主营房地产业务的企业转让房地产有现货房地产销售以及商品房预售等不同情况

第一篇：主营房地产业务的企业转让房地产有现货房地产销售以及商品房预售等不同情况

主营房地产业务的企业转让房地产有现货房地产销售以及商品房预售等不同情况。

1.现货房地产销售业务。

在现货房地产销售情况下，应在房款收讫、房地产已经移交使用、发票结算账单提交买主时，确认销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“经营收入”或“营业收入”等账户；同时计算应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”、“营业税金及附加”、“营业税金”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。考试大伴你同行

例：某房地产开发公司建造并出售一幢写字楼，取得转让收入8000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2200万元；该公司因同时建造其他商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10％。该公司转让该写字楼应纳土地增值税的计算如下：

（1）确定转让房地产的收入为8000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为800万元

②房地产的开发成本为2200万元

③房地产开发费用为：（800+2200）×10％=300（万元）

④与转让房地产有关的税金为：8000×5％×（1+7％+3％）=440（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除为：（800+2200）×20％=600（万元）

⑥扣除项目金额为：800+2200+300+440+600=4340（万元）

（3）转让房地产的增值额为：8000-4340=3660（万元）

（4）增值额与扣除项目金额的比率为：3660÷4340×100％≈84.33％

（5）应纳土地增值税额为：3660×40％-4340×5％=1247（万元）

则该房地产开发公司转让该写字楼的会计处理如下：

（1）确认销售实现时：

借：银行存款80000000

贷：经营收入80000000

（2）计提应缴土地增值税时：

借：经营税金及附加12470000

贷：应交税金——应交土地增值税12470000

在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应按合同规定的收款时间确认销售实现，分次结转销售收入。销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“经营收入”或“营业收入”等账户；同时计算应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”、“营业税金及附加”、“营业税金”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。

2.商品房预售业务。

在商品房预售情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，确认销售实现，借记“预收账款”账户，贷记“经营收入”或“营业收入”等账户；同时计算应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”、“营业税金及附加”、“营业税金”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，企业收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户，补缴的土地增值税作相反的会计分录。

例：某房地产开发公司开发建造商品住宅楼一批，在工程未全部竣工结算前已预售一批商品房，按规定预缴土地增值税150万元。工程全部竣工结算后，该批商品住宅全部转让收入共计3500万元，核定的扣除项目金额为2000万元，则其应缴土地增值税、应补缴（或退回）税款以及会计处理如下：

（1）房地产未全部竣工办理结算前，预缴土地增值税时：

借：应交税金——应交土地增值税1500000

贷：银行存款1500000

（2）工程竣工结算后，计提应缴土地增值税时：增值额=3500-2000=1500（万元）

增值率=1500÷2000×100％=75％

应纳税额=1500×40%-2000×5％=500（万元）借：经营税金及附加5000000

贷：应交税金——应交土地增值税5000000

（3）补缴土地增值税时：

应补税款=500-150=350（万元）

借：应交税金——应交土地增值税3500000贷：银行存款3500000

第二篇：房地产商品房销售方案〔一〕

房地产商品房销售方案范文〔一〕

一、市场背景

__位于__东部__地区，是__新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万.__是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类.__不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品.其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名.__所在寨上街，其南部为__老牌化工企业—__化工厂，她曾为__区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在__种程度上影响了__区的发展.随着__新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为__区结构的补充体，使__成为一个经济结构多角化的地区，从而保证__区经济的健康、可持续发展.二、竞争对手分析

由于__房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手.1.在__我们的直接竞争对手是谁呢？

2.在__我们的间接竞争对手？

在__市场中我们将__、__小区及_花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

__处于__的附近，__小区处于__附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与_形成竞争态势.__虽与_相邻，但其销售已近尾声，故并不对_销售造成直接威胁；

__的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而__小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与_相比较仍不在同一层面，要落后与_.而__花园的规划、设计，仍初级产品形态；

绿地、__及__的销售均价与_相差500元左右，故此在目标人群层面，不与_形成直接竞争.三、竞争项目基本信息

项目名称规划面积销售均价基本情况

__万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主.__小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近_运河，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修.分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，__市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视.在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右.3.楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般.出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关.但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持.4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1.付款方式分析：

分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关.2.年龄结构分析：

分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高.而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等.由于__当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多.4.居住区域分析：

分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以__城区附近的居民为主，且以__宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向.五、产品前期市场推广简要分析

__在前期的媒介宣传过程中，主要是对__区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达.其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动.在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题.一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足.六、分析总结

1.对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

市场：在__的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20__年的__房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场.对于在市场中的各个项目来说，__将是一个各项目进行快速掠夺的市场.我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然__已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目.在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施.如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明.产品：在__房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出.虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者.消费者：在__当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的.虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础.同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道.

