第一篇：房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析
房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析
摘 要 房地产企业被纳入“营改增”的试点范围，既带来了机遇，又面临着挑战，对房地产企业的税负变革有着深刻的影响。企业可以通过加强对发票的管理和开发成本的控制，加强对企业财务人员的业务培训，充分利用“营改增”的税收优惠政策，通过科学合理的税收筹划来调整企业的纳税成本，规避不利影响，实现平稳、健康、长远的发展。鉴于此，本文主要分析房地产企业营改增后税务风险控制策略。
关键词 房地产企业；营改增；税务风险
中图分类号：TU723 文献标识码：A
一、“营改增”对于企业的现实意义
国家制定的将营业税更改为增值税的政策就是所谓的“营改增”。增值税只是将企业的增值额作为依据计算征收税额的税种，不同于营业税是将营业收入作为计算依据。“营改增”的目的是国家进行结构性减税，为了避免企业的重复征税，同时解决企业不能退税和抵扣的税务弊端，以有效降低企业的税收负担。不仅如此，营业税转变为增值税的政策通过进项和销项之间的抵扣，能更深层的优化企业和行业的产业结构。“营改增”政策不仅仅于此，同时能够为各企业的纳税环境更加宽松，税制结构更加优化合理，最重要的将企业的纳税负担进行减轻。政策的实施，是市场经济发展的必然结果，给企业提供了更多的机会发展，纳税体制也将更加公平合理。
二、全面实施“营改增”对房地产企业税负的影响
1.有利影响
（1）在计算销售额时允许扣除土地价款，有望降低税负。房地产企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，根据新政规定，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用―当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。而上述提到的“允许扣除的土地价款”，必须要按照规定取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，目前符合条件能在销售额中扣除的土地价款只有土地出让金。
（2）预缴税款的变化，有利于加快房地产企业的现金流通。在营业税的政策下，销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，并按照预收款×5%税率来预缴营业税，而“营改增”之后，依照相关规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应根据预收款×3%预征率来预缴增值税。
（3）购进不动产进项税额允许抵扣，激发商业地产和工业地产的购买需求。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。尽管新政规定购进不动产进项税额需要分两年来抵扣，但对于企业减税来说无疑是一大利好，这将有可能激发一些企业对于商业地产和工业地产的购买需求，由原先的租赁商铺、厂房，转向于购买商铺、厂房，从而将购进商铺、厂房发生的进项税额来分期抵扣当期的销项税额，以减轻税收负担。
2.不利影响
（1）无法取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额不足，导致税负增加。“营改增”后，房地产企业一般纳税人当期应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额，由此可见，进项税额的多少，将会影响当期应纳税额的高低。（2）房地产企业的开发成本可能会增加。根据“营改增”的相关规定，房地产企业在计算销售额时可以从中扣除土地价款，而地方政府可能会借这一改革利好，从而提高地价，这样无疑会增加企业的开发成本。
三、房地产企业营改增后税务风险控制策略
1.强化企业财务工作人员的培训及财务核算能力
“营改增”政策实施后，会进一步加大房地产企业相关财务人员的工作难度，对此财务人员需要加强有关税收政策的学习，深入了解“营改增”税收政策的基本原理，时刻关注税收政策的变化，与国家税务部门保持积极联系。进一步通过开展各类税务相关的知识技能培训提升财务人员的综合素质和业务核算能力，从而转变传统的工作思路。
2.提高房地产企业的税务筹划水平
首先由于企业进项税抵扣发票一般是从供应商处取得，对此需仔细确认供应商的身份，明确其是否是增值税的一般?{税人，只有在选择供应商为一般纳税人时，才能确保企业的税额进行了最大额度的抵扣；其次，供应商在通常情况下不给企业提供增值税专用发票，往往这时会以降低价格为条件来达到目的，在此情形下，房地产企业为避免受到损失，应当权衡利弊为长远利益考虑；最后，“营改增”实施后，要进一步加大对企业人员的税务知识的培训力度，对于何种项目可以抵扣，何种项目不可以抵扣，都必须能够区分开，如此才能够避免低税基、低税率抵扣进项税。
3.提高财务人员业务素质
改征增值税以后，由于增值税的财务核算相对复杂，并且涉及的业务面较广，房地产企业的财务人员由于之前很少接触增值税业务，对其较为陌生，难免在实际业务处理过程中，会出现一定的工作失误，这是客观存在的，也是难以避免的，这就很容易使得企业遭受不应有的税务风险。因而，这就要求财务人员从自身做起，着力提升增值税相关业务水平，针对营改增后的应税服务范围界定、房地产企业需要对业务流程收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要求，纳税申报和税款缴纳的变化、发票取得和开具、发票管理的变化等实操关注点进行培训。
总之，全面推行“营改增”制度，可谓是我国在2016年税制改革的“重头戏”。营改增的全面实施，使得在我国征收了67年的营业税彻底退出了历史的舞台。此次税制改革是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革，其重要程度不亚于1994年实行的“分税制”改革。营改增对于这种房地产行业作为原先以征收营业税为主的行业，税收征管方面的影响还是较大的。因此，本文的研究也就显得十分的有意义。
参考文献：
[1]徐江东.营改增对房地产企业的主要影响解读与思考[J].建设科技，2016，（23）：84-85.[2]黄洁.房地产企业“营改增”税务风险控制策略[J].合作经济与科技，2016，（23）：166-167.
