浅析仁德镇耕地流转现状及发展模式

第一篇：浅析仁德镇耕地流转现状及发展模式

浅析RR耕地流转现状及发展模式

RR耕地流转服务中心

为认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，全面贯彻落实科学发展观，提升我镇农业产业化发展水平，促进农业向规模化、集约化、现代化经营方向发展。近年来，党委政府高度重视，全镇上下把耕地流转服务作为破解“三农”问题，推进农业产业结构调整的切入点。紧紧围绕农业增产、农民增收、农村稳定三大目标，积极有序推进耕地流转服务工作，为推进我镇农业农村经济的快速发展，城乡一体化发展奠定了坚实的基础。

一、耕地流转服务产生的背景

（一）、RR地处县城所在地，是集城乡二元结构较为典型的乡镇。按照科学发展观统筹兼顾的总体要求，统筹城乡发展，推进城乡一体化建设是摆在我镇社会经济发展的首要任务。2005年，原RR、城关乡顺利撤并，建置新的RR。在RR一届一次党代会上明确提出，农业农村工作要紧紧围绕农业产业化、养殖园区化、乡村生态化的总体目标来实现。针对这一目标，破解“三农”，发展现代农业，耕地流转服务工作势在必行。

（二）RR下辖10个村（居）委会，9个村（居）委会属全农业及半农业村（居）委会，实际耕地面积约3﹒1万亩，农业人口 43181 人，经济收入以种养业为主。由于产业单一，农民增收难度较大。特别是一家一户小农经济和分散零星的生产模式，既不利于推广先进的种植模式，又难以保障产品质量，难以发展商品生产与市场对接，极大束 缚了农村生产的发展。加之近年来，外出务工人员增多，土地出现了粗放耕种甚至撂荒现象。

（三）原来公司+农户的订单农业发展模式，难以稳定合同约定履行的双方权利义务。市场好的时候，出现哄抢收购；市场不好的时候，造成农产品大量积压甚至烂掉。另外，各家各户分散的零星种植模式，使农产品安全质量难以保障，给农产品的出口销售带来了阻碍，造成了社会不良影响。

（四）随着县域经济的快速发展及县城建设的快速推进。县城所在地的东发、学府、南钟三个半农业社区的种植模式，一到收割季节，打晒粮食给县城环境卫生带来了很大压力，严重影响了县城居民的生产生活。

如何破解以上这些难题？RR党委政府经过认真分析，科学合理规划，认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，以科学发展观统揽全局，统筹城乡发展。一致认为，RR要发展现代农业，破解“三农”问题，根本出路在耕地流转服务，要在土地上作文章、在改革中出活力。

二、基本情况及具体做法

（一）基本情况及成果 1、2006年12月至2009年4月，完成耕地流转面积3491.66亩，涉及农户2850户。其中：2006年流转62亩；2007年流转404.66亩；2008年流转2769亩；2009年流转256亩。2009年1至4月二次流转5家种植大户共计555亩。流转耕地分布于胜利335.06亩；和平131.6亩；道院256亩；北 观40.96亩；东发918亩；学府1458.37亩；南钟351.67亩。

2、截止现在，共引进和发展农业企业6家，分别是：佳田农业科技开发有限公司、泰鑫农业科技开发有限公司、蓝莹葡萄示范园、苏林绿化工程有限公司、道院种养殖专业合作社、RR莲藕种植专业合作社；发展种植大户7户进行农业种植开发。通过耕地流转，现发展种植优质葡萄387亩、外销型蔬菜460亩、西瓜种植35亩、浅水藕种植410亩、蚕桑种植60亩、养殖小区开发1006亩、其他种植1133.66亩。

3、通过耕地流转，农民土地地租收入180.91万元；就地转移剩余劳动力57160人次，农民务工收入114.32万元。

4、解决好企业及种植大户在生产和生活过程中遇到的困难和问题，包括协调水、电、路，调解企业内部矛盾，解决入驻企业工人子女就学问题。

5、成立了胜利、道院耕地流转服务工作站，进一步完善了基层耕地流转服务体系。

（二）具体做法和经验

1、着力强化流转政策措施，有效推进全镇耕地流转工作。农村耕地流转是促进农民增收的有效途径，是统筹城乡发展的重要举措。我们把耕地流转服务工作纳入重要的议事日程，采取了强有力的措施，推进耕地流转进度。一是因地制宜，进行耕地流转试点。2006年3月，在商家村先行试点流转62亩，于同年5月流转给佳田公司 种植葡萄，并于同年根据公司发展需要继续流转给该公司257亩。通过耕地流转试点，探索了耕地流转服务是加快产业化发展、调整产业结构的重要途径。二是筹集耕地流转启动资金，加大投入。在镇财务管理中心成立耕地流转专用账户，镇政府划拨启动资金9万元，并承担租用土地闲置期间的租金及工作经费。三是加大考核力度，把耕地流转作为年终责任书考核的重要内容。通过奖惩措施，确保了耕地流转工作的积极性。

2、建立健全组织机构，强力保障耕地流转服务工作的开展。为切实加强耕地流转的管理和服务，在农林水综合服务中心成立了耕地流转服务中心，并设立了耕地流转服务窗口，负责宣传贯彻耕地流转政策法规，开展政策咨询和服务，做好耕地流转情况调查，对流转面积进行丈量，签订合同、归档保管资料，及时传递和反馈耕地流转信息，并根据为民服务体系建设的总体要求，实行企业—农户两头服务，创新服务措施，开辟“全方位服务通道”，使入驻企业及种植户在生产和生活过程中解除后顾之忧，全心全意谋发展。对从事农业种植的企业及种植户，积极帮助协调解决在生产和生活过程中遇到的困难，按照国家有关规定，落实各项优惠政策。