第三篇：房地产项目预售商品房购买权利转让协议

预售商品房购买权利转让协议

甲方（预期权利转让方）： 乙方（预期权利受让方）： 丙方（中介方）：

甲方与上海农口房地产（集团）有限公司（以下简称开发商）就其公司开发的闵行区东兰路1111弄﹤欧风花都﹥83号601室商品房（以下简称该物业）签订定购单，该定购单约定房屋的建筑面积暂测为143平方米，房屋用途为住宅，开发商签约价格为人民币玖拾壹万肆仟叁佰肆拾贰元整。乙方对上述情况已知道且无异议。

甲、乙双方本着自愿、公平、诚信原则，就甲方预期权利转让、乙方预期权利受让该物业之事宜，经双方友好协商，达成如下协议：

1、甲方系位于：上海市闵行区东兰路1111弄83号602室之房屋的预期权利人，建筑面积为143㎡。

2、经甲、乙双方同意，该房屋的成交价为人民币玖拾柒万陆仟元整。

3、甲方承诺签订本协议之时起到2004年3月16日之前安排发展商与乙方签订预售合同。

4、丙方陪同甲、乙双方于2004年3月16日之前至发展商处签订预售合同，甲方承诺甲、乙双方在发展商处办理预售商品房权利转让时发生的相关费用由甲方承担。乙方承诺与发展商签订预售合同的同时按照发展商要求的时间和数量支付首付款和其它相关费用。

5、乙方于发展商与乙方签订预售合同的当天支付该物业之预期权利与现有权利之增值部分计人民币

伍万贰仟元整给甲方。

6、甲、乙双方中介服务费均为房价的1%计人民币玖仟柒佰伍拾元整，由乙方全部承担。乙方于签订

预售合同当天支付中介方服务费合计壹万玖仟伍佰元整。本协议至此结束。

7、本协议违约金为人民币拾万元整。

甲方签章：

甲方签字：

乙方签章：

乙方签字：身份证号码： 联系方式：日期：

身份证号码：联系方式：日期：

中介方签章：

中介方经手人签字：日期：

第四篇：房地产企业销售排名榜

房地产企业销售排名榜

地产策划公司好的有哪些?地产策划公司哪个好?下面就跟随中国品牌网收集起来的十大地产策划公司排行榜。

1易居中国(中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)

2同策(领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,同策房产咨询股份有限公司)

3世联地产(中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司)

4思源经纪(苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产经纪有限公司)

5合富辉煌(最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司)

6丽仁行(最具影响力专业地产服务机构之一,中国房地产百强策划代理企业,上海丽仁行房地产经纪有限公司)

7华燕(于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业发展有限公司)

8伟业顾问(中国房地产策划代理品牌价值TOP10,中国地产服务行业著名企业,北京我爱我家房地产经纪有限公司)

9金网络(中国最早成立的大型房地产综合顾问机构之一,十大房地产策划代理机构,北京金网络置业投资顾问有限公司)

10新景祥(中国最具规模的专业房地产服务公司之一,中国房地代理服务行业品牌,厦门新景祥投资控股有限公司)