第二篇：房地产企业营改增后常见问题
房地产企业营改增后常见问题
1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？
股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。
2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？
依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除 11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征 11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分 利润，不论哪种方式，都视同销售。
3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36 号规定，如果转让 2016 年 4月 30 日之前的不动产，选择 5%的简易征收，如果不动产是 5 月1 日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按 11%缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是 5 月1 日之前还是 5 月 1 日之后转让两种情形。
4、房屋代建模式财税如何操作
房屋代建必须具备三个条件：（1）建设单位（发包方）自己拥有土地应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务6%缴纳增值税。
5、土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？
依据财税【2016】36 号文件规定，房地产公司从五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。
6、土地出让金返还模式及相应财税处理？
土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政府和房开公司土地出让金合同约定，土地返还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税，只缴企业所得税。
7、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房开公司所发生的新项目，支付的拆迁补偿费，如果是政策性拆迁补偿费，是不可以抵扣的，如果是商业性拆迁，被拆迁方视同不动产转让，应按 11%征税，如果 4 月 30 日之前的房屋，则按 5%简易征收，房开公司只能抵扣 5%。成本按公允价进成本。
8、红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？
红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此，红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策，目前，全国只有广州市允许红线外的成本可以进成本。
9、房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣? 按国家税务 2016 年公告 18 号，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？
财税 201636 号文件规定，设计费是按 6%缴纳增值税。对于 房开公司，是可以抵扣 6%的进项税的。
10、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？
财税【2016】36 号文件附件 4 规定，在境外发生的设计费，策划费是免税的，因此，房开公司与境外的设计企业发生的设计费、策划费，由于境外是免税的，因此不能抵扣。
11、营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？ 营改增前甲供材分两种，营改增前甲供材料分两种，一种是甲供设备和装修材料，只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其他任何的甲供材，施工企业都要交建安税，房开公司必须取得建筑公司全额的建安发票，才能在土增税、所得税税前扣除。营改增以后，根据财税【2016】36 号文件规定，建筑企业的销售额是按照施工企业向房开公司收取的所有价款包括价外费用，比如说 1000 的工程，600 万的材料、400 万的劳务，房开公司算增值税的计税依据是建安公司收取的 400 万。营改增后，施工企业一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后，房开公司选择甲供材或包工包料，要通过数据计算分析。例，房开公司与施工企业签定的合同 1000 万，其中材料 600 万，建安 400 万，如果施工企业给房开公司开 1000 万的票，则房开公司可抵扣 1000*11%=110 万元；如果房开选择甲供材料，自己购买 600 的材料，房开公司能抵扣的金额600*17%=102 万；施工企业给房开公司开具的 400 万，选择简易征税给房开公司开具 3%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12 万，房开公司能抵扣 114 万，实际生活中，房开公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票，因此，营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料税负会更低。因此，实际生活当中，应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。
12、房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？
材料可抵扣 17%，购沙石料只能抵扣 3%。参考肖太寿财税工作室 2016 年 4 月 7 日文章《营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧。