3、以耕地流转服务为平台，切实推进农民向产业工人转变。通过耕地流转，引入一批符合产业发展方向、有市场前景的项目，由农业企业、经营大户作业主，向耕地流转服务中心租赁土地，实施集约经营，农民获取稳定的土地租赁收入，并可在业主租赁的土地上从事务工获取务工收入，实现农户、业主共赢，成为我镇农民增收的新模式。

4、紧随耕地流转服务的进一步深入，实施“科技入户帮扶”工程，大力引进农业企业组织生产，切实为推进城乡一体化发展提供服务。一是全面实施“科技入户帮扶”工程战略，通过耕地流转服务引进的农业企业，开展新型农民培训工作，从而使他们掌握先进的劳动生产技能后，组织向企业有序输入，就地转化为农业产业工人，切实增加农民收入。二是根据发展现代农业的总体目标，千方百计实施招商引资项目，引进农业企业，发展龙头企业，实行公司+基地+农户的生产模式，进一步探索农产品深加工发展模式，走规模化、规范化、集约化的发展道路。三是根据推进城乡一体化发展的总体要求，大力加快耕地流转服务，切实推进农民向城市转移，尽量减少农民，缩小农村，富裕农民。四是转变工作职能，进一步把服务延伸到群众中去，贴近群众，想群众所想，急群众所急，收集群众对耕地流转服务中心的意见或建议，使耕地流转服务中心与企业、种植大户、群众之间形成良好的互动关系。

三、耕地流转服务取得的效应

（一）通过耕地流转服务，建立了农民增收的长效机制，使产业结构调整有了空间，科技推广有了条件，分散闲置耕地得到充分利用。农民由原来的专业农民就地转化为产业工人，在获得稳定租赁收入的同时，又获得了务工收入。收入是以前种植收入的10倍。特别是消化了另外，消除了农民抗御市场风险和自然风险的能力，把市场风险和自然风险有效转嫁到有抗御能力的企业上去。

（二）通过耕地流转服务，找到了破解“三农”的有效途径。2006 年以前，在产业结构调整过程中，特色种植面积多年处于停顿状态，面积相对不稳定。流转后，通过近两年多的时间，特色种植面积出现了质的飞跃。

（二）通过耕地流转服务，保障了农产品质量安全。最大限度控制了劣质农用物资及高残留农药的使用，为发展绿色无公害健康食品提供了保障。

（三）通过耕地流转服务，探索了一条公司+基地+大户+农户的发展模式。通过企业基地的示范作用，带动了一批有种植经验的大户参与发展。通过本地大户现身说法，带动更多农户参与发展。

（四）通过耕地流转服务，为企业—农户之间搭建了良好的服务平台。通过农户在企业打工，学到了先进的种植技术，从而培训了一批先进的种植能手参与到发展现代农业的行列中来。

（五）通过耕地流转服务，县城所在地的半农业社区耕地已全部流转，从而使收割季节县城无打晒行为，使环卫工作降低了行政成本，美化了县城环境卫生。

四、存在问题

1、由于受传统观念影响，农户对土地依赖性较强，从而阻碍了耕地流转的快速推进。

2、少数基层干部对耕地流转政策理解不够，持怀疑态度，加之宣传工作不到位，使部分农户产生误解，认为是在征收土地。

3、对耕地流转缺乏全局观念及长运规划。

4、耕地流转工作涉及面广，因丈量土地需大量人力、物力、财力，故造成流转工作经费困难。

5、因流转规划区内极少数不愿意流转的农户无明确政策依据规定，造成规划流转面积推进困难。

6、因耕地流转期间会出现土地闲置期，从而出现土地闲置期间地租支付困难。

7、因耕地流转规划面积内农业基础设施建设老化，难以发挥现代农业发展需要，故需对硬件设施进行改造。

五、下步工作建议

1、以中央十七届三中全会精神为契机，扎实有效推进全镇耕地流转工作。到2009年底，力争使全镇耕地流转面积达6000亩。

2、按照为民服务体系建设的总体要求，切实加强窗口建设，全面提升服务质量，为企业及种植大户提供优质的服务。

3、根据我镇实际情况，因地制宜，合理规划，加大宣传力度，多渠道引进资金，实行规模种植与适度规模种植相结合，按照发展现代农业的总体规划，推进农业产业化发展进程。用两到三年时间，使我镇产业化发展水平达到中等县区发展水平。

4、加强耕地流转的管理和服务，宣传贯彻耕地流转政策法规，开展政策咨询和服务，做好耕地流转情况调查，对流转面积进行丈量，签订合同、整理归档耕地流转资料，及时传递和反馈土地流转信息。

5、积极推进招商引资项目，通过耕地流转，引入一批符合产业发展方向、有市场前景的项目，由农业企业、经营大户作业主，实施集约经营，切实推进农民向产业工人转变的进程。

6、基层流转服务工作站逐步建立需要流转耕地基础信息，及时提供有条件流转耕地基本情况。

单位负责人:张学良

第二篇：耕地流转合同书

耕地流转合同书

流转方：乡（镇）村组(以下简称甲方)承转方：住乡镇村组（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定和家庭经营等实际情况，经家庭成员商议，将耕将承包经营权进行流转。现经甲乙双方平等商议，自愿签订如下流转合同。

