对##村土地流转的调查（范文模版）

第一篇：对##村土地流转的调查（范文模版）

田野的希望--对花果山乡人和桥村土地流转的调查花果山乡人和桥村地处资水南岸，全村有12个村民小组、1135人、825亩耕地。依历史习惯，该村形成了两个特征明显的耕作区，即临河种蔬菜、依山种水稻，两片面积基本相当。从2001年3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于2001年3月租用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；2001年12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；2002年4月，由益阳人贾正明租地150亩（其中村集体新开垦荒地60亩，稻田90亩）种植桃、李、梨、枇杷等果树；2003年3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬菜。至此，全村已有55%的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。

一、主要做法人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在2000年3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。

1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。苔韭基地的投资者刘治安刚到村上时，由于人生地不熟，在请工等方面遇到了不少困难，村支部、村委会得知情况后，主动与其联系，共同商订劳务价格，帮助组织劳力，并代发工资，2001年村上经手为刘治安的苔韭基地请工5000余个，代发工资10万余元。

2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方（人和桥村委会）必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。

3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。

4、全程代理有关手续。对投资者在基地的临时建筑及有关税费等方面的手续，该村负责全程代理，并承担部分手续费用。

二、效果及启示从调查的情况看，人和桥村土地流转带来的效果是比较明显的。一是拓宽了就业门路，群众收入明显增加。该村2000年人平纯收入为2000元，2002年为2300元。收入的来源主要有以下几个：①出租土地的租金收入。村民从流转土地获得的租金收入2001年为4.5万元，2002年为7万元，今年为9万元。据该村浮谷庵组昌阳春介绍，连片出租1亩地的收入和自己种1亩地的收入基本相当，并表示，自己愿意将稻田出租，希望村上进一步搞好土地流转工作。昌阳春一家2002年种3.82亩水田，除去生产性费用和农业税及附加，每亩收入在140元左右，而出租1亩土地给基地的租金除去农业税及附加后，收入也是140元左右，还可空出劳力从事其它工作，很划算。但如果不是连片出租的土地，租金要比这低得多，有的甚至要倒贴。依该村及附近村的行情，出租1亩稻田给其它农户，最多是每年100斤谷/亩，折价为50元左右。②土地流转后农户的打工收入。一方面是流转土地上的打工收入。全村流转的400余亩土地上的600余人，除学生和无劳动能力的300人外，有150余人为已流转土地服务，去年，在流转土地上打工收入最多的一户达2000元。2001、2002年该村农民在流转土地上的打工收入达23万元，仅此项就远远高于原来自己种田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流转后，出租了土地的农户中有180余人常年在外打工。花木栏组昌放明一家四口人，有土地2.4亩，已出租1.5亩，去年他妻子和女儿外出打工的收入有8000余元。③在家从事其它职业的收入。摆脱田土束缚后，群众都想方设法寻找致富门路，或外出打工，或经商办厂。2002年，该村新办凉席厂6个、竹帘厂3个，新发展瘦肉型猪养殖户10户，新发展母猪86头，新增的投入近500万元。该村有一瘦肉型猪养殖户去年出栏中猪300余头，获利近10万元。与此同时，外来投资者带来的先进技术和引进的优质品种，也使群众开阔了眼界，纷纷学习效仿。苔韭基地建成后，带动该村群众种植苔韭50余亩；今年建成的优质果园也让群众获益不浅，有30余户农户从基地购进了优质果苗。二是改善了干群关系，增加了村级集体经济收入。据该村负责人介绍，在开始做群众

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第二篇：对村土地流转的调查

对村土地流转的调查

对村土地流转的调查

田野的希望--对花果山乡人和桥村土地流转的调查

花果山乡人和桥村地处资水南岸，全村有12个村民小组、1135人、825亩耕地。依历史习惯，该村形成了两个特征明显的耕作区，即临河种蔬菜、依山种水稻，两片面积基本相当。从3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于3月租用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；4月，由益阳人贾正明租地150亩种植桃、李、梨、枇杷等果树；3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬

菜。至此，全村已有55%的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。

一、主要做法

人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田

收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。

1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。苔韭基地的投资者刘治安刚到村上时，由于人生地不熟，在请工等

方面遇到了不少困难，村支部、村委会得知情况后，主动与其联系，共同商订劳务价格，帮助组织劳力，并代发工资，村上经手为刘治安的苔韭基地请工5000余个，代发工资10万余元。

2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。

3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。

4、全程代理有关

手续。对投资者在基地的临时建筑及有关税费等方面的手续，该村负责全程代理，并承担部分手续费用。

二、效果及启示

从调查的情况看，人和桥村土地流转带来的效果是比较明显的。一是拓宽了就业门路，群众收入明显增加。该村人平纯收入为元，为2300元。收入的来源主要有以下几个：①出租土地的租金收入。村民从流转土地获得的租金收入为万元，为7万元，今年为9万元。据该村浮谷庵组昌阳春介绍，连片出租1亩地的收入和自己种1亩地的收入基本相当，并表示，自己愿意将稻田出租，希望村上进一步搞好土地流转工作。昌阳春一家种亩水田，除去生产性费用和农业税及附加，每亩收入在140元左右，而出租1亩土地给基地的租金除去农业税及附加后，收入也是140元左右，还可空出劳力从事其它工作，很划算。但如果不是连片出租的土地，租金要比这低得多，有的甚至要倒贴。依该村及附

近村的行情，出租1亩稻田给其它农户，最多是每年100斤谷/亩，折价为50元左右。②土地流转后农户的打工收入。一方面是流转土地上的打工收入。全村流转的400余亩土地上的600余人，除学生和无劳动能力的300人外，有150余人为已流转土地服务，去年，在流转土地上打工收入最多的一户达元。、该村农民在流转土地上的打工收入达23万元，仅此项就远远高于原来自己种田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流转后，出租了土地的农户中有180余人常年在外打工。花木栏组昌放明一家四口人，有土地亩，已出租亩，去年他妻子和女儿外出打工的收入有8000余元。③在家从事其它职业的收入。摆脱田土束缚后，群众都想方设法寻找致富门路，或外出打工，或经商办厂。，该村新办凉席厂6个、竹帘厂3个，新发展瘦肉型猪养殖户10户，新发展母猪86头，新增的投入近500万元。该村有一瘦肉型猪养殖户去年出栏中猪300余头，获利

近10万元。与此同时，外来投资者带来的先进技术和引进的优质品种，也使群众开阔了眼界，纷纷学习效仿。苔韭基地建成后，带动该村群众种植苔韭50余亩；今年建成的优质果园也让群众获益不浅，有30余户农户从基地购进了优质果苗。二是改善了干群关系，增加了村级集体经济收入。据该村负责人介绍，在开始做群众工作动员流转土地时有一定的阻力，现在群众看到土地流转后带来了实实在在的好处，愿意配合村上的工作，村支部、村委会的威信也得到了提高。一些外出户、刁难户原来的税费收缴难度很大，现在这个问题也迎刃而解了。村上从流转出的土地中收取了一定的管理费，壮大了村级集体经济势力。收取的标准为蔬菜用地每年20元/亩、荒地每年10元/亩、鱼塘每年5元/亩。三是土地流转在给农民和承租者带来可观效益的同时，进一步打响了人和桥的品牌。比较明显的表现是到人和桥村租赁土地的投资者纷至沓来，一方面是现在 的投资者纷纷要求扩大租赁面积，如贾正明在承包200亩地后，今年向村委会提出要求再包200亩扩大生产；另一方面是不少新的投资者到该村联系租赁土地，目前已有益阳等地的3名投资者到该村向村委会表示要承包土地搞花木种植，就连相邻的金家仑村民也舍近求远，多人要求在人和桥村租地创业，村委会出于多方因素综合考虑，目前暂未同意。

