第一篇：李军老师：房地产工程管理全程精细化与质量通病防治2015.8.31
房地产工程管理全程精细化与质量通病防治
【课程背景】您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包问题困扰得烦不胜烦？一些突发性事件处理，一着不慎便影响到全局计划？事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？计划不交圈，成本、质量、安全管理总是不能高度受控？
2015年4月15日恒大集团突然宣布，其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”，此新闻一出引起业界轩然大波，可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。想活下来就需要对工程现场及质量管理提出更严苛的要求。品质至上、微利时代，开发商与总分包单位的矛盾将会更加突出。本课程通过理论引导、经验总结，结合工程管理出现的各种疑难杂症及通病产生的原因，提出有针对性的解决方案，详解甲方与总分包矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。全程对接讲师亲自操作的项目案例，实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点，提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，把复杂的问题简单化，重点解决落地问题，以大视角来破除工程现场管理的谜局。【课程收益】
1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成；
2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全控制精髓；
3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治；
4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力；
5、提升项目经理现场管理大局观，有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。
6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板，复制运用到日常工程管理工作；
7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案。【金牌讲师】
李老师LWilian：易迪房地产商学院首席顾问，法国CNAM大学建筑学硕士，清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员，中国地产联盟讲师会员，万科住宅研究中心交流设计师，资深设计专家，中海工程管理中心高级经理。就职标杆企业期间，全面系统掌握了万科、中海项目管理精髓。
2001年从大型国有建筑设计院进入地产公司，在集团总部负责设计管理。先后在著名标杆企业历任设计总监、项目总工，做项目总经理多年，成功操作过多个大型高品质项目，积累了丰富的实操管理经验，现为某品牌地产公司高管、合伙人。其本人对项目工程、设计、成本管理有独特理解和研究。创新的将企业管理之道融入到专业授课中，实战派导师。授课诙谐幽默，知识面宽、信息量大、以实战、落地为标准，帮助企业全面提升高品质项目工程管理能力。【课程对象】
房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。【课程大纲】
第一讲： 项目工程现场(初窥门径篇)第二讲： 项目工程准备阶段(登堂入室篇)第三讲： 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第四讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)前言：简析房地产公司行业形势
1、白银时代房地产公司该如何“洗脑”？
2、万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？ 七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？
【融三观】工程+设计+成本三观 【拼基础】房地产工程管理环境 【关键之路】品质优先+价值为王
房企转型蜕变之路：品质精工、管理精益、专业融合、执道发展
1、房地产企业的发展要经历五大管理阶段 1）、专业融合--“薪火传承”的重要性
1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系
A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化 2）、执道发展
第一战略层面，第二策略层面，第三运营层面。
第一讲： 房地产项目工程现场
房地产项目工程管理核心要素--关键词：“四控、三管、一协调” 第一部分：什么是房地产项目现场管理？
1、房地产企业工程管理普遍面临的问题 1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范围、权责多少才是最合适？ 3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质； 4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，5）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主
2、现场管理的秘诀
3、现场管理面对困难与挑战
思考：
1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？
2、如何发挥施工现场管理人员的积极作用？
小结：房地产现场管理的最高境界---无为而治 第二部分、甲方外包工程管理现状分析
1、开发商外包管理的常见问题及其根源
2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异