一、流转方式：转包□租赁□发包□其他□

二、甲方将水田（旱土）转包给乙方面积为亩。

三、转包的期限为年（从年月日起，至年月日止）。

四、经营内容：

五、双方的权利和义务

1、甲方权利和义务。①若乙方掠夺式经营或人为毁坏耕地，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿损失；②若乙方改变合同约定的经营内容，有权终止甲方合同，并有权收回耕地；③尊重乙方的生产经营权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动，维护乙方的合法权益，保障乙方享有生产经营决策权和收益权；④享有法律、行政法规和政策规定的其它权利。

2、乙方权利和义务。①享有承转耕地的使用权和承转期内的使用继承权；②享有产品的支配和收益权；③有权拒绝不符合法律、法规的任何负担；④按本合同约定支付流转承包费；⑤不得改变耕地的使用性质，不得进行掠夺式经营，不得破坏水利设施，不得毁坏耕地；⑥接受农经、农技、农机部门生产经营指导，服从国家建设征地和农田基本建设用地需要；⑦享有法律、行政法规和政策规定的其它权利。

六、关于流转土地所享受国家补助资金一事，由甲乙双方协商确定，归方所得或归方所得。

七、转包价款及支付方式

1、转包价款为

2、支付方式。分次性付稻谷，以后每年公历月日前付出。

八、违约责任：不论流转方、承转方违约，应承担本合同年均价款的两倍金额。并按有关法律、法规处理。

九、本合同未尽事宜，由双方协商，可另行签订补充合同。

十、本合同一式三份，双方签名或盖章经乡（镇）人民政府鉴证后生效，乡镇经管站、村（户）各执一份。

甲方代表签章：乙方代表签章：

鉴证机关：

年月日

第三篇：长安区土地流转现状及发展对策

长安区土地流转现状及发展对策

国贸09

1摘 要：农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。土地流转是家庭承包经营制度的完善和发展，是构建现代农业模式，实现产业结构调整的客观需要，对开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式, 优化农业资源配置,增加农民收入具有重要意义。近年来，随着工业化、城镇化不断推进，农村二、三产业加快发展，农村劳动力大量转移，农村土地流转趋于加快，规模逐年扩大，呈现出了经营主体多元化、流转形式多样化、利益关系复杂化的发展局面。在新的形势下，如何促进农村土地流转的健康发展，是值得我们思考和研究的问题。土地流转本文阐述了长安区农村土地流转的现状,总结了土地流转的措施及取得的成效,指出其存在的问题,并提出了对策,以期促进该区农村土地流转工作的顺利开展。

关键词: 陕西长安区；土地流转；发展趋势；存在问题；对策

一、长安区土地流转现状

目前,长安区一些外出打工的农户和无力耕种的农户,以及因非农收入已成为家庭经济主要来源的农户都不愿耕种土地，也不愿放弃土地承包权,而是把土地看作是今后生活的唯一退路和保障。通过土地流转既实现保留土地经营权,又使土地不致荒芜,而且提高土地的利用率。土地流转成为农村劳动力转移的有效保障,极大地推进了农业产业化进程。长安区农村土地流转总面积8.1万亩,占耕地总面积的11%。

（一）长安区土地流转的形式

1.租赁。

调查数据显示有60%的农户将土地租出，大多是村委会将集体机动地和留用地租赁给种植大户或农业企业。这是该区农村土地流转中面积最大、比例最高的一种形式。如陕西嘉艺园林租用郭杜街办杨家湾村、细柳镇荆二村集体用地种植苗木花卉，既扩大了公司种植规模，又为当地村组增加了经济收入。

2.委托经营权。

调查数据显示有20%的农户将土地承包经营权委托给村组转包并和村组签订合同，村组再转包给种植大户或龙头企业，并签订协议，按照协议支付土地承包金。如细柳街办在西户路、韦斗路沿线建设的苗木基地、细柳杜鹃园等，均以这种方式取得土地承包经营权，再由企业自主经营。

3.土地托管。

有15%的农户与企业合作进行土地托管经营，由土地托管公司代替代农户打理庄稼，从耕地、播种、施肥、灌溉、喷药、除草到收割，提供一条龙服务，用户只需每年交纳30元托管费即可，产品收益归农户。据马王村支部书记介绍，在区农业部门的大力扶持和引导下，现在加上周边村子，托管公司托管的土地已经发展到6个乡街17个村的4000多户农民，面积达到3万亩实现了粮食生产的专业化规模化。

4.土地互换和代管等其他形式。

相互交换承包地块使用权、代管无租金、股份合作等形式在调查中比较少见。

（二）土地流转的去向和用途

1.去向:流转入农户、专业合作社、企业和其他主体。

2.用途：大都是种植业,用于良种树苗繁育、高产开发和蔬菜种植。

（三）土地流转的原因和组织

1.农户土地流转原因。

一是外出务工,将土地经营权进行转移；二是自己由于身体上的原因无力耕作，流转给别人收取一定费用；三是响应政策，将土地托管。

2.土地流转组织。

一是乡村两级组织流转,按照依法、自愿、有偿的原则,协调农户与龙头企业、经济项目投资方等进行流转；二是农户间的自由流转,由农户双方、农户与农村二、三产业经济组织之间自由协商达成协议；三是集体统一经营流转,村集体经济组织为扩大经营规模,提高经济效益,将部分土地实行村委统一管理、分户核算。

