土地流转模式介绍,常见方式和注意问题

第一篇：土地流转模式介绍,常见方式和注意问题

土地流转模式介绍

1.概念、定义、研究对象

农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。我国《宪法》第 10 条规定：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。

在建设社会主义新农村的背景下，我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新，农村土地流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。2.基本流转模式

农村集体建设用地流转定义为农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式,将集体建设用地的使用权有偿交付给其他经济主体使用的行为。

我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包经营权合作经营为特征的土地合作经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。本文集中研究宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式。

3.宅基地流转模式

宅基地置换是中国农村土地第三次改革，通过农村地区土地制度的改革，缓解农村剩余劳动力从第一产业向二、三产业转移与现行的制度之间的矛盾，解决农村生产经营规模小、土地产出率低、大量农村住房闲臵、宅基地浪费严重等问题；再根据“城市建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩”的原则，拓展城市建设空间，为当地的经济社会发展提供土地资源保障；保证基本农田保护面积不减少，通过承包地流转和宅基地整理复垦，实现土地规模经营；农民集中安臵，解决农村宅基地低效利用问题，提高土地节约集约利用程度，提高基础设施的建设和利用率。

3.1.按主导方式分：政府主导、市场主导、农民主导

宅基地臵换的方式主要有政府主导、征地方式；市场主导、出租方式；农民主导、农业产业化方式。

3.2.按臵换对象分：货币、异地房产、异地宅基地

宅基地的置换方法可以根据各地的情况以及臵换对象的具体情况不同分为以下三种：货币臵换、异地房产臵换、异地宅基地臵换。

3.3.实践中的地方典型模式 我国宅基地流转处于试点探索阶段，由于农村土地产权的多层次性和各地经济发展水平、地理条件的差异性，形成了多种多样的流转模式。主要案例有：天津、成都温江和浙江嘉兴、重庆九龙坡等地区。

4.城乡建设用地增减挂钩流转模式

在进行新农村建设的实践中，一些地区在探索农村土地流转模式中，实施农村农业用地和农村宅基地等建设用地一体化的流转模式。

这种模式主要是依据2008 年 6 月国土资源部发布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，该办法规定在符合土地利用总体规划的前提下，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。目前，主要在山东、重庆等地展开。

4.1.山东“城乡建设用地增减挂钩”土地流转模式

“城乡用地增减挂钩”，就是在保证耕地保护红线不被突破的前提下，减少农民用地，增加城市开发用地。

城乡用地增减挂钩是一项系统工程，长期以来农村宅基地实行的是无偿无限期使用制度，容易造成农村建房只增不减、农民建新不拆旧的现象，土地资源浪费严重。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》文件规定“对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助”，政府通过制定农村宅基地有偿退出奖励或补助办法，设立专项奖励或补助资金，用于农民自愿退出闲置宅基地的奖励或补助。

城乡建设用地增减挂钩政策解决的是城市发展用地不足和耕地减少的矛盾，对农村大量闲臵的宅基地等农村建设用地进行整理，在符合土地利用总体规划和村庄建设规划的前提下，先整理复垦、后建新使用。

山东潍坊、枣庄、青岛等地进行了试点，该模式坚持了农村集体土地所有制度，将原有的乡村管理归于社区化管理，即将原来农村散居的居住模式改变为集中居住的社区化模式，在村民自愿的原则下，将自己居住的宅基地转让出来，政府统一组织开垦、整理，除留作社区建设用地，剩余部分通过臵换其它农村建设用地换取收益。政府将复垦土地流转所获得收益，通过政府财政给予宅基地流转农民一定份额的安臵补贴。

“城乡建设用地增减挂钩”模式的优点：推动了宅基地等农村建设用地的流转，解决了城镇建设用地不足，改善了农民居住环境，但这种模式没有解决农民深层次的生存就业问题，社区化管理将劳作在土地上的农民转成劳作在土地上的“城镇居民”。

“城乡建设用地增减挂钩”模式的缺点：但在一些农业用地碎化、交通不便，不适用大规模机械耕作的地区行不通。4.2.重庆的“地票制”土地交易模式

重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策实施的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。

重庆探索的“地票制”农村集体建设用地流转模式超越了“城乡建设用地增减挂钩”关于城乡行政分立影响土地价格的限制，在一定程度上突破了城乡土地市场的分割状态，它将远郊区农村土地统一纳入到“挂钩”试验的范畴中。“地票”将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按照面积分配拍卖收益。“地票”价格的高低与项目区无关，与级地租无关，仅与拍卖价格有关，实现指标价格的统一化。“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。

“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。

“地票制”的交易模式优点；（1）大大提高了农村集体建设用地的价值，保护了农村集体在建设用地流转的收益，为农民进入城镇生活提供了可靠的资金保障。（2）突破了城乡土地市场的隔离，提高了农村土地的价值，提高了农民进入城镇生活和发展的能力，成为妥善解决统筹城乡户籍制度改革的有效途径。（3）利用市场化机制，优化了农用地、建设用地的空间布局。实现了耕地连片、居民点集中，促进了农业产业化经营和新农村建设。

土地流转的概念、常见方式和注意问题

一、土地流转的概念

土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

二、土地流转的常见方式

1、土地转包，即承包方将自己承包期内承包的部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。

2、土地转让，即承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人。

3、土地出租，即承包方作为出租方，将自己承包期内部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金。

4、土地互换，即土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。

5、土地入股，即在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。

6、反租倒包，即由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。

7、土地托管，即承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。

三、土地流转应注意的问题

1、农民利益问题。一是不能违背农民的意愿强迫流转，流转的条件、方式、价格等应由农户自主决定；二是土地流转后农户的既得利益要不低于或高于土地流转前，否则流转将很难实行。

2、流转主体问题。一是采取转包及互换方式的，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转；二是采取转让方式流转的，可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转，但由于这种流转方式使得流转方在承包期内失去了土地承包经营权，应当坚持“稳妥、慎重、本集体经济组织成员优先”的原则。

3、流转年限问题。除“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）外，农民的土地承包经营权流转合同签订的时间不宜过长，到期后，根据实际情况再进行续签。

4、流转土地的用途问题。必须严格遵守《农村土地承包法》和《农村土地承包经营流转管理办法》的有关规定，不得以调整产业结构、发展农村经济等理由擅自改变原有耕地的农业用途。

5、流转合同签订问题。流转合同必须使用政府统一制订的合同文本。签定合同时应当由承包方或其书面委托的代理人签定；流转合同中要注明流转土地的边界、座落、面积、质量等级和流转土地的用途等内容。