4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等
5、关于工程界面管理的确定
6、支付工程款与外包管理执行力关系
7、甲方变更、签证与外包管理关系处理
8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行
9、监理公司的选择与管理
10、监控、激励外包商的原则与方法
11、总包商在项目中的责权利
思考：
1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法
2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法
3、甲方、监理、总包三方关注点差异及江湖恩怨。
分享：万科集团总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分
话题1：房地产开发公司是否适合总承包？ 话题2：房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题3：关于“多项目开发综合症”
分享：施工单位的“紧箍咒”---标准化合同范本及目录
合同范本：《万科建设工程施工总包合同》《建设工程施工监理合同》《专业工程项目交付验收实施细则》
结论：
1、没有质量的扩大规模是一条不归路。
2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。
房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。
第二讲： 项目工程准备阶段
第一节、开工前准备阶段管理---必须掌握的28大实施攻略
2、前置：工程管理的策划思想—先策后控
3、全程：工程管控与项目全生命周期紧密结合
3、落地：项目管理策划书
分享：
1、万科集团标杆工程管理策划指导体系
2、《万科城市花园项目管理策划书》
3、二次优化设计重要性案例分析
4、项目面积一览表规划面积指标的确定
5、万科、中海施工图审查要点
案例分享：营销示范区--总平面布置策划的前提
第三讲： 项目工程实施阶段
四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全 第一节、工程管理四大核心之一--进度计划管理
工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一。通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到心中有数，同时也将各部门工作衔接起来，做到步调一致。
重点关注：项目里程碑节点及基准工期
1、项目总体计划编制
2、项目进度目标分解
3、工程管理进度控制 一级计划：公司2—3年的战略经营计划 二级计划：项目开发重要节点操作计划 三级计划：项目具体实施作业计划 讨论：
1、关于3级进度计划的重要性
2、计划不力的主要原因分析 秘籍：进度计划控制三大法宝
进度管控的秘诀---方法（协同）、方法（要点）、再方法（交叉点）第二节、工程管理四大核心之二---质量管理 质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命；
房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在才基础上的开发效率竞争，而非营销概念的竞争。
分享：工程施工过程管理技能最有效的16大环节
1、施工组织设计审查
2、承包商进场知会与交底
3、材料设备选型定版、部品封存
4、甲、乙供材料进场验收
5、施工质量样板引路
6、工程质量巡检制度
7、工序检查
8、要让问题可视化
9、监理管理
10、成品保护---极易忽略的要点（解决50%交付问题的有效方法）
11、实测实量
12、例会制度
13、工地开放日与景观示范区展示
14、室外管线综合设计
15、竣工验收备案
16、专业学习—-薪火传承
分享：
1、工程样板先行执行效果展示案例
2、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录
3、精细化地产---精工品质、不负匠心不负卿ppt
4、各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点
5、一些质量通病案例解析
a混凝土通病防治案例b渗漏点的关注与防治案例c防水施工要点把控案例
6、主体施工通病案例解析
7、立面及屋面工程管理通病预防措施
8、《中海地产工程质量管理手册》
思考
1、国标规范的“问题”---以终为始
规范只是事后验收，从不告诉你如何预防，更缺少实用节点，质量通病防不胜防。思考
2、设计图纸错漏碰太多，“边设计边施工”成常态，质量和进度如何确保？ 思考3：如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？（1）综合、综合、再综合----解决“错漏碰”的根本性办法（2）排版、排版、再排版----确保“精品工程“的捷径与办法
第三节、工程管理四大核心之三---成本管理
工程施工期间成本控制是公司经营最关心的，成本管理体系主要是通过项目定位、成本测算、限额设计、招标控制、合约管理、设计变更、现场签证等一系列环节进行控制，开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责。
1、建立以目标为导向的成本管理体系
2、建立项目全员、全过程成本控制管理体系
关注点：建立成本两轮审批机制、年初编制、年中回顾、年末调整3大版本 分享：
1、万科项目实施阶段成本管理的三大纪律八项注意
2、工程管理成本控制秘籍----“三个固化”：“月结制标准化实施表单”
3、中海工程成本控制管理15个关键细节 第四节、工程管理四大核心之四---安全管理
1、安全管理的在工程现场重要性
2、安全文明施工考核办法
案例：河北张家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火 分享：万科现场安全文明施工技术标准doc 第四讲： 项目工程交付、维修及项目后评估阶段