(四)土地经营权流转的特点和趋势

1.土地流转特点。

一是流转面积不断增加,2008年长安区农村土地流转总面积5.77万亩,占耕地总面积的8.2%，到2010年长安区农村土地流转已增长到8.1万亩，占总耕地面积的11%；二是流转方式多样化,出租、转包、托管、互换、股份合作和其他形式；三是流转的层次越来越多,有种植、养殖大户,专业合作社,企业和其他主体；四是群众对流转的认识不断提升,能赋予其相应的价值。

2.土地流转发展趋势。

一是土地经营权流转向专业化、规模化方向发展;二是土地流转向现代化、商品化方向发展;三是土地流转向产业化、高效化方向发展。

（五）当地土地流转的措施和取得的成效

1.当前土地流转措施。

一是对本村内的土地流转的基本情况进行调查摸底，重点掌握有条件流转的资源和有培养潜力的产业大户等情况，动员农户参加土地流转。二对已有实现流转的土地进行清理和规范，协商确定流转形式、期限、价款和支付方式等有关事项。三是解决土地流转工作中存在的问题，努力帮助流转双方解决纠纷。

2.当前取得的成效。

一是解除外出务工农民的后顾之忧通过土地流转,使外出务工经商农民能够安心在外务工经商。二是解决了弃耕摞荒问题,提高了土地的利用率。三是化解了农村土地承流转纠纷。

二、长安区土地流转发展中存在的问题

长安区农村的土地流转，反映了生产要素的合理流动和优化配置，总体是健康、有效的，但也存在一些不容忽视的问题。

（一）农户缺乏土地流转信息。

在调查中发现长安区作为土地托管示范区，却有90%的农户对土地托管不了解。少数土地托管的农户是长丰土地托管公司主动上门劝说的，政府和村委并未大范围的宣传这造成农村土地流转的被动性。

（二）土地供需的信息体系不健全。

调查发现一部分的农户土地只在亲戚朋友之间流转。农村土地流转服务机构处于空缺状态，致使土地承包经营权流转信息网络无法建立，土地流转供求信息不能及时有效沟通，农村土地承包经营权流转还处于自发阶段,土地流转大多处于自发和无序状态。

（三）操作不规范。

流转中没有按一定的操作程序去办,管理和监督体系还不健全。没有按照一定的示范文本签订协议,口头协议多,大都无第三方证明，书面协议很少。如一半的农户通过村委集体租赁土地，自己却不清楚有没有立过合同，只知道自己的土地交给村里租出去了。由于口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理。一部分农户认为乡亲之间立合同没有必要，为以后产生不必要的纠纷留下了隐患，解决纠纷也大都私下解决。

（四）土地流转费的标准不统一。

不同的村之间流转费高低相差几倍，如调查数据显示：长安区马王镇街道曹家寨村的一家农户以60元的价格租入土地，而在郭杜街办中祝村有每亩3300元、4000元甚至上万元租金不等。这使一部分农户表示宁愿弃耕摞荒。这种不合理的状况致使农户的利益受到损害。

三、促进土地流转发展的对策和建议

土地流转是一项复杂的、政策性很强的工作，事关农民的切身利益，事关农村经济发展和社会稳定大局。因此，要促进农村土地的流转，加快现代农业建设步伐，就必须要明确思路，抓住影响土地流转的关键环节和问题，突出重点，积极推进，确保农村土地流转的顺利进行。

（一）广泛宣传。

农村承包土地的相关法律政策，努力营造加快土地流转的浓厚氛围。充分利用广播、电影、电视、报刊、农村基层宣传专栏、标语、横幅、宣传车、期刊、挂图、印发资料等诸多形式，加大对《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律法规和政策的宣传力度，继续广泛开展农村土地流转相关的政策宣传、培训、指导工作，大力宣传土地承包经营权流转对推进现代农业建设，促进农业增效、农民增收的重要意义，形成“让土地流转起来”的浓厚氛围。

（二）是建立土地流转信息服务体系。

成立农村土地承包经营权流转办公室,建立土地流转信息库,开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询等工作。各乡镇涉农办事处农业服务中心成立土地流转服务中心,负责土地流转信息采集、上报、存储。村级成立土地流转服务站, 负责日常工作,建立流转档案,及时掌握土地流转的动态信息。从根本上解决土地使用供求矛盾,使土地流转工作进入有序的市场化轨道。

（三）要依法制定相应的规范操作程序。

对发生土地流转者,当事人双方必须签订符合法律要求的合同。对涉及时间较长、面积较大的流转合同,必须到相应的公证处进行公证。对涉及全村农户利益的土地流转,必须经村民代表以上会议通过才能开展。三要健全土地流转管理机构。要充分发挥农业承包合同管理部门的组织协调作用,健全土地流转管理机构,加强对土地流转的监督和管理,及时向农民提供规范的土地流转合同文本,建立完善土地档案,妥善处理土地流转纠纷。

（四）建立科学、合理、统一的土地价格评估机制。

一是土地要分等级。如可以地理条件，土质好坏等因素为依据分几个等级，或根据土地可产出的纯利益分为几个等级来确定统一的土地价格。二是土地流转费要根据物价等因素及时调整，调整的幅度，可按照物价上涨的幅度。要坚持群众利益高于一切的原则,制定科学的土地流转价格体系, 做到公平合理，使农户的合法利益受到保障。参考文献：