6、流转土地的界限问题。乡（镇）农经部门要在流转土地丈量划分上严格把关，明确土地界址，确保流转土地面积与流转合同面积相符，不留隐患。

部分先进地区土地流转的经验做法

重庆市九龙坡区：

在加快土地流转，统筹城乡发展综合改革试验的过程中，该区确定了“三个可行”的原则：合乎情理、不违背基本法律，就可行；群众满意、能确保社会稳定，就可行；不谋私利、能促进城乡统筹，就可行。其具体做法如下：

1、在农民住房问题上，九龙坡区的思路是用农村宅基地来换住房。经报批同意后，按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。

2、在承包地问题上，九龙坡区规定，农民变市民，在享受市民社会保障的同时，必须自愿退出土地承包经营权。例如，该区的清河、高田坎和高峰寺三个村在用宅基地换住房后，这三个村剩余的3000多亩耕地统一流转到花卉园区，由园区统一招商用于发展花卉产业。

3、在农民变市民后的教育、医疗、养老、就业培训、最低生活保障等问题上，九龙坡区的农民与城市人一样，享受到各项社会保障制度。一是子女入学。区教委以农民变市民人员实际居住地就近安排其子女入学。其子女在九龙坡入学的，继续享受农村义务教育“两免一补”政策。二是就业扶持。农民变市民人员中有劳动能力和劳动愿望的适龄劳动者，由区劳动和社会保障部门免费提供职业技能培训或创业培训、就业指导和职业介绍；符合条件的可享受小额担保贷款、就业再就业援助等政策。三是养老保险。农民变市民人员在单位就业的，由用人单位统一参加城镇职工基本养老保险；未就业人员和灵活就业人员按自愿原则，规定分类参加城镇职工基本养老保险。由于入保门槛更低，农民也可选择农村基本养老保险。四是最低生活保障。农民变市民人员符合城镇低保规定的可纳入城镇居民最低生活保障。成都市温江区：

温江区通过“双放弃换社保”的方式，加速土地流转和规模经营，引导农民向城镇和规划聚居区集中。即：对自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的农民，由政府按规定给予补偿，并解决社会保障。

在实施过程中，温江区按照“大统筹、大集中”的思路，对农民“双放弃”后的宅基地和耕地实施整理，推进土地跨区域流转。主要针对已在城市找到工作、且家庭收入中有80%以上是非农收入、又有宅基地和耕地的农户，申请双放弃后由当地政府部门进行核查批准后获得一定补偿，入住政府出资统一建设的集中居住点，户口变成居民，进入失地农民社保系统。

为确保“双放弃换社保”工作的持续性，温江区强化配套措施。一是实施“安居工程”，确保农民进城有去处。2006年开始，该区启动并建设新居工程和新型社区，吸纳入城农民。转移农户可按政府规划要求在全区范围内购买集中居住区的定向安置居住房，人均35平方米以内的按安置价购买，每平方米与商品房的差价由区政府补贴给接收乡（镇）；进城自主购房的，人均35平方米以内按所在乡（镇）定向安置居住房安置价与成本价的差价给予补贴，应征的个人购房契税由区政府全额补贴，并免收产权登记费。二是实施“乐业工程”，保障迁居农民住得稳。加强对失地农民的就业培训，推行培训券等补贴办法，扩大农村劳动力转移培训阳光工程实施规模，提高农民转产转岗和适应城市生活的能力。宁波市鄞州区：

该区尝试采取了季节性流转方式。即：经营者根据生产需要，向农户包租土地的一个生产季节，使同块土地在不同季节由不同经营者经营的流转形式。通过这样的流转方式，既可增加农户经济收入，又确保农户单季粮食生产，因此受到广泛欢迎。该区加快土地流转的一些具体做法如下：

1、政策引导。该区研究制定了四个方面的扶持政策，多管齐下鼓励和推进土地流转。一是对依托农业企业和合作组织、符合农业产业化发展方向和产业扶持政策进行的土地流转，达到一定经营规模的，将给予资金支持。二是对促进农业结构调整和农民增收效果显著的村经济合作社，给予资金奖励。三是对发展土地流转后进行设施农业建设的，优先享受全区设施农业扶持政策。区、乡（镇）两级每年筹、拨一定的农业发展基金，重点扶持、培植农产品基地建设、农业龙头企业建设和绿色无公害基地建设等十大类农业产业化设施建设内容，促进规模经营。四是对转出土地的农民，提供区、乡（镇）两级的再就业培训，鼓励转产农民实现再就业，并对全区60岁以上的男性及55岁以上的女性农户，每月发放平均100元的生活补贴。

2、强化监管。一是制订相应的规范操作程序，保证依法有序的流转。规定土地流转合同必须由村经济合作社备案，乡（镇）合同管理委员会鉴证；时间较长、面积大的须经区公证处进行公证；全村性的土地流转须经村民代表会议通过，才能开展流转。二是制定合理的土地流转价格体系，切实保障农民的利益。各级政府在严格条件的基础上，对土地流转的项目、面积、价格等进行规范化管理，并对土地流转过程实行监管，定期对外公布，提高工作透明度，采用招标、拍卖等形式，进行公开流转，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。

3、提供服务。实施“种子种苗工程”、“农业标准工程”、“农技信息工程”、“农技专家工程”以及农技人员“三联”工程（联50家重点农业龙头企业，联50家规模养殖场，联50个农业示范基地或大户），重点做好“产前、产中、产后”三大块服务。一是农林部门以科技下乡、“农技110”和200名基层农技信息员队伍培植为补充，以“十大”标准化高效生产配套新技术为重点，以季节性农技培训为特色，以水果、水产、畜牧等专业化正规教学和“绿色培训”、“学历培训”及“转岗转业培训”为辅佐，以提供优质种子种苗为保障，为全区规模经营大户、农场及企业做好“产前”服务。二是区财政在每年安排400万元，用于新型农机的购置，专门服务于各规模大户与龙头企业，并免费他们提供先进农机的技术指导，做好“产中”服务。三是各乡（镇）的农业信息服务站在“产后”免费为规模大户及农业企业在报纸、电台及网站上发布农产品销售信息，以促成其收获良好的经济效益。

佛山市南海区：

1992年，南海区开始试行土地股份制，村集体以股权证换取农民手上的承包权证，从而取得了对社区土地的经营权。其基本做法是：

1、分区规划。即把全区肥沃的土地划定为农田保护区，并改分包经营为投包经营；把靠近城镇及公路的土地或山坡地划定为工业发展区；把靠近村庄的土地划定为商业住宅区。

2、土地及集体财产作价入股。作价入股后，把全村或全社的土地集中起来，由管理区（现行政村）或经济社（现村民小组）实施统一规划、管理和经营。在股权设置上，以社区户口为准确定配股对象，大部分村社设置了基本股、承包权股和劳动贡献股等多种股份。