目前建筑市场情况，产品质量缺陷在所难免，客户维权意识加强也带来了巨大的维修压力，良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户满意度和对公司品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。第一：交付前分户验收督查督导---“一房三验”
1、验收前的准备工作
2、专项验收及竣工验收
3、公司内部验收(附件)
4、保修合同及保修担保(附件)
5、物业接管验收的准备工作(附件)实例分享：
1、交房时重点注意的30个重要问题
2、万科交接验房标准化流程 第二：工程竣工交付后管理
1、物业接管验收准备会
2、物业接管验收
3、保修工作的组织、原则及管理
4、整改及收尾工作 第三、客户入住及客户服务管理
1、入住前准备工作(附件)
2、物业移交与入伙程序(附件)3、客户服务及投诉处理(附件)第四、关注客户体验
1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；
2、交付阶段是项目管理的最后一道防线 案例：
1、XX项目交房业主大规模维权事件分析 第五、项目后评估实施要点（前事不忘、后事之师） 1、项目整体施工组织管理总结
2、技术、进度、质量、成本及安全文明施工总结
3、合同执行情况及工程交付总结
分享：学习万科做好项目后评估.doc 思考1：如何建立产品缺陷反馈手册？
2、对比分析万科缺陷反馈优秀案例
4、客户入住也是一种经营活动
第五讲：标杆地产工程质量经典项目赏析（选讲）
我们要学习最优秀的：
1、龙湖地产 •
2、万科地产
3、星河湾•
4、绿城百合 核心思想：【三借】借势+借智+借力
价值点：打造高品质情景示范区重要性及五大原则 景观重要性：掏不掏钱看户型、买不买房看景观 景观工程核心要点管理
案例：学习龙湖地产做秀景观设计及施工管理.doc成为自己的NO.1 小结：先有正确的人、才有正确的事 第一、关于正确的人
1、选择正确的人（对内：团队）话题1：项目团队稳定与协作的重要性 话题
2、地产行业到底需要什么样的管理人员？
2、选择正确的人（对外：合作资源）
a房地产内外部管理：内部管理靠流程；外部管理靠合同
b如何建立良好的政府关系？ c项目总经理如何创造良好的外部条件 d打造凝聚力强的优秀项目管理团队事半功倍 分享：这些年万科是如何培养优秀人的？
价值观：结果导向---没有功劳就没有苦劳？
小结：没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。第二、关于正确的事 什么是正确的事？
1、满足客户要求
2、符合公司利益
3、具备项目条件
分享：建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法。
4、房地产工程管理协同之道--大工程管理 最后：我的几个建议
第二篇：房地产工程管理全程精细化与质量通病防治
房地产工程管理全程精细化与质量通病防治
【课程背景】您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包问题困扰得烦不胜烦？一些突发性事件处理，一着不慎便影响到全局计划？事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？计划不交圈，成本、质量、安全管理总是不能高度受控？
2015年4月15日恒大集团突然宣布，其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”，此新闻一出引起业界轩然大波，可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。想活下来就需要对工程现场及质量管理提出更严苛的要求。品质至上、微利时代，开发商与总分包单位的矛盾将会更加突出。本课程通过理论引导、经验总结，结合工程管理出现的各种疑难杂症及通病产生的原因，提出有针对性的解决方案，详解甲方与总分包矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。全程对接讲师亲自操作的项目案例，实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点，提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，把复杂的问题简单化，重点解决落地问题，以大视角来破除工程现场管理的谜局。【课程收益】
1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成；
2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全控制精髓；
3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治；
4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力；
5、提升项目经理现场管理大局观，有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。
6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板，复制运用到日常工程管理工作；
7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案。【金牌讲师】
李老师LWilian：易迪房地产商学院首席顾问，法国CNAM大学建筑学硕士，清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员，中国地产联盟讲师会员，万科住宅研究中心交流设计师，资深设计专家，中海工程管理中心高级经理。就职标杆企业期间，全面系统掌握了万科、中海项目管理精髓。
2001年从大型国有建筑设计院进入地产公司，在集团总部负责设计管理。先后在著名标杆企业历任设计总监、项目总工，做项目总经理多年，成功操作过多个大型高品质找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
项目，积累了丰富的实操管理经验，现为某品牌地产公司高管、合伙人。其本人对项目工程、设计、成本管理有独特理解和研究。创新的将企业管理之道融入到专业授课中，实战派导师。授课诙谐幽默，知识面宽、信息量大、以实战、落地为标准，帮助企业全面提升高品质项目工程管理能力。【课程对象】