人和桥村土地流转的初步成功可以给我们带来三点启示：一是土地流转离不开基层组织的协调运作。作为基层组织，在土地流转中找准位置，积极发挥中介作用，充当农户和投资者之间的桥梁和纽带，是推动土地有序有偿流转的关键，在目前情况下，其作用至关重要。二是土地连片、基础设施配套是搞好土地流转特别是稻田流转的一个重要前提。只有这样，才会有投资者来，才可能产生规模效益。这两项工作是乡村两级在土地流转工作中的着力点。三是耕地作为一种重要的生产资源，要参与

市场配置，必须与一定的技术、资金、市场联结起来。只有这样，土地的价值才能充分发挥出来，才能实现农户和投资者的“双赢”。

三、问题及建议

人和桥村开展的土地流转是目前土地流转诸多形式中的一种，虽然取得了初步成功，但也还有一些需要探讨和完善的地方。一是该村的土地流转方式存在一定的政策风险。由于投资者需要连片土地进行规模经营，在目前土地租赁市场尤其是稻田租赁市场还不完善的情况下，不通过村级组织积极协调，有力参与，靠投资者与多个农户协商，租赁连片土地经营的可能性不是很大，因此该村采取先由村委会将承包到户的农地通过租赁的形式集中到集体，再由村委会统一规划和布局，然后对外发包。此种方式类似目前中央禁止的“返租倒包”土地流转方式。11月《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》中明确指出，这种由乡镇政府或村

级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的做法，“不符合家庭承包经营制度，应予制止。”同时，这种方式在去年8月通过、今年3月1日开始实施的《土地承包法》关于土地流转的规定中也被列入其他方式，未作明确规定。由于缺乏法律政策的支持，如果农户在投资者经营期限内要求收回出租土地的使用权，在协商无效的情况下，村委会和投资者便会无计可施，农户如果起诉，则败诉的必然是投资者和村委会。另外，该村流转出的一部分基本农田种植了果树，与国土法规的规定相悖。二是村委会承受了较大的压力，不利于土地流转规模的进一步扩大。目前除政策风险带来的压力外，还有来自两个方面的压力，其一是经济风险带来的压力。从表面上看，土地流转后的经济风险由承包经营者承担，但在实际操作中，与村委会息息相关。由于村民是将土地出租给村委会，没有与经营者直接发生关系，村委会与村民之间合同的履行完全取决于经

营者项目的成败和个人素质，如果发生意外，付不出租金，则这部分经济风险必然转嫁到村委会；其二是村民就业带来的压力。由于目前该村的非农产业还不发达，背井离乡外出打工的预期收益也不可能全部实现，出租土地后农户的充分就业就成为了土地成片流转能否成功的重要因素。基于以上考虑，该村对剩下的近400亩土地的流转持谨慎、观望态度，今年在有多人主动上门租赁的情况下，也没有同意。三是与投资者签订的合同需要进一步完善。该村在与投资者签订的合同中，出于降低门槛、吸引技术、资金、人才的目的，对土地的租金约定和合同期满后的土地恢复问题规定得较为笼统、含糊。租金是以现金方式约定支付，并且一定就是几年，甚至上，没有考虑将来如果物价波动幅度大的因素。合同期满后租赁土地的恢复对投资方没有约束条款，存在着风险，这个风险有可能由村委会和农户承担而损害农民利益。

针对上述三个问题，建议采取以下措施逐步解决。一是在村民自愿的大前提下，县委、县政府应对这种土地流转方式予以充分肯定，但在具1 2 下一页

第三篇：对##村土地流转的调查

田野的希望--对花果山乡人和桥村土地流转的调查花果山乡人和桥村地处资水南岸，全村有12个村民小组、1135人、825亩耕地。依历史习惯，该村形成了两个特征明显的耕作区，即临河种蔬菜、依山种水稻，两片面积基本相当。从2001年3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于2001年3月租用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；2001年12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；2002年4月，由益阳人贾正明租地150亩（其中村集体新开垦荒地60亩，稻田90亩）种植桃、李、梨、枇杷等果树；2003年3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬菜。至此，全村已有55%的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。