3、股利分配和股权管理。成立村集体资产管理委员会，将村委会的公共管理职能和经济发展职能相分离，负债通过村集体资产管理委员会独立法人按照市场化和相关法律程序解决。

江门市新会区：

2005年底，该区的梅冈村抓住新一轮土地调整的机会，在征得全体村民一致同意后，制定了《土地流转生产结构调整优化方案》，组织实施土地流转和集约化经营。具体做法是：村委会向村民小组抽调5%土地集中开发工业区，剩余土地在保证每个村民最少领有0.5亩口粮田的前提下，村民自愿将剩余土地交由村委会统一组织对外发包，所得收益按土地权属归还各村民小组。结合土地流转，村委会对农业生产布局进行规划，以提高土地的综合利用和获取最大效益。严格规定把土地划分为三个耕作区：一是村民自耕水稻区。将农民领取口粮田统一安排在一个作业区，便于田间管理，提高粮食产量。二是村民的口粮田流转发包区。将村民自愿不耕作、不领取的口粮田集中一处，由村民小组统一对外发包给外商或本地能人，连片开发经营，流转收益“按土地承包权所有”全部返还给村民本人。三是村民小组集体发包区。规定村民小组在分配村民口粮田后剩余的土地集中在一个区域，由村民小组统一对外发包，所得收益由各村民小组所有和支配，用于日常开支和福利事业开支，年终剩余收益分工给每个村民。

韶关市梅花镇：

梅花镇的土地流转模式主要依靠大户带动，成立农民专业合作社，农民以土地入股。该镇的绿源蔬菜流通专业合作社由其周边的45位流通商和菜农组成，合作社在农户以土地入股的同时，以每亩地300元/年的租金向农户连片租用，然后再把地块调整给有劳动力的农户种植。其具体办法是：（1）合作社每年从盈余中提取10%的公积金，用于扩大生产经营，弥补亏损或转为成员出资。（2）合作社从当年盈余中提取5%的公益金，用于成员的技术培训、合作社知识教育以及文化、福利事业和生活上的互助互济，其中用于成员技术培训和合作社知识教育的比例不低于公益金金额的50%。（3）剩余分配余额按照成员与合作社的业务交易量比例返还，返还比例不低于可分配盈余的65%。（4）剩余部分以成员账户中记载的出资额和公积金份额，以及合作社由国家直接财政补贴和他人捐赠量化到各人的份额，按比例分配给社员。（5）合作社如果出现负债，由公积金弥补，不足部分也可以用以后年度盈余弥补，如果还不足，则由社员按照比例分担，但不超过出资额。宁海县

1、采取市场化运作。按照市场化的方式，促进土地适度规模流转，探索“大园区、小业主”的经营模式，打造优质粮食产业化示范园。示范园分为示范区和拓展区，示范区以300—500亩为项目单元，引进种粮大户或企业自主经营；拓展区，以30—50亩为项目单元，引进小业主，采取生产小组作业方式，进行自主经营管理。种粮大户（或企业）、小业主与引进的龙头企业签订水稻生产合作协议，采取“公司+园区+业主”的运作模式，严格试行“六统一”（统一用种、同意管理、统一培训、统一病虫害防控、统一种植技术和统一收购）。

2、加强服务与监管。一是要求各乡镇建立农村土地流转服务中心，具体负责乡镇的农村土地流转工作，建立严格的工作制度，做好农村土地流转信息的登记、土地流转信息的发布、土地流转的登记以及土地流转的司法公正和文书的制作，使农村土地流转逐步朝着规范化、制度化的轨道发展。二是建立农村土地承包纠纷仲裁机构。为保证全县农村土地流转工作顺利开展，县农业局作为农村土地承包合同的主管部门，在农村土地流转过程中承担着正确引导、政策解答、技术支持、纠纷调解与仲裁等多项任务。

3、注重政策引导。出台鼓励开展农地经营权流转、工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等一系列政策意见，每年从土地出让金纯收入中提取3%，重点用于改善基地的基础设施和扶持农业专业合作组织、规模经营户发展，并对农地流转开发的手续和税费进行简化和减免，并每年安排100万元用于农地经营权流转奖励。特别是《关于鼓励机关事业单位职工带薪领办创办农业科技园区的意见》规定，机关事业单位职工在本县内从事农业规模经营项目，经相关部门审核批准后，承包经营期间享受“四不变”：工资待遇不变，调资晋级不变，身份不变，行政职务不变。文件一出台就得到广泛响应，该县农业局5个农技人员带薪承包经营土地1360亩，组建农业开发有限公司。

4、强化技术指导。通过开展送科技下乡活动、举办种粮大户技术培训、现场指导田间管理等多种形式，组织农技人员深入基层，把先进适用的新技术、新品种、新农资及时送到广大农户和土地流转大户手中。

第二篇：土地流转模式介绍923165103（范文模版）

土地流转模式介绍（大全）

土地流转模式介绍

1.概念、定义、研究对象

农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。我国《宪法》第 10 条规定：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。

在建设社会主义新农村的背景下，我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新，农村土地流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。

2.基本流转模式

农村集体建设用地流转定义为农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式,将集体建设用地的使用权有偿交付给其他经济主体使用的行为。

我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包经营权合作经营为特征的土地合作经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。本文集中研究宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式。

3.宅基地流转模式

宅基地置换是中国农村土地第三次改革，通过农村地区土地制度的改革，缓解农村剩余劳动力从第一产业向二、三产业转移与现行的制度之间的矛盾，解决农村生产经营规模小、土地产出率低、大量农村住房闲臵、宅基地浪费严重等问题；再根据“城市建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩”的原则，拓展城市建设空间，为当地的经济社会发展提供土地资源保障；保证基本农田保护面积不减少，通过承包地流转和宅基地整理复垦，实现土地规模经营；农民集中安臵，解决农村宅基地低效利用问题，提高土地节约集约利用程度，提高基础设施的建设和利用率。

3.1.按主导方式分：政府主导、市场主导、农民主导

宅基地臵换的方式主要有政府主导、征地方式；市场主导、出租方式；农民主导、农业产业化方式。

3.2.按臵换对象分：货币、异地房产、异地宅基地

宅基地的置换方法可以根据各地的情况以及臵换对象的具体情况不同分为以下三种：货币臵换、异地房产臵换、异地宅基地臵换。

3.3.实践中的地方典型模式

我国宅基地流转处于试点探索阶段，由于农村土地产权的多层次性和各地经济发展水平、地理条件的差异性，形成了多种多样的流转模式。主要案例有：天津、成都温江和浙江嘉兴、重庆九龙坡等地区。