房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。【课程大纲】
第一讲： 项目工程现场(初窥门径篇)第二讲： 项目工程准备阶段(登堂入室篇)第三讲： 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第四讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)前言：简析房地产公司行业形势
1、白银时代房地产公司该如何“洗脑”？
2、万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？ 七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？
【融三观】工程+设计+成本三观 【拼基础】房地产工程管理环境 【关键之路】品质优先+价值为王
房企转型蜕变之路：品质精工、管理精益、专业融合、执道发展
1、房地产企业的发展要经历五大管理阶段 1）、专业融合--“薪火传承”的重要性
1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系
A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化 2）、执道发展
第一战略层面，第二策略层面，第三运营层面。
第一讲： 房地产项目工程现场
房地产项目工程管理核心要素--关键词：“四控、三管、一协调” 第一部分：什么是房地产项目现场管理？
1、房地产企业工程管理普遍面临的问题
找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范围、权责多少才是最合适？ 3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质； 4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，5）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主
2、现场管理的秘诀
3、现场管理面对困难与挑战
思考：
1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？
2、如何发挥施工现场管理人员的积极作用？
小结：房地产现场管理的最高境界---无为而治 第二部分、甲方外包工程管理现状分析
1、开发商外包管理的常见问题及其根源
2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异
4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等
5、关于工程界面管理的确定
6、支付工程款与外包管理执行力关系
7、甲方变更、签证与外包管理关系处理
8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行
9、监理公司的选择与管理
10、监控、激励外包商的原则与方法
11、总包商在项目中的责权利
思考：
1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法
2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法
3、甲方、监理、总包三方关注点差异及江湖恩怨。
分享：万科集团总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分
话题1：房地产开发公司是否适合总承包？ 话题2：房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题3：关于“多项目开发综合症”
分享：施工单位的“紧箍咒”---标准化合同范本及目录
合同范本：《万科建设工程施工总包合同》《建设工程施工监理合同》《专业工程项目找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
交付验收实施细则》
结论：
1、没有质量的扩大规模是一条不归路。
2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。
房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。
第二讲： 项目工程准备阶段
第一节、开工前准备阶段管理---必须掌握的28大实施攻略
2、前置：工程管理的策划思想—先策后控
3、全程：工程管控与项目全生命周期紧密结合
3、落地：项目管理策划书
分享：
1、万科集团标杆工程管理策划指导体系
2、《万科城市花园项目管理策划书》
3、二次优化设计重要性案例分析
4、项目面积一览表规划面积指标的确定
5、万科、中海施工图审查要点
案例分享：营销示范区--总平面布置策划的前提
第三讲： 项目工程实施阶段
四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全 第一节、工程管理四大核心之一--进度计划管理
工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一。通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到心中有数，同时也将各部门工作衔接起来，做到步调一致。
重点关注：项目里程碑节点及基准工期
1、项目总体计划编制
2、项目进度目标分解
3、工程管理进度控制 一级计划：公司2—3年的战略经营计划 二级计划：项目开发重要节点操作计划 三级计划：项目具体实施作业计划 讨论：
1、关于3级进度计划的重要性
2、计划不力的主要原因分析
找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
秘籍：进度计划控制三大法宝
进度管控的秘诀---方法（协同）、方法（要点）、再方法（交叉点）第二节、工程管理四大核心之二---质量管理 质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命；