13、园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？ 园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节，苗圃属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公司开具的发票的销售价*13抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司，一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，比如 100 万的苗圃，10 万的植树劳务，园林公司开具 11%的增值税专用发票，房开公司抵扣 110 万*11%=12.1 万元；如果房开公司园林公司签订 100 万的销售合同，请人 10 万的植树劳务合同，可以抵扣 100*13%=13 万元，但园林公司不会签订包工包料合同，10 万的劳务开具 3%的专用发票，10*3%=0.3 万元，则房开公司可以抵扣 13.3 万元；如果房开公司和没有苗圃的园林公司签订包工包料合同，园林公司只能开具110万11%的专票，房开公司可以抵扣 110*11%=12.1 万元，因此，选择第二种方案。
14、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆 除，是否需要做进项税转出？
财税【2016】36 号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。
15、施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。
如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣 17%，水抵扣 13%。
16、多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？ 国家税务总局 2016 年公告 17 号文件和财税【2016】36 号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按 2预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工程所在地按 3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。
17、资质共享与增值税抵扣办法的冲突
资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。
18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前 后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？
营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程 1000 万，甲供材 200 万，施工企业的销售额为 1000-200=800 万；以 800 万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。
19、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？
根据财税【2016】36 号文件附件 4 境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。
20、园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？
苗圃公司免增值税，凭苗圃公司的发票，按买价*13%抵扣。比如是农民自己的草皮苗木没有发票，只能去税务局代开发票才能抵扣。
21、施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？
让房开公司给施工企业开具 17 的电费发票和 13%的水费发票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企业和电力公司签订合同开发票。
22、售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？ 售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。
23、回迁安置房是否要视同销售征收增值税？视同销售缴增值税。
24、清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。
依据财税【2016】36 号文件，甲供材料的情况，增值税可以选择一般计税方法和简易计税方法，选择计税方法，取决于甲供材在合同中的比重，参考肖太寿财税相关文章。
25、出租的不动产免租期内如何确认销售额? 出租的不动产如果是 4 月 30 日之前的，按简易征收征收增值税，如果是 4 月 30 日以后，则按一般计税 11%交增值税。免租不符合增值税的增收条件，因此，免租期不征收增值税。
26、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？ 财税【2016】36 号文件，楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税，按 11%征收增值税。车辆广告按 17%征收增值税。
27、随房赠送物业管理费如何确认销售额? 买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
28、营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？ 营改增前后都一样，营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售，因此，打折销售比赠送划算。