4.城乡建设用地增减挂钩流转模式

在进行新农村建设的实践中，一些地区在探索农村土地流转模式中，实施农村农业用地和农村宅基地等建设用地一体化的流转模式。

这种模式主要是依据2008年6月国土资源部发布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，该办法规定在符合土地利用总体规划的前提下，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。目前，主要在山东、重庆等地展开。

4.1.山东“城乡建设用地增减挂钩”土地流转模式

“城乡用地增减挂钩”，就是在保证耕地保护红线不被突破的前提下，减少农民用地，增加城市开发用地。城乡用地增减挂钩是一项系统工程，长期以来农村宅基地实行的是无偿无限期使用制度，容易造成农村建房只增不减、农民建新不拆旧的现象，土地资源浪费严重。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》文件规定“对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助”，政府通过制定农村宅基地有偿退出奖励或补助办法，设立专项奖励或补助资金，用于农民自愿退出闲置宅基地的奖励或补助。

城乡建设用地增减挂钩政策解决的是城市发展用地不足和耕地减少的矛盾，对农村大量闲臵的宅基地等农村建设用地进行整理，在符合土地利用总体规划和村庄建设规划的前提下，先整理复垦、后建新使用。

山东潍坊、枣庄、青岛等地进行了试点，该模式坚持了农村集体土地所有制度，将原有的乡村管理归于社区化管理，即将原来农村散居的居住模式改变为集中居住的社区化模式，在村民自愿的原则下，将自己居住的宅基地转让出来，政府统一组织开垦、整理，除留作社区建设用地，剩余部分通过臵换其它农村建设用地换取收益。政府将复垦土地流转所获得收益，通过政府财政给予宅基地流转农民一定份额的安臵补贴。

“城乡建设用地增减挂钩”模式的优点：推动了宅基地等农村建设用地的流转，解决了城镇建设用地不足，改善了农民居住环境，但这种模式没有解决农民深层次的生存就业问题，社区化管理将劳作在土地上的农民转成劳作在土地上的“城镇居民”。

“城乡建设用地增减挂钩”模式的缺点：但在一些农业用地碎化、交通不便，不适用大规模机械耕作的地区行不通。

4.2.重庆的“地票制”土地交易模式

重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策实施的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。

重庆探索的“地票制”农村集体建设用地流转模式超越了“城乡建设用地增减挂钩”关于城乡行政分立影响土地价格的限制，在一定程度上突破了城乡土地市场的分割状态，它将远郊区农村土地统一纳入到“挂钩”试验的范畴中。“地票”将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按照面积分配拍卖收益。“地票”价格的高低与项目区无关，与级地租无关，仅与拍卖价格有关，实现指标价格的统一化。

“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。

“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。

“地票制”的交易模式优点；（1）大大提高了农村集体建设用地的价值，保护了农村集体在建设用地流转的收益，为农民进入城镇生活提供了可靠的资金保障。（2）突破了城乡土地市场的隔离，提高了农村土地的价值，提高了农民进入城镇生活和发展的能力，成为妥善解决统筹城乡户籍制度改革的有效途径。（3）利用市场化机制，优化了农用地、建设用地的空间布局。实现了耕地连片、居民点集中，促进了农业产业化经营和新农村建设。

第三篇：土地流转经验介绍

土地流转：“流”出特色“转”出活力

镇镇党委、政府

首先请允许我代表镇镇党委、政府对领导和同志们莅临各位领导、同志们：

我镇指导工作表示热烈的欢迎。根据会议安排，下面我向领导和同志们简要汇报一下我镇的土地流转情况。

镇镇位于商河县城东15公里处，下辖97个行政村，总人口5.8万人，农户1.5万户，耕地面积11万亩。近年来，我镇坚持以科学发展观为指导，立足镇情实际，以促进农民持续增收为核心，以发展现代农业为方向，以农村土地流转服务中心为平台，大力引导和规范农村土地流转，着力推进适度规模经营和农业产业化发展，促进了农民增收、农业增效、农村稳定，使土地流转“流”出了特色，“转”出了活力。目前，全镇共流转土地5600亩，涉及81个村602 户，成立各类专业合作社49个，带动农户7000余户，户均增收3000余元。

一、土地流转的主要做法

（一）注重解放思想，统一认识，以宣传引导土地流转近年来，我们把土地流转作为发展现代设施农业的一项重要举措来抓，制定了相关政策，大力鼓励和引导农民按照依法、自愿、有偿的原则，以转包、出租、股份合作等形式流转土地承包经营权，同时将土地流转纳入村级目标绩效考核。针对镇村干部对土地流转的原则、方式、程序以及农户权益保护等政策与规定知之甚少等情况，先后组织村财办、农办等部门和部分村负责人赴平阴、长清等先进县区考察学习土地流转工作经验。同时，采取召开现场会、座谈会等形

式，大力宣传市县关于土地流转的政策精神。通过对农户土地流转前的效益对比，使农户看到实实在在的利益，提高了农户流转土地的主动性，变“要我流转”为“我要流转”。

（二）注重构建平台、健全体系，以服务培育土地流转 为了把农村土地流转的工作抓到实处，我们建立健全了镇村土地流转服务机构。一是成立了由镇党委副书记、镇长任组长的土地流转领导小组，下设了办公室，具体负责组织、协调全镇的土地流转工作。二是投资15万元建立了 “土地流转服务大厅”和“农村土地承包纠纷调解庭”。配备了必要的办公设备和5名专职人员。建立健全了相关制度和工作流程，规范了流转信息档案，实现了“以村立卷、专柜存放”。三是建立了村级土地流转服务站，各村报账员兼任土地流转信息员，负责土地流转信息收集、登记备案、档案管理及土地的监管。通过村级信息栏、大屏幕显示屏、济南市农村土地流转信息平台等多种形式，使全镇的农村土地流转信息得到及时发布，有力地促进了土地流转。

（三）注重规范形式，创新模式，以多元化促进土地流转 在土地流转过程中，我们按照“政府引导、法人投资、企业经营、产业化开发”的思路，大力引导各类组织和个人参与土地流转，促进流转主体多元化。一是引导农业企业建基地。如，2010年以来，通过土地流转，以“公司＋基地＋农户”的模式，建设了占地面积达1000余亩的蔬菜特色品牌基地，形成了以“市场为导向、龙头企业为主体、基地建设为依托、农户参与为基础”的农业标准化发展格局。2012年1月，被农业部认定为“蔬菜标准园”。二是引导种养大户和合作社开展规模经营。如孝良蛋鸭养殖专业合作社，通