[1]中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定[N].人民日报，2008-10-20.[2]中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法[Z]，2005.[3]张红艳,卜永峰.内黄县农村土地承包管理的现状、问题及对策[J].河南农业科学,2007(8):15.[4]曾敏,段建南,李师,等.目前农村土地流转问题与对策[J].江西农业学报,2009(11):188-191

[5]余清平.浅析农村土地流转存在的问题转对策[J].科技经济市场,2009(11):69.[6]刘启营.新形势下健全农村土地流转市场的路径分析[J].农业经济,2009(4):41-43.[7]李华杰.关于对农村土地流转情况的调查[J].现代农业,2010(7):52.[8]钟迎春.农村土地流转存在的问题及建议[J].中国科技博览,2010(25):228.[9]樊帆.影响和制约农村土地流转的因素分析[J].农村经济与科技,2009,(08).西北农林科技大学暑期

实习论文

长安区土地流转现状及发展对策

院系：经管学院

班级：国贸091

姓名：郭珊珊

学号：2009015188

第四篇：创新土地流转模式 加快发展现代农业

创新土地流转模式 加快发展现代农业

农村土地流转情况的调查与建议

8月中旬，天长政协经济委员会组织部分委员对该市农村土地流转情况进行了调研，并赴全椒县考察学习。调研组通过研讨，对如何加快农村土地有序流转，大力发展家庭农场，实现农业产业规模经营，提出了意见和建议。

一、土地流转的现状及特点

近年来，天长市委、市政府高度重视土地流转工作，通过成立组织出台政策，建立机制，培育典型和开展农村土地流转专题宣传月等一系列活动，有力推动了农村土地流转规范健康有序发展。

截止2010年6月底，全市共流转土地8.58万亩，占全市家庭承包耕地总面积的10%，其中近二年流转的土地占总数的80%以上。

调查表明：天长市农村土地承包经营权流转主要有三种形式：一是土地转包；二是土地出租；三是土地入股。除此以外，还有土地转让、土地互换等其它形式。

该市土地流转呈现出以下几个特点：一是流转形式多样化。农村土地流转的形式已由过去农户之间的转包为主，逐渐转变为转包、互换、出租、转让等多种形式并存，流转形式多样化趋势明显。在全市流转的8.58万亩土地中，转包、出租、入股、转让、互换五种形式都有，其中转包、出租和入股共8.17万亩，占95.2%，成为农村土地流转的主要形式。二是流转主体多元化。随着农村经济的发展，农村土地流转已不仅仅局限于农户之间，种养大户、龙头企业、农民专业合作组织已经全面参与，使农村土地流转主体趋于多元化。据统计，目前流入种养大户的土地有3.57万亩，占流转面积的41.6%；流入到农民专业合作社的有2.05万亩，占23.9%，流入到农业龙头企业的有0.35万亩，占4.1%。三是流转面积规模化。土地流转由以前的分散零星流转开始转向规模集中连片流转。据调查，全市涌现出以合作社、种植大户、龙头企业等为主体的100亩以上种养殖大户179家，农民专业合作社承接土地流转的有17家，流转面积2.05万亩，仁和集镇的芦龙农事服务合作社、金集镇的益民新型农业合作社流转土地近3000亩，种植大户承接流转的有159人，面积3.57万亩。承接流转面积100亩以上的有6.5万多亩，占总流转面积的76%，其中500亩以上流转的达到33957亩，占总流转面积的40%左右。仁和集镇的宣有林、冶山镇的张献国流转土地超过5000亩。四是流转程序规范化。通过完善制度、开展培训、加强宣传、搭建平台等一系列措施，土地流转程序进一步得到规范，基本做到土地流入流出有申请、村组有审核、市镇有备案。据统计，2009年全天长市共签订土地流转合同3946份，合同面积达47260亩，占2009年总流转面积的83%，基本上采用了统一提供的规范性文本，土地经营权证、流转合同都在镇土地流转中心备案存档。五是流转服务组织化。随着市、镇、村三级管理服务网络体系的建立，天长市土地流转已经开始由自发、口头形式向规范化、组织化发展。目前，该市成立了以市委副书记刘荣祥同志为组长的农村土地流转工作领导组，挂牌成立了农村土地流转交易服务中心。15个镇（街道）都成立工作领导组、土地流转中心和管理办公室，各镇行政服务大厅增设了服务窗口，各村（社区）都配备了土地流转信息员。据统计，三级农村土地流转管理人员已经达到260多人。

二、土地流转的成效及存在问题

1、提高了土地利用效率。实行农村土地适度规模流转后，促进了土地资源的合理利用，增加了土地种植面积。仁和集镇芦龙农事合作服务社集中流转土地近3000亩，通过小田改大田等措施对部分土地进行整治，增加了耕地面积近25%。

2、促进了农业规模经营。开展农村土地流转，满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的专业大户集约经营土地的愿望，实现了生产要素的合理配置，使土地经营权向专业大户、合作社等规模经营主体集聚，扩大了规模经营面积，形成了一批具有一定规模的农产品基地。大通镇的项永祥户原是跑运输的，积累资金后，通过参与土地流转，建成了我市新兴的蔬菜规模生产基地。冶山镇张献国办企业有了一定的积累，便弃工从农，今年租赁流转后的土地5000多亩，除了进行水稻、玉米种植外，还引进了太空莲蓬、油桃等经济作物，引领当地农民向高效特色农业方向发展。

