【房地产】两部委联手摸底土地出让收入账单

第一篇：【房地产】两部委联手摸底土地出让收入账单

两部委联手摸底土地出让收入账单

国土资源部将联合财政部共同展开土地出让收支管理调研，拉开地方政府土地财政改革的大幕。

国务院日前发出了关于土地出让收支管理的要求，国土资源部已按照国务院的要求，将其细化成调研方案。

中国土地勘测规划院地政研究中心一位人士表示，调研主要是摸清地方土地出让收入真实情况，土地出让收入管理制度存在的问题，尤其是土地出让金如何使用的问题。

由于此次调研具有国务院要求改革土地出让金管理制度的背景，引起地方政府高度关注。

江苏省某市城投公司负责人对记者表示，地方土地出让金已经承担了太多责任，大部分地方政府的民生项目、基础设施建设均由土地出让金来承担或担保。今年又增加了保障房建设和水利设施建设各提取土地出让金纯收益10%的任务。该人士以“不堪重负”来形容地方政府土地出让金的使用情况。

土地出让金雾里看花

此次摸底调研，就是要盘查地方政府的土地出让收支账单

保障房建设需要钱，水利设施建设需要钱，城市建设需要钱，而这些钱都需要从土地出让金中出。

怎么切分土地出让金这块蛋糕，让地方政府颇费思量。

担任多个城市开发顾问的北京大岳咨询公司总监李伟表示，尽管很多地方政府保障房建设资金缺口较大，但从此前审计署等部门的调研结果来看，很多地方政府的土地出让金提取比例没有达到10%。

根据住建部的统计数据，2011年全国保障性安居工程计划建设1000万套，投资1.3万亿元左右，其中5000亿元由中央和地方财政投入，其余的需要银行信贷、开发商等民间资金的集体参与。

据《政府工作报告》，2011年中央财政中保障性住房的补助资金为1030亿元。也就是说，地方财政需出资4000亿元左右。按照去年全国土地出让收入2.7万亿元（国土部口径）计算，今年保障房建设可从土地出让金中吸纳2700亿元的资金，再加上几百亿元的公积金收益入账，地方财政承担的保障房资金投入似乎并非如此艰难。

不过，中国房地产学会副会长陈国强表示，关键是地方政府该用的资金有没有足额用上，比如土地出让净收益和公积金收益的划拨。

4月份刚刚完成地方督察的国务院房地产调控督察组在调研报告当中，就反映了部分地方政府保障房建设资金和土地供应落实不到位的问题。

据接近财政部的人士介绍，财政部和国土部此次摸底调研，就是要盘查地方政府的土地出让收支账单，例如有没有足额划拨10%资金至保障房建设。

财政部财科所副所长刘尚希表示，地方政府的土地出让收支主要存在两个问题，一方面地方政府的土地财政屡创新高，2010年，全国土地收入达到2.7万亿，同比增长106%；另一方面，巨额的土地出让收入无法足额划拨至保障房建设领域。除了保障房建设需要从土地出让金中获得资金支持外，今年的“中央一号文件”规定，地方还要从土地出让金中提取另一个“10%”保障水利设施建设。

刘尚希表示，若要保证地方政府落实这些政策，就必须对土地出让金管理制度“动手术”。前述江苏某市城投公司负责人表示，如果不改革分税制现存的问题，解决中央和地方事权财权不匹配的问题，仅向地方政府“开刀”，要求地方政府上缴或者重新分配土地出让金，并不能根本解决保障房等建设项目的资金缺口。

财权事权如何平衡？

地方直言：如要重新切分土地出让金，首先要完善分税制

刘尚希表示，土地出让收支的制度迫切需要进一步完善、落实。一方面对地方土地出让收入过快增长必须有所限制；同时，地方土地收入的支出也必须明

确，按国务院的规定严格执行。

根据2007年制定实施的《土地出让金管理办法》，全部的土地出让收入应纳入地方国库，并全部纳入地方政府性基金预算。此外，在土地出让支出方面实施“收支两条线”、“专款专用”。地方政府的土地收入应专项用于土地建设、水利建设、保障房等领域。