过土地流转，建设了120亩的养殖基地，增加了经济效益，也带动了群众增收致富。

二、取得的主要成效

随着我镇土地流转的进一步深入，农民参与土地流转的积极性进一步提高，土地流转规模逐年扩大，产生了良好的经济和社会效益。

（一）推动了设施农业的发展，形成了产业板块。目前我镇已形成以尚庙等村为中心的“展旺”牌、以村村为中心的“谷乡家园”牌绿色蔬菜品牌基地，以黄岭村为中心的养殖基地，现代农业快速发展，主导产业板块逐渐形成。

（二）推动了土地规模化经营，促进了农业产业化发展。农业龙头企业和专业合作社在获得土地经营权后，发展规模经营，把农业的产前、产中和产后诸环节联结成紧密的产业链条，促进了农业产业化的发展。

（三）保障了农民权益，促进了农民增收。土地流转使流出土地的农民每年每亩可直接获得1000余元的租金收益。同时，还可以被返聘到龙头企业、专业合作社就近打工，获得每天50—100元不等的收入。更多的农村富余劳动力，则转向了二、三产业，他们的务工收入远高于承包经营土地的收入水平，土地流转使农民实现了“一块土地两份收入”。

三、几点体会

（一）提高对土地经营权流转的认识，是做好土地经营权流转工作的先决条件。必须大力宣传《农村土地承包法》和各级加强土地经营权流转的法律法规和政策，大力宣传通过土地经营权流转增收的典型和土地流转的趋势、好处，让广大农民了解政策，消除误会，提高“以地生财”的意识。

（二）强化对农村土地流转的组织领导，是做好土地经营权流转工作的保障。组建农村土地经营权流转工作领导小组，负责农村土地政策的宣传、培训、指导、流转手续的规范、合同的签订和登记等工作。建立以村财办、农办等部门结合的土地流转服务网络，明确职责，各司其职。各村专职信息员负责农村土地经营权流转的信息、手续、合同的代办，形成上下联动、有一户办一户、办一户稳一户，稳一户带多户。

（三）加强对农村土地流转的监管服务，是做好农村土地经营权流转工作的基础。把土地流转管理工作纳入经常化、制度化的轨道，经常开展土地流转清理，把宣传、登记、签合同贯穿于日常服务之中。及时发布土地流转信息、接受土地供求双方的咨询、及时办理流转手续，妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题，维护好土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益。

各位领导、同志们，虽然我镇在推动农村土地承包经营权流转、发展农业适度规模经营中已经取得了一定的成绩，但是，还有许多需要改进和完善的地方，下一步我们将以这次会议为新的起点和动力，抓住机遇，乘势而上，进一步加大土地流转的力度，不断把土地流转工作引向深入，为现代设施农业建设、农民持续增收致富提供强有力的产业支撑

以上汇报，不足之处，敬请各位领导和同志们批评指正。

2012年7月

第四篇：土地流转相关问题

汇报对象：项目组验收人员

主要汇报内容：完成农村土地承包经营权流转的社会问题分析——对红塔区土地承包经营权流转的社会问题进行分析，发现红塔区土地承包经营权流转的社会问题主要是政策风险、法律风险、经济风险。在分析的基础上，提出减少合作社土地流转风险的对策：流地农民的自我风险规避;政府对风险的调制与化解;农地流转流程的优化设计;负面流转的止损措施。

参考资料

1.2 红塔区土地承包经营权流转的社会问题分析

在农村土地流转实践中，作为集体土地所有权代表村支两委和社干部有时并不代表“村民集体”行使土地所有权职能，而是贯彻执行乡镇意图，在农村土地流转中政府管理“越位”现象时有发生，并因此导致农村土地流转难以真正按效率优先的原则优化组合，并面临着政策、法律、经济等风险。

1.2.1土地承包经营权流转的政策风险

虽然2004年出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,其中提出了“对有稳定收益的项目,农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。”但这个规定是针对农村建设用地的,而不是鼓励在农业生产领域搞“股田制”。国务院研究室叶兴庆司长说,“我们目前农业的基本经营制度是以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,符合中国人多地少的国情,总体框架和合理内核不能变,因为土地在中国具有农村社会保障的功能。” 另外,依据现有的法律政策,农村土地承包经营权保持30年不变。但合同期满之后农村土地经营权将会发生怎样的变化,谁都无法预料,至于之后是否续签,那也要看实际情况。如果允许土地承包经营权流转,一旦土地承包经营期限届满,土地使用权的存续就成了问题。因国家土地政策的原因导致家庭承包经营权终止,这一政策风险也是烟草公司及烤烟合作社必须考虑的。

1.2.2 土地承包经营权流转的法律风险

（1）土地承包经营权流转后,农民的权利义务不对等,违背了法律的公平正义原则。根据法律的公平正义原则,法律关系主体的权利义务必须对等。在土地承包经营权流转的实践中,为了确保土地保障功能不因流转而受到影响,多数合作社在与农户签订投资流转协议时约定了特别保底条款,即在土地承包经营权入股以后,烟农可以拿到固定的分红,该固定股利与合作社经营业绩无关。“根据最初签订的框架协议,我们合作社要负责保底分红的,不管今后的项目有没有盈利。”一家试点合作社的负责人这样说。这种“保底分红”的数额虽然不可能太高,但确实能给农民提供最低的物质生活保障。如果从本质上分析,人们就会发现股农的这种收入分配实际上是基于债的法律关系而获得的一种收入,即基于土地出租而获得的租金,而并非基于股权获得的收入,因而也就不能看作是土地承包经营权流转的“股利”。因为只有土地租金才可以作固定不变的约定,且租金收益与合作社经营业绩无需挂钩,而股利却是随着合作社经营业绩不断变化而变化的,合作社的经营业绩直接决定着股利分配。所以,保底分红的性质应是土地租金而非股利；再从股东的成员权角度来看,在合作社中,一方面人数众多的股农因各自在合作社中的股份小得微不足道而无法参与管理,另一方面合作社现金资本的强大自然也会把股农排斥在合作社之外(这一点从合作社理事会成员安排上即可看出,只有少数村干部才能成为合作社理事,普通农民是没有资格当选理事的),股东参与合作社经营管理的权利落空。股利少得可怜,又没有实质上的经营管理权,虽然从表面上看农民和合作社之间是投资流转关系,但实际上二者之间只能算作土地租赁关系。然而,在权利义务设置上,股农享有的只是租赁关系上的权利,而却要承担投资流转方面的义务和风险,为了获取少得可怜的“股利”,却要承担失去土地承包经营权的风险,权利义务明显不对等,对股农来说这是最大的不公平。因此,土地承包经营权流转违反了法律的公平正义原则。

