博弈论与地方政府间土地政策的竞争性选择

第一篇：博弈论与地方政府间土地政策的竞争性选择

地方政府间土地政策的竞争性选择与博弈论

按照我国《土地管理法》规定，土地是为国家和集体所有的，但所有人是虚置或缺位的，真正行使土地占有、使用、处分和收益权利的是各级地方政府。他们在国家的法律框架内、上级政府的制度约束下管理着辖区的土地。土地是稀缺资源，国家实行用途管制制度，限制农地非农化。但事实上。许多地方政府仍通过农地非农化增加建设于洪低的攻击，没有任何地方会因为无地可供而使资金或项目外流的。在这样的背景下，地方政府只能在供地方式、价格、权利的保障和管理的灵活性等方面展开竞争，进行博弈，争夺资源。

一、理论基础—博弈论

博弈论是研究决策主体在既定规则下如何决策以最大化自己的效用，以及不同决策主体之间决策的均衡。1944年诺依曼和摩根斯坦恩合著的《博弈论和经济行为》奠定了博弈论的理论基础。接着，纳什、泽尔腾、海萨尼等人使博弈论最终成熟并进入实用。博弈论作为分析和解决冲突、竞争和合作的工具，在经济决策、企业管理、国际政治等领域得到广泛的应用。

博弈论由3个基本要素组成：1决策主体，又可以成为参与人或剧中人；2既定规则，可以理解为参与人可选择的策略和行动空间，又叫策略集；3效用，是可以定义或量化的参与人的利益，也是所有参与人真正关心的东西，又称偏好或支付函数。参与人、策略集合效用构成了一个基本的博弈。博弈可分为合作博弈和非合作博弈。两者的区别在于参与人在博弈过程中是否能够达成一个具体有约束力的协议。

二、地方政府间的博弈

地方政府之间为争夺项目或资金会展开博弈。假定有一个投资项目，投资方最后认为甲、乙两个地方政府符合项目所必须的资源、人才、交通和水电供应等基本条件，各地方政府也愿意接受该项目，并承诺将给予最优惠的税收条件和提供良好的服务。它现在要考虑的是以何种方式和价格来取得土地，最大限度的降低投资风险和投资成本。它会在甲、乙两地之间不断地游说、比较、以甲地的条件来挤压乙地，以乙地为筹码再向甲地要价。真假难辨，并迟迟不做决定。在这个博弈过程中，局中人是各地方政府；策略集是各地方政府可供选择的土地供应政策；效用就是赢得或失去的项目资金。土地供应政策包括供地方式，权利保障和地价等，在这里我们仅以地价为例说明地方政府间的博弈问题。最后的结果将是零地价供地。在这最后的均衡状态下，博弈双方没有胜利者，他们都选择最有利于自己的策略，但结果并非有利。

三、博弈的不良后果

在靠投资拉动的快速经济增长过程中，这种现象是大量

存在的。例如，苏北某地希望引进一个占地5000亩、年产20万辆的汽车项目，消息一出，就引来大批竞争者，包括来自苏州、无锡、北京等发达地区的政府。苏南等地开出了零地价的方案，财政压力无疑是巨大的。这种不良后果也逐渐开始显现，除了表现为政府在财力方面的损失外，它还表现在以下几个方面，一、妨碍产业升级。

二、加剧资本转移。

三、不可持续发展。

四、寻求双赢的博弈

按照亚当斯密的理论，在市场经济中，每一个人都从利己的目的出发，而最终全社会达到利他的效果。在这里，该原理失效了。地方政府间都从利己的目的出发，但结果是财政负担加重、耕地被大量占用、农民利益受到损害，极力争取的投资也没有一次而增加其可能性。可以从以下几方面做到避免这种“困境”，在不损害投资者利益的前提下，寻求双赢，符合国家的整体利益。

一、信息对称，如果信息对称，甲乙双方从共同的利益出发，从大局出发，互通信息，设定共同底线，这样投资商也就无空可钻。也就是说在信息对称的情况下，博弈双方才有可能做出对双方都有利的选择。