不过，以2007年审计数据为例，有18个省（区、市）共626.42亿元土地出让收入未纳入地方政府财政预算中。

对此，中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，土地出让金“体制”外流动并不罕见。由于当前中央和地方的事权财权分割，地方政府需要承担教育、科技等各项任务，接受政绩考核，在资金不充足的情况下，就开始打土地出让金的主意。由此，地方政府推高土地出让价格的积极性也不断膨胀。

国家土地副总督察甘藏春日前曾公开对媒体表示，目前这种土地财政不可持续，必须尽快终结；其中的制度性问题不能回避，必须尽快破解。

此前，国土资源部已经在尝试一系列土地出让方式改革的举措。比如，完善土地招拍挂出让制度，以及创新运用的“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让等模式。从限制地价入手，限制土地收入过快增长。

不过，在房地产调控空前严厉的背景下，长期以来土地财政的地方政府面临的资金压力也是空前的。

据中国指数研究院统计数据，2011年一季度，全国主要城市土地出让金同比下降30%以上，其中北京下降了55%，上海下降了32%，杭州下降了29%。北京一家房地产开发商负责人在亦庄力宝广场售楼处开放仪式上对记者说，由于土地市场变化，开发商目前都不出手拿地。

一方面是保障房建设任务的大幅加码，另一方面是房地产调控带来的土地出让收入萎缩，更有货币政策收紧带来的地方融资平台缺口。重重压力之下，地方政府能否配合土地出让金管理制度改革成为疑问。

上述江苏某市城投公司负责人直言，如要重新切分土地出让金，首先要完善分税制，改变中央和地方政府的财权事权分配状态。

据前述接近财政部的人士介绍，当前土地财政的大方向不会有很大改变，主要任务是完善前期的规定，并加以落实。不过，对于从根本上改革土地财政，此次调研也会发挥作用。

文章来源：21世纪经济报道

第二篇：隆回县土地出让收入的情况汇报

关于我县国有土地使用权出让收入及

使用管理情况的汇报

隆回县人民政府（2012年4月13日）

真诚地欢迎蒋处长一行莅临隆回检查指导工作，衷心感谢各位领导一直以来对我县的关心和支持。

我县位于湘中偏西南，是近代伟大思想家魏源的故乡。总面积2866平方公里，辖26个乡镇，1005个村（居、社区），总人口 120万, 是国家扶贫开发工作重点县、武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点县、湘西地区开发项目县、比照执行西部大开发优惠政策县、革命老区县。2011年全县完成国内生产总值93.3亿元，比上年增长11.6%；财政总收入5.23亿元，比上年增长28.8%。

根据《湖南省财政厅关于开展全省国有土地使用权出让收入及使用管理专项检查的通知》（湘财监函„2012‟20号）要求，我县组织相关职能部门对2010、2011土地出让收入的征收、使用管理进行了自查。现将有关情况简要汇报如下：

一、关于贯彻落实相关法律法规政策情况

为建立规范有序的土地市场，我县严格按照土地管理法律法规和各级文件规定，依法依规依程序出让每一宗土地，严格规范征收和使用土地出让收入。一是切实加强对国有土地使用权出让转让工作的组织领导和综合协调，成立了国有建设用地

出让协调决策工作领导小组，坚持定期研究土地出让工作和出让收入的征收使用管理，对于出让方案、出让方式、出让起始价和底价等，均实行集体研究和讨论，确保了土地出让工作的依法有序进行和出让收入的规范使用管理。二是认真落实经营性用地、商品住宅和工业用地招拍挂出让制度，凡属经营性用地、商品住宅和工业用地的，一律采取招拍挂出让，并通过湖南省国土资源厅的交易系统开通了网上挂牌。三是严格供地程序管理，我县每供应一宗土地均按照国土资源部相关规范的要求，通过国土资源部土地动态监测与监管系统发布出让公告、成交结果、签订出让合同或划拨决定书，并同时通过县国土资源交易管理中心、县人民政府门户网站、隆回电视台等渠道发布相关信息。四是严格规划条件管理，对未设置规划条件的土地一律不予出让，对提高容积率的土地一律按规定补交土地出让价款。五是切实加强土地出让收入的征收管理，严格按出让合同的约定及时足额收缴土地出让价款，并直接缴入国库，对未缴清土地出让价款的一律不予发放土地使用证。六是严格按照国办发„2006‟100号文件及财政部、国土资源部土地出让收入管理办法征收、使用和管理土地出让收入，创新土地出让收入缴纳方式，除工业经济开发区个别项目采用分期缴纳外，全部一次性缴足土地出让金后方可办理有关手续，土地出让收入使用的重点则倾向于征地和拆迁补偿、土地开发、支持新农村建设、城市基础设施建设和城市廉租住房保障等。

