从住户部门金融角度刍议房地产价格估值框架与风险防范

从住户部门金融角度刍议房地产价格估值框架与风险防范

摘要：中国的房地产市场，在近十多年来，除了其居住属性外，房地产作为居民住户部门家庭资产配置的金融属性、投资属性得到了快速的发展。房地产资产，在众多家庭的总资产中，开始占有越来越高的比例。但是，当某一类资产具有金融、投资属性后，就离不开对其价格估值合理性的分析。因此，本文主要从金融角度，分析了目前及将来的潜在风险，提出房地产价格估值分析框架的思路，并提出了防范房地产市场潜在风险的对策建议。

关键词：住户部门

房地产

价格估值

风险防范

一、房地产资产的金融属性持续提升

1、房地产占中国居民住户部门净资产比例高

根据西南财经大学做的中国金融调查（CHFS）[1]显示，2015年，中国居民家庭的净资产中65.3%是房地产，金融资产比例仅为12.4%。到了2017年，房地产的占比甚至达到了73.6%，接近同时期美国家庭房地产资产占比的2倍。

图1

中美家庭资产配置结构差异，西南财经大学

因此，在中国居民家庭的净资产中，接近73.6%以上是房地产，其余才是股票、现金、债券等金融资产。过去我们一直认为我国是居民储蓄大国的认识，也许也需要修正了。我国事实上，已经成为了“房地产储蓄”大国，居民资产的大部分，都被“冻结”在钢筋水泥之中。作为对比，日本、加拿大、新加坡等发达国家居民家庭的资产占比中，金融资产的比例却是相当高。

图2

各国家庭金融资产配置占比对比（2015），西南财经大学

2、房地产与住户部门杠杆率息息相关

金融杠杆，是住户部门购置房地产的重要途径。自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%[2]

图3

住户部门个人住房贷款余额及占比变化趋势，西南财经大学

3、房地产的金融属性对住户部门带来的潜在风险

首先，居民住户部门家庭资产中，过高的房地产资产占比，导致资产配置集中度过高的风险。一旦房地产资产价格出现波动，对住户部门的家庭资产将会造成巨大的损失。

其次，房地产资产流动性不强，变现效率低。过高的房地产资产占比，导致居民住户部门大量的财富被堆积在“钢筋水泥”当中，从而制约了现代金融市场的发展，削弱未来居民的消费能力。

此外，金融杠杆带来的乘数效应，既让部分居民提前享受了拥有住房的安全感，但是不断攀升的居民住户部门的杠杆率，背负的贷款月供，也会放大房价下

跌的风险，透支未来的经济增长前景。

由下图可见，除中国香港的住户部门杠杆率处于65%以上且依然在上升外，中国住户部门杠杆率处于30-65%之间，并且还在不断抬升。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定[3]。因此中国居民住户部门的杠杆率问题，需要受到更多重视。

图4

2017年各经济体住户部门杠杆率水平及变化趋势，国际清算银行

图5

2017年末部分经济体住户部门杠杆率，中国人民银行，国际清算银行

二、房地产资产价格的估值分析框架与逻辑

1、金融投资角度的指标延伸解读

（1）

房价收入比

房价收入比，是最常见的房地产价格估值指标，简而言之，即房产价格与收入之比率，和证券投资当中的P/E市盈率指标相近。

图6

2018年全国50城房价收入比排行，易居中国房地产研究院

虽然很多时候，在衡量房地产价格的时候，相当多的机构、个人都会采用房价收入比这一指标，因为房价收入比指标可以直观的看出不同城市间的房地产价格绝对估值情况，并作为投资决策的依据。

从上图可以看出，房价收入比最高的深圳，需要34.2年才能买得起一套房，这也意味着，如果未来收入没有提升，那么很多购房者或许一直到退休都无法在深圳买到一套房。

但是，和P/E市盈率指标一样，房价收入比指标的弊端在于，这是一个“静止”的数字指标。在金融市场上，一切投资决策都是基于对未来的预期而做出的。例如，购买一只股票证券，就是基于未来其盈利增长并带动股价上涨的预期。例如亚马逊（AMZN）的静态市盈率88.77，长期盈利为负数，但是股价却在上市以来频创新高。因此，这时候我们无法单纯用市盈率来衡量亚马逊（AMZN）的投资价值和性价比了，因为投资者是基于对公司未来成长的预期而做出的选择。

房价收入比指标也需要加入类似的理解。投资者虽然知道深圳房地产的房价收入比高达34.2，但依然选择购买深圳房地产，是基于其未来收入会更快增长、房地产价格会继续上涨的预期，而做出的决定。事实上，经济规模的集聚效应、人口虹吸效应、教育医疗资源集聚，让人口持续流入一二线城市，支撑着这些城市房地产资产的“高市盈率”。

作为反例，例如黑龙江鹤岗、甘肃玉门这样的收缩型城市，单纯从房价收入比角度，简直是便宜到“白菜价”。但是这样的房地产资产，没有上涨的预期，很少能吸引投资者的买入。就如同港股市场上众多股价几分、几角钱的仙股一样，便宜，但是没有价值。

