泽京公司诉金某侵占房屋案[最终版]

第一篇：泽京公司诉金某侵占房屋案[最终版]

泽京公司诉金某侵占房屋案

本案例节选自北大法律信息网：http://vip.chinalawinfo.com/newlaw2002/SLC/SLC.asp?Db=fnl&Gid=117500471。

泽京公司于2004年7月通过南川市国土资源和房屋管理局公开竞拍，获得南川市南园路69号A地块的国有土地使用权，并取得了国有土地使用权证，规划用地面积约110亩，用于开发建设“香格里拉花园”住宅小区。

2005年7月4日由南川市规划局发给泽京公司《中华人民共和国建设工程规划许可证》，建设项目为“香格里拉花园”8、9、10、11号楼，建设位置金佛1号A地块，建设规模15 047平方米。

2005年8月8日，泽京公司取得了南川市工商局颁发的企业法人营业执照，并取得由重庆市建设委员会批准从事房地产开发经营业务的资质证书。2005年12月20日，南川市建设委员会发给泽京公司南行建施（2005）41号《中华人民共和国建设工程施工许可证》，建设地址为南川市南园路69号，工程名称“香格里拉花园”8、9、10、11号楼。

金某的位于南川南城金佛居委三组的房屋及其他附属物，属于南川市新城区实施城市规划建设金佛1号地块的拆迁对象，南川市国土局1996年4月12日土地使用权证上载明金某住宅用地面积共计117平方米。由于金某对补偿安置的标准产生争议，未能与南川市国土资源和房屋管理局达成房屋拆迁补偿安置协议。南川市国土资源和房屋管理局于2005年5月13日作出南川国土资字（2005）第15号责令期限交出土地决定书，决定金某在收到决定书之日起7日内签订协议，交出被征用的土地。

2005年11月8日，南川市人民法院强行拆除了金某的房屋。由于金某未与南川市国土资源和房屋管理局签订拆迁补偿安置协议书，该局于2006年3月13日向金某发出“限期签订补偿安置协议告知书”，此后，南川市国土资源和房屋管理局向金某家人送达了“征地拆迁安置补偿处理意见通知书”，金某仍然拒绝接受该安置方案并拒绝领取补偿费。

2006年5月12日，金某以要居住房屋为由，未经泽京公司同意，将自己的床、桌子等物强行搬进泽京公司开发建筑的“香格里拉花园”住宅小区9号楼，将该楼1单元2楼1号房屋予以侵占，并在该房屋内住宿。经泽京公司和有关部门多次劝说，金某拒绝搬出所侵占的房屋。

2006年7月28日，泽京公司诉至法院，请求排除妨害，判令金某立即从强占的房屋中迁出。

本案中，金某非法侵占泽京公司的房屋，其占有属于非法的无权占有。泽京公司作为所有权人有权要求其停止侵害、返还占有的房屋，其诉讼请求应当支持。但是，值得注意的是，由于金某侵害物权的方式为占有，因而，泽京公司应当主张原物返还请求权，而不是排除妨害请求权。

第二篇：黄岩第三罐头厂诉宁波工艺品公司案

黄岩第三罐头厂诉宁波工艺品公司案

【知识点】

1、区分要约与要约邀请

2、承诺的效力

3、表见代理

【案

情】

2002年5月13日，被告宁波市工艺品进出口公司（以下简称宁波公司）业务员叶国斌发传真给原告浙江黄岩第三罐头食品厂（以下简称黄岩厂）法定代表人金大坚，传真内容如下：

“黄岩罐头三厂金厂长：枇杷罐头S级，一个柜，请尽快安排出运。另外：我司计划向贵司计购：枇杷罐头S级5×20FT（FT指的是货柜），M级3×20FT，L级1×20FT。请按此计划安排生产，请注意质量！叶国斌。”