一、主要做法人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在2000年3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。

1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。苔韭基地的投资者刘治安刚到村上时，由于人生地不熟，在请工等方面遇到了不少困难，村支部、村委会得知情况后，主动与其联系，共同商订劳务价格，帮助组织劳力，并代发工资，2001年村上经手为刘治安的苔韭基地请工5000余个，代发工资10万余元。

2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方（人和桥村委会）必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。

3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。

4、全程代理有关手续。对投资者在基地的临时建筑及有关税费等方面的手续，该村负责全程代理，并承担部分手续费用。

二、效果及启示从调查的情况看，人和桥村土地流转带来的效果是比较明显的。一是拓宽了就业门路，群众收入明显增加。该村2000年人平纯收入为2000元，2002年为2300元。收入的来源主要有以下几个：①出租土地的租金收入。村民从流转土地获得的租金收入2001年为4.5万元，2002年为7万元，今年为9万元。据该村浮谷庵组昌阳春介绍，连片出租1亩地的收入和自己种1亩地的收入基本相当，并表示，自己愿意将稻田出租，希望村上进一步搞好土地流转工作。昌阳春一家2002年种3.82亩水田，除去生产性费用和农业税及附加，每亩收入在140元左右，而出租1亩土地给基地的租金除去农业税及附加后，收入也是140元左右，还可空出劳力从事其它工作，很划算。但如果不是连片出租的土地，租金要比这低得多，有的甚至要倒贴。依该村及附近村的行情，出租1亩稻田给其它农户，最多是每年100斤谷/亩，折价为50元左右。②土地流转后农户的打工收入。一方面是流转土地上的打工收入。全村流转的400余亩土地上的600余人，除学生和无劳动能力的300人外，有150余人为已流转土地服务，去年，在流转土地上打工收入最多的一户达2000元。2001、2002年该村农民在流转土地上的打工收入达23万元，仅此项就远远高于原来自己种田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流转后，出租了土地的农户中有180余人常年在外打工。花木栏组昌放明一家四口人，有土地2.4亩，已出租1.5亩，去年他妻子和女儿外出打工的收入有8000余元。③在家从事其它职业的收入。摆脱田土束缚后，群众都想方设法寻找致富门路，或外出打工，或经商办厂。2002年，该村新办凉席厂6个、竹帘厂3个，新发展瘦肉型猪养殖户10户，新发展母猪86头，新增的投入近500万元。该村有一瘦肉型猪养殖户去年出栏中猪300余头，获利近10万元。与此同时，外来投资者带来的先进技术和引进的优质品种，也使群众开阔了眼界，纷纷学习效仿。苔韭基地建成后，带动该村群众种植苔韭50余亩；今年建成的优质果园也让群众获益不浅，有30余户农户从基地购进了优质果苗。二是改善了干群关系，增加了村级集体经济收入。据该村负责人介绍，在开始做群众工作动员流转土地时有一定的阻力，现在群众看到土地流转后带来了实实在在的好处，愿意配合村上的工作，村支部、村委会的威信也得到了提高。一些外出户、刁难户原来的税费收缴难度很大，现在这个问题也迎刃而解了。村上从流转出的土地中收取了一定的管理费，壮大了村级集体经济势力。收取的标准为蔬菜用地每年20元/亩、荒地每年10元/亩、鱼塘每年5元/亩。三是土地流转在给农