去年，为了全面贯彻落实中央、省、市治理工程建设领域

突出问题工作精神，我县开展了土地专项清理整治行动，对县城城郊非法买卖集体土地、圈占土地的现象进行严厉打击。县委、县政府出台了《关于进一步加强土地管理的意见》，县委书记、县长发出了《致全县人民的公开信》，共拆除违法建筑2300余平方米，追缴出让金760余万元，刑事拘留3人、双规2人，有效遏制了违法用地行为，规范了土地管理秩序。

二、关于土地储备、供应和出让情况

我县于2004年成立土地储备中心，负责城市土地经营储备和补充土地储备，高度垄断了土地一级市场，充分搞活了土地二三级市场，所有国有出让土地全部进入储备笼子，做到了一个口子进水一个龙头放水。2010年，全县供应国有建设用地166宗42.5公顷，其中出让土地165宗37.2公顷，划拨土地1宗5.3公顷，总成交价款9992.2万元。按出让方式统计，2010年出让的土地中，招拍挂出让土地63宗28.8公顷，协议出让土地102宗8.4公顷。2011年全县供应国有建设用地182宗55.75公顷，其中划拨土地4宗5.68公顷，出让土地178宗50.07公顷，总成交价款11463.2万元。2011年出让的土地中，招拍挂出让土地82宗46.2公顷，协议出让（指企业改制土地出让和划拨土地补办出让手续）土地96宗3.87公顷。

三、关于土地出让收入征缴情况

我县由县国土资源局使用省财政部门统一印制的专用票据，代表县政府统一收取土地出让金，出让金实行专户储存，专款专用，主要用于城市基础设施建设和土地开发整理。

县国土资源局在办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押手续前，由地产股开具土地出让金缴款通知单，当事人凭缴款通知单将出让金直接缴入财政专户，县国土资源局分户整理缴款收据和有关材料，定期集中报县政府审批后，再办理出让、转让、出租、抵押等手续。同时，我们严格按照规定征收土地出让金，杜绝了随意减免现象的出现。为了保证土地出让收入及时足额征收到位，我们突出做好了以下工作：一是加强审核把关，县国土资源局、县城乡规划局、县房产局严格把关，对未在规定时间内缴清土地出让价款的单位和个人，不予核发国有土地使用证、规划许可证、房产证。二是加强土地出让合同管理，对未严格履行合同条款的，依法及时解除土地出让合同，并按规定索赔。三是建立土地出让信用体系，对有未缴清土地出让价款记录的单位和个人，一律纳入黑名单，限制其参与新的土地出让交易活动。四是城乡规划、国土资源部门相互协作，加强对改变用途、提高容积率等土地出让金的补缴工作，确保了土地出让收入应收尽收。

四、关于土地出让金收入和支出情况

按财政核算口径，2010年全县共收缴土地出让金9808万元，其中招拍挂出让收入9336万元，补缴土地价款收入472万元；2011年共收缴土地出让收入11470万元，其中招拍挂出让收入11002万元，补交价款468万元。在土地出让收入的使用方面，由于我县是国家级重点贫困县，基础差，底子薄，可用财力极为有限，我们结合当前城镇建设正处于关键发展时期的具体县

情，把土地出让收入支出的重点放在了支持工业经济开发区建设、县城提质扩容、县域经济发展等方面，原则上工业经济开发区的土地出让收入全部用于其土地征收、拆迁补偿、用地审批和基础设施建设，促进了产业集聚和发展。乡镇土地出让的收入则按70%核拨乡镇的土地出让成本。2010年的出让收入共支出5435万元，其中安排城市建设支出3452.8万元，征地和拆迁补偿支出1498.2万元，其他支出484万元。2011年共支出19179万元，其中安排城市建设支出9026.4万元，征地和拆迁补偿支出2997.6万元，其他支出7151万元。