房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在才基础上的开发效率竞争，而非营销概念的竞争。
分享：工程施工过程管理技能最有效的16大环节
1、施工组织设计审查
2、承包商进场知会与交底
3、材料设备选型定版、部品封存
4、甲、乙供材料进场验收
5、施工质量样板引路
6、工程质量巡检制度
7、工序检查
8、要让问题可视化
9、监理管理
10、成品保护---极易忽略的要点（解决50%交付问题的有效方法）
11、实测实量
12、例会制度
13、工地开放日与景观示范区展示
14、室外管线综合设计
15、竣工验收备案
16、专业学习—-薪火传承
分享：
1、工程样板先行执行效果展示案例
2、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录
3、精细化地产---精工品质、不负匠心不负卿ppt
4、各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点
5、一些质量通病案例解析
a混凝土通病防治案例b渗漏点的关注与防治案例c防水施工要点把控案例
6、主体施工通病案例解析
7、立面及屋面工程管理通病预防措施
找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
8、《中海地产工程质量管理手册》
思考
1、国标规范的“问题”---以终为始
规范只是事后验收，从不告诉你如何预防，更缺少实用节点，质量通病防不胜防。思考
2、设计图纸错漏碰太多，“边设计边施工”成常态，质量和进度如何确保？ 思考3：如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？（1）综合、综合、再综合----解决“错漏碰”的根本性办法（2）排版、排版、再排版----确保“精品工程“的捷径与办法
第三节、工程管理四大核心之三---成本管理
工程施工期间成本控制是公司经营最关心的，成本管理体系主要是通过项目定位、成本测算、限额设计、招标控制、合约管理、设计变更、现场签证等一系列环节进行控制，开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责。
1、建立以目标为导向的成本管理体系
2、建立项目全员、全过程成本控制管理体系
关注点：建立成本两轮审批机制、年初编制、年中回顾、年末调整3大版本 分享：
1、万科项目实施阶段成本管理的三大纪律八项注意
2、工程管理成本控制秘籍----“三个固化”：“月结制标准化实施表单”
3、中海工程成本控制管理15个关键细节 第四节、工程管理四大核心之四---安全管理
1、安全管理的在工程现场重要性
2、安全文明施工考核办法
案例：河北张家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火 分享：万科现场安全文明施工技术标准doc 第四讲： 项目工程交付、维修及项目后评估阶段
目前建筑市场情况，产品质量缺陷在所难免，客户维权意识加强也带来了巨大的维修压力，良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户满意度和对公司品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。第一：交付前分户验收督查督导---“一房三验”
1、验收前的准备工作
2、专项验收及竣工验收
3、公司内部验收(附件)
4、保修合同及保修担保(附件)
5、物业接管验收的准备工作(附件)实例分享：
1、交房时重点注意的30个重要问题
2、万科交接验房标准化流程 第二：工程竣工交付后管理
1、物业接管验收准备会
2、物业接管验收
找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
3、保修工作的组织、原则及管理
4、整改及收尾工作 第三、客户入住及客户服务管理
1、入住前准备工作(附件)
2、物业移交与入伙程序(附件)3、客户服务及投诉处理(附件)第四、关注客户体验
1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；
2、交付阶段是项目管理的最后一道防线 案例：
1、XX项目交房业主大规模维权事件分析 第五、项目后评估实施要点（前事不忘、后事之师） 1、项目整体施工组织管理总结
2、技术、进度、质量、成本及安全文明施工总结
3、合同执行情况及工程交付总结
分享：学习万科做好项目后评估.doc 思考1：如何建立产品缺陷反馈手册？
2、对比分析万科缺陷反馈优秀案例
4、客户入住也是一种经营活动
第五讲：标杆地产工程质量经典项目赏析（选讲）
我们要学习最优秀的：
1、龙湖地产 •
2、万科地产
3、星河湾•
4、绿城百合 核心思想：【三借】借势+借智+借力
价值点：打造高品质情景示范区重要性及五大原则 景观重要性：掏不掏钱看户型、买不买房看景观 景观工程核心要点管理
案例：学习龙湖地产做秀景观设计及施工管理.doc成为自己的NO.1 小结：先有正确的人、才有正确的事 第一、关于正确的人
1、选择正确的人（对内：团队）话题1：项目团队稳定与协作的重要性 话题
2、地产行业到底需要什么样的管理人员？
2、选择正确的人（对外：合作资源）
a房地产内外部管理：内部管理靠流程；外部管理靠合同
b如何建立良好的政府关系？ c项目总经理如何创造良好的外部条件 d打造凝聚力强的优秀项目管理团队事半功倍
找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
分享：这些年万科是如何培养优秀人的？
价值观：结果导向---没有功劳就没有苦劳？
小结：没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。第二、关于正确的事 什么是正确的事？
1、满足客户要求
2、符合公司利益
3、具备项目条件
分享：建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法。
4、房地产工程管理协同之道--大工程管理 最后：我的几个建议
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找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
