关于提高燃气收费率的建议

第一篇：关于提高燃气收费率的建议

关于提高燃气收费率的措施和建议

城镇燃气收费率，作为一个评价燃气行业经营管理水平的综合性指标,其数值大小直接反映了燃气企业的经营管理水平的高低，必须全力抓好。提高收费率要从源头、输差、巡线、安装、验收、抄表、打击私拉乱接等方面分清责任落实到人。控制输差，抓好用气管理是工作的重心，必须落到实处。

如何控制输差，提高燃气收费率，提高企业经济效益，作为公司的运营部门我们应从以下几项措施着手抓好工作：

1、管理措施

在部室现有管理制度、考核办法、考核指标的基础上，必须做好以下几项工作：

（1）大用户的管理。在安全排查的基础上，根据上半年实际情况，抽专人对所有大用户目前使用的灶头数量、表具型号规格、最后一次抄表读数等，再进行一次全面核查，经用户签字确认后，将其详细资料全部输入电脑，存入用户资料库。并同收费人员核定下半年收费任务，责任落实到人，为下一步表具更换改造打好基础。

（2）居民基表用户。利用安全排查和每轮收费的同时，补充和完善所有用户的档案资料，建立详细的用户资料

档案并输入电脑，每月对用户使用情况进行分析汇总，并同相关人员签定包干责任书。

（3）对智能表用户，利用目前安全排查和每轮入户检查机会补充和完善用户档案，及时掌握用户使用情况，发现异常及时处理，并智能表管理人员安全巡回检查责任书。

（4）部内每季不定期组织专人对大灶用户、基表和智能表用户进行抽查，每季随机抽查3—5%，抽查情况登记在案，作为对相关人员考核的依据。

（5）做好无档案用户的查处工作：由于历史的原因，目前市区内尚有极个别燃气用户，没有在公司电脑管理系统中进行注册登记，属无档案黑户。我们计划利用本次天然气置换的机会，彻底查清此类用户，堵塞漏洞，确保燃气费不流失。

2、激励措施

（1）精神激励

①利用部门每周例会或月末总结会议，表扬在本周和本月工作中成绩突出的个人及其先进事迹，建立每个职工工作业绩档案，作为年终评比先进个人或奖励的依据。②利用业绩通报栏，每月通报每个人的本月工作业绩，如收费情况、安检数量等，以图表形式上墙进行公示。

（2）物质激励

综观目前成功企业的管理经验，参照同行业先进的管

理办法，其物质激励是非常行之有效的办法之一，它不仅能调动职工的积极性、创造性，而且能激发职工的潜能。因此如能从降低气损率所产生的经济效益中，公司拿出一定的比例用于激励收费人员，实行月考核，季兑现，半年小结，年终总算帐。

3、三点建议：

（1）目前全公司共有3249户到期基表仍在运行，安全隐患多，安全形势严峻，这些老用户使用时间长，室内管道生锈严重，表前阀年久失修无法关闭，换表时用户不配合，甚至阻挠，胡搅蛮缠，无理取闹，更换难度非常大，因此建议对到期表全部采用户外布管，室外统一设置表箱，以后视情况分批进行改造，彻底堵塞漏洞，提高收费率。另外，可以在人口相对集中、便于管理的小区燃气管道总进口或调压器总出口处安装一块区域流量计，实行分区管理，通过对比详细测算该区域的燃气输差，分析原因，减少损失。

（2）利用本次天然气置换的有利时机，彻底解决大灶用户目前存在的“大马拉小车”----燃气表具量程过大计量不准之问题。建议公司先投入部分6m燃气表，更换目前在用的10m燃气表，对换下来的10m燃气表进行检查校验后，替换目前使用的25m燃气表 ；以此类推。对新装用户建议尽可能采用一灶一表，以提高计量准确率和收费率。

（3）建议公司相关部门互相配合，坚决堵塞燃气跑

冒滴漏，减少气量损失，提高燃气收费率。尤其是全部置换天然气以后，由于天然气气质好，价位高，特别是注意降低各种意外原因造成的损失，如管道意外泄漏等。

（4）对燃气表未到期用户，利用置换天然气的机会，在做好户内置换和安检工作的同时，对煤气表接头加封“防盗套”，预防盗气。

二〇〇九年七月一日

第二篇：如何提高收费率”案例通报 的心得体会

关于学习“如何提高收费率”案例通报的心得体会和下一步工作措施

物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象了，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。因此，如何提高收费率已成为业内普遍关注的焦点问题。