二、选择合作。事实上，仅有共享信息仍然不够，还必须有合作精神。合作是有利的“利己策略”。博弈双方变不合作为合作，协定垄断的价格联盟，无论投资商决定在那里投资，地价在同等条件下是一样的，这就是合作条件下的均衡状态。

三、改变规则。各地方虽有自己的利益，但他们有共同的上级，有更大范围的总体利益。因此由上一级政府来改变博弈规则，使地方政府共同遵守，是取得双赢的最重要手段，符合各方利益。

1、强制性合作，上级政府应当从维护它所管辖的区域利益出发，要求各下级政府在招商引资过程中必须精诚合作，公平竞争，一致对外。任何一方都不能擅自，单方面破坏这种合作前提下的均衡。

2、信息公开透明，不得借口商业机密而隐瞒。从本能将讲，博弈双方都有保守秘密的动机，这就需要上级政府对此进行规范。规定各地的地价信息必须公开，透明，不准暗箱操作。

3、制定最低价，不得以任何名义突破和变相补贴。上级政府对下属各地区的土地，根据土地取得的成本和土地使用的条件，确定各类用地的最低限价，内部掌握。各地在招商引资是必须严守该地价底线，不得突破。也不准以变相补贴的方式降价。

四、鼓励选择更好策略。地价只是筹码之一，地方政府还可以同德土地供应方式和权利保障来吸引投资，这是存在于策略集中的另外一部分可选手段。不同的使用方式对应着不同的取得成本和相应的权利。投资商倾向于以最低的成本取得最完备的权利，地方政府则会在法律的框架内尽量去迎合投资商的需要。不同的投资者根据其不同的需要和资金状况，在法律许可范围内可选择不同土地取得方式。总之要鼓励地方政府在法律的框架内，大胆创新，灵活处置，不以地价为唯一的博

弈策略。

在以投资拉动为主体的经济快速发展阶段，地方政府在招商引资过程中时常存在非合作博弈现象，这种现象在土地要素投入方面表现的较为突出。虽然地价供应土地可吸引投资进入，发展地方经济，增加就业岗位，但是也造成地方财政收入损失、产业升级困难、资本稳定性差和发展的不可持续。为了促进区域经济效益的最大化，地方政府在未来的引资过程中应从集体利益出发，从大局着想，尤其是在土地供应价格上应采取合作博弈的方式。同时，在土地供应方式上地方政府可以采用更为灵活的可转换为出让的租赁方式。综上所述，地方政府应结合博弈论的观点，具体应对新项目时严格把关，有效控制新增建设用地增长，变“招商引资”为“招商选资”。

第二篇：地方环保政策与新闻

广东佛山：污泥处置成本拟计入污水处理费

2012-03-30 09:31 作者：尹辅华

来源：南方日报

记者昨日从广东省佛山市物价局获悉，由于2012年食品类价格上涨压力依然存在，今年佛山市CPI涨幅预计约在4%左右。而今年全市物价部门将在水、车用燃气、垃圾回收等七项进行价格改革。

解决只处理水不处理泥的“二次”污染

污泥处置成本拟计入污水处理费

许多市民也许不清楚，污水在处理过程中，会产生大量难以处理的污泥。以禅城区为例，已运行的镇安污水处理厂、东鄱污水处理厂、沙岗污水处理厂和城北污水处理厂日污水处理能力达50万立方米，产生污泥约300吨，这些污泥，只能送往有资质的填埋场进行处置。但是，含水率达到80%以上的污泥大大地挤占城市固体物质的填埋场地，造成城市“三废”处置的恶性循环。

“佛山首个污泥处理项目，即南庄污泥处理项目建成后，主要接纳禅城区及附近污水处理厂经机械脱水后的污泥，将遵从‘最小环境影响下的最经济方案’原则，引进国际先进、运行稳定、安全的干化工艺和设备，将污水处理厂产生的污泥进行干化、减量、灭活等处理。成为颗粒状的干泥，体积减少三分之二以上，大大节省填埋空间。”佛山水业集团副总经理苏锡波介绍说，污泥经过热处理后，其中的病菌、细菌含量已达到安全水平，可以作为填埋场的覆盖料，杜绝对周边环境的二次污染，提升污水处理的环境效益，并为日后污泥的多方面处置，如焚烧、回填、作建材、林业使用等留有空间。