3、增加了农民的直接收入。天长市绝大多数土地流转费在每亩500元左右，国家有关惠农补贴仍归农民享有。因此农民把土地流出后，不但在农田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地经工经商，或外出务工，或在本地企业就业。金集镇益民新型农业专业合作社有700多户农民入社成为社员，将2468亩承包地流转给合作社，每亩每年可得到450斤稻谷，而且还可以参加合作社的保底分红，部分农民平时也可以在合作社做工获得一定的报酬。入社社员年均增加收入4000多元，土地流转后的农民务工经商、外出打工户均增加收入5000多元。

4、培育了新的经济主体。以农民专业合作社和有实力的种养大户为主的经营主体参与土地流转的积极性高涨，土地股份合作、农事服务等合作社数量不断增加，有力地推动了农村土地流转。永丰镇的华福昌户，2009年从市良种场流转土地504亩，与有关企业实行订单生产，一年纯收入达到30多万元。

5、加快了农村劳动力转移。通过农村土地承包经营权的流转，使很多农村劳动力从土地中解放出来，既维护了农民的土地承包权益，又解除了农民离土离乡的后顾之忧，使更多的人从事二、三产业或外出打工。据统计：全市2010年离土不离市的农业劳动力约12万人，占全市农业总劳动力的38%。农村劳动力的大量转移为该市的工业和服务的发展提供了人力保障，从而加快了全市工业经济和服务业的发展。

据调查，目前影响土地流转的主要问题有以下三个方面：

一是传统思想观念的束缚。目前，大多数农民恋土情结较浓，加上各项农业补贴，土地收益得到提升，农民把土地看得更加珍贵。即使外出务工、经商，也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。

二是个别镇村认识不到位。一些镇村干部对于通过土地流转发展现代农业，加快新农村建设的重要性认识不足，积极性、主动性不高。

三是流转机制不够完善。有的镇流转程序不规范，土地流转双方的管理约束机制、调解纠纷仲裁机制等不够完善。

三、加快推进土地流转的意见和建议

1、强化责任，调动镇村干部积极性。在农村土地流转的进程中，镇村干部的作用发挥非常关键。他们熟悉农户家庭现状、当地的产业特点、劳动力的流动状况、农民的思想动态，做工作的针对性强。因此，各镇（街道）党委、政府要高度重视农村土地经营权流转工作，把建立土地经营权流转机制，促进土地经营权的有序流转作为深化农村改革，实施机制创新的重要内容来抓，列入党委、政府工作的议事日程。结合当地实际，制订一些促进土地流转的措施，落实镇村干部工作责任。建议市委、市政府考虑拿出指导性计划，分解到各地并列入考核内容，对成绩突出的予以表彰奖励。

2、加强宣传，消除农民的思想顾虑。一要多渠道、全方位宣传土地流转法律法规，宣传土地流转、规模经营的典型，使土地流转的基本政策、原则、程序家喻户晓，为土地流转创造良好的舆论氛围和政策环境。二要让广大农民充分认识到，土地不仅是就业和生存的手段，更是一笔可以利用的资产，从而提高农民群众参与土地流转的积极性和主动性。三要提高基层干部“以地生财”的意识，引导农民群众提高组织化程度，增强运作土地的能力，促进农村土地流转工作合理、健康、有序开展。

3、强力推进，大胆创新土地流转模式。根据全市农业发展实际，大胆创新土地流转模式，最大限度提高土地利用率及产出率。一要大户示范带动。大力培育种植、养殖大户，依靠大户的示范效应，促进农村土地流转。二要合作社合力带动。大力发展农村专业合作经济组织，按照民主原则对土地统一管理，提高农民对土地流转的积极性。三要招商引资带动。建议将土地流转工作与招商引资工作有效对接，互为促动。要大力引进有实力的农业龙头企业到我市兴办特色农业、休闲农业、观光农业。四要科研单位带动。通过实行优惠政策，鼓励市内外科研单位和大专院校租赁农民土地，建设产业生产基地和科研基地。此外要鼓励有一定规模种植和养殖的大户和合作社挂牌成立家庭农场和合作农场，为发展设施农业和高效农业创造条件，打好基础。

4、完善机制，提高土地流转服务水平。一要进一步建立健全市、镇、村三级农村土地流转服务网络，充分发挥农村土地流转服务中心、服务站和土地流转信息员的作用，明确专职人员，落实工作经费，做好土地流转的信息搜集发布、政策咨询服务、流转价格评估、合同审查备案和档案管理等工作。二要加快建立土地流转纠纷调处和仲裁机构，完善土地流转交易制度、纠纷调解和仲裁制度等，以解决“我想转包，谁要”和“我想承包，谁有”的土地使用供求矛盾，使土地流转进入有序的市场化轨道。

第五篇：农村土地流转抵押贷款——发展模式制约因素

农村土地流转抵押贷款：发展模式、制约因素及策略安排

摘要：加快农村土地承包经营权流转，增强信贷支持农业规模经营是进一步优化农村资源配置和推进农村金融创新，促进现代农业发展的必然选择。本文以湖南省益阳市为案例，深入分析了农村土地流转的现状和作用、金融部门创新农村土地流转抵押贷款的做法和成效及农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素，在此基础上提出了加快农村土地流转和土地流转抵押贷款的对策和建议。