民和承租者带来可观效益的同时，进一步打响了人和桥的品牌。比较明显的表现是到人和桥村租赁土地的投资者纷至沓来，一方面是现在的投资者纷纷要求扩大租赁面积，如贾正明在承包200亩地后，今年向村委会提出要求再包200亩扩大生产；另一方面是不少新的投资者到该村联系租赁土地，目前已有益阳等地的3名投资者到该村向村委会表示要承包土地搞花木种植，就连相邻的金家仑村民也舍近求远，多人要求在人和桥村租地创业，村委会出于多方因素综合考虑，目前暂未同意。人和桥村土地流转的初步成功可以给我们带来三点启示：一是土地流转离不开基层组织的协调运作。作为基层组织，在土地流转中找准位置，积极发挥中介作用，充当农户和投资者之间的桥梁和纽带，是推动土地有序有偿流转的关键，在目前情况下，其作用至关重要。二是土地连片、基础设施配套是搞好土地流转特别是稻田流转的一个重要前提。只有这样，才会有投资者来，才可能产生规模效益。这两项工作是乡村两级在土地流转工作中的着力点。三是耕地作为一种重要的生产资源，要参与市场配置，必须与一定的技术、资金、市场联结起来。只有这样，土地的价值才能充分发挥出来，才能实现农户和投资者的“双赢”。

三、问题及建议人和桥村开展的土地流转是目前土地流转诸多形式中的一种，虽然取得了初步成功，但也还有一些需要探讨和完善的地方。一是该村的土地流转方式存在一定的政策风险。由于投资者需要连片土地进行规模经营，在目前土地租赁市场尤其是稻田租赁市场还不完善的情况下，不通过村级组织积极协调，有力参与，靠投资者与多个农户协商，租赁连片土地经营的可能性不是很大，因此该村采取先由村委会将承包到户的农地通过租赁的形式集中到集体，再由村委会统一规划和布局，然后对外发包。此种方式类似目前中央禁止的“返租倒包”土地流转方式。2002年11月《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》中明确指出，这种由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的做法，“不符合家庭承包经营制度，应予制止。”同时，这种方式在去年8月通过、今年3月1日开始实施的《土地承包法》关于土地流转的规定中也被列入其他方式，未作明确规定。由于缺乏法律政策的支持，如果农户在投资者经营期限内要求收回出租土地的使用权，在协商无效的情况下，村委会和投资者便会无计可施，农户如果起诉，则败诉的必然是投资者和村委会。另外，该村流转出的一部分基本农田种植了果树，与国土法规的规定相悖。二是村委会承受了较大的压力，不利于土地流转规模的进一步扩大。目前除政策风险带来的压力外，还有来自两个方面的压力，其一是经济风险带来的压力。从表面上看，土地流转后的经济风险由承包经营者承担，但在实际操作中，与村委会息息相关。由于村民是将土地出租给村委会，没有与经营者直接发生关系，村委会与村民之间合同的履行完全取决于经营者项目的成败和个人素质，如果发生意外，付不出租金，则这部分经济风险必然转嫁到村委会；其二是村民就业带来的压力。由于目前该村的非农产业还不发达，背井离乡外出打工的预期收益也不可能全部实现，出租土地后农户的充分就业就成为了土地成片流转能否成功的重要因素。基于以上考虑，该村对剩下的近400亩土地的流转持谨慎、观望态度，今年在有多人主动上门租赁的情况下，也没有同意。三是与投资者签订的合同需要进一步完善。该村在与投资者签订的合同中，出于降低门槛、吸引技术、资金、人才的目的，对土地的租金约定和合同期满后的土地恢复问题规定得较为笼统、含糊。租金是以现金方式约定支付，并且一定就是几年，甚至上10年，没有考虑将来如果物价波动幅度大的因素。合同期满后租赁土地的恢复对投资方没有约束条款，存在着风险，这个风险有可能由村委会和农户承担而损害农民利益。针对上述三个问题，建议采取以下措施逐步解决。一是在村民自愿的大前提下，县委、县政府应对这种土地流转方式予以充分肯定，但在具体的做法上，为避违反政策之嫌，应适当变通。这种做法在浙江、江苏、福建等土地流转起步较早、规模较大的地区较为常见。如浙江绍兴柯桥镇为了强调“返租倒包”是在尊重农户意愿的基础上进行的，没有违反国家政策，对这种流转方式的做法是“土地信托”，即群众委托乡镇、村流转土地，乡镇、村级集体组织发挥的是中介作用，这种做法值得借鉴。对基本农田种果树的情况，只要群众自愿、又未改变土地的农业（指广义的农业）用途，应予默认。二是在稻田流转的起步阶段，制定相关政策进行扶持，以化解风险。建议由县里统一筹集部分资金，健全风险承担机制，减轻乡村基层组织的压力。同时，也可与商业保险公司协商，开设新的险种，用投保的形式化解经营风险，保护农民的利益。三是加强对土地流转合同的管理。由县经管部门统一制定规范的合同文本，对合同条款的约定予以明确规定。如对租赁物租金的约定可采用实物折价的形式，即约定每亩稻田租金为稻谷多少斤，再随行就市，按当年稻谷的市场均价折为现金支付。湖南桃江县委政策研究室:六的云