五、存在的主要问题

一是土地出让金尚未纳入基金预算。根据财政部等部委联合下发的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》精神，要求将土地出让收入全部纳入地方基金预算管理，但考虑到预算基数等多方面的原因，我县一直将出让金作为预算外资金进行专户储存，专帐管理。

二是由于我县是国家级贫困县，地域闭塞，经济发展很不平衡，基础设施相对落后，工业底子十分薄弱，为了加快发展，早日甩掉贫困落后的帽子，实现后发赶超，县委、县政府大力推行“工业强县”战略，在工业经济开发区土地利用过程中实行了一系列优惠政策，其中包含了以成本地价进行招商引资等措施。

三是“生地”出让多，土地价值未充分显现。由于政府财力匮乏，无法拿出足够的资金对征收和储备的土地进行前期开

发和包装，基本上以“生地”出让，所以价格相对较低，土地价值没有得到充分体现，在发挥土地效益、挖掘土地潜力方面，还大有文章可做。

四是土地出让收入的专项资金没有按规定计提。

六、整改措施及建议

针对我县土地出让收入及使用管理中存在的问题，我们将认真分析，积极整改，进一步加强土地供地计划管理，严格执行土地出让收入“收支两条线”规定，努力建立统一土地利用规划，统一土地市场，统一土地出让收入管理的全新土地经营管理模式。

一要坚决贯彻国家土地调控政策。2009年以来，国务院、国土资源部等相关部委出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发„2010‟4号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《财政部国土资源部监察部审计署中国人民银行关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综„2009‟74号、《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号等一系列加强土地管理、规范土地市场的政策和法规，为我们加强建设用地供地管理，规范土地市场机制建设提供了政策支持。我们将严格按照土地管理法律法规和政策文件，从有利于维护正常的土地市场秩序，有利于全县长远规划，有利于县域经济又好又快发展的大局出发，加强土地资源管理，积极营造严格保护土地、合理利用土地的良好氛围。

二要全面落实土地出让收入纳入基金预算管理。去年，我县财政局会同国土资源局起草了《隆回县关于国有土地使用权出让收支管理的规定》，按照国务院国发„2006‟100号文件和省政府„2011‟254号令的要求，对土地出让收支管理进行规范，该《规定》已经县政府常务会议通过，目前正在签发当中。《规定》出台后，我们将把土地出让收入全额纳入地方基金预算，严格执行“收支两条线”，依法依规计提各项专项资金，做到专款专用。同时，要建立社保资金、被征地农民保障资金、廉租住房保障资金，让土地收益惠及广大群众，切实改善民生。

三要加强土地供应计划管理，杜绝多头供地。编制供地计划是政府调控土地市场，优化土地供应结构，提高土地使用效益，促进节约集约用地的有效措施。今后，我们将根据实际情况，按照国家产业政策，在确保工业经济开发区用地，将工业经济开发区做大做强的同时，统筹安排各类用地。继续深化政府高度垄断土地一级市场，坚决杜绝多头供地的行为出现。充分发挥储备职能，加大出让土地的包装力度，推行“熟地”出让，提高土地经营效益。

四要强化部门责任，建立联动机制。建立规范有序的地产市场，做好国有土地出让收支管理，需要相关职能部门的相互配合，形成合力。我们将进一步加强组织领导和督促检查，确保国土资源部门严格按照土地供应计划和方案，公开、公平、公正出让土地使用权，县土地储备中心、交易中心严格按照土地利用总体规划、城市总体规划和有关规定，运用市场机