而一旦污泥处理项目在全市开启，势必会对先行污水处理收费有较大影响。据记者了解，2009年我省就拟把污泥处置费用纳入污水处理收费体系，技术突破可将污泥含水量降到60%以下，有望2—3年内实现规范化处理，而今年佛山物价部门提出的《利用价格杠杆促进环境保护的意见》中，就包括了建立污泥处理收费体系，将其计入污水处理费等内容：佛山探索污水处理定价机制，逐步按照完全成本制定价格，将污泥处置成本计入污水处理费中。分类垃圾回收处理有新政策

禅城、顺德已先行摸点

据介绍，今年市物价局准备研究建立有利于推行分类垃圾回收处理的收费政策，逐步按照生活垃圾产生量和“用水消费量折算系数法”计算方式深化垃圾处理收费改革。而这个“用水量折算系数法”在深圳、惠州等城市进展顺利，实施该收费法后，城市垃圾处理费的收缴率达到90%以上。

本月禅城区在全市首先提出采用“用水量折算系数法”征收垃圾处理费，以往未安装一户一表的用户、大表单位用户、村委会未能通过供水公司代收垃圾处理费的，也可通过供水公司代收，从而解决以往不能扣收垃圾处理费和个别单位私自聘请外运公司的问题，堵截了收费漏洞；同时避免了按量计算时少报或瞒报垃圾产生量的现象，有利于提高收费工作的准确率。

此外，按水量折算系数法征收垃圾处理费后，基本上可免去收费人员上门收取垃圾处理费，也可减少工作人员上门核定垃圾量的工作量，节约人力资源，降低收费成本。禅城区环卫处主任廖伟清介绍，“用水量折算系数法”的收费原则是哪个住户的人多，所产生的垃圾就多，用水量也多，该付的垃圾处理费也应该相对较多，实现相对的公平合理。

而稍晚提出“用水量折算系数法”的顺德区则称，“按照顺德居民的用水量测算，实施新标准后，大约有七成居民的垃圾处理费支出可降低”。

附表：1 合作经营协议书

甲方： 乙方： 经甲乙双方友好协商，就中石油煤层气保德区块地面工程合作经营事宜，自愿达成如下协议，以资信守：

一、合伙宗旨：共同合作、合法经营、利益共享、风险共担。

二、合作经营项目：中石油煤层气保德区块地面建设工程。

三、合作经营地点：山西省保德县。

四、出资金额方式：期限垫付。

1、甲方以现金方式出资200万元；乙方以现金方式出资200万元（主要用于补足前任合伙人撤资款项）。

2、合同签订之日乙方向甲方交付100万元投资款，剩余100万元乙方须在2012年3月31日前全额到位。3、2012年3月31日前应付前任合伙人撤资的17万利息，双方各承担8.5万元。

4、乙方垫付2012年2月开工前期全部费用。（回款前）

五、股份划分：甲方 %、乙方 %。作为确定盈余分配和债务承担的基础。

六、合作期间甲乙双方的出资为双方共有资产，不得随意请求分割。

七、甲乙双方的任何一方原则上不得中途退撤，任何一方在不给合作事务造成不利影响的前提下可以退出，但须经双方协商认可。

八、甲乙双方的分工、权力与义务：

1、甲方为合作项目的负责人，全面负责合作业务的日常经营与管理，重点负责商务活动及工程的回款工作。费用不得超过工程总额的10%。

2、乙方负责合作项目的生产，施工、安全工作。

3、以甲方公司的名义，在保德县与当地银行开设账户，双方各留印鉴、共同管理。乙方负责施工过程中的财务工作，对于涉及财务、账目以及借款、还款、日常投资等资金使用事项在超过 元额度（元以下的应各自记账留存凭证定期对账），应许甲乙双方协商一致方可进行。同时，甲乙双方都有对财务账目的监督权利。