第四篇：对##村土地流转的调查

田野的希望--对花果山乡人和桥村土地流转的调查花果山乡人和桥村地处资水南岸，全村有12个村民小组、1135人、825亩耕地。依历史习惯，该村形成了两个特征明显的耕作区，即临河种蔬菜、依山种水稻，两片面积基本相当。从2001年3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于2001年3月租

用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；2001年12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；2002年4月，由益阳人贾正明租地150亩（其中村集体新开垦荒地60亩，稻田90亩）种植桃、李、梨、枇杷等果树；2003年3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬菜。至此，全村已有55的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。

一、主要做法人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在2000年3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。

1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。苔韭基地的投资者刘治安刚到村上时，由于人生地不熟，在请工等方面遇到了不少困难，村支部、村委会得知情况后，主动与其联系，共同商订劳务价格，帮助组织劳力，并代发工资，2001年村上经手为刘治安的苔韭基地请工5000余个，代发工资10万余元。

2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方（人和桥村委会）必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。

3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。

4、全程代理有关手续。对投资者在基地的临时建筑及有关税费等方面的手续，该村负责全程代理，并承担部分手续费用。

二、效果及启示从调查的情况看，人和桥村土地流转带来的效果是比较明显的。一是拓宽了就业门路，群众收入明显增加。该村2000年人平纯收入为2000元，2002年为2300元。收入的来源主要有以下几个：①出租土地的租金收入。村民从流转土地获得的租金收入2001年为4.5万元，2002年为7万元，今年为9万元。据该村浮谷庵组昌阳春介绍，连片出租1亩地的收入和自己种1亩地的收入基本相当，并表示，自己愿意将稻田出租，希望村上进一步搞好土地流转工作。昌阳春一家2002年种3.82亩水田，除去生产性费用和农业税及附加，每亩收入在140元左右，而出租1亩土地给基地的租金除去农业税及附加后，收入也是140元左右，还可空出劳力从事其它工作，很划算。但如果不是连片出租的土地，租金要比这低得多，有的甚至要倒贴。依该村及附近村的行情，出租1亩稻田给其它农户，最多是每年100斤谷/亩，折价为50元左右。②土地流转后农户的打工收入。一方面是流转土地上的打工收入。全村流转的400余亩土地上的600余人，除学生和无劳动能力的300人外，有150余人为已流转土地服务，去年，在流转土地上打工收入最多的一户达2000元。2001、2002年

第五篇：对攸县土地流转经营现状的调查

对攸县土地流转经营现状的调查

攸县是个农业大县，农村土地流转起步较早、发展较快。2009年，攸县列为全省农村土地承包经营权流转试点县，进行农村土地承包经营权流转试点工作，并向全省推广攸县经验。在土地流转过程中，农村流转大户担当着先锋军的作用，为加快全县土地流转作出了积极的贡献。但是，农村流转大户在经营运行中面临着很多的困难。为此，我们专门就该项工作组织开展一次调研活动。

