管理）总体上缺乏系统管理，房地产开发企业的会计核算不统一、不规范，客观上为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。由于房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，因此，缺乏系统管理的房地产企业财务核算难以正确、真实地反映企业经营的状态和成果，很难准确反映各纳税期应纳的各项税收。因此找出可能带来税收流失的关键因素就成为税收风险管理工作的重中之重。在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施以实现税收风险的有效防范、控制和化解。

风险之一：以收据、白条支付款项来偷逃税款。由于房地产企业开发项目一般工期长，结算方式较多，预付施工企业的工程款不按规定接收发票，而是凭收据支付工程款，有的长期挂帐，开发企业不按时结转成本，造成开发成本失真。风险之二：房地产企业发生的土地征用费、前期工程费、基础设施和建筑安装费用等直接记入“开发成本”，而一些开发企业采用伪造、虚假增加成本、费用等手段，不按规定在不同成本对象中准确分摊，利用新老税法的差异少缴企业所得税。

风险之三：重复列支建筑安装工程费，部分房地产企业对所开发项目一般都供应三大材，房地产企业全部记入“开发成本”，而工程完工结算时建筑施工企业根据工程总价开具发票全额记入（含三大材），有的房地产企业又再全部记入“开发成本”。

风险之四：房地产企业没有遵循权责发生制和成本收入配比原则，存在任意预提各项成本、费用，人为调节利润，以达到少缴企业所得税的目的。

风险之五：房地产企业利用开发项目多，工期长，跨等，混淆不同工程项目成本、费用，挤占当期利润，这样循环往复，以达到少缴企业所得税的目的。有些企业就在不同项目间寻找少缴企业所得税的办法，他们通过把后开发完工项目的成本调节为先开发完工项目的成本，或把亏损项目的成本调节为盈利项目，造成企业所得税不能及时足额入库。

风险之六：房地产企业预收的房款往往不作销售，等房屋交付使用时才开具发票作销售收入，由于有的房屋工期长，有的房屋交付使用了，由于款项没有结清，房地产企业无法开票结算，使企业所得税不能及时结算。

风险之七：房地产企业的未确权车库、阁楼不作为开发产品收入，或部分记入销售收入，而其成本、费用则已全部记入开发成本。有的开发单位将附属用房收入记入下属的工程队，另行建帐登记，形成小金库。

风险之八：房屋出租、以物易物不纳税。目前，部分房地产开发企业，在开发住宅小区时，一般都建设一些临街门面房，有的企业对地理位置优越的门面房

不予出售，专门用于出租收取租金，租金不记入应纳税所得额。部分房地产企业由于资金紧张，售房又不畅，就以房屋抵顶工程款或银行贷款，双方均不作收入处理并按规定申报缴纳税款。

二、通过房地产企业所得税精细税收风险监控预警机制的建立，挽回税款流失近2000万元。

近几年，我局辖区的房地产企业得到了迅猛的发展，截止2009年9月底，我局辖区内注册房地产企业25家，已开工房地产企业达17家，房地产企业所得税已成为我局组织收入的重要组成部分，自07年7月房地产企业所得税实行专业化管理以来，累计组织入库房地产企业所得税8200万元，其中，通过案头稽核分析、专项评估等手段组织入库税金2328万元(含滞纳金95万元)。针对房地产业的税收贡献度大、税收征管难度大、税源流失较为严重的现象，整合征管资源，与时俱进,成立专业化征管机构是强化对该行业税收管理的有效途径。一方面集中部分业务能力强，精通税务、财会、法律和房地产开发流程等知识的税务干部来从事专业化征管，另一方面设立专门的管理机构对该行业进行专项管理。这样可以实现对房地产开发整个过程都由专业机构和专业人员进行动态管理，切实提高日常动态、静态税源管理及纳税评估的质量。我局专门的房地产业税收征管机构，是将辖区内房地产业、建筑业以及与之相关的物业管理、房屋中介、拍卖行等企业划入一个科室进行征管，使其在履行职责过程中能直接行使市局有关处室的职责，如负责与国土、规划、经委、发改委、财政、建设、房管、建管、产权交易中心、拍卖行等有关综合职能部门的信息交换与联系，直接获取房地产建设项目立项、变动信息，从源头掌握房地产业的基本情况，对重点房地产业项目从立项、征地、设计、规划、开发、销售等环节实行全过程的监控管理，建立起以控管房地产开发企业税收为主线，以房地产项目为重点，形成一个多形式、多方位的税收征管新模式，提高对房地产、建筑业的税收监控力度，挖掘潜在的税源，确保地方财税收入的稳定增长。我们在充分掌握商品房开发第一手资料的情况下，要求房地产企业每年进行多次税收自查，同时根据企业自查情况和掌握的资料进行分析，不定期地对部分房地产企业进行税务专项评估，加大打击偷逃税力度，挽回税款流失逾2000万元。