九、盈余分配与债务承担：

合作双方共同经营，共同合作、共担风险、共负盈亏。

十、合作任一方违反本协议导致合作损失的，应当对另一方承担。本协议未尽事宜，双方协商解决。

本协议一式 2 份，甲乙方各执一份，经甲乙方签字画押后生效。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

第三篇：中国经济形态与政策选择

中国经济形态与政策选择

--财务管理112班 郭一名 110602021

5摘要:目前，中国经济已悄然进入新“拐点阶段”，进入经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策消化期，这使得我们面临的经济形势更趋复杂，挑战来自“增长减速”和“结构调整”，来自内部和外部等多个方面，经济运行中不确定性、不平衡性和脆弱性凸显。2014年重要任务就是如何平衡中长期改革与短期增长之间的关系，如何平衡结构调整与防控风险之间的关系，这是摆在中国经济面前的新挑战。

关键词：2014经济形势和政策 改革与平衡

正文：

改革开放35年来，我国经济建设取得举世瞩目成就，经济总量跃居世界第二位。但是，我国仍然处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，社会主义初级阶段的社会主要矛盾没有变，我国是世界上最大发展中国家的国际地位没有变，解放和发展社会生产力是中国特色社会主义的根本任务没有变，因而经济建设作为党和国家的中心工作也没有变，这就决定了经济体制改革必然是全面深化各项改革的重点。

2014年是全面深化经济体制改革元年，但也必定是改革与风险相互交织新阶段的开始，因为改革之路绝非一帆风顺。我们必须认识到，改革未必直接惠及短期增长，中国经济将不可避免经历转型阵痛期，这使得在2014年宏观政策目标的平衡中，“控风险”的重要性增加。中长期看，随着改革政策的落地，全社会资源配置效率将会逐步提高。然而，短期看，一些领域的改革反而会对短期经济增长和价格带来冲击。此外，真正实现让市场在资源配置中发挥决定性作用，就意味着政府必须放开对资源要素的过度垄断，政府主导投资驱动模式将有所弱化，如果在一段时期内生产增长的接力棒不能有序交接，那么，就很可能出现经济增长动力的“空档期”。

要做到加快转变政府职能，就要抓好简政放权的先手棋，进一步完善放管结合的体制机制。

1、重点取消对投资创业就业影响大、对经济社会发展制约明显的行政审批事项，更大限度地向市场放权、给企业松绑，更大程度地让人民群众受益。

2、该下放的事项要坚决下放，充分发挥地方政府贴近基层、就近管理和便民服务的优势。

3、深化投资审批制度改革，取消或简化前置性审批，充分落实企业投资自主权，推进投资创业便利化。

4、加快建立和完善权力清单制度。行政审批事项一律以清单形式向社会公开。清单之外的，一律不得实施审批，让政府部门“法无授权不可为”。

5、进一步完善宏观调控体系，推进宏观调控目标制定和政策手段运用机制化。坚持权力和责任同步下放、放活和监管同步到位。应当取消的审批事项，要真正放给市场和社会，不能避重就轻、放小留大。要加强事中事后监管，建立横向到边、纵向到底的监管网络和科学有效的监管机制，严厉惩处坑蒙拐骗、假冒伪劣、侵犯知识产权、蓄意污染环境、违背市场公平竞争原则的行为。

6、建立科学的抽查制度、责任追溯制度、经营异常名录和黑名单制度，重点监控问题企业和违法违规经营者。2014年重要任务就是如何平衡中长期改革与短期增长之间的关系，如何平衡结构调整与防控风险之间的关系，这是摆在中国经济面前的新挑战。在宏观经济目标上，2014年中央工作经济会议并未提及。不过，从“全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，抓住

机遇保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整，努力实现经济发展质量和效益得到提高又不会带来后遗症的速度”的表述来看，似乎释放了一定信号。尽管新一届政府对经济增长减速的容忍度提高使得经济增速的上限下移，但要保证实现2020年GDP翻一番的目标，增长底线在6.8%左右，7%很可能被确定为2014年宏观经济的增长目标，而这也是未来五年经济潜在增长率的均衡水平。经济增速下一个台阶，关键是要质量上一个台阶，这需要寻找增长动力转换的“平衡艺术”，推动“体制改革－结构调整－稳定增长”进入良性循环。