一、土地流转现状

目前，攸县流转耕地面积24.42万亩，其中，合作社（农业公司）4.2万亩；扶持和发展水稻种植合作社（农业公司）27家、流转大户71家。土地流转给我县农业发展带来了巨大的效益。

一是拉动了农业投入。土地流转激发了农业投入热情，工商企业、返乡农民、外地投资者“加盟”土地流转后，把最紧需的资金、最先进的经营理念、最现代的生产设施投向农村，促使发展高效、现代农业。据统计，攸县27家流转大户投资424.5万元，维修大小水圳439条、渠道42650米、机耕路16450米。二是遏制了耕地抛荒。土地流转有效地遏制了弃耕抛荒现象，提高了农业复种指数。2009年全县落实水稻种植面积为101.51万亩，比2008年增加3.1万亩，增长3.31%。全县27家流转大户（含水稻种植合作社、农业公司、种粮大户，统称流转大户）累计投入165.53万元，恢复抛荒田1815亩，开荒还田1240亩。三是加快了农业开发。土地流转带动了新技术、新品种的应用，农机服务、科技推广、专业合作迅速兴起，促进了规模农业、高效农业开发。目前，全县优质稻良种应用率达98%，机械化综合程度达到62%，加快了农业产业化步伐。四是促进了农民增收。农民在获取土地租金的同时，可以返聘到合作社、农业公司中当农业工人，获得劳务收入，并且从土地上解放出来，加快向“专业务工经商族”转变。据调查，全县27家流转大户今年共支付农民工资计1735万元。

二、存在的困境

从目前的情况来看，攸县农村土地流转总体是平稳健康的，但是由于方方面面的原因，流转大户都出现了不同程度的亏损，经营陷入在困境之中。

1、融资相当困难。融资难是制约流转大户正常运转的最大瓶颈。由于各流转大户需要大量的资金投入，如购买种子、化肥、农药，添置农机设备，农田整理等。但银信部门鉴于这些不能作为抵押的资产，存在贷款办理难、处置难、变现难等问题。流转大户只得从民间渠道进行融资，由于高息运行，在增加了生产成本的同时，也带来了经营上的风险。据统计，全县27个流转大户资金缺口总额1579.2万元，除信用社贷款218万元外，其余资金缺口全部从民间渠道解决。为此，全县流转大户仅支付利息累计达 200余万元。

2、设施较为薄弱。由于农业基础设施不够完善，自然条件较差，影响全县土地流转进程。主要表现在：一是农田未整改。小丘田、高岸田、低洼田较多，不便于机械化操作，主要依靠人工投入。目前，除部分合作社流转的耕地得到逐步整改，其余流转大户流转的耕地都亟需整改。二是水利条件弱。水渠年久失修，渠内淤塞，灌溉不畅，电排灌溉条件落后。在去年遭遇干旱较为严重的情况下，全县有18家计2400亩农田得不到及时灌溉而减产或绝收，全县流转大户因抗旱添置抽水机420台，列支柴油、农用电等费用计85.84万元。三是机耕路况差。土地流转的优势除了发挥规模经营外，就是有利于推广农业机械化。目前路面不够宽，路基软化，高低不平，导致机械化使用程度不高，严重影响机械化推广进程。

3、政策难以落实。土地流转是发展现代农业产业化、规模化、机械化、科技化的必然趋势，从中央到地方政府对于土地流转都相继出台了许多扶持政策和优惠措施。湘办发[2009]15号《关于积极推进农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营的意见》明确规定：加大财政、信贷、用地等方面的扶持力度。但是政策却难已落实。如财政上得不到专项资金和贴息扶持；粮食最低保护价得不到保证；农综项目上得不到优先安排；保险上得不到合理理赔等等。这些极大地挫伤了流转大户的种粮积极性，严重影响了全县土地流转的进程。

