关于国有土地开发问题的意见

第一篇：关于国有土地开发问题的意见

关于国有土地使用权“净地”标准的认识

一.《国有建设用地使用权出让合同》的约定

依照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条“出让人同意在2012年8月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：

（一）现场平整达到/周围基础设施达到/；

（二）现状土地条件/ ；第十七条”受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理”的约定，双方在合同中未明确约定在受让方开工建设时出让方出让地块公共基础配套设施的完备程度，但是合同中第十七条明确了公共基础配套设施“应按照有关规定办理”。

二、相关法律法规规定

1.国土资源部《土地储备办法》的规定

《土地储备法》第十八条“土地储备机构应对储备土地，特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”；第十九条 “前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位”；第二十二条“储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地”的规定，土地前期开发涉及到公共基础社建设，从而使储备地块具备开发的条件，也就是说明储备地块公共基础设施建设在土地正式挂牌前已经完成。

2.国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发[2007]36号）该通知第二条“实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费”的规定，也说明了出让的地块须完备公共基础设施。

3.《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定

该通知第三条“土地出让收入使用范围：„„

（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等„„

（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出„„”的内容，也说明土地出让时公共基础配套设施应该具备。1

4.《海南省土地储备整理管理暂行办法》规定

该办法第二条第三款“本办法所称土地整理，是指土地储备整理机构根据土地供应计划和控制性详细规划，对土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等基础设施建设，将其变为可供建造房屋和各类设施的建设用地的行为。”；

第四条第一款“县级以上土地行政主管部门负责本行政区域内的土地储备整理工作；同级人民政府发展与改革、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好土地储备整理工作”；第十八条“已经列入年度供应计划的储备土地，由土地储备整理机构统一整理，形成建设条件，并经同级土地行政主管部门验收合格后方可供应”的规定，也说明了受让的地块应该公共基础设施具备。

三、法律责任及处理意见

1.处理意见

在正式法律文件中并无清晰界定“净地”与“毛地” 的概念，仅有一些地方性规章中有所体现，比如辽宁省朝阳市出台的《朝阳市市级国有土地使用权出让收支管理办法》规定 “所谓‘净地’，应是扣除城市规划中的市政路网、公共绿化等用地面积，且应当拆除地面上所有建筑物及附属物，可供开发商直接开发建设的土地”。

依照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，出让方出让给我方的是“净地”，但是依照《土地储备办法》规定以及《海南省土地储备整理管理暂行办法》规定，出让方出让的“净地”地块应具有“道路铺设、供水、供电、供气等基础设施建设”等的配备，但是实际上出让方的“净地”是“毛地”，所以依照《闲置土地处置办法》可以追究出让人的违约责任、严重的可以追究其刑事责任。

2.法律责任

依照国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰„„

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”；第二十八条“市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任”；第二十九条“县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反本办法第二十一条的规定供应土地的；„„”的规定，出让的地块未非净地的不仅要承担民事责任，严重者要承担刑事责任。

第二篇：开发国有土地有偿使用合同

开发国有土地有偿使用合同

甲方：沙北区农林牧综合管理站

乙方：

第一条 甲方代表沙湾县人民政府与乙方根据《中华人民共和国土地管理法》和《新疆维吾尔自治区实施＜土地管理法＞办法》，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第二条 本合同范围内的土地，乙方只有使用权，所有权属于国家。地下资源、埋藏物均不属于乙方使用的范围。

第三条 甲方承包给乙方的土地位于_________________地方，面积________________亩，其位置与四至范围及规划图的具体情况如本合同附图所示，附图已经甲、乙双方签字确认。

第四条 本合同范围内的土地，乙方只准用于农业、林业、物业的种植生产和必需的道路、水利设施用地，其他非农业建设用地均按国家有关法律、法规的规定办理。

第五条 乙方从批准开发之日起按实际种植面积产值或产量的8-10%向甲方交纳土地租赁金，产值或产量均不得低于就近乡村的平均水平。

第六条 乙方从批准开发之日起，必须在甲方规定的时间

内交清土地租赁金和其他一切费用。如逾期半年仍不交费，甲方有权收回土地使用权，终止合同。并且每日按应缴纳费用的2%缴纳滞纳金。

第七条 乙方土地使用权的确认，应按《沙湾县土地开发管理办法》第十条、第十一条规定班里，乙方使用该国有土地的年限为___________年，自_________年_________月________日至_________年_________月_______日。