29、营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？ 首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。30、营改增前后自持物业经营或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物业应按 5%简易征收来征税，5 月 1 日后按11%征税。
31、日光盘的营改增风险？
按预收账款 3%预交增值税，完工后再进行抵扣，因为是预交，对营改增来讲没有什么风险影响。
32、房屋定价的困惑和销售筹划 目前土地增值税没有取消，房屋定价应考虑增值税、企业所得税、土地增值税几个问题来考虑。
33、营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？ 营改增前和营改增后，都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租，资产管理公司收取管理费按 6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。因此，营改增后，应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。
34、房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？ 融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？
财税【2016】36 号文件，附件 2 的规定，企业购买的贷款 利息、跟贷款相关的手续费、咨询费，顾问费都不能抵扣增值税。
35、统借统贷行为增值税时代的业务处理分析。
财税【2016】36 号文件，附件 3 的规定，只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下，贷款利息不征收增值税，如果高于银行收取的利息，则全额征收增值税。
36、公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？ 公共配套如果是无偿赠送的情况，要视同销售缴纳增值税。
37、买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？
从理论上讲捆绑销售，但房产属于特殊商品，业主一定要全额开具发票，电器计入营销费用视同销售，因此，买房送电器不划算，还不如售价打折划算。
38、开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？
财税【2016】36 号规定，融资性售后回租视同为贷款服务，获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。
39、房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？
售后回租认定为贷款服务，不能抵扣进项税。
40、不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税【2016】
号，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税，有产权的车库 也要交增值税，车位，房开公司地上停车位，收的停车费按 11% 缴纳增值税。
41、房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？ 财税【2016】36 号，房地产公司代收的住房维修基金免收 增值税，除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。
42、房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？ 不是，都是房地产公司未开盘前收取的行为，财务上作其他 就收款，不作为预收款，没有产生增值税纳税义务。
43、没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？ 没收的定金和违约金，如果在建委备案了，应作为价外费用开具发票，缴纳增值税，如果没有备案，是不需要缴纳增值税。
44、商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？
商业地产的停车收费，根据财税 201636 号，停车收费按 11%缴纳增值税。
45、企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？
财税【2016】36 号附件 2 规定，企业发生餐服务，不可以抵扣增值税，但住宿费可以抵扣 6%，会议时，增加住宿费减少餐饮费。
46、企业接受的物业服务能否抵扣增值税？
物业服务费按现代服务业，可以抵扣 6%，如果物业公司是小规模纳税人，则不可以抵扣。
47、地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？
合同法规定，租赁合同超过 20 年无效，永久租赁，根据财税【2016】36 号，视同销售，缴 11%增值税。
48、买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？
营改增后，房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。
49、房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？ 根据财税(2006)165 号文件，第八和，公司注销清算之前，账上的留抵税额不能退税，因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房开公司在注销前加强发票管理，及时抵扣进项税金。50、设计费等前期工程费如何抵扣进项税？
根据财税【2016】36 号文件的规定，设计费按 6%缴纳增值税，因此，房地产公司可以抵扣 6%的前期工程费进项税金
第三篇：房地产营改增问题
关于房地产业营改增几个问题
1.问题：房开企业将在建工程项目划转给全资的物业公司，是否需缴纳土地增值税？ 回复：房地产开发企业将在建工程划转给物业公司因涉及到所有权转移，因而按照土地增值税暂行条例及其实施细则的的规定，必须确认土地增值税计算缴纳土地增值税。