制充分搞活土地市场。要督促财政部门切实加强土地收购储备资金监管和土地出让收支管理，做好土地出让收支预决算编制，并及时拨付土地收购、土地出让中的有关款项，最大限度发挥土地出让收入的使用效益。城乡规划部门要加强土地储备、出让过程中的规划管理工作。在经营性建设用地出让前，将依据详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、容积率等规划设计条件，作为国有土地使用权出让合同的重要组成部分。在对建设用地和建设项目实施规划许可时，保持容积率指标规划管理的延续性和一致性。建设部门要将建设项目依法用地和履行土地出让合同的情况，作为建设项目竣工验收的主要内容之一，对应该实施招拍挂而未招拍挂的经营性项目，不得发放施工许可证。房产部门对应该实施招拍挂而未招拍挂的经营性项目或擅自改变原批准土地用途的，不得办理商品房预售或房屋产权登记手续。

第三篇：2013全年温州土地出让及房地产项目销售情况

一、2013温州土地出让情况

2013年温州市成功出让249宗地块，总面积达9698亩，成交总额达450亿元，创历年新高。出让总面积最多的三个区域分别是市区、平阳和苍南，分别为3028亩、1701亩和1443亩。继万科、万达、绿城、华润等巨头在温州全线布局后，新希望、东方城置地、正大商业、银泰、中塑集团和德信置业等也先后在温州拿地开发，新湖集团、大发集团、五洲国际、润嘉投资、港龙置业和森象置业等温商企业也先后回归拿地。

二、2013温州房地产项目销售情况

2013年温州市房地产开发商共计完成销售套数21485套，销售面积2527745.67平方米，销售金额4908034万元。温州市中梁地产(老中梁)最终以总成交金额651189.16万元，成交面积245366.91平方米，成交套数2445套，居全市开发商项目销售金额排行榜榜首。居其次温州万科中梁置业有限公司成交面积97560.8平方米，成交套数794套，成交金额307225.4万元；居第三温州恒富中梁置业有限公司，共计完成销售面积126894.82，销售套数1068套，销售金额289548.6万元。

三、温州房产网络媒体格局

2011年随着新浪乐居温州站成立，随后703房产、腾讯、焦点、蓝房、搜房、网易、楼盘网、温州房网、晚报易家网、温州淘房网等房产网络媒体先后在温州组建，各自拥有一片属于他们的业务领域。

第四篇：房地产企业收入的审核

房地产企业收入的审核

房地产企业收入的审核

一、房地产企业主营业务收入的审核

（一）开发产品完工确认的条件： 国税发[2009]31第三条：

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

之所以要区分完工开发产品和未完工开发产品是因为：完工开发产品与未完工开发产品企业所得税计算方法不一致。完工开发产品按照世纪实现的利润计算缴纳企业所得税，未完工开发产品按照预计利润缴纳企业所得税。

（二）开发产品销售收入的组成： 国税发[2009]31号第五条：

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。【例3—1】2008年，甲公司在收取售房款之外，还以本公司的名义开具发票，向购房者收取有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等代收代付款项计312万元，甲公司记入“其它应付款”，在申报所得税时未调整收入。

分析：

国税发[2009]31号第六条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。本例中，甲公司代收代付的312万元是由该公司开具发票，应当并入总价款确认为销售收入。

【例3—2】某市地税稽查局在对某房地产公司进行检查时确认：（1）该公司2008“销售收入”贷方发生额为153500000元，经核对，售房合同总金额也为153500000元；（2）同时发现“其他应付款”科目有为其他单位代收款项3540000元，经检查，所收取款项全部以本单位名义收取，所开票据全部加盖本单位公章。问，这部分代收款项是否应作为企业的售房收入？在什么时候结转收入？成本如何处理 分析：

（1）根据《企业所得税法》第六条及《条例》第十二条、以及国税发[2009]31号第六条应作为企业的销售收入，国税发[2009]31号所称“发票”应理解成“广义的发票”，即企业开出的所有票据；（2）收入实现的时间应该以订立销售合同的时间为准，即应该与销售合同所载销售款项金额同步结转收入。本案销售收入应为153500000加上3540000元；(3)代收费用部分的成本已缴付的，以最后实际缴付数额为准，未缴付的，暂时不予扣除，待以后实际缴付后，再进行调整。

（三）开发产品销售收入确认的条件： 国税发[2009]31号第六条：

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

【例3—3】2008年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在11月份、12月份各按30%支付。张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因资金困难，暂时无法支付剩余的款项，甲公司仅按实际收到的价款84万元记作销售收入。