二、加强房地产企业所得税税收风险管理的措施及建议

我局通过专业机构设置，建立了房地产企业精细税收风险监控预警机制，不断研究完善征管模式，不放过每一个应加强管理的细节，不忽视微小的管理漏洞，采取有针对性的措施，抓紧、抓细、抓实。探索出行之有效的征管措施，在税收风险管理上取得了明显成效。

1、从成本费用风险管理角度出发，加强房地产企业所得税管理。

（一）关注房地产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。

（二）建立房地产企业管理台帐。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（三）严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。

2、对纳税人履行纳税义务过程中容易出现的引发税收风险的各种现象及时开展专项辅导培训。通过召开专项会议，发放宣传辅导手册和文件，约谈等形式，经常性开展对房地产企业纳税人的所得税最新政策法规的宣传辅导，使税法透明度和遵从度得以提升，使企业的依法纳税形成自觉行动。

3、加强对房地产企业税收风险管理主要定位于税收流失的风险，包括税收流失的可能性和严重程度。基本做法是按照风险管理的流程，遵循一定的规则，在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施，以实现税收风险的有效防范、控制和化解。一要核查房地产开发企业是否与建筑安装企业相互勾结虚增成本偷逃税款。二要核查企业是否利用关联关系承包或分包工程加大建筑安装成本。三要核查企业是否虚开零星工程发票以及虚开“甲供材”发票偷税。四要核查企业是否将土地和建筑安装成本在不同期工程分摊不均少缴所得税。五要核查企业是否把车库和阁楼的成本加在总成本中摊入商品房面积。六要核查“预提费用”账户。对涉及项目的配套设施建设，检查企业是否高估配套建设成本，且不按期结算而少缴税款。七要核查企业是否巧立名目报销费用。按规定重点审核企业招待费、业务宣传费、劳动保护费等列支标准及其真实性、合理性。要以纳税评估督促纳税人，以税务稽查震慑纳税人，自觉提高纳税遵从度。

4、克服信息获取不充分，加强土地、房管等部门的信息交流。

由于税务部门长期以来没有与相关的行政审批部门建立有效的信息交换和共享制度，在项目开发过程中难以有效地参与管理和监控，加之国、地税部门之间信息不对称，实行房地产企业税收一体化管理难以在短期内到位，给房地产企业偷逃税提供了机会。及时掌握房地产开发的工程项目，建立《房地产开发项目开、完工及纳税记录簿》，及时登记计划投资、建设规模、承建单位、预收款项。通过对每一个项目，每一笔收（付）款及开票情况的跟踪管理，加强企业所签合同的核对工作，科学确定企业前期开发成本。