第八条 在土地使用期限内，甲方有权依法对乙方使用的土地进行监督检查，乙方必须无条件的接受。

第九条 本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回该宗土地的使用权。该宗土地上建筑物及其他附着物所有权也由甲方无偿取得，乙方应依照规定办理土地使用权注销手续，交还土地使用证。

乙方如需继续使用该宗地，须在期满前30天内向甲方提交续期申请书，并在获准续期后，重新签订续期承包合同，办理土地使用权登记手续。

第十条 本合同存续期间，如遇国家建设和社会公共利益需要，甲方可依照法定程序提前收回该宗地的使用权，按国家土地补偿的有关规定，并根据乙方土地使用的年限和开发利用土地的实际情况，给予相应的补偿。

第十一条 乙方取得土地使用权后，未按合同规定的用途使用土地的，甲方有权利无偿收回土地使用权。

第十二条 本合同存续期间，乙方如需改变本合同第四条规定的土地用途，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权承包合同，调整土地租赁金，并办理土地使用权变更登记手续。

第十三条 乙方遇有不可抗拒的自然灾害时，应在24小时内将事件的情况以信件或电报的书面形式通知甲方，并在三日内向甲方提交需要减免费用理由的报告。

第十四条 乙方从开垦荒地之日起，撂荒不予种植的，甲方有权无偿收回土地使用权，终止合同。

第十五条 乙方在未取得该宗地的土地使用权时，土地使用权不得转让、出租和抵押。

第十六条 本合同由双方法定代表人签字盖章后生效。第十七条 本合同一式贰份，甲乙双方各持一份。

第十八条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。

甲方：沙北区农林牧综合管理站（章）

法定代表（签字）：

委托代理人（签字）：

乙方（签字）：

_____年_____月____日二

第三篇：全县农业开发整体意见

为推进全县农业综合开发项目建设工作，结合我县实际，制定本实施意见。

一、指导思想

以县第十五次党代会精神为指导，以“强县、名城”为目标，以实施“十二五”规划和全省千亿斤粮食产能工程为动力，以建设高标准农田，不断提升粮食生产能力为中心，立足于建设好百万亩优质水稻生产大县，推动优质大豆产业开发，实现“抓产业、强龙头、建基地、扩规模、促加工、上档次、创品牌、增效益”的发展目标。积极扶持农业产业化龙头企业发展，大力推进农村产业结构调整，全面提升农业综合开发建设水平，为县域经济发展做出积极贡献。

二、开发原则

（一）效益开发原则。以提高农业综合开发项目建设的综合效益为核心，树立绩效观念，强化绩效管理。通过农业综合开发项目的实施，进一步提高土地产出率、资源利用率、科技贡献率，努力实现农业综合开发项目生态效益与经济效益、长远利益与当前利益的统一，切实让广大农民得到实惠。

（二）积聚开发原则。因地制宜确定农业综合开发重点支持的产业、区域和龙头企业。一是土地治理项目实行规模开发，坚持集中投入、连续扶持；二是产业化经营项目向园区集中，积极引导农产品加工企业向园区积聚；三是合力开发农业项目，以农业开发项目为平台，整合其他支农资金，合力建设农业项目，做大项目规模；四是大力开展招商引资，吸引社会资金投入农业项目建设，形成多渠道、多层次的投入格局。通过积聚开发，加速推进优势主导产业向优势区域集中，资金、技术和人才等各类生产要素向产业优势区域聚集，推进高效农业规模化，提高农业开发项目建设水平、效益和形象。

（三）科技开发原则。坚持农业科技创新，根据产业发展和结构调整的需要，明确科技推广的目标和内容，进一步加强对广大农民和农民经纪人、农业企业经营者进行技术培训，提高农民的科学文化素质。加强与农业高等院校、科研院所的科技合作，以省农科院为依托，积极引进、转化、推广农业科技的新成果，强化科技对高效农业的支撑作用。