尔后在2002年5月17日被告派车到原告处提走了一个S级枇杷货柜（该批罐头系原被告在2002年4月20日所订合同中规定应交付的标的物）。2002年7月16日，原被告双方又订立一份关于买卖400箱M级枇杷罐头和400箱L级葡萄罐头的合同，并已履行完毕，且货款两讫。期间原告称为交付被告5月13日传真的订货任务，多方收购原料，精心安排生产，及时完成了9个不同等级货柜的枇杷罐头，并多次通知被告提取，并按约支付货款，但均遭被告拒绝。由于枇杷系季节性比较强的水果产品，被告的违约行为已经给原告造成严重的经济损失，原告于2003年5月12日诉至法院，要求法院判令：（1）被告履行收购9个货柜枇杷罐头（价值1630200元）的义务；（2）被告偿付仓储费28152元；（3）被告以1630200元为标准按照银行贷款利率偿付违约金103087.73元；（4）被告承担本案诉讼费用。

被告辩称：（1）该5月13日的传真上订货人的签名为叶国斌，并未加盖宁波公司的公章，叶国斌也没有提到过单位的授权订购该批罐头，被告又提供证据证明叶国斌在2003年5月1日之后已经离开该公司，而调入由该公司投资成立的宁波保税区高华国际贸易有限公司（以下简称高华公司）工作。故叶国斌无权代表被告对外签订合同，该传真件只能是叶国斌个人制作的一份购货意向书。（2）该传真件属于要约邀请。而在该传真件中明确写明“我司计划向贵司订购„„”仅仅是一种购货意向，处于订约的准备阶段，并且要约在内容上只标明了标的和数量，没有提及价金，而在买卖合同中价格条款则是一项必要条款，故不构成要约。故被告认为原被告之间没有构成货款买卖合同关系，故不构成违约，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。

【审

判】

宁波市海曙区人民法院经审理认为，被告单位原业务员叶国斌在2002年4月20日曾代表被告向原告签订过购买S级枇杷罐头，并且双方已经履行完毕，尔后在5月13日又以被告名义向原告单位发传真订货，所使用传真号码与以前相同均为同一号码，而当时被告并未通知原告叶国斌已经离开该公司，致使原告有理由相信叶国斌有代理权，而按该计划实施生产，根据《合同法》第49条的规定，其结果应归于被告。同时，该传真件系被告向原告这一特定人发出的，其表述出来的意思是表达了要约的意愿，包含了受要约拘束的意思，有希望与原告订立合同的意思表示，在具体条款中也标明有明确的标的物和数量。虽然没有约定价格条款和交货时间，但基于原被告之间在之前的4月20日和之后的7月16日均进行过同类产品的交易，故仍可根据日后合理的方式交易习惯或者法律规定的填空条款加以确定，以此来具备合同的主要条款，因此法院认定该传真件系被告对原告作出的要约。原告收到要约后，虽按要约要求及时完成了9个货柜枇杷罐头的任务，但是没有证据证明原告在合理期限内将承诺送达受要约人，而起诉时期已在2003年5月12日，距离要约时间已长达近一年，故承诺未生效。据此法院裁定如下：驳回原告浙江黄岩第三罐头食品厂的诉讼请求。

【评

析】

本案的争议焦点主要集中在三方面，即：（1）宁波公司业务员叶国斌的行为是无权代理还是表见代理。（2）该传真件的内容是要约还是要约邀请。（3）是承诺是否有效。现逐一作以分析。

（一）是无权代理还是表见代理

根据《民法通则》第66条的规定，因无权代理而签订合同可分为以下三种情况：（1）根本没有代理权而签订的合同，是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订合同；（2）超越代理权而签订的合同，是指代理人与被代理人之间有代理关系存在，但是代理人超越了被代理人的授权范围与他人签订了合同；（3）代理关系终止后签订的合同，这是指行为人与被代理人之间原有代理关系，但是由于代理期限届满，代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人的名义与他人签订合同。从法理上来讲是一种效力未定的合同。这三类情形如果未经被代理人追认，则对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。而表见代理制度的设立原则是为了保护交易秩序和善意相对人的利益。它属一种广义的无权代理，故与效力未定的代理有相同之处，也有区别。