5、加强对成本费用列支的风险审核，有效遏制人为调节利润造成税款流失情况的发生。对一些房地产企业不遵循成本收入配比原则，人为调节利润的情况，严格对房地产企业的预提费用科目进行审核，核对预提费用的对应科目，确定所结转成本是否真实、合理，是否有人为调整当期利润的情况。对房地产企业不同项目成本的核算，税务部门应要求房地产开发企业对不同项目的成本费用分别核算，对不能正确划分的，税务部门要严格按权责发生制原则和收入成本配比原则进行划分确定。

6、结合房地产企业所得税的汇算清缴工作，强化不同项目的成本费用风险审核与确认工作。一般企业都是按年进行企业所得税汇算清缴，但实行查帐企业所得税的房地产企业，易采用按项目汇缴和按汇缴相结合的办法。针对房地产开发、销售周期长等特点，平时可以按不同的开工项目进行核算，对同一项目的成本，在规定的时限内全部归集到该项目中去，所发生的管理费用、销售费用、财务费用在不同的施工项目中进行分配，超时限的成本，经主管税务部门审核后，区别不同情况进行处理。在此基础上，按单个项目先汇缴，一旦发现情况异常情况及时加以调整解决。终了，再按各个工程汇缴情况进行汇缴清缴。这样可以堵塞税收漏洞，保证国家税收及时足额入库。

7、建立房地产行业信息、数据资源库。首先做好辖区房地产开发企业的清理摸排工作，掌握内部信息（如成立时间、投引资单位、投资规模、优惠政策、土地储备、拿地价格、开发项目、经营楼盘、竣工时间、开盘时间、规费缴纳、银行账号等）和外部信息（建造合同、材料供应、土建价格、财政返还、地税征收等），及时收集有关的资料，形成“调查表”。其次,分户建立征管台账。按照开发项目，区分商品房、门面房、车库登记开发面积、完工面积、已售面积等，跟踪记录企业完工进度、预缴及汇缴情况、评估检查情况、调整情况、盈亏情况、销售收入、税款缴纳、税负水平。房地产开发企业的“调查表”和分户台账是房地产企业所得税管理的重要依据，也是反映所得税管理水平的一项重要的基础性资料。今年我局管理部门已建立了每个房地产企业开发成本、面积、工程进度、开发周期、当期开发房屋数量，销售收入及发票使用情况等信息资料档案，设计了《房地产企业开发项目基本情况统计表》；《房地产企业所得税数据采集指标统计表》，通过对房地产企业项目及开发成本、销售成本、期间费用、营业税金及附加等参数信息的掌握控制，为征收房地产企业所得税提供可靠的信息、数据资源，取得了工作的主动性。

第三篇：论税收预警机制的建立

依法治税作为依法治国的重要方略，面临前所未有的历史使命，发挥税收聚财职能，增强社会主义综合国力，发挥税收调节和监督职能，规范和整顿税收秩序，促进社会主义市场经济健康发展，都需要加快推进依法治税进程。但由于目前存在税收征管信息不对称、公民纳税意识不强等主客观原因，基层税务执法缺位、越位；纳税人纳税申报信息失真、偷税等现象还在一定程度穿越小说网 http://www.xiexiebang.com上存在，从而造成税款流失和不公平竞争，直接影响依法治税工作和市场经济秩序的稳定，迫切需要建立税收预警机制，以促进税收管理体系的进一步完善和规范。

一、建立税收预警机制势在必行

（一）建立税收预警机制是解决税源监控乏力问题的需要。

税源监控管理是税款征收和税务稽查的前提和基础。其突出特点是提前性和控制性，但目前在实际工作中有以下3种失控现象，急需通过预警机制在内的税收管理措施予以解决。

1、管理性失控。是指由于税务机关管理缺位而造成的税源失控。如漏征漏管户大量存在就是管理性失控的突出表现。有相当一部分纳税人领取营业执照，但不办理税务登记，也不纳税。有的纳税人虽然办理了税务登记，但是没有设置账簿，长期不申报纳税。