因此，抛开未来预期而单纯考量房价收入比，很可能会陷入“市盈率陷阱”。

（2）租售比

租售比，简而言之，即租金与售价之比率。该指标与证券投资领域中的“股息率”指标相近，即通过长期持有资产，每年获得稳定现金流回报。

图7

2019年第一季度50城租售比，易居中国房地产研究院

由上图可以看到，作为中国一线城市的北京、上海、广州、深圳，其2019年第一季度的租售比为1.8%、1.8%、1.9%、1.6%。在证券投资领域，股息率的比较对象通常是1年期定期存款的基准利率1.5%。如果某只证券的股息率甚至都低于1年期定期存款基准利率，那么作为收息资产来说，是不合适的。从绝对收益率来看，北上广深四城的租售比虽稍高于1.5%，但相差距离不大，作为收息资产来说，其回报是偏低的。

横向比较来看，相比国际上的同类一线大城市，北上广深的租售比还有较大的调整空间。根据Global

Property

Guide、CoreLogic和Zillow等渠道披露的租售比来看，伦敦租售比在3.1%，纽约4.7%，洛杉矶5.7%，东京4.3%，大阪6%。由此可以看到，与全球一线城市相比，中国城市房地产的租售比是偏低的。

在过去十年的中国房地产市场上，租售比这个指标相对来说被忽视较多。因为大部分居民投资者，购置房地产时，考虑更多的是价格的上涨，而不是租金。因此北上广深中心区的租售比长期以来一直在2%以内徘徊，但却丝毫不影响其房地产价格的升值速度。反而是租售比看起来较好的三四线城市，其房地产资产价格的涨势却较为一般。

较高租售比的房地产资产，类似于一只高分红、高股息率的大蓝筹证券，在高歌猛进的增量市场中，也许这样的大蓝筹会被忽视，而追捧具有更高盈利增长预期的证券；但是，一旦到了速度放缓的存量竞争的市场中，高确定性、持续现金流入的证券才会慢慢受到更多的重视。因此，在未来，在“房住不炒”的政策框架下，中国的房地产市场将从规模、速度，向质量、效益转变。租售比将会成为衡量房地产资产价值的关键指标。

2、另一种角度的分析指标

房地产资产价格的支撑因素，来自于人口的持续流入和收入的持续增长，二者缺一不可。因此，在对房地产资产价格进行估值的过程中，人口和收入因素至关重要。

在人口因素方面，对于一个地区房地产资产价格推升作用最大的，是25-40岁的中青年人口。这部分人口会有更高的收入预期、更刚性的置业需求。那么如何衡量这部分年轻人口的增长情况呢？

（1）

小学生在校生人数

高善文、郭雪松在《中国的城市化与房地产市场》一文中，提出了一个更加有效、具有更强大解释能力的指标——小学生在校生人数[4]。

图8小学在校生增速，国家统计局统计年鉴，安信证券

2013年到2015年，全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下，深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上，远超全国平均水平，同时这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。但是，例如西宁、呼和浩特、昆明等城市，小学在校生人数增速是负增长或接近零增长，我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。小学生流向哪里，意味着他们年轻的父母大概率会在同一时期流向那里。根据小学在校生增速这一指标。对于房价上涨幅度具有较强的解释能力。

因此，在分析某一地区房价增长速度是否合理、房地产资产价格估值是否合适时，应将小学在校生增速指标纳入进来。若一个地区房价增速与当地的小学在校生增速不相匹配时，那么该地区的房价增速需要引起监管部门的考量。

（2）

房价增长率/GDP增长率

从常识来判断，一个地区房价的上涨应与该地区的居民收入和住房需求增长相适应。但由于缺少各地区居民可支配收入的历史数据，故本文中采用各地区的GDP数据代替收入数据[5]。

图9

各地区房价增长率/GDP增长率，《基于宏观审慎视角的房地产风险预警研究》

从地区来看，由上图可见，绝大部分地区的房价增长率/GDP增长率在2以下。东部地区的房价增长率/GDP增长率比值显著高于其他地区，但增长速度有所回落；东北地区近两年比值出现了极高速度的增长，并突破了2.5的水平，值得引起警惕；中部和西部地区近两年增长速度较快，但总体仍保持在较为合理的水平。

从时间角度来看，房价增长率/GDP增长率比值呈现出较强的周期性，并跟随周期的变动出现较大幅度的波动。从历史平均水平来看，房价增长率/GDP增长率的比值中枢在0.9附近。说明长期来看，房价增长率/GDP增长率的比值还是趋于一致的。

因此，对于监管部门来说，在分析本地区房地产资产价格的估值以及合理性时，应将房价增长率与本地区居民可支配收入的增长率、或本地区GDP增长率结合起来考量。如果一个地区的房价增长率显著偏离了该地区居民的可支配收入增长率或GDP增长率，那么该地区的房价增速需要引起监管部门的注意。