（2）以土地承包经营权入股的出资形式与相关法律规定不符。公司法第二十七条第一款规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。从本条规定中可以看出,作为股东出资的非货币财产必须符合以下两大条件:一是可估价性,即用于出资的非货币财产不但应具有财产价值,而且这种财产价值必须能够用货币来确定或评估；二是可转让性,指用于出资的非货币财产应当可以依法在不同的法律主体之间进行财产或者财产性权利的转移。公司资本不仅是为了公司存续所用,而且应当对公司的债务起最起码的担保作用。因此,股东的出资应当不仅可以由股东交付给公司,为公司经营所用,而且应当在公司对外清偿债务时,可以有效地从公司转移给公司的债权人,并由债权人予以有效的财产利用。农村承包经营权是以土地使用为客体的权利,具有财产属性不言而喻,但在目前情况下,对集体土地承包经营权如何定价评估,法律上则是一片空白,以至于有的注册会计师事务所无法办理 ,如果不能评估作价,公司的注册资本难以确定,公司成立就成了问题,实践中,有的地方政府为了尽快促使公司成立,通过行政手段对土地随意折算股份了事。这种简单粗暴的做法,不仅缺乏法律依据,而且因折算过低损害了农民的利益。即便是土地评估作价科学,农村承包经营权的可转让性又成了问题。我国《土地管理法》、《农村土地承包法》对承包经营权的流转问题作了明确规定。土地流转条件规定较为严格,一般情况下,只允许在集体组织成员内部之间流转,对集体组织之外的主体流转规定了严格的程序。而土地承包经营权入股导致承包经营权主体发生变化,主体由原来的农户变成现在的公司,土地承包经营权已经不在集体组织成员内部之间流转了,如果这种流转没有经过严格的程序,就可能与《土地管理法》、《农村土地承包法》规定不相符合。2007年生效的《物权法》也对土地流转方式作了列举规定,明确地将土地承包经营权入股这种土地流转形式排斥在外。因此,土地承包经营权入股也与《物权法》规定的法定流转方式不一致。所以,对《公司法》第二十七条第一款规定的“土地使用权”应作狭义的解释,即不包括农村土地承包经营权。

（3）土地承包经营权入股的保底约定违反《公司法》关于公司利润分配的规定。《公司法》第一百六十七条对公司利润分配作出规定,“同股同利”、“无盈不分”是公司利润分配应遵循的基本原则,且公司利润必须是在上交税收、弥补亏损和提取法定公积金、任意公积金以后的剩余部分经股东会、股东大会或董事会作出决议后方可分配。从性质上看,该条属于公司法的强制性规定,股东会、股东大会及董事会所作出的决议不得违反该条规定,否则依据该决议所进行的分配无效,股东必须将违反本规定分配的利润退还给公司。即便投资入股时有特别约定,该约定也因违反这一条规定而无效。实践中,如果是在公司有盈利的情况下按保底条款约定进行分配,这当然不存在法律问题,但如果公司没有盈利而仍然按保底条款进行分配,就明显违背了该条规定的“无盈不分”原则,股农的这一保底收入实际上是一种违法所得,股农面临着随时被要求退回已分配的股利的危险。

（4）土地承包经营权入股与股权转让、股东退出公司、公司清算等规定相矛盾。就股权转让制度而言,根据公司法的一般原理,股东财产一旦投入到公司里就成为公司的法人财产,股东退出公司时无法收回出资部分。股东只能通过转让股份方可退出公司。由于公司法作出了强制性规定,一旦将土地承包经营权投入到公司,股农要么因其没有其他选择只得终身成为公司的股东,分取固定股利;要么一次性转让公司股份,退出公司,告别土地。前者在提高土地利用率的同时却无法让农民致富,后者让农民彻底失去土地。在社会保障制度不健全的情况下,这两种结果都令人堪忧。

1.2.3、土地承包经营权流转的经济风险

首先,我国土地的社会保障功能突出,在农村社会保障问题没有解决好之前,农村土地承包经营权流转将给农村稳定带来巨大的冲击。在我国,由于农村的社会保障程度不高,对于农民来说,土地无疑是他们的“命根子”,是惟一的生活来源与基本的社会保障。在经济欠发达地区,土地的这两大功能则表现得更为突出,虽然不少农民选择外出打工,但他们当中的很多人往往是离家不离地。“将来在外面要是找不到活做,还不得回来靠这十几亩地过日子?”湖北的一位农民道出了他们的共同心声。即使在经济发达地区,农民在非农产业获取较好的经济效益的情况下,也仍然把土地作为他们最后的保障,一旦非农产业失利,他们还能够享有最低的社会生存保障。而今,土地承包经营权入股的出现势必会加速土地的流转,也必然会对农村土地的社会保障功能带来冲击。在农村社会保障问题没有得到彻底解决之前,大力推行土地承包经营权入股未免有些操之过急。

其次,土地规模化经营带来的风险远大于家庭承包经营。也许有人会认为,农民自己承包经营土地不也存在着风险吗?但我们认为,第一,农业生产过程的风险一般多来自于自然灾害,市场对农业生产带来的风险主要发生在交易环节上。以入股方式实现土地规模经营,虽从一定程度上能增强农民抗风险能力,但由于农业生产规模化与生产过程中的风险联系并不十分密切,以此来增强农民抗风险的能力实在有限。要想真正增强农民抗风险的能力,还应在生产资料的采购和农产品的销售等交易环节上做文章。在农业发达的国家,就是通过建立专业合作社来增强农民抗风险能力的,而专业合作社主要由农户联合起来抵御市场上大资本的一种经济组织形式。但专业合作社并不是以土地入股方式建立的,在直接生产环节上,发达国家的农业生产仍采用以家庭为主的生产经营方式;第二,公司对土地实行规模化经营使农民面临的风险更多、更大。不仅有来自自然灾害的风险,更多的是来自市场的风险。如果农民将其赖以生存的土地投资入股,就等于将其生活保障的最后希望也托付给了高风险的公司,公司经营过程中任何风吹草动都会使入股的农民担心受怕。在目前农村社会保障制度不健全的情况下,入股农民能承受的起吗?曾经备受人们关注的“蓝田模式”应该说是一个很好的教训。