2、机制性失控。是指由于税收征、管、查等环节职责不明确或者相互脱节，以及国、地税之间或税务机关与其他部门之间缺乏配合、协调而引起的税源失控。如税收强制执行措施和保全措施得不到有关部门的配合等。

3、政策性失控。主要指个别地方政府和行业主管部门从局部利益出发，擅自出台一些“税收优惠政策”，或者违规减税、免税，避税。

（二）建立税收预警机制是解决征管信息不对称问题的需要。

目前，受税收信息化建设速度、公民法制观念不强等因素的制约，在纳税人与税务机关之间存在信息不对称现象，纳税人清楚自己的经营行为或纳税义务，税务机关因缺乏必要的手段和措施及部门配合，不能获取纳税人的经营行为及纳税义务等方面的信息。由于受各种利益因素的驱动，目前我国纳税人的财务核算成果在一定程度上受人为控制，存在经营指标造假严重，计税依据失真现象。有的企业在银行多头开户，建立假账，资金体外循环，隐瞒销售收入，致使很多税源在生产、销售等诸多环节中被转移或隐匿，税务稽查时难以从帐目上发现问题，造成税收流失税收，监督难以真正实施到位。

（三）建立税收预警机制是打击偷逃骗税、遏制税收流失的需要。由于各种原因，我国目前偷逃骗抗税犯罪还难以有效遏制，涉税犯罪普遍化、社会化程度在个别地区呈进一步加剧的趋势，每年全国大约有300多名税务人员在与偷税抗税行为斗争中致伤。需要通过预警机制及时得到偷逃骗抗税方面的有关信息，采取预防措施，通过协税、护税网络、司法保障体系给偷逃骗抗税行为以遏制和打击。

二、建立税收预警机制的目标要求和职能作用

为确保新征管模式的有序运行，推进依法治税进程，应尽快建立以“预防为主、过程监控”为特点，以计算机网络为依托，以执法责任制为核心和基础，涵盖税源监控体系，上限报警指标、下限报警指标等体系在内的税收预警机制。即在信息集中处理和共享的基础上，上级税务机关通过预警机制网络实时监控来查询各基层单位的征管状况和外部单位协作情况，定期公布各单位税收执法及征管质量指标等方面的情况；在发现异常情况后实时预告或警示，以便其及时处理或纠正。

按照以上指导思想，税收预警机制一般要具备以下的职能作用：

（一）报警、提醒作用

从内部管理要求来看，税收预警机制一是要具备征管质量指标异常波动报警职能。如发现税务登记率、税款入库率明显偏低，欠税增长率偏高，予以提醒和报警；二是要具备税收管理缺位报警职能，如漏征漏管户报警；三是要具备金税工程“三率”偏低报警、发票协查报警职能；四是具备执法行为不规范报警职能，如对违章发售发票、办理出口退税，税务检查等执法程序违规、证据不全、文书不规范等行为予以报警。

从外部协作要求来看，税收预警机制一是要具备纳税人不奉行报警职能，如对纳税人开出税票但不按期到银行缴款现象予以报警。二是要具备大额欠税纳税人转移资产、帐户及察出境报警职能。三是要具备协税护税缺位报警职能，如对工商部门不及时-传递户籍信息、司法机关打击涉税案件的不作为行为予以报警。四是要具备偷抗骗税等大案要案发案率偏高报警职能。五是要具备税收收入与gdp逻辑关系出现异常现象报警能。如税收收增长速度突然低于gdp增长速度，即开始报警。

（二）规范和防范作用

通过对预警机制提供信息和问题的分析，促进岗位责任制和执法责任制的进一步建立健全，防范执法过错问题的发生。

（三）限制作用

通过预警机制设置职权权限的“警戒线”，限定各操作岗位和领导岗位的权限，以防止违规操作、越权办税问题的发生。

（

第四篇：建立廉政风险早期预警机制

甘州区地税局建立廉政建设早期预警机制

甘州区地税局为进一步加强党风廉政建设和反腐败工作，注重研究和把握廉政建设规律，分析廉政风险可能发生的几个重要征管部位和环节，破解存在的漏洞和难题，坚持预防为主，做到关口前移、防范在先，建立了预警机制实施领导小组，为各基层单位培训了7名预警信息员、纪检监察员，负责做好经常性思想工作和监督预警工作，有效的防范和遏制了违法违纪行为的发生。