4、科技含量不高。目前，流转大户普遍缺技术、缺管理。一方面是技术人员不足。全县有10个流转大户没有聘请高级农技师，5个流转大户无中级农技师。现有的高级农技师、中级农技师、农技员中，真正科班出身的为数不多。另外，农机机盘手、维修工人员也比较紧缺，真正能熟练掌握机械的人员不多。另一方面是科技抗御风险能力差。尽管各流转大户在抗御病虫害和自然灾害方面做了大量的工作，但是在遭遇病虫害和自然灾害时，不能有效运用科技手段抵御风险，科技抗灾能力差。

三、对策建议

土地流转事关粮食安全、事关流转大户及农户的切身利益、事关农村稳定。因此，必须高度重视，采取有效措施，破解当前困局。

1、加大政策扶持力度。一是建立土地流转专项基金。在每年财政预算中，安排一定数量的资金设立土地流转专项基金，重点用于鼓励农民土地流转和培育流转大户。对于流转面积达到一定规模且管理规范的流转大户，给予项目资金奖励扶助。对于整组、整村进行土地流转的，政府可按不同标准奖励集体经济组织。二是落实项目优先倾斜政策。进一步贯彻落实湘办发[2009]15号文件精神，要尽可能与土地流转相结合，优先安排流转大户的项目资金。通过农综和水利等项目建设投入，使小田变大田、坡田变梯田，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善水利灌溉条件，确保机耕路畅通。三是实行用地倾斜政策。在符合土地利用总体规划的前提下，支持流转大户建造与之配套的简易仓储、晒场及临时办公用房等相关用地，按不超过流转面积8％的临时用地手续报批，由有关部门考查核实后，流转大户与国土部门签订复垦协议，按农业用地办理相关手续。四是探索政策性农业保险。要建立农业风险防范机制。按照“政策性保险、商业化运作”的方式，充分利用现有商业保险公司资源，优先在流转大户中开展农业政策性保险，财政给予保费补助。要完善保险理赔机制，建立规范操作程序，一旦灾情发生后，保险公司要及时做好出险查勘、灾害定损、赔款结算等各环节工作，按照保险条款的规定，及时足额理赔到位。

2、建立农村金融制度。农业生产投入比较大，高风险。要解决流转大户融资问题，一方面积极探索融资新渠道。要鼓励有条件的农民群众成立资金互助合作社，或由政府出资控股成立村镇银行，引导社会闲散资金入股，增加新的民间融资渠道。另一方面创新农村金融产品和服务方式。积极探索用土地承包经营权、林权、房产作为银行抵押物的途径，创新涉农金融服务新机制，大胆探索切实可行的信贷方式，尝试建立金融信贷新体制机制。

3、加大科技支撑力度。针对目前流转大户普遍缺技术、缺管理、缺人才现状，农业部门要加大对流转大户农技人员的培训力度；农机部门要加大对流转大户的农机员的机械操作培训力度；经管部门要加强对流转大户的制度建立和规范管理提供服务；科技部门要积极开展送科技下乡活动，形成全县上下，部门联动，工作协调机制，努力提高流转大户农业科技含量。

4、培育流转大户主体。土地流转不仅能催生了流转大户的发展和壮大，同时还将造就了一批农民企业家、农村能人，培养了一批有知识、懂技术、善经营、会管理的职业农民。因此，要以推动土地流转为契机，大力支持流转大户参与农业开发，积极鼓励流转大户投资农业，在政策上，要给予扶持；在融资上，要给予理顺；在技术上，要给予服务；在管理上，要给予指导；在经营上，要给予方便，切实为流转大户解决规模经营中遇到的难题，通过土地流转培育和造就更多流转大户，使流转大户成为农村生产力发展的一支生力军，推动社会主义新农村建设。