看了北京金海燕物业管理有限公司《98%的物业费收缴率是如何实现的》一文，使我对物业管理收费工作有了更深的认识，并对该物业管理企业可以做到98%的收费率感到惊讶。文章中，该物业管理企业的收费制度及方法让我看到了很多亮点，具体表现在：

1、制度完善，绩效管理。完善的管理制度是每个物业管理企业的基础，确保物业管理工作的正常开展。该公司量化细化的各项制度，为物业费的收取提供了支持，也为物业企业的生存提供了保证。

2、多管齐下，抓住重点。首先，拒交物业费的情况是多种多样的，该物业管理企业通过各项前期工作的开展，在源头上减少了拒交物业费情况的产生；其次，该公司灵活采用各种有 1

针对性方式和渠道进行收费工作有利于提高收费率。

3、全民参与，实现共赢。该公司全体员工均以提高收费率作为工作目标之一，围绕着收费展开日常工作，实现了物业企业质量和经济的双赢。

4、调高素质，加强培训。该公司有着良好的培训制度和培训机制，通过培训全面提高物业管理企业员工的素质和意识，充分的发挥员工的积极性和创造性，有力的保障了收费率的提高。

5、注重服务，构建和谐。物业服务的对象是业主，为业主提供良好的服务，是物业服务工作的重中之重。随着该公司与业主联谊的各项活动开展，树立了良好的企业形象，拉近了与业主之间的距离，为物业收费工作的开展提供了沟通渠道。

人居·都市阳光小区位于双流地区，属于新建项目，入住率一般。收费问题存在着一些客观因素，主要表现在：

1、业主认识存在偏差。由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前该小区业主普遍认为交了物管费，什么事都应找物管并且当自己的个人要求未得到满足时就一概而论拒交物管费；

2、房屋质量存在问题。由于开发商的原因，部分业主所居 2

住的房屋存在不同的质量问题，例如屋面、阳台、窗台、下水道、防盗门等专有部分，加之施工单位后期整改不到位，业主意见很大并以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人并不是物业管理公司。

3、自建自管，承诺未予兑现。我公司与开发商人居公司为兄弟公司，属于自建自管。人居公司销售人员为了促销，在销售过程中做出了一些夸大的承诺，而后期物业公司无法兑现承诺。因此，业主不找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司，一旦解决不了，就不交物业管理费。

4、投资购房，人处异地。都市阳光小区交房至今入住率在40%左右，存在投资购房、业主在外地现象也对提高收费率有着直接的影响。

结合案例通报内容和都市阳光小区实际情况的分析，在下一步的工作中采取的具体措施是：

1、供之以利，提供一流优质服务是解决物业管理费收缴难的前提要求。

供之以利一方面是明确企业服务业主的理念，是为业主提供质大于价、质优于价的服务，从而解除因管理与服务水平不 3

高导致的业主不信任、不满意进而造成物业管理收费难的现象。只有先赢得所服务对象即业主的满意，巩固已占领的物业市场，提高业主对企业的认同感，才能不断积累实力、拓展市场。

供之以利的另一方面，是指建立内部员工奖惩体系与制度，按照物业管理收费的百分比设置考核评比方案、建立绩效制度，充分调动和发挥管理处与基层管理员的积极性，激励其抓好物业管理费的收缴。

2、动之以情，培育企业员工的情商来加强与业主的情感交流是解决物业管理收缴难的主要保障。

物业管理行业本身是服务行业，本人认为物业管理的本质是对物管理、对人服务、以人为本，主要是做人的工作。由基于此，其一是我们在学习、培训与工作中要求员工必须具有耐心、细心、真心、诚心和坚忍不拔、追求卓越的精神。其二是除了加强物业管理职业技能与职业道德的教育培训外，更应注重的是加强员工的情商培育、心理素质训练，培训部门定期安排物业管理与职业心理讲座，开展物业管理案例分析、员工心理测验等。其三是在具体的物业服务中，注重细节，强调细微之处见真情，细节决定成败的工作理念。其四是加强与业主或业主委员会的交流沟通。通过召开业主座谈会、物业管理企业与业主委员会联席会议等来研究物业管理工作方案的制定、服 4