（甘州区地税局 张晓瑛）

第五篇：土地增值税清算管理操作指引

土地增值税清算管理操作指引

(从事房地产开发的纳税人适用)

讨论稿

一、土地增值税的前期管理

（一）开发项目的前期管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关 注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。

（二）清算资料的收集

税务人员在清算及工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：

（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；

（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（3）开发项目立项批复；（4）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；

（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；

（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；

（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；

（8）工程监理报告、日志等监理材料；

（9）工程竣工备案表；

（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；

（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；

（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；

（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；

（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；

（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；

（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；

（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（19）清算期间的财务会计报表；（20）税务机关要求提供的其他资料。

2.税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、土地增值税的清算申报

（一）土地增值税清算条件

1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（二）清算申报 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可以按照国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定采取核定征收方式核定其应纳税额；或按照《税收征收管理法》第六十二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。

三、土地增值税的清算受理

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限内补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）内应完成清算审核工作。情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。

四、土地增值税的清算审核

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

（一）对清算单位的审核 1.审核内容

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2.审核资料

◆房地产立项报告、开发项目立项批复；

◆国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证； ◆房屋建筑面积测绘报告等。

3.审核过程

（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预售）许可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。（2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。

4.注意事项

在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。按照湖南省地方税务局2014年7号公告第二条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。

如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。

（二）对收入的审核 1.审核内容

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

纳税人因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。2.审核资料

◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；

◆银行对账单、财务报表；

◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；

◆商品房购销合同销售统计表；

◆房产测绘所出具的实测数据； ◆开发项目总平面图； ◆网签备案资料； ◆预售许可证信息。3.审核过程

（1）内部资料与外部资料比对。

查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性，寻找差异原因，形成差异比对表，检查有无隐瞒收入问题。（2）案头审核与实地查验结合。

在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。

查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。（3）详查与抽查并用。

抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。（4）关注关联方交易和视同销售情况。

查看企业股东名册和管理层名单，也可通过国家企业信用信息公示系统查询企业关联方等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。

4.注意事项

（1）常见的几种隐瞒收入的手段：

◆将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。

◆通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。◆编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。◆将预售收入转入个人银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。

◆直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。

◆通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。

◆对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。（2）以房抵债、抵息收入确认的规定

以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。（3）视同销售收入的确定

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

① 按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认；

② 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（4）代收费用是否计收入的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（5）审核精装房销售收入是否包含装修收入。凡在销售合同中明确约定装修条款的，其收取的装修价款应合并收入，装修费用可以计入房地产开发成本。装修合同单独签订的除外、房屋交付后再装修的除外。注意审核精装房售价的合理性，与毛坯房的售价相比对，其差价部分是否等于或高于装修成本。

（三）对面积的审核 1.审核内容

面积是土地增值税清算计算扣除项目金额的重要依据。房地产建筑面积有以下种类：

规划面积：《建设工程规划许可证》注明的面积 施工面积：《建筑工程施工许可证》注明的面积 竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积

测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积

可售面积：取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，一般是指住建部门下发的商品房预售许可证的建筑面积、可以办理产权的车位车库面积

不可售面积：总建筑面积减去可售面积 合同面积：《商品房买卖合同》注明的面积

合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。

2.审核资料

◆规划面积-《建设工程规划许可证》 ◆合同面积-《商品房买卖合同》 ◆验收面积-《竣工验收报告》 ◆账面面积-财务会计账簿凭证等 ◆实测面积-《房屋测绘报告》 3.审核过程