2.问题：营改增后交政府的费用如土地费、市政配套费等预计会有进项税额抵扣吗? 回复：营改增后缴纳的土地出让金是否可以抵扣问题是一直是营改增的难题之一，但总体的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但对房地产开发企业而言，一定是在整个项目清算前抵扣。至于市政配套费，由于本身并没有负担增值税，因而，主流的观点是不存在（不是不让）进项抵扣，但也有观点主张按一定的综合抵扣率进行抵扣。
3.问题：政府回购房有哪些优惠税收政策？
回复：政府回购房，除了经济适用房，其他一律没有优惠，按照销售不动产进行所有的税收处理
4.问题：营改增，房产公司的尾盘的房子在政策前面先做销售还是？？？，该如何操作？ 回复：营改增的政策尚未明确，因而有关营改增过程中尾盘销售应当如何处理很不好说，但从目前的有关消息分析，老项目老办法，新项目新办法，因而初步估计营改增前已经开发并开始销售的房产，在营改增后应当还是继续征收营业税，或者采取简易的方式征收增值税
5、问题：房地产业纳税人处置办理产权登记的地下车位等附属设施如何征收营业税？ 回复：签订销售合同，销售地下车位和附属设施，无论是否办理产权登记，应按规定征收销售不动产营业税。（地下车位及其他附属设施只要进行销售，有销售合同并入营业额，征收营业税。如若签订的是租赁合同，那就征收租赁业营业税，只要建了地下车位和附属设施给业户用，无论购买还是租赁，只是税目不同，税率都为5%，一个是租赁业营业税，一个为销售不动产营业税）。
6、问题：销售小产权房是否征收营业税？
回复：销售小产权房应按规定征收销售不动产营业税，（小产权房是一时半不出来房产证，用自有土地建出来的）。
7、问题：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的如何确定其营业税纳税义务发生时间？
回复：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业税纳税义务发生时间为办理交房手续的当天。
8、问题：如何确定回迁安置房的计税依据？
回复：对建设安置回迁房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对纳税人以自己名义立项，再改纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的，土地价款是纳税人不承担的，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，在核定计税依据时，土地没付款，不包括回迁安置房所属地方土地价款，只要没付出，就不把金额核上。
9、问题：房地产开发企业在取得预售证之前以诚意金、意向金等名义收取的款项是否征收营业税？
回复：在取得预售证前可以不征收，一旦取得预售证要申报缴纳税款，诚意金转为预收款，转为预收款的当天为纳税义务发生的时间。
10、房地产业税收清查的重点？
回复：
1、房地产企业是否存在低价销售的行为，有无价格明显偏低，而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。
2、各种以房地产抵债、无偿赠予房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、是否按照规定申报纳税。
3、拆迁补偿或者安置等行为是否按规定申报纳税。
4、车位、阁楼、地下室等附属设施，销售收入是否申报纳税。
5、农村集体组织、社区委员会、房地产开发企业所取得的小产权房收入、棚户区改造收入，是否申报纳税。
6、销售房产预收款或预收定金分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款是否申报纳税，采取银行按揭贷款购房的取得的按揭贷款是否申报纳税。
11、营改增以后对房地产业税负影响分析？
回复：假定三个条件
1、营改增前后房地产开发企业含税收入总额和含税的成本保持一致。
2、营改增前后,房地产开发企业使用税费营业税为5%，假定房地产增值税税率为11%。
3、营改增前后,房地产开发企业房屋可抵扣的进项税额对应成本全部计入到价税扣除范围内。取得的可抵扣进项税额占房地产售房收入比重不会超过10%前提下，房地产行业税负只增不减。
8、土地使用税
房地产业将土地证办到买房人户后，可以减少应税土地面积。（有人咨询买完房是否能按开完发票的减少土地？不行。什么时候把土地证分割到买房户后，由土地局第几科出具证明，报到征收单位，给你减除土地依据，有依据后土地使用税可以不交。如果土地登记信息不变更，不报土地变更信息表，土地使用税不能免于缴纳）。
注意：房地产企业在移交回迁安置房时，应按计税价格为安置人全额开据不动产销售发票。安置房在销售时按差额征税的，以不动产销售发票为扣除凭据。
注意：个人所得税明细申报（汇缴时工资费用据实填，个人所得税明细申报表工资部分要和企业所得税纳税申报表工资费用相等）。
注意：营改增，自查税款如果是写当期税款只认当期应申报缴纳税款，补交税款要重新补交，并按照偷税漏税处罚。
总结：在现实情况下，营改增不可能降低房地产企业税负，营改增之后将增加房地产企业整体税负2%-3%。
第四篇：浅析“营改增”税收管理风险
浅析“营改增”税收管理风险
营改增作为财政休制改革重要一环，为企业结构性减税作出了贡献。由于营改增收入纯为县本级收入，其收入增长对地方级收入增长起关键性作用。2014年我县营改增收入1088万元，同期135万元，绝对数增加953万元，占全年税收完成总量的8.19%，占县本级收入的25.87%。
将营业税逐步改为增值税，基本消除重复征税并实现公平税负，做到对货物和服务统一征税，有利于防止重产品、轻服务的问题，达到了简化和规范税制的要求，体现了税制改革的方向。推进税制改革，让税收制度更好服务经济发展，是深化经济体制改革的重要组成部分；而“营改增”又是关键之中的关键，可以充分解决第二产业与第三产业之间重复征税问题，促进第三产业特别是部分生产型服务业有更大的发展空间，进而实现结构转型。随着“营改增”试点范围逐步扩大，“营改增”行业税收管理中存在的问题也日渐显现。这些矛盾和问题的存在，使国税机关的税收执法面临风险和挑战。
一、“营改增”税收管理中存在的问题
一是纳税主体不明确。实际工作中，由于纳税人经营模式的多元化等原因，存在纳税主体不明确的问题。如目前交通运输业采取的挂靠经营方式，挂靠车辆大都在注册登记地以外从事运输业务，现行税