农村土地流转抵押贷款在优化农村资源配置和推进农村金融创新、稳定农村土地承包关系和加快农村土地承包经营权流转等方面有着积极的作用。中国人民银行益阳市中心支行在湖南益阳市南县开展了涉农金融机构农村土地流转抵押贷款的创新试点工作，创新“公司（农户或农合组织）+土地经营权抵押（产品预期收入质押）+信贷”的贷款模式，对促进农业适度规模经营和农民增收起到了积极作用。

一、农村土地流转贷款管理模式的创新举措

（一）明确流转主体对象

在保障农民基本生活的前提下，选择“抛荒”地、城镇一体化土地和开发成本核算低或增值潜力大的土地作为抵押土地。以流转土地使用权作抵押向取得土地使用权的个体承包户、家庭农场和土地合作社等发放贷款。涉农金融机构有权根据贷款合同，监督项目资金运行，到期偿还有困难的，可依法对土地使用权及地面作物进行

拍卖。

（二）政策措施配套支持到位

当地政府对办理土地流转贷款实行“三优”：即政策优先。当地政府明确提出所有相关政策均依据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的相关精神，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

1.抵押便利。鉴于目前农民土地流转抵押登记无相关法律规定，当地政府积极支持由村委会及村民代表与信用社签订“土地流转使用权抵押协议”，无需到土地、房产部门办理抵押登记，缴纳相关费用。

2.处置便利。当土地流转受让大户、企业或公司由于经营管理不善出现不能按期归还信用社贷款时，当地政府积极支持并协调流转土地使用权的处置拍卖，拍卖所得优先偿还农信部门贷款本息，农民土地转让费由土地再次受让方支付。

3.信用社则实行流转贷款“三优”政策，即资金计划优先，在考虑全年信贷计划时优先

做好流转贷款资金计划安排。资金安排优先，在贷款投放上优先安排并尽量满足流转贷款资金。贷款利率优惠，流转贷款利率优惠于其他贷款利率。

（三）流转模式因地而异

根据流转土地的属性以及要求，明确了可供选择的“三种”流转模式。一是和谐互利模式。该模式先由村支两委与企业洽谈意向，再由村委会向农民发放土地流转意见征求书，农民在自愿的前提下跟村委会签订合同，农信社凭合同办理抵押贷款。二是价格引导模式。该模式先由村委会垫资，按市场价格从农户手中收购土地种植权，进行规模整合后，对外招商承包。如浪拨湖农村信用社以土地经营权为抵押，对8户承包户的600亩土地发放了土地流转贷款60万元。三是能人经济模式。该模式将土地流转给长期从事规模种养殖经营的本村或外地种植大户[1]。

农村土地经营权抵（质）押贷款模式的创新延伸，不仅有效保证了农村规模经营主体的资金需求，有效促进了农村土地经营权的合理流转，实现了政、银、企、农村规模经营业主等多方共赢。通过土地流转，一方面，使农民自愿将无力经营或不愿经营的土地及时转让出去。另一方面，使部分经营有方、有能力扩大经营规模的农民能及时获得相应的土地，解决“有人无田种、有田无人种”，“多种不能、少种不行”的人地矛盾，为土地规模化经营创造了有利条件，如南县低洼土地开发后其收益助长了20倍，土地流转加快提高了农村土地的规模化经营水平。通过土地流转，探索出三种流转农民利益保障机制。一是建立了粮食收购及土地租金价格浮动机制。如大通湖粮食加工企业每年每亩以300元的保底价格受让农民水田的种植权，国家粮食补贴由农户享受。当粮食价格超过100元／50公斤时，粮食企业按每亩150公斤稻谷总价计付给农户，而土地租金随粮价的上涨而浮动。二是建立了价格协商机制。以“公司+农户+基地”的生产模式为基础，打破垄断经营，由当地政府及有关部门引进多家

粮食加工企业参与价格竞争，保障农民利益。三是建立了价格联动机制。如大通湖新裕村，每亩粮食加工企业付农户租金400元，种粮补贴由企业享受。每两年由企业、村委会及村民代表根据市场和国家粮食补贴政策变化情况，共同确定价格补偿办法。

二、农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素

（一）农村土地承包经营权主体不明确

益阳市在1998年开始农村土地二轮延包工作。过去，由于种田负担过重，比较效益低，农民承包积极性不高，有的自愿放弃承包土地，不愿签订二轮土地延包合同。近年来，承包土地有补贴，农户又要求土地承包经营权，加之有的地方新增人口承包土地无着落，导致人

地矛盾日益突出，确权发证工作难度很大。尤其是部分村组实行“三年小调整，五年大调整”的“土政策”，确权确地向农户颁发土地承包经营权证的少。以南县为例，由于前些年许多农户弃耕抛荒外出务工等特定原因的影响，该县确权确地向农户颁发土地承包经营权证的比例不到30%。目前，益阳市农用地中，新签农村二轮土地承包合同802145份，签订率86.1%，换发新经营权证书706510份,到户率76%。由于土地权属不确定，致使外来承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地的顺利流转。由于土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转纠纷不断，以土地承包经营权作为抵押的信贷业务就失去了存在的基础。