（1）将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

（2）检查销售合同所载商品房面积，将其与测绘部门提供的实际测量面积比对，如有不一致，应以实测面积为准，关注是否发生补、退房款的收入调整情况，审核是否按规定调整收入

4.注意事项

在审核收入和面积的过程中，应关注企业是否存在隐匿收入和面积的情况。

（四）对取得土地使用权所支付的金额的审核 1.审核内容

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定交纳的有关的登记、过户手续费，其中，一级土地拍卖佣金和出让环节受让方支付的土地拍卖机构费用允许扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.审核资料 ◆国有土地使用权证 ◆土地出让合同 ◆土地收据 ◆契税票据 ◆银行支付记录 ◆与政府相关部门的协议 3.审核过程

（1）查看企业的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议,审核取得土地使用权所支付金额的真实性，审核其受让面积是否正确，判定是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。

（2）在中国土地市场网或各地国土资源局网站查询土地出让信息，与企业提供的有关资料核对。

（3）通过契税票据金额推算查验取得土地使用权支付的金额是否正确。

4.注意事项

（1）关注是否将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目。

（2）注意土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等作为土地开发成本计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”,而税法上对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权支付的金额”仅对应财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”的其中一部分,不包括土地征用费、拆迁补偿费等支出。

（3）注意自用房土地成本的划分上,其支付的土地出让金应在“无形资产”科目中列支与核算,而不是在“开发成本”中列支,在实际清算中也应予以剔除。

（4）注意企业常用手法：加大早期项目土地成本；租用房、违章房等成本挤入商品房成本。

（5）注意“两安用地”物业返还款。房地产企业在拍“两安用地”时，一般要附加无偿返还物业的情况，无偿返还的物业价值计入土地成本，并在土地增值税清算过程中加计扣除。实际情况有些房地产企业并非无偿返还，而是签定代建合同，由村委会将政府补偿款拨款至房地产企业进行投资建设，建设物业的费用既多抵扣了土地成本又多加计扣除。

（五）对土地征用及拆迁补偿费的审核 1.审核内容

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。

2.审核资料

◆政府部门的拆迁补偿办法或具体拆迁安臵文件 ◆双方签订的房屋拆迁安臵协议及拆迁补偿清单 ◆房屋评估及测绘资料 ◆房屋拆迁补偿安臵计算表

◆被拆迁房屋所有权、使用权等权属相关资料

◆被拆迁人营业执照或组织代码证、居民身份证等证材料 ◆安臵资金结算及交付证明材料 ◆其他资料（法律公证或法院裁定）3.审核过程

（1）向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安装补偿协议》及《拆迁台账》，从中抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安臵用房面积、安臵地点，核实是否多列拆迁补偿费。（2）确认相关合同和收据,如是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证需一一对应。

（3）将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，核查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。

4.注意事项

（1）关注是否存在将房地产开发费用计入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目,开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。

（2）拆迁安臵问题

根据国税函﹝2010﹞220号文，房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发﹝2006﹞187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（3）注意土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上将取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本计入“开发成本土地征用及拆迁补偿”。对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额予以剔除。

（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在计算土地增值税时扣除。

（5）多个（或分期）项目共同发生的土地征用及拆迁补偿费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的土地征用及拆迁补偿费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积分配，同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊。

（六）对前期工程费的审核 1.审核内容

前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、“三通一平”等支出。

2.审核资料

◆前期工程费和基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）

◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核前期工程费是否实际支付，是否存在虚列情形。

（3）关注前期工程费中除规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、三通一平支出以外的其他支出,核查此类其他支出是否真实发生,是否应列入前期工程费。

4.注意事项

（1）注意计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（2）前期工程费一般发生在立项开工前,防止管理费用挤列本项目,关注是否将房地产开发费用计入前期工程费。