分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。本例中张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按约定的价款记作收入，未收到的款项记入“应收账款”，甲公司少记销售收入36万元（120×30%）。

【例3—4】2008年11月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在12月份、2009年1月份各按30%支付。张先生11月按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因计划于2009年1月外出旅游，将剩余的款项在该月一次性交清。甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入，张先生提前支付的36万元记入“其它应付款”。

分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现。本例中甲公司少记销售收入36万元。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

【例3—5】

1、金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。计算2007年12月应实现收入。A项目应实现收入9000000元； B项目应实现收入16000000元；

C项目应实现收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月应实现收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元

(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②买断方式：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：

A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。B受托方、购买方签订合同：

按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。

③超基价分成方式：采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：

A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现，同时加上超基价分成。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B受托方、购买方签订合同：

按基价加上分成额（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。

④包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。【例3—6】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

95万元 贷：销售收入

95万元

汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

115万元（按买断价计算）

贷：销售收入

115万元

扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：

借：银行存款

132万元（按买断价计算）

贷：销售收入

132万元

汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1500平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下： 借：银行存款

188万元

贷：销售收入

188万元 要求：计算楚风房地产公司上述项目2007年9月应实现收入。

分析并计算：

被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）； 被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；

被扬子公司代理业务应实现收入＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基价加分成）被汉正公司代理业务应实现收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。

全月应实现应实现收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

(注：新文件关于销售收入确认条件的规定与国税发[2006]31号文件相同)

（四）销售折扣、折让与销货退回的处理（依据：国税函[2008]875号）

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）：

（1）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

（2）债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。

（3）企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

【例3—7】某房地产公司，为了促销公开在电视台发布广告，凡在2008年5月31日以前购买该公司开发产品的（已经完工，并决算）一律享受总房价3%的优惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按总房价享受2%的优惠，请问：

（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？

（2）假如采取这种销售方式在2008年5月31日前销售出去的房屋优惠前的价值为15000000元，其中有三分之一属于一次性交款，收入总额应为多少？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：（1）此种行为，属于售前优惠，目的是“促销”，应属于商业折扣。

（2）时间性优惠为＝15000000×3%＝450000元

一次性付款优惠＝15000000×30×%2%＝90000元

实际应确认收入15000000－450000－90000＝14460000元

（3）因为此种行为属于售前行为，销售合同金额应为14460000元。

【例3—8】某房地产公司销售一栋楼房，总价值35000000元，购买方因资金问题，在一次性付给房地产公司30000000元后，余下款项5000000元一支未付。为了及早收回款项，房地产公司与购买方达成协议，如果购买方在2008年8月31日以前一次性付清款项，房地产公司给与购买方所欠款项10%的优惠。最终，购买防御2008年8月25日将余下款项付清，共支付4500000元。问：

（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？

（2）企业应按多少确认销售收入？相应问题如何处理？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：

（1）此种行为，属于售后优惠，目的是“回款”，应属于现金折扣。

（2）企业应按照销售全额35000000确认收入。450000的现金折扣应在应在2008年8月作为财务费用处理。（3）因为此种行为属于售后行为，因此不影响合同金额，销售合同金额应为35000000元。

【例3—9】某房地产公司销售一栋居民住宅，因房屋设计与销售前承诺有区别，未能达到客户满意，因此客户要求退房或者进行打折处理。经与客户进行协商，有8户退房，共计退回房款3600000元；有15户同意退回一部分房款，每户退款15000元。问：

（1）以上行为属于商业折扣、商业折、现金折扣、销售退回哪种行为？

（2）当月应如何确认销售收入？（3）销售合同金额是多少？ 分析：

（1）以上行为分两种情况。其中8户的行为属于销售退回，目的是 “解除购买关系”；其余15户的行为属于销售折让，目的是给予“部分补偿”。两者都属于售后行为。

（2）从实质上看，两者都属于减少销售收入，因此均应该在实际业务发生时，冲减“销售收入”。共应冲减收入3615000元。（3）以上行为虽然属于售后行为，但是，系因房地产公司行为造成。因此，销售合同应该变更。首先原来与上面8户签订的合同应该作废，减少销售合同的总金额；其次，与上面15户签订的合同，可做两种处理，一个是原合同作废。按照新价重新签订购买合同，一个是原合同不变，按照赔偿价签署补充协议。