构成表见代理的条件，除了满足效力未定代理中的三种情形以后，还要满足以下两 个条件：（1）合同的相对人在主观上必须是善意的，无过失的。所谓善意就是指按照相对人不知道或者不应当知道行为人实际上没有代理权；所谓过失，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的。（2）相对人有理由相信行为人有代理权，即有一定的事实足以使相对人信赖代理权存在（代理权存在的外观），《德国民法》规定了下列三种情形应成立授予代理权继续存在之表见代理；①曾向第三人表示，以代理权授予其代理人，而于代理权消灭时未为通知者（《德国民法》第170条）；②曾以特殊之通知方法或公告向第三人表示代理权之授予，而未依同一方法，为代理权之通知或公告者（《德国民法》第171条）；③代理人向第三人提示未交付之授权证书者（《德国民法》第172条）。从本案来看，叶国斌原系宁波公司授权与罐头厂进行买卖交易的经办人和代理人，且该笔交易已经顺利完成，对这点双方均无异议。从5月13日传真件上显示，叶国斌仍是用原先订合同时使用的宁波公司的传真号码和信笺纸及名片。从代理权的外观来讲，与宁波公司有一定空间距离的罐头厂在未接到宁波公司的通知（即告知叶国斌已经离开该公司）之前，确实无法得知其权利的内部变化（其实叶国斌已为无权代理），基于对代理权继续存续的信赖，对此作出承诺的是善意相对人。而宁波公司所负的责任是基于怠于履行其注意义务，而并非过错责任，这种结果应当归于宁波公司，故宁波公司应承担该项表见代理产生的法律后果。

（二）是要约还是要约邀请

根据我国《合同法》第14条，要约是要约人向他人提出的愿意按一些确定的条件同其订立合同的意思表示。并且这个意思表示明示地或者默示地表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的拘束，从这个意义上不难理解，要约的构成由以下三方面条件构成：

1、要约是一种意思表示，是一种希望与他人订立合同，并愿意受拘束的意思表示。

2、要约的内容必须具体，能够让人能明白推断出要约人有订合同的意图，并且有足以使合同成立的条款。当事人在签订合同时一般都对合同的主要条款，如合同中的标的、数量、质量、价款、交付的时间、地点等条款作了比较明确的规定，当事人依据这样的合同一般都能顺利地履行合同规定中的义务。但是有些合同中，合同的当事人对合同的一些条款没有加以约定或者是约定不够明确。例如合同的当事人对合同的标的和数量等内容作了规定，对合同留待以后确定；还例如，合同的双方经常进行交易，双方当事人对合同的很多内容没有加以约定。这样的合同如何履行？在双方对这样的内容发生了争议后，如何确定合同的内容。一种观点认为，对于这样的合同，如果发生了争议，就意味着当事人对合同的条款没有形成一致意见，没有形成一致意见也意味着合同没有成立。但是笔者认为《合同法》的基本原则可以说是充分体现当事人的意思自治原则，那么合同的条款可以由当事人在法律允许的限度内自由约定。合同必备条款虽然是判断合同能否成立的一个重要标准，但也并非是惟一标准，应该视具体的情形而定。当事人就质量、价款、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，按《合同法》第六十一条的规定可以协议补充，不能达成补充协议的；按照合同有关条款或者交易习惯确定，如果按照这样的原则仍不能确定的，《合同法》还规定了补充条款，该条款针对质量、要求、价款、履行地点、履行期限和履行费用不明确的情况规定了不同的处理方法，也就是说，要约人的要约只要达到了足以确定合同程度，能够通过对合同的补漏，能够达到合同的目的即构成了要约，从而确保双方的合同利益，而不必详细载明每一条款，如果轻易地以条款不具备而否定要约的成立，这势必会损害一方的利益，有违合同自愿原则。