所以有人说,也正是这“一亩三分地”才能使中国在城镇化进程中始终保持稳定,从而避免拉美模式在中国的发生。因此,社会保障程度低、公司的风险大提醒着我们,对土地承包经营权入股的前景不能过于乐观。

1.3 减少合作社土地流转风险的对策

1.3.1 流地农民的自我风险规避

以河南省为例,河南的农地流转始于上世纪90年代，其直接原因是，农村劳力大批外出打工，农地经营主体大量减少与变化。但是，随着外出人数的相对稳定，回流问题的不时出现，农民固有的恋土爱乡情结，以及流转中受到权益侵害等因素的影响，使土地流转呈现流转量小、流转率低、流转形式较单一的特点。除了客观因素，流转风险的考虑是主因，表现为：一是农民流转土地的能力不大。不愿或不敢接受别人的土地，是由于自己规模经营的技能不高，缺少驾驭现代农业和现代市场的能力，经营农业的收益比较低，难以在土地的集约经营中实现土地增值和个人盈利。不愿或不敢转出土地，是因为自己工作不稳，收入较低，并且没有失业、医疗、养老等社会保障，离乡不离土成为普遍选择。而全国耕地面积的逐年减少，更加深了农民对土地的依赖，土地成了广大农民天然的现实的避风港。农地流转本身也内含不流转和非流转，这也是流转风险规避的一种必然选择。二是农民流转土地的成本复杂不定。现阶段，我国农地流转主要是在亲戚、同村家族和邻里间，以户对户的转包代耕方式进行，零星而分散，规模流转土地、集约使用土地的农业大户和农业企业并不多见。至于用入股等现代市场方式流转土地经营农业的，更是少之又少，原因是怕流转后产生纠纷、出现麻烦、留下隐患等风险。

1.3.2 政府对风险的调制与化解

各级政府在农民流转土地的风险问题上，有所作为，其主要职责是发挥流转主导作用，在地价评估、产权登记等方面进行科学的制度设计，系统的体系建构，成为流地农民利益的切实维护者。尤其是地方政府要尽量建立自我约束的科学机制，逐渐习惯于接受他方监督，尽早学会让利于民，还利于民，使自身利益从农地流转主体中剥离出来，尽力协调与流地农民权益相涉的各种关系，建立能监管、会调控、以市场为导向的独立的农地流转服务中介机构，为农地流转的健康有序创造一个好环境。

1.3.3 农地流转流程的优化设计

农地流转，包括人流、信息流、资金流和土地上的产品流的流动与传递。流程的实现应以农民权益为原点和终点，以土地流转为路径和载体，排除流转流程内信息流、资金流、人流等的时间滞后、信息失真和行为失控等阻碍因素，通过流转竞争、均衡和协调来降低流转成本，建立良好的农地关系及高效、灵活、良性的农地流转机制。农地流转，涉及规模、速度、形式、来源、用途和途径诸多复杂难题，既不能完全靠市场自然起用，也不可人为随意流动，像一阵风，如一窝蜂，遍地开花。应按科学的程序、有多种预案，在可预可控的范围内积极引导，稳妥推进。特别注意的是，需要防止流动性不足与过剩，避免流动性陷阱。在鼓励土地科学流转的同时，根据流转过程出现的新情况、新问题制定出刚性的政策，约束性的法规，在多方共赢的前提下，用强大的制度体系，支撑流转，实现流转流程的改进、优化、农地关系的良性互动，提高流转的公平、效益与效率。

1.3.4 负面流转的止损措施

土地使用权流转的内部条件、外部环境和内生机制不太成熟，造成农民权益的维护、实现和发展存在风险。市场配置土地资源的新方式，对农民吸引力不大，农民可因对新市场的适应性差而付出代价。土地双重两权分离使人对土地流转心存顾虑。流转有正负之分，对负流转止损是规避流转土地风险的重要方法。止损负面流转，需要兼备经营权的流出、转入与流回的全能。农村土地流转，指的是土地使用权流转，即拥有土地承包经营权的农户将土地使用权（经营权）转移给其他农户或经济组织。承包权固化，使用权流转，保留承包权，转让使用权，在承包期内，有权出让经营权，有权收回经营权，实现土地的资本循环增值功能，应该是农村土地流转的一个重要特点。其实，农地流转是有限制的，中央规定了农地流转“一个不得，一个不能”，强调土地有条件再流转，但是，权益的转移、用途、权利人和经营者的变化，一方面可能导致流转过快、过急、冒进、脱变，另一方面容易产生土地流而不转，转而不回，走两个极端。对土地流转，必须解决流而能转难题。只有全流程规避流转风险，才能防止流转失控。农地流转要做到有所流有所不流，可以转可以不转，防止人为设定流转速度和规模。只要充分尊重土地流转的发展趋势和内在规律，就完全能够抵御、防范和化解各种风险，充分提高农地流转的公正、效益与效率。

第五篇：土地流转的六种模式

土地流转的六种模式

推动农村土地流转，发展现代农业，实现规模经营，解决土地细碎化问题成为破解“三农”问题的关键。

对于流转土地承包经营权，发展适度规模经营，目前一些地方已经进行了多种形式的探索，创造出各种不同的农村土地流转模式，比较典型的主要有如下几种类型：

模式一：农村土地互换

农村土地互换是指村集体经济组织内部承包土地的承包方为了便于耕种或者规模种植的需要，交换自己的承包地，其土地承包经营权也进行相应的交换。最具代表性的为重庆江津模式。

重庆江津模式是农村建设用地互换的典型代表。为推进农村建设用地市场化，自2007年9月到2008年8月，江津区在重庆市率先开展农村集体建设用地置换试点。该试点的鲜明特点是由市场主导实施和指标跨区流转。2007年9月颁发的《农村集体建设用地置换管理工作试行意见》是指导试点的纲领性文件，将农村建设用地复垦为耕地，范围包括农民宅基地、废弃的工矿企业用地、公路等。农村土地交易所是重庆进行统筹城乡综合配套改革而向国务院申请的重要政策之一，其主要交易品种是农民宅基地、乡镇企业用地、村落公用地等农村集体建设用地，经过复垦整理并严格验收，置换出的建设用地指标。

江津模式中政府发挥着重要的角色，首先是提供经费支持，政府复垦土地的成本，包括劳动力、安置补偿、新居建设配套设施完善等，每亩花费4-5万元；其次是政府主导了指标流转、定价及收益分配。有利于土地的集约高效利用，有效缓解了城镇发展用地的供求矛盾，促进了城市化和工业化发展进程，改善了农户的生产发展环境。