（二）农村土地流转手续不完备

调查发现，农村土地流转呈以下“三多三少”的现象：即集中流转的少，零星流转的多；合同流转的少，口头流转的多；长期流转的少，短期流转的多。农户与农户之间、农户与经营承包大户之间的土地流转大多是采用“田头协议”或“委托村组协议”的方式，无合同或合同不规范现象较为普遍。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。截至2009年6月末，以书面合同形式进行土地流转的农户为1252户，仅占涉及农户的4.1%；面积9736亩，仅占流转面积的5.9%，且大多数流转合同不规范。流转土地约定期限短，在两年以内达到67.9%，且一般规定为一年。由于农村土地流转手续不完备，零星流转且期限短，农村土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。

（三）农村土地流转操作不规范

尽管各级对农村土地基本政策是稳定明确的，但由于基层在土地流转操作过程中存在不规范行为，导致流转权益难以得到保障。如安化县CT镇HZ村村委会将该村265户农户经国土整理后的1600亩水田出租给资阳区8位农民种粮，按每年每亩400斤稻谷的条件承租期限三年。目前，承租农民已经开始耕作，并已交村上24.8万元租金,但该村迟迟不能与承租农民签订有流转农户签名认可的租赁合同，承租农民权益得不到保障。

（四）农村土地流转信息网络和渠道不畅

《农村土地承包法》明确规定，“农村土地承包权证的发放和管理机关是农业主管部门”；《关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见》（湘办发[2009]15号）中明确，“农村土地承包经营权流转双方要签订规范的流转合同，到乡（镇）农村经营管理机构办理流转合同签证手续。”但据调查，目前基层土地流转信息网络和流转渠道不畅，甚至部分乡（镇）还没有明确土地流转和纠纷仲裁机构。有的土地流转即使通过了合同签证，而一旦发生纠纷，大多农户根本不予认可。

（五）缺乏专业的土地评估机构

由于目前尚无具备专业资质的土地经营权价值评估机构和评估人员，没有相对独立的评估价值作参照，金融机构开办农村土地承包经营权抵押贷款，如果仅以土地租金及地上种养物价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，实际价值难以合理确定。

（六）缺乏土地流转市场要素

由于没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行，流转对象也仅限于亲朋好友之间。由于流转市场发育缓慢，缺少有权威的流转中介，流转信息不畅，无法对农村土地经营权进行公开竞标，无法对林权、“四荒”资源、水面等使用权进行公开拍卖，一旦经营户出现贷款违约，农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以

变现。由于农村土地承包经营权变现能力差，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广步伐。

（七）风险保障机制缺失

因农业抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。一旦承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，都会直接影响土地流转价值。贷款人对这些因素难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大，金融机构的积极性不高。

（八）相关法律法规制约

《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”；《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明确土地承包经营权可以抵押，农村土地经营权抵押贷款操作难度较大。

三、对策建议

（一）加大《农村土地承包法》的宣传力度

有关部门要采取贴近农村、贴近农民等多种方式，通过宣传教育提高广大农村干部的法律水平，增强依法行政、依法维护农民土地承包权益的主动性和自觉性，增强广大农民群众依法维护自身合法土地承包权益的意识和能力，以稳定农村土地承包关系，为农村土地承包经营权合理、合法流转提供坚实基础。

（二）建立农村土地价值评估专业机构

制定《农村土地经营权价值评估管理办法》，引入中介机构对农村土地经营权抵押价值

进行评估。土地管理部门也可组建成立独立的土地流转评估中心，自主经营，自负盈亏，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为金融机构开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。同时，建立科学的农村土地资产评估体系，合理评价农村土地价值。

（三）加快推进农村土地流转市场建设

建立健全土地流转管理和服务中介机构以及土地经营权争议仲裁机制，为农村土地经营权流转提供服务，并明确其相关法定职责。即土地流转供求登记和信息发布，接受供求双方质询；协调供求双方有关事宜，落实契约关系，办理合同签证手续；对土地流转跟踪服务，调节纠纷，协调供求关系，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。

（四）逐步建立农业保障机制

加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，对农业保险的亏损进行适当的补偿。农村信用社要积极探索多种担保方式，对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。

（五）修订和完善农村土地相关法律制度

农村土地承包经营权既然被定义为农民的“用益物权”，就属于农民的“财产权”，应该允许土地承包经营权抵押。建议修改和完善《农村土地承包法》、《担保法》等相关法律，明确规定土地承包经营权可以抵押，为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律支持。

（六）建立农村土地流转长效机制

农村土地流转在很大程度上取决于当地经济发展水平和农业产业化程度的高低。依托特色产业，抓好产业培育，加大农业项目招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，提高农业经济效益，努力推进由农业大市向农业强市的发展转变。坚持走“公司+科技+基地+农户”的现代农业发展模式,稳妥推进流转土地使用权逐步向具有较高生产技术的专业化公司、协会、经纪人集中，建立土地流转长效机制，实现土地规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地综合经济效益，促进农业增效、农民增收。

（七）着力推进农民素质技能培训

大力扶持农村教育事业发展，在巩固九年制义务教育基础上，努力发展高中阶段教育和职业技术教育培训体系，扩大农民子弟就学面。继续实施“阳光工程”，抓好

农村转移劳动力就业技能培训，把传统农民改造培养成为能适应时代发展需要的新型农民，为农村劳动力转移创造条件。抓住国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策、扩

大基础建设投入这一契机，加快建设小城镇步伐，搞好规划，把小城镇建设成上档次、上规模，商业发达，环境优美的非农产业聚集地，鼓励农村劳动力到小城镇务工、经商、办企业，就地将农民转为市民。