（五）买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）

企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

【例3—10】某房地产公司2008年5月卖给张先生一套住宅，销售载明房屋总价款是48万元，另外附加条款规定，赠送2匹TCL挂式空调机一台（市场价2800元）。2008年7月卖给里女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位（有产权）一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务公司应该如何确认收入？ 分析：

（1）国税函[2008]875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）”，所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函[2008]875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。

5月应实现收入480000元。

（2）所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函[2008]875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入：

①房屋和车位的公允价值比为：

房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 车位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②应确认收入：

应确认销售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 应确认销售车位收入＝560000×17.24%＝96544元

（六）房地产企业预售收入计算的预计利润 国税发[2009]31号文件：

第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

未完工产品当期预计毛利＝当期预售收入×预计毛利率

【例3—11】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。分析并计算： 1、2008年：

企业的利润总额＝0―6500000＝―6500000元

该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。

应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元

应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。2、2009年：

企业的利润总额＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元

本期扣除的前期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。应纳税所得额＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。

应缴纳企业所得税＝52571500×25%＝13142875元

（七）合作开发收入。

国税发[2009]31号文件：

第三十六条

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

（注：与国税发[2006]31号基本相同；不同的是，国税发[2006]31号规定“投资方取得的利息、红利应按规定进行补税处理”）

【例3—12】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？

分析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收

在已结算计税成本的情况下：计税成本与投资额的差额=1000－800=200万，应调减应纳税所得额200万元。（差额为负数，调增应纳税所得额；差额为正数调减应纳税所得额）。在未结算计税成本的情况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。

二、房地产企业视同销售收入。

《企业所得税法实施条例》第二十五条：

企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国税发[2009]31号》

第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定＝

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

（注：与国税发[2006]31号相比，取消了“转作固定资产”项目）

【例3—13】：某房地产开发公司以计税成本80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务，该房屋的公允价值（售价）为100万元。企业账务处理： 借：应付账款

80万 贷：开发产品

80万

经审核该企业的企业所得税纳税申报表及纳税调整项目明细表，该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额，税务机关应如何进行处理？（为简化计算，不考虑营业税、城建税、契税和印花税等税费问题。）

分析：抵债行为在税法上视同销售收入，应按规定确定收入和成本。就本例而言，应确认销售收入100万元、计税成本80万元，应调增应纳税所得额＝100-80＝20万元。

【例3—14】2008年9月，某房地产开发公司将一套公允价值为160万元、成本为120万元的商品房赠给在北京奥运会上获得金牌的运动员李某，企业账务处理： 借：营业外支出

120万 贷：开发产品

120万

该企业的捐赠业务在税务上应如何进行处理？

分析：税法规定,企业以商品房对外捐赠的行为应视同销售，应按同期同类商品房的销售价格确认收入。本例中企业应调增应纳税所得额＝160-120＝40万元。

【例3—15】某房地产公司以一套自行开发的市价为100万元、成本为90万元的房产，与A公司交换一市价为100万元、成本为90万元的土地。该房地产公司按房产和土地的成本价进行会计账务处理，在企业所得税申报时未申报收入。

分析：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产公司以自行开发的房产与A公司交换土地的经营活动属于税法规定的非货币性资产交换，应当视同销售货物，应于办理企业所得税纳税申报时将100万元计入收入总额，同时结转成本90万元，将差额10万元计入企业当期的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

三、房地产企业其他业务收入的审核

（一）房地产企业房屋租金收入： 《企业所得税法实施条例》第十九条：

指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。

【例3—16】某房地产公司有三处房产于2008年6月1日分别对外出租。甲房产租给一家企业开超市合同约定租期为五年，每年租金1200000元，自合同签订之日起，每月25日为付租日；乙房产租给一家公司作为办公楼，合同约定租期两年，每年租金100000元，合同签订日一次性付齐两年租金；丙房产租给一家服装厂做仓库，租期一年，租金30000元，租赁期满后一次性交付租金。问，2008年该房地产公司应实现租赁收入多少。分析：