务项目与内容的拓展，在企业内部作出物业管理重大决策方案时，充分征求业主委员会意见，互相通报工作、增进工作交流与感情沟通。

3、晓之以理，宣传落实各项法规政策是解决物业管理收缴难的方法所在。

所谓晓之以理就是宣传政策、讲清道理，达到把政策讲透、让业主明白的效果。这是工作的前提，只有政策宣传到位，业主才能理解到位。晓之以理、宣传政策应该在时间上求早，早做早主动，迟做就被动，不能等到物业管理费收不上来时，再去宣传。在具体措施上，一是在入住前和入住时宣传落实物业管理的政策法规及物业管理公司的管理服务理念。二是利用《前期物业管理服务协议》与《业主公约》进行宣传。为了充分体现业主在服务过程中的主导地位，企业应从各个方面介绍和阐述物业管理公司情况，未来管理模式，服务项目，物业管理费用构成，费用标准，费用收取方式等，让业主充分了解物业管理公司和管理模式，这样在以后的工作中才能使工作更好地开展。三是在业主入住后定期召开业主座谈会宣传、通过问卷进行意见征求以宣传物业管理相关政策。四是专门性的制定物业服务明码标价公示牌进行物业管理费的针对性宣传。五是通过公司管理帐目公开制度进行宣传。在宣传的主旨内容上，要着 5

重使业主明确物业管理费性质，帮助业主研究物业管理费，让其明晰清楚物业管理费是指物业管理人为了实现其职能，凭借有关法律法规的规定，根据物业管理的全部活动，通过科学测算编制出来的费用标准。

4、持之以恒，秉承“管理第一、服务第一、质量第一”的质量方针是解决物业管理费收缴难的关键所在。

有效解决收费难问题的关键在于始终坚持“业主至上、服务为本”的工作宗旨与“严格自律、无私奉献”的企业精神，始终坚持“对物管理、对人服务、以人为本”的管理理念与“管理第一、服务第一、质量第一”的质量方针，并将这些内化为企业员工的职业道德与团队精神，作为企业的核心竞争力加以培育。

5、处之以法，学会用法律是解决物业管理费收缴难的重要措施。

严格按照政策、法律、规章办事，进一步规范物业管理费收缴行为。对拒不履行物业管理服务协议的业主，物业管理公司可以通过司法途径来解决，以维护企业权益，也确保绝大多数业主的公平性。

综上所述，我们应尽最大的努力创造更好的主观条件来克服现存的客观因素。我们仅有这些知识是远远不够的，更多的是在平时的工作实践中加以总结和学习，才能更好的解读业主 6

心灵，以达到物业管理区域和谐共建和物业管理企业发展壮大的目的。

都市阳光项目经理部 二〇一一年五月十三日

第三篇：法院判决书—影响物业收费率的双刃剑

法院判决书—影响物业收费率的双刃剑

【关键词】

物业费

起诉

物业服务瑕疵

减免物业费

业主权利

违约金

【案情简介及判决结果】

甲、乙两个案件的案由均为物业服务合同纠纷，案况大体相同，两个物业公司服务的是北京市的两个小区，都是由于业主长期拖欠物业费长达4-5年之久，物业公司催告无果，遂法院提起诉讼，要求业主支付物业费本金和迟延交费违约金。诉讼过程中，被告业主提出的抗辩理由也基本相同，都认为物业公司的服务存在瑕疵，不应当缴纳物业费或者应当减少交费金额，同时，业主不认可物业公司进行过交费催告，认为4-5年的物业费已经有一部分超过了诉讼时效，物业公司对于超过诉讼时效的物业费丧失了胜诉权，且由于没有进行过交费催告，迟延交费违约金不同意支付。

这样看似相同的两个案件，却由于案件代理人不同、证据准备的充分程度不同，最终导致了不同的判据结果。

甲案的判决结果是：物业公司的诉讼请求均得到了法院的支持，法院判决业主向物业公司支付拖欠物业费的本金和相当于欠付金额一倍的迟延交费违约金。（该案系我事务所指派专业律师代理）