模式二：农村土地出租

农村土地出租是指农户签订租赁合同，将其所承包的全部或部分农村土地租赁给农业生产大户、农业产业化龙头企业或合作社从事农业生产，土地出租不改变农村土地承包关系，原来承包土地的农户继续按照原有的土地承包合同履行其义务，享受其权利。新参与的土地租赁方按照租赁合同的约定对土地承包方履行按期支付租金并不得改变农村土地用途的义务。可以采取现金或者实物的方式按支付租金。农村土地出租方式主要有农业公司租赁型、农业大户租赁型及农村反租倒包型等。

安徽小岗模式较为典型。安徽小岗土地流转始于当初的“反包倒租”，就是鼓励土地向种田大户、能手流转，进行适度规模经营，通过组织协调改变土地现转，从而发挥其应有效应，以获得更大的利润。通过新农村规划，加大投入，大力支持中心村的发展，将村民向中心村集中。这样可以节约土地，减少国家财政对公共设施的投入，促进村民素质的提高，改善村民的生产生活条件，同时促进第三产业的发展。

模式三：农村土地股份合作

土地股份合作制属于村集体经济组织内部的一种产权制度安排，即在按人口落实农户土地承包经营权的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则，采取土地股份合作制的形式进行农户土地承包使用权的流转。农户土地承包权转化为股权，农户土地使用权流转给土地股份合作企业经营。扣除相关项目的土地经营收入剩余按照农户土地股份进行分配。它代表当前农村土地流转模式创新的方向，也是比较普遍的一种农村土地流转模式。最具代表性的为广东南海模式。

广东南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。实行土地股份制的具体措施有如下两点：一是采取分区规划，把辖区土地按照土地功能及定位划分为商业居住区域、经济发展区域和基本农田保护区域，集约利用有限的农村土地资源，充分发挥土地效益，合理实施城镇发展规划，对基本农田实行最严格的保护；二是明确股份份额和范围，可以将农村土地、农户的土地承包经营权及村集体经济组织集体财产折价入股，制定股份公司章程，股东权利的范围、股东红利的分配及股东权利管理，严格按照公司章程规定办理。

模式创新遵循的共同原则有以下几条：第一，只有村集体经济组织内部的成员才有权参与土地股份公司的土地分红，“人人参与，个个有份”的制度设计与安排使成员权益得到了切实的考虑；第二，年龄成为集体组织成员股份分配差异的依据；第三，在股权变动与调整时会充分体现人口变动、村集体经济组织成员变化的情况；第四，为了便于村社管理，特别是为了执行有关计划生育和治安管理等，额外设置了一些村集体经济组织成员获得股东权利或者参与股份分配的附加规定；第五，村集体经济组织的农户分享的股份数额具有较强的福利性，只能自己享受，没有继承权，不得赠送、转让与抵押。

模式四：农村土地入股

农村土地入股是指村集体经济组织的承包户为了发展规模农业，提高农业生产效益，将农村土地承包经营权折算为股权，自愿走农业产业化发展道路，实现农业生产合作，以土地承包权入股组成股份有限公司或者农业生产合作社，实现农业产业化经营。此方式以上海奉贤模式较为典型。

上海奉贤的做法是：一是规定入股农户的最低收益保障数额，每亩土地的最低收益为400元，每亩土地的最低分红为200元；二是规定合作社的利润分配顺序及方式。上海奉贤农民专业合作社呈现典型的三大特征：一是合作社的产业类型齐全，除传统的粮食、蔬菜、水果、花卉外，农家乐和营销类合作社发展迅速，达到29家，占总数的8%；二是合作社组织形式多元化，采取“合作社+基地+农户”和“合作社+农户”、“龙头企业+合作社+农户”等多种形式，其中前两种占了总数的80%；三是合作社运行质量逐年稳固提高，运行情况良好和较好的合作社有200多家，合作社实行民主管理，社务公开。承包人在用工上对合作社负责，合作社优先安排就近社员工作，产业化经营能力强。

模式五：农村土地转包

农村土地转包是指村集体经济组织内部承包方将其承包经营权的全部或者部分转给同一村集体经济组织内部的其他农户从事农业生产。土地转包不改变原有的农村土地承包关系，原有的土地承包按照土地承包合同继续履行原有合同的义务，并享有相应的权利。农村土地转包模式是目前农村土地流转面积最大、比例最高的一种土地流转形式，其中具有代表性的为浙江温州模式。

浙江温州模式具体而言主要有三种实现方式：一是村集体经济组织主导模式。该模式充分发挥村委会和村级经济合作社的主导作用，维持原有农村土地承包经营权不变的前提下实现农村土地的流转。其具体做法是村集体转包直接经营和村集体代种代耕。村委会或村级经济合作社按照一定标准收取一定费用的基础上进行代种代耕，农户只负责田间管理和粮食收割。二是种粮大户承包模式。农户把土地承包经营权转包给种粮大户是该模式的核心，采取有偿转让的形式，通过招标、中转站转包或中介机构合同转包等方法实现农村土地的有序流转，减少农村土地荒芜，充分提高土地利用效率。三是社会化模式提供服务的方式。主要专业农业合作、农场或者粮食合作社对粮食生产实行 “一条龙”的有偿服务，或提供某一关键环节有偿服务。

模式六：宅基地换住房，承包地换社保

宅基地换住房，承包地换社保是指农民以放弃农村宅基地为代价，把农村宅基地置换为城市化、工业化发展用地，进而农户可以在城里获得一套住房。与此同时，农民自愿放弃农村土地承包权，与市民享受同等的医疗、养老等社会保障，逐步建立起统一城乡的公共服务体系。其中以重庆九龙模式最具代表性。

重庆九龙模式的基本做法有两点：一是以宅基地换住房。政府拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。对流转的宅基地每个村民能免费置换20?O住房，优惠5?O住房，多余面积按580元/ ?O计算。二是以承包地换社保。首先，九龙坡区颁布相应政策，凡是没有稳定收入来源又自愿放弃农村宅基地使用权和农村土地承包经营权的，就可以自愿申报为九龙坡区城镇居民户口，并在小孩上学、再就业培训、医疗保障与养老保险等方面与市民享受相同待遇。同时大力推广新农村合作医疗，解决农民的看病就医问题。其次，以土地承包权出租，按稻谷每亩年平均产量折算约1000元的金额，收取租金。流转以自愿为原则，其目的是将农民从土地中解放出来，从农业园区或城镇企业获得务工收入，由务工企业来解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。

（本刊记者刘建编辑整理）