（1）甲房产每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，应于2008年6—12月每月确认1000000元收入，全年共应确认租金收入70万元；（2）乙房产每年租金100000元，租金虽然于合同签订日一次付清，但是根据国税函【2010】79号文件可以在受益期内平均计算收入，2008年应记收入100000÷12×7＝58333.33元。

（3）丙房地产租期一年，租金30000元，但是合同约定租赁期满后一次付清，因此，2008年不应确认收入。应于2009年6月确认收入。

2008年共应确认收入＝700000＋58333.33＝758333.33元

（二）房地产企业预租收入的审核：

预租收入是指房地产企业在新建的开发产品在尚未完工交付使用前与承租人签订租赁预约协议的并预先取得的收入。国税发[2009]31号文件：

第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

【例3—17】某房地产开发公司开发的一项目，地处市中心，商业前景被业届人士普遍看好。2008年5月，在该项目即将完工之前，王某与该公司签订了店面租赁合同，合同约定租期2年，每年租金为12万元，王某当月先行支付了一年的租金12万元，房屋于2008年10月1日交付使用，应如何确认该企业2008年的租金收入？

分析：税法规定,纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入，房地产公司在2008年5月收取租金时不做收入。应在2008年10月开始确认租金收入，金额为3（万元）。

（三）房地产企业违约金收入。

按照《企业所得税法》第六条，企业从各种来源取得的收益都应该确认为收入。因此违约金收入也应确认为收入；按照《企业所得税法实施条例》应属于其他业务收入。

【例3—18】某房地产公司20087月共取得两笔违约金收入。一笔是某购房户因为未按期支付购房款支付的违约金2000元，一笔是某建筑公司因为工程延期支付的违约金50000元。问：企业就这两笔违约金会计上应该如何处理？在税收上处理有何不同？ 分析：

（1）会计上，这两笔违约金均应作为企业收入处理。实际工作中应计入“营业外收入”科目。也有的企业将购房违约金收入直接计入“预收帐款”或“销售收入”；将工程延期违约金收入冲减了“开发成本—建安成本”。以上处理均可以，但是绝对不可以利用“其他往来”“盈余公积”“职工福利费”等账户隐瞒、转移收入。

（2）在税收上处理有所不同。首先，从企业所得税的角度，二者都是企业收入的一部分；其次，从营业税的角度，取得的购房户违约金，与企业销售有直接关系，应作为企业销售收入的一部分，计算缴纳营业税。而从建筑公司取得违约金，与企业的销售没有关系，不需要缴纳营业税。

（四）关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认 国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）

新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期

【例3—19】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。租金于2010年6月25日至31日之间一次付清。2007年企业已经结转租金收入30万元，问2008年应结转收入多少元？

分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。依以上规定：房地产公司应于2009年6月确认收入180万元，因此，2008年不应确认收入。由于2007年已经确认收入30万元，2010年6月实际应确认收入150万元。

【例3—20】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。约定租金于合同签订日一次付清。但是由于经济纠纷，商场2007年只付给租金30万元，其余租金一直在协商中。问2008年应结转收入多少元？ 分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。截止到2008年底，已经超过合同规定的应付款日期，因此应视为已到应付款日期，2008年应确认租金收入60万元。

（五）财产转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入

《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）

一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的计算缴纳企业所得税。

二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本应纳税所得额计算纳税

（六）政策性搬迁和处置收入。

《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）

1、政策性搬迁或处置收入的概念： 企业政策性搬迁和处置收入：

是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产，“按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入”、“处置相关资产收入”、以及“通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入”。

2、政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理：

（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务的：

用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告的：

应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产：

可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

第五篇：房地产收入确认的标准

房地产收入确认的标准

房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期付款销售。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。

1、法律标准

房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、本依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。

2、专业标准 专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则——收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则——收入》类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际

工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。房地产开发企业销售中涉及的主要环节包括签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权证等，本文认为，房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务，能否真正实现销售决定于工程的进度及买方的最终意愿。在该房屋交付买方之前，其风险和报酬由开发企业承担，因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收人。购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，同时向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

本文认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：

1、房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；

2、房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；

3、房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付人住手续；

4、双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款。