现我县在国税办理税务登记证运输行业只有3户企业，货运、客运、公交公司各一家。再如，工程监理企业成立的跨地区分公司，由于没有相应等级资质条件，在异地承接业务时，大都使用总公司的资质证明，以总公司的名义签订业务合同，结算时从总公司出具发票，款项也直接汇到总公司账户，但业务的承揽和施工作业，实际上是以分公司来实施的。由于发票是总公司开具的、款项直接汇到总公司，导致分公司所在地无税款申报，长期增值税零负申报。由于总分机构的业务划分不清，使纳税主体无法确定，产生了财政利益在总分机构之间转移，给分公司所在地的税务管理带来不便，也不利于税收的日常监控。
二是一般纳税人资格认定核查项目流于形式，给审批人员带来执法风险。按照《增值税一般纳税人资格认定管理办法》规定，新办纳税人申请认定一般纳税人，只要符合“有固定的生产经营场所”、“能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿”的两个认定条件，主管税务机关就应审批为一般纳税人资格。而“固定的生产经营场所”规定比较原则笼统，操作性不强。在会计账目的核查上，由于新企业在正式经营之前，没有实质性业务发生，账册中仅仅反映注资信息，税务人员核查看到的仅是企业的空账本，无从掌握企业的会计核算是否准确，核查流于形式，实际意义不大，还徒增审批人员的审批风险。
三是发票后续管理有待加强。新的纳税服务规范对纳税人申请领用开票限额十万元以下(含)的增值税专用发票为即办事项，变事前核
审核办理。由于“营改增”纳税人应税服务具有“无形”的特点，加上一些纳税人规模不大，行业类型繁多，会计核算不规范，备查的合同单据不完整不齐全等，使税务机关事后监控的难度增加。部分“营改增”纳税人受利益驱动，极易诱发虚开虚抵专用发票的行为。
四是混业经营不同税率项目，收入难以有效划分，增加税收日常监控难度。“营改增”后，混业经营比较普遍，纳税人的同一笔经营业务，可能会属于不同税目，适用不同的增值税税率，由纳税人自行核算不同税目应税服务收入的比例，计算缴纳税款。目前在税务机关无法准确掌握定价标准的情况下，划分不同项目收入仍是纳税人的自律行为，那么就很难保证混业项目收入划分的准确性，给日常税收监控带来一定难度。
二、“营改增”税收管理风险的应对措施
一是明确纳税主体、纳税地点。对挂靠企业、异地经营等个人和单位的纳税主体、纳税地点进行明确。建议按照登记注册地作为纳税地点，对挂靠企业单独经营收入和工程监理等异地经营纳税人取得的收入，一律在登记注册地申报缴纳，以方便税收管理。
二是明确征收方式。对挂靠企业单独经营收入适用税率和征收方式进行明确，对其不能建账申报收入，可以按照税收征管法规定的方
或采取简并征期等方式核定征收，也可以采取委托代征的方式征收，以减少税款流失。
三是进一步扩大增值税进项税额抵扣范围。对交通运输业纳税人发生的过桥过路费等纳入进项税额抵扣范围；加快推进“营改增”试点行业范围，将不动产租赁等费用支出，纳入进项税抵扣范围，降低纳税人税收负担。
四是调整简并“营改增”税率。根据试点情况，合理测算确定不同行业增值税税率，确定不同行业的税负水平，做到纳税人税负的公平公正。
五是规范混业经营收入管理。对“营改增”纳税人混业经营收入，合理划分不同税目收入比例，要求纳税人事前或事后报备混业经营收入划分标准，重点审核纳税人是否按照营业常规及公平交易价格划分不同项目的收入，凡划分不清的，一律从高适用税率征税，避免其滥用税收筹划。
三、创新服务管理方式，强化税源后续管理。
从税务登记、资格认定、票种核定、纳税申报、税务检查等环节，认真抓好“营改增”纳税人日常管理。
一是简化税务登记手续。即时办理税务登记，不再统一要求纳税人提供注册地址及生产、经营地址等场地的证明材料和验资报告，办
收取相关资料后即时办理税务登记。但要切实加强后续管理，对在登记环节需要采集的营业执照、注册资本、生产经营地址、公司章程、商业合同和协议等数据信息资料，在后续的发票领用等环节及时采集，陆续补齐，加强对补录信息的比对和确认，实现对登记信息完整率、差错率等征管绩效指标的实时监控。
二是优化一般纳税人资格认定的审批程序和方式。变行政审批制为登记制，取消实地核查环节，在简化行政审批项目的大环境下，还权还责于纳税人，进一步优化审批流程，提高审批效率。
三是抓好税源后续管理。在发票领用、纳税申报等后续环节健全制度，完善措施，及时掌握纳税人动态，促进税法遵从，防范税款流失。如对货物运输业应重点核实纳税人实际经营能力，对车船数量吨位等进行核实，作为核定发票使用数量的基础数据，通过比对分析纳税人的开票信息，及时调整纳税人申领发票的版别和数量。
四是加强第三方信息应用。加强数据的分析和应用，与纳税人申报信息比对，查找涉税疑点，有针对性开展风险核查，提高纳税人税法遵从度。
五是加强“营改增”行业风险防控。探索“营改增”行业经营模式和特点，找准行业管理风险点，按照风险管理等级，开展风险核查、纳
税评估或税务稽查，重点将“一址多照”、“一照多址”的纳税人列入重点关注对象，防范其虚开增值税专用发票、骗取出口退税等风险。
增强“营改增”政策宣传辅导的针对性。应将重点行业、高风险行业作为纳税辅导、咨询、培训和宣传重点，及时宣传税收政策特别是专用发票开具规定，通过正反案例的警示教育作用，进一步增强其税法遵从意识。同时，还应积极主动地向地方党委政府宣传“营改增”政策，取得地方政府和相关部门的理解、支持和配合，严禁出现所谓的“招商引税平台”，减少涉税违法行为和税收执法风险。
第五篇：【税务】12366解答营改增及企业所得税
【税务】12366解答营改增及企业所得税
'营改增'转眼一年半时间了，增值税、企业所得税改了又改其中的奥妙你知道吗？下面就跟财哥一起读一读其中的热点问题 增值税
热点1问其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，是否可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票？ 答《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》(国家税务总局公告2017年第30号)规定：“
三、其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。”热点2问.纳税人以承运人身份与托运人签订运输服务合同，收取运费并承担承运人责任，然后委托实际承运人完成全部或部分运输服务时，自行采购并交给实际承运人使用的成品油和支付的道路、桥、闸通行费是否可以抵扣进项税？答