（四）择优立项原则。对乡镇重视程度高，项目和资金管理水平高，农民积极性高，产业特色明显的项目，优先立项。

三、开发重点及目标任务

（三）争取产业化贷款贴息项目，推动农村产业结构调整。2012年重点扶持大众农产品批发大市场贷款贴息项目，争取财政贴息100万元，促进农业产业化龙头企业增产提效，为广大瓜果菜农提供广阔的流通市场，满足市场供应，丰富居民的菜篮子。

（四）抓好优质水稻良种繁育科技示范项目。扶持延丰种子有限公司繁育水稻良种1000亩，争取财政投资60万元，为全县发展优良水稻生产提供优质良种。

（五）申报“节水增粮行动”旱作农业项目。积极争取青川乡旱田节水灌溉设施建设项目立项。

四、工作措施

（一）创新工作思路，切实把握开发方向

1.确立一个中心。以建设粮食主产区，打造粮食生产核心区，建设高标准农田和现代农业示范区，推进粮食产能工程为中心，突出抓好百万亩优质水稻产业化发展。

2.突出两个重点。一是突出农业基础设施建设，提高土地治理项目建设水平，建设精品工程，打造农业开发新亮点，建设好高标准农田，充分发挥农业综合开发项目对高效农业的示范带动效应。二是突出抓好现代农业园区内具有前瞻性、示范性的科技项目，推进有机食品、绿色食品优势农业产业发展，加快产业化步伐。

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3.实现三个转变。一是转变开发理念。农业开发由过去的分散布局向规模开发、建设高标准农田和现代农业园区建设转变。二是转变开发方式。积极探索和实践与其它支农资金整合配套、统筹安排、捆绑使用的机制和办法，吸引社会资金共同建设农业开发项目，共同建设现代农业园区，努力提高财政支农资金的整体使用效益。三是转变开发机制。积极引导管理规范的、有经济实力的、带动农民能力强的农民专业合作组织及业主大户直接承担土地治理项目建设，对由农村合作经济组织能人、大户及龙头企业等业主参与建设的各类基地，农业综合开发予以优先扶持，提高现代农业建设和管理的生命力。

4.抓好四个结合。一是土地治理项目与建设现代农业园区相结合，重点抓好乡高标准农田建设，打造精品工程，发挥好现代农业示范区的作用。二是土地治理项目与新农村建设相结合，紧紧围绕新农村建设，坚持项目建设与新农村建设统筹安排，项目建设内容要和当地新农村建设有效对接，充分尊重农民的意愿和新农村建设的要求，坚持集中连片开发，规模推进。三是土地治理项目与发展农业产业化经营相结合，建设高效农业生产基地，为产业化项目提供高品质的生产原料。积极鼓励农业产业化龙头企业向精深加工延深的同时，向高效生产基地延深，鼓励龙头企业直接参与农产品基地建设，在推广优良品种、推广农业新技术和加强基地管理上，发挥积极的带头示范作用。四是农业开发项目实施与招商引资相结合，以农业开发项目为平台，大力开展招商引资，进一步整合各类支农资金，吸引社会各类资本共同参与农业开发项目建设，形成多渠道、多层次的农业开发格局。

（二）规范项目管理，扎实推进各项工作开展

一是加强项目前期工作。进一步强化项目评估论证，把好项目选项、立项关，从源头上保证项目的准确性和科学性。二是规范项目计划管理。严格执行项目调整报批有关规定，按要求履行计划的调整、变更手续，确保计划执行的严肃性。三是加强项目实施管理。严格实行项目公示制、竞争立项制、工程招投标制、工程监理制等，强化项目管理责任，进一步提高项目建设水平和效益。四是强化工程建后管护。项目工程竣工验收后，根据工程类别、性质分别落实管护主体，及时办理产权移交手续，建立健全有效的运行管护制度，保证项目工程有效运转和长久发挥效益。

第四篇：有关出售国有土地的涉税问题

有关出售国有土地的涉税问题

俱乐部会员提出如下问题:

请问专家：

我单位为国有工业企业，拟搬迁（不属于政府行为），现有土地拟出让，请问：出让土地要交那些税，出让金交多少。谢谢。

尊敬的会员：

您提出的问题专家解答如下:

转让土地使用权按5.5%交营业税及附加、净收益要并入利润交企业所得税。增值额要交土地增值税（增值额的30%-60%)，转让合同要交印花税（万分之五）。需提供土地使用权转让发票(可到地税局申请代开发票)。依据：营业税条例、企业所得税条例、土地增值税条例、印花税条例及发票管理办法

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。参见财税[2003]16号。

土地增值税的计算：

（1）计算增值额

增值额=收入额－扣除项目金额

（2）计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额

（3）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（4）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

国税函发[1995]110号

购买方需交契税（3%）、印花税（万分之五）。不涉及其他税。

出让金交多少请咨询一下当地土地管理部门。

此业务涉及哪些税?如何筹划?

俱乐部会员提出如下问题:

1、甲向乙销售货物100万,乙向甲支付承兑汇票100万,甲向银行贴现发生5万贴现息,双方约定该贴现息由乙承担,故已另向甲支付5万贴现息,请问甲是否应将该5万贴现息作为价外费用吗?甲是否需按105万缴纳增值税?甲向已开具5万的收据可以吗?不可以应开具什么票据?

2、我公司名下有一控股公司,我占90%的股权,另10%股份系我另一控股公司投资,事实上我有绝对100%的决定权。现欲将该公司清理掉,该公司当时投资3000万,现净资产3200万,另公司名下有一栋房产,账面价值1200万,该房产是自建的，请问是否会涉及营业税、契税及所得税,我司应如何规避这些税?

以上问题公司已进入实际操作阶段，能否马上答复为感！

尊敬的会员：

您提出的问题专家解答如下:

1、甲应将该5万贴现息作为价外费用。甲需按105万缴纳增值税。甲向乙不能开具收据，应开具增值税专用发票。

2、销售不动产应交营业税(5%)，土地增值税(增值额的30%-60%)、印花税(万分之五)、企业所得税。依据：营业税条例实施细则、土地增值税条例及细则、印花税条例、企业所得税条例及细则。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。参见财税[2003]16号。

土地增值税的计算：

（1）计算增值额

增值额=收入额－扣除项目金额

（2）计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额

（3）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（4）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

转让旧房扣除项目：

《关于土地增值税-些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)文第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题中规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。另外，从《关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕90号)中适用于非从事房地产开发的纳税人的《土地增值税纳税表申报表(二)》中可以看出，转让旧房的扣除项目主要有：①取得土地使用权所支付的金额；②旧房及建筑物的评估价格；③与转让房地产有关的税金等；④评估费用。其中：

①取得土地使用权所支付的金额。是指为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。值得注意的是，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土

地使用权所支付的金额。

②旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。之所以采用评估价格作为扣除金额，主要是考虑到旧房转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分，如果对因通货膨胀而带来的增值进行征税显然是不合理的。

其基本计算公式为：旧房评估价格＝旧房重新建造的完全价值－建筑物的折旧，基本步骤是先求取该房产在评估时点的重新建造完全价值；其次是估计该房产中的折旧额；然后由新建造完全价值中扣减折旧额即可。应该注意的是房产的成新度折扣不同于会计核算上的房屋折旧，它是根据房屋在评估时的实际新旧程度，与专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养等情况，所确定的房屋新旧度比例，通常用“几成新”来表示。

另外，评估的价格须经当地税务机关确认后方可扣除。

③与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

④评估费用。是指纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费用。⑤有关其他扣除项目。《细则》规定，只有对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用规定计算的金额之和，加计20％的扣除，而对于转让旧房，则不能加计扣除。

三、具体业务计算举例。假设某公司办公楼经房地产评估机构评定重置成本价格为650万元，该房屋的成新率为六成（经税务机关确认），发生评估费用3万元，缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加为49.05万元。计算如下：