第三篇：涂料工程常见质量通病及防治
涂料工程常见质量通病及防治
1、颜色不匀，二次修补接槎明显
原因：配合比掌握不准，掺加料不匀；滚、刷手法不一，或涂层厚度不一；采用单排外架子施工，随拆架子，随堵脚手眼，墙面纹理修补，随补抹灰，随滚、刷，避免因后补灰活与原抹灰层含水不一，造成面层二次修补接槎明显。
防治措施：由专人掌握合比，合理配料，计量要准确；喷、滚、弹面层施工指定专人负责，施工手法一致，面层厚度一致；避免灰层的二次修补，影响涂层美观。
2、面层的空鼓和裂缝
原因：底层抹灰没按要求分格，水泥砂浆面积过大，干缩不一，会形成空鼓及开裂，底层的空裂以致将面层拉裂。
防治措施：打底灰时应按图示要求分格，以解决灰层收缩裂缝。
3、流坠
原因：涂料施工粘度过低，涂膜又太厚；喷涂施工中喷涂压力大小不均，喷枪与施涂面距离不一致。
防治措施：调整涂料的施工粘度，每遍涂料的厚度应控制合理；在施工中应尽量使基层平整，磨去棱角，刷涂料时，用力刷匀；调整空气压力机，使压力均匀，气压一般为0.4~0.6M Pa。喷枪嘴与湿涂面距离调到足以消除此项疵病，并应均匀移动。
4、刷纹
原因：涂料的施工粘度过高，而稀释剂的挥发速度又太快；涂料中的填料吸油性大，或涂料中混进了水分，使涂料的流平性较差；被涂物面对涂料的吸收能力过强，涂刷困难。
防治措施：调整涂料施工粘度，选用配套的稀释剂；刷涂所选用的涂料应具有较好的流平性、挥发速度适宜，若涂料中混入水，应用滤纸吸除后再用；应先用粘度低的涂料封底，然后再进行正常涂刷；纹理处理时应用水砂纸轻轻打磨平整，并用湿布擦净，然后再涂刷一遍涂料。
5、起皮
原因：基层含水率过高；喷涂时，压缩空气中有水蒸气，与涂料混在一起，涂料的粘度较大，涂刷时易夹带空气进入涂层。
防治措施：面板铺贴前，先试铺，试铺后，基层含水率过高时，应在基层充分干燥后，才进行涂饰施工；涂料粘度不宜过大，一次涂膜不宜过厚，喷涂前，检查油水分离器，防止水气混入。
6、涂膜开裂
原因：涂膜干后，硬度过高，柔韧性较差；涂层过厚，表干里不干；受有害气体的浸蚀，如二氧化硫、氨气等；面层涂料中的挥发成分太多，影响成膜的结合力。
防治措施：面层涂料的硬度不宜过高，应选用柔韧性较好的面层涂料来涂饰；面层涂料的挥发成分不宜过高。
7、桔皮
原因：喷涂压力太大，喷枪口径太小，涂料粘度过大，喷枪与物面间距不当；低点的溶剂用量太多，挥发速度太快，在静止的液态涂膜中产生强烈的对流电流，使涂层四周凸起中部凹入，呈半圆形突起桔纹状，未等流平，表面以干燥形成桔皮；施工温度过高或过低，涂料中混有水分。
防治措施：应熟练掌握喷涂施工技术，调好涂料的施工粘度，选好喷嘴口径，调好喷涂施工压力；应注意稀释剂中高低沸点溶剂的搭配，高沸点的溶剂可适当增多；施工温度过高或过低时不宜施工；在涂料的生产、施工和贮存中不应混进水分，一旦混入应除净后再用；若出现枯皮，应用水砂纸将突起部分磨平，凹陷部分抹补腻子，再涂饰一遍面层涂料。
第四篇：石材幕墙质量通病与防治
施工中质量通病与防治
外墙干挂石材是用螺栓、焊接等连接方式将荷载通过连接件传递到结构上,如果不严加控制每道工序,极易给工程留下安全质量隐患。为了满足石材幕墙垂直度、平整度要求高的特点,该工程采用了搭设全封闭双排外脚手架的方法。将整个工程分为四个施工阶段,工艺流程如下:第一阶段:前期准备→第二阶段:龙骨安装调试→第三阶段:石材安装调试→第四阶段:密封打胶清理。
前期准备阶段
该阶段的主要工作有测量、放线、定位、埋件及转接件的安装。常见的质量通病
1)放线、定位不准确,造成下一步骨架安装偏差超标。2)埋件、转接件安装不牢固,造成整体安全隐患。预防措施
1.对主体结构的轴线、标高进行复核,确认无误后用激光垂准仪测放钢线,确定幕墙安装轴线、标高。按幕墙布置设计图进行全面测量放线,在楼层外立面固定悬挂20 kg 重锤的50 m 钢卷尺,静置后用等高法分别测量,竖直钢线每3 层固定一个支点,水平钢线每10 m 固定一个支点,由水平仪检测严格控制误差,确保垂直方向偏差不大于10 mm, 水平方向偏差不大于4 mm。测量时还要注意天气情况,要求测量控制线时风力不得大于4 级,并做好记录。
2.后置埋件、连接件按设计工艺要求,用10 mm 厚钢板冷轧成型,再进行镀锌处理,构件加工过程中需加强对焊接、镀锌等关键工艺的监控,后置埋件用高强化学锚栓与主体加固连接,化学锚栓除需具备合格证和试验报告单外,还要进行现场拉拔力试验,合格后方可进行安装。埋件前后左右偏差不得大于20 mm,平整度标高偏差也不得大于10 mm。
骨架安装、调试阶段
对埋件校核无误后,依据施工图纸分格形式安装工程骨架,即将竖向主、次龙骨固定在后置埋件上,形成钢制框架。
该阶段主要的质量通病
1)钢制框架的垂直度、平整度超标,将直接影响下一步板材安装的精确度。
2)构件间连接不牢固,留有安全隐患。防治措施
1)骨架安装由下向上,先安装竖向龙骨,根据控制线对其进行复核,调整其垂直度、平整度,达到要求后,再进行固定。横向龙骨是分段安装在竖向龙骨上,安装完一层时进行检查、调整、校正后再焊接固定。为减少骨架各部件因采用焊接连接而产生的变形,应尽可能地采用螺栓连接,待骨架安装校正后,再在各连接部位处设短焊缝以防滑定位。为防止螺栓紧固时松脱,螺母下应加设弹簧垫,骨架各连接部位的孔洞均开成长孔形,以便安装时调整。
2)加强操作人员的质量意识,使用专业队伍,严格执行特殊工种持证上岗制度。严格控制焊缝长度和高度做好施焊部位的防腐处理工作。质检人员及时检查。板材安装阶段
龙骨框架安装、调试后,检查并复核次龙骨上挂件眼距, 合格后可进行花岗岩板材的安装。
常见质量通病
1)石板安装的垂直度、平整度超标,接缝不平、不通畅,板缝不均匀。
2)板材质地颜色不均匀,有裂纹、缺棱掉角,相邻板块色差大。防治措施
1)选择信誉好的专业花岗岩板材厂家进行加工,从荒料开始就选择色泽一致的原料,派质检人员监控加工质量,按安装顺序进行编码加工,顺序进场。
2)采用样板方法对石材色泽标准进行控制,选定三块花岗岩板作样板,分别为标准色和深、浅色,确定色差范围。在施工前要进行挑选、预排。
3)板材现场机械开槽。使用专业的打孔设备,挑选技术熟练的人员操作,严格控制开槽位置、深度、垂直度及平直度,要保证槽内光滑洁净。