《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》(国家税务总局公告2017年第30号)规定：“
二、纳税人以承运人身份与托运人签订运输服务合同，收取运费并承担承运人责任，然后委托实际承运人完成全部或部分运输服务时，自行采购并交给实际承运人使用的成品油和支付的道路、桥、闸通行费，同时符合下列条件的，其进项税额准予从销项税额中抵扣：(一)成品油和道路、桥、闸通行费，应用于纳税人委托实际承运人完成的运输服务;(二)取得的增值税扣税凭证符合现行规定。”热点3问纳税人发生跨境应税行为，按照《国家税务总局关于发布〈营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2016年第29号）的规定办理免税备案手续后发生的相同跨境应税行为，是否需要重新办理备案手续？答 《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》(国家税务总局公告2017年第30号)规定：“
一、纳税人发生跨境应税行为，按照《国家税务总局关于发布〈营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法(试行)〉的公告》(国家税务总局公告2016年第29号)的规定办理免税备案手续后发生的相同跨境应税行为，不再办理备案手续。纳税人应当完整保存相关免税证明材料备查。纳税人在税务机关后续管理中不能提供上述材料的，不得享受相关免税政策，对已享受的减免税款应予补缴，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。”热点4问挂面适用增值税税率是多少？答
《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》(财税〔2017〕37号)规定：“
一、纳税人销售或者进口下列货物，税率为11%：农产品(含粮食)、自来水、暖气、石油液化气、天然气、食用植物油、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品、食用盐、农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物。上述货物的具体范围见本通知附件1。本公告自2017年7月1日起执行。”文件附件1第一条明确：农产品，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的各种植物、动物的初级产品。具体征税范围暂继续按照《财政部、国家税务总局关于印发〈农业产品征税范围注释〉的通知》(财税字〔1995〕52号)及现行相关规定执行，并包括挂面。热点5问本月有稽查查补收入，应计入哪一期申报缴纳增值税？答
稽查查补销售额、税款纳入本期申报表销售额、税款的统计，不参与本期税款计算。对查补税款、滞纳金、罚款应按照稽查部门出具的相关文书和入库程序办理。热点6问企业接受境外单位提供的修理修配劳务，代扣代缴增值税时，适用的税率或者征收率是多少？
答
境内企业接受境外单位或者个人在境内提供的修理修配劳务，如果境外单位或者个人在境内未设有经营机构，且没有代理人的，境内企业（购买方）应按照“修理修配劳务”适用税率代扣代缴增值税。热点7问财税〔2016〕140号文件第十八条规定的“此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税”，具体是如何处理的？答
根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，财税〔2016〕140号文件第十八条规定的“此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税”，按以下方式处理：(一)应予免征或不征增值税业务已按照一般计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额;(二)应予免征或不征增值税业务已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。纳税人已就应予免征或不征增值税业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回后方可享受免征或不征增值税政策。……本公告自发布之日起施行。热点8问《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定：“
一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。……”上述“适用简易计税方法计税”，是否必须按照简易计税方法，还可以选择一般计税方法吗？答
符合文件第一条规定的情形的，必须适用简易计税，不能选择一般计税方法。热点9问银行卡刷卡消费，各机构间跨机构资金清算如何缴纳增值税并开具发票？答
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)规定：“
六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行：(一)发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。(二)清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额，并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票，按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。清算机构从发卡机构取得的增值税发票上记载的发卡行服务费，一并计入清算机构的销售额，并由清算机构按照此销售额向收单机构开具增值税发票。(三)收单机构以其向商户收取的收单服务费为销售额，并按照此销售额向商户开具增值税发票。......除本公告第九条和第十条以外，其他条款自2017年5月1日起施行。此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。”热点10问豆粕是否属于征收增值税的饲料产品？其他粕类饲料产品是否免征增值税？答