3、要约通常应当向特定的人作出。要约的目的是成立合同，而合同是成立于特定的当事人之间的契约；因此要约的对象通常情况是特定的人。但现实生活中，也存在要约向不特定人所作的要约。比如设置在某些公共场合的自动售货机。这种情况就属于，设置这种自动售货机的人，与任何投入约定相应货币的人，有订立商品买卖合同的默示意思。顾客投入货币应理解为依意思实现而成立合同。在司法实践中，要约与要约邀请虽然在理论上分得很清楚，但在实际操作上却颇难分辨。各国立法和实践对此所规定的标准也不完全一致。根据我国司法实践和理论，要约邀请是指一方邀请对方向自己发出要约。也就是，要约邀请是当事人订立合同的预备行为，在发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段。要约邀请只是引诱他人发出要约，它既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束要约人。从本案的这件传真来分析。其一，在传真中有“请按此计划安排生产，请注意质量！”的语句。从文义上分析具有比较明确的订立合同的意思和期待着回复的意思。其二，传真件中标明有订购枇杷罐头S级5×20FT，M级3×20FT，L级1×20FT。这里包含了合同的主要条款：标的以及数量，并对质量提出了要求，虽然未约定价款和交货时间，但由于原被告之间已经订过一个S级的枇杷罐头，时间相隔不大，其价格相对较稳定，并且原告也提供了浙江省罐头行业会出具的该类产品的销售参考价格。因此，对于价款和交货时间等不足条款是可以通过补充协议或者补充习惯以及填充条款来补漏完整，从而实现合同目的。因此该传真件更符合要约构成的要件。

（三）承诺是否生效

本案中，罐头厂接受了宁波公司的要约以后，按要约的要求积极组织原件安排生产。这种行为实际上是受要约人罐头厂以一定的方式表示对要约人宁波公司要约的“同意”的意思表示，符合承诺需“明示”的原则。按法理，承诺生效是指受要约人的意思表示，于通知到达要约人时发生法律效力。根据《合同法》第二十二条的规定，承诺应当以通 知方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。

现实生活中承诺无须通知的情形大致可分三类：（1）依交易习惯，承诺无须通知，比如订旅馆房间，依价目表向书店购书等；（2）按事件的性质承诺无须通知，如自动售货机的设置；（3）按照要约人要约当时事先声明，承诺无须通知罐头厂以履行行为作出承诺的方式不属于以上三种情形的，原则上也是需要通知的。由于本案中宁波公司的要约中没有确定承诺的期限，并且要约以非对话方式（传真）作出的。根据《合同法》第二十三条的规定承诺应当在合理的期限内到达。这个“合理的期限”应该从综合多方面因素加以考虑，其中有要约人发出要约所使用的载体。两地的间隔距离，通讯联络的方便程度等。本案中原被告所在地系浙江省的两个相邻地区，通讯联系比较方便，一般信件邮递时间不会超过七天，故以传真发出要约的承诺期限应当不超过信笺交邮送达的时间。本案中罐头厂无法举证其将承诺的通知在合理的期限内到达宁波公司。直至2003年5月12日向法院提起诉讼时，才通过诉讼到达承诺通知，这显然已经超过了常理判断的合理期限，属于逾期承诺，而宁波公司又不予追认，故该承诺无效。因此，法院据此判决驳回其诉讼请求是有充分的法律依据的。

（摘自“浙江法院网”，周家骥/文）

第三篇：腾讯公司诉360公司不正当竞争案的分析

腾讯公司诉360公司不正当竞争案的分析

摘要：随着我国市场经济的不断发展，经营者对市场资源的竞争也日趋激烈，为争夺有 限的市场资源，不正当竞争行为屡见不鲜，极大地损害了广大经营者和消费者的利益。通 过对腾讯公司诉 360 公司不正当竞争案的分析，对两者的不正当竞争行为进行论证，并讨 论两者在侵犯竞争对手的同时侵犯了消费者哪些合法权益。最后，就我国消费者权益保护 现状进行分析，提出不正当竞争的立法建议。

关键词：不正当竞争;案件分析;保护消费者

一、不正当竞争行为的概述

1、不正当竞争行为的概念及特征

不正当竞争是指经营者违反法律好公认的商业道德，以不正当手段损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。对不正当竞争行为的认定主要有通过一般性条款进行界定、列举式好具体化的补充规定、概括性的界定好列举式界定相结合这三种方法。

不正当竞争行为有以下三方面特征

1.行为主体为违反竞争经营者

据我国《反不正当竞争法》中规定，该法规则的对象为“经营者”，即以营利目的、从事商品的生产、销售或提供服务的法人、其他经济组织和个人。其范围即包括具备法定资格的企业法人、非法人的经济组织、社会团体以及个体工商业者，也包括不具备法定经营资格，但却在从事经营活动的自然人。