4)石材安装时,先进行试安装。先简单固定石材挂件,在安装槽内注入大力胶,平稳地将石材抬起,将槽口对准已固定在横梁上的挂件缓缓入,然后再将上面的挂件插入槽内,并用螺栓连接在横梁上。进行石板平整度调整后再固定挂件的螺栓。
5)按控制线安装板材,板材之间必须设缝,缝宽8 mm～10mm,采用小拉缝,大分格方法。
密封、打胶、清理阶段
在板块安装调试检查合格后,为保证板材的弹性连接,阻挡空气中有害介质的侵蚀,要进行密封打胶工作。
常见质量通病
1)密封胶不均匀,粘接力差。2)打胶造成板面污染,影响观感质量。防治措施
1)密封胶在使用前做好相容性试验。2)将板材间缝隙清理干净后,方可进行密封。
3)打胶前,先在胶缝两侧石板上粘贴25 mm 的保护胶带,再将泡沫条均匀填入胶缝。将泡沫条表面与石板面距离控制在5 mm～7 mm 之间,用胶枪向同一方向将密封胶均匀饱满地注入缝内,并立即用刮刀刮平,对胶面进行整修保证胶缝表面光滑平整。将表面清洁后,撕去保护胶带。
4)打胶时注意天气情况,避免5 ℃气温下或高温天气及雨天时作业施工。
第五篇：工程安装要求及常见质量通病与防治措施
一、模板安装技术要求
1、立杆间距、板面支撑的立杆间隙不大于1米，梁底两侧立杆间距不大于60cm，梁截面大于200×300cm的，必须每根立杆加设防滑扣。客厅部分必须加设纵横向剪刀撑，外围悬挑板或立杆斜支的部分必须有可靠水平拉杆及扫地杆连接。
2、楼梯部分等所有支撑系统严禁使用钢木混支。
3、电梯井位置的支模必须有可靠立足点，无有效立足点的必须佩带安全带。
4、所有梁板及外围处，不得使用水平探头杆作为受力支撑点。
5、剪力墙加固必须使用双钢管加固（起步20cm以上加40cm间距，其余间距60cm），加固通过打孔拉结穿螺栓。
6、柱加固使用双钢管打包箍（起步20cm，其余间距60cm）标准层2.9米不少于4道。
7、模板拆除时不得一次性将立杆全部拆除不得悬空预留大面积模板，防止模板塌落伤人。
8、大面积模板安装时（剪力墙）必须有可靠支撑，防止风荷载及其他原因导致倾覆伤人。
9、模板拆除后，从钢平台吊料时，不得将长短不一的木方、模板一并吊运，防止短料在吊运过程中坠落伤人，不得一次性过多的吊运，所有材料不得堆放于外架上，在已支好的模板及刚浇筑的混凝土上单位面积内不得堆放过多、过重的材料，防止坍塌伤人或破坏混凝土结构。
10、模板支撑系统严禁借助外架杆件作为支撑点和受力点，或与外架连接等。
11、支撑过程中，木工操作人员不得以任何借口拆除外架杆件及防护设施，如需拆除的部分必须经技术负责人同意后拆除，工序完成后必须及时恢复。
12、模板封模前必须清理墙柱内垃圾，不得在已封堵的梁板柱内加工、刨、锯木料，钢筋绑扎前必须清理干净模板上的垃圾。
13、木工机械不得使用倒顺开关，皮带转动位置必须有防护罩，锯片有防护罩防止溅出木屑伤人。
14、二次结构、拦水埂等位置的支模，不得使用外架做受力点或支撑，严禁擅自拆除连樯件。
15、每层拆除后，必须将外架体、临边洞口处得模板，方料、钢管扣件随层清理干净，模板完成后需将剩余材料码放到指定地点，严禁将其放置外架和临边洞口处，手持电锯严禁使用双股铰链线，不得用竹签把电源线插入插座内。
16、泵送混凝土时，砼管道处必须加固稳定，防止模板坍塌，严禁将拆除和模板面上的材料向下乱抛掷。
17、高于4米的模板支架，其两端与中间每隔4排立杆从顶层开始向下每隔2步设置一道水平剪刀撑，支架四周与中间每隔四排支架立杆后设置一道纵向剪刀撑，由底至顶连续设置。
二、模板工程之常见质量通病与防治措施 常见模板：木模板、组合胶模板、组合钢模板等，模板工程的常见质量通病及防治措施整合篇如下：
一、接缝不严
1、现象：
由于模板间接缝不严有间隙，混凝土浇筑时产生漏浆，表面出现蜂窝、孔洞、露筋单位那个现象。
2、产生原因：
（1）木模板制作粗糙，拼缝不严；
（2）木模板安装周期过长，因木模干编造成裂缝；
（3）浇筑混凝土时，木模板未提前浇水湿润；
（4）钢模板变形未及时修整；
（5）钢模板接缝措施不当；
（6）梁、柱交接部位，接头尺寸不准、错位。
3、防治措施：
（1）翻样要正确，认真制作定型模板；严格控制木模板含水率，制作时拼缝要严密；木模板安装周期不宜过长，浇筑混凝土时，木模板要提前浇水湿润。
（2）钢模板变形，要及时修整平直；嵌缝措施要控制，不能用油毡、塑料布，水泥袋等堵漏；梁、柱交接部位支撑要牢靠，拼缝要严密(必要时缝间加双面胶纸)，发生错位要校正好。
二、轴线位移
1、现象：
混凝土浇筑后拆除模板时，发现柱、墙实际位置与建筑物轴线位置有偏移。
2、原因分析：(1)轴线定位产生误差；
(2)墙、柱模板根部和顶部无限位措施或限位不牢，发生偏位后又未及时纠正；(3)支模时，未拉水平、竖向通线，且无竖向垂直度控制措施；(4)模板刚度差，未设水平拉杆或水平拉杆间距过大；
(5)混凝土浇筑时未均匀对称下料，或一次浇筑高度过高造成侧压力过大挤偏模板；
(6)对拉螺栓、顶撑、木楔使用不当或松动造成轴线偏位。
3、防治措施：
(1)严格并注明各部位编号、轴线位置、预留孔洞、预埋件等，经复核无误后认真对进行技术交底；
(2)模板轴线测放后，组织专人复核验收，确认无误后才能支模；(3)支模时要拉水平、竖向通线，并设竖向垂直度控制线，以保证模板水平、竖向位置准确；墙、柱模板根部和顶部必须设可靠的限位措施；(4)对模板进行专门设计，以保证模板及其支架具有足够强度、刚度及稳定性；
(5)混凝土浇筑前，对模板进行认真检查、复核，发现问题及时进行处理；混凝土浇筑时，要均匀对称下料，浇筑高度应严格控制在施工规范允许的范围内。
三、标高偏差
1、现象：
测量时，发现混凝土结构层标高及预埋件、预留孔洞的标高与施工图设计标高之间有偏差
2、原因分析：
(1)楼层无标高控制点或控制点偏少，竖向模板根部未找平，模板顶部无标高标记；
(2)预埋件、预留孔洞未固定牢，高层建筑标高控制线转测次数过多，累计误差过大 ；
(3)楼梯踏步模板未考虑装修层厚度。
3、防治措施：(1)每层楼设足够的标高控制点，竖向模板根部须做找平；模板顶部设标高标记，严格按标记施工；
(2)建筑楼层标高由首层±0．000标高控制，严禁逐层向上引测，以防止累计误差，当建筑高度超过30m时，应另设标高控制线，每层标高引测点应不少于2个，以便复核；
(3)预埋件及预留孔洞，应与图纸对照，确认无误后准确固定在设计位置上，必要时用电焊或套框等方法将其其固定，在浇筑混凝土时，应沿其周围分层均匀浇筑，严禁碰击和振动预埋件与模板；