第五篇：房地产企业销售管理制度

销售管理制度

一、总则

1、为规范开发项目的销售管理工作，提高管理工作水平，最大限度地实现企业经济效益，特制定本制度。

2、本制度涉及楼盘销控、认购管理等内容，销售部应按此制度执行。

二、销售策略、计划的制定

3、拟开发项目之初，销售部应掌握项目定位、产品规划、销售成本核算等内容，做好营销策划工作准备。

4、根据项目开发进展，销售部及时进行全程营销策划，包括项目调研、制定销售策略、宣传推广策略等。

5、销售部应根据项目施工进度，实施营销推广计划，做好开盘前的准备工作，包括各种形式的宣传、销售现场包装、销售人员到位与售前培训等。

6、销售部经理应根据项目情况，及时做好项目销售规划，组建销售团队，开展与销售相关的各项工作。

三、楼盘销控管理

7、楼盘房源控制工作由销售部经理统一负责，现场负责人配合进行。

8、售楼人员需要销售房源时，须确认该房源尚未售出，方可销售。

9、售楼人员应确认房源可以销售后，方能与客户办理认购手续。

10、销售房源的确认以客户缴纳认购金并签订认购书为原则。

11、售楼人员不得销售未经确认的房源，否则自行承担由此而产生的一切后果。

12、客户签订认购书后，现场负责人需将最新资料登记于《房源登记表》上；房源订购后，如客户未按约定支付房款签订正式买卖合同，现场负责人需及时取消该单位的订购登记。通知售楼人员与客户联系办理相关手续。

13、房源销售后，售楼人员必须第一时间向现场负责人汇报，售楼现场负责人统计当天已售房源后向销售经理汇报。

四、认购管理

14、售楼人员必须按公司规定收取客户订金，如客户当场交纳

现金不足的，售楼人员可为客户争取以规定的最低订金数额缴纳。售楼人员必须按认购书约定期限要求客户缴纳房屋首付款。如客户要求延长付款期限，须取得销售部经理同意后方可受理。

15、售楼人员向客户收取订金时，必须通知负责人，并与客户当面点清金额。核对无误后，才能开具收据，并即时收妥订金及相应单据。客户以支票形式缴纳定金或房款时，售楼人员应开具支票收条，在收条上登记认购情况，并进行房源登记，在支票到账后，方可办理认购手续。

16、如客户订购的房源有额外优惠，须由现场负责人、销售部经理、总经理签字后执行。售楼人员填写完《认购书》后，必须交由现场负责人核对检查，确认无误后可将客户联作为认购凭据交给客户，并收好余联存档。

17、楼盘签约程序规定

⑴售楼人员应按照企业的统一要求向客户解释标准合同条款。⑵售楼人员确认房源可以销售后，收取定金并填写《认购书》。⑶客户须持认购书方可签订正式合同。

⑷售楼人员收取客户首付款后，至现场负责人领取空白合同，办理相关手续。

⑸财务人员复核并收款后，收回客户订金收据，开具首付款收据。⑹售楼人员执已签订的合同到办公室盖章。

⑺合同签订后售楼人员及时登记客户信息，相关合同及时入档。

五、签约客户全程服务负责制

18、客户在订购时，接待的售楼人员全程负责该客户的定金缴纳、认购书签订、房款催收、贷款办理，直至交房、产权登记等手续的售后服务工作。

第二章销售部岗位责任

一、部门职能

1、部门本职工作：

组织完成公司开发房产的销售管理工作

完成公司回款目标

2、主要职能：

⑴制定销售计划并进行目标分解执行实施；

⑵配合公司相关部门做好项目方案调整及修改；

⑶收集市场信息，进行市场调研；

⑷对楼盘进行推广、销售；

⑸制定销售人员行动计划，并予以检查控制；

⑹对销售人员进行考核，完成公司房产的销售工作； ⑺建立顾客资料档案；

⑻合理进行销售部预算控制；

⑼管理、监督售楼处正常工作运转；

⑽配合财务部，统计、催收和结算房款；

⑾配合物业公司进行房屋交接；

⑿配合开发部进行房产登记工作。

二、部门负责人职责

1、分析市场供应、需求等竞争状况，作出市场考察报告；

2、拟定销售计划，分解目标，报批并督导实施；

3、根据发展规划合理进行人员预编、配备；

4、把握重点顾客，参加重大销售谈判和签定合约；

5、制作销售预算，并对预算做过程控制，降低销售费用；

6、组织建立完整的顾客档案，确保顾客资料的完整性；

7、制订和分解销售指标，完成公司销售目标；

8、定期向直接上级述职；

9、处理紧急突发事件；

三、销售部成员职责

1、严格执行售楼程序，规范销售；

2、严格执行行为规范，热情服务；

3、对个人洽谈的顾客，负责售后服务；

4、对个人发生的楼盘销售，催收销售款项；

5、接受顾客异议和意见，及时上报，并协助领导处理；

6、作好销售统计工作，填报各项规定表格；

7、定期进行市场调研，制作调研报告，对报告真实性负责；

8、完成公司制定的任务目标。