（一）扣除项目金额：

1、取得土地支付的金额＝150万元；

2、房屋的评估价格＝650×60%＝390万元；

3、允许扣除税费金额＝49.05万元；

4、发生的评估费用金额＝3万元；

5、扣除项目金额合计＝150+390+49.05+3＝592.05万元。

（二）增值额及增值率：

1、增值额＝900－592.05＝307.95万元；

2、增值率＝307.95÷565.05×100%＝54.50%

（三）应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

应纳土地增值税税额＝307.95×40%－592.05×5%＝93.5775万元。

附：

土地增值税四级超率累进税率表

级数 增值额与扣除项目金额比率 税率（%）速算扣除系数（%）不超过50%的部分 30 0超过50%～100%的部分 40 5超过100%～200%的部分 50 15超过200%的部分 60 35

税收筹划问题按规定不在网上做答请谅解。

第五篇：江苏省政府关于加强国有土地资产管理的意见

【发布单位】81002

【发布文号】苏政发[2001]141号 【发布日期】2001-10-24 【生效日期】2001-10-24 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

江苏省政府关于加强国有土地资产管理的意见

（苏政发〔2001〕141号2001年10月24日）

各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：

为加强国有土地资产管理，深化土地使用制度改革，增强政府对土地的调控，促进经济和社会发展，根据《国务院 关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神，结合我省实际，现提出如下意见：

一、一、从严控制建设用地供应总量

加强土地利用规划和计划管理。土地利用总体规划和城市规划经法定程序批准后必须严格执行，土地利用总体规划确定的规划期建设用地总量不得突破。各市、县要根据土地利用总体规划、城市规划和上级下达的农用地转用计划，从土地市场供求的实际出发，遵循节约用地、走内涵发展道路的原则，编制建设用地供应计划，从严控制新增建设用地，努力盘活存量土地，以供给引导制约需求。个别地区确因建设需要，需突破上级下达的农用地转用计划的，经批准后可在、地区之间调剂。各级国土行政管理部门在依法供地时，必须遵循节约用地的原则，严格按照建设用地定额标准批准用地，促进土地资源的合理利用。

鼓励盘活存量建设用地。城市建设用地在符合城市规划的前提下，凡能使用闲置土地的，必须首先使用闲置土地。采取有效措施，加大闲置土地的处置力度。对依法应无偿收回的闲置土地要坚决收回，重新调整安排利用。对闲置土地较多时间较长的市县，核减下一农用地转用计划，必要时暂停该地区一般项目的用地审批。对已确定的供地因不可抗力等原因致使土地使用者无法继续开发的，有条件的地方可以试行有偿收回土地。为鼓励盘活存量建设用地，提高土地集约利用水平，今后凡利用存量建设用地的，优先办理用地手续，对已按规定缴纳过农业重点开发建设资金、基础设施配套费的，不再重复征收；原土地使用者已按规定缴纳过的水电增容费等相应折抵免交。

坚持土地集中统一管理。严格控制建设用地的供应渠道，实行集中统一供地。各地经批准设立的工业园、科技园、开发区等各类园区的土地必须纳入所在城市用地统一管理、统一供应。对已列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地，也要按照城镇规划要求，统一规划，统一开发。

积极推行土地收购储备制度。市、县人民政府应按照土地管理有关法律法规和政策规定，实施统一征地和收购储备制度。各市县成立土地收购储备中心，具体实施土地收购储备工作。建立政府土地收购储备专项资金，除在实施土地收购储备初期由各级财政给予必要的资金支持外，各级财政每年都要从储备土地出让净收入等土地收益中划出不少于20％的资金充实土地收购储备专项资金。土地收购储备资金实行封闭运作，财政专户储存，单独核算，主要用于政府征用和收购土地。各有关金融机构在土地收购储备中心以地贷款时，要依照金融管理规定提供信贷服务。土地收购储备管理办法由省国土资源厅会同省有关部门研究提出，报省政府批准后下达执行。

二、二、严格实行国有土地有偿使用制度

按照土地管理法律法规规定，严格控制征用土地适用范围。除国家机关、军事设施、城市基础设施、公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地可以由各级人民政府组织征用外，经营性项目用地一般不实行征用办法。要积极探索集体土地作价入股、租赁使用办法，或按照市场要求确定补偿标准，确保集体经济组织和农民的土地权益不受侵犯。