(4)楼梯踏步模板安装时应考虑装修层厚度
四、结构变形 1．现象
拆模后混凝土柱、梁、墙出现鼓凸、缩颈或翘曲现象
2、原因分析
(1)支撑及围檩间距过大，模板刚度差；墙模板无对拉螺栓或螺栓间距过大，螺栓规格过小；
(2)组合小钢模，连接件未按规定设置，造成模板整体性差；(3)门窗洞口内模间对撑不牢固，易在混凝土振捣时模板被挤偏；
(4)竖向承重支撑在地基土上未夯实，未垫平板，也无排水措施，造成文承部分地基下沉；
(5)浇筑墙、柱混凝土速度过快，一次浇灌高度过高，振捣过度；
(6)梁、柱模板卡具间距过大，或未夹紧模板，或对拉螺栓配备数量不足，以致局部模板无法承受混凝土振捣时产生的侧向压力，导致局部爆模；
(7)采用木模板或胶合板模板施工，经验收合格后未及时浇筑混凝土，长期露天而变形。
3．防治措施
(1)模板应充分考虑其本身自重、施工荷载及混凝土的自重及浇捣时产生的侧向压力，以保证模板及支架有足够的承载能力、刚度和稳定性；(2)梁底支撑间距应能够保证不产生变形，支撑底部若为泥土地基，应先认真夯实，设排水沟，并铺放通长垫木或型钢，以确保支撑不沉陷；(3)组合小钢模拼装时，连接件应按规定放置，围檩及对拉螺栓间距、规格应按设计要求设置；
(4)梁、柱模板若采用卡具时，其间距要按规定设置，并要卡紧模板，其宽度比截面尺寸略小； 梁、墙模板上部必须有临时撑头，以保证混凝土浇捣时，梁、墙上口宽度 ；
(5)浇捣混凝土时，要均匀对称下料，严格控制浇灌高度，特别是门窗洞口模板两侧，既要保证混凝土振捣密实，又要防止过分振捣引起模板变形 ；
(6)采用木模板、胶合板模板施工时，经验收合格后应及时浇筑混凝土，防止木模板长期暴晒雨淋发生变形；
(7)对跨度不小于4m的现浇钢筋混凝土梁、板，其模板应按设计要求起拱；当设计无具体要求时，起拱高度宜为跨度的1/1000～3/1000。
五、模板未清理干净
1、现象
模板内残留木块、浮浆残渣、碎石等建筑垃圾，拆模后发现混凝土中有缝隙，且有垃圾夹杂物。
2、原因分析
(1)钢筋绑扎完毕，模板位置未用压力水清扫，封模前未进行清扫；(2)墙柱根部、梁柱接头最低处未留清扫孔，或所留位置不当无法进行清扫。
3、防治措施
(1)钢筋绑扎完毕，用压力水清除模板内垃圾； 在封模前，派专人将模内垃圾清除干净；
(2)墙柱根部、梁柱接头处预留清扫孔，预留孔尺寸≥100mm×100mm，模内垃圾清除完毕后及时将清扫口处封严。
六、脱模剂使用不当
1、现象
模板表面用废机油涂刷造成混凝土污染，或混凝土残浆不清除即刷脱模剂，造成混凝土表面出现麻面等缺陷。
2、原因分析
(1)拆模后不清理混凝土残浆即刷脱模剂；脱模剂涂刷不匀或漏涂，或涂层过厚；
(2)使用了废机油脱模剂，既污染了钢筋及混凝土，又影响了混凝土表面装饰质量。
3、防治措施
(1)拆模后，必须清除模板上遗留的混凝土残浆后，再刷脱模剂；(2)严禁用废机油作脱模剂；
(3)脱模剂材料宜拌成稠状，应涂刷均匀，不得流淌，一般刷两度为宜，以防漏刷，也不宜涂刷过厚；涂刷后，应在短期内及时浇筑混凝土，以防隔离层遭受破坏。
七、模板支撑选配不当
1、现象
由于模板支撑选配和支撑方法不当，结构混凝土浇筑时产生变形。
2、原因分析
(1)支撑选配马虎，无足够的承载能力及刚度，混凝土浇筑后模板变形；(2)支撑稳定性差，无保证措施，混凝土浇筑后支撑自身失稳，使模板变形。
3、防治措施
(1)模板支撑系统使用时，应对支承系统进行必要的验算和复核，确保模板支撑系统具有足够的承载能力、刚度和稳定性；
(2)木支撑必须钉牢楔紧，支柱之间必须加强拉结连紧，木支柱脚下用对拔木楔调整标高并固定，荷载过大的木模板支撑 体系可采用枕木堆塔方法操作，用扒钉固定好；
(3)钢质支撑体系其钢楞和支撑的布置形式应满足模板设计要求，并能保证安全承受施工荷载；
(4)支撑基底必须坚实可靠，竖向支撑基底如为土层时，应在支撑底铺垫型钢或脚手板等硬质材料；
(5)在多层或高层施工中，应注意逐层加设支撑，分层分散施工荷载。侧向支撑必须支顶牢固，拉结和加固可靠，必要时应打入地锚或在混凝土中预埋铁件和短钢筋头做撑脚。
八、竖向模板无排气孔、浇捣孔
1、现象
由于竖向的模板无排气孔，混凝土表面易出现气孔等缺陷，高柱、高墙模板未留浇捣孔，易出现混凝土浇捣不实等现象
2、原因分析
(1)墙体内大型预留洞口底模未设排气孔，易使混凝土对称下料时产生气囊，导致混凝土不实；
(2)高柱、高墙侧模无浇捣孔，造成混凝土浇灌自由落距过大，易离析或振动棒不能插到位，造成振捣不实。
3、防治措施
(1)墙体的大型预留洞口底模应开设排气孔，使混凝土浇筑时气泡及时排出，确保混凝土浇筑密实；
(2)高柱、高墙(超过3m)侧模要开设浇捣孔，以便于混凝土浇灌和振捣。
模板验收普遍存在的问题和整改措施
1、模板严格按照460mm×460mm的标准进行开孔，以保证纵横间距为460mm，否则将严重影响模板的周转使用。
2、竖向模板（柱、剪力墙）非常容易产生上下模板错缝，浇筑后必定会出现错台的现象，所以在安装完成后，必须用模板条每隔50cm在接缝处进行加固。
3、剪力墙侧模上部距板底几十公分处的加固经常会被忽视。钢管长度不够时，导致上部出现30~50cm无钢管加固的现象。所以必须将钢管上移，或者用小模板在阴角处打斜撑。
4、梁端侧模处，步步紧所夹的木方必须加固至端头（顶至柱侧模），否则将很容易导致胀模的现象。
5、梁底模必须按照每2m设4道步步紧的方案严格执行。步步紧距柱侧模不能超过20cm。特别是梁端底模垫木距柱侧模超过20cm必须用模板打斜撑进行加固。
6、梁高大于等于600mm时，梁侧模必须加对拉螺杆或者打斜撑进行加固。
7、柱侧模，特别是阳角两侧钢管必须加固延伸至板底，才能使模板稳固，使柱角垂直、美观、无质量缺陷。柱最底的一道水平钢管必须与扫地杆固定，从而增加其稳固性。
8、吊模底部与50cm剪力墙交接处，必须用海绵胶带封贴。外侧模板必须下降与预埋对拉螺杆用钢管楞木固定，以防止错台穿裙子的现象。
9、剪力墙、柱模板安装完毕后，必须设上下三道钢管斜撑，每隔2~3m一道。
10、剪力墙的暗柱侧模一般尺寸很窄，加固空间很有限，以至于常常不予以重视，最终导致经常出现跑模的现象，所以必须用木方加固钢管顶死。
11、梁底立杆必须增加防滑扣，扫地杆高度不超过20cm，顶托钢管必须居中，顶托必须顶死，对拉螺杆必须拉紧。
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