在这一环节中，要做到着力推进财税价格改革和深化国有企业及科技体制改革。财税体制改革的目标是建立现代财政制度。

1、要实施全面规范、公开透明的预算制度，积极推进预决算公开，建设阳光政府，让人民群众看明白、能监督。实行全口径预算管理，加大政府性基金预算、国有资本经营预算与公共预算的统筹力度。

2、实行中期财政规划管理，建立跨预算平衡机制。同时，继续扩大营改增试点范围，促进服务业发展和产业结构优化升级。

3、改革完善消费税制度，抑制高耗能、高污染产品消费，合理引导高档消费品和高端服务消费，鼓励居民基本生活消费。坚持正税清费，推进煤炭资源税改革和房地产税、环境保护税立法相关工作。

金融体制改革要更好地服务于实体经济和社会事业发展。

1、加快推进利率汇率市场化改革，有序推进人民币资本项目可兑换。

2、进一步完善人民币汇率市场化形成机制，加大市场决定汇率的力度，增强人民币汇率双向浮动弹性。

3、有序放宽金融机构市场准入，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小银行等金融机构，引导民间资本参股、投资金融机构和融资中介服务机构。

4、推进政策性金融机构改革，健全可持续运营机制。建立存款保险制度，健全金融机构风险处置机制，保护存款人利益。加快发展多层次资本市场，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。

深化国有企业改革，深入研究和准确定位国有企业的功能性质，区分提供公益性产品或服务、自然垄断环节、一般竞争性行业等类型，完善国有企业分类考核办法，推动国有经济战略性调整，增强国有经济的市场活力和国际竞争力。以管资本为主加强国有资产监管，推进国有资本投资运营公司试点。遵循市场经济规律和技术经济规律，有序推进电信、电力、石油、天然气等行业改革。

加快科技体制改革要突出以创新支撑和推动产业结构优化，促进产业由价值链低端向中高端跃升。强化企业在技术创新中的主体地位，鼓励企业设立研发机构，牵头构建产学研协同创新联盟。加大中小企业发展专项资金对科技创新的支持力度。充分发挥市场对科技创新的导向作用，健全促进科技成果转化和产业化的体制机制。

发挥市场机制对产业结构优化升级的决定性作用。抓紧清理各类优惠政策，强化环保、安全、能耗、用地等标准，通过市场竞争实现优胜劣汰，促进落后、过剩产能退出，推动企业加强管理创新和商业模式创新。完善设备加速折旧等政策，促进企业技术改造。建设创新平台，推动战略性新兴产业发展。

提高服务业发展水平，让人民群众像选择商品一样有更多的服务可选择。依靠改革推动和开放倒逼机制，加快健康服务业、养老服务业、节能环保产业、文化创意和设计服务、现代物流、电子商务、信息消费、物联网和互联网等服务业发展。

在防范债务风险上，与其他发达国家相比，尽管我国总杠杆率低于大多数发达经济体，仍是一个比较安全的水平，尚处在温和、可控阶段。不过鉴于金融危机之后我国债务水平上升速度较快，债务增长空间逐步减少，债务风险不能忽视。

在宏观政策选择上，是在“宏观政策取向不变”的前提下，很可能将尽量少用总量性政策，而更多运用结构性和功能性政策。因为结构性政策在一定程度可能对冲经济下行压力，比如灵活使用再贴现、再贷款、常备借贷便利、差别存款准备金率等工具的保持流动性合理适度；以减轻宏观税负，激发企业活力为目标的结构性减税政策等等。

在选择改革突破口上，从兼顾短期增长与中长期结构调整，供给端改革、激发内生动力改革也许更受重视。近两年，中国经济金融呈现“一头冷一头热”分化格局。特别是2013年以来，不断攀升的社会融资总量以及表外融资、债券融资大幅增长，与持续下行的经济增速和宏观经济产出形成极大反差，表现出明显“避实就虚”倾向。