2.行为具有竞争性

不正当竞争行为以市场竞争为目的，这是不正当竞争行为区别于一般侵权行为的重要标志。损害或排挤竞争对手这样一种发生在具有竞争关系之间的违法行为，实际上充分显示了该行为以市场竞争为主观目的。

3.不正当竞争行为具有严重的社会危害性

不正当竞争行为是一种违法行为，该行为与我国社会主义法治相抵触，与法治精神相违背；不正当竞争行为违背社会公德，冲击社会诚信体制，是社会主义精神文明建设的严重障碍；不正当竞争行为扰乱社会经济运行秩序，破坏我国市场经济的可持续健康发展。

2、不正当竞争行为的类型

根据我国《反不正当竞争法》的规定并结合社会经济中出现频率较高的不正当竞争行为，其表现为如下10个主要类型:假冒或仿冒行为；公用企业的不正当竞争行为；行政垄断行为；商业贿赂行为；虚假宣传行为；侵害商业秘密的行为；以低于成本的价格销售商品的不正当竞争行为；搭售行为；有奖销售行为；商业诋毁行为。通过对不正当竞争行为类型的划分，可以看出不正当竞争行为具有多样性，随着经济的发展，将会不断以新的形式呈现。

二、案例主体介绍

1、腾讯公司简介

深圳市腾讯计算机系统有限公司成立于1998年11月，由马化腾、张志东、许晨晔、陈一丹、曾李青五位创始人共同创立。是中国最大的互联网综合服务提供商之一，也是中国服务用户最多的互联网企业之一。腾讯多元化的服务包括：社交和通信服务QQ及微信/WeChat、社交网络平台QQ空间、腾讯游戏旗下QQ游戏平台、门户网站腾讯网、腾讯新闻客户端和网络视频服务腾讯视频等。

2、360公司简介

奇虎360是（北京奇虎科技有限公司）的简称，由周鸿祎于2005年9月创立，主营360杀毒为代表的免费网络安全平台和拥有360安全大脑等业务的公司。该公司主要依靠在线广告、游戏、互联网和增值业务创收。2015年2月4日，内部人士确认，奇虎360公司斥巨资收购国际顶级域名360.com，收购价格为1700万美元，约合人民币1.1亿元。

三、案件引入

1、案情发展过程

2010 年，腾讯公司推出了新版“QQ 医生”软件并随后升级为QQ电脑管家,以酷似360杀毒软件的功能与360公司抢夺安全软件的市场份额。对此，360公司先后发布软件“隐私保护器”和“360扣扣保镖”，对腾讯QQ聊天软件进行抵制。10月14日，腾讯公司以奇虎360不正当竞争为由，将其诉至法院，要求 360公司停止侵权，公开道歉并作出赔偿。11月3日晚，腾讯公司对外致公开信，宣布将在所有安装360安全软件的电脑上停止运行QQ软件，即所谓的“二选一”。当晚9点360公司对此回应称将保证360与QQ同时运行, 此后不久将扣扣保镖软件悄悄地从官网下线。随后，国家工信部和公安部开始介入，在一系列探讨和问询后，通过行政命令要求双方放弃纷争并不得再发布煽动此事的新闻和讯息。

2、裁决结果

对此案的审理分两个阶段。2010 年4月26北京市朝阳区法院进行了一审宣判。法院认定北京奇虎科技有限公司等三个被告不正当竞争，判令其停止发行使用涉案的“360 隐私保护器”软件，连续30日公开消除因侵权行为对原告造成的不利影响，并且赔偿损失40万元。因不满一审判决，360公司向北京市第二中级人民法院提起了上诉。2011年9月29日北京市第二中级人民法院经过审理后认为，本案一审判决认定事实清楚，使用法律正确，审判程序合法。360对QQ软件涉嫌“偷窥用户隐私”的描述缺乏法律依据, 依法予以驳回,并维持原审判决。自此“3Q”大战告一段落。