（3）关注多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。

（七）对建筑安装工程费的审核 1.审核内容

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

2.审核资料

◆开发项目建筑安装工程费总预（概）算

◆投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标书）◆施工合同

◆甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）

◆施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证（记账凭证）◆工程款项支付凭证及结算发票 ◆工程竣工验收资料决（结）算报告

◆工程质量保证金扣留情况（往来款项凭证、账页、工程审定造价的发票开具情况

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档

3.审核过程

（1）审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照中介机构出具的审计报告，对决算超过预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性，关注资金流向，核实是否实际支付。

（2）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据

（3）测算单位建安成本,是否明显偏高,参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本（可参考当地建设工程造价网或当地《工程造价信息》杂志）,验证是否存在异常，对价格过高的建筑成本进行重点审查。

（4）获取企业关联企业有关资料（国家企业信用信息公示系统上可以查询企业相关信息）核查是否存在关联企业转移利润的情况,对长期挂账的大额应付款项,与对方核实未付款项的真实性。（5）对营改增前房地产企业采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，应审查其是否存在重复列支成本问题。重点审核企业与施工企业签订的建安合同中甲供材条款，核对房地产企业甲供材核算的记账凭证，同时查验建安发票的开具金额是否包含甲供材部分，如果同时列支的，应予以调出。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）关注临时售楼部和样板房,不得作为开发间接费用,不可计入开发成本并在土地增值税清算时扣除,而应作为期间费用扣除.如果临时售楼部或样板房以后用于出售,则可以作为开发成本进行扣除,并可加计扣除处理,其销售收入也应计入收入。

（3）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，但要关注企业销售的精装修商品房中,是否包含电视机、电冰箱、床、沙发、窗帘、装饰画等可移动或装卸的家电家具、日用品及装饰用品,这部分成本费用不能在开发成本建筑安装成本中列支。

（4）对于开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,施工企业对开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

（6）关注营改增前建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，营改增后是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

（7）如果企业无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等开发成本的凭证或资料，根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（八）对基础设施费的审核 1.审核内容

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

2.审核资料 ◆基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核基础设施费是否实际支付，是否存在虚列情形。

4.注意事项

（1）基础设施费限定在小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用计入基础设施费。

（2）测算基础设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（3）关注多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（4）基础设施费的审核不能忽视实地查看。

（九）公共配套设施费 1.审核内容

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.审核资料

◆公共配套设施的规划资料

◆无偿移交政府或全体业主的证明资料 3.审核过程

（1）审核公共配套设施的界定是否准确，在案头审核的基础上，审核人员应当实地查看和询问，核实公共配套设施的用途，是否有挪作他用的情况。

（2）根据合同约定的内容、取得的合法票据和对应款项审核公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（3）审核是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。4.注意事项

（1）注意企业作为公共配套设施费扣除的必须是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此在审核过程中应特别关注企业申报的公共配套设施费的产权归属，核实公共配套设施的面积。纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。

（2）注意区分配套设施与公共配套设施。关注将配套设施的建筑面积是否已纳入可售面积，若未纳入可售面积，是否单独归集配套设施的相关成本费用，而未挤入销售产品的成本费用扣除。根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电所、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（此种情况应查看移交公告或相关证明资料）；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（此时应查看无偿移交的证明材料）；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（此时应核查是否计入收入）。

（3）测算公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（4）关注多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的公共配套设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（十）对开发间接费用的审核 1.审核内容

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.审核资料

◆直接组织、管理开发项目相关人员职责说明 ◆直接组织、管理开发项目相关人员考勤情况记录 ◆直接组织、管理开发项目相关人员工资薪金标准说明 ◆项目部人员名单、劳务合同以及工资明细表