做好短期与长期衔接上，进一步落实三中全会精神，必须选好改革的突破口，金融、产业、对外开放领域成为“三位一体”的改革，这充分体现了“做强实体经济，做实虚拟经济”的发展思路。产能过剩、金融空转、产业资本回报率下降都与国家实体竞争力低下，改革滞后密切相关。

中央在这几个方面重点发力，围绕服务经济转型升级和全要素生产率提升而展开，提高直接融资比重，创新金融支持实体经济模式，促进产融结合，提高资金使用和资本配置效率将是破解深层次矛盾和经济两难的关键。

30多年改革开放的一条重要经验，就是始终坚持以经济建设为中心不动摇，把经济体制改革作为各项改革的重点。要全面建成小康社会，建设社会主义现代化强国，必须抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，坚持以经济建设为中心，切实推进经济体制改革和其他方面体制和制度改革。改革已经进入了攻坚期和深水区，经济体制改革任务更重，涉及范围更广，遇到难题更多，群众期待更高，改革难度更大。逆水行舟，不进则退。稍有松懈就可能前功尽弃。一鼓作气，以更大的勇气继续深化经济体制改革，才能开创出一片新天地。

第四篇：海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

琼地税发[2004]122号

为进一步规范、完善和推动我省土地增值税的征收管理工作，堵塞税收漏洞，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的有关规定，现将土地增值税有关政策及征管问题明确如下，请遵照执行。

一、关于土地增值税征收方式问题

（一）预征和清算相结合的办法

对从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目（经济适用住房、安居工程除外），采取预征和清算相结合的办法征收土地增值税。即以房地产项目销售收入（或预收帐款）为土地增值税的计税额，按月预征，待该项目竣工结算并全部实现销售后再进行清算，多退少补。

房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。

经济适用住房、安居工程是指经省政府批准建设的经济适用住房、安居工程。

（二）据实计征的办法

除从事房地产开发的纳税人销（预）售其开发的房地产项目外的房地产转让，按实际增值额计算征收土地增值税。

纳税人应在转让房地产的次月的１０日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，同时报送《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》。

二、关于土地增值税预征率等相关问题

（一）预征率问题

海口、三亚市的预征率为１％－２％，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，并报省地税局备案；其他市县的预征率为１％。

（二）纳税人应按照取得的房地产销售收入（或预收帐款）和规定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式为：应预缴税款＝房地产销售收入（或预收帐款）×预征率。

（三）土地增值税实行按月预缴。纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，在３０日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》；房地产项目销售期间，每月的１－１０日报送上月的《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》，按规定预缴土地增值税。

三、关于土地增值税的税款清算问题

（一）纳税人应在房地产单位项目竣工结算并全部实现销售后３０日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

１、土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；

２、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

３、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税纳税申报表及预缴土地增值税完税凭证；

４、项目竣工结算资料，以及主管地税机关要求提供的其他的与转让房地产有关的资料。

（二）主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在７日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时予以清算。

（三）对纳税人已竣工结算并全部实现销售的房地产单位项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关可报经各直属地方税务局批准进行土地增值税清算。

（四）为了堵塞税收漏洞，对已竣工，且销售面积达到可销售面积９０％（含９０％）以上的房产单位项目，不管其项目是否办理结算，在一年内（自销售面积达到可销售面积９０％之次月起计算），若剩余的房产还未全部实现销售，或项目仍未办理结算的，税务机关可对该房产单位项目已销售部分，核定扣除项目，进行税款清算。剩余的房产，按实际销售据实征收土地增值税。

四、关于普通标准住宅的确认标准问题

除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过４０００元，其他市县，不超过２０００元的，为普通标准住宅。

五、关于扣除项目确认问题

（一）纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《暂行条例》和《实施细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。

（二）纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额：

１、土地费和房地产开发成本（即《实施细则》第七条规定

（一）、（二）两项合计金额），由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的５０％至７０％的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。