四、案例问题分析

1、不正当竞争的行为

本案中，腾讯公司与360在竞争中有明显的商业诋毁行为和附加不合理条件变相限制交易行为。360公司推出的隐私保护器称“某聊天软件”在未经用户许可的情况下可能偷窥用户个人隐私文件和数据，针对性较强地对QQ软件进行攻击，是明显的商业诋毁行为。接着推出的扣扣保镖，通过与腾讯QQ的谐音，破坏QQ软件的公认安全性，以达到排挤并独占市场的目的。与此相对，腾讯公司通过要求其所有用户对QQ软件和360安全软件进行“二选一”，与 360 公司展开竞争。据统计，腾讯公司自宣布此项措施后，360安全软件的卸载量高达 2000万，给360公司造成巨大损失。腾讯公司的行为属于明显的附加不合理条件和变相限制交易的行为。本案中腾讯公司和360公司通过利用其市场支配地位,实施直接和变相限制交易，都明显构成了不正当竞争。

2、不正当竞争对消费者的影响

通过分析本案中两公司的不正当竞争行为，我们可以看出，它们主要侵犯了消费者如下几方面权益。

1.选择权。本案中腾讯公司与360公司的不正当竞争行为严重侵犯了消费者的自主选择权，如腾讯公司强迫用户进行“二选一”，通过附加不合理条件，强迫用户对服务对象进行选择，严重违背消费者自身意愿，明显地侵害了消费者的自由选择权。此外，360公司通过对QQ软件进行诋毁，对消费者在选择服务时构成误导，这也是侵犯消费者自主选择权的表现。

2.公平交易权。案中，腾讯公司利用其支配地位，强迫用户“二选一”，实施不公平交易条件，严重违背消费者意愿，造成了强制交易行为，侵犯了消费者的公平交易权。本案中，腾讯公司与360公司的不正当竞争行为，不仅扰乱了社会主义市场经济秩序，而且对广大消费者权益产生较大侵害，如何更好地保护消费群体的合法权益，这需要采取多方面措施加以保障。

五、解决对策

1、提升消费者在反不正当竞争法律中的保护地位

市场经济中的不正当竞争行为，不仅会直接损害经营者的利益，还会在产品质量、价格、服务等方面损害消费者的权益，如本文所引入的案例“3Q 之争”，腾讯与360所引发的的不正当竞争，不仅对双方产生侵害，而且对消费者的权益产生侵害，如强迫客户进行“二选一”，明显违背消费者自主选择服务的意愿。但在反不正当竞争法中，对消费者的保护尚缺乏力度。

2、修改我国反不正当竞争法中对消费者利益保护上存在的缺陷

按照我国反不正当竞争法的规定，经营者侵害经营者合法权益的为不正当竞争，受法律制裁，经营者侵害消费者合法权益的，就不属于不正当竞争行为，不能适用反不正当竞争法的规定予以救济。这样，立法目的中保护消费者利益的规定就无从实现。

3、完善我国现有的反不正当竞争法

在遏制不正当竞争保护消费者权益的斗争中,法律是最好的武器，我国现有法律已不能完全满足并应对市场经济发展的新需求和新问题，如本案所涉及的网络不正当竞争，如有必要，可在反不正当竞争法中专门对网络不正当竞争作出解释并提出法律规制。

六、总结

“3Q大战”的本质原因是追求利益的使然，作为商业主体的企业生存准则就是要追求利益最大化，但是在逐利的同时必须坚持一个前提，那就是遵循法律，符合公平正义原则，正当有序竞争，只有这样社会才会健康有序的发展。通过分析和讨论, 给我国反不正当竞争领域的立法司法等活动提出了自己的看法和建议,也是希望通过法律进一步的规范市场竞争环境。以期望我国在规范市场体制，促进经济发展方面获得长足进步。