乙案的判据结果是：法院认定物业公司的物业服务存在瑕疵，据此判决酌减了部分物业费，对于迟延交费违约金的诉讼请求，也由于物业公司不能证明进行过交费催告和存在物业服务瑕疵，完全没有支持。（该案系物业公司自行委托代理人）

就个案来讲，虽然两个判决的结果不同，但相差的金额仅为数万元，物业公司完全可以接受。但是，这两个不同结果，看似简单的案件，对于物业公司今后的整体收费率却产生了巨大影响。其中：

甲案的物业公司充分利用取得了完胜的判决书，在之后催缴物业费的过程中，通过向其他业主披露或出示该判决书，向业主说明如果不按约定交费，不仅拖欠的物业费本金要交，还会缴纳迟延交费违约金，业主面对生效判决书，自然会从自身利益考虑，主动交费，避免承担缴纳违约金的损失。

乙案的情形则完全不同，该案判决书被业主通过网络业主群等平台广为散布，由于判决书认定物业公司的服务存在瑕疵，不仅没有支持迟延交费违约金，甚至判决酌减了物业费，业主据此认为欠费并无不利后果，不仅其他欠费的业主仍然继续拖欠，甚至发生了已经交费的业主要求物业公司按照法院判决酌减物业费的幅度退费的情况，造成物业公司所服务小区的整体收费率因此大幅下降，物业公司陷入经营困境。

【律师提示】

业主拖欠物业费是长期困扰物业服务企业的老大难问题，物业公司往往通过起诉业主的 方式解决。依据我们依据长期以来为多家物业企业的服务经验提示物业公司：诉讼存在风险，涉及众多业主的物业纠纷，风险犹大，不应当作为简单的个案看待，个案不同的判决结果所产生的影响可谓天壤之别，判决书更是可能伤到自己的双刃剑，应当充分考虑风险，谋定而后动，不能草率从事。在诉讼过程中，一定要会同专业代理律师充分交流案情，组织证据，更应当充分预估被告可能提出的抗辩理由，提前消除可能影响诉讼结果的不利因素，力争取得一个漂亮完胜的判决结果，达到通过判决书，为今后的整体收费工作提供帮助的目的，避免因不利判决结果而造成恶劣影响。

北京市致尚律师事务所

李增利律师

第四篇：关于燃气安全工作几点建议1

关于燃气安全工作几点建议

一、安全检查常遇到的问题

在安全检查中常出现外部来的检查人员发现隐患要求整改，对此，可以提出一系列问题，为什么本单位管理者没有发现、为什么外部人员会发现、现场操作人员为什么不能发现或报告、为什么你的下级没有发现或向你报告、为什么没有解决、企业的制度有没有规定、为什么没有贯彻实施等。这些问题反映出一个突出现象，安全管理的责任、职责和义务未能落实。

二、人员素质直接影响安全管理

管理者与操作者的素质要求最基本要“四懂四会”（懂原理、懂结构、懂性能、懂用途、会使用、会保养、会检查、会排除故障）。否则管理者不懂操作者不会，企业当然隐患重重。而管理者、操作者的素质不能适应保证安全状态的需要，显然是企业安全管理的最大缺陷，这种缺陷的产生只能是高层管理的素质或职责原因所致。

三、安全工作的核心

只要有连接和密封，漏气是不可避免的。但不出事故是完全可能的。要发生燃气事故，必须具备条件，除了不可抗拒的事件。能引发燃气火灾的条件只有两个：漏气和明火。而且漏气要达到浓度极限范围内。能造成泄漏也与设备状况、工艺过程、操作水平、维护保养等有关，更与管理有关。因此，燃气企业安全工作首当其冲的核心任务是对密封的管理，或者说，实现无泄漏。要做好对所有密封点不发生

泄漏（准确的讲，控制发生危险泄漏量）的管理，应做好以下工作：

1、对会发生泄漏的部位和条件心中有数

作为燃气工作人员对所负责任区内的燃气设施设备的会发生泄漏点作为自己日常工作常抓不懈的焦点。哪些地方漏、为什么会漏、漏了怎么办等等都是要平时考虑到位的问题。从厂（站）内部来看，除了腐蚀，所有漏点都与密封有关。因此有多少密封、在那些区位、密封的方式、材料、安装的时间、怎样维护、监控方式等等都能研究出一系列问题。另外，怎么能知道漏气，用什么方法、对不同类型的密封有什么不同的方法来处置、谁来做这些工作、会不会做等也需要做到事前准备就绪。