全面推行土地有偿使用。新增建设用地除法律规定可以划拨供地外，其他建设用地必须实行有偿使用。省国土资源厅应尽快制定全省划拨供地目录，明确划拨供地范围，报省政府批准后下达执行。今后，随着经济发展的需要，相应调整划拨供地目录。对现有不符合划拨用地范围的存量建设用地，在2002年底之前必须通过出让等方式实行有偿使用，暂不具备条件采取出让方式实行有偿使用的原划拨土地，实行租赁使用。各地要根据这一要求，有计划、有步骤地推进这项工作。土地使用权有偿出让收入和租赁收入按规定纳入各级财政管理。

大力推行土地招标、拍卖和公开挂牌出让。各地要将土地供给信息通过土地市场向社会公布。商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性用地以及其他项目有偿用地，在公布供地计划后有两个以上意向用地者的，都必须由当地政府组织招标、拍卖。招标、拍卖底价在土地评估基础上确定。确需协议供地的，供地价格必须在地价评估基础上，按照不低于省政府确定的协议出让土地最低价的规定，集体审核确定，协议结果向社会公布，接受监督。

加强对经济适用住房、廉租房建设用地的管理，逐步改革经济适用住房用地政策。对经济适用房建设用地，在继续实行统筹安排、定点建设和执行规定优惠政策的前提下，要积极探索新的机制，改划拨供地和减免有关规费的“暗补”为给低收入售房、承租对象“明补”，实行收补两条线，政府以公开挂牌交易方式出让供地，按规定向开发企业足额收取土地出让金和各项规费，然后将部分收益作为补贴直接发放给符合经济适用房政策性补助的购、租房户。具体操作办法由各市人民政府制定。

三、三、加强土地市场建设与管理

建立健全土地有形市场体系。各市县要抓紧建立土地有形市场，作为土地使用权公开出让、转让的专门场所，并设立土地交易服务机构，提供交易服务。土地交易服务机构按事业单位设置、管理，隶属于同级国土管理部门，并接受物价、财政和上级国土部门的监督。各地要切实解决土地有形市场建设的场地、人员编制和经费等问题。

实行土地公开交易制度。政府出让经营性项目用地和其他具有竞投性的项目用地（包括政府征用、收回、收购的土地使用权出让等），原划拨土地使用权转让、租赁以及土地的联营合作等交易，实现抵押权涉及的划拨土地使用权转让，法院判决需拍卖变现用于偿还债务的划拨土地使用权转让等，必须在有形土地市场公开进行。其中涉及地上建筑物、构筑物的，按《 城市房地产管理法》规定办理。规范土地市场行为。市、县土地行政主管部门要切实履行职责，加强对国有土地使用权转让、出租、抵押管理。任何单位或个人未经批准不得擅自将划拨土地使用权转让、出租，不得擅自改变土地批准用途，特别是用于商业性房地产开发；以出让和租赁方式取得的国有土地使用权转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，要从其土地拍卖价款中按规定缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

加强地籍调查和土地登记工作。任何使用土地的单位和个人都必须依法进行土地登记，凭合法的土地证书在土地市场中进行土地交易。市、县土地行政主管部门应建立正常的土地证书查验制度，对批准用地后的土地登记情况进行检查，对尚未进行土地登记，擅自改变原批准用途、容积率的，要限期补办相关手续，补交有关土地规费及收益。各级国土、工商、财政、物价、建设、房产、地税等有关部门要加强配合，协同管理，共同把关，防止国有土地收益流失，四、四、规范企业改革中国有土地资产处置

国有企业改革中涉及的划拨土地使用权应当进行地价评估，严格按照规定的程序和要求进行处置，办理变更土地登记。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置国有划拨土地使用权的，必须报省级以上土地行政主管部门审批。以授权经营、作价出资（入股）方式获得的国有土地使用权改变用途或转让（在原授权经营集团公司直属企业、控股企业和参股企业之间转让的除外）的，应报经土地行政主管部门批准，签订国有土地使用权出让补充合同，补交土地出让金，并相应调整原授权经营、作价出资（入股）的土地资产额。出让金标准按当时的基准地价和市场情况重新评估确定。