三、防范房地产潜在风险的政策建议

从当前的市场来看，在“房住不炒”的总基调下，我国的房地产市场总体趋于理性，但是，一方面，我国住户部门的总资产中房地产资产占比过大，造成住户部门的财富与房地产资产挂钩明显，“看涨”的声音更为强烈，给房地产市场的调控、政策空间造成较大的局限性。另一方面，住户部门杠杆率在“房地产去库存”的浪潮中迅速提高，综合来看，目前中国大陆住户部门的杠杆率处于一个相对临界的水平。较高的杠杆率，对日后的消费升级、经济发展和金融风险，都是不可忽视的因素。

1、丰富居民投资渠道，告别“全民炒房”

住户部门资产主要集中在房地产上，与其潜在的预期收益率密不可分。对于居民来说，在其过往经验当中，只有房地产资产，才能起到保值、升值的效果；存款、股票、债券等，保值升值的效果比不上房地产。在“房住不炒”的理念下，政策不再走刺激地产的老路，房价增长也将回归合理区间。房价的上涨预期往往引导了居民财富对房地产的配置，近年随着货币超发结束，M2同比从11年15%左右降至当前的8.5%左右，房价持续上涨的动力不再。7月政治局会议也强调，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。这都意味着未来房价过快的上涨将很难重现。今年上半年，我国70个大中城市二手住宅价格涨幅仅有2.2%，不仅较过去三年明显回落，也远低于上半年其他各类代表性资产的涨幅。随着经济不再过度依赖地产刺激、房价上涨的预期逐渐扭转。未来，正需要合理引导居民的投资、资产配置理念，加大住户部门对金融资产的配置，让住户部门的财富分布更加均衡合理，不被房地产一家独大得“绑架”。

图10

不同时期我国各类代表性资产的收益率（%），WIND，海通证券研究所

2、结合多重指标，因城施策，精准调控

结合过往的情况来看，“限价”、“限购”，一直是监管部门调控房地产价格的重要手段。但是，限价、限购是相对来说，偏向于“一刀切”的简单粗暴手段。一方面，只要有客户和市场需求，房地产商总可以通过多种途径，将商品房以“合理”的价格销售出去；另一方面，限购也会打击刚需人群，并影响城市对人才的引流。因此，监管部门需要结合多重指标，不能简单靠房地产资产的绝对价格、房价收入比作为调控的唯一标准。

例如，通过研究本地区的“小学生在校生人数”指标，判断本地区是属于青壮年人口持续流入地区还是流出地区。一般而言，青壮年人口持续流入地区，一定是产业发展基础好、教育资源优秀、未来发展预期良好对的地区。这部分地区更需要在保持调控政策定力、压力的同时，有效保护刚需购房人的利益，完善有关首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这一群体的购房压力。通过调控政策和人才吸引政策的有效互动，吸引人才、人口流入，为城市未来发展注入新的活力。

又如，针对“房价增长率/居民收入增长率”过高的地区，有可能存在一定的房地产资产泡沫，要及时调整去库存政策，提高房贷首付比例，实施更为严格的限贷、限购政策等，打击投机炒作风。同时，也要大力整顿和规范市场秩序，对开发商的销售行为严加监管，减少开发商恶意囤积房源，拉高房价的行为。

3、探索建立房地产市场监管的长效机制

一直以来，监管部门都花了巨大精力在调控房价上。但是，房价涨跌的表现是“果”；要解决“果”，更要探索源头的“因”。因此，房地产政策需要打破过去房市调控的政策循环，探索建立长期制度的建设。

一要完善建立住房租赁市场。真正落实“租售同权”，加大教育、医疗资源等公共资源的供给，并保障充足、优质的租赁房源，防止房租的过分上涨。

二要改革完善地方政府的财税政策。过去地方政府对于“土地财政”严重依赖，无形中形成了“地价”推高“房价”的链条。因此，地方政府更需要思考如何通过吸引人才、产业回流发展经济，“放水养鱼”，而不是依赖土地财政。

三要二是研究出台房地产税，提高房地产过度投资的交易成本。国际经验表明，房产税是促进社会财富公平分配、降低投资炒作空间的重要工具。

参考文献

[1]

西南财经大学

《中国金融调查》，2015

[2]

中国人民银行

《中国金融稳定报告2018》，2018

[3]

国际货币基金组织

《全球金融稳定报告》，2017

[4]

高善文，郭雪松

《中国的城市化与房地产市场》，2017

[5]

李佩珈，梁婧

《基于宏观审慎视角的房地产风险预警研究》，2018

图1

中美家庭资产配置结构差异，西南财经大学

图2

各国家庭金融资产配置占比对比（2015），西南财经大学

图3

住户部门个人住房贷款余额及占比变化趋势，西南财经大学

图4

2017年各经济体住户部门杠杆率水平及变化趋势，国际清算银行

图5

2017年末部分经济体住户部门杠杆率，中国人民银行，国际清算银行

图6

2018年全国50城房价收入比排行，易居中国房地产研究院

图7

2019年第一季度50城租售比，易居中国房地产研究院

图8小学在校生增速，国家统计局统计年鉴，安信证券

图9

各地区房价增长率/GDP增长率，《基于宏观审慎视角的房地产风险预警研究》

图10

不同时期我国各类代表性资产的收益率（%），WIND，海通证券研究所