2、厂（站）外部管道的管理

外单位的施工造成燃气管道、设施损坏、管道点腐蚀、地下井室的泄漏与其他地下设施连通是管理的重点。加强管网巡查、对重点地段的监控、对违章行为的制止等三项工作的切实到位是有效的手段。

3、用户的安全管理

燃气企业与用户的关系，通过规范服务特别是通过给予用户安全、稳定、可靠、便利的用气服务来维系、巩固、发展。其中（1）指导宣传用户安全用气，如用户装修住房，燃气企业如何做到让用户了解装修与用气安全，真正做到通风条件良好，保证通风条件的物质性和技术性。（2）真心诚意地把用户当作自己的上帝，千方百计为用户设计用气环境和服务，宣传亦要得法。不能让人产生用气危险的片面印象，有危险不等于就是危险。按章依法、科学用气。（3）因为漏

点在户内，所以燃气企业一定要重视户内的安全管理。

四、安全工作的核心基础建设——抢险预案

预案是针对可能发生事故的所有因素的对策和管理过程的规定。是对管理要素的针对性细分到源头后的逆向控制和改善。而不仅仅是发生火情的处置措施。制订预案通常采用“故障树”方法。

五、管理核心

燃气企业的管理人员具备胜任安全工作的能力和素质，安全管理的各项制度和预案切实可行，全体人员都按照确保无事故的要求有条不紊地从事生产经营服务活动，就一定能保持企业无事故运行的状态，始终安全地获得经济效益和广大市场。

第五篇：物业收费率低的现状和改善此问题的对策

物业收费率低的现状和改善此问题的对策

随着现代社会的发展，城镇化建设和房改的不断推进，以前的独门独院被现在的小区居住所代替，物业管理孕育而生，并不断发展。虽然现在物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理进一步发展和完善，尤其是其中的物业管理收费问题是从物业管理存在开始就没有彻底解决的问题。物业管理是针对小区住户的一种服务，但小区住户为什么和物业服务公司的矛盾不断。这一切一切的根源是因为物业服务企业对于对于小区住户提供的服务是有偿服务。现在就对于物业管理收费率低的问题进行分析和提出改善此问题的对策。

一、业主以种种理由拒交物业服务费，物业收费率低

科海物业服务公司是嘉兴市的“物业老大”，曾接管和签约77个物业楼盘及项目、员工达700多名„„无论规模还是实力等，在嘉兴本地的物业公司中都是首屈一指。但近段时间以来，公司董事长黄征却感受到前所未有的压力。目前，科海物业经营陷入半瘫痪状态，讨薪、上访、离职等接连不断。科海物业到底碰到了什么困难？

科海物业服务公司的董事长黄征直言，公司接连两个月没有给员工发工资，公司经营基本上陷入半瘫痪状态，公司遭遇着物业管理收费难和融资难的困境。据统计，科海物业每年合同金额高达3600多万元。这份“业绩单”，让许多物业公司感到“眼红”，如此有实力的企业，为啥面临困境？“主要是资金运作困难。”黄征说。据他介绍，到2011年9月份，科海物业全年的物业管理费收缴率只有40%左右，还有700多万元的物业管理费没收上来，如果加上历年拖欠的物业费，则超过1000万元，这是造成物业公司资金紧张的原因之一。

黄征告诉记者，科海物业现管理的小区特别是起步阶段接管的小区，物业费收费标准偏低。比如，嘉善杜鹃小区、南苑里小区等，目前还是按照每平方米0.15元或每月12元收取，这些收费标准都是10年前制定的，物业公司在这些项目上年年亏损。