２、房地产开发费用按《实施细则》第七条规定的（一）、（二）两项合计金额的１０％给予扣除。

３、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。

４、纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分

摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。

（三）一些国有企业由于改组改制或关停，为了安置职工而转让企业的土地（原

属政府无偿划拨的土地），有关政府部门免收该企业转让土地应补缴的土地出让金，考虑到这些企业较困难，且转让土地所得收入用于安置职工，因此，在计征土地增值

税时，对政府部门免收的土地出让金，视同企业缴纳的土地出让金，给予扣除。

六、对２００４年７月１日前已竣工结算并全部实现销售的房产单位项目，还未进行土地增值税税款清算的，纳税人应在２００４年９月３０日之前向税务机关申请

土地增值税清算，逾期不申请清算的，严格按照《征管法》的有关规定处理。

七、本通知对原《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知》（琼地税发［２００２］３６５号）规定的预征率等内容作了调整，为了保证

新老政策的衔接，２００４年７月１日前，已按《暂行条例》及《实施细则》或琼地税发［２００２］３６５号文规定缴纳或预缴土地增值税的销（预）售收入，不再按本通知规定的预征率预缴土地增值税；此前从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目取得的销（预）售收入，凡未预缴土地增值税的，纳税人应在２００４年９月３０日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增值税，逾期不申报预缴的，除补征税款外，自２００４年 １０月１日起计算加收滞纳金。

八、对纳税人未按规定期限办理纳税申报和缴纳或预缴税款的，严格按照《征管法》的有关规定加收滞纳金和处罚。

九、各直属地方税务局接到本通知后，要高度重视，加强领导，及时做好土地增值税政策宣传，切实强化土地增值税税源控制，密切与土地房产管理部门协作，开展房地产税收专项检查，保证税款及时足额入库。

本通知自２００４年７月１日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。各直属局在执行中若遇到问题，请及时向省局报告。

关于土地增值税若干政策问题的补充通知

琼地税发〔2004〕174号

各直属地方税务局、省局稽查局： 《海南省地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（琼地税发［2004］122号，以下简称《通知》）下发后，各地陆续提出一些问题，经研究，现将《通知》未明确的有关问题补充如下：

一、《通知》第七条“为了保证新老政策的衔接，……凡未预缴土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增税”是指2004年7月1日前,纳税人已按有关规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，不再按《通知》规定的预征率预缴土地增值税；此前凡未按规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按《通知》规定的预征率申报预缴土地增值税。

二、销售转化的经济适用住房，暂不预征土地增值税，已预征的，暂不退还，待清算时多退少补。转化的经济适用住房，是指经当地政府有关行政管理部门批准，实行限价销售的积压房地产。不属于预征对象的经济适用住房（安居工程）和转化的经济适用住房，其销售达到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三条第四款的规定执行。

三、纳税人建造的商住楼、综合楼、写字楼等商住两用性质的房地产，不属于普通标准住宅，不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定。

四、《通知》第五条第二款规定的“50%至70%”的成本扣除，已考虑了加计扣除的因素，因此，对财务不健全的房地产开发纳税人计征土地增值税时，不再给予加计20%的扣除。

二○○四年八月二十日

第五篇：河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知

豫地税发[2010]28号 2010-03-17

各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县(市)地方税务局：

为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：

一、土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

(一)普通标准住宅1.5%；

(二)除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目4.5%。

二、土地增值税核定征收率

(一)普通标准住宅2%;

(二)除普通标准住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目5%；

(四)符合第三条第(二)项条件的8%。

三、土地增值税的核定征收

所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列(一)、(二)项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。

(一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；

2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；

3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；

凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

(二)房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。

1、擅自销毁账簿；

2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；

3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；

4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；

5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；

6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

依据豫地税函[2010]202号：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。

转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。

五、转让二手房的问题

个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。

个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。

六、土地增值税清算主体

根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件(包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的)后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。

七、土地增值税清算审核

(一)纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县(市)、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。

(二)审核人员的组成

各省辖市、县(市)、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科(所)等相关部门的人员组成。

八、其它问题

(一)个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。

(二)个人转让二手房的减免税手续

个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县(市)、区主管税务机关审批。具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。

九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退(抵)少补。

十、本通知自2010年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。

豫地税函[2010]202号 河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知 豫地税函[2007]113号 河南省地方税务局关于税务中介机构进行土地增值税清算鉴证有关问题的通知