第四篇：海燕服装公司诉富来货仓公司案

海燕服装公司诉富来货仓公司案

【案情介绍】

2000年9月，海燕服装公司与被告富来货仓公司签订了一份仓储合同，合同约定：富来货仓公司为海燕服装公司储存20万件羽绒服，并在储存期间保证羽绒服完好无损，不发生虫蛀、霉变，海燕服装公司交纳2万元仓储费，储存期间至12月20日，合同标明了储存的羽绒服的质量、包装及标记等，并约定了双方的违约责任。合同签订后，海燕服装公司依约将羽绒服送至富来货仓公司的货仓处，并交纳了仓储费。富来货仓公司在收到羽绒服验收后向海燕服装公司签发了仓单。12月初，原告第一百货商场向海燕服装公司订购了20万件羽绒服。海燕服装公司为了简便手续使第一百货商场早日提货并节省交易费用，将仓单背书转让给第一百货商场。该仓单转让未经富来货仓公司签字盖章，但事后通知了富来货仓公司。第一百货商场持背书的仓单向富来货仓公司提货时，富来货仓公司以第一百货商场不是合法的仓单持有人为由拒绝交付羽绒服。第一百货商场则认为，该仓单已由原存货人合法背书转让给商场，并已通知了富来货仓公司，富来货仓公司应履行返还义务。由于富来货仓公司拒不给货，耽误了时节，羽绒服作为季节性商品已过销售旺季，第一百货商场遭到了损失，遂向法院起诉，要求富来货仓公司赔偿损失。

【评析】

本案的争论焦点是海燕服装公司转让仓单的行为是否有效？

仓单是指保管人在收到仓储物时向存货人签发的表示收到一定数量的仓储物的有价证券。填发仓单是保管人的合同义务。《合同法》第385条规定：“存货人交付仓储物的，保管人应当给付仓单。”

《合同法》第387条规定：“仓单是提取仓储物的凭证。存货人或者仓单持有人在仓单上背书并经保管人签字或者盖章的，可以转让提取仓储物的权利。”可见，仓单具有提取仓储物和转移仓储物所有权两个方面的效力。

仓储合同是以仓储物的储存为目的的，存货人将仓储物交付给保管人，仓储物的所有权并没有发生转移，仍然归属于存货人。保管人于存货人交付仓储物时，应向存货人交付仓单。仓单持有人有权根据仓单请求保管人交付仓储物。因此，仓单就代表着仓储物，是提取仓储物的凭证。既然如此，对于仓单持有人来说，持有仓单就可以主张权利，提取仓储物；对于保管人来说，认仓单不认人，只要仓单形式上合法，就应将仓储物交付与仓单持有人，同时收回仓单。

由于仓单代表着仓储物，所以仓单的交付，就意味着物品的所有权的转移，与物品的交付发生同一效力。也就是说，仓单的转移，就意味着仓单所代表的仓储物所有权的转移。当然，仓储物所有权随仓单的转移而转移，则仓储物的风险负担也会随之转移。由于仓单属于记名证券，所以仓单的转移应当通过法定的方式进行。根据《合同法》的规定，仓单持有人应当在仓单上背书并经保管人签字或盖章。如果仓单持有人只在仓单上背书但未经保管人签字或盖章，即使交付了仓单，转让行为也不生效力。当然，如果仓单中明确记载了不得背书的，则仓单持有人即使作了背书，也不能发生转让提取仓储物权利的效力。

在本案中，富来货仓公司已储藏海燕服装公司交付的羽绒服，并签发了仓单，此行为不存在瑕疵。海燕服装公司与第一百货商场之间的买卖合同也已有效成立，两公司合意转让仓单，并交付了仓单，但该仓单的转让没有富来货仓公司的签名和盖章，所以该仓单的转移仓储物所有权的效力并没有发生。第一百货商场不是羽绒服的合法所有人，富来货仓公司不承担对第一百货商场返还羽绒服的义务。

第五篇：A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词 审判长、审判员：

国浩律师集团（天津）事务所接受原告A公司的委托，指派我担任A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案案第一审代理人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。

一、原被告之间签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除 2007年10月31日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的的强制性规定，应认定为合法有效的合同。该合同约定由原告向被告出租位于天津市南开区复康路XX号房屋。该合同第五条第一款约定：“拖欠房租累计壹个月以上”，原告有权解除合同、收回房屋。截至2010年7月24日（先予执行之日），被告已经累计拖欠房屋租金共计21个月之久，且经多次催要未果。

代理人认为，《合同法》第227条明确规定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；此外，《天津市房屋租赁管理规定》第27条规定：“拖欠租金累计6个月以上的”，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋。本案中，被告拖欠房屋租金长达21个月，无论是法律规定的6个月还是当事人约定的1个月，均成就了合同解除的条件。

二、被告应向原告支付房屋租金3850000元

《房屋租赁合同》第二条第1款约定：“出租房屋价格全年总计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。由于被告已经累计拖欠房屋租金21个月，故应向原告支付房屋租金共计3850000元（220万/12月×21个月）。