一、《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》(财税〔2017〕37号)文件的规定：“
一、自2017年7月1日起，简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率。纳税人销售或者进口农产品(含粮食)、自来水、暖气、石油液化气、天然气、食用植物油、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品、食用盐、农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，税率为11%。上述货物的具体范围见本通知附件1。本公告自2017年7月1日起执行。”文件附件1第三条明确：饲料，是指用于动物饲养的产品或其加工品。具体征税范围按照《国家税务总局关于修订“饲料”注释及加强饲料征免增值税管理问题的通知》(国税发〔1999〕39号)执行，并包括豆粕、宠物饲料、饲用鱼油、矿物质微量元素舔砖、饲料级磷酸二氢钙产品。
二、《国家税务总局关于粕类产品免征增值税问题的通知》(国税函〔2010〕75号)规定：“
一、豆粕属于征收增值税的饲料产品，除豆粕以外的其他粕类饲料产品，均免征增值税。本通知自2010年1月1日起执行。” 企业所得税 热点1问非公有制企业发生的党组织工作经费是否可以在企业所得税税前扣除？答
按照《中共中央组织部 财政部 国家税务总局关于非公有制企业党组织工作经费问题的通知》(组通字〔2014〕42号)规定，根据《中华人民共和国公司法》“公司应当为党组织的活动提供必要条件”规定和文件“建立并落实税前列支制度”等要求，非公有制企业党组织工作经费纳入企业管理费列支，不超过职工工资薪金总额1%的部分，可以据实在企业所得税前扣除。热点2问小型微利企业预缴企业所得税时如何享受优惠？答
《国家税务总局关于贯彻落实扩大小型微利企业所得税优惠政策范围有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第23号)规定：“
四、本企业预缴企业所得税时，按照以下规定享受减半征税政策：(一)查账征收企业。上一纳税为符合条件的小型微利企业，分别按照以下规定处理：1.按照实际利润额预缴的，预缴时累计实际利润不超过50万元的，可以享受减半征税政策;2.按照上一纳税应纳税所得额平均额预缴的，预缴时可以享受减半征税政策。(二)定率征收企业。上一纳税为符合条件的小型微利企业，预缴时累计应纳税所得额不超过50万元的，可以享受减半征税政策。(三)定额征收企业。根据减半征税政策规定需要调减定额的，由主管税务机关按照程序调整，依照原办法征收。(四)上一纳税为不符合小型微利企业条件的企业，预计本符合条件的，预缴时累计实际利润或应纳税所得额不超过50万元的，可以享受减半征税政策。(五)本新成立的企业，预计本符合小型微利企业条件的，预缴时累计实际利润或应纳税所得额不超过50万元的，可以享受减半征税政策。
五、企业预缴时享受了减半征税政策，汇算清缴时不符合小型微利企业条件的，应当按照规定补缴税款。”热点3问小额贷款公司计提的贷款损失准备金是否准予在企业所得税税前扣除？如何扣除？答 《财政部
国家税务总局关于小额贷款公司有关税收政策的通知》(财税〔2017〕48号)规定：“
三、自2017年1月1日至2019年12月31日，对经省级金融管理部门(金融办、局等)批准成立的小额贷款公司按年末贷款余额的1%计提的贷款损失准备金准予在企业所得税税前扣除。具体政策口径按照《财政部国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关政策的通知》(财税〔2015〕9号)执行。”热点4问企业取得高新技术企业资格后，从何时开始享受高新技术企业优惠？答
《科技部 财政部 国家税务总局关于修订印发的通知》(国科发火〔2016〕32号)规定：“第十条 企业获得高新技术企业资格后，自高新技术企业证书颁发之日所在起享受税收优惠，可依照本办法第四条的规定到主管税务机关办理税收优惠手续。”《国家税务总局关于实施高新技术企业所得税优惠政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第24号）规定：“
一、企业获得高新技术企业资格后，自高新技术企业证书注明的发证时间所在起申报享受税收优惠，并按规定向主管税务机关办理备案手续。”热点5问分支机构发生的资产损失，是由分支机构还是由总机构所在地主管税务机关申报扣除？答
一、《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2011年第25号）第十一条规定：“在中国境内跨地区经营的汇总纳税企业发生的资产损失，应按以下规定申报扣除：
（一）总机构及其分支机构发生的资产损失，除应按专项申报和清单申报的有关规定，各自向当地主管税务机关申报外，各分支机构同时还应上报总机构；
（二）总机构对各分支机构上报的资产损失，除税务机关另有规定外，应以清单申报的形式向当地主管税务机关进行申报；
（三）总机构将跨地区分支机构所属资产捆绑打包转让所发生的资产损失，由总机构向当地主管税务机关进行专项申报。”热点6问企业雇用的季节工、临时工、实习生和返聘的离退休人员发生的费用可以在企业所得税前扣除吗？答
一、《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)的规定：“
一、关于季节工、临时工等费用税前扣除问题
企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。……
九、本公告施行时间
本公告规定适用于2011及以后各企业应纳税所得额的处理。”热点7问无法偿付的应付款项是否需要缴纳企业所得税？答
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十二条规定：“企业所得税法第六条第(九)项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第(一)项至第(八)项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。”因此，企业确实无法偿付的应付款项，应并入收入总额，计算缴纳企业所得税。热点8问企业给员工购买出差时的人身意外保险费可以在企业所得税税前扣除吗？答
点击咨询 