不仅如此，在其他小区，由于物业公司自身工作不到位、业主交费意识模糊等，物业管理费的收缴率都偏低。“有的业主借各种理由，比如偷盗、动迁或一些开发商遗留的问题拒缴物业管理费。”黄征颇感无奈地说。我了解，对于物业企业的员工来说，每次收物业费的日子总是“黑色的”，一到收费时间，物业企业的员工就开始忙着上门催业主缴纳物业服务费，说好听点是催，说难听点儿是讨。据统计，一些小区收缴率只有50%到60%，超过70%的少之又少，低于40%的也不在少数，不过，一些高档或新建小区物业收费情况却要乐观得多，收缴率基本上都在80%以上，这与公司的优质服务是分不开的。

二、物业管理公司收费与服务问题分析

（一）物业服务企业收取物业费存在的问题

从物业管理公司的角度来分析，物业收费难在很大程度上是因为物业公司收取物业费中存在的问题。如收费没有明确的标准，国家法规的欠缺，及收费和服务的质价不相符等等。

1物业管理费用征收标准实际执行情况分析

（1）物业管理费用征收标准实际执行不到位，远远低于物价部门审定标准，而且对于物业管理收费的标准没有明确的规定。业主交一块钱能享受多少服务，没有明码标价，业主和物业服务企业对于这个也没有一个相对比较共识的标准。（2）我国尚无全国性统一性的物管法规，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，同时颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性，各地自行制定的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业服务企业的管理难度亦相对地打大增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。2物业管理服务质量情况分析

（1）业管理企业在中国仅有30年的发展历史，首先发端于沿海发达城市，在全国发展起来也就最近10来年的时间，所以在管理服务水平上与专业的物业管理有一定的差距。物业管理市场化进程滞后，造成部分物业服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调，其结果是从业人员的积极性不高，更别说工作的主动性和创造性了。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利。业主认为质价不符，就不缴纳物业管理服务费，物业服务企业“收费率”自然就不会高。（2）物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化和质化，从而体现公平竞争的原则性。现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的被动的，固而产生物业管理公司规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生。

（二）通小区业主缴纳物业费存在的问题

从业主方面讲，物业收费难主要和业主不理解物业，业主的法律意识淡薄，在遇到侵权行为不能用正确的方法来维护自己的权力，而是选择拒交物业费来表达自己内心的不满，这样做不但不能解决问题，反而使问题激化。

其一，业主不理解物业管理是有偿服务行为，享受物业服务理应付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己的事情，对此观点还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二，由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上，再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，业主就不承认物业服务企业所做的工作，目前物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化、同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业服务企业负责。所以一旦房屋有质量问题，就以此为借口，拒交，少交，欠交物业服务费，他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或是业主个人。并不是物业服务企业，也不属于物业服务企业的工作职责范围。其三，有一些业主希望得到最好的物业管理费，这样物业管理的收费和物业管理的服务质价不相符，给物业管理收费带来很多困难，但物业管服务企业对于这样的业主也无能为力。

三、违约拒缴物业服务费的制约情况分析

对于业主违约拒缴物业，国家没有特别好的制约条款，对于这样的情况只能由业主做司法程序来解决，而这样的官司，虽然物业服务企业是每打必赢。因为只要物业服务企业实施了物业管理，又不属乱收费，法院就判业主缴钱。但这种稳赢的官司，物业服务企业却不想打，总是想用其他的办法来解决。因为打欠费官司，把业主放在对立面，伤了感情，有时得不偿失，除非是为了起到教育的意义，不得以而为之。物业公司和业主整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总难以接受，另外对于拖欠的物业费这样小的问题就打官司，法院仍要按标准的司法程序来办，没有简易程序，物业服务企业要打官司，等的时间太长，牵扯精力太多，同时由于标的额小，很少有律师愿意代理，即使法院裁决后，执行难的问题依然存在，也是物业服务企业不想打官司的深层原因。不打官司又不能单独停止服务，致使个别业主一直拖欠着。

四、物业管理收费难的问题的解决对策

1、加强物业管理知识的宣传

为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

2、改变收费态度和收费方式

以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等方式。避免上述问题的发生。

3、实行信誉广告牌制度

对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。

4、对业主产权实行限制

对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主管行政部门——房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如：可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

5、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量

为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按ISO9000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。

6、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

7、与开发公司办理好房产交接

为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

参考文献

【 杨连武.业智能化管理.上海:同济大学出版社，2004.1 [2 张连生.物业管理案例分析.南京:东南大学出版社，2005.2