对于被告提到的房屋面积问题，代理人认为，房屋面积问题不属于本案的争议焦点，不应作为被告拒付租金的抗辩理由。

其一，本案租金计算标准为整体计租而非按面积计租 《房屋租金合同》第一条明确约定：“甲方将位于天津市南开区复康路XX号总面积双方认定为3700㎡出租给乙方”。第二条第1款约定：“出租房屋价格全年共计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。

根据合同的约定，原告的计租方式是出租房屋的整体（1-3层）而不是依据具体的面积。按照通俗的讲法，本案属于典型的“打包出租”。因此，房屋的面积问题不应成为本案的争议焦点。

其二，租赁物的面积与合同约定的面积并不冲突 由于原被告双方对于出租房屋的面积没有明确约定为使用面积或建筑面积，根据《合同法》第61条的规定，应按照交易习惯确定。

合同中之所以约定为“双方认定为3700㎡”，便是因为在面积计算时，累加了天津市高层房屋公摊系数为1.33的公摊面积。因此，本案中出租房屋的实际面积与约定的面积并无冲突。

其三，被告放弃房屋面积鉴定申请，应当承担不利后果 庭审中，被告曾要求对涉案房屋的面积进行司法鉴定，但由于被告未支付鉴定费用，故未对此进行鉴定。

代理人认为，被告逾期不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果。

三、被告应向原告支付违约金770000元

《房屋租赁合同》第四条第9款约定：“如任何一方违约而致使本合同无法依照约定履行的，应向无过错方支付本合同项下租金总额中尚未交纳部分的20%作为违约赔偿金”。代理人认为，该条款是双方关于违约责任的约定，约定的内容和比例均符合相关法律的规定。鉴于被告拖欠房屋租金共计3850000元，因此，被告应向原告支付违约赔偿金770000元（385000元×20%）。

四、被告应向原告支付2008年、2009年采暖费266400元 《房屋租赁合同》第二条第3款约定：“供暖费由乙方负责，以上收费如市政府有关部门有变动，按市政府要求相应变动”。

截至2010年7月24日（先予执行之日），被告连续拖欠了2008年及2009年两个采暖期的费用。根据天津市物价局《关于我市调整非居民供热价格的通知》，2008年、2009年采暖期非居民供价格为每平方米36元。因此，被告应向原告支付2008年、2009年采暖期供热费用共计266400元（36元×3700㎡×2年）。

五、被告应向原告支付物业服务费56666元

《房屋租赁合同》第二条第4款约定：“全年物业服务费40000元”。

自2009年2月15日至2010年7月24日，被告已经累计拖欠物业服务费长达17个月之久。根据合同的约定，被告应向原告支付物业服务费56666元（40000元/12月×17个月）。

六、被告应向原告支付由原告垫付的保证金等费用476200元

因涉诉房屋如不能及时腾交原告，将严重影响原告的正常经营。故原告于2009年5月4日向南开区人民法院提出先予执行申请。

由于被告拖欠商场租户保证金等费用，导致商场租户拒绝腾交房屋。为了减少各方经济损失，原告为被告垫付了本应由被告支付的保证金等共计476200元。

原告认为，商场租户的保证金等费用均交纳给了被告。因此，本应由被告向商场租户返还全部费用。鉴于原告已经为被告垫付了全部保证金等费用，因此，被告应向原告支付保证金等共计476200元。

七、被告应向原告支付由原告垫付的评估费112000元 庭审中，被告提出对于涉诉房屋的装修、设施等进行评估鉴定，但拒不交纳评估费用。为了使庭审能够顺利进行，原告为被告垫付了评估费用共计112000元。代理人认为，该评估费用依法应由提出申请的被告承担。鉴于原告为被告垫付了该评估费用，因此，被告应向原告支付评估费共计112000元。

综上，代理人认为本案事实清楚、正确充分，依照法律规定及合同约定，原告的诉讼请求理据充分，依法应当予以支持，以维护国有资产保值增值。此致

天津市南开区人民法院

代理人：国浩律师集团（天津）事务所 杨超

2010年4月12日