◆项目部所需用的固定资产明细帐、提取折旧以及周转房摊销的明细帐

◆支付凭证及结算发票 3.审核过程

（1）开发间接费用一般限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用，调取项目部人员的花名册与工资册进行核实，审核是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。（2）核对项目开工日期和竣工日期，施工期间发生的工资、职工福利费、办公费、水电费等才能作为开发间接费用扣除，抽查相关凭证，审核是否将项目完工后的费用挤入开发间接费用的情形。（3）审核是否将房地产开发企业的管理费用、房地产销售费用等其他费用挤入开发间接费用。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）为了防止房产企业将管理费用混入开发间接费用中，加大可扣除项目金额，应根据企业内部组织结构和职责分工，合理划分“项目管理人员”与“行政管理人员”。

（3）多个（或分期）项目共同发生的开发间接费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。

（十一）对房地产开发费用的审核 1.审核内容

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

2.审核资料 ◆发票、凭证

◆支付利息凭证、借款合同、与信托公司有关的委托贷款合同 3.审核过程

（1）对于利息支出据实扣除的情况，应重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；利用闲臵借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（2）重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。

4.注意事项

注意与会计期间费用中销售费用、管理费用、财务费用列支标准不同。

（十二）对与转让房地产有关的税金的审核 1.审核内容

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2.审核资料

企业税金账、税票及税务局开票入库系统数据 3.审核过程

（1）获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表。

（2）从征管系统中核实其实际缴纳情况，审核缴纳税金的税收完税证明等相关缴税证明，审核是否是本项目发生的税费，只有本项目发生的税费才能扣除。

4.注意事项

（1）按照财务会计准则的有关规定，房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复计算扣除。

（2）与转让房地产有关的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。

（十三）对财政部规定的其他扣除项目的审核 1.审核内容 财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。2.审核过程

对从事房地产开发的纳税人进行的加计扣除，应严格审核确定可以加计扣除的基数，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

3.注意事项

（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金。

（2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节交纳的税金。

五、资料归档

主管税务机关相关部门在相关明细表格中签字并加盖公章，予以认可，并由税源管理部门负责土地增值税清算资料归档。归档资料包括：《土地增值税项目清算小组审核会议情况表》；《税务事项通知书》及税务文书送达回证；《土地增值税清算审核表》、《存量房扣除项目金额分摊明细表》；土地增值税清算审核见面材料（包括土地增值税清算审核报告、《土地增值税清算审核表》和《存量房扣除项目金额分摊明细表》）及税务文书送达回证；土地增值税清算执行情况、土地增值税入（退）税收缴款书；《土地增值税清算受理通知书》、《土地增值税清算补正资料通知书》、《土地增值税清算不予受理通知书》及税务文书送达回证；企业申报资料及附表（见土地增值税清算资料清单）。全部清算资料及文书统一清理、顺序编号。其余资料按时间顺序排列，资料右下脚按页进行顺序编号。编制文书目录（注明页码），文书送达时要有送达回证，装订并整理归档。

六、后续管理

主管税务机关应加强清算后项目的后续管理。根据国税发﹝2006﹞187号第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

其中，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

主管税务机关应建立土地增值税清算工作台账，登记土地增值税征收情况，加强房屋销售管理，改变后续管理薄弱的现实情况。

附：

土地增值税清算成本计算分摊方法

1、总的分摊方法

国税发﹝2006﹞187号文件第四条第五款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国税发﹝2009﹞91号文件规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

2、土地成本的分摊

省局2014年第7号公告第四条明确了土地成本计算分摊问题：对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

值得注意的是，关于地下车库（位）对土地成本的分摊问题，首先要明确地下车库（位）是否计入容积率，如果计入容积率，则应分摊土地成本，如不计入容积率，则不分摊土地成本。

3、住宅与商业用房的成本扣除问题（建筑安装工程费）省局2014年第7号公告第五条规定，单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高还有一种特殊情形，开发商建造综合楼时仅对商业用房部分进行精装修的，如果纳税人在财务核算上能单独确定为成本核算对象，准确归集并核算装修成本，其装修成本属于成本核算对象的直接成本，在计算商业用房的增值额时可以单独扣除，不必分摊。