企业原使用的划拨土地。因企业改制或改变划拨土地用途，不再符合法定划拨供地条件的，应当依法实行有偿使用。国有企业需要转让划拨土地使用权的，必须到土地有形市场公开挂牌交易，以增加交易机会，降低交易成本；对有多个需求者的土地，应由土地行政主管部门组织招标、拍卖，以提高企业转让土地的收益。严禁企业与土地开发商私下交易。

妥善处理历史遗留问题。对在企业改革中未按规定进行土地资产处置的，各级政府要组织国土等有关部门进行一次全面的调查摸底，本着“尊重历史、面对现实”的原则进行处理，对主动申报、违法情节较轻的，按照有关规定完善土地资产处置手续；对于隐报瞒报，拒不配合调查，违法情节严重的，按非法转让、出租土地进行查处。

五、五、加强地价管理

各市、县人民政府要依法建立基准地价、标定地价更新和公布制度。基准地价未更新或地价水平已发生重大变化的市、县，应立即着手部署基准地价的更新调整工作。各地基准地价调整更新和标定地价的评估确定工作，省辖市市区须于2002年上半年完成，县（市）城镇须于2002年10月底前完成。2002年底前，全省城镇基准地价评估成果经省国土、物价部门审核，报省政府批准后公布，省辖市评定地价评估结果经市国土、物价部门审核，市政府批准后对外公布。

制定出台全省协议出让土地最低保护价。今年年底前，省国土资源厅要会同省物价局等有关部门，依据基准地价，充分考虑国家产业政策和土地市场情况，制定全省协议出让土地最低价，报省政府批准后下达执行。加强全省地价动态监测。基准地价、标定地价、协议出让土地最低价每3～4年更新一次，其间也可根据土地市场变化情况适时进行调整。抓紧建立全省地价动态监测信息系统，对全省重要城市地价水平动态变化情况进行监测，定期公布城镇地价指数。

六、六、规范土地审批行政行为

加强国有土地资产管理、监督，确保国有土地资产保值增值，是一项重要工作。各级人民政府和国土行政管理部门要加强制度建设，规范行政行为，建立健全国有土地资产管理、监督机制，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

坚持政企分开，政事分开。土地行政管理部门一律不得兴办房地产开发等企业。土地估价、土地勘测、土地交易代理等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。

积极推行政务公开和内部会审制度。各级政府及土地行政主管部门要将办事制度、标准、程序，期限和责任向社会公开。农用地转用、土地征用、建设用地审批以及土地资产处置、供地价格确定等，土地行政主管部门一律要实行内部会审，集体研究。

严格建设用地项目供地备案和土地资产处置备案制度，实行备案审查，依法监督建设用地审批和国有土地资产处置行为。抓紧建立建设用地信息发布，地价和土地登记资料可查询制度。

建立联合执法机制，促进土地资产管理秩序的根本好转。各级计划、国土、建设、规划、房产、财政、物价、监察等有关部门要各司其职，密切配合，形成合力，加强对国有土地资产管理的指导、服务与监督，加大对土地违法案件的查处打击力度。当前，要结合全省正在开展的土地批租专项治理活动，对非法倒卖土地，低价出让土地，擅自减免、挤占、挪用土地出让金的典型案件进行严肃查处，公开曝光。

省各有关部门和市、县人民政府要认真贯彻落实国发〔2001〕15号文件和本意见精神，统一思想，提高认识，高度重视土地资产管理工作，充实加强国有土地资产管理队伍，建立完善各项土地资产管理制度。上级政府要加强对下级政府土地资产管理的监督，下级政府每年年底都要将本行政区域内土地资产管理情况，向上级政府书面进行报告。

省国土资源厅要会同省有关部门做好本意见贯彻执行情况的监督检查工作，重点检查各地土地资产管理制度的建立和执行情况，发现问题的整改情况和重大土地违法案件的查处情况，定期向省政府作出汇报。

以上意见，请认真贯彻执行。

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